Содержание

Кто выплатит ипотеку? Арендатор! Как сдать ипотечную квартиру и не нарушить правила

 

Правила сдачи ипотечной квартиры

По закону сдавать ипотечное жилье в аренду можно. Но перед этим необходимо внимательно изучить кредитный договор, заключенный с банком. В этом документе отдельно прописываются условия использования недвижимости, в том числе и возможность сдавать ее внаем. Некоторые кредиторы могут такую услугу запретить, хоть случается подобное достаточно редко. Обычно банки разрешают сдавать квартиру в аренду при условии, что заемщик предоставит заявление об этом в письменной форме. В ряде случаев необходимо будет дождаться разрешения банка, но и это случается нечасто, и большинство заемщиков такое разрешение получают, ведь сами банки заинтересованы в своевременных выплатах по кредиту.

Если заемщик сдает в аренду ипотечную квартиру, ему приходится мириться и с дополнительными расходами. Например, страховая компания, которую заемщик также обязан оповестить, поднимает стоимость страховки имущества на 20-30%. Это обусловлено дополнительными рисками, ведь квартиросъемщики могут обращаться со съемным жильем недостаточно бережно, из-за чего оно быстро приходит в упадок. Соответственно, и рыночная стоимость жилья снижается – банку же необходимо, чтобы цена на квартиру оставалась высокой, пока кредит не будет выплачен.

Также заемщик, который решил сдавать квартиру, купленную в ипотеку, должен выплачивать налог на доход от аренды в размере 13%. Схитрить и обойти налоговую не получится, ведь сделка оформляется официально.

 

Риски, связанные с арендой

Следует помнить и о рисках, связанных с арендой ипотечного жилья. Как уже упоминалось, квартиросъемщики могут испортить квартиру, а это приведет к лишним хлопотам, разбирательствам и тратам на ремонт. Может возникнуть и ситуация, когда одни жильцы съезжают, а найти новых не получается. Тогда заемщику приходится выплачивать кредит только из своих средств.

В случае, если заемщик потеряет свое второе жилье, в ипотечную квартиру он не сможет сразу вселиться, ведь она будет занята квартиросъемщиками.

Не стоит пытаться обмануть банк и сдавать жилье в аренду без его ведома. Особенно этот пункт важен, если банк все-таки запретил сдавать квартиру. Многие заемщики хотят сэкономить и уклониться от налогов, но такой шаг может привести штрафу или даже к тому, что банк в одностороннем порядке разорвет договор и потребует досрочного погашения задолженности. Вскрытые нарушения испортят и кредитную историю, что повлечет трудности при необходимости взять новые кредиты.

Сдача внаем квартиры, купленной в ипотеку, позволит заемщику облегчить выплаты по кредиту и защитит от финансовых форс-мажоров. Однако перед принятием такого решения следует учесть риски, связанные со съемом жилья, и тщательно рассчитать доходы и расходы.

 

Виктор Медведчук, БКН.РУ

фото: lenta.ru

Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке ?! – Правовед Плюс

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Обратный звонок


02. 09.2020

Многих граждан волнует вопрос о том, можно ли сдать в аренду жилье, которое находится под бременем ипотеки. Конечно можно сдавать помещение в аренду без заключения договора и ведома банка, но это грозит проблемами, если обнаружится, что вы получаете такой необлагаемый налогами доход в свою пользу.

Иногда недвижимость, в том числе и в ипотеку покупается «на будущее», когда хочется оставить его в качестве наследства своим детям или же просто жить в одной квартире и сдавать другую для получения денег. Схема сдачи в аренду жилья не приветствуется банками, и мы расскажем по какой причине.


Нормативное регулирование вопроса аренды жилого помещения.

Найти ответ на данный вопрос можно обратившись к законодательным и нормативно-правовым нормам нашего государства. Вопросы пользования, владения и распоряжения имуществом регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. В этом нормативно-правовом акте отражается сама суть ипотечного кредита, условия его получения, выплаты, порядок предоставления заемщику кредита. В статье 34 Гражданского кодекса России указаны правила аренды и найма жилой недвижимости. Законы нашего государства не запрещают приобретать жилое помещение в ипотеку для дальнейшей его сдачи в аренду. При этом аренда должна организовываться на условиях использования договора, который заключается с банковской организацией.


Особенности аренды недвижимости, находящейся в ипотечном залоге.

Как было обозначено выше заемщик может сдавать ипотечную квартиру, но в процесс сделки, осуществляемой по договору аренды будут включены четыре, а не две стороны. В частности, это владелец (арендодатель), арендатор помещения, страховая компания и финансовая организация, которая выдала ипотечный кредит.

При заключении стандартного договора аренды стороны – это владелец квартиры, выступающий арендодателем и арендатор, иногда в процесс включается агентство, выступающее посредником. Включение в договорные отношения банка при наличии ипотеки накладывает определенные правовые особенности заключения и регулирования договора аренды жилой квартиры.

Почему банки откровенно не любят и не одобряют аренду ипотечных квартир? По закону до того момента, пока заемщик не выплатит свой кредит именно банковская организация считается залогодержателем и владельцем объекта недвижимого имущества. Если заемщик не вносит по каким-то причинам ежемесячные платежи, то тогда банк вполне может выставить квартиру на продажу и полученные с торгов денежные средства пойдут на погашение долга по ипотечному кредиту. Именно поэтому банк должен тщательно отслеживать все возможные варианты использования жилья. Если вы планируете сдать квартиру по договору аренды, то тогда этот шаг должен согласовываться с банком в отдельных случаях, указанных в договоре ипотечного кредитования. Отметить надо то, что примерно несколько лет назад приобретение квартиры и ее сдача внаем была фактически незаконной процедурой, но на текущий момент ситуация изменилась.


Как отследить позицию банка по вопросам аренды жилого помещения ?!

Если вы планируете приобрести жилье и сдавать его в аренду для получения денежных средств, то тогда следует обратиться в банк с целью уточнения возможного одобрения.

Конечно можно сдавать квартиру без договора аренды, но это определенные риски, которые готовы понести не все владельцы. Имеется несколько позиций, которых поддерживаются финансовые организации в вопросах аренды ипотечного жилья. Например, банковская организация разрешает сдавать жилое помещение или же не обозначает данного пункта в договоре, который впоследствии заключается с клиентом. Иногда аренда квартиры может осуществляться в том случае, если соблюдаются определенные условия, прописанные в тексте договора.


Можно ли сдать жилье в аренду без согласования с банком ?!

Займодатель в лице банковской организации может требовать от клиента предварительного согласования всех действий, связанных с арендой, но есть ряд банков в нашем государстве, в которых допускается возможность заключения договора аренды без согласования данного действия. Обратите внимание на сам договор. Если в ипотечном договоре отсутствует запрет на аренду недвижимости и не имеется информационных данных о необходимости согласования аренды с банком, то тогда владелец жилья без каких-либо проблем может взять квартиру в ипотеку и сдавать ее официально без предварительного разрешения.


Что делать, если банк против ?!

Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога. Об этом кстати РБК-недвижимости сообщили представители крупного банка ВТБ.

На практике заемщик не делится своим планами на квартиру и это естественно, да и само общение происходит документальным путем и по существу: встреча, одобрение условий, предоставление документов, заключение договора ипотеки. Для тех, кто невнимательно читал договор, сюрпризы с арендой и другие проблемы начинаются быстро. Сам банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, и если обнаружится факт аренды, то тогда к заемщику могут быть применены определенные санкции.


Как избежать банковских проверок ?!

Проверка квартиры – это суровая реальность современной ипотеки. Банки организуют проверки периодически, чтобы убедиться в платежеспособности клиента и оценить состояние предмета залога.

Избежать этого можно. Достаточно предупредить банковскую организацию в письменной форме о том, что вы планируете организовать аренду жилого помещения. Остается только дождаться согласия от банка. Лучше всех в данной цепочке защищен квартиросъемщик. Как раз-таки такое жилье, находящееся под обременением ипотеке абсолютно безопасно снимать. При этом между собственником квартиры и ее нанимателем заключается договор аренды, который будет регулировать их отношения на законодательном уровне.


Как быть, если банк не дает согласие ?!

Если заемщик решить сдавать квартиру после заключения ипотечного договора, в котором имеется запрет на данное действие то тогда можно сдавать жилье без согласования с финансовой организацией, но при этом надо быть готовым к тому, что она может инициировать проверку залогового имущества. Можно перезаложить недвижимость или рефинансировать ипотеку в другом банке, который будет предоставлять вам более лояльные условия для сотрудничества. Заемщик  организацию аренды квартиры, попросив дать на это действие разрешение.

Важно! Запрос на разрешение сдачи квартиры в аренду рассматривается банковскими организациями в течение трех недель.


Чем рискует заемщик ?!

В первую очередь если в ипотечном договоре прописан запрет на аренду, то тогда он может ожидать такие негативные последствия со стороны банка, как увеличение процентной ставки по кредиту, наложение штрафных санкций, требование досрочного погашения долговых обязательств. Избежать этих рисков можно. Достаточно просто детально читать договор ипотеки и искать банки с выгодными условиями, предлагаемыми клиентам.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно. Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.
Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.

Ипотечная квартира в аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно. Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Сдавать квартиру взятую по военной ипотеке

Собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма. Любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство. Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

Выгодно ли сдавать квартиру в ипотеке

Существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А что из нее заемщику – большой вопрос.
После окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. И такой ремонт может стоить очень дорого.

Банки не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.

Последствия нарушения договора

На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение. В случае продолжения нарушений, банк вправе потребовать досрочного возврата долга. Полностью, с процентами.

Окупит ли сама себя ипотечная квартира с помощью аренды?: газета Недвижимость

Нередко квартиры в ипотеку покупают для последующей сдачи ее в аренду. Схема предполагает, что заемщику не придется тратить на ежемесячные взносы личный бюджет, а квартира выкупится с помощью арендаторов. Насколько эта идея реальна и выгодна, постараемся разобраться в данном материале.

В первую очередь определимся, для кого данная схема подходит. Во-первых, это покупатели квартир, которым есть, где жить. У них нет жилищных проблем, и можно сдавать заложенное жилье на протяжении нескольких лет. Такой вариант удобен для родителей, которые приобрели жилье детям к совершеннолетию. Во-вторых, заемщик должен соответствовать всем банковским параметрам ипотечника — иметь первоначальный взнос от 20%, стабильный официальный доход и так далее. Арендные платежи не всегда могут полностью покрывать ипотечные взносы, периодами квартира может и вовсе простаивать по разным причинам. В связи с чем, арендодателю-ипотечнику крайне важно иметь денежный ресурс.

Как избежать ошибок при покупке квартиры в ипотеку >>>

Можно ли сдавать заложенную недвижимость?

В пресс-службе Жилстройсбербанка рассказали порталу kn.kz, что залоговую недвижимость без письменного согласия банка заемщик не имеет права перезакладывать, продавать, передавать в управление, в аренду и отчуждать в иной форме. Это оговаривается условиями договора залога недвижимости.

Также в договоре залога сказано, что залогодатель гарантирует, что без письменного согласия залогодержателя не будет производить никаких перепланировок в недвижимом имуществе, являющемся предметом залога по договору. Таким образом, залогодержатель в лице банка должен дать согласие на сдачу обремененной квартиры или дома в аренду. То же касается и перепланировки залоговой недвижимости.

Клиент должен письменно обратиться в банк с просьбой дать разрешение на сдачу в аренду (независимо от ее вида) или перепланировку. Затем обращение рассматривается уполномоченным коллегиальным органом банка. В случае отрицательного решения банка будет представлено основание отказа.

Как выбрать доходную недвижимость за рубежом >>>

В ЖССБК поясняют, что если сдавать квартиру, вопреки запрету банка, то залогодержатель вправе при неисполнении залогодателем условий договора признать его недействительным. А также за нарушение условий договора залогодатель выплачивает штраф залогодержателю в размере, установленном договором.

При согласии банк имеет право устанавливать условия аренды. Между тем включать банк в стороны сделки при заключении договора аренды не обязательно. Также стоит отметить, что сдача в аренду залоговой недвижимости никак не отражается на условиях выданного жилищного займа. Однако, как описано выше, предусмотрена ответственность за нарушение условий договора залога и договора банковского займа.

7 причин отказаться от покупки квартиры на вторичном рынке >>>

При каких условиях кредитования аренда окупит ипотеку

Самое главное условие для кредита, который вы планируете погашать арендой, одно — ставка найма не должна быть ниже ежемесячного ипотечного взноса. В идеале, чтобы она превышала его.

При этом важную роль играет величина первоначального взноса, которая поможет сократить ежемесячный платеж и приблизить его к арендной ставке.

Представим себе покупку в ипотеку квартиры за 15 миллионов тенге. На эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру в Нур-Султане с ремонтом. В регионах данная цена позволит приобрести 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Рассмотрим условия займа в рамках самой популярной ипотеки — «Баспана Хит».

Стоимость квартиры

15 000 000

Ставка вознаграждения

10,75%

Первоначальный взнос

40%, 6 000 000

Размер займа

9 000 000

Срок займа

15 лет

Ежемесячный платеж

100 885  

Переплата

9 159 375  

Как участвовать в жилищной госпрограмме «Шанырак» >>>

Сдать «однушку» в Нур-Султане реально за 100 000 тенге в месяц с оплатой арендатором коммунальных услуг. В областных центрах также возможно сдать 2- или 3-комнатную квартиру за 100 000 тенге в месяц. Большой плюс в том, что ставка найма с годами увеличивается, а ежемесячный платеж по ипотеке — нет. При аннуитетном виде платежа он остается неизменным до конца срока займа. Следовательно, не придется тратить свои деньги для оплаты ипотечных взносов. А с годами растущая ставка найма может возмещать неизбежно возникающие затраты. Однако, если арендный платеж будет примерно равен ипотечному, то вряд ли получится полностью покрыть затраты на первоначальный взнос.

Актуальные вопросы наследства >>>

В вышеуказанной схеме стоит учесть множество нюансов. Во-первых, только при 40-процентном первоначальном взносе мы смогли примерно уровнять ежемесячный платеж и ставку найма. Чем меньше «первоначалка», тем больше придется доплачивать банку из личных средств.

Во-вторых, желательно приобретать квартиру на вторичном рынке. При покупке новостройки нужно будет отдать немалую сумму за ремонт и потратить на него время, в лучшем случае месяца три. А при покупке «вторички» вполне вероятно можно получить не только косметический ремонт и частично мебель, но еще и квартирантов в придачу.

Перепланировка и переоборудование: что можно, что нельзя >>>

В-третьих, не стоит забывать и о тратах. Например, это ежегодная страховка или налог за аренду. Так, с 1 января 2019 года владельцы квартир могут по закону сдавать их в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В случае, если годовой доход с квартиры не будет превышать 1 175 МРП в год или 3 264 150 тенге в этом году, то хозяину квартиры достаточно ежемесячно оплачивать ЕСП (единый совокупный платеж).

Для жителей городов республиканского и областного значения сумма ЕСП установлена в размере 1 МРП, а для граждан, проживающих в других населенных пунктах, в размере 0,5 МРП. При этом сдавать квартиру можно только частным лицам и нельзя использовать наемный труд.

Также время от времени придется тратиться на какие-то ремонтные работы. Особенно это касается устаревшего жилищного фонда.

Как может измениться рынок недвижимости в случае второй волны пандемии >>>

Советы по сдаче в аренду ипотечной квартиры

Итак, подведем итоги и предложим несколько полезных советов для тех, кто планирует арендными платежами выкупать ипотечную квартиру.

  1. Для успеха предприятия выбирайте квартиру эконом- или комфорт-класса. Наиболее востребованные варианты — небольшие 1- и 2-комнатные объекты. Не забывайте, чем ниже вложения, тем быстрее и проще будет их окупить.
  2. Важно правильно выбрать расположение дома. Квартире в развитом районе с удобной транспортной развязкой, где более высокая востребованность в арендном жилье, будет легче найти квартирантов.
  3. Не стоит вкладываться в дорогой ремонт, который сложно окупить, но и с «бабушкиным» ремонтом жилье снимать не захотят. Оптимальный вариант — аккуратный косметический ремонт.
  4. Если все же вы решите купить квартиру в новостройке, то соглашайтесь на отделку от застройщика. Это значительно сэкономит время и деньги. Как правило, ремонт застройщик заканчивает к сдаче дома. Следовательно, можно будет сразу после получения ключей заселить арендаторов.

Как купить индивидуальный дом по «Нурлы жер» в 2020 году >>>

  1. При оформлении ипотечного займа нужно стремиться к тому, чтобы арендная ставка была больше размера ежемесячного платежа. Тогда со временем можно окупить и затраты на первоначальный взнос, ремонт, покупку мебели и бытовой техники.
  2. Нужно постараться сберечь на отдельном счете или депозите два-три ежемесячных платежа по ипотеке. На случай, если жильцы неожиданно съедут, будет чем оплачивать ипотеку, пока не найдутся новые.
  3. Стоит помнить, если заемщик оплачивает ипотеку в Жилстройсбербанке, то он имеет право на налоговые вычеты. Это своего рода кэшбэк, который регламентирует Налоговый кодекс. Это значит, что работодатель возвращает к заработной плате заемщика часть подоходного налога. При определении дохода, подлежащего налогообложению, будет подлежать вычету сумма вознаграждения, выплачиваемая по жилищному займу.

Информационная служба kn.kz

Отзывы о Альфа-Банке: «На каждый ответ - 5 дней! Хотите сдавать квартиру в ипотеке - это про не Альфабанк»

Взял ипотеку в Альфа банке.
Хочу сдать квартиру в наем и временно зарегистрировать 2х людей в ней(по законодательству РФ).

Ок, написал заявление на одобрение на съем (замечу что в другом банке нет таких ограничений).
Общение с ипотечным отделом только через почту.
Ок, отсылаем, ждем 2 дня (автоответчик на почте сказал что ответят за 2дня). Звоним - говорят надо ждать 5 дней.
Хорошо звоним через 5 дней - долго ищут, обещают перезвонить, не перезванивают. Звоним на 6ой день, час ожидания на трубке (письмо видимо потеряли) - отписывают все таки что надо для 3х лиц для временной регистрации ( подчеркну ВРЕМЕННОЙ, прописанные никаких прав не имеют на квартиру) нотариально заверенное обязательство что граждане выпишутся по просьбе банка.

Замечу что для родственников (т.е. только тех кого можно выписать только через суд) такого не нужно.

Т.е. подводя итоги вы заплатите дополнительно
1600 за разрешение на съем
2*1600 за разрешение на регистрацию
2*>5000???? за нотариуса

Это еще не конец. Прислали образец этого заявления для нотариуса в котором:

Я, гр. РФ _______________________, ___ __________ ____ года рождения, паспорт
________________, выдан ________________________________________________ __ ______
____ года, код подразделения _______, зарегистрирован__ по адресу:
____________________________________, являющаяся членом семьи

Т.е. это образец как раз таки для родственников. Опять же спрашиваем (через почту по другому не общаются ) как это понимать. И т.к. мы еще помним что надо всегда еще и звонит, то час висим на трубке и выясняем что надо еще: нотариально заверить заявление  от банка (видимо подтвердить что это я их подписал или что) и каждый ответ от уважаемого саппорта (а по телефону первая линия ничего не решает) по ипотеке только через 5 дней (задал вопрос - жди 5 дней). И по другому с ними никак не связаться, только почта и только 5 дней. Вопрос закрыт как мне намекнули, первой линии добавить нечего.

Они пока ничего не решили, но я уже должен бежать и нотариально заверять все встречные поперечные документы.

Вообщем крайне не советую брать ипотеку в этом банке (повелся т.к. там зарплатный проект), а мне видимо придется перекредитоваться в другом банке через некоторое время, общаться по одной фразе за 5 дней для решения моих вопросов я не готов.
Раньше общение было прекрасное по другим вопрос, но ипотека - это мрак.

Гражданская и военная ипотека одновременно, совместимы ли они?

Ключевым отличием военной ипотеки от гражданской конечно является то, что в первом варианте не нужно из собственных средств вносить первоначальный взнос, эту функцию выполняют накопления участника НИС (ЦЖЗ). Погашение кредита в банке по программе «Военная ипотека» также происходит не за счет военнослужащего, а за счет государства.

В свою очередь, воспользоваться гражданской ипотекой можно не дожидаясь 3 лет с момента вступления в участники НИС, сумма кредита ограничена только доходом заемщика, в помощь которому всегда можно привлечь несколько созаемщиков. Покупая квартиру в новостройке, не нужно выбирать только из перечня аккредитованных ФГКУ «Росвоенипотека».

Принимая во внимание все плюсы и минусы, возникает главный вопрос: можно ли иметь одновременно квартиру и по гражданской и по военной ипотеке?

Ответ – да!

Никаких законодательных ограничений нет!

Но важно отметить, приобрести одну квартиру используя и гражданскую и военную ипотеки нельзя!

Так же стоит отметить, что т.к. банк — это прежде всего коммерческая организация, то он будет учитывать все возможные риски при выдаче ипотеки. Если у военнослужащего уже есть существенная нагрузка по ранее выданным кредитам, то банк в праве отказать.

Уже были случаи, когда военнослужащий брал гражданскую ипотеку, несколько больших потребительских кредитов, после чего получил отказ в получении военной ипотеки. Выход в данной ситуации — снижение кредитной нагрузки за счет досрочного погашения имеющихся обязательств.

По практике последних лет, в подавляющем большинстве одобрение и гражданской и военной ипотек происходит без каких либо проблем. Многие используют схему- одну купленную квартиру сдают, например по военной ипотеке, в другой проживают сами. Деньги полученные со сдачи квартиры частично или полностью погашают платеж по гражданской ипотеке.

Можно ли погасить гражданскую ипотеку за счет военной ипотеки?

Можно, при выполнении определенных условий:

  • гражданский ипотечный кредит обязательно должен быть оформлен на участника НИС и сумма задолженности по кредиту не превышает ЦЖЗ.
  • гражданская ипотека была взята до вступления в участники НИС

На практике. Редко какой банк за это берется и большинство военнослужащих предпочитают использовать схему со сдачей в аренду одной из квартир, это гораздо более эффективно.

Эксперты Кадастровой палаты пояснили, что делать, если недвижимость в обременении

Что делать, если например сдаваемая квартира в ипотеке или под арестом? Насколько это может стать проблемой?

В первую очередь, для собственного спокойствия, следует проверить безопасность сделки. Это можно сделать,  заказав выписку из ЕГРН. В ней содержатся все сведения об объекте недвижимости. В России собственник имеет право сдавать жилье внаем, но о статусе сдаваемой квартиры может умолчать. Несмотря на то, что информация общедоступна, выписка подтвердит наличие или отсутствие ограничений прав и обременений, не все пользуются возможностью обезопасить себя во время сделки и заказать ее. Если в выписке встретилось ограничение или обременение, недвижимость все равно можно сдавать и снимать, но соблюдая ряд условий.

«Есть небольшое различие между терминами "ограничение" и "обременение". Термин ограничения применяется к гражданским правам, а обремененным может быть имущество. Как раз в новой форме выписки, установленной в 2017 году, содержаться сведения и об ограничении и об обременении, так же информация о собственнике и о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости»,- рассказал эксперт Кадастровой палаты по Орловской области Анна Бочарова.

Ограничения (обременения) возникают либо по соглашению с собственником: рента, ипотека, аренда (наем), доверительное управление, либо помимо его воли: арест, запрет на совершение регистрационных действий, запрет заключать сделки с недвижимостью в случае, если у собственника есть неисполненные имущественные обязательства.

Арест, например, означает запрет на сделки с недвижимостью, такие как  продажа, залог, аренда. Арест наложить могут суды, налоговые органы в случае задолженности по налогам или судебными приставами.

«Если на имущество наложен арест, то это является основанием для приостановки любой сделки. Арест может снять только тот орган, который его наложил, на это потребуется три рабочих дня после предоставления акта уполномоченного органа в Росреестр»,- поясняет Анна Бочарова.

То же самое происходит при "запрещении сделок", в таком случае также  государственная регистрация приостанавливается по решению госрегистратора. Владелец недвижимости может и сам остановить любые сделки. Для этого нужно подать заявление в МФЦ. Эта запись будет внесена в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. После любые сделки без личного участия станут невозможны, пока этого не захочет правообладатель.

Таким образом, если на арендуемую квартиру наложен арест, теоретически ее можно сдать внаем, но в договоре аренды следует указать сведения об аресте. В этом случае арендатор примет ответственность за риски, связанные с этим,  на себя. Самое неприятное, что может в данной ситуации случится- досрочное расторжение договора аренды и вынужденное расселение, если, например, квартира изымается в пользу кредиторов. Как правило, договор предусматривает, что арендодатель оплатит арендатору неустойку и этим компенсирует расходы на поиск новой квартиры.  Аренда объекта под арестом на срок более года  невозможна: договор аренды (найма) потребует государственной регистрации, которая с арестованным имуществом не производится. В случае, если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды (найма), собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который принимает решение о дальнейшем проживании в квартире. Если арендатор остается, в договор вносятся соответствующие правки.

Если недвижимость в ипотеке.

Когда квартира находится в ипотеке (залоге), то заключать договор аренды можно только с разрешения банка. Согласие банка требуется для заключения любых сделок с обремененной квартирой. Если квартиру взыскивают за долги как единственное жилье должника, и она находится в ипотеке, то лица, проживающие в такой квартире, больше не имеют право ею пользоваться. Если помещение не освобождается добровольно, выселение происходит по решению суда. Проще говоря, если собственник не способен выплачивать ипотеку и банк изымает квартиру, арендатор вынужден ее освободить и искать себе новое жилье.

Сложности наследования.

Если собственник внезапно умер, открытие наследства не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды. Права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к наследнику. Несмотря на то, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства (даты смерти наследодателя), распоряжаться квартирой он вправе только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

Пока квартира не перейдет в собственность наследника и  не появится запись  в ЕГРН — не удастся реализовать права и обязанности арендодателя в части получения арендной платы. Поэтому выплаты останавливают до оформления права собственности.

Как получить ипотеку на аренду недвижимости

Я ждал пять месяцев, чтобы получить ответ от банка, что они приняли мое предложение об аренде собственности: 85 000 долларов!

Все мои документы были заполнены, проверка прошла лучше, чем ожидалось, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов.

Казалось, что процесс приобретения будет гладким, пока через неделю после условного депонирования мне не позвонил мой ипотечный брокер, чтобы сообщить эту новость: андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку.Я вернулся на круги своя, и мне нужно было найти нового кредитора.

Следующая неделя была кошмаром.

Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие условного депонирования. К счастью, поговорив с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая могла заключить сделку. Я ускорил время, чтобы получить все документы, представленные новому кредитору, и мне пришлось продлить условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.

Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Прежде чем я совершил следующую покупку в аренде, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы наладить отношения с надежным местным кредитором.

Оглядываясь назад на эту сделку, я бы хотел, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения ссуд на аренду недвижимости. Получение ипотеки редко бывает простым процессом без икоты и головной боли, но получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.

Задумывались ли вы об инвестировании в недвижимость? Вот что нужно знать перед тем, как подавать заявление о ссуде.

Знайте свои (кредитные) лимиты

Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь одновременно 10 займов. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционной ипотечной ссуды.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы гарантировать, что вы воспользуетесь преимуществами Ваш 10-кредитный лимит.

Стоит отметить, что многие кредитные организации выдают до четырех займов (как правило, более крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который достигнет лимита в 10 займов.

Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам

При покупке арендуемой недвижимости важным аспектом вашего долгосрочного успеха является создание сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШЕЙ частью этого уравнения.

Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не понимал инвестиционного ландшафта.В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это почти стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.

Нет ничего плохого в том, чтобы работать с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель арендуемой недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.

Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю со своим выбранным списком кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

Связано: следует ли использовать ипотечного брокера или кредитного специалиста банка?

Когда вы работаете с брокером, вы теряете контроль. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или решить, что они хотят отказаться от сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.

Перед тем, как начать работу с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:

  • Работаете ли вы в настоящее время с активными инвесторами?
  • Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
  • Вы лично владеете арендуемой недвижимостью?

Перед тем, как брать ссуду, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете.Как ни странно, вы можете найти одни из лучших цен, не вставая с дивана. Достоверность - отличное место для начала. Всего за пару минут вы можете получить котировки от нескольких кредиторов и использовать их, чтобы получить представление о том, сколько вы можете рассчитывать заплатить. Если какие-либо цитаты от кредиторов, которые занимаются сдачей в аренду собственности, вы - золото. В противном случае у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в других местах.

Ознакомьтесь со списком некоторых ведущих кредиторов на рынке сегодня.

Чем больше у вас ссуд, тем строже требования к кредиту

Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время предоставляет до 10 кредитов на одного инвестора. Малоизвестным фактом является то, что для получения этих ссуд существует два разных принципа кредитоспособности. Первый предназначен для объектов 1–4, а второй - для объектов 5–10, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1-4: требуется кредитный рейтинг не менее 630
  • Ссуды 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720

Убедитесь, что у вас достаточно денег

В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют от вас наличия шести месяцев наличных резервов на недвижимость.

Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь арендовать жилье, кредитор потребует от вас выплаты по ипотеке (наличными в банке) за шесть месяцев как за ваше основное место жительства, так и за будущую аренду.

Как только вы узнаете цену предполагаемой аренды, которую вы рассматриваете, неплохо было бы попросить кредитора предоставить вам примерный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.

Связано: какой процент вашего дохода вы можете позволить себе на выплаты по ипотеке

Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить вперед

Точно так же, как существует два набора руководящих принципов для вашего кредита, существует также несколько наборов руководящих принципов относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1–4 (на одну семью): снижение на 20%
  • 5–10 (одна семья): снижение на 25%
  • 1-10 (многоквартирный дом): снижение на 25% (примечание: многие кредиторы потребуют, чтобы вы заплатили 30% после четвертой ссуды)

Воспользуйтесь нашим калькулятором погашения кредита, чтобы узнать, как различные процентные ставки и платежи влияют на ваш кредит.

Кредитор должен будет увидеть квитанции (т.е. ваш W-2)

Кредиторам потребуется как минимум два твердых года дохода W-2. Они хотят видеть, что вы работали или работали в одной отрасли не менее двух лет.

Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, усреднив ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году - 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за год до текущей даты и, скорее всего, письмо от CPA, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций.Расчет вашего годового дохода такой же, как у сотрудника W-2.

Сводка

Изначально я начал покупать арендуемую недвижимость, чтобы разнообразить свою стратегию повышения благосостояния. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев мои арендные платы намного превосходили мои IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.

Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет разбогатеть, должен, по крайней мере, пересмотреть механизм инвестирования в недвижимость.

Подробнее:

Выплата ипотеки против уплаты ренты: что лучше?

У людей, как правило, есть два варианта выбора места проживания и, в конечном итоге, звонка домой. Первый - арендовать дом, который принадлежит кому-то другому, а другой - купить дом в собственность. В то время как владение домом считается «американской мечтой», но это не всегда так, или это правильный вариант для всех. Когда речь заходит об аренде дома или владении им, нет правильного или неправильного выбора.Поскольку покупка дома для большинства людей является огромным вложением средств, важно, чтобы люди не торопились с поспешным решением. Вместо этого они захотят принять хорошо продуманное решение, исходя из своих личных обстоятельств.

Причины аренды

Существует множество факторов, которые могут повлиять на решение человека арендовать дом, а не покупать его. Наиболее влиятельным фактором обычно является финансовый. Часто люди снимают жилье, когда они не могут позволить себе первоначальный взнос за дом, имеют плохую кредитную историю, чрезмерную задолженность или находятся в процессе создания своего кредита.Когда человек сдает в аренду, он / она не несет ответственности за ремонт дома или содержание двора. Однако, когда человек владеет домом, он / она несет ответственность за содержание дома и оплату любого необходимого ремонта. Для некоторых людей сдерживающим фактором являются расходы на техническое обслуживание. Люди, которые не обосновались на месте или планируют переехать в течение нескольких лет, также, скорее всего, предпочтут арендовать дом, а не покупать его. Это избавит их от хлопот по продаже своего дома и потенциально потеряет деньги из-за двух ежемесячных платежей за недвижимость одновременно во время переезда.

Принимая решение об аренде, важно также учитывать некоторые негативные аспекты, которые с этим связаны. При аренде человек может рассчитывать на отказ от некоторой конфиденциальности. Хотя домовладелец или владелец дома не должны входить без предупреждения, ключи от дома будут у другого человека. В зависимости от того, снимает ли человек дом, квартиру или квартиру, ему, возможно, придется прислушиваться к звукам своих соседей и рисковать, что соседи их услышат.Кроме того, при аренде человек отказывается от определенной свободы делать то, что он хочет с окружающей средой, например, красить или ремонтировать, а также заводить домашнее животное без специального разрешения.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно проводить расчеты на основе реальных примеров на местном рынке недвижимости . В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой - дорого.В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Ресурсы для съемщиков

причин владеть

Люди, которые решают купить дом, часто делают это, потому что они готовы поселиться в одном месте и готовы сделать финансовые вложения. Когда у человека есть деньги на покупку дома, со временем это может быть дешевле, чем аренда.Некоторые люди могут подумать, что аренда - это пустая трата денег, потому что они не создают акционерный капитал или не вкладывают деньги. Люди также выбирают дом для уединения и свободы. Домовладельцы могут делать со своей собственностью все, что хотят, не беспокоясь об ограничениях. Владение домом, как правило, также означает, что есть больше места для жизни, чем аренда квартиры. Дома обычно имеют дворы и гараж. При покупке дома человек также может иметь тот тип домашнего животного, которого он предпочитает, не беспокоясь об ограничениях, дополнительных залогах или арендной плате.Дополнительным поводом для покупки дома являются налоговые отчисления. Проценты по ипотеке на сумму до 750 000 долларов ипотечного долга обычно не облагаются налогом как по государственным, так и по федеральным налогам. Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов США не облагаются налогом при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилья домовладельца. Самое главное, люди, которые выбирают владение домом, делают это из чувства гордости, которое исходит от владения домом.

Также могут возникнуть проблемы с домовладением.Изменения в занятости или финансовых обстоятельствах могут повлиять на способность выплачивать ипотечные платежи. Покупая дом, человек также должен быть готов поддерживать имущество, чтобы оно не упало в цене. Даже при правильном уходе стоимость дома может упасть по ряду причин. Выбор неправильного района также может иметь негативные последствия при покупке дома. Неспособность составить реалистичный бюджет перед покупкой дома может вызвать стресс, особенно когда происходит что-то неожиданное.

Ресурсы для покупателей жилья

Как купить второй дом и арендовать первый

Как домовладелец, когда вы решаете, что пора переезжать - возможно, вы переезжаете, переезжаете со своей растущей семьей в большой дом или хотите уменьшить размер - вы не всегда нужно продать свой нынешний дом в процессе.Иногда покупка второго дома при сдаче в аренду первого также имеет смысл.

Это не только отличный способ получения нового дохода, но и множество других преимуществ. Давайте рассмотрим преимущества инвестирования, а не продажи, последствия подачи заявки на новую ипотеку, когда вы уже выплачиваете другую, и что нужно для преобразования вашего первого дома в арендуемую недвижимость.

Сдаете дом в аренду? Почему бы просто не продать?

Может показаться, что просто продать дом проще, если вы переезжаете, а в некоторых случаях это может быть так.Но разделение двух транзакций дает значительные преимущества. Вот почему вы можете подумать о покупке второго дома при сдаче в аренду первого.

  • Новый поток доходов. Покроет ли ежемесячная сумма, которую вы можете получать в арендной плате, выплату по ипотеке в дополнение к ежемесячным платежам за квартиру или расходы домовладельца (например, страхование и ремонт)? В таком случае аренда дома - отличный способ получить новый источник дохода.
  • Покупателей мало? Если это рынок покупателя - когда количество выставленных на продажу домов превышает количество потенциальных покупателей, - возможно, вам больше удастся найти арендаторов, чем покупателей.Арендаторы знают, что договоры аренды заключаются на год, поэтому они зачастую менее придирчивы к скрипучей двери или маленькой кухне, чем могут отпугнуть покупателя. А если местоположение вашего дома нереально (рядом с ресторанами, университетами, местами отдыха на природе - что бы там ни было), у вас может быть возобновляемый запас арендаторов из года в год.
  • Нужен ремонт? Можно ли обновить ваш дом? Если это так, то сдача дома в аренду позволит вам со временем внести небольшие исправления. Затем, когда это рынок продавца, вы можете разместить его по более высокой цене.
  • Не скидывайте налоговые льготы! Вы можете списать часть арендуемой вами собственности при уплате налогов. Частично или полностью вычитаемые расходы могут включать расходы на ремонт и техническое обслуживание, плату за управление недвижимостью, комиссионные риэлторам, судебные издержки и многое другое. Налоговые законы различаются в зависимости от штата и могут меняться, поэтому обязательно поговорите со специалистом по налогам, если вы серьезно настроены пойти по пути арендодателя.

Получение второй ипотеки.

Покупка второго дома при сдаче дома в аренду по ипотеке вполне выполнима, но есть небольшие препятствия, которые вам придется преодолеть.

  • Правильный выбор жилищного кредита. Первым шагом к началу работы является проверка существующей ипотечной ссуды. Если ваш кредитор разрешает сдачу в аренду (некоторые не разрешают), вам, возможно, придется немного подождать, прежде чем основное место жительства станет арендуемой собственностью. Действуйте слишком быстро после получения первоначальной ипотеки, и вам может грозить штраф.Если в вашей ипотеке есть пункты, запрещающие реклассифицировать ваше жилище в качестве арендуемой собственности, вы можете рассмотреть возможность получения кредитной линии собственного капитала или рефинансирования ссуды, которая позволяет это. Посмотрите на обычные ипотечные кредиты, такие как Fannie Mae и Freddie Mac. Обычно они не так строги в отношении типов свойств, для которых вы можете их использовать. Однако они часто требуют более высокого кредитного рейтинга и немного большего первоначального взноса.
  • Кстати о первоначальных взносах. В большинстве случаев кредиторы потребуют стандартный 20% первоначальный взнос для финансирования покупки вашего второго дома.Небольшие первоначальные платежи могут быть разрешены, если вы соответствуете определенным финансовым требованиям, но более низкий первоначальный взнос может привести к менее выгодной процентной ставке, которая в конечном итоге может стоить тысячи в течение срока ссуды.
  • Не забывайте про страховку. Вы также захотите изучить страховой полис своего домовладельца. Перевозчику может потребоваться внести изменения, если вы планируете сдавать свой дом в аренду и может потребовать дополнительного покрытия или страховки арендодателя. Спросите, как могут измениться ваши годовые ставки.

Можете ли вы себе это позволить?

После того, как вы определили, имеет ли смысл превращать ваш первый дом в арендуемую, самое время проанализировать цифры и посмотреть, действительно ли вы можете позволить себе этот второй дом - или вы хотите взять на себя ответственность за обработку двух ипотечных кредитов.

Имейте в виду следующие финансовые соображения:

  • Определите разумную арендную плату. Вы хотите получать больше арендной платы каждый месяц, чем оплачиваете расходов, но вам нужно будет конкурировать с другими местными арендодателями.Лучше всего вести себя как арендатор и смотреть, как вы себя сравниваете. Когда вы выберете число, возьмите эту цифру и затем оцените потенциальный денежный поток, вычтя расходы, которые вам все еще нужно будет оплатить (ипотека, плата за кондоминиум, страхование, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и т. Д.).
  • Вакансий бывает. Вы хотите, чтобы аренда дома приносила ежемесячный доход, но бывают случаи, когда экономика или местный рынок труда делают это невозможным. А может, вам понадобится свободная квартира на время ремонта или ремонта.Убедитесь, что у вас есть финансовые резервы на несколько месяцев, чтобы покрыть непредвиденные расходы или отсутствие арендаторов.
  • Получите предварительное одобрение. Прежде чем вы начнете покупать вторую недвижимость - ту, которая будет вашим новым основным местом жительства - убедитесь, что вы получили предварительное одобрение от кредитора. В отличие от предварительной квалификации, в предварительном одобрении четко указывается, сколько вы можете занять, чтобы вы не покупали дома за пределами вашего ценового диапазона. Кроме того, это также говорит продавцу, что вы серьезный покупатель и можете использовать его как инструмент переговоров.

Прежде чем стать арендодателем

Это важное решение, поэтому мы выделили шесть шагов, которые нужно предпринять, прежде чем двигаться дальше:

  1. Знайте законы: В каждом штате действуют разные законы об аренде. Помимо того, что по закону требуется поддерживать безопасность и пригодность для жилья, важны такие вещи, как залог, доступ к собственности и уведомления об окончании аренды. Вы также должны знать федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией.
  2. Тщательно проверяйте кандидатов: Вы хотите иметь возможность доверять людям, которых приглашаете жить в своем доме, поэтому попросите их заранее заполнить настоящую заявку на аренду. Убедитесь, что вы запрашиваете личные рекомендации и рекомендации по работе.
  3. Составьте договор аренды: Договор аренды, подписанный владельцем и арендатором, является лучшим способом оправдать ожидания арендаторов и защитить себя в юридических ситуациях. В Интернете можно найти множество примеров, которые помогут вам в этом процессе, но, опять же, они различаются в зависимости от штата.Вы хотите, чтобы их осмотрел адвокат.
  4. Представьте себе управляющего недвижимостью: Хороший управляющий недвижимостью может проверять арендаторов и оформлять договоры аренды за вас, но за это приходится платить. Однако, если вы не хотите получать смету на ремонт и общее обслуживание, это может окупить затраты. Кроме того, управляющий недвижимостью - первая линия защиты, когда арендатор имеет жалобу! Всегда хорошо.
  5. Автоматическая оплата аренды: Если вы не были арендатором в течение некоторого времени, вот вам новость: оплата аренды через Интернет - лучший вариант.Автоматические платежи устраняют проблемы, связанные с тем, что возвращенные чеки или арендная плата теряются по почте, а также становятся более управляемыми для арендатора.
  6. Ведите учет всего: Как домовладелец, вы хотите вести учет депозитов, внесенной арендной платы, квитанций о содержании и связи между арендодателем и арендатором. Это удобно не только для налоговых целей, но и для решения любых юридических вопросов, которые могут возникнуть.

Готовы начать?

Покупка второго дома при сдаче в аренду первого не для всех, но это может быть огромной финансовой выгодой, если вы добьетесь успеха.Как всегда, этот процесс становится намного проще, когда вы обсуждаете свою ситуацию с профессионалом. Свяжитесь с местным кредитным специалистом в вашем районе сегодня, если вы готовы сделать следующий шаг.

Выплата ипотеки - это то же самое, что уплата аренды?

Если вы обсуждаете, покупать ли дом или снимать его, вы, вероятно, задаетесь вопросом: «Выплата ипотеки похожа на оплату аренды?» Ответ - и да, и нет.

Если у вас никогда не было ипотеки, то разница между ними может показаться вам непонятной.Давайте разберем их, чтобы вы поняли, чем выплата ипотеки отличается от выплаты арендной платы и похожа на нее.

Источник: (Joseph Cortez / Unsplash)

Большое сходство

Выплачиваете ли вы ипотеку банку или арендную плату арендодателю, ваш ежемесячный платеж покрывает ваши расходы на жилье, а это именно то, что вы платите, чтобы иметь крышу над головой.

Помимо возможности жить в помещении, существует несколько важных различий между оплатой аренды и выплатой ипотеки.Эти различия включают:

Авансовые платежи

Аренда

При аренде, будь то дом или квартира, у вас будет несколько авансовых расходов на аренду. Обычно вам необходимо внести залог, который обычно равен арендной плате за один-два месяца. Вам также может потребоваться оплатить регистрационный сбор и проверку кредитоспособности. Вам также следует получить страховку арендатора, если вы собираетесь защитить себя на том же уровне, что и домовладелец.

Если у вас есть домашние животные, домовладелец может попросить вас внести залог за питомца для покрытия любого дополнительного ущерба, обычно причиняемого домашними животными.

Если на момент выезда все в хорошем состоянии, вам следует вернуть свой депозит (-ы). При этом сборы за подачу заявления и расходы по проверке кредитоспособности не возвращаются.

Покупка

Если вы покупаете дом, вам придется инвестировать значительно больше авансом. Ваш первоначальный взнос, например, может составлять до 20% от всей стоимости вашего дома, хотя это бывает редко. Согласно Профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год, средний повторный покупатель жилья получил примерно 16% первоначального взноса, в то время как средний покупатель, впервые совершивший покупку, получил примерно 6% первоначального взноса.

Для дома за 200 000 долларов это минимум 12 000 долларов и, возможно, до 40 000 долларов, которые вам нужно будет иметь под рукой только для первоначального взноса.

Если вы хотите узнать больше об авансовых платежах и выплатах по ипотеке, вы можете сделать это с помощью Калькулятора авансового платежа HomeLight.

И первоначальный взнос - не единственные наличные, которые вам понадобятся при покупке дома. Как покупатель, вы также должны будете оплатить сборы за оценку и инспекцию. Сборы за аттестацию могут составлять от 300 до 1000 долларов, в то время как сборы за инспекцию обычно варьируются от 300 до 500 долларов, но могут быть более или менее высокими в зависимости от того, где вы живете.

Вам также нужно будет оплатить заключительные расходы. Эти расходы могут включать сборы за подачу заявки на ипотеку и сборы за оформление, которые в среднем составляют от 1% до 2% от суммы ссуды, плюс сборы за титул и расчетные сборы, которые могут составлять еще 2% от суммы ссуды.

Срок действия договора аренды / ипотеки

Договоры аренды могут составлять от одного месяца до нескольких лет, в зависимости от арендодателя и соглашения арендатора. Как арендатор, вы можете договориться о продолжительности аренды в соответствии со своими потребностями и обстоятельствами.

У вас также есть некоторая гибкость в качестве покупателя жилья, поскольку ваша ипотека длится столько же, сколько и срок вашей ссуды. Хотя 30-летняя ипотечная ссуда является наиболее распространенной, вы также можете выбрать ипотечную ссуду на 20, 15 или 10 лет. Некоторые кредиторы также предлагают ипотечные ссуды на других, настраиваемых условиях.

Хотя получить ипотеку на более короткий срок можно, Тобин Босола, самый продаваемый агент по недвижимости в Джексонвилле с более чем 14-летним опытом, не советует ее.Он объясняет, что «если вы не находитесь в уникальной ситуации, когда вы знаете, что покупаете намного ниже своих средств, я бы посоветовал кому-то взять 30-летнюю ипотеку, а затем приложить все усилия для ежемесячной выплаты дополнительных сумм, равных примерно дополнительный платеж по ипотеке в год, что значительно сокращает срок вашей 30-летней ипотеки ».

Арендатор дает вам больше возможностей выкорчевывать и переезжать, будь то по городу или по стране. Как домовладелец, у вас будет меньше возможностей для переезда.Ипотечные соглашения также гораздо более обязательны, чем договоры аренды. Вы не застряли навсегда как домовладелец, но договор аренды легче закончить, чем продать дом.

Источник: (Roger Starnes Sr / Unsplash)

Что входит в каждый платеж?

Аренда

Ваша арендная плата обычно включает только цену, которую вы платите за аренду дома или квартиры, но некоторые договоры аренды будут включать некоторые из ваших коммунальных услуг как часть ежемесячной арендной платы за квартиру. Это может зависеть от местоположения или арендодателя.

Некоторые домовладельцы могут требовать дополнительную ежемесячную плату за домашних животных. Это может быть в дополнение или вместо депозита для домашних животных.

Ипотека

Ваш платеж по ипотеке обычно включает в себя выплату основной суммы долга и процентов - или, если ваш платеж включает в себя удержанные налоги и страховку (что является наиболее распространенным), он будет покрывать ваш полный PITI, сокращение от основной суммы, процентов, налогов и страхования, усредненных. более 12 месяцев. В зависимости от вашего первоначального взноса вам может потребоваться оплатить ипотечную страховку (MI) в той или иной форме, которая также станет частью вашего платежа по ипотеке.

MI помогает покрыть кредитора в случае невыполнения обязательств по ипотеке, но не покрывает вас как покупателя, если вы потеряете работу или не сможете своевременно произвести выплаты по ипотеке. Некоторые ипотечные кредиты автоматически аннулируют ваш MI, как только вы достигнете 20% собственного капитала в доме, но если вы откладываете менее 10% на ссуду FHA, ваш MI останется на протяжении всего срока действия кредита.

В дополнение к этим компонентам выплаты по ипотеке, некоторые районы требуют, чтобы вы платили взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которые обычно не оплачиваются арендаторами.Взносы ТСЖ покрывают такие удобства, как детские площадки и бассейны, которыми могут пользоваться арендаторы. Иногда они выплачиваются за счет ипотеки, а иногда отдельно.

Как домовладелец, вы также несете ответственность за все техническое обслуживание дома. Это может означать все, от ремонта крыши после ливня до вырубки умирающих деревьев до ремонта или замены сломанной техники. Хотя страховка вашего домовладельца может покрыть ущерб от града, вам придется покрывать текущие расходы на техническое обслуживание, которые не включены в ваши выплаты по ипотеке.Хорошая идея - отложить немного денег на эти расходы, которые часто кажутся неожиданными.

Налоговые льготы домовладения

Есть несколько налоговых льгот домовладения, которые не доступны арендаторам. Например, как домовладелец, вам разрешено вычитать проценты по ипотеке из ваших налогов. Вам также разрешено вычесть ваши налоги на недвижимость из ваших федеральных подоходных налогов.

CreditKarma объясняет, что, хотя вычет стоимости переезда на федеральном уровне больше не доступен для домовладельцев, не являющихся военными, в некоторых штатах по-прежнему разрешается вычитать расходы на переезд из подоходного налога штата.Если вы устанавливаете солнечные панели в своем доме, вы можете вычесть до 30% стоимости, включая установку, из ваших налогов, но только если вы являетесь владельцем дома.

Если у вас есть домашний офис, IRS позволяет вам требовать налоговых вычетов за использование этого помещения для вашего бизнеса. (Вы также можете сделать это как арендатор в некоторых случаях, но правила вокруг этого не столь четкие.)

Как поясняет Кристал Пино, CPA, PFS, основатель Nomad Tax: «Основным преимуществом инвестирования в дом остается возможность продать это имущество и не облагаться налогом на прибыль до 250 000 долларов для лиц, подающих индивидуальные заявки, и 500 000 долларов для совместной регистрации в браке. .«Домовладельцы также могут получить выгоду от налоговых вычетов на проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, баллы по ипотеке и MI.

Это все финансовые льготы, которые не доступны арендаторам.

Собственный капитал против арендной платы: что вы получите при выезде

Как арендатор, вы можете получить или не получить обратно свой залог или залог (-ы) за домашнее животное при выезде. Это будет зависеть от состояния вашей квартиры или сдачи дома.

Как домовладелец, вы, вероятно, вернете приличную сумму денег за свой дом, когда продадите его.Сколько вы зарабатываете, будет зависеть от того, как долго вы там живете и сколько у вас капитала в доме, а также от того, как обстоят дела на местном рынке жилья, когда вы решите продать.

Например, Босола объясняет, что для типичного домовладельца в 2020 году, который владел своим домом пять-семь лет, вероятно, он рассчитывает заработать около 20% от повышения его покупной цены. Таким образом, при 20% -ной оценке дом, который пять-семь лет назад стоил 200 000 долларов, теперь стоит 240 000 долларов.

Источник: (Амин Хасани / Unsplash)

Платежи могут быть более стабильными с течением времени с ипотекой, если вы выберете вариант с фиксированной процентной ставкой

Арендодатель может повысить арендную плату в любое время, когда вы подписываете новый договор аренды, и то, насколько он может повысить ее, будет зависеть от местных законов об аренде и типа собственности.Некоторые арендаторы были удивлены повышением арендной платы, когда пришло время продлевать договор аренды.

Независимо от того, где вы живете и какой тип жилья снимаете, вам следует ожидать, по крайней мере, постепенного увеличения с каждой новой арендой, так как часто арендодатели или собственники повышают арендную плату, чтобы учесть инфляцию и другие увеличения эксплуатационных расходов. Повышение арендной платы является причиной того, что многие арендаторы, желающие остаться здесь на долгий срок, выбирают двухлетнюю аренду - или на тот срок, который арендодатель готов предложить.

Даже при фиксированной процентной ставке по ипотечному кредиту размер жилищных выплат со временем может немного вырасти из-за увеличения налогов и страховых выплат - если вы платите налоги и страховку по ипотеке. Однако каждый год увеличение должно быть небольшим. Если вы не исчерпали максимальную сумму, которую вы можете потратить на выплату ипотечного кредита, вплоть до пенни, все должно быть в порядке, несмотря на постепенное увеличение.

Лучший способ обеспечить низкую процентную ставку по ипотеке - это иметь отличный кредит при подаче заявления на ипотеку.Хотя сумма, которую вы можете получить в пересчете на ипотечный кредит, зависит от вашей работы и от того, насколько она хороша, ваша процентная ставка по ипотеке зависит от вашей кредитоспособности.

Чтобы узнать больше о том, что вам больше подходит - домовладение или аренда, ознакомьтесь с нашей статьей Когда имеет смысл владеть домом или сдавать его в аренду?

Источник изображения заголовка: (Trend / Unsplash)

7 советов по получению квартиры без кредита

Надежная кредитная история важна по многим причинам, включая получение кредитных счетов или контрактов на сотовую связь, а также получение квартиры.

Если у вас еще нет кредитной истории, вот несколько способов ее обойти и получить одобрение для вашей первой квартиры.

1. Аренда от физического лица

Большинство жилых комплексов и управляющих компаний требуют проверки кредитоспособности. Однако некоторые индивидуальные владельцы позволят вам арендовать квартиру без установленного кредита.

Обычно эти арендодатели все равно просят вас подтвердить стабильность дохода. Сдавайте апартаменты только в рамках вашего бюджета, даже если вы можете получить разрешение на более дорогое место.

2. Предлагайте сразу же вселиться

Иметь одну или несколько пустых квартир дорого для домовладельцев. Они должны платить ипотеку и коммунальные услуги без какой-либо компенсации в виде арендной платы. Из-за этого - особенно если вы живете в месте с низким спросом на аренду - вы можете арендовать место без кредитной истории, если сможете немедленно въехать.

3. Подтвердите остаток дохода или сбережений

Если у вас нет установленной кредитной истории, вы можете получить одобрение, если ваш доход стабильный и будет адекватно покрывать арендную плату.Обычно рекомендуется, чтобы расходы на аренду составляли менее одной трети получаемой вами зарплаты, поэтому, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц, вам нужно будет посмотреть на квартиры с ежемесячной арендной платой менее 1000 долларов.

Если у вас нет стабильного дохода, достаточно большого сбережения. Требуемая экономия будет варьироваться в зависимости от жилого комплекса или управляющей компании, но в идеале она должна покрывать арендную плату за несколько месяцев.

4. Оплатите арендную плату за несколько месяцев вперед в качестве гарантийного депозита.

Арендодатели с большей вероятностью будут сдавать вам аренду, если у них есть деньги на аренду на несколько месяцев.Выплачивая аванс за два-три месяца, арендодатель не будет рисковать, что вы не заплатите, по крайней мере, какое-то время. Убедитесь, что этот платеж хорошо задокументирован, чтобы вы могли получить его обратно в конце срока аренды.

5. Предоставьте рекомендательные письма

Докажите свой характер, предоставив профессиональные рекомендации от прошлых работодателей, профессоров или учителей. Общее предположение состоит в том, что те, кто несет ответственность на работе и в школе, с большей вероятностью будут нести ответственность за свои деньги. Эти отсылки к персонажам - хороший способ показать, что вы трудолюбивый и ответственный человек, который не задерживает арендную плату.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

6. Предложение о начале помесячно

Арендодателю могут потребоваться месяцы, чтобы выселить неуплату арендатора, если арендатор отказывается уехать. Подписав трехмесячный договор аренды или помесячно, домовладелец может отказаться продлевать вам срок аренды на более длительный срок, если вы не платите. Конечно, вы знаете, что всегда будете платить арендную плату вовремя, но вы должны доказать это своему арендодателю с хорошей репутацией в своевременной оплате аренды.

7. Если ничего не помогает, найдите другого подписывающего.

. Если других вариантов нет, попросите близкого друга или члена семьи с хорошей репутацией подписать за вас соавтора. Поймите, что если это лицо согласится, он или она будет нести ответственность за вашу арендную плату, если вы не внесете ее своевременно. Чтобы ваши личные отношения оставались нетронутыми, всегда вносите платеж полностью и вовремя.

Есть несколько вариантов аренды без кредитного профиля. Если у вас есть время до того, как сдать первую квартиру, следуйте этим идеям, чтобы создать кредит с нуля.Если нет, воспользуйтесь одной или несколькими из вышеперечисленных идей. Наслаждайтесь новыми раскопками!

Живите в собственном арендуемом доме и называйте его основным местом проживания

В этой статье:

Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячный платеж по ипотеке.

  • Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.
  • Право на получение ссуды будет зависеть от ипотечного кредита, который вы используете для его финансирования.Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от аренды дома, потому что арендные дома действительно становятся пустыми. Это означает, что из каждой тысячи долларов собранной арендной платы 750 долларов можно использовать в вашей кредитной заявке.
  • Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома. Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и активов; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам.Внесение первоначального взноса также требуется практически для всех кредитов.

Вы можете жить в арендуемом доме

Знаете ли вы, что вы действительно можете жить в своей инвестиционной недвижимости?

Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита, одновременно повышая собственный капитал для вашего будущего.

И вы даже можете сделать это как первый покупатель дома, если планируете заранее. Ключ в том, чтобы купить дом с 2-х, 3-х или 4-х квартирными квартирами - ни больше, ни меньше.

Дома с 2-4 квартирами могут быть профинансированы как жилищная ипотека, что означает, что вы получаете доступ к «обычным» ставкам по ипотеке; и недвижимость можно приобретать независимо от того, снимаете вы в настоящее время дом или владеете им.

Вы также получите доступ к более крупным размерам ссуд, поскольку лимиты ссуды для многоквартирных домов выше, чем для одноквартирных домов.

В Сиэтле, штат Вашингтон, максимальный размер кредита для дома на одну семью составляет 540 500 долларов. Но если бы вы купили дом из 4 квартир и планируете жить в одной из них, вы могли бы взять взаймы на сумму до 1 039 450 долларов.

Вот что вам нужно о покупке «комбинированной» арендуемой недвижимости / основного места жительства.

Подтвердите новую ставку (1 мая 2021 г.)

Снимите дом и назовите его «основным местом жительства»

Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.

Для многих домовладельцев проживание в многоквартирном арендуемом здании - это способ покрыть, сократить или исключить ежемесячные денежные затраты своего кредитора.Арендная плата, взимаемая с других квартир дома, компенсирует причитающийся платеж по основной квартире.

Владение и проживание в арендуемом здании разрешено ипотечными кредиторами, и в соответствии с руководящими принципами ипотечного кредитования, когда вы живете в здании, которое вы сдаете в аренду, вся недвижимость может быть классифицирована как ваше основное место жительства, что дает доступ к более низким ставкам по ипотеке и потенциально большая ежемесячная прибыль.

Кроме того, сдача в аренду здания, в котором вы живете, дает вам доступ к более широкому спектру ипотечных продуктов.

Когда вы живете в доме из 2–4 квартир и сдаете оставшиеся квартиры в аренду, у вас есть доступ к кредитам через FHA, через Департамент по делам ветеранов (VA) и через Fannie Mae и Freddie Mac, включая HomeReady с низким первоначальным взносом. ™ ипотека.

Однако право на получение ссуды на аренду здания для первичного жилья будет различным.

Получение дохода от аренды основного места жительства

Покупка многоквартирного дома для сдачи в аренду для использования в качестве основного места жительства имеет свои преимущества, как с точки зрения краткосрочной, так и денежной прибыли; и долгосрочный прирост капитала.

Однако, в зависимости от ипотеки, которую вы используете для ее финансирования, право на получение такой ссуды будет различным.

Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от аренды дома, потому что дома иногда пустуют. Это означает, что из каждой тысячи долларов собранной арендной платы 750 долларов можно использовать в вашей кредитной заявке.

После этого правила ипотечного кредитования расходятся, и из-за этих различий вы можете обнаружить, что имеете право на ссуду FHA, но не ссуду Fannie Mae; или для Fannie Mae, но не для ссуды VA.

Кредитор Fannie Mae, например, вычитает арендную плату, полученную из предложенного вами ежемесячного платежа, и использует эту цифру как часть вашего отношения долга к доходу (DTI).

Напротив, чтобы найти ваш DTI, кредитор VA добавит собранную арендную плату к вашему общему ежемесячному доходу и оставит ваш предложенный ежемесячный платеж без изменений.

Эти два подхода кардинально отличаются, и из-за того, как рассчитывается DTI в каждом сценарии, становится намного проще получить разрешение на проживание в арендуемой собственности, когда вы используете обычную ипотеку через Fannie Mae, по сравнению с ссудой VA. через утвержденного кредитора VA.

Тем не менее, стоит рассмотреть оба варианта, потому что ставки по ипотеке VA могут быть ниже обычных ставок на 37,5 (0,375%) базисных пунктов, что может повысить прибыльность вашей аренды.

Подтвердите новую ставку (1 мая 2021 г.)

Требования к первоначальному взносу для сдачи в аренду первичного жилья

Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома.

Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и имущества; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам.

Также требуется внести первоначальный взнос (если вы не используете ипотеку VA, которая позволяет получить 100% финансирование)

Вот минимальные требования к первоначальному взносу для некоторых ипотечных программ, которые вы, возможно, захотите использовать для финансирования вашего основного места жительства / аренды дома:

  • VA ссуда: Нет требований к первоначальному взносу, не требуется ипотечное страхование.
  • Кредит FHA: требуется предоплата 3,5%. Минимальный кредитный рейтинг 580.
  • Freddie Mac Home Возможно: требуется 5% предоплата.Должен соответствовать стандартам дохода.
  • Обычный заем; 15% предоплата за 2-х квартиру; 25% на 3-4 единицы

Обратите внимание, что VA и FHA предлагают покупателям домов различные программы, включая энергоэффективную ипотеку и строительную ссуду в размере 203 тыс. Долларов, соответственно.

Оба могут использоваться вместе с вашим «стандартным» кредитным продуктом.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Покупка недвижимости для сдачи в аренду в качестве основного места жительства может помочь вам создать свой портфель недвижимости быстрее и эффективнее, чем покупка недвижимости по отдельности.

Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.

Подтвердите новую ставку (1 мая 2021 г.)

Коронавирус и арендодатели: владельцы жонглируют арендной платой, выплатами по ипотеке

Когда Крис Афинеос говорит, что текущие события представляют собой беспрецедентную проблему для домовладельцев, он говорит с определенным авторитетом. Он управляет семейным бизнесом, основанным его родителями в 1968 году, который сейчас владеет и управляет 150 квартирами в районах Бруклин-Хайтс, Парк-Слоуп и Бэй-Ридж в Бруклине, Нью-Йорк.

«Это ужасно, у нас никогда не было такого кризиса», - говорит он об экономических последствиях нового коронавируса. «Мы еще не почувствовали экономического эффекта, но я уверен, что все почувствуют. Я пытаюсь не паниковать ».

Афинеос, который также является исполнительным директором Small Property Owners of New York (SPONY), некоммерческой организации, представляющей домовладельцев, владеющих небольшими зданиями с менее чем 100 квартирами, говорит, что пандемия изменила то, как он и другие арендодатели управляют своими зданиями.Лифты доступны только для одного человека или семьи; участки с высокой степенью касания, такие как ручки желоба компактора, дверные звонки и кнопки лифта, очищаются постоянно; Ремонт бытовой техники, особенно переполненных холодильников, приобретает новую актуальность.

Также возникают вопросы о том, как арендодатели будут покрывать свои расходы во время длительной экономической паузы, поскольку все большее число новых безработных арендаторов будет изо всех сил пытаться платить арендную плату. По данным Национального совета по многоквартирному жилью, 69 процентов американцев заплатили за аренду к 5 апреля этого года, что ниже 81 процента в прошлом месяце и 82 процентов в апреле 2019 года.Данные, собранные компанией Avail, занимающейся продажей программного обеспечения для мелких арендодателей, показали, что в апреле было на 50% больше случаев невыплаты арендной платы по сравнению с мартом. Кроме того, при опросе 7500 арендаторов 54% заявили, что они уже потеряли работу из-за COVID-19, что намного превышает правительственные отчеты о безработице. Из них 34 процента заявили, что не планируют платить за апрельскую аренду.

Многие владельцы многоквартирной собственности скоро столкнутся с эксплуатационными расходами, расходами по ипотеке и налогами на недвижимость, которые они сами могут с трудом заплатить без получения чеков об аренде, что приведет к дополнительной нагрузке на банки, кредиторов и более крупный ипотечный рынок.

Воздержание от ипотечного кредита означает, что многим из этих владельцев недвижимости будет разрешен вычет или отсрочка выплаты по ипотеке на срок до года, если они потеряли доход или работу из-за последствий нового коронавируса. Защитники жилья и прав арендаторов говорят, что арендаторам не предоставляется такая же гибкость, даже с учетом мораториев на выселение и арендную плату, которые были введены в некоторых местах и ​​нуждаются в дополнительной поддержке. Некоторые начали призывать к масштабным забастовкам арендной платы в преддверии 1 мая.

В Нью-Йорке организация «Жилищное правосудие для всех», коалиция правозащитных групп, потребовала от штата заморозить арендную плату, а некоторые защитники даже призывают к приостановке арендной платы; Сенатор штата Майкл Джанарис внес законопроект о приостановке аренды на 90 дней.

«Я думаю, что это довольно несправедливо по отношению к половине штата, которая арендует, что подобная мера [в отношении облегчения ипотечного кредита] не была предложена», - сказал Curbed New York Сеа Уивер, директор кампании «Жилищное правосудие для всех». «В настоящий момент, когда жители Нью-Йорка теряют доход, очень важно, чтобы мы не теряли свои дома.”

Но группы арендодателей и экономисты говорят, что в условиях кризиса, который затрагивает всех, по-прежнему важно помнить о потребностях арендодателей.

«Это потенциально вызывающая беспокойство и недостаточно проработанная часть пищевой цепочки», - говорит Стюарт Габриэль, директор Центра недвижимости Зимана Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе. «У нас сложилась ситуация, когда во многих секторах экономики экономическая деятельность приостановлена. Он будет включать в себя аренду многоквартирных домов, поскольку внезапная массовая безработица в сочетании с запретом на выселение вкупе с возможностью отсрочки аренды приведет к значительному сокращению денежного потока для владельцев арендуемой собственности.”

По словам Джеффа Кронрода, представителя Американской ассоциации владельцев квартир (AAOA), крупнейшей в стране торговой группы арендодателей, даже в этой неопределенности арендодатели не хотят терять своих арендаторов. Члены группы звонили ему и беспокоились о предстоящих выплатах по ипотеке и налогам на недвижимость, но «никто не хочет говорить о выселении».

«Арендодатели понимают, что потребности в питании и медицинском обслуживании будут на первом месте прямо сейчас, а оплата аренды - на втором месте», - говорит он.«Безработица не покроет все это, и может быть дефицит. В обычное время, если арендатор предлагал 700 долларов, когда он был должен 1000 долларов, мы сообщали участникам, а не принимаем это. Но теперь, мы говорим, пусть они заплатят позже или амортизируют в течение шести месяцев ».

Кронрод надеется, что будет больше разговоров о концессиях арендодателям со стороны их кредиторов, особенно мелких, семейных собственников. «Кредиторы могут позволить себе что-то вроде отсрочки платежа по ипотеке», - говорит он. «Каждый может вмешаться и помочь». Уже есть варианты отказа от ипотеки, но многие домовладельцы опасаются, что этого может оказаться недостаточно в условиях затяжного кризиса.

По большому счету, арендодателей больше всего беспокоят вопросы аренды и движения денежных средств. Во время вебинара, проведенного в конце марта для членов AAOA «Коронавирус и арендодатели: влияние на выселения, активы и ответственность», мнения сотен участников, которые слушали, склонялись к финансовым вопросам (подавляющее большинство представленных вопросов касались того, что что делать, если арендаторы перестают платить арендную плату, и как настроить план платежей по отсрочке платежа). Один из докладчиков, Брэд Барт, партнер юридической фирмы BarthCalderon LLP из Оринджа, Калифорния, посоветовал арендодателям поговорить со своими кредиторами и разработать планы выплат по ипотеке.Стивен Уильямс, юрист Fried & Williams, посоветовал арендодателям убедиться, что они знают все о страховании и покрытии ответственности. Он также указал на весенние прерыватели, которые выставляют напоказ ограничения на коронавирус, предупреждая домовладельцев, что им могут быть предъявлены иски, если арендаторы будут действовать безрассудно и способствовать передаче вируса.

Уильямс также заявил, что вступающие в силу все новые законы о моратории на арендную плату и увеличенную помощь по безработице помогут «сохранить статус-кво» для арендаторов, повышая вероятность того, что они смогут продолжать платить арендную плату в обычном режиме и поддерживать систему в рабочем состоянии. .По его словам, большинству арендаторов будет искренне необходимо следовать этим законам, и большая часть этого нового законодательства потребует доказательств их неспособности платить. Он ожидает, что большинство арендаторов будут работать над тем, чтобы сохранить договор аренды, а не разорвать его, но он говорит, что арендодателям следует ожидать некоторого «творческого юриста» в отношении оговорок о форс-мажоре или «стихийных бедствиях».

«Если они могут заплатить половину, берите, что можете», - говорит он. «Постарайтесь проявить сочувствие и работать с арендатором и получить то, что вы можете, и будьте готовы работать с ним и сообщить им об этом.Это действительно все, что ты можешь сделать.

Другой источник в отрасли, пожелавший остаться неизвестным, сказал, что домовладельцы надеялись, что законопроект о стимулировании, особенно положения о расширенных пособиях по безработице, поможет любым арендаторам покрыть арендную плату в течение следующих нескольких месяцев. Но некоторые домовладельцы также видели, как люди пытались досрочно расторгнуть договор аренды, «передавая свои ключи, чтобы жить с родителями», и, хотя никто не удерживает этих арендаторов от выезда, возникает вопрос о том, на какой срок арендодатель может оставлять недавно освободившееся место. квартира пуста, так как в таком климате вряд ли найдут новых арендаторов или арендаторов.Другие опасаются, что арендаторы, которые все еще работают, могут использовать экономическую неопределенность в связи с коронавирусом как предлог для удержания арендной платы; некоторые даже планируют в конечном итоге обратиться в суд для взыскания невыплаченной арендной платы с арендаторов, которые не могут доказать финансовые трудности, вызванные пандемией.

«Самый большой страх состоит в том, что будет некоторый уровень чрезмерной реакции, такой как законопроект об ограничении аренды», - говорит источник в отрасли, например, законопроект о приостановке аренды на 90 дней, предложенный Джанарисом. «Нас беспокоит то, как написано, что не позволяет определить размер потери дохода, необходимый для возмещения ущерба.Теоретически почти каждый может сказать, что потерял доход из-за коронавируса, и если люди просто перестанут платить за аренду, это создаст большую проблему. Любой счет о прощении арендной платы должен узнавать всех в потоке платежей ».

Штат Нью-Йорк выпустил 90-дневную приостановку выплат по ипотеке на основании финансовых трудностей, а также случаев потери права выкупа закладной.

Одна из проблем в разработке законодательной защиты для арендодателей заключается в том, что группа разнообразна: от корпораций с глубокими карманами, таких как Blackstone, до пожилых людей, которые могут сдавать в аренду единственную собственность, которая является их единственным источником дохода.В условиях резкого экономического спада, когда многие арендаторы внезапно не могут платить, у мелких арендодателей быстро заканчиваются операционные расходы и деньги на оплату уборщиков и обслуживающего персонала.

Кристина Тодд, 63-летняя пенсионерка из Хиллсборо, штат Орегон, владеет и сдает в аренду небольшое коммерческое помещение и две квартиры. Она и ее муж рассчитывают на доход от аренды в дополнение к выплатам по социальному обеспечению, и, хотя ни один из ее арендаторов еще не пропустил арендную плату, она беспокоится о том, что произойдет дальше.

«Арендодатели вроде меня рассчитывают эту ренту на проживание, и это меня беспокоит», - говорит она. «Мне кажется, что первое, к чему сейчас прибегают люди, - это« мне не нужно платить за квартиру ». Я прошу арендатора заплатить все, что он может, есть ресурсы, к которым они могут обратиться. Есть продовольственные банки и множество других программ поддержки, чтобы помочь людям. Не бросайте домовладельца в беде ».

Если меры по обеспечению жильем на месте будут продолжаться в течение нескольких месяцев, давление на мелких арендодателей может привести к неспособности платить по ипотеке и к более системным проблемам, говорит Габриэль из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

«Существует очень большая вероятность того, что это может привести к большему количеству случаев дефолта по коммерческой ипотеке и будет представлять серьезную угрозу для экономики в целом», - говорит он.

Владение и управление недвижимостью с постоянно меняющимся составом арендаторов всегда было проблемой.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *