Жилищная кооперация поможет сделать жилье доступным — Блоги — Эхо Москвы, 06.11.2019

3179177

Доктор экономических наук Роман Василенко убежден: это – оптимальный инструмент для решения «квартирного вопроса» россиян. И доказал это делом: жилищный кооператив (ЖК) «Бест Вей», председателем правления которого он является уже 5-ый год, помог приобрести квартиры сотням людей. Как это работает?

Социальный проект
Роман Василенко из семьи потомственных военных, служил в военно-морском флоте. А после дефолтного 1998-го ушел со службы в звании майора. Было тяжело – некоторое время мыкался, как он выражается, перебивался «на перловке». Тогда-то и решил: мирную жизнь своей семье он устроит обязательно! И не как-нибудь, а на все сто!
На все сто получилось не сразу. Трижды Василенко поднимался, трижды становился банкротом. Но каждый раз начинал все заново. И ведь получалось! В общем, Роман Викторович без малого 20 лет проработал в различных зарубежных компаниях, сам стал успешным бизнесменом. Основал компанию «Life is Good» и Международную бизнес-академию IBA.

Но в какой-то момент понял: деньги – это всего лишь средство для достижения цели. Ему захотелось не только зарабатывать деньги, но и создать социальный проект, не похожий ни на один из уже существующих.
– Я долго думал, что же можно делать такого, чтобы создать бизнес и при этом дать людям то, что им нужно. Подарить им мечту, – признается он. – Наконец понял, что надо делать. 80% россиян нуждаются в жилье. Крыша над головой – базовая потребность человека. Молодые специалисты не будут уезжать из страны, если у них будет жилье. Люди будут чувствовать уверенность в завтрашнем дне, если у них будет достойный дом… Но у большинства россиян нет денег на приобретение жилья. А ипотеку далеко не все себе могут позволить. Что же делать остальным – студентам, молодым семьям, тем, кто получает маленькие зарплаты? Идею, которая пришла мне в голову, можно сформулировать так: «Объединить людей, чтобы жить!».

Всем миром
Идея и впрямь оказалась простой – из тех, про которые говорят «лежит на поверхности», но до которых не каждый додумается. По сути – в ее основе складчина. Вместе ведь всегда легче любую проблему решить. Для того, чтобы вступить в ЖК не нужно справок о доходах и имуществе.
Необходимо вступить в кооператив и после внесения пая в размере, как правило, не менее 35% от стоимости желаемой квартиры, кооператив в порядке очередности приобретает в интересах пайщика выбранную им квартиру, добавляя оставшиеся 65 % от стоимости жилья.
При этом ЖК обязательно проводит тщательную проверку юридической чистоты и ликвидности приобретаемой недвижимости. После приобретения, квартира передается пайщику во владение и пользование, и он может заселиться, жить и прописаться в ней. После получения квартиры, пайщик продолжает вносить паевые взносы, при этом максимальный срок, за который пайщик должен полностью выплатить свой пай – полную стоимость приобретенной квартиры, составляет десять лет. Как только полная стоимость квартиры будет им выплачена, жилье, в соответствии с требованиями закона, перейдет в собственность пайщика.

Что удобно: даже если член ЖК будет переводить возвратные суммы в течение долгого срока, переплата, составит значительно меньше, чем по ипотеке. Ни штрафов, ни пеней не предусмотрено: ЖК – некоммерческая организация, извлечение прибыли не является ее целью.
– По сути, речь идет о приобретении жилья в рассрочку, – говорит Василенко.
Наступили трудные времена? Кооператив может предоставить отсрочку. Никаких санкций за просрочку платежей не предусмотрено. Но если трудности постоянные, и пайщик понимает, что не в состоянии платить, ему не стоит хвататься за голову.
– Члену ЖК просто предлагается выйти из кооператива, – особо отмечает Василенко. – При этом пайщику до копейки возвращается все паевые взносы, которые он уже внес за квартиру. То есть он выходит из ЖК без квартиры, но с деньгами.

3179041

Риски на нуле?
Многих волнует вопрос – не напоминает ли схема устройства жилищных кооперативов пирамиду? Ведь именно так и строятся мошеннические схемы: первый получает все, а те, кто в хвосте – ничего…
– Пирамида – это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы роста количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать. В случае с жилкооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из ЖК пайщиком не может не хватать. Даже если большинство из них вдруг решат выйти из кооператива, структура остаётся финансово состоятельной – за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов, – поясняет Василенко.

Второй момент, который нередко вызывает опасения у граждан: в случае приобретения квартиры через ЖК владельцем недвижимости остается кооператив, а пайщик может туда лишь прописаться.
– Да, но при ипотеке, пока не выплачен кредит, квартира находится под обременением – в залоге у банка, – парирует Василенко. – К тому же вы можете в любой момент эту так называемую собственность потерять вместе с вложенными деньгами: или вследствие неплатежеспособности по инициативе банка; или из-за того, что на объект недвижимости может быть обращено взыскание третьими лицами.
– При покупке же жилья через ЖК, – продолжает экономист, – собственником квартиры и впрямь поначалу становится кооператив. Но – лишь до тех пор, пока пайщик не выплатит за нее средства. На баланс ЖК эту недвижимость не берет. Право собственности – это всего лишь аспект финансовой безопасности кооператива. Ведь если пайщик по различным причинам выходит из ЖК, или исключается из него, паевой взнос ему полностью возвращается, он выписывается из квартиры, и она либо передается другому пайщику, либо реализуется на открытом рынке. Все честно и прозрачно.

Хорошо забытое старое
Строго говоря, это сейчас в России жилищные кооперативы подзабыты. А в СССР они были весьма востребованы. По сути, это было строительство вскладчину. Плюс и государство добавляло средств, да и инфраструктура выходила бесплатной…
Очень распространены кооперативы были и в США, других государствах, странах Восточной Европы. Особенно в Германии. Там, к слову, до сих пор многие люди приобретают жилье с помощью кооперативов. Причем государство финансирует до 25% их ссудного фонда.

– Не понимаю, почему наше государство в жилищной политике не делает акцент на жилкооперативы, – удивляется Роман Василенко. – Это абсолютно неправильно. Особенно учитывая высокую ставку по ипотеке и жесткие требования к заемщику. А ведь из-за этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.
– Впрочем, я знаю жилкооперативы в некоторых субъектах РФ, – продолжает Василенко, – которые все же получают поддержку со стороны региональных бюджетов. Но они зачастую предназначены лишь для госслужащих.

Социальному проекту нужен закон
На самом деле жилищных кооперативов в стране несколько, и не только для госслужащих. Для того, чтобы регулировать взаимоотношения государства и жилищных кооперативов необходимо развивать и совершенствовать законодательную базу, что в свою очередь позволит многим гражданам получить своё жилье, а также даст толчок развития смежным отраслям экономики.

Некоторые депутаты и даже лидеры политических фракций неоднократно высказывались о жилищной кооперации как о прогрессивном способе решения жилищного вопроса среди населения. Так лидер «Справедливой России» Сергей Миронов в своих интервью неоднократно высказывался о необходимости развития жилищной кооперации, в связи с чем в настоящее время готовится соответствующий законопроект.
Если бы государство сделало бы федеральную программу поддержки жилищной кооперации и участвовало бы в ее реализации, решение квартирного вопроса – заветной мечты большинства россиян – смогло бы наконец пойти быстрыми темпами. Василенко уже доказал это делом.

3179039

https://bestwaycoop.com

Ольга Иванова.

Новости: «Жилищные» пирамиды — Эксперт

Около двух-трех лет назад в вагонах метро и в прессе на глаза стала регулярно попадаться реклама, гласящая о «революции в ипотеке» и «беспроцентных кредитах на жилье». Людям, мечтающим купить квартиру, предлагалось получить кредит под смехотворно низкий процент — 1–2% (3–5%). Подобные щедрые обещания исходили от жилищных либо ипотечных кооперативов. Схема их работы проста. Предполагается, что человек, вступая в кооператив, некоторое время копит в нем деньги на покупку жилья — делает ежемесячные отчисления, размер которых зависит от его возможностей и запросов. После того как он накопил примерно половину стоимости необходимой квартиры, оставшуюся часть получает в виде ссуды из общей кассы. Жилье приобретается и оформляется в собственность кооператива. Человек живет в новой квартире и продолжает делать ежемесячные взносы, рассчитываясь с долгом. Эта ссуда считается беспроцентной, и сверх нее пайщик платит только 3–5% так называемого членского взноса, который идет на содержание кооператива. Когда долг погашен, человек становится полноправным собственником жилплощади.

Теоретически квартиры членам жилищных кооперативов должны приобретаться за счет общего фонда, который формируется из взносов новых пайщиков и выплат по ссудам. В реальности чаще всего основным источником для покупки квартир в большинстве кооперативов являлись взносы вновь пришедших пайщиков. Такая структура обладает всеми рисками классической пирамиды, начиная с риска прекращения поступлений от новых членов и заканчивая недобросовестностью руководства, которое в один миг может обрушить всю конструкцию.

Дабы предотвратить подобные проблемы, был принят закон «О жилищных накопительных кооперативах», призванный регулировать их деятельность. Но кооперативы предприняли массовый саботаж закона. Накануне его вступления в силу большая часть бывших ЖНК сменила юридическую форму деятельности и преобразовалась в потребительские ипотечные кооперативы (либо в паевые инвестиционные кооперативы) — ПИКи. Они формально не соответствуют данному в законе определению жилищного кооператива. Более того, сегодня в РФ нет ни одного закона, который бы регулировал деятельность ПИКов. Единственным документом, обеспечивающим права пайщиков, становится договор и устав организации.

Больше года назад в Санкт-Петербурге были заведены первые уголовные дела против организаторов кооперативов. В этом же году проблемы ПИКов грозят стать повальными и затяжными — как история с дольщиками. Как сообщил руководитель управления по экономической безопасности правительства Москвы

Александр Корсак, осенью 2007 года в адрес столичных властей стали поступать многочисленные жалобы на ПИКи. Сейчас уголовные дела возбуждены в отношении руководства паевых инвестиционных кооперативов «Общее дело», «Жилищная перспектива», «Совместная инициатива», «Департамент народной ипотеки и строительства», «Содружество-инициатива», КСЖ «Кредо» и «Строим вместе».

Наиболее показательна история ПИК «Общее дело», участниками которого за два года (с 2005 по 2007 год) стали около 2 тыс. человек. Чтобы стать членом этого кооператива, нужно было всего лишь представить паспорт и написать заявление, после чего сделать два взноса (вступительный — 5% и паевой — 20–50% от предполагаемой стоимости будущей квартиры), причем разрешалось вносить деньги даже в рассрочку. Руководство кооператива ссылалось на то, что действует в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Потенциальных клиентов по приходу в офис встречали многочисленные портреты Путина. Располагался офис кооператива сначала в деловом центре «Даев плаза», затем — в «Рэдиссон славянская» возле Киевского вокзала, что тоже вызывало уважение и доверие у потенциальных жертв «Общего дела». 500 человек из 1500 участников «Общего дела», если верить информации с сайта, все-таки успели получить квартиры в Москве и Подмосковье. Но уже в 2006 году система начала давать сбои. В интернете стали появляться жалобы от недовольных пайщиков, которые никак не могли дождаться получения квартиры. «В их договоре указано, что покупка квартиры состоится ориентировочно спустя шесть месяцев (в зависимости от выбранной формы накопления). На деле это произойдет лишь в том случае, если их паевые фонды будут достаточно наполнены. Так, в очереди вы можете простоять сколько угодно, и всегда денег будет не хватать, а вы даже не сможете их отсудить: договор есть договор» — этот отзыв бывшего участника кооператива

Александра Жуматия появился в интернете еще летом 2006 года. Александр так и не дождался покупки квартиры. А поскольку цены на жилье росли, он решил выйти из кооператива. При этом вступительный взнос в размере $2 тыс. остался, естественно, в кооперативе. Остальные деньги он смог получить спустя три месяца.

ЖСК: Строим пирамиду вместе | Статьи

Термин ЖСК знаком многим еще по советским временам, когда жилищные кооперативы были чуть ли не единственной возможностью получить жильё. Спешу разочаровать вас, ЖСК – это уже совсем другой бизнес. Почему спешу? А потому что очень много вопросов поступает на эту тематику, и чаще всего, уже тогда, когда человек «вляпался»…… и советовать уже особо нечего. Сначала изложу обобщенную схему приобретения квартиры через кооператив: Основной принцип: «многие кредитуют покупку жилья для немногих». Все вступившие в кооператив делятся на две категории:
    1. уже могут выбрать и приобрести жильё (т.е. уже накопили 50 и более% его стоимости) 2. еще не накопили и поэтому не могут…
Чтобы встать в очередь на получение жилья, вы должны накопить порядка половины требуемой суммы (стоимости квартиры). Время стояния в очереди зависит от скорости пополнения общего фонда. Когда ваша очередь подходит, можно получить желаемую квартиру и вселиться в неё, но право собственности остаётся за кооперативом. Полностью вашей квартира станет только после погашения всех платежей в кооператив, т.е. после того, как Вы выплатите ее стоимость полностью. Выбрать можно любую квартиру, как в новом доме, так и на рынке вторичной жилья. Деньги на покупку недвижимости берутся из общего фонда ЖСК, т.е. из накопленных средств всех его пайщиков. За получаемый кредит вы платите от 1% до 5%, которые идут на обеспечение деятельности кооператива. Понятно, что пайщиков, готовых «купиться на рекламное обещание предоставить квартиру всего-то за 10-20-30% от стоимости», очень много. Более того, они фактически и дают свои деньги в кредит тем счастливчикам, кто уже встал на очередь для приобретения жилья. После покупки квартиры, счастливчики продолжают, конечно, выплачивать свои взносы, сглаживая разницу между ними и теми, кто только желает это сделать. Вроде как условия ЖСК выглядят поприятнее, чем ипотечные схемы банков: около половины требуемых средств (цены квартиры) пайщик получает в виде очень дешёвого кредита — под 1-5% от суммы. Проценты за пользование кредитом при ипотеке составляют в среднем от 11 до 16% годовых в валюте, и от 20% годовых в рублях. На это есть простое объяснение: кредитные средства в кооперативах привлекаются не с рынка по соответствующим ставкам, а от других таких же пайщиков, отдающих их кооперативу без всяких процентов. У такой системы есть две возможности быть устойчивой: либо привлекать всё больше новых пайщиков, «подкармливающих» верхнюю часть очереди, либо постоянно увеличивать время ожидания стоящих в очереди. В целом, всё это напоминает название сегодняшней рассылки: Строим пирамиду вместе. Конечно, если подойти формально, то назвать систему ЖСК – пирамидой нельзя, так как, если соблюдаются все правила, то в конце концов все пайщики своё жильё получат, только кто-то — быстро, а кто-то — «когда-нибудь». В апреле 2005 года вступил в силу закон о жилищно-накопительных кооперативах. Все подобные структуры, которые собирали деньги с граждан, обещая взамен квартиру, попросили в течение года перерегистрироваться в ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы). При перерегистрации необходимо было соблюсти ряд процедур: страхование деятельности, приведение схем привлечения денег и приобретения квартир в соответствие с законом. Но многие из тех, кто уже преобразовался в ЖНК и хотел работать по закону, при бешеном росте цен просто не смогли выжить. Жилищно-накопительные кооперативы стали искать обходные пути, и снова преобразование, только теперь это уже стало называться потребительскими ипотечными кооперативами (ПИК). ПИКи стали ближе к народу тем, что срок ожидания квартиры здесь исчисляется не годами, а месяцами, да и квартира оформляется в собственность. Только вот все это происходит при тех же самых процентах, от 1 до 5% годовых. Настораживает…. Откуда деньги? А если завтра цены вырастут, либо прекратится поток пайщиков? Примеров масса: еще недавно многие кооперативы давали массированную рекламу, готовы были вселять в квартиру своих пайщиков в течение месяца при внесении минимального первоначального взноса, то сегодня одни прекратили свою деятельность, другие не вылезают из судов… Становятся очевидными выводы:
    — без поддержки банков, строительных, инвестиционных, риэлторских и др. компаний кооперативу очень трудно будет выжить; — проценты и сроки ожидания должны рассчитываться индивидуально для каждого пайщика, исходя не только из интересов «на сейчас для него», но и «на потом для всех оставшихся»; — в таких организациях практически все зависит от честности и квалификации управленцев, координирующих приток и отток денег в кооперативе.
А теперь, когда вы уже разобрались в общих чертах в схемах приобретения жилья через кооперативы, хочу привести Вам небольшую статью под названием: «4 наивных вопроса о жилье в рассрочку» «На них отвечает руководитель Всероссийской программы доступного жилья «СТРОИМ ВМЕСТЕ», председатель Гильдии народных кооперативов России Александр ДВОРЯШИН. 1. В чем плюс кооперативов по сравнению с банковской ипотекой и наоборот? Теоретически в банке кредит можно получить быстрее. Накапливая в кооперативе, ты зарабатываешь тот низкий процент (от 3% годовых), который там есть, в отличие от банка. Но банковская ипотека — для избранных, а в кооператив могут вступить практически все. Комментарий: Если честно, то мне эта фраза вообще не понятна, вернее понятно только одно – она ни о чем, из разряда рекламных текстовок. 2. Откуда берутся деньги в паевом фонде кооператива? Каковы гарантии, что они там не «закончатся»? Кооператив — это касса взаимопомощи. Его фонд образуется за счет взносов (паев) членов кооператива. Гарантией служат договоры, заключенные с участниками кооператива, о том, что люди платят ежемесячные взносы. А как все участники выплатят по 100% стоимости своих квартир, так деньги и закончатся. Раз все члены кооператива выплатили по 100%, значит, все получили либо квартиры, либо деньги назад. Комментарий: Это мы уже разобрали выше, и картина не особо радостная нарисовалась: нашу квартиру получат наши внуки, либо получат наши деньги….если «обстоятельства» не помешают. Особенно меня покоробили слова о том, что «гарантией являются договоры…….». Ну никак я не пойму, как могут заключенные договоры являться гарантией? Это же не уже выплаченные деньги, а всего лишь бумага с обещанием их отдать, ну а там как жизнь сложится….. 3. Проверяет ли кто-нибудь финансовую деятельность кооператива? В первую очередь — налоговая инспекция. Проводятся регулярные плановые и внеплановые проверки. Председатель правления — выборная должность. Достаточно устроить общее собрание, послушать отчет, проанализировать ситуацию, чтобы многое понять. Кроме того, кооператив обязан хотя бы раз в год проходить внешнюю аудиторскую проверку. Комментарий: Все это было бы смешно, если бы не было совсем уж грустно. Пробовал кто-нибудь запросить отчетную документацию у правления кооператива? Наверняка пробовали… А получили? Сомневаюсь…. 4. Подпадает ли деятельность жилищных кооперативов под Закон о защите прав потребителей? Закон о защите прав потребителей защищает потребителей от недобросовестности производителя товаров и услуг. В потребительском ипотечном кооперативе потребитель и производитель услуг — это одно и то же лицо. Что произойдет с деньгами пайщика, если он не расплатится по ссуде? Пайщик может выйти из кооператива и получить назад те паи, которые он успел выплатить. Но вступительный и ежемесячные взносы ему не возвращаются, т. к. они расходуются на содержание и деятельность кооператива (зарплата бухгалтеру, ведение документации, аренда офиса и т. д.). Комментарий: То есть Вы сами себя и привлечете, и накажете, если что случится. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Евгений ТИМОФЕЕВ, управляющий Ипотечного небанковского альянса «Центральный»: — Пайщикам кооперативов не стоит беспокоиться по нескольким причинам. Во-первых, паевой фонд состоит из тех денег, которые вносят вступающие пайщики, и из средств, возвращаемых членами кооператива, получившими квартиры. Выплата рассрочки гарантируется тем, что квартира находится под залогом. Новые же пайщики вступают в кооператив регулярно — ведь говорить о том, что государство в ближайшем будущем сможет обеспечить всех доступным жильем, пока, к сожалению, не приходится. Во-вторых, как правило, кооперативы страхуют свою деятельность. Кроме того, некоторые кооперативы страхуют вклады пайщиков — это дополнительная гарантия от непредвиденных проблем. Комментарий: Действительно, нередко крупные страховщики работают с некоторыми кооперативами. Но страхуют они только профессиональные риски, то есть компанию от краха, а не накопления пайщиков. Правда, их тоже страхуют, но это делают редко, только «карманные» страховые фирмы, то есть те, которые созданы либо непосредственно кооперативом, либо самой компанией. Думаю, вряд ли такое страхование вам поможет, если с кооперативом что-то случится? БДИ! Какие опасности могут подстерегать в кооперативах? 1. Так называемая пирамида, когда квартиры купят только несколько первых «счастливчиков» на деньги остальных простодушных вкладчиков. КАК НЕ ПОПАСТЬСЯ? Насторожитесь, если вам пообещают неправдоподобно выгодные условия рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов! Так не бывает! 2. Живая очередь из желающих приобрести жилье оказывается непонятной длины. Кооператив не берет на себя никаких обязательств по срокам приобретения квартиры. КАК НЕ ПОПАСТЬСЯ? В нормальном кооперативе вам рассчитают и предоставят индивидуальный жилищный план пайщика, из которого будут ясны сроки накопления, рассрочки, дата, когда будет приобретено жилье. Комментарий: Без комментариев, такая вот «наивная статейка» для наивнейших людей, которых, к сожалению, еще достаточно. Остается добавить, что кооперативы – отнюдь не российское изобретение. В различных формах жилищно-накопительная система успешно применяется во многих странах на протяжении десятилетий. Но кооперативы в США или Англии, Строительно-сберегательные кассы (ССК) в Германии находятся под строгим оком государства: от прямого и очень жёсткого контроля за их деятельностью до реальной помощи вкладчикам — государство берет на себя выплату премий на накопленные средства, оплату части стоимости жилья и т.д. Кроме того, сроки накопления паёв там значительно длиннее, что позволяет равномерно распределить получение квартир (все ждут примерно одинаковое время). И, главное — собственность на приобретаемое жильё пайщик получает сразу при вселении и продолжает выплачивать паи, собственником уже являясь. А у нас? Законом о ЖНК контроль за их деятельностью был возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам России (ФСФР). Но так как ЖНК на сегодня практически нет, а ПИКи под этот закон не подпадают, то… «Пока их деятельность нашей службой не контролируется, – говорит заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов. – Но со временем, я думаю, что организации, которые так или иначе причастны к деньгам граждан, поставят под особый контроль, для них разработают какие-то требования и нормативы. Такая мера пойдет только на пользу, и в первую очередь, членам кооператива».

Совместная покупка. Чем выгодна жилищная кооперация | Цены и рынок | Недвижимость

Выходом может стать жилищная кооперация, то есть объединение нескольких семей и покупка квартир для всех вскладчину. О механизмах жилищной кооперации рассказывает доктор экономических наук, создатель и председатель кооператива «Бест Вей» Роман Василенко

— Роман Викторович, самое серьезное препятствие для реализации этой модели, как я понимаю, сроки. Первые квартиры покупаются достаточно быстро, а вот дальше сроки замедляются, так как люди ждут возврата средств от тех, кому уже приобретены квартиры, а новые члены кооператива присоединяются к этому первоначальному кругу небыстро.

— Жилищные кооперативы — общемировой опыт решения жилищной проблемы. Например, в Германии они появились раньше ипотечного кредитования и по-прежнему остаются основным инструментом решения немцами квартирного вопроса. Там действуют сотни жилищных кооперативов. 

Роман Василенко. Роман Василенко. Фото: Кооператив «Бест вей»

Их достоинство в том, что это некоммерческие институты. Кроме того, участие в кооперативах и покупка квартиры с их помощью доступна для тех, кто, например, находится в поисках работы. В отличие от ипотеки, для получения которой нужно иметь и постоянное место работы, причем, длительный срок, и высокий постоянный доход. 

Еще одно важнейшее преимущество кооперативов: кооперативная квартира обходится покупателю в разы дешевле ипотечной. Ипотечная квартира в нашей стране — золотая: она обходится в рыночную стоимость плюс банковский процент. А вот стоимость кооперативной квартиры — почти исключительно стоимость приобретения. 

Есть членские взносы на функционирование кооперативов: ведь они проводят юридическую экспертизу приобретаемых квартир, оформляют документы на собственность и так далее. 

— А за какой срок нужно рассчитаться с кооперативом?

— Часто указывается срок — до 10 лет. Но, как правило, на практике пайщики выплачивают все раньше.

— Почему в Германии много кооперативов, а у нас мало?

— Различается государственная политика. В Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку. 

У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Это положения и гражданского, и жилищного кодексов. Согласно законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом РФ вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива как средства целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль. 

Так что нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы. Что абсолютно неправильно, учитывая запредельную по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам ипотеку. За счет этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.

— А германские кооперативы получают государственное финансирование? 

— Да. Государство безвозмездно финансирует до четверти их ссудного фонда. 

Что касается нашей страны, я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов — но они предназначены для госслужащих. 

Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям — в частности, материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет. 

Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.

Раз нет этого государственного финансового плеча, у «негосударственных» жилищных кооперативов действительно возникает проблема со сроками приобретения квартир своим пайщикам. 

Я знаю несколько жилищных кооперативов в московском регионе — там проще всего привлечь пайщиков из-за высокой концентрации населения. Так вот они более чем за десять лет существования купили всего несколько десятков квартир. 

Проблема привлечения новых пайщиков решаема — с помощью маркетинговых методов: максимального расширения круга тех, кто участвует в кооперативе. Привлекаются люди из других профессиональных сообществ, из других регионов. 

— Это использование технологий сетевого маркетинга?

— Да. Таким образом, приток новых пайщиков постоянно увеличивается — это десятки новых пайщиков каждый месяц и приобретенных в их интересах квартир. 

— Извините, но не строится ли таким образом финансовая пирамида?

— Давайте разберемся. Пайщик, вступая в кооператив, подписывает документы, по которым он может выйти из него в любой момент — при этом получив полный расчет по внесенным паевым суммам. 

Вступительный и членский ежемесячный взносы на поддержание деятельности кооператива не возвращается. Но его паевые взносы на покупку квартиры возвращаются до копейки — в любой момент. Это юридические обязательства кооператива.

При этом пайщик выписывается из квартиры, которая ему приобретена кооперативом, и квартира или передается другому члену кооператива, или продается на открытом рынке. Таким образом, стоимость возвращаемых кооперативом активов всегда меньше, чем стоимость активов, которыми мы располагаем.

Пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать. 

В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов.

Оценка и проверка покупаемых квартир — основная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа финансовой безопасности кооперативов. 

Замечу, что по закону кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманные. 

Роман Василенко.

В некоторых жилищных кооперативах может случаться замедление темпов покупки квартир — о чем мы говорили выше. Но если вы привлекаете в кооператив новые и новые аудитории, новых и новых членов, риски такого развития событий минимальны. 

Квартиры необходимы миллионам людей: уровень обеспеченности жильем в нашей стране очень низок. Но даже если у человека уже есть квартира, он может нуждаться квартирах для детей, в квартирах в городах, где он часто бывает по служебной или иной жизненной необходимости. 

— Насколько я понял, собственником квартиры пайщик в момент покупки не становится?

— Собственником квартиры является кооператив — и пайщик как член кооператива. Кстати, жилищные кооперативы в ряде регионах имеют льготу при уплате налога на имущество. 

Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.

Если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему каникулы. Если же трудности становятся постоянными: пайщик не может выплачивать взнос, все шансы на каникулы использованы, ему предлагается выйти из кооператива. При этом как я уже сказал ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос.

— Пайщик выходит из кооператива без квартиры — но с деньгами?

— Да. Это еще одно ключевые отличие от ипотеки. Если вы перестаете платить по ипотечному кредиту, вы лишаетесь и квартиры, и уже внесенных за нее денег. 

Так что жилищные кооперативы — оптимальное решение для нашей страны, движение жилищной кооперации будет усиливаться. Только оно способно помочь массам сограждан покупать квартиры.




Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о