Содержание

Схемы работы агентства недвижимости — БЕРГЕР И ПАРТНЕРЫ


В некоторых странах с развитым рынком риэлторских услуг существуют четкие правила и ограничения, которыми обязаны руководствоваться риэлторы при работе с продавцами и покупателями недвижимости.

Например, существуют эксклюзивные агентства продавца. В этом случае, агентство представляет только интересы продавцов, и никогда не представляет интересы покупателей. Риэлторы агентства, при взаимодействии с покупателями, выступают от имени продавцов, которым принадлежит объект недвижимости, и работают с покупателями, как с контрагентами.

Соответственно, существуют агентства покупателя. И в этом случае, агентство представляет только интересы покупателей, и никогда не представляет интересы продавцов. Агентство не рекламирует объекты недвижимости, принадлежащие продавцу, таким образом, никогда не представляя интересы продавца.

Однако наиболее распространены агентства продавца и покупателя, но с представлением не более чем одной стороны в одной сделке.

Таким образом, агентство представляет продавца или покупателя, но никогда не представляет обе стороны в одной сделке. Представление интересов более чем одной стороны в одной сделке запрещается. Если покупатель, будучи клиентом агентства, например, желает приобрести квартиру, продаваемую этим же агентством, то агентство прекращает либо действие договора об оказании услуг покупателю, либо договора с продавцом.

Как правило, при работе с покупателем в агентстве действует одно из двух принципов: работая с покупателем, агентство может представлять интересы покупателя или дать покупателю право выбора – представлять его интересы или работать с ним не как с клиентом, а как с контрагентом, пришедшим на объект недвижимости продаваемый агентством.

В нашей стране агентства недвижимости пока имеют возможность представлять в одной сделке купли-продажи как сторону продавца, так и интересы покупателя. Многие усматривают в такой схеме отношений конфликт интересов. Или, как минимум, непонимание, на чьей стороне находится агентство, и кому в первую очередь, оно оказывает платные услуги.

Так как большинство объектов недвижимости у нас продаются через агентства, то покупателям имеет смысл не использовать то же самое агентство для проверки юридической чистоты покупаемой квартиры, а обратиться к независимому юристу, который будет выступать исключительно на стороне своего клиента – Покупателя.

Похожие записи

Организационная структура агентства недвижимости

Создавая риэлтерскую компанию, владелец надеется на успешный бизнес и высокую прибыль. Он продумывает все до мелочей – где будет находиться офис, кто будет у него работать и сколько он будет платить сотрудникам, какие обязанности будут возложены на каждого члена коллектива, и многое другое.

Структура риэлторского агентства

Стоит ли говорить о том, что именно на начальном этапе закладывается фундамент эффективной компании? Думаем, это понятно каждому. Конечно, от ошибок никто не застрахован, и уже в процессе работы приходится налаживать те или иные процессы и регулировать деятельность подчиненных. Но для того, чтобы минимизировать возможные проблемы и трудности, необходимо создать правильную модель агентства недвижимости.

Также стоит помнить, что профессионализм сотрудников – залог успеха агентства, и для того, чтобы с первых дней работы ваши дела пошли вверх, необходимо привлечь в свою команду опытных агентов, которые знают все тонкости данной сферы и имеют свою, хоть и небольшую, клиентскую базу. Без них запустить бизнес будет трудно, и этот процесс может растянуться на несколько месяцев.

Нужна ли четкая структура в агентстве недвижимости?

Для некоторых вопрос наличия четкой структуры в агентстве остается спорным. Как правило, это касается небольших агентств, с малым количеством клиентов и успешных сделок, которые, так сказать, работают на себя. Конечно, один человек может заниматься и размещением объявлений, и искать клиентов, запускать рекламу и заниматься подготовкой документов для сделки. Будет ли такая работа эффективной? Будет, если кроме этой сделки агент не ведет других клиентов, и может все свои силы и ресурсы направить на одного заказчика.

Если одновременно заниматься сразу двумя и более объектами, и при этом, проводить консультации с новыми клиентами, то существует риск упустить важные моменты, что может повлечь за собой снижение эффективности работы, уменьшение зарплаты, и даже полный срыв сделки. Кому это нужно? Никому!

  • Поэтому, создавая свое, пусть и маленькое, агентство недвижимости, стоит собрать команду ответственных работников, специалистов в своем деле.

Отличия в структуре риэлтерских компаний

Все ли агентства имеют одинаковую структуру? Нет, во многих она отличается, и это зависит от ряда факторов. Главным фактором, влияющим на штат и структуру организации является объем работы, то есть, количество клиентов. Например, в маленьком агентстве роль бухгалтера выполняет руководитель, и все финансовые операции проводятся через него. Оформлением документов, чаще всего, занимается один юрист, приходящий по необходимости. Агентам приходится самим давать рекламу, вести переговоры с заказчиками, осматривать объекты недвижимости и проводить показы. В общем, у каждого обязанностей много, и контролирует их всех руководитель.

В риэлтерской компании со средним объемом работы и количеством клиентов штат будет немного шире. Чаще всего в офисе появляется секретарь, происходит разделение на отделы – отдел коммерческой недвижимости, отдел жилой недвижимости, отдел аренды, с несколькими работниками в каждом из них. Здесь проявляется более четкая, приближенная к стандартам, структура агентства недвижимости, благодаря которой происходит процесс организации труда, повышение эффективности и доверия со стороны клиентов, а значит, и увеличение доходов.

Структура агентства недвижимости

С чего начать, создавая агентство недвижимости?

Мы уже упоминали выше о том, что учитывают руководители при организации своего агентства. Хотим подробнее остановиться на этом вопросе. Итак, нужно:

  • Собрать команду профессиональных, опытных агентов, с хорошей репутацией и наработанной за годы работы клиентской базой. Необходимо привлечь и заинтересовать хотя бы двоих или троих специалистов в сфере недвижимости.
  • Мотивация. Важно дать своим потенциальным работникам хорошую мотивацию. Чаще всего мотивирующим фактором является высокая зарплата. Но здесь важно не переборщить, ведь руководителю тоже нужна прибыль, а если ставить слишком высокие цены на свои услуги с первых дней, то можно спугнуть клиентов.
  • Организационная структура агентства недвижимости и должностные обязанности. Важно при приеме на работу агентов и других сотрудников обсудить объем работ, который будет на них возложен.

Руководителю как главному организатору в коллективе стоит позаботиться о создании командного духа и комфортной атмосферы в коллективе, поощрять своих работников.

  • Кроме того, директору агентства важно разбираться во всех тонкостях риэлтерского бизнеса и процедур купли-продажи и аренды недвижимости, чтобы контролировать деятельность своих подчиненных и при необходимости оказывать им помощь.

Виды организационных структур агентств недвижимости

На сегодняшний день существует несколько видов структуры агентства недвижимости, схема которых доказала свою эффективность и применимость к нашей стране. Это:

Линейная

Характеризуется четким разделением и прямым подчинением вышестоящим лицам. К примеру, руководители отделов лично контролируют своих работников и несут за них ответственность перед директором. Такой вид организации будет эффективен в небольших агентствах, где численность работников не превышает 10-15 человек.

Функциональная

Такому виду свойственно прямое подчинение главному руководителю всех работников, где каждый отвечает за свой участок работы и действия.

Линейно-функциональная

Здесь действует принцип единоначалия, но при этом руководители функциональных отделов могут принимать решения, с последующим согласованием с главным руководителем.

Каждое агентство недвижимости условно делится на два отдела: технический и юридический. Первый из них занимается объектами, а второй – подготовкой всех необходимых документов для проведения сделок. От того, насколько эффективно и продуктивно эти отделы взаимодействуют между собой, зависит в целом работа, доход и репутация компании.

Структура риэлтерского агентства

Продуктивная работа агентства недвижимости требует четкой организационной структуры, качественного контроля со стороны руководства, и, конечно, профессионализма агентов и их желания работать.

Идеальной, по мнению экспертов, будет такая структура агентства недвижимости, пример которой представлен ниже. Но хотим сразу отметить, что предложенный вариант структуры ориентирован на крупное агентство, с большими объемами работы и постоянно растущим количеством клиентов. Итак, в компании присутствуют следующие должности:

  • Директор (владелец).
  • Руководители отделов: продажи недвижимости на первичном рынке, на вторичном, коммерческой недвижимости, аренды.
  • Отдел кредитования (ипотеки).
  • Оценщики и аналитики.
  • Маркетологи IT-шники.
  • Юридический отдел.
  • Риэлторы.

Сюда может быть добавлен учебно-кадровый отдел, менеджер по первичной работе с клиентами, фотограф и рекламщик, а также другие должности.

При этом, для каждого прописываются должностные инструкции, с перечнем прав и обязанностей, что позволяет человеку, который устраивается работать в агентство, заранее знать, с чем ему придется столкнуться и какие функции он будет выполнять.

Изменение в структуре агентства недвижимости

В процессе работы организационная структура агентства недвижимости, схема которой была утверждена еще при создании компании, может меняться. Причиной этому может служить следующее:

  • Увеличение объемов работы.
  • Увеличение штата сотрудников.
  • Смена направления деятельности. Например, компания перестала заниматься арендой жилой недвижимости, оставив в своих услугах только аренду коммерческой недвижимости, или вовсе отказавшись от аренды и сделав основной упор на продажах.

Как увеличение, так и снижение количества клиентов и успешных сделок может влиять на структуру риэлтерской компании. Например, с наступлением кризиса, многие компании столкнулись с уменьшением заказов и снижением прибыли. Это вынудило их отказаться от услуг некоторых специалистов, а значит, произошло изменение структуры и перераспределение обязанностей между оставшимися работниками.

  • Главное, чтобы эти изменения не привели к нарушению эффективности работы, и позволили агентству нормально функционировать и получать высокий доход.

Структура риэлторского агентства

Обязанности сотрудников

Конечно, каждая должность в агентстве недвижимости предполагает определенный перечень обязанностей. При изменении структура предприятия, агентство недвижимости должно контролировать выполнение всех этапов осуществления риэлтерской деятельности. Основными из них являются такие:

  • Прием заявок от заказчиков, определение объема предстоящей работы.
  • Осмотр недвижимости.
  • Заключение договора об оказании услуг, обсуждение с клиентом плана работ и последовательности всех действий, направленных на решение его вопроса и выполнение договорных обязательств.
  • Подготовка документов.
  • Юридическое сопровождение сделки.
  • Проведение сделки.
  • Расчет между клиентом и агентством.

Перекладывая работников обязанности других должностей, руководителю стоит убедиться в компетентности сотрудника в этих новых для него вопросах. Ведь если, к примеру, ранее агент занимался только арендой жилой недвижимости, а теперь ему предстоит работать с ипотечным кредитованием, то, скорее всего, могут возникнуть определенные трудности.

Поэтому, чтобы агентство недвижимости работало эффективно, оказывало качественные услуги населению, и при этом, имело хороший заработок, важно четко определить подходящую для каждой компании структуру и модель работы и контролировать их.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Получить доступ

Что выбрать — агентство недвижимости или частного риэлтора? В чем разница?

Или же есть золотая середина?

Когда люди начинают осознавать необходимость в услугах риэлтора, они встают перед выбором: обратиться в известное агентство недвижимости, или поискать частного риэлтора среди своих знакомых. И в том, и в другом случае, есть как минусы, так и плюсы. В Санкт-Петербурге на данный момент более 1000 агентств недвижимости с численностью агентов от нескольких человек, до нескольких тысяч, и неопределенное количество частных риэлторов. И большая часть из этой братии находит себе работу. Кто-то специализируется на аренде, кто-то на купле-продаже, кто-то совмещает направления работы. Хотя, нужно отметить, в крупных агентствах риэлторы гораздо реже совмещают аренду и продажи, тем более что этими направлениями занимаются разные отделы. Итак, чем же отличается частный риэлтор от специалиста агентства недвижимости?

Крупное агентство недвижимости

Обращаясь в крупное агентство недвижимости с продолжительной историей и определенной репутацией, вы можете быть уверены, что откровенное мошенничество или обман вам не грозит. В таких агентствах есть четко выстроенные бизнес-процессы, а работа с клиентами поставлена на поток. Все этапы работы стандартизированы, а отклонения от нормы практически не допускаются. С одной стороны это хорошо, так как у агента почти нет возможности обвести вас вокруг пальца, но с другой стороны, в случае необходимости гибкого подхода к ситуации, существует вероятность срыва сделки из-за несостыковки с другой стороной.

Вообще, для полного понимания ситуации, необходимо знать структуру крупных агентств и принципы их бизнеса. В крупных агентствах каждым направлением недвижимости занимается определенный отдел, у которого есть руководитель. Он управляет своим отделом и доносит до менеджеров «политику партии». Обычно, имеют отделы, работающие по всем направлениям, начиная от распространенных аренды и купли-продажи жилой недвижимости, заканчивая зарубежной и коммерческой недвижимости. Следующее звено, менеджер, это опытный агент, который, во-первых, руководит рядовыми риэлторами, а во-вторых, проводит собственные сделки (почти всегда из своей клиентской базы). Обычно в подчинении у менеджера находится 10-15 агентов, среди которых как подкованные, так и новички без опыта.

Таким образом, обратившись в крупное агентство, вам может как повезти, и вам достанется опытный агент, так и не очень — работать с вами будет новичок под присмотром менеджера. И все бы ничего, но у менеджера таких агентов много, и значительного количества времени уделять каждому возможности нет, поэтому менеджер лишь направляет агента, отвечает на возникающие вопросы и не дает совершить серьезные ошибки. Но, как известно, дьявол прячется в мелочах. Если все же решите пользоваться услугами крупного агентства, советуем убедиться в том, что вам достался опытный риэлтор. И возраст тут не показатель. В агенты часто идут люди, у которых не получилось в другой сфере и они решили попытать счастья в недвижимости. Так же, многие становятся риэлторами после выхода не пенсию для получения прибавки.

Большинство риэлторских компаний могут предоставлять своим клиентам дополнительные преференции. Например, многие агентства заключают партнерские договора с банками и строительными компаниями, что позволяет их клиентам получать некоторые выгоды. Это могут быть льготные программы кредитования от банков, либо выгодные условия бронирования от застройщиков и т.д.

Цены в крупных агентствах, как и следует ожидать, довольно высокие. Ведь заработать на вашей сделке должен не только агент и его менеджер, но еще и руководитель отдела, генеральный директор, секретарь, маркетолог, бухгалтер и т.д. Последнее время, за счет массовости и принципа конвеера, такие агентства стараются снижать размер комиссии, но это не всегда хорошо сказывается на кадровом вопросе. К слову, в крупные агентства принимают всех желающих, потому как у любого человека есть определенный круг знакомств, в котором он начинает рекламировать свои услуги. Таким образом, даже новички подтягивают за собой клиентов, что очень выгодно компании, и поэтому они заинтересованы в как можно большем количестве работающих у них агентов.

Частный риэлтор

В частные риэлторы обычно идут по двум причинам:

  1. Агент обзавелся своей клиентской базой, работая в крупном агентстве недвижимости, а теперь хочет зарабатывать больше, при этом имея много свободного времени. Такой агент уже набрался достаточно опыта для самостоятельной работы, а большую часть его клиентов составляют знакомые и знакомые знакомых. Иногда риэлторы уходят в частники из-за усталости от контроля и необходимости отчитываться перед руководством, и так же нежелания работать по установленным в агентстве правилам. 
  2.  Агент серьезно провинился, работая в одном из агентств, и больше в агентства на работу его не берут.

Если вы планируете работать с частным специалистом из первой группы, то вы можете рассчитывать на хороший результат по доступной цене. У такого риэлтора достаточно опыта, чтобы самостоятельно проводить сделки, он осведомлен об опасностях и подводных камнях рынка недвижимости. Не имея необходимости делить свой заработок с кем-либо еще, он способен предлагать действительно низкую стоимость риэлторских услуг, цена которых часто ниже в 1,5-2 раза чем в крупных агентствах. Не стоит забывать, что основную часть клиентов такого специалиста составляют его знакомые, которые изначально ожидают очень привлекательных условий. Но необходимо понимать, что экономия не бывает просто так. Если агент предлагает очень низкую стоимость, он должен на чем-то экономить. Вы должны быть готовыми к самостоятельным разъездам, либо еще некоторой работе, которую вы будете выполнять самостоятельно под удаленным контролем риэлтора.

Про риск работы с агентами из второй группы, наверное, объяснять необходимости нет. Уйдя «принудительно», они могли не только не успеть получить необходимый опыт, но могут и продолжить свои «эксперименты на людях». Поэтому, выбирая себе частного специалиста, советуем навести о нем справки и собрать отзывы об агенте по недвижимости.

При работе с частными риэлторами существует пара минусов. Первый, если вы продаете недвижимость. Продажа — дело это не быстрое, поэтому в случае появления покупателя, необходимо принять у него аванс на тот период, пока будет проходить подготовка к сделке. В СПб, политика крупных агентств такова, что давать аванс в руки частному лицу, агентам категорически запрещено. Поэтому ни ваш агент, ни вы не сможете получить от них денег, гарантирующих будущую покупку. А это чревато тем, что вы будете рассчитывать на продажу, а они в какой-то момент передумают или найдут более выгодное предложение. Если же покупатель действует самостоятельно, то вероятность что он согласиться вручить вам аванс тоже не высока. Многие наслышаны о мошенничестве на рынке недвижимости СПб.

Второй минус, если вы покупаете квартиру с не совсем понятной историей. Предложение может быть довольно выгодным, но в этом случае требуется глубокая юридическая проверка. У частного агента по недвижимости может не быть ресурсов для проведения такой проверки, поэтому скорее всего он просто посоветует вам не покупать такую квартиру, даже если на самом деле с ней все в порядке.

Так как же быть? Что в итоге выбрать — крупное агентство недвижимости или частного риэлтора? Неужели нельзя найти золотую середину, чтобы получить качественные услуги по доступной цене, не переживая за безопасность сделки? Есть третий вариант:

 

Небольшое риэлторское агентство

В подавляющем большинстве случаев, в небольших агентствах недвижимости трудятся опытные риэлторы, проработавшие значительное время в крупной компании. Набрав определенную клиентскую базу, многие профессионалы уходят в небольшие агентства и продолжают работать там. Такие агенты могут самостоятельно определять условия работы с клиентом и предлагать комиссию по своему усмотрению. Само собой, принципы работы агентов должны соответствовать принципам компании. Но отношения между сотрудниками и руководством больше напоминают партнерские. Осуществляя минимально необходимый контроль за действиями риэлторов, небольшие агентства поддерживают своих специалистов в работе, предоставляя все возможности крупного агентства. А гибкий подход к ситуации позволяет предлагать клиентам индивидуальный сервис. Наиболее предприимчивые руководители таких компаний заключают партнерские договора с банками и застройщиками наряду с крупными агентствами, чтобы и их клиенты получали все выгоды от сотрудничества с риэлтором.

В таких агентствах стоимость услуг ощутимо ниже чем в крупных, но риэлторы в итоге зарабатывают больше, в том числе за счет количества сделок. А значит у них больше мотивации оказывать качественные услуги, ведь только хорошая работа позволяет увеличивать клиентскую базу. Наличие «своих» клиентов, побуждает опытных риэлторов расширять спектр оказываемых услуг. Человек, которому когда-то помог грамотный риэлтор при решении его вопроса по аренде, захочет чтобы и покупкой недвижимости для него занимался тот же специалист. И наоборот. Поэтому, агенты в небольших агентствах чаще всего имеют разносторонний опыт, либо могут вам посоветовать необходимого специалиста.

Экономия при формировании размера комиссионного вознаграждения происходит за счет оптимизации бизнес-процессов. Ведь совсем необязательно держать в штате собственного юриста (который на практике большую часть времени ничем не занят), а можно пользоваться услугами сторонней юридической компании. Точно так же можно пользоваться услугами внешнего бухгалтера, а роль маркетолога и других сотрудников выполняет руководитель агентства. Каждый сотрудник само-мотивирован, а значит эффективность их работы значительно выше!

Проведем сравнительный анализ игроков рынка недвижимости: 

 

Большое агентство недвижимости, услуги частного риэлтора и небольшая компания
Оценка в баллах, 1 — плохой показатель, 3 — хороший
 Крупное
агентство
недвижимости
Частный
риэлтор
Небольшое
риэлторское
агентство
Стоимость риэлторских услуг 1 3 2
Качество предоставляемых услуг 1 2 3
Спектр направлений работы  3 1 2
Контроль за действиями риэлтора  3 1 2
Юридическая поддержка деятельности 2 1 3
Индивидуальный подход  1 2 3
Наличие партнерских программ с банками и застройщиками 3 1 2

Итак, мы предоставили вам всю необходимую информацию для выбора. Теперь ваша задача определить те критерии, которые наиболее важны для вас. И успехов с квартирным вопросом!

Связывайтесь с нами по телефону (812) 443-8000, будем рады обсудить сотрудничество!

Читайте так же: Как сдать квартиру в аренду

← Статьи

как избежать угроз?, 25 декабря 2019 — Novostroy.su

Не всем и не всегда понятно, чем занимаются нынешние агентства недвижимости, что они продают и почему иногда выгоднее обратиться к риэлторам. Основной объем сделок, которые совершаются через АН или через агентов, — это вторичка, то есть продажа жилья, которое уже имеет владельцев. Здесь существует множество нюансов, которые хорошо бы «прогнать» через профессионалов, дабы не столкнуться с проблемами после сделки. Именно на вторичном рынке распространены схемы мошенничества, которые позволяют неплохо и незаконнно заработать. На первичке таких схем практически нет либо они не могут в полной мере считаться мошенническими.

Определяем рискованное агентство недвижимости

Практически все риэлторы и АН предлагают свои услуги покупателям квартир в новостройках бесплатно. Платят им застройщики (обычно 1-5% от суммы сделки) и банки (скидка на ставку по ипотеке для партнеров, к примеру, минус 0,25%). Сама сделка, как правило, проводится под контролем застройщика — деньги попадают на его счет. Рискуют деньгами только те покупатели через АН, кто платит некую сумму за услуги авансом или несет деньги за квартиру в агентство недвижимости.

Но такие случаи могут считаться крайне редким исключением. «Сегодня сложно отыскать агентство недвижимости занимающееся непосредственным участием в расчетах между клиентами. Т.е. забирающих от покупателя деньги за квартиру и передающих эти деньги продавцу после сделки. Максимум, задаток или аванс могут принять агентства недвижимости от клиента. На рынке строящейся недвижимости даже авансов и задатков, которые принимают агентства, нет попросту из-за того, что застройщик принимает эти средства, а для объектов после 1 июля 2019 года всякие материальные обеспечения и платы в адрес застройщика принимает банк на эскроу-счет», — рассказывает гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

«При приобретении квартиры неважно, у застройщика или через агентство, цена лота для покупателя одна и та же. Причем, и в том, и в другом случае покупатель квартиры помимо ДДУ заключает еще один договор на услуги по сопровождению сделки – у застройщика он обычно называется агентский договор, в нашей компании практикуется заключение договора на возмездное оказание услуг (ДВОУ). Комиссию по такому договору берет и застройщик, и агентство, ее размер может зависеть от конкретного проекта, и это обычно не процент от стоимости объекта, а фиксированная сумма», — добавляет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Другое дело заинтересованность агента или агентства недвижимости в продаже определенной новостройки. «Мы знаем, что на рынке еще могут существовать непонятные застройщики, предлагающие туманные схемы долевого участия. Они готовы платить риэлторам большие комиссионные и задача риэлтора на начальном этапе провести исследование застройщика, легитимность существования его проектов по строительству, дабы не плодить в дальнейшем ряды обманутых дольщиков», — отмечает Дмитрий Щегельский. «Нарваться на проблемный объект или пробного застройщика сегодня довольно-таки трудно, благо плохая информация разлетается по интернету и достаточно набрать в поисковике название жилого комплекса или застройщика. Бывает, правда, что проблемный объект меняет и название (и не раз), и застройщика, в том числе для того, чтобы избавиться от негативного шлейфа и его было легче реализовать. Также риэлтор, чтобы продать объект, может «забыть» упомянуть про срыв сроков строительства, про плохую репутацию застройщика, про отвратительную транспортную доступность и отсутствие социальной инфраструктуры. Впрочем. Если все продавцы будут абсолютно честными, то большинство новостроек окажутся в зоне «малой комфортности».

«Из-за того, что агент может не знать конкретный объект достаточно хорошо, он может предложить клиенту не самый удачный вариант. Например, не видовые характеристики, технические моменты и т.п. Более того, бывают случаи, когда агент может быть заинтересован продать не самый ликвидный объект клиенту за счет повышенного размера вознаграждения от застройщика. Если пойти на поводу у агента, можно купить не там и не ту квартиру, которая нужна клиенту на самом деле», — отмечает директор по маркетингу и работе с агентствами компании «Л1» Яна Борончук.

Избегаем анонимов

Сейчас, по словам Дмитрия Рубина, вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти области, в Петербурге порядка 200 постоянно работающих агентств. Кроме того есть огромное количество агентов, которые на профессиональной основе занимаются продажей недвижимости, это и ИП, и физические лица — их может быть и несколько тысяч.

Трудно сказать, какого качества услуги все эти многочисленные агенты оказывают, нет ли в их рядах проходимцев или «временщиков». Причем распознать профессиональные, ответственные компании не так-то просто, особенно если они существуют только в интернете. А в нем можно встретить немало подозрительных сайтов, которые позиционируют себя как консультанты на рынке новостроек, а на самом деле занимаются привлечением клиентов под задачи отделов продаж, или просто собирают личные данные потенциальных покупателей. Немало порталов, которые не имеют никаких координат, ни офиса, ни документов, кто и что скрывается под красивой вывеской, не понять. Беглый поиск подобных страниц позволил обнаружить, например, сайт «Единого городского центра новостроек». Здесь представлена информация о новостройках, но о самом сайте нет никаких сведений. Кто несет ответственность за опубликованную информацию? Электронная почта на бесплатном сервисе (bk.ru), что не может внушать доверие. Даже беглый взгляд отмечает ошибки «профессионалов», которые представляют апарт-отели VALO и «Studio Moskovsky» как жилые комплексы. И таких примеров — немало. В результате клиент может получить некачественную услугу или преднамеренное навязывание объекта.

Как обычному человеку понять какое агентство рискованное?

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти области:

Во-первых, надо прийти в агентство и поговорить с менеджером. Если он неуверенно отвечает на вопросы, не может дать конкретику, не слышит клиента, то в такое агентство не стоит возвращаться. Посмотрите, как обустроен офис, как одеты сотрудники, как структурирована работа, и тогда вам все будет понятно. Если вам начинают «впаривать», то это не очень хорошее агентство, которое работает в интересах одного-двух застройщиков, объекты которых они хотят продать.

Во-вторых, важную роль играют профессиональные достижения, награды престижных премий и конкурсов рынка недвижимости: Каисса, Профессиональное признание, Web Realtor, Доверие потребителя и другие. Нечестные компании не смогут получить признание экспертов рынка недвижимости и удостоиться наград. Поэтому, перед визитом в агентство недвижимости советую поинтересоваться на сайте компании или по телефону у сотрудника о наличии профессиональных наград.

Ну и в-третьих, не забудьте спросить, проходила ли компания добровольную сертификацию риэлторской деятельности — это будет отдельный «жирный» плюс. Сертификат — знак качества риэлторской деятельности.

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Трейд-ин в недвижимости не так популярен, как на рынке автомобилей. Почему эта схема никогда не заменит альтернативные сделки и в чем суть, ограничения и риски трейд-ин на практике?

Artkot/Depositphotos

Трейд-ин — это не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Представим ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить квартиру в новостройке. Вы начинаете выбирать жилье в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы выкупаем вашу квартиру с дисконтом за срочность, а полученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость квартиры в новостройке. Таким образом, вы продаете недвижимость через застройщика, а по итогам сделки получаете документы на квартиру в строящемся доме, которую ему какое-то время надо ждать. Такова суть системы трейд-ин. Но есть нюансы.


Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?


Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва):

— На мой взгляд, самый главный плюс для покупателя — это возможность забронировать и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке на время реализации своей квартиры на вторичном рынке. Фиксация стоимости новостройки до момента реализации собственного жилья — своего рода страховка от повышения цен в проекте, что позволяет четко планировать расходы на покупку. Также схема трейд-ин выгодна покупателям, не получившим одобрения по ипотеке.

Для агентства же главное преимущество сделки по схеме трейд-ин заключается в том, что после продажи своей квартиры на вторичном рынке клиент приобретает квартиру в новостройке из портфеля агентства. Таким образом, продажи по трейд-ин позволяют нарастить общий объем продаж, в частности в «БЕСТ-Новострой», сделки по этой схеме составляют около 12% от общего объема сделок.

Аналогично дополнительным источником привлечения клиентов является трейд-ин и для застройщиков, готовых работать по этой схеме, — комплексы с наличием такой программы выигрывают за счет лояльного подхода к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.

Иногда проводят параллели между продажей по системе трейд-ин и обычной альтернативной сделкой. На наш взгляд, главный плюс трейд-ин — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации квартиры клиента. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется. Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой. Во-вторых, обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Клиенту не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже по трейд-ин ниже, чем при других сделках, так как основную прибыль агентство получает с продажи новостройки.

Большинство клиентов, обращающихся к нам по программе трейд-ин (70 из 100%), продают не единственное жильё, у них есть, где жить, поэтому проблем с переездом на время подготовки объекта к сдаче обычно не возникает. Как правило, вторичное жилье, которое они продают с целью приобретения новостройки, — это доставшиеся по наследству квартиры, иногда очень просторные и расположенные в хороших локациях. В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и купила сразу три квартиры в новостройках.

Словом, на наш взгляд, минусов в этой системе нет, если не считать минусом дисконт в размере 5–7%, который необходим, чтобы продать вторичную квартиру в короткие сроки. Но наших клиентов это не пугает. Главное, что такая сделка требует минимум наличности.


Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?


Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):

— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком. А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику. Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире. И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» (Санкт-Петербург):

— В Санкт-Петербурге системы трейд-ин нет как таковой. По нашей информации, застройщики не выкупают квартиры, а продают по сниженной цене через свои аффилированные агентства недвижимости. Кроме того, иногда применяются схемы срочной продажи, но в этом случае стоимость объекта снижается на 10–20%.

Такой сценарий абсолютно не выгоден продавцу. Надо понимать, что собственник квартиры так или иначе все равно имеет дело с агентством недвижимости. Таким образом, нет смысла ограничиваться лишь той риелторской компанией, которую предлагает застройщик. Кроме того, большинство агентств предлагает квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать свою старую квартиру, а потом уже купить новую.

По нашему мнению, перспективы у такой системы мало. Любой срочный выкуп предполагает серьезный дисконт. Если же теоретически предположить, что застройщик выкупает объект, то у него появляется необходимость продажи такого лота и, как следствие, возникает серьезная налоговая нагрузка.


Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Возможен ли обмен жильем между городами?


Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet (Москва):

— Агентство, которое занимается продажей новостроек и вторичной недвижимости, делает все возможное, чтобы реализация недвижимости прошла в сроки, необходимые клиенту, — в рамках договора бронирования или действующего договора на приобретение новостройки. Возможный дисконт при этом будет зависеть от рынка (на сегодня он незначительный, не более 5%). Для агентства реализация недвижимости — уже несомненный плюс.

Трейд-ин иногда пытаются сравнить с альтернативной сделкой, но забывают, что альтернативная сделка предполагает приобретение только вторичной недвижимости — с новостройками альтернатива не выстраивается. Сделка трейд-ин лишь условно попадает под признаки альтернативной — клиент получает деньги и практически одновременно их инвестирует. Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с повышением стоимости вторички, однако, действуя в рамках одного агентства, клиент быстро получает информацию по срокам удорожания объектов, что позволяет гораздо выгоднее провести сделку.

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ (Москва):

— Трейд-ин жилья — услуга не самая распространенная, и даже не все агентства недвижимости предоставляют ее, не говоря уж о застройщиках. Это заведомо сужает потенциальную область поиска новостройки. Кроме того, для обмена подойдет не любая квартира. Агентство постарается отсеивать только откровенный неликвид (например, однушка без ремонта на первом этаже в ветхом доме престижного района или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя реализовать быстрее, чем за три месяца, даже с хорошей скидкой, то трейд-ин просто не получится. Смысл системы ведь в быстрой реализации имущества клиента и внесения вырученных средств за новую квартиру.

И еще один важный момент: потеря в стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи потребуется идти на уступки, в первую очередь в стоимости. Для низколиквидных вариантов это выгодно, а хорошую квартиру по адекватной цене проще продать свободно и потом распоряжаться вырученной суммой.

Наконец, есть риск и для агентства. Трейд-ин не является альтернативной сделкой — технически это отдельно продажа и покупка. Агентства ставят условие: обе сделки должны проходить в один день в одном отделении банка, так как в противном случае недобросовестный клиент может просто отказаться от брони, использовав под предлогом трейд-ин просто возможность быстро продать свою квартиру.


Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Какую ответственность несет агентство недвижимости?


Альтернативная сделка предполагает участие более двух сторон, но это одна сделка, на которой одновременно присутствуют все участники. Самая простая — трехсторонняя: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой самой альтернативной квартиры. Дело в том, что вторая сторона (продавец, меняющий свою квартиру на альтернативную) даже не видит денег от продажи своего жилья — они сразу идут в зачет покупки новой квартиры.

Трейд-ин, по сути, маркетинговый продукт, услуга, которую легко понять клиенту: если у него есть недвижимость в собственности и желание приобрести квартиру в новостройке, то он может использовать свое жилье для полной или частичной оплаты нового. Технически же это три шага: резерв квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья и выкуп забронированного. Все равно сначала нужно продать квартиру клиента, так как агентство и тем более застройщик не будут выкупать ее, ведь придется оформить эту квартиру в собственность на юрлицо, а затем продавать с уплатой НДФЛ.

Поэтому при оформлении трейд-ин сначала оценивается квартира клиента и таким образом определяется величина его скидки на новую квартиру при условии продажи старой, затем на достаточно длительный срок (как правило, от месяца) резервируется квартира в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет свободная продажа: клиент получает деньги, просто он обязан сразу же подписать ДДУ и внести их на расчетный счет застройщика.

Трейд-ин накладывает ряд ограничений на выбор объекта. Во-первых, если клиенту понравилась квартира в том или ином жилом комплексе, его может не устроить размер скидки, которую брокерское агентство этого жилого комплекса предложит при условии передачи в трейд-ин его старой квартиры. Во-вторых, само агентство может не предложить клиенту трейд-ин, если его объект неликвиден и его можно реализовать в течение одного-двух месяцев только со скидкой 30% или более, да и ни один собственник на такое не пойдет.

Но трейд-ин очень выгоден, если вам понравилась редкая квартира в хорошо продающемся проекте: пока вы будете искать покупателя на свое жилье, новое с большой долей вероятности вас не дождется. А чтобы у застройщика был веский аргумент зарезервировать и без того ликвидную квартиру, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму. Гарантом в этом случае выступает недвижимость клиента на продажу.

Не пропустите:

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как переехать с Крайнего Севера в Краснодар?

Хочу переехать из Азербайджана в Крым. Как это сделать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

ЖИЛФОНД, агентство недвижимости в Новосибирске — отзыв и оценка — alisa-arch

Не рекомендую данное агентство ни кому

Хочу рассказать как агентство «Жилфонд», в лице риэлтора Токаревой Ольги, расположенного по адресу : Ипподромская 44, г.Новосибирск, отработало на мне схему «развода» на деньги. Которую можно охарактеризовать так- схема аферы Жилфонда с сельской ипотекой Россельхозбанка. В основе схемы — безупречная репутация агентства Жилфонд, которая обеспечивает доверие клиента к профессионализму риэлтора. Далее вступает в игру юридическая служба, которая обеспечивает безнаказанность риэлтора, в случае его бездействия и халатного действия в предоставлении помощи в оказании услуг клиенту по получению ипотеки. Цель агентства в получении вознаграждения за свои услуги, решается командой «профессионалов», которые загоняют вас «в угол» под договор задатка и дополнительные расходы, чтобы у вас не было возможности отказаться от их услуг. При этом, вы не получаете решения проблемы, с которой обратились. А они изначально и не собирались вам помогать, но очень грамотно инсценировали действие.

Стартовала новая программа Россельхозбанка о сельской ипотеке под 2,7% .У большого количества людей появилась возможность решить жилищный вопрос. Логично, что ожидается большой наплыв клиентов в агентства недвижимости. Программа отличная, с лучшей процентной ставкой по стране, поэтому может использоваться как отличная «наживка». Объектов достойных на всех не хватит. Поэтому делюсь своим печальным опытом. Может кому пригодится. Описание длинное, потому что схема работает на нюансах психологической обработки клиента, и все они выглядят безобидно, но в итоге-работают, потому что контингент, пришедший за сельской ипотекой, уже в легкой «эйфории» от возможности решения своей ситуации.

Не хочу никого разжалобить, для общей картины, объясняю свою ситуацию. Сложилась трудная жизненная ситуация. У мамы случился инсульт. Перевезли её из другого города к себе в однокомнатную. Денег в наличии только на участок под застройку. На сайте Жилфонда, помимо предложения по содействию в предоставлении ипотеки, увидел фото участка, который два года назад пытался снять, под дачу, в с. Барышево. Хотел купить этот участок самостоятельно без агентств, но посовещавшись с женой, во избежание форсмажера, обратились в агентство «Жилфонд» к риэлтору Токаревой Ольге, т.к. наличие ипотеки было определяющим фактором в решении нашей жилищной проблемы. Объяснили ей ситуацию, что нуждаюсь в ипотеке, чтобы построить хотя бы небольшой дом за лето. Попросили проверить дом по предоставленному мной адресу, на соответствие требованиям банка по условиям сельской ипотеки Россельхозбанка, или подобрать альтернативные варианты земли со строением.

Ипотека, на участок без дома, под строительство, не подходит, потому как не дает возможность сэкономить на строительстве и иметь выбор, потому что банк обязывает предоставить договора подряда со строительными организациями. Что обойдется удорожанием строительных работ в 2-3 раза, чем строительство в частном порядке. Все, предложенные риэлтором к единовременному просмотру варианты, оказались без домов. Поэтому остановили выбор на моем первоначальном варианте. Через несколько дней проверки объекта, риэлтор убедила нас, что участок идеально подходит под условия сельской ипотеки Россельхозбанка(с ее слов банк выдвигает требования только к году постройки, процент износа не рассматривается. Вот и все требования). Далее риэлтор разъясняет нам, что в процессе анализа на пригодность объекта, она выяснила, что в банке огромные очереди желающих получить сельскую ипотеку, поэтому заявленный срок рассмотрения может затянуться, даже одобренным клиентам не выплачивают суммы. Поэтому, необходимо задержать объект договором задатка.

Не хотели, с женой, платить задаток, но риэлтор убедила, что риска нет, потому что объект подходит под условия ипотеки, а для ипотеки лучше сразу заявлять объект. По неопытности в этом вопросе-поверили. На этапе подписания договора задатка, выясняется юристом, что у продавца отсутствует план межевания и надо заказать кадастровые службы. Риэлтор говорит, что это всего лишь 8000р, и этот план нужен нам для ипотеки, по прежнему твердит, что риска нет, потому что она уже проверила — объект подходит под условия ипотеки. Чтобы мы точно не волновались, предлагает увеличить стандартный срок задатка с 1 месяца до 2. И для этого предлагает убедить продавца, что мы точно купим этот участок, закрепив это в условиях договора, потому что риска нет, объект подходит под условия ипотеки, вопрос только в нашей платежеспособности. Гарантировать нашу платежеспособность в получении ипотеки Жилфонд не может. На этот риск мы идем, потому что сумма кредита небольшая для ипотеки 800тыс. и сумма зарплаты указанная в справке НДФЛ соответствует. Юрист, тем временем, включает в договор вопрос и по этим гарантиям. Но, дополняет условия тем, что как в случае неодобрения платежеспособности, так и в случае неодобрения участка с домом, жилфонд не несет гарантии. Риэлтор продолжает свой «гипноз», что риска нет, потому что она уже проверила — объект подходит под условия ипотеки.

Заявка по ипотеке подана через Жилфонд, и, типа пошла в работу. Через месяц выясняется, что заявка так и не ушла в работу, и вообще утеряна. Хотя, заявленный на сайте, срок рассмотрения ипотеки Россельхозбанка всего 5 дней. Для повторной отправки документов нужны новые справки НДФЛ и копии трудовой. Тут, наконец риэлтор начинает работать, выходит на начальника отдела банка, и заявка отправляется в Москву вне очереди. Рассматривается за 1 день. Одобряется! Требуется подать документы на одобрение объекта!

И внимание! Только сейчас, через месяц после истечения срока договора задатка, выясняется, что риэлтор поверила на слово продавцу и даже не смотрела документы на дом. Связала нас договором задатка с домом, который не проверяла, который изначально не подходил под условия ипотеки. В паспорте объекта, в графе «год застройки» указаны 2 даты, одна из которых 19 века(тысяча восемьсот девяносто какой то). Хотя, это было главным и определяющим критерием оценки объекта, как она позиционировала изначально. Попутно выясняется, что только сейчас, при повторной подаче документов, банк сообщил ей, что каркасно-засыпные дома не пройдут оценочной экспертизы.

Не смотря на это, риэлтор предлагает на выбор совершить следующий шаг по одобрению ипотеки и сделать оценочную экспертизу объекта за 6000р, либо сразу перейти к сделке, потому что, с её слов, мне уже деваться некуда, юридически у меня нет выхода.

Дозваниваюсь в агентство по оценке недвижимости, аккредитованное в Россельхозбанке, и через 15 мин специалист агентства, после дозвона в банк, сообщает мне, что такой объект даже не будет рассматриваться банком, советует мне не делать оценочную экспертизу объекта, не тратить деньги.

В завершение всей эпопеи, на вопрос об альтернативных решениях, риэлтор предлагает мне (покупателю) два не возможных варианта решения вопроса — попробовать применить ипотеку Россельхозбанка на участок без строения. Для этого надо изменить статус участка и, либо снять дом с кадастрового учета, вывести его из жилфонда, признав аварийным, либо размежевать участок на два(один из которых будет без застройки).

Применить эти предложения не возможно, потому что все действия по решению этого вопроса может осуществить только продавец, который изначально отказался от всех манипуляций с участком и срок договора залога уже не позволяет уложиться во временные рамки договора задатка.

Если кто-то видит в этой истории простую халатность риэлтора, то почему ему обеспечена такая мощная юридическая поддержка. Зачем меня вовлекают в дополнительные расходы, пока банк еще не дал одобрения моей платежеспособности, тем самым, увеличивая первоначальную цену объекта на 8000р. И у нас впереди 2 месяца по договору задатка, а выполнение межевого плана занимает неделю. Зачем на этом этапе, заставляют сделать межевание участка, который мне не принадлежит, за свой счет, и тоже включают это в договор. И по этому договору у меня уже нет права на предъявление претензий к агентству!

Можно сказать, что это природная лень риэлтора. Но это не первый попавшийся специалист с улицы. Мы пришли к нему по рекомендации знакомых и даже получили официальную скидку. Зачем риэлтору уничтожать личный канал рекламы(свое «сарафанное радио»), который приносит доход. Лень предполагает избегание большого объема работы. Но, как оказалось, потребовалось сделать всего 1 звонок в агентство по оценке недвижимости, и, через 15 мин получить ответ о конструктиве здания на не соответствие. Видно, что банк изначально не скрывает информации.

При рассмотрении всех этих фактов в совокупности видно, что данная мошенническая схема спущена сверху и, может использоваться многократно. Актуальна именно под ипотеку под 2,7%, потому что людей находящихся в сложной личной экономической ситуации много, и, как бы многовариантны не были эти ситуации, они все подходят под эту схему развода на деньги.

В итоге, после обращения в Жилфонд теряешь все возможности которые у тебя были и большую сумму денег, при этом не получив решения вопроса, по которому обратился.

Ситуация после обращения в агентство – Не могу использовать одобрение ипотеки, потому что меня повязали договором задатка с домом, который изначально не подходил под условия ипотеки.

При выборе другого объекта через это агентство убытки -101 тысяча р.(50+8+43, потеря задатка, межевание, услуги агентства).

В случае приобретения объекта убытки — 51тысяча р. (8+43), так как, по прежнему, необходимо изыскать средства на строительство.

Убытки 58 тысяч (50+8), в случае если я отказываюсь от задатка и, главное, уже не могу приобрести объект, с адресом которого обратился, т.к. после показа непригодных объектов риэлтором, в список этих объектов добавлен и мой адрес. Типа агентство мне предоставило его из своей базы и скрепило все неразглашением адреса и невозможностью приобрести объект без оплаты услуг Жилфонда.

Вот такой грамотный капкан.

Делайте выводы сами, какую помощь оказывает агентство Жилфонд

Как риэлтор может сотрудничать с застройщиком

Основное поле деятельности риэлтора — вторичный рынок, где роль посредника очевидна и незаменима. Но агент по недвижимости может быть полезен и при работе с первичным жильём, причем как покупателям, так и застройщикам. В чем особенности сотрудничества с девелоперами, и как можно наладить продуктивный контакт?

Кризис – время для сближения

Не секрет, что риэлторы часто более открыты к сотрудничеству, чем застройщики. Многие строительные компании убеждены, что успешно справятся с реализацией своих объектов самостоятельно. В целом, специалисты по недвижимости делят девелоперов на две категории:

  • Неперспективные для сотрудничества

В первую очередь, это крупные застройщики с собственными развитыми отделами продаж. Такие компании могут позволить себе серьезный штат специалистов, которые полностью справляются с задачей по продаже строящегося жилья и не нуждаются в помощи сторонних риэлторов. Также в эту категорию входят слишком маленькие и ненадежные девелоперы с плохой репутацией, работа с которыми слишком рискованна для агентства недвижимости.

  • Перспективные для сотрудничества

Это основная доля рынка – крупные и средние компании, готовые привлечь мощный потенциал агентств недвижимости для увеличения темпов и объема продаж. У таких застройщиков может быть собственный небольшой штат сотрудников, которые отвечают за реализацию объектов. Однако главная цель такого бизнеса состоит в ускорении процессов при экономии времени, чему способствуют сторонние риэлторы.

Интенсивность сотрудничества риэлторов и застройщиков во многом зависит от экономической ситуации. В среднем эксперты оценивают соотношение первичных объектов с продажей от застройщика и через агентство как 70/30. Когда спрос превышает предложение, ликвидные новостройки сами по себе разлетаются как горячие пирожки, но в условиях кризиса возрастает потребность в посредниках. Поэтому экономический спад – лучшее время для риэлторов наладить с девелоперами новые связи, которые смогут привести к долгосрочному сотрудничеству в будущем.

Разделение труда и «покупка лояльности»

Для застройщика один из главных аргументов в пользу сотрудничества с риэлтором – возможность минимизировать траты на создание собственного эффективного отдела продаж. По оценкам экспертов, разница в марже составляет 1-2%, что вполне по карману серьезным девелоперам. Отказываясь от дополнительного продвижения силами посредников, они лишь недополучат прибыль.

Также многие представители строительного бизнеса уверены, что работой по рекламе и реализации должны заниматься профессионалы, а чем больше продавцов, тем выше вероятность оперативного привлечения денег. Поэтому строительные компании часто работают параллельно с несколькими посредниками. Оптимальной считается схема «коэксклюзива» —2-3 агентства, которые можно без труда контролировать. Есть смысл пойти на издержки, чтобы расширить клиентскую базу и дополнительно рекламировать продукт. Хотя застройщик легко компенсирует комиссию, незначительно повышая цену за 1 кв. м.

Кроме того, на рынке недвижимости существует понятие «покупки лояльности». В первую очередь оно характерно для элитного сегмента, но отчасти справедливо для всей сферы. Несмотря на непопулярность риэлторов и предубеждение многих клиентов, что прямая покупка у застройщика обойдется дешевле сделки с участием посредника, агенты по недвижимости все же остаются связующим звеном между покупателями и строительными компаниями. В частности, они формируют у людей, далеких от рынка недвижимости, отношение к определенным объектам. Застройщик, который полностью игнорирует взаимодействие с риэлторами, рискует постепенно настроить против себя весь рынок. Агент никогда не обратит внимание клиента на неизвестную ему новостройку, а на прямой вопрос о конкретном ЖК в лучшем случае пожмет плечами, а в худшем – даст нелестный отзыв.

Базовые условия для эффективного сотрудничества риэлтора и застройщика — единая ценовая политика, четкие правила бронирования объектов и оперативный обмен информацией. В агентстве недвижимости покупатель должен видеть те же цены, что и на сайте девелопера. Максимальный объем продаж через посредников происходит на ранних стадиях реализации ЖК – это позволяет застройщику быстро оповестить широкую аудитории о новом проекте. По мере возведения объекта строительные компании стараются как можно больше справляться своими силами.

Подводные камни сотрудничества

Несмотря на изначальную взаимную выгоду от сотрудничества, взаимодействие риэлторов и девелоперов не всегда проходит гладко. К примеру, многие строительные компании убеждены, что мотивация и эффективность собственного отдела продаж застройщика всегда выше, чем у привлекаемых агентов. Кроме того, при рекламе посредники в первую очередь раскручивают собственный бренд, а не имя девелопера и название проекта.

У риэлторов есть свои претензии к партнерам. Многие специалисты небезосновательно считают, что застройщики приберегают наиболее ликвидные объекты для себя, а агентствам по недвижимости предлагают реализовывать «проблемные» квадратные метры: угловые квартиры и жильё на первых и последних этажах. Это приводит к тому, что посредники часто выполняют роль бесплатных «загонщиков» для своих партнеров: покупатель узнает о жилом комплексе и застройщике из рекламы агентства, но сделку заключает напрямую с девелопером, а риэлтор лишается комиссии.

Кроме того, существует общая проблема раскоординированности действий. Агентство по недвижимости априори не может обладать той полнотой информации и гибкостью во взаимодействии с покупателем, которая есть у застройщика. Это существенно ограничивает возможность индивидуальных ценовых уступок для клиента: единственное, чем располагают риэлторы — общий пакет акций и бонусов для конкретного ЖК.

Совместное предприятие застройщика и риэлтора

Не так давно на рынке появилась новая форма сотрудничества застройщиков и агентств по недвижимости – совместное предприятие. Автором этой бизнес-модели стала компания «Метриум Групп». В 2012 году она создала свое первое СП с застройщиком – ООО «Новые Ватутинки», а в 2014 году появился второй проект ООО «Ривер Парк».

«Совместное предприятие представляет собой компанию, в которой мажоритарную долю имеет девелопер, а миноритарную – агентство недвижимости, — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Фактически застройщик создает собственную риэлтерскую структуру, которая обслуживает только один проект. При этом все организационные вопросы ложатся на его партнера, то есть на привлеченное агентство недвижимости. При таком раскладе покупатель приобретает квартиру у застройщика, что кажется ему более надежным. Также клиент получает полный пакет сопроводительных услуг в привычном формате, как их обычно предоставляет агент. При этом покупатель может быть уверен, что все услуги будут выполнены – компания, которая, по сути, принадлежит девелоперу, никуда не денется».

Эксперт отмечает, что при обращении в СП покупатель получает не только дополнительные гарантии своевременной регистрации ДДУ, оформления права собственности и проч., но и может рассчитывать на различные преференции от риэлтерской компании. В их числе, к примеру, специальные условия ипотеки в банках-партнерах и различные программы лояльности.

Концепция совместного предприятия исключает разделение интересов застройщика и риэлтора. СП фактически становится головным офисом по управлению проектами застройщика, который занимается не только непосредственными продажами и оформлением сделок, но и формирует стратегию продвижения объектов, а также создает систему постпродажного обслуживания.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Чем занимается агент по недвижимости? | Один день из жизни

Автор: Kaplan Real Estate Education
Обновлено: 19 мая 2020 г.

День из жизни продавца недвижимости

Агент по недвижимости, согласно определению Кембриджского словаря, — это лицо, чья деятельность заключается в организации продажи или аренды (подробнее об аренде) домов, земли, офисов или зданий для их владельцев. Хотя это технически точное определение агента по недвижимости, оно не дает точного описания того, чем агент по недвижимости занимается каждый день.Каждый день для агента по недвижимости уникален и неповторим; Хотя это может быть привлекательным аспектом профессии риэлтора, он также может предлагать уникальные проблемы или возможности, в зависимости от набора навыков агента. Итак, чем обычно занимается агент по недвижимости?

Управление вашим бизнесом в сфере недвижимости

Существует ряд административных задач, которые лежат в основе хорошо организованного бизнеса в сфере недвижимости. Хороший агент по недвижимости:

  • Следит за деятельностью местного и регионального рынка и отраслевыми новостями
  • Исследует активные, ожидающие и проданные списки и просматривает ежедневные горячие листы MLS или отчет о деятельности
  • Завершает, отправляет и подает документы, такие как документы по недвижимости, соглашения и записи с соответствующими государственными агентствами
  • Планирует и координирует встречи, дни открытых дверей, показы и встречи с клиентами и другими агентами по недвижимости
  • Разрабатывает маркетинговые планы для объявлений и создает листовки, информационные бюллетени и другие рекламные материалы
  • Отвечает на входящие электронные письма и телефонные звонки
  • Обновления веб-сайтов, профилей в социальных сетях и блогов

Многие успешные агенты по недвижимости имеют помощника или офис-менеджера, который помогает в повседневной работе действия, позволяющие продавцу или брокеру сосредоточиться на деятельности, приносящей более прямой доход.

Вы не просто продаете дома, вы продаете себя

Привлечение клиентов имеет решающее значение для успеха агента по недвижимости. Вот несколько советов по привлечению новых клиентов:

  • Продвигайте себя. Конкуренция ожесточенная. Вам необходимо развивать свою нишу на местном рынке недвижимости и прослыть экспертом в том виде работы, который вам нравится. Это поможет выделиться с помощью эффективного маркетинга. Веб-сайты, открытки, теле- и радиореклама, рекламные щиты, листовки и блоги — все это каналы, которые можно использовать в эффективных маркетинговых планах агентов по недвижимости.
  • Ведущее поколение. Привлекайте потенциальных клиентов через создание сетей и развитие отношений . Это начинается с людей, которых вы знаете, таких как друзья, семья, деловые партнеры и так далее. Для агента по недвижимости нет ничего более ценного, чем процветающая база данных потенциальных клиентов.
  • Каждый — проспект. По сути, каждый, кого вы встречаете, является потенциальным клиентом, потому что каждый в какой-то момент снимает, покупает или продает дом. День агента по недвижимости часто уходит на поиск потенциальных клиентов, а также на встречи с потенциальными покупателями и продавцами.

Думаете начать карьеру в сфере недвижимости? Загрузите электронную книгу

Launching Your Real Estate Career .

Работа с продавцами

  • Познакомьтесь с потребностями продавцов и поймите их с помощью новых предложений.
  • Продемонстрируйте свои знания рынка, маркетинговые способности и навыки ведения переговоров.
  • Изучите текущую активность на местном рынке и сопоставимые объекты недвижимости, чтобы определить цену предложения.
  • Перечислите недвижимость с соответствующими услугами по списку.
  • Сделайте цифровые фотографии собственности, внутри и снаружи, чтобы подготовить презентацию листинга и рекламное обеспечение.
  • Постройте дом правильно, чтобы он хорошо выглядел, и проведите дни открытых дверей .

Работа с покупателями

  • Встречи, интервью, понимание и квалификация потенциальных покупателей.
  • Изучите листинговые услуги , чтобы найти потенциальную недвижимость, которая соответствует потребностям ваших клиентов.
  • Спланируйте показ недвижимости для покупателей и назначьте встречи в соответствии с графиком вашего клиента.
  • Покажите выбранную недвижимость покупателям и сообщите любые подробности об этой собственности, которые вы узнали во время исследования или во время разговора с другими агентами.
  • Демонстрирует навыки ведения переговоров, составления предложений о покупке недвижимости.

Взаимодействие с коллегами

Агенты по недвижимости обычно работают в офисе с другими агентами и брокерами и имеют множество возможностей для обсуждения новых объявлений, получения обновленных данных о списках и обсуждения потребностей покупателя и продавца. Другой вариант, который агенты используют, чтобы сузить поиск покупателя или провести исследование конкуренции за продавцов, — это тур MLS.Это позволяет агентам и брокерам быстро собирать информацию из первых рук о ряде объектов, доступных на местном рынке.

Развитие ваших навыков

Хотя непрерывное образование является требованием для сохранения лицензии на недвижимость, это также возможность развить навыки, которые позволят агенту оставаться на вершине своего мастерства или открыть дверь в новую недвижимость возможности на региональном или местном рынке. Постоянное развитие имеет решающее значение для долгосрочного успеха агентов по недвижимости и брокеров.Непрерывное образование не только расширяет их компетенцию, но и улучшает их квалификацию, знания и конкурентоспособность как профессионала в сфере недвижимости.

Чтобы просмотреть конкретные шаги для вашего штата по лицензированию страниц и / или ваш конкретный штат Лицензирование недвижимости и требования к непрерывному образованию на странице , просто выберите свой штат из списка на странице недвижимости целевая страница образования .

БЕСПЛАТНАЯ электронная книга: Начало карьеры в сфере недвижимости

Разве не было бы замечательно, если бы вы могли сесть в комнате, полной успешных профессионалов в сфере недвижимости, и попросить их совета по карьере? Мы спросили нескольких опытных профессионалов в сфере недвижимости, что они хотели бы знать до того, как получат лицензию и начнут свою карьеру, и что, по их мнению, должны знать все начинающие профессионалы в сфере недвижимости.Мы собрали все их советы в электронной книге с ценными бумагами.

Скачать БЕСПЛАТНУЮ электронную книгу

Брокер

vs.Риэлтор против агента по недвижимости

Планируете купить или продать дом? Есть большая вероятность, что вы будете работать с агентом по недвижимости, брокером или риэлтором. Хотя все эти профессионалы в сфере недвижимости имеют лицензию на то, чтобы помочь вам покупать, продавать или арендовать дом, все трое отличаются друг от друга, особенно когда дело доходит до их квалификации и того, где они находятся на профессиональной лестнице. Вот что вам нужно знать.

Ключевые выводы

  • Агенты по недвижимости имеют профессиональную лицензию, чтобы помогать людям покупать, продавать и арендовать недвижимость.Они должны работать на спонсирующего брокера или брокерскую фирму.
  • Брокеры — это агенты по недвижимости, прошедшие дополнительное обучение и получившие лицензию. Они могут работать независимо и нанимать других агентов по недвижимости для работы на них.
  • Риэлтор — лицензированный агент по недвижимости или брокер (или другой специалист по недвижимости), который является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR). Участники должны соблюдать строгий этический кодекс NAR.

Агент по недвижимости

Агенты по недвижимости — это физические лица, которые имеют лицензию на помощь людям в покупке, продаже и аренде недвижимости.В конечном итоге они несут ответственность за объединение покупателей и продавцов и получают комиссию — обычно процент от продажной цены собственности. Агентов по недвижимости также называют партнерами по недвижимости и продавцами недвижимости.

Требования для того, чтобы стать агентом по недвижимости, различаются в зависимости от штата (федеральной лицензии нет). Однако в целом агенты по недвижимости должны:

  • Быть не моложе 18 лет
  • Быть законным резидентом США
  • Завершить требуемый в их штате класс предварительного лицензирования
  • Сдать и сдать экзамен на государственную лицензию на недвижимость
  • Завершите проверку биографических данных
  • Получать спонсорскую поддержку от лицензированного брокера по недвижимости
  • Завершить необходимые курсы повышения квалификации для сохранения лицензии

Чем занимается агент по недвижимости?

Агенты по недвижимости организуют сделки между покупателями и продавцами, а также между собственниками и арендаторами.Агенты несут ответственность за передачу предложений и встречных предложений между сторонами, а также за любые вопросы, которые могут у них возникнуть. После принятия предложения агент будет работать с другим агентом, направляя клиентов в процессе заполнения документов. Они также следят за тем, чтобы их клиенты были полностью осведомлены о любых требованиях для завершения продажи, включая осмотр дома, переезд и важные даты, такие как закрытие.

Агенты, представляющие продавцов, называются листинговыми агентами. Эти агенты помогают устанавливать цены листинга, предлагают обновления дома, которые повысят стоимость дома (и шансы на успешную продажу), помогают с размещением дома и продают дом через местную службу множественного листинга (MLS) и другие каналы.Они также обсуждают цены закрытия продаж и другие сборы, а также помогают подготовить, подать и подать документы.

Агенты, представляющие покупателей, известны как агенты покупателя. Эти агенты находят недвижимость, которая соответствует требованиям покупателя (так называемый «список желаний») и диапазону цен, и помогают организовать оценку и осмотр дома. Как и листинговые агенты, агенты покупателя обсуждают условия и помогают подготовить, подать и подать необходимые документы.

Агенты могут выступать как агенты листинга, так и агенты покупателя, хотя, как правило, не в одной транзакции, поскольку это может создать конфликт интересов.

Как получают деньги агенты по недвижимости?

Агенты по недвижимости работают на брокеров или агентств и обычно получают комиссионные. Это означает, что они получают процент от продажной цены собственности, поэтому, чем выше цена продажи, тем выше комиссия.

Комиссионные всегда обсуждаются, но обычно они составляют от 5% до 6% от покупной цены.Конечно, агент по недвижимости не отказывается от всей комиссии. Вместо этого комиссия обычно распределяется между агентом покупателя, агентом по листингу и фирмами, на которые агенты работают.Так, например, дом продается за 200 000 долларов с комиссией 6%. Типичный раскол может выглядеть так:

  • Листинговый агент: 1,5% (3000 долларов США)
  • Агент покупателя: 1,5% (3000 $)
  • Брокер листингового агента: 1,5% (3000 долларов США)
  • Брокер агента покупателя: 1,5% (3000 долларов США)

Брокер по недвижимости

Брокер по недвижимости — это агент по недвижимости, который продолжает свое образование и успешно получает лицензию государственного брокера по недвижимости.В отличие от агентов по недвижимости, брокеры могут работать независимо и открывать собственные брокерские услуги и нанимать других агентов по недвижимости.

Чем занимаются брокеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости делают то же самое, что и агенты. Брокеры, работающие с покупателями, обычно ищут недвижимость, которая соответствует критериям, установленным их клиентами, проводят переговоры, готовят предложения и помогают покупателям с любыми другими проблемами, ведущими к дате закрытия. Брокеры продавцов, с другой стороны, определяют рыночную стоимость собственности своих клиентов, перечисляют и показывают недвижимость, общаются с продавцами о предложениях и помогают в процессе предложения.

Существует три основных типа брокеров по недвижимости с разной степенью ответственности:

  1. Ассоциированные брокеры имеют брокерские лицензии, но предпочитают работать с другим брокером. Как правило, ассоциированные брокеры не контролируют других агентов.
  2. Управляющие брокеры контролируют транзакции и повседневные операции в офисе. Они также нанимают агентов, обучают новых сотрудников и управляют административным персоналом.
  3. Основные / назначенные брокеры контролируют агентов по недвижимости, чтобы убедиться, что они соблюдают законы штата и национальные законы о недвижимости.В каждом офисе недвижимости есть назначенный брокер.

Как получают деньги брокеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости зарабатывают деньги, получая долю комиссионных от агентов по недвижимости, которые работают под ними. Они также получают комиссию от своих собственных сделок, но, в отличие от агентов по недвижимости, им не нужно делить комиссию с «офисом».

Риэлторы

Риэлтор — профессионал в сфере недвижимости, который является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), крупнейшей торговой ассоциации в США.S. Хотя слово «риэлтор» обычно путают со словом «агент по недвижимости», это обозначение открыто для различных профессий в сфере недвижимости, включая:

  • Брокеры по жилой и коммерческой недвижимости
  • Продавцы
  • Управляющие недвижимостью
  • Оценщики

Как стать риэлтором

Любой, кто хочет стать риелтором, должен соответствовать четырем требованиям:

  1. Иметь действующую и действующую лицензию на недвижимость
  2. Активно заниматься недвижимостью
  3. Отсутствуют официальные санкции за непрофессиональное поведение
  4. Не подавали заявление о банкротстве в недавнем прошлом или в ожидании рассмотрения

Затем человеку необходимо вступить в одну из местных ассоциаций национальной ассоциации риэлторов, оплатить единовременный сбор за подачу заявления и уплатить ежегодные членские взносы, чтобы сохранить свой статус риэлтора.Все риэлторы должны соблюдать строгий этический кодекс Национальной ассоциации риэлторов.

В соответствии с Кодексом этики NAR, риэлторы обещают быть прозрачными и честными и защищать интересы своих клиентов во всех сделках.

По состоянию на август 2020 года в NAR было зарегистрировано более 1,4 миллиона членов по всей стране, 65% из которых были лицензированными торговыми агентами. Еще 22% из них были брокерами, а 15% имели лицензии ассоциированных брокеров. часть NAR имеет лицензию на использование торговой марки Realtor как части своего имени.Однако его нельзя использовать в качестве обозначения статуса лицензии профессионала.

Как работает индустрия недвижимости

23 июн 2018 Отправлено в 11:23 Морган Тейлор
Как работает индустрия недвижимости?

Индустрия недвижимости работает, потому что стоимость недвижимости имеет тенденцию к росту. В результате люди могут получать прибыль, покупая и продавая недвижимость. Агент и брокеры получают часть этой прибыли, продавая услуги тем, кто участвует в сделке с недвижимостью.

Не достаточно ясно? Мы разберем его по частям.

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это собственность, состоящая из земли, построек на ней и любых природных ресурсов в границах собственности, таких как водоемы и посевы. Недвижимость можно разделить на четыре типа: жилая, коммерческая, промышленная и земельная.

Жилая недвижимость включает конструкции для домашнего проживания, такие как дома на одну семью, кондоминиумы, таунхаусы, мобильные дома и арендуемые на время отпуска.

Коммерческая недвижимость включает структуры, используемые для получения дохода, такие как офисы, магазины, отели, услуги и другие предприятия.

Промышленные объекты включают сооружения, используемые в производстве, такие как фабрики, склады и исследовательские центры. Обычно промышленное производство предназначено для производства товаров, а коммерческое — для распределения товаров.

Земельные участки включают небольшое количество построек или отсутствие таких построек, таких как пустующие земли, фермы, ранчо и восстановленные участки.

Что такое рынок недвижимости?

Рынок недвижимости — это все объекты недвижимости, выставленные на продажу в данном районе.Из-за значительных экономических факторов бывают случаи, когда эти свойства одновременно растут (или падают). Это то, что люди имеют в виду, когда говорят, что рынок растет (или падает).

Рынок жилья — это сегмент рынка недвижимости, который состоит только из жилых объектов. За тенденциями на рынке жилья внимательно следят, поскольку они позволяют оценить общее благосостояние.

Поскольку многие объекты жилой недвижимости принадлежат отдельным семьям, если на рынке жилья все в порядке, мы можем предположить, что у семей все хорошо, потому что их чистая стоимость растет.

Чем занимаются агенты по недвижимости?

Агенты по недвижимости помогают людям покупать и продавать дома, предоставляя экспертные знания о динамике местного рынка недвижимости, гарантируя, что любая сделка соответствует местным законам и постановлениям, и ведя переговоры от имени своего клиента.

Агент покупателя представляет людей, желающих приобрести недвижимость. Листинговый агент представляет людей, желающих продать недвижимость. Эти агенты работают со своими клиентами и друг с другом, чтобы быстро и эффективно завершить сделку с недвижимостью.

СОВЕТ ОТ ЛУКИ:

Как агенты по недвижимости зарабатывают деньги?

Агенты по недвижимости зарабатывают деньги, взимая комиссию за свои услуги, которая обычно выплачивается в виде процента от окончательной цены продажи недвижимости. Эта комиссия делится между агентом покупателя и продавца и выплачивается только после завершения продажи.

Обычная комиссия в сфере недвижимости составляет от 5 до 6 процентов, хотя некоторые агенты предлагают некоторые или все свои услуги за фиксированную плату.

Как работает индустрия недвижимости в США?
  1. Домовладелец и агент по продаже недвижимости заключают договор купли-продажи дома
  2. Агент по листингу публикует дом в местной Службе множественных объявлений (MLS)
  3. Агент покупателя находит дом и спрашивает о нем потенциальных покупателей
  4. Агент по листингу предоставляет информацию и показывает
  5. Объекты и агент покупателя вступают в переговоры о продаже
  6. Покупатели и продавцы соглашаются об окончательной цене
  7. Агенты обеспечивают законность продажи
  8. Продажа завершена, комиссия уплачена
Как работает индустрия недвижимости в Канаде?

Индустрия недвижимости в Канаде работает во многом так же, как и в США.S. с одним важным отличием, заключающимся в наличии средства распределения данных (DDF), которое позволяет продавать недвижимость для продажи по всей стране.

DDF работает во многом как MLS, за исключением того, что участвующие брокеры расположены по всей стране, а не в конкретном штате или округе, как в США.

Вот как работает индустрия недвижимости. Мы что-то упустили? Оставьте комментарий ниже. Или для получения дополнительной информации об отрасли недвижимости, ознакомьтесь с данными о листинге недвижимости и Насколько велика отрасль недвижимости?

Как работает компания по продаже недвижимости?

Создание брокерской компании по недвижимости

Требования к открытию офиса по недвижимости различаются в разных штатах.Однако во всех случаях должен быть брокер / владелец. Независимо от того, является ли это индивидуальным предпринимателем или корпорацией, если владелец собирается иметь дело с общественностью в офисе недвижимости, владелец должен быть лицензированным брокером по недвижимости. В некоторых штатах у каждого филиала должен быть постоянный брокер для управления им. В других штатах брокер главного офиса также может быть брокером филиала. В офисе должен быть виден снаружи знак с названием компании и именем брокера, в частности, с формулировкой «Лицензированный брокер по недвижимости».»В каждом штате есть законы, регулирующие рекламу, телемаркетинг и депозиты условного депонирования. Депозиты депонирования тщательно контролируются и регулируются. Брокерские офисы, брокеры и агенты могут потерять лицензию и / или столкнуться с большими штрафами за неправильное обращение с депонированием. Депозиты депонирования включают добросовестные депозиты о покупках и сдаче в аренду.Комиссии по недвижимости контролируются Комиссией по недвижимости и зарегистрированы в штате, в котором они расположены.Комиссия по недвижимости входит в состав штата, который не является одинаковым в каждом штате.Общественность может обратиться к брокеру в Комиссию по недвижимости.

Продавцы

Лицензированный продавец недвижимости должен быть связан с брокером по недвижимости, чтобы участвовать в бизнесе. Комиссия по недвижимости требует от брокеров заключения с каждым продавцом договора независимого подрядчика. Поскольку продавцам платят только комиссионные, с их заработной платы не взимаются налоги, и они известны как независимые подрядчики, а не как сотрудники.Брокер и продавец могут договориться о размере комиссии, выплачиваемой продавцу. В соглашении с независимым подрядчиком будет указано, что и как агент получит компенсацию за листинги, продажи, которые начали процесс, и аренду в случае, если агент уйдет из брокерской компании. Все списки и файлы являются собственностью брокера, который по собственному усмотрению может оплачивать услуги агента. Независимый подрядчик должен понимать, что брокер не обязан предоставлять агенту что-либо, кроме использования названия брокера и помощи брокера, хотя большинство из них предоставляют агентам все необходимое для достижения успеха.

Типы офисов недвижимости

Есть много типов офисов недвижимости. Наиболее распространенным является офис полного обслуживания, который имеет свой собственный перечень списков, принадлежит к местной Службе множественных списков и предоставляет агентам все инструменты, необходимые им для успешной конкуренции на рынке. Обычно они взимают процентную комиссию со своих клиентов и заказчиков. Другой тип агентств с полным спектром услуг дает своим агентам гораздо более высокий процент разделения комиссионных и взимает с них плату за работу там.Эти агенты обычно покупают все свои принадлежности и оплачивают собственную рекламу. Некоторые компании взимают фиксированную плату за работу, которую вы хотите, чтобы они выполняли. Они могут внести вашу собственность в MLS за вас, но вы должны делать все свои собственные показы. Вы можете нанять их для оформления документов после совершения продажи. Существуют также компании по переезду, которые специализируются на переезде людей из других штатов, и коммерческие компании, которые размещают, продают и сдают в аренду только коммерческую недвижимость.

Работа с агентом по недвижимости

Агент по недвижимости может заключить или разорвать вашу сделку, поэтому вы должны сами и перед своим финансовым будущим понять, как работают агенты по недвижимости.Вам следует понять ответы на несколько вопросов, прежде чем вы начнете искать агента, который будет представлять вас, или решите купить или продать свою собственность самостоятельно. Двойное агентство или одно агентство — лучшее предложение для вас? Кто платит агентскую комиссию?

Покупка или продажа без агента

У работы с агентом или без него, когда вы пытаетесь купить или продать дом, есть множество плюсов и минусов. Ключевым фактором здесь является то, что агенты — профессионалы. Вы, скорее всего, поставите себя в невыгодное положение, если не являетесь профессионалом в сфере недвижимости и не разбираетесь в рынке недвижимости.

Berkshire Hathaway Home Services Nevada указывает, что дома «на продажу собственником» были проданы в среднем на 65 000 долларов меньше за трехлетний период, заканчивающийся в 2019 году. Подавляющее большинство покупателей — 89% — работали с агентами в тот же период.

Вы можете сэкономить около 6% на комиссионных, если воспользуетесь подходом «продажа владельцем», но вы будете много работать, чтобы сэкономить. Вы не просто показываете свой дом потенциальным покупателям. Вы будете продавать его и вести переговоры с этими покупателями, а также будете отвечать за составление и обработку всех связанных документов без ошибок.

Consumer Reports предупреждает, что это дело не для слабонервных.

Риэлторы против агентов

Риэлтор — это агент или брокер, который также является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR). Это большая разница, потому что NAR придерживается высоких профессиональных и этических стандартов своих членов. Агент без этих учетных данных должен иметь лицензию только в том штате, в котором он работает.

Все агенты должны работать на лицензированного брокера и под его управлением, независимо от того, являются ли они риэлторами.

Одно агентство по сравнению с двумя агентствами

Двойное агентство может быть непростым делом. Вы будете работать с агентом, который представляет и вас, и другую сторону в сделке по продаже дома — как покупателя, так и продавца. Для агента может быть практически невозможно заключить наилучшую сделку для обоих клиентов. Здесь есть явный конфликт, и договоренность даже не во всех штатах законна.

Единое агентство предполагает работу только с одним агентом, который заботится только о том, что лучше для вас.

Можете ли вы позвонить другим агентам?

Вы не связаны юридически со своим агентом в качестве покупателя, если вы не подписали агентское соглашение с покупателем, и вы должны соблюдать это соглашение, если вы это сделали.

Агенты по недвижимости не получают регулярных зарплат. Им платят комиссию от продажи, когда сделка завершается. Было бы несправедливо просить их потратить свое время, помогая вам найти дом, а затем позвонить кому-нибудь еще на полпути, особенно если вы действительно покупаете дом с этим вторым агентом.

Вы всегда можете попросить агента, с которым вы подписали контракт, расторгнуть контракт, если вы недовольны его услугами и просто хотите двигаться дальше.

О комиссиях на недвижимость

Как агентам платят и оскорбительно ли пытаться договориться о комиссии — два из наиболее часто задаваемых вопросов от покупателей и продавцов.

Покупатели редко несут ответственность за уплату комиссионных. Им платят продавцы, и они составляют процент от продажной цены.Продавцы платят комиссию своим листинговым брокерам, которые затем делятся деньгами с агентом покупателя. Общая комиссия до любого обмена обычно составляет около 6%, но вы, безусловно, можете попытаться снизить ее.

Типы листинговых договоров

Существует три основных типа листинговых соглашений:

  • Открытый листинг — довольно распространенное явление. Листинговый агент или брокер является представителем продавца, и продавец соглашается платить комиссию только в том случае, если этот конкретный агент или брокер продаст недвижимость.
  • Брокеру или агенту платят независимо от того, приводят ли их усилия к привлечению покупателя к столу, когда вы подписываете соглашение об исключительном праве продажи.
  • Листинг эксклюзивного агентства аналогичен листингу с правом продажи, за исключением того, что он позволяет продавцу не платить комиссию, если только усилия продавца приводят к продаже.

В поисках подходящего агента

Немногие агенты признают, что они заключают более половины своих сделок просто потому, что находятся в нужном месте в нужное время, а не обязательно потому, что они компетентны.Вы можете найти тех, кто компетентен — или, что еще лучше, отлично умеет делать то, что они делают, — попросив рекомендаций. Затем проведите небольшое исследование.

Агенты похожи на любую другую профессию. Некоторые хорошие, некоторые плохие, а некоторые промежуточные.

Обратитесь в Департамент недвижимости вашего штата, чтобы убедиться, что лицензия агента активна и имеет хорошую репутацию. Укажите название в местной администрации малого бизнеса. Проверьте, сколько объявлений у агента в настоящее время, если вы продаете.И, наконец, доверяйте своей интуиции.

Чем занимается агент по недвижимости на работе?


Агент по недвижимости и инструктор, Роберт Рико, обсуждает, чем на самом деле занимается агент по недвижимости на работе, будь то работа с покупателями, работа с продавцами или общение с клиентами в целом. Хотите видеть больше видеоблогов? Подпишитесь здесь!

Это вполне естественный вопрос для такой свободной индустрии — как на самом деле выглядит типичный рабочий день агента по недвижимости? Что ж, на самом деле, в жизни агента по недвижимости нет типичного дня, но мы собрали некоторые из общих задач и изложили некоторые различия между работой с покупателями и работой с продавцами.

При работе с покупателями или продавцами очень важно выяснить их мотивацию для покупки или продажи. Покупатель хочет, чтобы к осени их дети переехали в новый школьный округ? Не хочет ли продавец переехать, уменьшить размер или купить дом побольше для своей растущей семьи? Выявление этих мотивов является ключом к подбору правильных покупателей с правильными домами и правильных продавцов с правильными предложениями. Часть любой успешной встречи с клиентом — это действительно точное определение мотивации покупки или продажи.

Для продавцов , после первой встречи вашим следующим важным шагом должна стать презентация листинга — со сравнимыми продажами, анализом района и предложенной прейскурантной ценой, которая реалистична для продажи дома в желаемые сроки. Затем они должны подписать RLA — договор о листинге жилого фонда — договор, который связывает продавца с вами. Как только вы получите RLA, недвижимость должна быть внесена в MLS, чтобы ее могли видеть все другие риэлторы и заинтересованные стороны !.После этого есть список задач, которые вы можете выполнять, и все они улучшат вашу способность быстро продать недвижимость. В этот список вошли:

  • Фотосъемка недвижимости
  • Создание и печать брошюр и маркетинговых материалов (Zillow и др.)
  • Хостинг открытых домов
  • Посещение инспекций и оценок
  • Связь с титульными и эскроу-компаниями

Как только вы получите предложение, дом перейдет на «условное депонирование», в течение которого вы должны ежедневно контактировать со своими покупателями и / или продавцами! После (надеюсь) гладкого периода условного депонирования вы заполните массу документов и ответите на сотни вопросов о контрактах, подписанных покупателем и продавцом.На эти вопросы необходимо ответить, чтобы убедить продавцов, что они получают максимально возможную цену и продают людям, которые им нравятся. Покупатели также по понятным причинам нервничают, поскольку они совершают очень крупную покупку и верят, что вы честно представляли дом и продавцов.

При работе с покупателями , после определения их мотивации, очень важно убедиться, что они посетили кредитора для предварительного одобрения, чтобы вы могли точно установить потолок цены или диапазон цен.Это гарантирует, что вы знаете, какие дома показывать по MLS. Также важно реалистично формировать ожидания — если их ценовой диапазон полностью расходится с тем, что они хотят от дома, они в конечном итоге разочаруют клиентов, поэтому важно реалистично формировать ожидания заранее.

После предварительного одобрения показы становятся для покупателей самой захватывающей частью — они могут увидеть все разные дома, представить себя в них живущими, увидеть, что продается на рынке, и многое другое.Не забывайте поддерживать энтузиазм, когда показываете дом за домом — хотя в вашем сознании может казаться, что все дома сливаются воедино, покупатели часто очень взволнованы, поэтому важно соответствовать их уровню волнения. При работе с покупателями вероятнее всего:

  • Покажите много домов
  • Покажите им некоторые из этих домов во второй или третий раз
  • Обсудите ценовые диапазоны, получение более высокого кредита или увеличение бюджета
  • Обсудите относительные достоинства и недостатки всех домов, которые вы видели.
  • Проезжайте по районам более одного раза

Важно помнить, чтобы они были довольны и убедили их сделать предложение на дом, которое затем поместит вас в условное депонирование, как обсуждалось ранее.Это условное депонирование означает, что вы представляете покупателя и, как таковой, связаны с ипотечной компанией, компанией условного депонирования, страхованием титула и страхованием домовладельца, чтобы гарантировать, что все покрыто и оплачено.

Если вы не принимаете активного участия в листинге или покупке (а иногда даже если вы участвуете), всегда важно искать новых потенциальных клиентов. Один из наших ключевых советов для поисковиков — и для всей недвижимости — это оставаться БЕЗУМНЫМ — Мотивированным, Активным и Дисциплинированным. Постучите в дверь, работайте с холодным звонком и работайте в своей сфере влияния.С ума сойти !!!

Чем занимается агент по недвижимости?

Агенты по недвижимости зарабатывают кучу денег, практически ничего не делая — это одно из самых распространенных заблуждений об этой карьере. Работа агента по недвижимости — отличная карьера, если вам нравится дом и нравится работать с людьми, однако это не всегда работа мечты, которую некоторые считают. Продажа недвижимости — это больше работы, чем люди думают, и, хотя есть некоторые очень успешные агенты по недвижимости, столько же и тех, кто изо всех сил пытается свести концы с концами.Комиссионные — это праздник или голод. Вы можете месяцами обходиться без зарплаты, и умение составлять бюджет с переменным доходом имеет решающее значение для финансового выживания.

Перед тем, как делать карьеру, важно провести исследование. В Интернете есть много статей, в которых описывается, на что это похоже, но в конечном итоге лучше всего пойти и поговорить с самими агентами по недвижимости. Если вы лично не знакомы с агентами по недвижимости, посетите некоторые агентства и поговорите с несколькими агентами, прежде чем принимать решение.Вы получите разные мнения от разных агентов в зависимости от того, насколько они счастливы или успешны. Вы также можете получить представление о том, на каких рынках они работают, на каких брокеров они работают и почему они обосновывают свой выбор.

Во время разговора с агентами по недвижимости неплохо было бы также начать поиск брокеров. Важно работать с брокером, который вам нравится, и заблаговременное планирование упростит процесс приема на работу, как только у вас будет лицензия. Узнайте, у кого есть вакансии для новых агентов, каковы их требования и что они могут сделать для вас с вашим бизнесом, если вы решите присоединиться к ним.

Важно помнить, что даже если вы будете работать под эгидой брокера, агенты по недвижимости являются независимыми подрядчиками. Вам нужно будет купить свои собственные визитные карточки, вывески о распродажах, вывески открытых дверей и иметь базовый веб-сайт. Вам нужно будет заложить в бюджет по крайней мере одну-две тысячи на эти начальные рекламные расходы. Существуют также ежегодные взносы в ассоциацию недвижимости и правление, а также членские взносы, чтобы стать частью MLS (Служба множественного листинга). И не забывайте о расходах на газ, так как большинство новых агентов начинают работать с покупателями, а не с продавцами, и по городу будет сожжено много газа.

Демонстрация домов в основном проводится по вечерам и в выходные дни, поэтому необычные часы идут вразрез с территорией. Покупатели нередко звонят и просят показать недвижимость с уведомлением всего за несколько часов. Если тайм-менеджмент — не ваша сильная сторона, тогда наем помощника может быть разумным решением. Это, конечно, обойдется вам дороже. Вам придется кого-то обучить, научиться делегировать полномочия, доверять этому человеку и при этом сохранять контроль над своим бизнесом.

Любите это или ненавидите, вы не можете игнорировать бумажную работу, связанную с этой карьерой, и обычно два дня в неделю просто уходят на то, чтобы сделать это.Вы будете нести ответственность за составление собственных предложений и отправку форм юристам, брокерам, агентам, а также за оформление документов в MLS.

В своих рекомендациях по «Десяти основных черт характера агента по недвижимости» эксперты Kaplan Real Estate Education резюмируют это следующим образом: «Хороший агент по недвижимости подобен дирижеру симфонии, который координирует действия различных исполнителей. сделать успешную сделку реальностью. На разных этапах процесса агент по недвижимости — это продавец, адвокат покупателя, аналитик, бизнес-менеджер, консультант, переговорщик и маркетолог, и это лишь некоторые из них.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.