Жилищная облигация

 

Сегодня все более популярным способом решения жилищного вопроса является приобретение жилищных облигаций. Причем возросший интерес к ним проявляется как со стороны граждан, так и застройщиков.

 

Жилищные облигации — что это такое?

 

Жилищные облигации представляют собой особый вид ценных бумаг целевого назначения. Они подтверждают в бездокументарной форме внесение покупателем определенной суммы денежных средств, которая необходима для строительства жилья конкретной площади.

 

Номинальная стоимость жилищных облигаций выражается в местной валюте, а их эквивалент в метрах квадратных приобретаемой недвижимости, точнее ее стоимости.

 

Сегодня, такие облигации имеют конечную дату погашения и срок обращения. Их количество в одном выпуске ограничено.

 

Форма выпуска — бездокументарная. Записи хранятся на персональных счетах в центральном депозитарии.

 

Выпуском жилищных облигаций занимается застройщик — эмитент. Для этого, он должен иметь:

 

  • Учредительные документы;

 

  • Пакет проектной документации;

 

  • Право на застройку определенного земельного участка.

 

При этом общий объем выпускаемых облигаций должен соответствовать общей строящейся жилплощади (в эквиваленте).

 

Жилищные облигации — их плюсы и минусы

 

Использование жилищных облигаций дает ряд преимуществ как для застройщика, так и для покупателя.

 

Для первой категории — это связано с тем, что привлечь финансовые средства можно на более ранних стадиях строительства — если сравнивать с долевым строительством.

 

Застройщик может привлечь финансовые средства на более ранних стадиях строительства

 

Для покупателей, основные достоинства жилищных облигаций заключаются в следующих факторах:

 

  • Возможность постепенного их приобретения;

 

  • Защита от потери или кражи;

 

  • Жилищные облигации можно свободно продать и тем самым выйти из строительства. Это осуществляется достаточно быстро и что важно — без штрафных санкций — как при долевом строительстве;

 

  • Дают право на получение всей информации в полном объеме, касающиеся застройщика эмитента и хода строительных работ на всех стадиях;

 

  • Выход из процесса строительства может осуществляться не только путем реализации жилищных облигаций на вторичном рынке, но и путем их погашения по окончании срока обращения;

 

  • Являются довольно надежным инвестиционным инструментом, благодаря которому можно не только сохранить, но и приумножить свои денежные сбережения;

 

  • Возможность покупки жилищных облигаций в кредит. В настоящее время, такой вид кредитования доступен клиентам лишь некоторых банков.

 

Но кроме положительных моментов, заключение договора на строительство с использованием жилищных облигаций связано с рядом некоторых неудобств, которые обязательно нужно учитывать:

 

  • достаточно слабое информирование;

 

  • большинство банков пока не кредитуют покупку таких облигаций. — договор предусматривает необходимость покупать облигации этого типа в соответствии с предусмотренным графиком;

 

  • все дополнительные расходы оплачивает покупатель. Например, затраты на выдачу и регистрацию ценных бумаг и так далее;

 

  • невозможность для покупателя привлечь льготные кредиты, а между прочим, именно они занимают львиную долю всех целевых кредитов, которые выдаются в стране на покупку недвижимости.

 

Также следует учитывать, что номинальная стоимость таких облигаций может отличаться в зависимости от выпуска.

 

Так как по ходу строительства дома будет увеличиваться стоимость облигации каждого последующего выпуска. И это несмотря на то, что смысл остается один — приобретая одну жилищную облигацию, покупатель становится владельцем одного квадратного метра жилплощади в строящемся здании.

 

Кроме этого, приобрести облигации этого типа можно только в официальных представительствах.

 

Схема покупки недвижимости с использованием жилищных облигаций

 

Покупка недвижимости с использованием жилищных облигаций выглядит следующим образом:

 

1) Вначале строительная компания оформляет права на земельный участок и разрешение на его застройку.

 

2) После этого выпускают жилищные облигации, которые у строительной компании постепенно выкупают все желающие приобрести жилье в строящемся объекте.

 

Причем следует учитывать, что продажа облигаций осуществляется пакетно и общее их количество должно соответствовать размеру и площади квартиры.

 

Их покупка осуществляется в установленном порядке и по безналичному расчету.

 

К примеру, для удобства одна облигация соответствует одному метру квадратному. После окончания строительных работ, застройщик погашает все облигации, а сама квартира передается владельцу этих облигаций.

 

Приобрести такие облигации на сегодняшний день могут не только граждане своей страны, но и лица, имеющие иностранное гражданство и безгражданство. Это право распространяется и на всех юридических лиц, зарегистрированных в стране.

Жилищные облигации

После значительного сокращения в стране объемов льготного кредитования решать жилищный вопрос сегодня большинству белорусских граждан приходиться самим, не рассчитывая на государственную поддержку. Государство и финансовые институты со своей стороны готовы предложить механизмы приобретения жилья, а какой путь предпочесть – решает каждый сам для себя. На сегодняшний день одним из наиболее распространенных способов строения жилья в Беларуси является получение банковского кредита.

Однако это не единственный путь получить «место под солнцем». Одной из альтернатив кредиту являются жилищные облигации, которые можно приобрести у застройщика как напрямую, так и посредством банковского займа.

Облигация представляет собой именную ценную бумагу, которая подтверждает внесение владельцем средств на строительство определенного количества квадратных метров жилого помещения. На облигации указывается номинальная стоимость ценной бумаги в белорусских рублях или инвалюте, а также эквивалент стоимости в квадратных метрах. Чаще всего одна облигация эквивалентна одному квадратному метру.

Приобретение жилья через жилищные облигации на практике представляет собой фактически обмен ценных бумаг на жилую площадь. Приобретать их можно постепенно в виде безналичных расчетов в установленном порядке. После завершения строительства объекта застройщик погашает облигации и передает жилье владельцу.

Продажа облигаций происходит через банк, который одновременно выступает также гарантом надежности ценных бумаг. Таким образом, покупатель жилплощади в данном случае надежнее застрахован от неожиданностей, чем при долевом строительстве.

Кроме того, выпуском облигаций занимаются¸ как правило, организации, имеющие серьезные активы, что также гарантирует высокий процент сохранности вложений.

Таким образом, покупка жилья посредством приобретения жилищных облигаций, очевидно, имеет ряд плюсов. Во-первых, их покупка происходит поэтапно, что значительно облегчает жизнь будущему владельцу квартиры. Кроме того, как и при стандартной покупке жилья, в банке можно взять кредит на приобретение жилищных облигаций.

Во-вторых, на начальном этапе строительства дома цена квадратного метра, как правило, ниже, чем на стадии завершения. В результате за счет разницы в стоимости квартира может обойтись минимум на несколько тысяч долларов дешевле.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что жилищные облигации – новый и пока не слишком популярный в Беларуси механизм приобретения жилья. Однако с сокращением льготного кредитования и увеличением объемов строительства жилья за счет собственных средств граждан специалисты полагают, что развитие получат и альтернативные способы решения жилищной проблемы.

Однако проблема заключается еще и в том, что сегодня лишь немногие банки в Беларуси занимаются кредитованием строительства жилья с помощью облигаций. Среди них, в частности,

Белагропромбанк, БПС-Сбербанк. Как и в случае с обычным кредитованием, кредит на приобретение жилищных облигаций выдается нуждающимся и не нуждающимся под разный процент. При этом в БПС-Сбербанке процентная ставка еще к тому же зависит от этапа и продолжительности пользования кредитными деньгами. Так на первом этапе – на срок до 18 месяцев – банк готов предоставить не нуждающимся гражданам кредит под 25% (СР-3,5%). На втором этапе при сроке более 18 месяцев ставка вырастет до 31,5%.

Многие застройщики предлагают на различных условиях также различные дисконтные программы и рассрочки.

Таким образом, на первый взгляд, строить жилье путем приобретения жилищных облигаций действительно выгодно. Средняя ставка на рынке жилищных кредитов для не нуждающихся в улучшении жилищных условий на сегодняшний день составляет 33%. При этом в случае с жилищными облигациями можно пользоваться в течение 1-2 лет кредитом по пониженной ставке.

Однако такой механизм строительства жилья имеет свои подводные камни, о которых застройщики предпочитают не распространяться.

Прежде всего жилищные облигации теоретически могут выпускаться как в белорусских рублях, так и в долларах. Однако в Беларуси этот вид ценных бумаг выпускается исключительно в национальной валюте, а то время как цена квадратного метра жилой площади у большинства застройщиков указывается в долларах.

Кроме того, жилищные облигации выпускаются номиналом, которая оказывается ниже рыночной стоимости. Это означает, что, если покупатель, например, решит выйти из строительства или компания-застройщик обанкротится, гарант в виде банка непременно выплатит вам вложенные деньги, но не все, а только часть, согласно номиналу ценных бумаг. При этом если на завершающем этапе найдется покупатель, который будет готов купить всю квартиру по уже актуальной стоимости, застройщик без зазрения совести продаст ему это жилье, а держатель облигаций скромно останется не у дел.

Поэтому вступая в такого рода жилищное строительство, стоит удостовериться, что за вами закреплена квартира и никому другому она продана не будет.

Приобрести жилье через жилищные облигации сегодня предлагает немало столичных застройщиков. Например, в квартале «Зеленый Бор» стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составляет 1 250 доллара, в двухкомнатных – 1 200 долларов, трехкомнатных – 1 150 долларов.

Цены на квартиры в «Славянском квартале» в районе проспекта Победителей на порядок выше и начинаются от 1 950 долларов за м.кв. Квартиру в новостройке по ул. Л.Беды можно купить за жилищные облигации из расчета 1 350-1 400 долларов за м.кв.

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Жилищные облигации, что такое жилищные облигации в Беларуси, эмиссия

  1. Преимущества и недостатки жилищных облигаций

Жилищные облигации – ценные бумаги, подтверждающие тот факт, что их владелец внёс определённую сумму денежных средств на строительство некоторого количества квадратных метров квартиры или иного жилья.

Каждая облигация имеет следующие характеристики:

  • Номинальная стоимость в национальной или иностранной валюте
  • Количество квадратных метров, стоимость которых эквивалентна стоимости облигации в валюте

В большинстве случаев одна облигация в Беларуси выдаётся на один метр, но бывают и исключения из общего правила. Размер купленной жилищной облигации не может быть изменён ни в меньшую, ни в большую сторону.

Жилищные облигации – нематериальные объекты. Их невозможно украсть или утерять, они хранятся в виде записей на счетах.

Эмиссией (выпуском) облигаций на рынок ценных бумаг занимаются эмитенты – юридические лица, компании девелоперов. Если человек решил построить квартиру с использованием жилищных облигаций, то ему следует изначально обратиться к застройщику для подписания договора. В данном соглашении должны быть подробно прописаны условия сотрудничества, права и обязанности сторон, сроки выполнения работ, штрафные санкции в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей одной из сторон.

После окончания строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию, проведения государственной регистрации, составляется акт приёмки-передачи объекта. С этим документом новоиспечённый владелец жилья может получить все необходимые документы на квартиру, подтверждающие его право собственности.

Большинство застройщиков в Минске работают в том числе и с жилищными облигациями. Для того, чтобы точно узнать, можно ли построить квартиру через покупку облигаций, необходимо обратиться в компанию застройщика и спросить конкретно о том здании, которое представляет интерес.

Преимущества и недостатки жилищных облигаций

Покупка жилищных облигаций имеет следующие преимущества:

  • Относительная дешевизна квартиры в сравнении с долевым строительством
  • Свободный график покупки облигаций. При долевом строительстве граждане должны вносить достаточно крупный первый взнос, и следующие оплаты производить в определённые сроки. Облигации можно постепенно выкупать в процессе строительства по мере собственных финансовых возможностей.
  • Гарантия возврата вложенных финансов в случае, если строительство не будет завершено.
  • В том случае, если застройщик не в состоянии вернуть деньги самостоятельно, за него это сделает страховая компания
  • Стоимость облигации не может изменяться со временем
  • Облигаций не может быть выпущено на количество квадратных метров, превышающее реально запланированную площадь строительства

Однако есть и недостатки данного типа строительства:

  • Облигации могут быть выпущены ещё до прохождения всех согласований планов застройщика с местными властями.
  • Банк не контролирует, на какое именно строительство тратятся деньги, перечисленные на счёт. Таким образом, недобросовестный застройщик может выстроить финансовую пирамиду и финансировать предыдущие строительства через поступления на создание новых объектов

Все новостройки на карте Минска вы найдете на Domovita.by.

Биржевые облигации. Жилищные облигации. Инвестиционные облигации.

облигации, инвестирование в облигации, биржевые облигации, инвестиционные облигации, жилищные облигации, выпуск облигаций, номинальная стоимость облигации, облигация, банковские облигации

В довершение довольно-таки обширной темы инвестирования в облигации сегодня выборочно остановимся на вопросах, которые важны для каждого, кто хочет иметь более-менее четкое представление о рынке облигаций, не желая тратить слишком много времени на выискивание нужных сведений в книжках, журналах и прочих источниках информации.

Это полезное дополнение, расширяющее кругозор относительно ценных бумаг вообще и облигаций — в частности.

В предыдущей статье я вскользь упомянул о биржевых облигациях, не разъяснив, что это такое.

Кроме того, я ни словом не обмолвился о весьма распространенных в строительной сфере жилищных облигациях и, вероятно, без должной четкости «прошелся» по банковским инвестиционным облигациям…

По итогам ознакомления с публикацией вы будете иметь ЯСНОЕ представление обо всех обозначенных видах облигаций.

Инвестиционные облигации

Итак, существует особая классификация облигаций, характерная не для всех государств, тем не менее достаточно в современном мире распространенная.

Условно все облигации можно РАЗДЕЛИТЬ на:
[1] инвестиционные облигации,
[2] биржевые облигации и
[3] жилищные облигации.

облигации, инвестирование в облигации, биржевые облигации, инвестиционные облигации, жилищные облигации, выпуск облигаций, номинальная стоимость облигации, облигация, банковские облигации

Самыми распространенными являются инвестиционные облигации, предлагаемые банками и предприятиями к СВОБОДНОМУ обращению.

Это КЛАССИЧЕСКИЙ вид облигаций, и именно о них я распрягался во всех своих предыдущих статьях.

Все прочие облигации являются «производными» от инвестиционных, поскольку, выражаясь программистской терминологией, «наследуют» большинство их свойств, и, вместе с тем, не лишены своих собственных уникальных черт и характеристик.

Они-то нас и будут интересовать в первую очередь…

Биржевые облигации

К биржевым облигациям относят те из них, которые обращаются исключительно на фондовой бирже.

Они номинируются в НАЦИОНАЛЬНОЙ валюте, и срок их обращения ограничивается ГОДОМ.

Столь жесткие ограничения компенсируются тем, что выпуск биржевых облигаций не требует какого-либо обеспечения со стороны эмитента, в силу чего стоимость выпуска значительно удешевляется.

облигации, инвестирование в облигации, биржевые облигации, инвестиционные облигации, жилищные облигации, выпуск облигаций, номинальная стоимость облигации, облигация, банковские облигации

Это, в свою очередь, позволяет предложить покупателям значительно более высокую ставку дохода.

Сами понимаете, такие облигации в глазах инвесторов выглядят куда более привлекательно по сравнению с банковскими инвестиционными облигациями…

Именно на такие облигации стоит обратить самое пристальное внимание и периодически отслеживать их выпуски.

Об этом знают немногие, а зря. Вложение средств может оказаться очень прибыльным…

Законодательством стран, в которых допускается обращение биржевых облигаций, предъявляются повышенные требования к ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ предприятия-эмитента (к примеру, безубыточность на протяжении нескольких последних лет, формирование объема чистых активов не ниже определенного предела и т.п.).

Это так называемое «неявное» обеспечение облигаций, призванное повысить доверие к выпущенным ценным бумагам.

Жилищные облигации

Что касается жилищных облигаций, их главная особенность в том, что, помимо номинальной стоимости, они имеют эквивалент, выраженный в квадратных метрах жилья.

Например, облигация номинальной стоимостью 1000 долларов США может иметь эквивалент в размере 1 квадратного метра жилья.

облигации, инвестирование в облигации, биржевые облигации, инвестиционные облигации, жилищные облигации, выпуск облигаций, номинальная стоимость облигации, облигация, банковские облигации

Такие облигации выпускаются предприятиями-застройщиками жилых домов. Покупателям предлагается приобрести энное количество облигаций на сумму, равную стоимости квартиры.

При погашении таких облигаций инвестор вправе получить взамен [1] уже построенную квартиру, либо [2] потраченные на приобретение облигаций средства плюс некоторый доход, который пропорционален РОСТУ индекса строительно-монтажных работ в соответствующий период.

Жилищные облигации – очень гибкий и многообещающий инструмент привлечения средств для строительства жилья, который защищает интересы как застройщиков, так и покупателей.

Особая ВЫГОДА покупателя жилья в том, что при приобретении жилищных облигаций его права имеют дополнительную защиту за счет обеспечения облигаций залогом имущества, банковской гарантией или поручительством.

При обычном же порядке приобретения жилья, то есть при заключении договора долевого строительства, покупателю приходится рассчитывать исключительно на ДОБРОПОРЯДОЧНОСТЬ застройщика, поскольку указанные договоры какого-либо имущественного обеспечения НЕ имеют…

Застройщик наряду с очевидным привлечением средств на строительство одновременно находит покупателей на строящееся жилье. В общем, в очередной раз все довольны…

Заключение

На сегодня, пожалуй, с теорией покончим. Скажу лишь пару слов в качестве некоего напутствия интересующимся.

Сегодняшняя публикация завершает небольшой цикл статей, посвященных основам инвестирования в акции и облигации.

Это не значит, что больше я к этой теме не вернусь. Это значит, что было бы неплохо для надежного усвоения материала еще раз перечитать соответствующие публикации.

облигации, инвестирование в облигации, биржевые облигации, инвестиционные облигации, жилищные облигации, выпуск облигаций, номинальная стоимость облигации, облигация, банковские облигации

Это ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО важный совет, поскольку речь идет о БАЗОВЫХ знаниях, без которых помышлять об инвестициях в указанные финансовые инструменты просто глупо…

Я рекомендую перечитать всего ЧЕТЫРЕ статьи, желательно в предлагаемой последовательности. Вот они:
[1]. Что такое акции: понятие и виды.
[2]. Инвестирование в акции: преимущества и недостатки.
[3]. Что такое облигации.
[4]. Преимущества и недостатки инвестирования в облигации.

После усвоения имеющейся на страницах сайта информации об акциях, облигациях, можете быть уверенными, учебные пособия соответствующего профиля будут восприниматься вами совершенно по-другому…

Вас перестанут мучить вопросы наподобие «В каких случаях выпуск облигаций не требует обеспечения?», «Чем акции отличаются от облигаций?», «Почему для привлечения средств выгоднее выпустить облигации, чем получить кредит?», «Из чего складывается доход по акциям и облигациям?» и т.д., и т.п.

Вы с легкостью – надеюсь, не только для того, чтобы произвести на кого-то впечатление, — будете оперировать специфическими терминами вроде «номинальная стоимость», «дисконт», «купон» или «дивиденды».

Кто бы и что бы вам ни говорил, в наши дни понимать эту терминологию важно.

Пусть это и не жизненно важные знания, но в какой-то момент они обязательно вам ПРИГОДЯТСЯ. Попомните мое слово…

А на сегодня все. Удачи!

Жилищные облигации — МК ФАРФОРОВЫЙ

12 сентября 2019 года Департаментом по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь зарегистрированы первый и второй выпуски жилищных облигаций СООО “ИНФОРЕАЛТ”.

Краткая информация об эмиссии жилищных облигаций первого выпуска СООО “ИНФОРЕАЛТ”

Краткая информация об эмиссии жилищных облигаций второго выпуска СООО “ИНФОРЕАЛТ”

   Жилищная облигация – это именная ценная бумага, удостоверяющая внесение её владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Облигация имеет: номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения; срок обращения; дату погашения. В проспекте эмиссии также указывается количество облигаций в выпуске и объём эмиссии выпуска. Исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом, поручительством, банковской гарантией либо договором страхования. Как правило, застройщик осуществляет несколько выпусков облигаций на протяжении всего строительства, в зависимости от потребности в финансовых ресурсах.

   Номинальная стоимость жилищных облигаций разных выпусков может отличаться, поскольку увеличивается готовность дома и, соответственно, будет расти номинальная стоимость облигаций следующих выпусков. Продажа жилищных облигаций может осуществляться по цене, большей номинала. На практике цена жилищной облигации (т. е. квадратного метра) максимально приближена к рыночной. Желающие приобрести квартиру и машиноместо могут постепенно выкупать облигации, доводя общее их количество до величины общей площади жилого помещения. Когда строительство завершается, эмитент (застройщик) погашает облигации, т.е. передает владельцу облигаций право на квартиру. Владелец облигаций может выбрать и денежную форму погашения.

 

Инструкция о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций

 

Порядок действия Покупателя по приобретению квартир и машиномест в МК «Фарфоровый» по именным жилищным облигациям

№ п/пДействия ПокупателяМесто проведенияВремя работыНеобходимые документы
1Выбрать квартиру и машиноместо:

– на сайте www.inforealt.com ;

– обратить в отдел продаж;

Отдел продаж: г.Минск, ул.Пономаренко, д.35А, оф.306

Тел.: 8(017)396-19-43

А1 8(029)6-222-147 (viber)

8(029)6-222-502

МТС 8(029)22-00-22-7

9.00 – 18.00

(пн – пт)

Заявка на бронирование квартиры и машиноместа
2Заключить Соглашение на организацию строительстваОтдел продаж: г.Минск, ул.Пономаренко, д.35А, оф.306

Тел.: 8(017)396-19-43

А1 8(029)6-222-147 (viber)

8(029)6-222-502

МТС 8(029)22-00-22-7

9.00 – 18.00

(пн – пт)

Паспорт и личное присутствие Покупателя. При подписании договора представителем – нотариально заверенная доверенность (оригинал или заверенная копия)
3Заключить договор купли-продажи именных жилищных облигацийОАО «Интертраст групп» г.Минск, ул.Сурганова, д.28а, комн. 513, тел. Тел.: 8(017)2-113-11310:00 – 17:00, обеденный перерыв 13:00 – 14:00

(пн – пт)

Соглашение, паспорт, личное присутствие Покупателя, нотариально заверенная доверенность, если договор будет подписывать представитель.
4Произвести оплату в соответствии с заключенным договором купли-продажи именных жилищных облигацийВ любом банке Республики БеларусьПо режиму работы учрежденияСоглашение, договор купли-продажи именных жилищных облигаций, паспорт и доверенность, если платит представитель.
5Получить выписку из депозитария, подтверждающую зачисление на счет Покупателя именных жилищных облигацийВ почтовом отделении связи получить заказным письмом либо в Центральном Депозитарии РБ г.Минск ул. Мельникайте, 2
тел/факс 8 (017) 306-32-20
9.00 – 17.30

(пн – пт)

Паспорт

Пресс — Покупка жилья через жилищные облигации. Плюсы и минусы

Сегодня в Беларуси существует несколько способов покупки жилья. Приобрести квартиру в строящемся доме Вы можете несколькими способами – можно принять участие в долевом строительстве, строительстве через ЖСПК либо в строительстве через жилищные облигации. Практикуется и продажа квартир по предварительному договору, но стоит отметить, что с юридической точки зрения он не дает покупателю никаких гарантий. Все большей популярностью в последнее время пользуются жилищные облигации в силу ряда своих преимуществ. Что такое жилищные облигации? Какие у них преимущества? Ответы на эти вопросы нам дал заместитель директора по маркетингу строительной компании Юлия Саевич.

— Что же такое жилищные облигации?

— Под этим названием подразумеваются бездокументарные ценные бумаги, выпускаемые компанией-застройщиком. На рынке недвижимости они появились в 2009-м году. Жилищные облигации удостоверяют внесение владельцем денежных средств на строительство площади жилья определенного размера. Их номинальная стоимость выражается в денежной единице Республики Беларусь. Одна облигация представляет собой 1 м. кв. площади будущей квартиры.

— Как же происходит процесс приобретения жилья через жилищные облигации?

— В первую очередь, Вам необходимо выбрать квартиру в понравившемся строящемся доме. С компанией-застройщиком оговариваются ее площадь, планировка, этаж, номер. Затем заключаются два договора. Первый – на создание (строительство) жилого помещения, в котором и фиксируются все параметры приобретаемой квартиры, то есть этот договор является подтверждением того, что Вы становитесь владельцем определенной квартиры в определенном доме. Второй договор – договор купли–продажи жилищных облигаций — неразрывно связан с первым. В нем фиксируется точное количество ценных бумаг (облигаций), которые необходимо выкупить. Также в этом договоре прописываются условия и сроки оплаты – рассрочка это будет либо 100% оплата.

После оплаты согласно условиям договора Вы передаете платежное поручение, подтверждающее оплату, в отдел продаж. Компания-застройщик обязуется открыть ваш счет в депозитарии, зачислить на него определенное количество облигаций, а также взять на себя расходы по открытию и обслуживанию счета. В любой момент Вы можете обратиться в депозитарий банка для того, чтобы убедиться в наличии на вашем счете этих ценных бумаг.

После завершения строительства дома Бюро регистрации и технической инвентаризации недвижимости (БРТИ) произведет обмеры вашего жилого помещения. В зависимости от данных Вам необходимо будет либо доплатить, либо получить деньги назад за «лишние» метры.

На основании акта приема-передачи Вы идете в депозитарий и погашаете жилищные облигации — возвращаете ценные бумаги на счет застройщика.

— Какие преимущества имеют жилищные облигации?

— Первым преимуществом можно считать то, что количество имитированных (выпущенных) застройщиком жилищных облигаций не превышает количество квадратных метров жилой площади в строящемся доме. Это условие контролируется департаментом ценных бумаг при Министерстве финансов. Поэтому у покупателей, в отличие от вступивших в долевое строительство, есть 100% гарантии того, что застройщик не продаст одну и ту же квартиру два раза.

Вторым преимуществом является то, что стоимость одной облигации остается неизменной на протяжении всего срока строительства. Если в долевом строительстве часто можно слышать о перерасчетах из-за увеличения стоимости материалов, то при строительстве за облигации это подорожание отразится только на застройщике, клиент его никак не ощутит.

Также хорошей стороной облигаций является то, что они имеют гарантии. В случае, если компания-застройщик не выполняет свои обязательства, гарантом их является договор страхования коммерческих рисков, банковская гарантия либо любой другой способ обеспечения обязательств, выбранный застройщиком. Это большой плюс облигаций — в данном случае инвесторы (покупатели) более защищены, чем участники долевого строительства.

Хранятся облигации в виде записей на вашем именном счету (счет-депо) в депозитарии банка. Поэтому их невозможно украсть либо потерять, что также немало важно.

При выпуске облигаций прописываются сроки их обращения, что жестко контролируется и Министерством финансов, и Департаментом по ценным бумагам при Министерстве финансов. Для клиента это является гарантией того, что строительство не затянется, не превратится в долгострой, а завершится точно в срок, это, на мой взгляд, самое важное преимущество облигаций.

Застройщик имеет право выпуска облигаций только после утверждения проектно-сметной документации и документов, дающих право на землю. В процессе строительства у владельца облигаций есть возможность продать либо подарить полный пакет или их часть третьему лицу. В долевом строительстве у покупателя такой возможности.

— А есть ли какие-нибудь минусы у такого способа покупки квартиры?

— Если по какой-то причине покупатель передумал и решил выйти из строительства, то застройщик может выкупить у него облигации по номинальной стоимости, которая, как правило, ниже рыночной. Либо человек вынужден искать другого покупателя на облигации, тратить на это свое время. Но в нашей компании один из принципов работы – это лояльность к клиенту, поэтому мы либо помогаем клиенту найти другого покупателя, или возвращаем все вложенные в покупку квартиры средства.

Ирина ИВАНИШКИНА

Квартиру — за облигации? Какой способ покупки жилья в новостройке выбрать | Жилье и строительство | Общество

За комментарием «АиФ» обратился к директору минского агентства недвижимости «Ассистанс Хэлс» Римме БУДАЙ:

Долевое строительство

— Это самый простой для понимания вариант. Клиент обращается к застройщику, пишет заявление, заключает договор долевого строительства на конкретную квартиру, который регистрируется в горисполкоме (это позволяет избежать двойной продажи), после чего вносит плату на счет застройщика. Когда строительство окончено, дольщик принимает квартиру по передаточному акту, и ему выдается справка для регистрации права собственности.

По словам эксперта, весомый минус долевого строительства – возможность изменения стоимости жилья уже после подписания договора.

— Происходит это потому, что при долевом строительстве в рассрочку применяется индекс строительно-монтажных работ. Если расходы застройщика выросли, они могут лечь на плечи покупателя. Бывает, стоимость жилья для покупателя в итоге вырастает на 10-12 тыс. долларов.

Также надо учитывать: участие в долевом строительстве – это долгосрочное вложение. Покупатель привязан к выбранной квартире. И если, пока жильё строилось, у вас возникли непредвиденные обстоятельства, например, понадобилось срочно уехать за границу, придётся расторгать договор с застройщиком.

— Кроме того, деньги вам могут вернуть не сразу. Уступить же право требования по договору долевого строительства можно только близкому родственнику.

В свою очередь важный плюс долевого строительства — только такой формат приобретения жилья работает с льготными кредитами.

— В договоре долевого строительства указаны два счета:  спецсчёт, открытый на конкретный объект, и счёт застройщика. При совершении оплаты покупателем 80-90% суммы поступают на спецсчёт, средства с которого могут быть потрачены только на строительство конкретного  объекта. То есть застройщик не сможет взять эти деньги и направить их, скажем, на реализацию какого-нибудь другого проекта. 

Жилищные облигации

— Этот вариант на нашем рынке существует свыше 15 лет. Работает он так. Застройщик получает все необходимые разрешения на строительство, после чего производит эмиссию, т.е. выпуск жилищных облигаций. Облигация имеет номинальную стоимость в бел. рублях и эквивалент, выраженный в квадратных метрах, срок обращения и дату погашения.

Можно выпустить количество ценных бумаг, равное количеству квадратных метров в конкретном строящемся доме, или меньше его. Облигации продают по рыночной стоимости. Покупатель заключает договор о приобретении конкретной квартиры, а затем – договор купли-продажи жилищных облигаций. В соответствии с договором покупатель совершает оплату, и застройщик открывает на его имя «счет-депо» — это специальный счёт, на который переводится определённое количество ценных бумаг. Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме и хранятся в депозитарии, обслуживание которого застройщик, как правило, оплачивает сам, без привлечения средств покупателей. Например, чтобы купить квартиру площадью 70 м2 по цене 1000 долларов за квадратный метр, нужно выкупить 70 облигаций стоимостью 1000 долларов каждая. Когда дом построили, покупатель принимает квартиру и подписывает передаточный акт, после чего получает своё жильё, а облигации возвращает компании.

Каждая облигация имеет номинальную стоимость и стоимость продажи. Первая, как правило, в 2-3 раза ниже второй. Например, компания-застройщик продаёт покупателю квартиру площадью 50 м2 по цене 1000 долларов за квадратный метр. Одна облигация даёт право на 1 м2 жилья. Заплатить за 50 облигаций придётся 50 000 долларов. Однако номинальная цена одной ценной бумаги может быть не 1000 долларов, а, например, 300 долларов в эквиваленте (точный размер всегда указан в договоре). В случае если требуется срочно выйти из строительства и клиент расторгает соглашение с застройщиком, за его облигации ему выплатят только их номинальную стоимость, то есть, например, не 50 000 долларов, а только 15 000 долларов (50 умножаем на 300).

Именно поэтому расторгать такие договоры нет смысла. Основной плюс инструмента жилищных облигаций, выгодно отличающий его от долевого строительства: владелец ценных бумаг может самостоятельно на любой стадии строительства дома перепродать их любому другому человеку. Предположим, вы купили 50 облигаций, как в примере выше, и заплатили за них 50 тысяч долларов. Но, пока шло строительство дома, недвижимость резко подорожала, и за квадратный метр теперь можно выручить 1100 долларов. Закон даёт вам право продать свои 50 облигаций по цене 1100 долларов за единицу и получить уже 55 000 долларов.

Инструмент жилищных облигаций может быть выгоден застройщику, поскольку у него развязываются руки: деньги, полученные за облигации, не идут на конкретный спецсчёт (его здесь просто нет), их можно использовать не только для строительства конкретного дома. То есть теоретически компания может получить средства для строительства дома №5, однако направить их, например, для завершения строительства дома №4. Поэтому риелторы в один голос советуют выбирать проверенного застройщика, который давно работает на рынке и отвечает за свои действия.  

— При выпуске жилищные облигации либо  страхуются в больших страховых компаниях, либо выпускаются под гарантию банка или под залог активов самой организации. На период строительства такие активы замораживаются. Они выступают гарантией обеспечения стоимости ценных бумаг.

 

 

 Долевое строительство

Жилищные облигации

 

ПЛЮСЫ

  • можно использовать льготные средства;
  • деньги, поступающие от дольщиков, в большинстве идут на строительство конкретного объекта.
  • страховая защита;
  • стоимость, за которую вы приобрели облигацию, не подлежит изменению на протяжении всего срока строительства;
  • облигации — удобный инструмент для извлечения прибыли.

 

МИНУСЫ

  • до сдачи дома стоимость жилья может значительно вырасти;
  • сложная процедура возврата средств в случае расторжения договора.
  • деньги покупателя застройщик может использовать для реализации других объектов.



Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о