Содержание

Бизнес на посуточной аренде квартир: пошаговая инструкция для предпринимателей

— Ну-ну! Сдам я свою квартиру посуточно — мне ее обнесут, одни обои оставят или так уделают, что на клининговой компании разоришься, — хмурился коллега Андрей, когда я посоветовал ему попробовать себя в новомодном бизнесе.

На первый взгляд беспокойство оправдано. Но на практике все не так страшно. Я и сам в этом убедился. Еще во время футбольного мундиаля подбил соседа сдавать квартиру болельщикам — через портал airbnb. А там есть система отзывов: гости пишут про квартиру и выставляют оценки-звезды — от 1 до 5, а хозяева режут правду-матку о гостях: напишут, что грязнуля — другие хозяева поостерегутся его селить, и придется человеку идти в гостиницу, а цены там в несколько раз выше, чем в квартирах. Мы с соседом только удивлялись, в каком чистом состоянии оставляли квартиру фанаты — бразильцы, аргентинцы, мексиканцы, немцы, ну и наши не сплоховали.

Еще один метод воздействия на гостей — залог, который в случае порчи имущества не возвращается. Тоже действует. Но снижает посещаемость. Многих добропорядочных туристов такое недоверие обижает.

Есть еще так называемые черные списки, куда вносят паспортные данные и телефоны недобросовестных постояльцев, но, на мой взгляд, эта мера, хоть и помогает выпустить хозяину пар, практической пользы не принесет. Списков десятки, их составляет любой желающий в соцсетях и мобильных группах, и отследить, засветился ли твой постоялец в одной из них, просто нереально.

А если говорить не о порче, а о естественном износе квартиры, то и тут посутка выигрывает.

— Когда сдаешь надолго, квартиранты тебя видеть не хотят, не сообщают о мелких неполадках, о кранах, проводке, плиту не моют, на ней через год слой жира в сантиметр, — рассказывает сосед, перешедший с моей подачи на посутку. — А в краткосрочной аренде ты как минимум раз в неделю должен все посмотреть, чтобы ничего не капало, не искрило, ту же плиту раз-два помыла жена, а то гости плохой отзыв напишут.

Сплошные плюсы.

Как заработать на посуточной или длительной сдаче квартир в аренду. Бизнес планирование.

В этой статье мы постараемся детально разобраться с нишей сдачи в аренду квартир. Обсудим наиболее часто задаваемые вопросы, и постараемся дать на них понятные ответы. Это высоко конкурентный и долгосрочный бизнес, который при этом позволяет неплохо зарабатывать, но обо всем детальнее ниже.

Формат бизнеса

Содержание статьи

Есть три основных формата бизнеса связанного со сдачей квартиры в аренду.

  1. Если у вас есть свободная квартира, вы можете сдавать ее и получать дополнительную прибыль. Или же если ваша собственная квартира находиться в очень выгодном районе города, то можно ее сдать в аренду, а самому арендовать жилье на окраине городе, в итоге разница между платой это ваша прибыль.
  2. Специально покупая квартиру под этот бизнес, либо же оформляя ее в ипотеку. В случае ипотеки говорить о «свободных» деньгах не придется, поскольку вся сумма аренды будет уходить на оплату ипотечного платежа, но в длительной перспективе, вы сможете стать владельцем квартиры.
  3. Занимаясь субарендой. Сдавая в субаренду, арендованную на длительный срок недвижимость. Об этом мы поговорим чуть ниже.

Вы можете выбрать любой из этих вариантов и начинать планирование заработка в этом направлении.

Целевая аудитория

Кто же будет вашей целевой аудиторией? Это абсолютно разные люди, но есть ряд «типичных» клиентов, с которыми вы будете работать.

В случаях посуточной аренды это:

  • Люди, которые приезжают в командировку.
  • Туристы.
  • Студенты.
  • Те, кто останавливаются проездом через ваш город.
  • Клиенты, которые ищут где отпраздновать какое-то мероприятие.

Если мы говорим о долгосрочной аренде, то тут можно выделить:

  • Семейные пары.
  • Люди, переехавшие на работу с другого города.
  • Студенты.

Какие квартиры наиболее востребованы на рынке аренды?

Если говорить о статистике, то основным спросом пользуются одно и двухкомнатные квартиры, которые покрывают 80% – 85% рынка арендной недвижимости, оставшийся процент это многокомнатные объекты. В этом бизнесе важно чтобы было как можно меньше простоя, и сдать небольшие объекты намного легче, чем скажем 3-х комнатную квартиру.

Если говорить о классе квартир, то по статистике наибольшим спросом пользуются стандарт и комфорт, и немного меньший процент припадает на класс эконом. Детальнее об этих классах жилья мы поговорим чуть ниже.

Правильно составленное объявление

Почему важно грамотно составить объявление? Реклама играет огромную роль в этом бизнесе, особенно учитывая постоянно растущую конкуренцию. Многие арендодатели не придают созданию объявлений особого внимания, и зря, ведь именно эта работа и начнет продавать ваше предложение.

Что нужно указывать в объявлении:

  1. Качественные фото объекта, всех комнат и санузла.
  2. Размещение и расположение возле транспортных развязок и метро.
  3. Этаж, на котором размещена квартира.
  4. Тип ремонта и наличие техники.
  5. Цена. В частности лучше отслеживать конкурентов и ставить цену не сильно выше их, чтобы получать заявки.
  6. Наличие парковки возле дома.
  7. Являетесь ли владельцем недвижимости.
  8. Количество заселяемых людей.

И прочие параметры, которые могут стать полезной информацией для потенциальных клиентов.

Как подготовить квартиру к сдаче?

Подготовка квартиры к аренде – это важный этап, на котором можно неплохо сэкономить, при этом обеспечивая максимальный комфорт для клиентов.

Есть несколько основных этапов подготовки:

  1. Ремонт и отделка помещений. Старайтесь делать ремонт в светлых, нейтральных тонах, купите шторы и тюли, на пол можно постелить ламинат или же уложить плитку. Старайтесь сделать вашу квартиру уютной и чистой.
  2. Мебель. Не стоит нагромождать много мебели, но базовый набор должен присутствовать: кровать, шкаф для одежды, небольшой сто и стулья, а также небольшая кухонная стенка.
  3. Техника. Без нее сложно представить повседневный быт человека: чайник, микроволновка, холодильник, плита, фен, утюг, телевизор, интернет. Дополнительным бонусом могут быть кондиционер и кофеварка.
  4. Чистое белье и полотенца + набор тапочек.
  5. Бытовая химия и приспособления для уборки в помещении.

Это все базовые вещи, которые могут присутствовать в вашей квартире и быть конкурентным преимуществом среди многих предложений на рынке. Часть оборудования и мебели можно найти в хорошем б/у состоянии.

Как правильно рассчитать годовую доходность от недвижимости?

Широко известный факт – что недвижимость это один из наиболее надежных вариантов инвестиций. Купив квартиру, вы сохраняете свои вложения, а со временем она только вырастет в цене, особенно если это новостройка, и инфраструктура возле данного жилого комплекса только развивается. Давайте разберемся, сколько стоит подготовка квартиры к сдаче и сколько на этом можно заработать.

Итак, если квартира досталась вам в наследство или же вы купили ее, то первое, что нужно будет сделать – это сделать ремонт. Речь не идет о дорогостоящем ремонте с дизайнерскими решениями. Вам нужно будет сделать косметические работы, но в то же время не стоит экономить на монтаже и разводке коммуникаций, которые в случае игнорирования их ремонта могут принести немало хлопот.

Список того, что входит в базовые ремонтные работы:

  1. Замена окон на качественные металлопластиковые конструкции + подоконники.
  2. Установка новой входной двери и при необходимости и межкомнатных дверей.
  3. Утепление стен, которые выходят на улицу, в том числе и балкона.
  4. Звукоизоляция стен совместных с соседними квартирами.
  5. Монтаж качественной сантехники и электропроводки.
  6. Организация системы вентиляции.
  7. Поклейка обоев.
  8. Укладка ламината (при необходимости можно залить выравнивающую стяжку на пол).
  9. Установка розеток и выключателей.
  10. Монтаж сантехники (туалет, душевая, умывальник).
  11. Провести интернет.

Все эти ремонтные работы хоть и стоят денег, но в будущем вы сможете сэкономить свое время и нервы, к примеру, в случае поломки трубопровода. К тому же, часто, жильцы ищут комфортное жилье и облезлые стены, или отсутствие нормальной ванной комнаты может существенно сократить число желающих арендовать ваше жилье, а это потеря денег.

Помимо ремонта нужна будет и бытовая техника. В первую очередь это кухонное оборудование: холодильник, микроволновка, плита, электрочайник, а также бойлер, утюг и фен, телевизор. Вы можете добавлять дополнительное оборудование по запросу клиента.

Чтобы обеспечивать порядок в квартире, потребуется набор средств для ухода за домом, а также различные текстильные изделия.

  • Постельное белье (2 комплекта на каждое спальное место).
  • Полотенца (2 комплекта на каждого жильца, исходя из количества спальных мест).
  • Полотенца на кухню.
  • Набор посуды для готовки: сковородка, кастрюля, доска для нарезания.
  • Посуда для приема пищи: тарелки, вилки, ложки, чашки.
  • Моющие средства: для посуды, чистки техники, для сантехники и влажной уборке в квартире.
  • Туалетная бумага, разовая зубная паста и щетки, жидкое мыло, бумажные полотенца.

Уборку в квартире, обычно заказывают у клининговых компаний, но если у вас есть время, вы можете сэкономить деньги и прибраться самостоятельно.

В статью расходов будут входить коммунальные платежи, а также плата за интернет и телевиденье.

Теперь давайте, обсудим цифры.

  1. Косметический ремонт в квартире – $2000 — $5000
  2. Закупка техники – 2000 — 3000
  3. Бытовая химия, расходные материалы и текстильные изделия – $400 — $600
  4. Оплата услуг клининговой компании – $100 — $150 услугу.
  5. Коммунальные платежи + интернет – индивидуально.
  6. Оплата размещения рекламы на онлайн платформах – от $120 — $150 в месяц.

Если вы будете работать официально, то сюда нужно включить еще налоги.

Теперь поговорим о том, как грамотно рассчитать годовую доходность бизнеса на посуточной аренде квартир.

Те, кто давно работает в этом сегменте рынка, уже давно рассчитывают доходность своего бизнеса по проверенной формуле, которая состоит из нескольких параметров, приведенных ниже.

  1. Размер годовой аренды. Это поступления средств, которые вы планируете получать от сдачи жилья ежедневно по фиксированной сумме тарифа. Если рассматривать вариант бизнеса по сдаче квартиры на длительный срок, то тут проще рассчитать данный параметр. Для этого арендную сумму за месяц умножаем на 12 (месяцев в году). В случае посуточной аренды – то тут берут средний показатель выкупа проживания на уровне 15 – 20 дней. В этом случае суточную стоимость умножают на 20 и на 12 (месяцев году) и получают размер годовой аренды от недвижимости.
  2. Ежегодные расходы. Сюда включают все поточные расходы на содержание жилья: коммунальные услуги, интернет, ремонт техники, оплата домофона и вывоза мусора и прочее. Все эти затраты суммируют в общую сумму за год.
  3. Общая сумма инвестиций. Сюда входит цена квартиры и ее ремонта.

В итоге формула расчета годовой доходности имеет следующий вид.

(В-С)/А*100%.

Где, В – это ежегодные расходы, С – общая сумма инвестиций, А – размер годовой аренды.

В наших реалиях рынка процент годовой доходности находиться на уровне 6% – 8%. Но при расчетах вы можете получить и отрицательное значение, в таком случае оставаться либо поднимать цену на аренду, либо оставлять ее на том же уровне и ждать пока показатели выровняются в лучшую сторону.

На каких ресурсах размещать предложения об аренде жилья?

Если вы решили зарабатывать на посуточной аренде квартир, то потребуется выбрать интернет площадки, на которых вы будете размещать объявления. Их есть несколько, при этом у каждой свои условия сотрудничества. Почему именно интернет площадки? Сейчас практически каждый, кто ищет квартиру в аренду идет на сайты объявлений, а тех, кто покупает для этого газеты уже единицы. Именно с этим расчетом и нужно делать ставку на работу в онлайн.

Для России это следующие ресурсы:

  • Avito.ru. Самая популярная площадка объявлений в России. Присутствует удобный фильтр по количеству комнат, квадратным метрам, стоимости и городам.
  • Irr.
  • Sutochno. Площадка ориентирована на посуточную сдачу квартир в аренду.
  • Domofond. Сайт с объявления об аренде недвижимости.
  • Booking.com.

В Украине наибольшим спросом пользуются следующие сервисы:

  • OLX
  • Dobovo
  • Airbnb
  • Booking.com
  • Lun.ua
  • Doba.

Такие ресурсы как: Booking.com, Dobovo, Airbnb, работают в формате заработка на комиссионных. Суть данного сотрудничества состоит в том, что объявления о своей недвижимости вы публикуете бесплатно, а в случае удачной сделки платформа-посредник забирает себе комиссионный процент от заказа. Наиболее популярным сервисом, успешно работающим по этой технологии, является Booking.com. Размер комиссии составляет 10% — 25%, в зависимости от страны и типа сдаваемого объекта. К примеру, сервис Dobovo снимает с каждой проведенной сделки 15%. Airbnb  снимает 3 – 5% с каждого заказа. Но в то же время эти площадки защищают права владельцев недвижимости и обеспечивают гарантии предоплаты и прочие варианты страховки в случае отказа клиента.

Но есть сервисы, которые работают и по схеме платного размещения объявлений: OLX, Doba. При таком формате вы платите за размещение объявления в категории долгосрочной или суточной аренды квартир, а всю прибыль от заказа забираете себе. Оплата может осуществляться на один или несколько дней или же на целый месяц. Стоимость таких услуг не очень высока, так что многих предпринимателям в этом сегменте рынка вполне выгодно работать с этими площадками.

Вам нужно будет тестировать все эти площадки и выбирать наиболее эффективные из них. Далее исключаете из затрат не рабочие варианты и оптимизируете расходы на рекламу.

Нужна ли предоплата при посуточной аренде жилья?

Предоплата – это обычная практика на рынке сдачи недвижимости. Начинающие предприниматели, перед тем, как начать зарабатывать на аренде квартир, задаются вопросом, а стоит ли брать предоплату и не отпугнет ли это потенциальных заказчиков. Ведь действительно на сайтах можно встретить объявления, где предлагается забронировать квартиру без предоплаты. На деле, часть таких предложений – это уловка недобросовестных арендодателей.

Что дает предоплата? Она дает возможность выполнять обеими сторонами сделки свои обязанности. К примеру, клиент, отменив заказ перед самым заездом, сорвет потенциальный заработок для арендодателя, а предоплата компенсирует хоть часть потерь.

Со стороны владельца квартиры, получив залог за аренду, он должен обеспечить все необходимые условия для заезда клиента в договоренное время. Но бывают случаи, когда предоплату и не берут, например, при срочном бронировании. Условия возврата предоплаты обговариваются с клиентом по телефону и определяются самим владельцем недвижимости.

Мы рекомендуем работать по предоплате, чтобы в итоге вы могли хоть немного застраховать свой бизнес от простоев.

Формат субарендного посуточного бизнеса

Само понятие субаренды подразумевает под собой аренду квартиры на длительный срок, с последующей сдачей ее в аренду для третьих лиц. При таком подходе, вы, как предприниматель, являетесь как арендатором, так и арендодателем, не имея при этом собственной недвижимости. Это некий вид посредничества. Субаренда хорошо работает в формате бизнеса на повторной сдаче квартиры в аренду именно посуточно, поскольку сумма, заработанная за месяц, будет значительно выше в сравнении с долгосрочной арендой, а именно разница между этими показателями и будет вашим заработком.

Со стороны владельца квартиры, субаренда не всегда является хорошим вариантом сдачи своей недвижимости в пользование, поскольку есть ряд рисков, которые могут привести к неприятным последствиям. К примеру, это повреждение техники или внутренней отделки помещений, превращение квартиры в студенческий хостел или же в жилье для десятка строителей, результат такой деятельности будет плачевным, к тому же проблем с соседями точно не избежать. Единственно нормальный вариант – это сотрудничество со знакомым или родственником, который будет предлагать субаренду вашего жилья, а также постоянный контроль.

Со стороны человека, который будет сдавать в субаренду квартиру, есть также ряд плюсов и минусов. Из плюсов, это отсутствие необходимости покупать собственную квартиру, второе – это быстрый вариант заработка, главное найти хорошее место, чтобы квартира не простаивала. Из минусов – это полная ответственность за все имущество в доме перед хозяином недвижимости, постоянный контроль состояния квартиры, проблемы с жильцами и много чего другого. Субаренда – это очень сложный бизнес, с огромным количеством проблем, но если постараться наладить все грамотно, то и на этом можно неплохо зарабатывать, особенно если сдавать несколько объектов одновременно.

Чтобы вся работа велась официально, старайтесь работать по договору, причем их должно быть два. Первый – это договор между владельцем жилья и арендодателем, второй – между арендодателем (тем, кто сдает в субаренду) и клиентом, который снимает жилье посуточно. Такой подход, поможет четко регулировать обязанности каждой из сторон, и в будущем при возникновении конфликтных ситуаций, вы сможете в правовом поле решать ваши проблемы.

Как выбрать новую квартиру для сдачи?

Если вы решили организовать бизнес на аренде квартиры, и у вас нет собственной недвижимости, то остается либо работать в формате субаренды, либо покупать собственное жилье. Именно о покупке квартиры мы и поговорим более детально. Многие детали выбора будут зависеть от формата, в котором вы будете ее сдавать.

  1. В случае посуточной аренды, вам в первую очередь нужно обращать внимание на месторасположение. Инфраструктура, транспортные развязки и наличие метро, это то, что будет «продавать» аренду само по себе. Смотрите в сторону однокомнатных квартир, можно даже старого жилого фонда, по типу хрущевок. Ремонт может быть чисто косметическим. Тут мало играют роль вид из окна, наличие детских площадок и парков, основная задача – это выгодная локация для размещения клиента.
  2. При длительной аренде квартиры нужно уже руководствоваться и другими параметрами. Например, желательно покупать новостройку, с новыми подъездами, коммуникациями, и детскими площадками. Транспортная развязка тоже играет роль, но тут нужно уже искать компромиссные решения. Можно рассматривать одно или двухкомнатные квартиры, так как больше комнат редко арендуют, в том числе и из-за коммунальных платежей, которые растут с каждым годом. Ремонт можно сделать косметический, уложить ламинат, поставить недорогую мебель. Нет смысла вкладывать деньги в крутой ремонт, так как ни один арендатор не будет его беречь так, как это делали бы вы.

Касательно финансового вопроса, то в среднем покупка однокомнатной эконом квартиры отбивается за 6 – 10 лет, на этот срок влияет много факторов, в том числе и цена, которая будет зависеть и от локации и от района города. Срок окупаемости более дорогой недвижимости от 15 лет и больше.

Учтите, еще один момент при покупке квартиры в новостройке – это риски замораживания объекта. Такое часто случается в крупных городах. Покупатель вкладывает деньги в жилье еще на этапе котлована по очень выгодной цене, и потом ждет годами, пока объект достроят и сдадут в эксплуатацию. Если вы попадете в такую ситуацию, то говорить о выгоде такого бизнеса не стоит и потеря потенциальной прибыли будет колоссальной.

Виды жилья под аренду

Перед тем, как начать зарабатывать на посуточной аренде квартиры, вам нужно определиться в каком ценовом сегменте рынка вы планируете работать. Уже есть целый ряд требований к разным типам квартир, которые к тому же имеют свою классификацию.

  1. Эконом класс. Это наиболее бюджетный тип арендной недвижимости. Сюда входят недорогие квартиры обычно старого жилого фонда, которые к тому же расположены зачастую вдали от удачных транспортных развязок. Основным преимуществом данного класса является цена на аренду. Обычно такие объекты жилья имеют скромный косметический ремонт, базовый набор мебели (кровать, шкаф, мини кухня), а также чайник, фен, микроволновку, набор посуды, белье и полотенца. В такой квартире может и не быть телевизора, так как клиенты приходят туда исключительно, чтобы переночевать.
  2. Стандарт. К этому классу посуточной арендной недвижимости уже предъявляют более высокие требования. Во-первых, это размещение, хоть и не в самом центре города, но возле удобных транспортных развязок. Во-вторых – это более дорогая мебель и ремонт. В-третьих – это наличие кондиционера, интернета, стиральной машинки, холодильника и прочей бытовой техники, которая повышает комфорт проживания клиента. Зачастую это одно и двухкомнатные квартиры, с максимальным размещением до 5-ти человек.
  3. Комфорт. Это жилье в центральной части города. Обычно в него включают парковку, дизайнерский ремонт, удачное расположение, мини-бар, несколько комнат (в том числе может быть рабочий кабинет), видеонаблюдение.
  4. Люкс. Это квартиры премиум класса, которые имеют шикарный вид, очень удачное расположение и при этом обеспечен высокий комфорт пребывания клиента.

Думаете с чего начать? Начните с квартир эконом класса, поработайте несколько лет, изучите все тонкости этого бизнеса, и только потом можно задумываться о покупке или сдаче в субаренду более дорогого жилья.

Посуточная или долгосрочная аренда квартиры?

Каждый из начинающих предпринимателей задумывается, как выгоднее всего сдавать квартиру. Ответ на этот вопрос нужно давать исходя из того, рассматривается этот бизнес как источник пассивного или активного дохода.

Однозначно, что на сдаче квартиры на сутки, вы сможете заработать больше за аналогичный период в сравнении с долгосрочной арендой. Но тут на первый план уже выходит подход к бизнесу. При работе в посуточном формате, вам нужно будет практически ежедневно работать с клиентами, заниматься уборкой, заменой белья и полотенец, а также постоянно вкладывать деньги в рекламу, чтобы квартира не пустовала. При таком подходе, у вас будет и сезонность, в плане праздников и наличия большого количества туристов в городе. К примеру, на новогодние праздники цена на посуточную аренду недвижимости растет в  2 – 3 раза.

Если же у вас есть постоянный источник дохода, и вы вкладываете в квартиру, с целью ее сдавать в качестве дополнительного источника заработка, тогда ищите ответственных арендаторов на длительный период времени. Это будет своеобразным пассивным доходом, но контролировать жильцов время от времени все же придется.

Стоит ли брать ипотеку?

О грамотных, а главное безопасных длительных инвестициях задумываются многие люди. И первое что приходит на ум – это покупка недвижимости, поскольку цена на нее постоянно растет, и вы в любое время сможете продать ее. Но где же взять деньги на новую квартиру? Как вариант – это ипотека, но насколько выгоден такой подход и, причем здесь аренда?

Для примерных расчетов возьмем квартиру в крупном городе площадью около 35 кв.м. с ремонтом. Стоимость такого жилья – $70000 – $88000. Первоначальный платеж в таком случае может составить $12000 — $15000, а остальная сумма ($58000 — $73000) выплачивается с процентом. Для примера возьмем срок ипотеки в 15 лет и ставку кредита около 10%. Ежемесячная плата в таком случае будет составлять – $360 — $450. Допустим, что сдавать вы сможете такое жилье за $250 — $300 и уплачивать при этом налоги. Таким образом, своих денег для погашения ипотечных платежей ежемесячно вам нужно будет добавлять около $180 — $200. Через 15 лет вы выплатите кредит и будете владельцем еще одной квартиры, которая будет приносить уже чистую прибыль.

В этом примере есть одна проблема – многие банки в договоре указывают, что данную недвижимость не можно сдавать в аренду.

Документы

Основным документом, который вам нужно будет заключить – это договор с арендатором. Его нужно подписывать обязательно, чтобы избежать проблем в будущем. В данный договор включают стоимость аренды, данные о жильцах, сроки (если квартира сдается посуточно), права и обязанности обеих сторон. Также, добавьте туда график проверок жилья владельцем, условия досрочного прекращения договора, а также суммы выплат в случае порчи техники, мебели или ремонта.

Иногда арендаторы просят предъявить документы, что именно вы являетесь владельцем недвижимости, или же разрешение от владельца на субаренду.

Лучше всего, вам обратиться к грамотному юристу и составить договор, который будет соответствовать вашим требованиям. Также, для официальной работы, вам нужно будет выплачивать налоги, как физическое лицо, либо же, как ИП. Процентные ставки налогов можете уточнить в интернете, либо же обратившись напрямую в данные службы.

Сколько можно заработать на аренде квартиры?

Разрабатывая бизнес план по сдаче в аренду квартиры, вам нужно будет ориентироваться и по цифрах, на которые вы можете рассчитывать.

Если говорить о посуточной аренде, то обычно берут показатель в 20 рабочих дней (когда квартира будет заселена) и умножают на суточную цену аренды. Ниже приведен список на аренду жилья в крупном городе.

  • Студия: от $16 до $25;
  • 1 комната: от $25 до $32;
  • 2 комнаты: от $32 до $48;
  • 3 комнаты: от $48 до $80;
  • 4 комнаты и больше: от $80.

Стоит отметить, что цена будет зависеть от многих факторов, например местоположения, близости к метро и прочим. В маленьких городах цены будут ниже. При расчетах, учитывайте сезонный спрос и количество клиентов в месяц.

Если же речь идет о долгосрочной аренде, то тут доходность сдачи в аренду квартиры составляет 5% – 11%, на которую также будет влиять очень много факторов.

Риски

Как и в любом бизнесе вас могут ждать ряд неприятных ситуаций, которые в итоге придется решать вам.

  • Порча или повреждение имущества.
  • Порча имущества соседей (например, при затоплении).
  • Бывают ситуации, что жильцы не платят за квартиру и уезжают, а вы теряете свою прибыль.
  • В некоторых случаях вас может ждать утеря имущества.

Чтобы этого избежать, заключайте договор, проверяйте состояние квартиры, спрашивайте отзывы о жильцах у соседей. Дополнительно можете оформить страховку от непредвиденных ситуаций.

Как увеличить прибыль?

У опытных арендодателей есть целый список способов, чтобы увеличить прибыль от сдачи недвижимости, давайте рассмотрим некоторые из них.

  • При посуточной аренде, делайте скидку за бронирование на несколько дней.
  • Можно немного повышать цены в праздники и туристический сезон.
  • Чтобы повысить цену на жилье, можно предлагать обставленную мебелью и техникой квартиру. Купить технику и мебель можно в б/у состоянии на любой доске объявлений.
  • Чтобы бизнес был более рентабельным, можно запланировать покупку квартиры еще на этапе постройки и сэкономить бюджет, но тут тоже не без рисков.

Вы можете предлагать скидки для постоянных клиентов, и таким образом обеспечивать максимально возможную занятость вашей квартиры.

Расходы на ведение бизнеса

В бизнесе на сдаче квартиры в аренду есть ряд постоянных расходов, которые вам нужно будет учитывать, и отнимать их значение от месячного дохода.

  • Коммунальные платежи.
  • Если будете нанимать клининговую компанию, то нужно включать в расходы и оплату их услуг. Но можно убираться и самостоятельно.
  • Реклама. Без этого не работает ни один бизнес, связанный с посуточной сдачей жилплощади.
  • Налоги.
  • Интернет.

Если вы сдаете квартиру в субаренду, то в этот список нужно включить еще и сумму за длительную аренду помещения, или же платеж по ипотеке.

Выводы. Заработать на аренде квартиры вполне реально, главное – это подписать договор, и тщательно отбирать клиентов, чтобы в итоге не пострадало ваше имущество. В этом сегменте рынка есть смысл работать как в крупных, так и в мелких городах, к тому же тема недвижимости – это один из наиболее безопасных способов инвестировать свои деньги.

Как заработать на недвижимости » Все способы заработка на недвижимости

Как заработать на недвижимости » Все способы заработка на недвижимости Logo

© 2015-2019 CRM-система для бизнеса SALESAP CRM

Закажите обратный звонок! Оставьте свой телефон и мы свяжемся с вами.

Logo

Мы постоянно пишем о CRM-системах. Подписывайтесь на нас в соцсетях и узнаете:

  • checkкак выбрать CRM-систему;
  • checkкак внедрить CRM;
  • checkкак CRM решает задачи бизнеса;
  • checkкак CRM помогает зарабатывать больше
    и многое другое.

Logo

За 10 минут в формате демонстрации экрана мы расскажем о возможностях S2 и ответим на все ваши вопросы.

Logo

Оставьте контакты, и наши эксперты свяжутся с вами, чтобы обсудить детали внедрения CRM под ваш бизнес.

Logo

А пока вы можете прочитать кейс о том, как менеджеры нашего клиента стали звонить в 2 раза больше после внедрения S2.

Читать

Logo

Как сдать квартиру в аренду и заработать? |

Как сдать квартиру в аренду и заработать

 

Наряду с банковскими депозитами сдача недвижимости в аренду является одним из самых простых и удобных способов зарабатывать. В общей статистике это не так заметно из-за неофициальных договоров, то есть не зарегистрированных, но достаточно просто вспомнить всех своих знакомых и обязательно найдётся тот, кто сдаёт жильё. А если посмотреть на сайты недвижимости, то можно увидеть какие масштабные как спрос, так и предложение. Для тех же, кто далёк от этого вида инвестиций, мы расскажем как сдать квартиру в аренду и заработать.

Как сдать квартиру в аренду и заработатьИз данной статьи Вы узнаете:

 

Сдача квартиры в аренду как инвестиция

Жильё сдаётся в аренду с незапамятных времён. Если рассмотреть на примере России за последние десятилетия, то это обычно происходило по одной простой причине – появляется лишняя жилплошадь, которая простаивает. Она могла появиться по разным причинам:

  1. В наследство от родственников, самый распространённый вариант.
  2. Получена от государства в рамках обеспечения жильём сотрудника госслужбы.
  3. Куплена в рамках запланированного переезда, передачи своим детям и так далее, но не задействованная.

 

Соответственно, собственнику нужно платить квартплату и коммуналку. Это немаленькие суммы, которые для многих могут оказаться неподъёмной нагрузкой, ведь зачастую денег с трудом хватает на оплату по квартире, в которой живёшь. Логичным выходом будет сдать такую площадь в аренду, это не только покроет все расходы, но ещё и принесёт прибыль. В 2000-х годах финансовый рынок в нашей стране находился ещё в состоянии развития, мало кто интересовался такого рода инструментами заработка (у всех в памяти был 1998 год – дефолт и обвал рубля), поэтому народ либо просто копил и вкладывался в валюту, либо же покупал недвижимость, ведь она никуда не денется.

 

сдача квартиры в аренду

 

Параллельно с этим началась активная застройка, новые дома и целые жилые комплексы стали появляться практически везде, что спровоцировало бурный рост инвестиций в покупку жилья и сдачи. Тогда ещё немногие знали как правильно сдать квартиру в аренду, бывали разные случаи, но в целом такой вид получения дохода с годами только набирает популярность. Этому, кстати, в немалой степени способствует и тот факт, что достаточно большое количество людей приезжает в крупные города и им тоже нужно где-то жить, обычно они просто снимают квартиру, очень редко покупают.

 

Заработок на сдаче квартиры в аренду получается не очень большим, но при этом он значительно более привлекательный, чем большинство других консервативных вложений. Стоит отметить, что ставка дохода в процентах может варьироваться в зависимости от того, какого качества жильё, где находится. Нормальным считается доход 0,8-1% в месяц от стоимости самого жилья. Если взять наибольшее значение, то после вычета всех расходов останется уже около 0,7%, но и тут есть вариативность. В общем, обычно сдаваемые квартиры окупаются за 10-12 лет, иногда быстрее.

 

Вот несколько фактов об окупаемости:

  1. Квартира-студия в крупном городе может окупиться за 8-9 лет, если она хорошо отделана. Удивительно то, что люди предпочитают меньшую площадь, но лучшего качества, даже если проводят в квартире минимум времени и постоянно работают.
    квартира студия
  2. Даже при невысокой изначальной стоимости квартира в небольшом населённом пункте окупается гораздо дольше. Дело в том, что в цене всё же значительную долю составляют строительные расходы, если рассматривать новые дома. А что касается давно построенных – они просто придерживаются рыночной стоимости. В общем, в этом случае у нас будет уже 11-14 лет окупаемости.
  3. Между указанными выше двумя крайними вариантами есть очень много других, где на стоимость аренды влияют разные параметры. Соответственно, меняется и доходность таких инвестиций.

 

 

Способы сдачи квартиры в аренду

Процесс можно осуществлять по-разному. Для кого-то важна максимальная доходность и человек готов предпринимать действия, а другие не хотят и пальцем пошевелить, при этом готовы на меньший заработок. Существуют следующие варианты исходя из ключевых параметров:

  1. Сдача жилья в аренду через агентство. Здесь всё очень просто – обращаемся в агентство и дальше работать придётся по-минимуму. Агент сам ищет клиентов, показывает квартиру, предлагает типовой договор. Это достаточно популярный способ сдачи квартиры в аренду, так как многие владельцы квартир попросту не хотят тратить время, изучать рынок и общаться с потенциальными жильцами. За это агент получает комиссию – обычно размер арендной платы за один месяц. В принципе, удобно, но при этом есть очень много съёмщиков, которые не хотят нести лишние расходы и сразу отказываются от таких вариантов.
  2. Участие собственника в процессе. То есть владелец квартиры изучает как сдать квартиру без посредников, занимается общением с желающими снять жильё, сам показывает. В этом случае необходимо правильно подобрать стоимость аренды квартиры, то есть потратить время на оценку конъюнктуры рынка, сделать выводы, изучить все нюансы.

Способы сдачи квартиры в аренду

 

Также может отличаться и длительность сдачи. Часто можно встретить в объявлениях чётко указанные даты, когда квартира станет доступной для съёма или на какой период она сдаётся. Обычно разделяют на 3 варианта:

  1. Посуточная аренда. Краткосрочный и обычно дорогостоящий вид аренды жилья. Такие квартиры, как правило, хорошо обставлены, с новой техникой и качественным ремонтом. С какой целью снимают такое жильё не всегда понятно, нужно быть готовым к тому, что после жильцов останется страшный бардак, который нужно убрать до заселения новых.
  2. Сезонная аренда. Это в большей степени относится к жилью за городской чертой, либо же возле курортных зон. В объявлениях так и указывают – сдача на летний период (или на зимний, если говорим о близости к горнолыжным курортам). То есть в остальное время квартира используется, а сдаётся в “горячий” сезон.
  3. Долгосрочная аренда. Постоянно менять жильцов вряд ли кому-то захочется. Поэтому, сдавать обычно предпочитают на долгий срок – от 6 месяцев, чаще ещё дольше. В этом есть своя логика – все хлопоты по сдаче происходят гораздо реже, после того, как жильцы заехали, остаётся лишь получать деньги и просто посматривать, всё ли там в порядке.

 

Перечисленные варианты являются основными, именно эти моменты обычно приходится продумывать владельцам жилья, когда они составляют конкретный план как сдать квартиру – посуточно или на длительный срок, работать самому или через посредников. Также можно отметить главный второстепенный аспект, который, тем не менее, тоже имеет место быть:

  1. Сдача квартиры с мебелью. В этом случае в квартире обычно есть всё самое необходимое – спальное место (или места), кресло, стулья, табуретки и так далее. Меблировка обычно подразумевает наличие шкафа для вещей, минимальный кухонный гарнитур. Также холодильник, стиральная машина и прочая важная техника.
  2. Сдача квартиры без мебели. Это подходит тем, кто имеет квартиру совсем недавно построенную и не имеет средств на полноценное обустройство. Такие квартиры интересны переезжающим со своей мебелью, поэтому они прекрасно сдаются, но спрос гораздо ниже, конечно.

Сдача квартиры без мебели

 

Обычно чем лучше обустроено жильё, тем больше интересующихся и, соответственно, быстрее происходит сдача квартиры в аренду (при разумной стоимости аренды, конечно). Такие детали как наличие микроволной печи, телевизора, уже подключенного интернета, сушилки для белья, утюга и прочих бытовых принадлежностей – не самых необходимых, но в то же время полезных. Идеальным вариантом можно назвать квартиру с полностью готовыми для жизни человека условиями. Простыми словами, зашёл с сумкой вещей и спокойно живёшь без бытовых забот. Такие квартиры обычно сдаются подороже, но при этом и просматривают их чаще, ведь это максимально удобно для жизни.

 

В общем, для тех кто не знает как сдать квартиру на длительный срок или же каких-либо других нюансов, самым простым решением будет обращение в агентство. Главное, помнить, что нужно придерживаться средней рыночной цены, ведь агенты для быстрой сдачи могут очень убедительно предлагать снизить стоимость. У них это разовая выплата, а нам потом каждый месяц недополучать свою прибыль. В остальном, это очень просто и удобно. Агентств очень много, работать лучше с крупными и с хорошей репутацией, ведь туда обращается множество желающих снять – тоже по принципу надёжности и репутации.

 

 

Договор аренды

Это, без сомнения, можно назвать самым важным моментом. С точки зрения закона собственник жилья должен платить налог с получаемой от аренды прибыли. Чтобы у налоговых органов не возникало никаких вопросов, необходимо заключать договор и на основании этого документа производить налоговые отчисления. Сразу скажем – так работают далеко не все. Есть очень много квартир, которые сдаются неофициально, то есть собственник и жилец просто договариваются обо всех условиях и не составляют договор. Так обычно действуют в следующих ситуациях:

  1. Съёмщик является знакомым или родственником, то есть присутствует доверие и понимание, что обмана не будет.
  2. В квартире нечего украсть, сломать и так далее. То есть собственник не боится за имущество, так как оно не представляет особой ценности. Очень распространённый вариант при получении квартир в наследство от пожилых людей. Как правило, обставлены такие квартиры очень старой мебелью, никакой серьёзный техники нет.
  3. Арендодатель не знает как сдать квартиру официально или же принципиально не хочет этого делать, чтобы не платить налоги. Тут уж как повезёт, бывает, что какие-нибудь зарубежные студенты прекрасно живут, поддерживают чистоту и всё платят заранее без всяких бумаг, а бывает, что приличные с виду люди превращают квартиру в помойку и пропадают, не заплатив.

Договор аренды

 

Если ситуация вскроется, то будет сразу штраф, состоящий из нескольких пунктов – 5% от суммы, которую утаили, сам налог (простой НДФЛ) и ещё к нему 40%. То есть лучше работать через договор. Есть как типовые варианты в интернете, так и собственноручно составленные. В любом случае проще всего воспользоваться уже готовой формой и просто вносить свои изменения. Хотя, обычно есть договоры, где указано практически всё, что может интересовать, далее собственник просто исключает ненужные пункты. Среди важных выделяют следующие:

  1. Срок аренды. Обычно менее 12 месяцев, так как иначе придётся регистрировать его в росреестре.
  2. Стоимость и порядок оплаты. Обычно указывается какое-либо число месяца, до которого необходимо произвести оплату за следующий месяц проживания.
  3. Список жильцов. Если не хотим, чтобы было 40 гастарбайтеров вместо молодой пары, то обязательно прописывает этот момент.
  4. Состояние жилья, описывается имущество. В случае поломки производится компенсация. Может быть предусмотрен залог – жильцы сразу же вносят определённую сумму, которую в случае чего можно использовать на ликвидацию последствий.
  5. Дополнительные моменты, которые обычно связаны с безопасностью имущества — наличие детей, животных, вредных привычек и так далее. Всё, что волнует арендодателя, можно прописать в договоре.
    Ограничения для квартиросъемщиков
  6. Порядок досрочного расторжения договора. Бывает всякое, иногда какой-либо из сторон нужно это сделать. В этом случае лучше всё предусмотреть заранее. Так будет проще и нам и жильцам.

 

К этому списку обычно ещё можно добавить менее значимые, но всё же встречающиеся – как оплачивается коммуналка, возможность покупки бытовой техники в счёт оплаты аренды, ремонтные работы и прочее. Для того, чтобы заключать договор, собственник также должен иметь определённые документы на руках, ведь мошенничество встречается с обеих сторон – и арендодателей тоже. Итак, обычно требуется следующее:

  1. Свидетельство о собственности или иной документ, подтверждающий это право. С этим всё понятно.
  2. Паспорт (копия).
  3. Согласие других собственников, если таковые имеются, а также супруга(-и), выписка их ЖЭКа с перечисленными жильцами квартиры.

 

Отдельно стоит отметить сдачу ипотечной квартиры, ведь это очень популярный способ инвестиций. В этом случае обычно необходимо согласовать этот вопрос с банком. В ипотечном договоре может быть прописана возможность сдачи, но только с согласия банка, поэтому придётся изначально уведомить их о своём желании и получить одобрение.

 

 

Как сдать квартиру в аренду?

Если принято решение о том, что жильё следует сдать, можно начинать работать в этом направлении. Как мы уже говорили ранее, проще всего работать с риелтором. Но если такой возможности нет или просто не хочется, то далее придётся предпринимать определённые шаги. Тот, кто уже сдавал квартиру и так знает, а вот тем, кто интересуется как официально сдать квартиру самостоятельно, рекомендуется придерживаться следующего плана:

  1. Заранее сделать все документы, которые перечислены выше. ЖЭК может затягивать, в случае ипотеки банк может долго рассматривать, в общем, с этого лучше начать, так как всё остальное можно делать в процессе работы с документами, то есть параллельно.
  2. Привести квартиру в надлежащий вид. Как следует убраться, отремонтировать всё, что сломано, составить список всей имеющейся бытовой техники, что-то докупить. Очень часто люди забывают про нормальную сантехнику, потом приходится быстро решать этот вопрос.
  3. Продумать договор и все условия. Это позволит сразу же отсечь огромное количество неподходящих арендаторов. Забудем указать, что нельзя курить – будет много потраченного времени, так как многие курят.
  4. Теперь можно переходить к вопросу определения стоимости аренды. Идём на любой сайт с недвижимостью, а лучше сразу на несколько, и ищем аналогичные варианты на этой же местности. Оцениваем и принимаем решение – сдать по средней цене или же немножко подвинуться и получить большой поток желающих.
    Как сдать квартиру в аренду
  5. Размещаем объявления. Тут сгодится вообще всё – сайты недвижимости, группы в контакте, даже газеты. Некоторые ещё пользуются старыми методами – печатают объявления и расклеивают их, но это уже не так эффективно.
  6. Определяем время показа квартиры, составляем расписание. Каждому показу следует выделить не менее 10 минут, это среднее время осмотра.
  7. Показываем договор. Далее могут быть разные обсуждения, но обычно быстро становится понятно – действительно жилец желает снять квартиру. Если да, то дальше всё обычно происходит быстро, документы подписываются.
  8. Получаем свои деньги. Это может быть оплата за первый месяц, последний и залог. Последний месяц очень актуален – жилец не сбежит без оплаты, проморочив голову, что вот-вот оплатит, а также будем иметь минимальный срок аренды в 2 месяца. Даже прописанные в договоре штрафные санкции всегда можно очень долго оспаривать в суде, да и кому это нужно, если честно – возни больше, чем пользы.

 

В случае с мигрантами или приезжими можно сделать временную регистрацию. С одной стороны, таких жильцов не очень любят, с другой – они гораздо реже доставляют проблемы, как это не странно.

 

 

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду

Мы рассказали как сдать квартиру в аренду по закону, теперь рассмотрим сильные и слабые стороны такого вида инвестирования своих средств. Инвестированием это называется по одной простой причине – пустующую квартиру можно продать и использовать в другом направлении, а сдача в аренду – процесс эксплуатации имеющегося актива с целью получения прибыли. К плюсам относят:

  1. Относительно простой алгоритм действий, особенно, если работать с агентствами.
  2. Стабильный заработок. Рынок съёмного жилья постоянно растёт, то есть имеется много желающих как сдать так и снять, обычно процесс занимает от одного до трёх месяцев.
  3. Достаточно высокая доходность по сравнению с депозитом в банке или гособлигациями.
  4. Квартира не подвергается инфляционным рискам – стоимость постепенно растёт.
  5. Работа через договор защищает от рисков, если он правильно составлен и всё учтено.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду

 

В принципе, именно этот перечень основных преимуществ и сделал такой вид получения дохода очень популярным. Минимум действий, максимум пользы. Бизнес требует навыков, а узнать как правильно сдать квартиру в аренду не так и сложно. Но, есть также и минусы, которые многим кажутся существенными, а именно:

  1. Долгая окупаемость объекта, необходимость платить налоги. Всё относительно, конечно, но тот же портфель из акций может дать гораздо больше, в разы.
  2. Риски, связанные с обманом. Если где-то что-то забыть указать в договоре или же работать без него, то всегда будет вероятность обмана.
  3. Порча имущества. Это достаточно распространённый случай, когда жилец наносит ущерб как бытовой технике, так и квартире целиком. Чтобы защититься от глобальных рисков, нужно страховать квартиру.
  4. Проблемные жильцы. Они могут ничего не ломать, но при этом шуметь, курить на лестничной площадке – соседи будут жаловаться, обращаться к участковому. От этого никто не застрахован.

 

 

Заключение

Понять, как сдать квартиру в аренду не сложно, мы рассказали в общих чертах весь процесс, но кадая ситуация уникальна и бывают разные случаи. Помимо большого количества разных моментов и рекомендаций есть также много примеров когда стереотипы не работают – славянская семья устраивает бардак и ломает технику, а приехавшие на стажировку люди из условного Таджикистана ведут себя тише воды ниже травы, платят вовремя и поддерживают чистоту. Так что всегда есть определённая доля случайности.

Как заработать на чужой недвижимости — без денег, с нуля — простые схемы

Сдаю квартиры посуточно уже 8 лет. Прошел развитие от предоставления комнаты для знакомого на ночь, до реализации суточного жилья одновременно в четырех жилых объектах. Не своих, а арендованных у владельца (своими ни в коем случае не рискуйте).

За это время наработал основные правила ведения данного микробизнеса, которыми и делюсь.

Сколько квартир сдавать

Получить достаточную прибыль от аренды одной квартиры можно, но она практически не будет возмещать затраченных финансовых вложений и собственных сил. Поэтому советую сдавать одновременно несколько. Количество помещений зависит от вашего распорядка дня. Так как я работаю — получается комфортно сдавать в аренду три квартиры.

Взял четвертую и понимаю, что не справляюсь, опаздываю и путаю факты. Но некоторые неработающие «коллеги» сдают одновременно по шесть квартир и везде успевают.

Выгода

Сумма суточной аренды помещения зависит от таких факторов:

  • город и район. Если вы живете в большом городе — забудьте про периферию. Только центральные районы. Приезжий на несколько дней человек (не важно деловая это поездка, или культурная) не захочет тратить часы на поездку в другой край города.
  • время. Очень важный факт. Коллеги, живущие в курортных районах, подтвердят. Мониторьте и составляйте список всех праздников, концертов, выставок, больших премьер и т.д. В это время вполне реально повысить сумму аренды в несколько раз.
  • количество жильцов. Здесь больше не значит лучше. Идеальный вариант — один-два человека. Будучи наивным, я впустил в квартиру группу студентов, отмечающих выпуск. Из-за оставленного ими бардака пришлось отменить договорённость со следующим клиентом, что негативно сказалось на моей репутации;
  • количество дней проживания. Чем длительнее срок аренды, тем меньше стоимость одних суток. Тут просто. От одного до четырех дней — хорошо. Семь и больше — плохо. Также ориентируйтесь по календарю. В преддверии праздников сдавать одним людям квартиру на неделю и более совершенно нерационально.

Расходы

Объемная ложка дегтя. Не забывайте, что помимо платы владельцу за помещение, коммунальные услуги и починку техники и мебели, вам придется постоянно приобретать новые постельные комплекты и душевые принадлежности, средства содержания квартиры в чистоте, посуду (почему-то гости обожают оставлять себе вилки, наверно, в качестве сувенира). Со временем вы обязательно наймете горничную, так как перспектива кататься из одной квартиры в другую только чтоб погладить полотенца и простыни неимоверно удручает.

Немалый процент расходов составляют организационные моменты. Например, реклама. Ее должно быть много, и она должна быть везде: в интернете, газетах, на столбах. Сюда же траты на мобильную связь, бензин или такси.

Человеческий фактор

Всегда будьте в хороших отношениях с владельцем квартиры, участковым, консьержкой, соседями. С последними дружите, но не делайте их частью бизнеса. Моя соседка — миловидная бабушка, тайком от меня стирала в квартире вещи, готовила супы и даже поселила на время в квартиру внука. Проще платить консьержке.

Также держите при себе договор. Большинство гостей его боятся, но некоторые без этих документов не согласятся стать вашими клиентами.

Эта публикация — история начинающего бизнесмена — поделитесь своей!

Автор поста: Редакция
Специалисты по инвестициям.



Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о