Содержание

Ипотека или аренда что выгоднее

Соискатели ипотечного кредита стремятся найти наиболее выгодные способы оформить ипотеку. Одним из часто возникающих вопросов в этом случае становится возможность приобретения квартиры и передачи ее в арендную собственность. В идеале это позволяет существенно компенсировать затраты по займу на недвижимость. Однако на практике ситуация достаточно спорная, и необходимо внимательно рассчитывать все нюансы.

Аренда или ипотека — что выгоднее?

Для начала стоит рассмотреть вопрос, что выгоднее, снимать квартиру или взять ее в ипотеку. Процентная ставка на ипотечный кредит по сегодняшним меркам требует достаточно крупный доход, который позволил бы погашать ежемесячный платеж. Однако в случае, если решение обосноваться в данном городе уже имеется, то ипотечный кредит станет более выгодным вариантом. Здесь стоит учитывать, что с приближением пенсионного возраста оплачивать арендную плату будет все сложнее.

Приняв решение об оформлении ипотечного кредита, необходимо позаботиться о размере первоначального взноса. Чем выше его уровень, тем меньше и выгоднее процентная ставка. Однако ежемесячный платеж все равно составит круглую сумму, и многие рассматривают дополнительные источники заработка.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы такого решения заключаются в нескольких моментах:

  • дополнительный доход, снижающий размер ежемесячного платежа;
  • после выплаты всей ссуды, заемщик получает полные права на собственность;
  • если арендаторы небросовестные, сдача недвижимости посторонним нередко плохо заканчивается ее состоянием;
  • банки не всегда лояльно настроены на арендование залогового обязательства.

Преимущества ипотеки перед арендой квартиры

Основным преимуществом ипотечного кредитования перед арендованием квартиры становится перспектива. Займ на недвижимость позволяет в течение нескольких лет оплачивать погашение ссуды, после чего стать полноправным собственником жилья.

При аренде квартиры ситуация может возникнуть обратная — выплачиваемые деньги уходят, а в итоге ничего не приобретается. Для краткосрочного проживания в городе конечно выгоднее арендование недвижимости. Но для будущего выгодным аспектом становится полноправное приобретение жилья в собственное пользование.

Можно ли сдавать в аренду квартиру взятую в ипотеку?

Большинство банков в кредитном договоре учитывают возможность сдачи квартиры в аренду. Чаще всего для этого требуется своевременное уведомление банка. Есть несколько причин, по которым банки рассматривают сдачу залогового обеспечения как риск:

  • возможные мошеннические действия со стороны арендаторов, в результате которых недвижимость может уйти в распоряжение других лиц;
  • при частой смене арендаторов, жилье быстро теряет внешнюю привлекательность.

Эксперты советуют заранее, еще на стадии оформления договора по займу, поинтересоваться у сотрудника о возможности сдавать квартиру в аренду. Данный пункт так или иначе в договоре прописывается. Законодательно такие действия не запрещены, однако если есть соответствующий запрет, то за подобное могут быть наложены штрафные санкции.

На практике многие заемщики сдают недвижимость без разрешения банка. В случае обнаружения, банк имеет право выселить арендатора, а также потребовать досрочного погашения кредита за нарушение договоренности.

Сдача квартиры в ипотеке в аренду — как оформить

Оформить сдачу квартиры в ипотеке через банк проще всего. Для этого изначально необходимо обговорить с арендатором все условия. После этого договор подтверждается банковским учреждением. В обязательном порядке упоминается, что недвижимость находится в залоге. Есть несколько основных моментов, на которые нужно обратить внимание при оформлении:

  • полномочия лиц;
  • официальное заверение копий документов;
  • условия пользования имуществом и его сохранности.

Квартира, находящаяся в залоге, официально считается недвижимостью с обременением. Договор аренды с обременением ипотекой образец имеет стандартный и заключается на установленных условиях с согласия всех сторон.

Ипотека или аренда что выгоднее — отзывы

Несмотря на все временные преимущества арендного съема, отзывы показывают, что ипотека в итоге становится более выгодным вариантом. Даже с учетом переплаты, достигающей порой огромных размеров, преимущество ипотеки состоит в том, что в итоге заемщик получает на руки все права на жилье. Также во время действия ипотечного договора он является более защищенным с правовой точки зрения. В случае необходимости недвижимость с обременением можно продать, и получить на руки уплаченные за нее средства.

При аренде ситуация иная — все средства просто уходят на временный съем. Также стоит учитывать, что в правовых взаимоотношениях арендатор менее защищен. Если недвижимость находится еще и в залоге, то могут возникнуть ситуации, когда арендующий останется без средств с необходимостью срочного переселения.

Быстрая форма заявки

Заполни заявку сейчас и получи деньги через 30 минут

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Можно и выгодно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?

А

Автово 9

Адмиралтейская 1

Академическая 45

П

Площадь Александра Невского 23

Б

Балтийская 25

Большевиков пр. 

66

В

Василеостровская 41

Г

Горьковская 15

Гостиный двор 1

Гражданский пр. 61

Д

Девяткино 78

Достоевская 4

У

Улица Дыбенко 66

Е

Елизаровская 7

З

Звездная 60

К

Кировский Завод 5

Комендантский пр. 37

Крестовский остров 32

Купчино 67

Л

Ладожская 56

Ленинский пр. 37

Лесная 52

Лиговский пр. 13

Ломоносовская 

36

М

Маяковская 18

Международная 6

Московская 35

Московские ворота 15

Н

Нарвская 7

Новочеркасская 37

О

Обухово 18

Озерки 43

П

Парк Победы 12

Парнас 54

Петроградская 37

Пионерская 40

Площадь Восстания 24

Площадь Ленина 19

Площадь Мужества 35

Приморская 35

Пролетарская 24

Проспект Ветеранов 

43

Проспект Просвещения 38

Р

Рыбацкое 25

С

Старая Деревня 35

У

Удельная 28

Ф

Фрунзенская 31

Ч

Черная речка 29

Чернышевская 19

Э

Электросила 11

П

Политехническая 19

В

Выборгская 43

Н

Невский проспект

Ч

Чкаловская 44

С

Спортивная 36

Садовая 3

Сенная

Спасская 2

В

Владимирская 7

О

Обводный канал 15

В

Волковская 3

Б

Бухарестская 6

Т

Технологический институт 13

П

Пушкинская 8

З

Звенигородская 7

П

Проспект Славы 6

Д

Дунайская 7

Ш

Шушары 29

Н

Новокрестовская 8

Б

Беговая 20

Т

Театральная 7

Г

Горный институт 33

Ю

Юго-Западная 38

П

Путиловская 3

Как сдать квартиру в аренду правильно: можно ли сдавать взятую в ипотеку, официально и платить налоги, через агентство

Что еще стоит знать о сдаче жилой недвижимости в наем

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Сдавать в аренду квартиру можно — это никак не запрещено законодательством и не противоречит правилам оформления ипотеки. Например, так поступают те, кто понимает, что не «потянет» ежемесячный платеж по ипотеке с текущей зарплатой. Они покупают квартиру, сразу же начинают сдавать ее посуточно либо на длительный срок и погашают платежи за жилье доходом, полученным от его сдачи в наем.

При оформлении договора найма квартиры, которая приобреталась в ипотеку, не нужно дополнительных разрешений от банка. Фактически жилье принадлежит собственнику, банк лишь накладывает на него обременение. А, если, например, вы решите продать или обменять квартиру, сделка уже проходит с участием банка.

Порядок налогообложения тот же — вы обязаны декларировать доходы, полученные от сдачи жилого помещения в наем, и платить 13% от них.

Нужно ли оформлять ИП

Над этим вопросом задумываются многие, кто желает легально сдавать жилье и платить все налоги. Становиться индивидуальным предпринимателем не обязательно, если вы соблюдаете все требования законодательства. Даже если у вас несколько квартир и вы сдаете большую их часть, можно просто платить налоги по стандартным декларациям для физических лиц.

Если вы не платите налоги и сдаете несколько квартир, вас могут привлечь к ответственности за это правонарушение. Оно уже относится не к уклонению от налогов, а к незаконной предпринимательской деятельности. Наказание за нее может быть административным или уголовным в зависимости от размера полученного дохода. Если вы сдаете одну квартиру, это не относится к коммерческой деятельности, и не считается незаконным предпринимательством.

Оформление ИП не обязательно, но поможет сэкономить на налогах. Физические лица обязаны платить 13% с полученного дохода, а индивидуальные предприниматели могут сами выбирать ставку. Например, ИП может:

📌 выбрать общий режим налогообложения и платить те же 13%, попутно оплачивать фиксированные взносы и собирать справки, документы, другие бумаги для подачи отчетности;

📌 выбрать упрощенную систему налогообложения и платить около 6% — в этом случае налоговый взнос рассчитывается в соответствии с суммой полученного дохода;

📌 купить патент и не платить налоги, но периодически делать небольшие отчисления в разные налоговые фонды.

Стоит ли прописывать съемщиков

Некоторые арендаторы, особенно если планируют снимать жилье долгое время — больше года — просят собственников прописать их в квартире. Это требование законно — согласно действующему законодательству, каждый должен иметь постоянную или временную регистрацию по месту жительства.

Прописать жильцов в квартире можно, но делать это нужно крайне осторожно. Самый безопасный вариант — сделать съемщикам временную регистрацию до окончания срока действия договора найма. Если договор будете продлевать, регистрацию тоже можно продлить. Если оформить постоянную прописку, потом могут быть проблемы с выпиской. Например, закон запрещает выписывать прописавшихся «в никуда» — вы сможете снять их с регистрационного учета перед продажей недвижимости. А несовершеннолетних детей вообще нельзя выписывать «в никуда» без согласия их родителей — даже если захотите выписать всех из квартиры, придется предоставить ребенку новое жилье для оформления регистрационного учета. Причем новое жилье должно быть не хуже старого по метражу, условиям, инфраструктуре района.

Можно ли сдавать муниципальное жилье

Муниципальное жилье предоставляют определенным категориям граждан — например, малоимущим без собственной жилой площади. Его собственником является государство, а вы в этой ситуации имеете только право проживания в нем. Но и муниципальное жилье можно сдать — такая сделка называется субарендой.

Например, вы живете в двухкомнатной квартире вместе с ребенком, и вам вполне хватает одной комнаты. Вы можете сдать другую комнату в наем. Но делать это нужно только с согласия собственника жилья, то есть администрации. Получите разрешение, оформите договор и платите налоги на вырученные средства — тогда у государственных органов не будет к вам никаких вопросов.

Как сдать жилье, если оно находится в долевой собственности

Если квартира находится в долевой либо совместной собственности, нужно получить согласие всех ее владельцев на сдачу в аренду. Желательно в письменном виде. Иначе совладельцы могут потребовать расторгнуть договор найма жилого помещения, и вы будете вынуждены сделать это, потому что такие требования законны.

Например:

  • долевая собственность — когда у каждого есть своя доля, в этом случае разрешение обязательно;
  • совместная собственность — когда квартира приобретена в браке и супруг давал согласие на покупку, в этом случае тоже нужно разрешение.

Разрешение всех соседей также нужно брать, если планируете сдавать комнату в коммунальной квартире. Это обязательно, так как санузел и кухня являются местами общего пользования. То же самое относится к приватизированной квартире, если остальные члены семьи законно отказались от приватизации в пользу одного человека. В этом случае тоже нужно получать их согласие, потому что они сохранили за собой право проживания в недвижимости.

Кто не может сдавать недвижимость

Есть определенные категории граждан, которые не могут сдавать жилье. К ним относятся:

👮 военнослужащие — им запрещено сдавать служебное жилье, но они могут сдавать приватизированные квартиры либо комнаты в них;

😟 жильцы в служебном жилье — законодательно они могут сдавать недвижимость, но фактически работодатель может лишить таких людей служебного жилья, потому что они в нем не нуждаются;

🏴 владельцы аварийного, ветхого жилья — в этом случае аренда возможна, только если они приведут недвижимость в надлежащее состояние или съемщик сделает в ней ремонт за свой счет, и это будет прописано в договоре.

Нужно ли прописывать в договоре всех жильцов

Часто бывают ситуации, когда в договоре найма жилого помещения указан один человек, а фактически в квартире проживает вся его семья либо другие люди — родственники, знакомые, коллеги. В этом случае увеличивается стоимость содержания недвижимости, потому что чаще ломается сантехника, мебель и бытовая техника.

Чтобы избежать такой ситуации, обязательно пропишите в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире. В отдельном пункте укажите, что добавление новых жильцов возможно только с вашего согласия, по письменному дополнительному соглашению к основному договору найма.

Здесь есть один подводный камень. Даже если в договоре прописаны жильцы, которые имеют право проживать в квартире, а по факту в ней живут другие люди, это нужно доказать. Съемщики всегда могут сказать, что к ним приехали родственники или друзья на несколько дней. Чтобы доказать, что они там проживают, понадобятся веские факты — видеозаписи с камер наблюдения, увеличившиеся счета на оплату коммунальных услуг, свидетельские показания соседей.

Можно ли сдать квартиру нескольким людям одновременно

Можно. Правда, в этом случае вам придется сдавать не всю квартиру, а комнаты по отдельности — например, по комнате на человека или семью. Кухня и санузел в этом случае становятся местами общего пользования.

Плюс такой сдачи в наем — то, что можно получить больше денег. Например, если трехкомнатная квартира стоит 20 000 ₽ в месяц, с жильца в каждой комнате вы сможете брать 8 000 ₽ в месяц. В этом случае общая сумма платежей будет 24 000 ₽ в месяц. Минус — в том, что придется заключать отдельный договор найма с каждым съемщикам и четко прописывать в нем условия пользования кухней, санузлом, а также закреплять за арендаторами конкретные комнаты и подробно описывать их.

Кроме того, есть риск того, что возникнут проблемы с ремонтом. Например, если в договоре прописано, что текущий мелкий ремонт выполняют съемщики, один арендатор может перекладывать ответственность на другого. Нужно предусмотреть такой риск и взять ремонт на себя, увеличив в качестве компенсации арендную плату, либо четко прописать, что все затраты на ремонт делятся между всеми съемщиками.

Как взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду?

Сего­дня покуп­ка недви­жи­мо­сти – это не толь­ко реше­ние жилищ­ной про­бле­мы, но и отлич­ный спо­соб сохра­не­ния и при­умно­же­ния денег. Если взять недви­жи­мость в ипо­те­ку, но не жить в ней, а сда­вать квар­ти­ру в арен­ду, то мож­но пога­шать ипо­те­ку или ее вно­сить часть еже­ме­сяч­ных пла­те­жей по кре­ди­ту за счет квар­ти­ро­съем­щи­ка. Так, при успеш­ной сда­че жилья в дол­го­сроч­ную арен­ду мож­но не толь­ко оку­пить затра­ты на ипо­те­ку, но еще и зара­бо­тать на этом. Прав­да, этот спо­соб зара­бот­ка нель­зя назвать самым быст­рым.

Как пра­виль­но сдать ипо­теч­ную квар­ти­ру в дол­го­сроч­ную арен­ду?

Прин­цип рабо­ты выше­ука­зан­ной схе­мы доволь­но прост: заем­щик , но не живет в ней со сво­ей семьей, а сда­ет ипо­теч­ное жилье в арен­ду на дли­тель­ный срок, вно­ся еже­ме­сяч­ные пла­те­жи за счет тех денег, кото­рые он будет полу­чать в виде аренд­ной пла­ты. Даже если сум­ма арен­ды будет несколь­ко мень­ше, сем раз­мер еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа по ипо­теч­но­му кре­ди­ту, то сум­ма лич­ных затрат заем­щи­ка все рав­но будет зна­чи­тель­но мень­шей по срав­не­нию с той сум­мой, кото­рую ему при­шлось бы пла­тить из соб­ствен­но­го кар­ма­на, если бы он не решил сда­вать квар­ти­ру в дол­го­сроч­ную арен­ду.

Какие квартиры сдавать выгодно?

По мне­нию экс­пер­тов, наи­бо­лее лик­вид­ны­ми на рын­ке арен­ды жилой недви­жи­мо­сти явля­ют­ся одно­ком­нат­ные квар­ти­ры. При нали­чии хоро­ше­го ремон­та, мебе­ли и быто­вой тех­ни­ки одно­ком­нат­ное жилье в Москве мож­но сдать в арен­ду за сум­му от 30 000 до 45 000 руб­лей. И если взять ипо­те­ку с еже­ме­сяч­ным пла­те­жом, не пре­вы­ша­ю­щим дан­ную сум­му, то заем­щик вполне может выгод­но пога­шать кре­дит, да еще и выпла­чи­вать нало­ги в раз­ме­ре 13% за сда­чу жилья в арен­ду.

Двух­ком­нат­ные квар­ти­ры так­же поль­зу­ют­ся спро­сом, но гораз­до мень­шим, чем одно­ком­нат­ные, а сда­вать их мож­но за 50 000 – 80 000 руб­лей в Санкт-Петер­бур­ге и Москве при нали­чии хоро­ших усло­вий для ком­форт­но­го про­жи­ва­ния квар­ти­ро­съем­щи­ков. Одна­ко необ­хо­ди­мо так­же пом­нить о 13% нало­ге и о рас­хо­дах по ком­му­наль­ным пла­те­жам. Как пра­ви­ло, арен­да­то­ры жилья пла­тят толь­ко за воду и элек­тро­энер­гию, а все осталь­ные ком­му­наль­ные услу­ги опла­чи­ва­ет соб­ствен­ник жилья из денег, взя­тых за арен­ду.

Квар­ти­ру с коли­че­ством ком­нат от 3‑х и более будет весь­ма труд­но сдать в арен­ду. Мало кто готов выло­жить от 100 000 руб­лей в месяц за про­жи­ва­ние в такой квар­ти­ре. Как пра­ви­ло, арен­да­то­ры тако­го жилья исполь­зу­ют мно­го­ком­нат­ную недви­жи­мость для созда­ния офи­сов, мага­зи­нов и даже под­поль­но­го кази­но, то есть пре­вра­ща­ют жилую квар­ти­ру в ком­мер­че­скую недви­жи­мость, что при­не­сет про­бле­мы не толь­ко арен­да­то­ру, но и соб­ствен­ни­ку жилья.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *