Содержание

как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры.

По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде. 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и окупится ли при этом кредит

Если у вас появляется идея сдавать квартиру в ипотеке, и так окупить переплаты по кредиту, давайте рассмотрим возможные варианты.

Теоретически схема идеальна: оплата по займу осуществляется за счет платежей арендаторов, при этом семейный бюджет остается неприкосновенным. Но практика показывает, что не все так просто и радужно. В принципе, вы можете купить квартиру в ипотеку и сдавать ее жильцам, но при этом возникает множество правовых нюансов и сложностей. 

Правовая сторона вопроса

В защиту тех, кто хочет сдавать квартиру в ипотеке, выступает федеральный закон «Об ипотеке», в котором однозначно сказано, что заемщик вправе извлекать доход из обремененной недвижимости.

Однако есть поправка, что сделать это можно только заручившись согласием заемщика, если обратное не прописано в договоре.

К сожалению, именно такой запрет банки очень часто прописывают в ипотечном договоре, причем максимально четко и недвусмысленно. 

Также нужно понимать, что даже если если соответствующий пункт в договоре не прописан, сдать квартиру в ипотеке в аренду можно исключительно для проживания.

В качестве коммерческой недвижимости использовать жилье с обременением не получится.

Позиции банков по аренде квартир в ипотеке

Чтобы ожидания не превратились в разочарования, обсудить возможность сдачи ипотечной квартиры с заемщиком следует еще на этапе выбора ипотечной программы. Вы можете прямо спросить об этом вашего кредитного эксперта. Также эту информацию нередко выкладывают на сайте банка.

Позиций, которых придерживаются финансовые организации, не так много:

  1. Категорический отказ, четко прописанный в договоре. В этом случае сдавать квартиру не получится, это будет нарушением закона.
  2. Банк выставляет ряд условий, при соблюдении которых владелец может сдавать квартиру в ипотеке. Изучите их заранее и определитесь, подойдут ли эти условия вам.
  3. В договоре отсутствует соответствующий пункт, финансовая организация не имеет ничего против аренды жилья.

Выгоднее всего, конечно, вариант, позволяющий сдавать квартиру в ипотеке без ограничений. К сожалению, при этом чаще всего ипотечная ставка оказывается, наоборот, не слишком привлекательной. 

Почему банки против аренды квартир в ипотеке

Несмотря на то, что собственником жилья при покупке квартиры в ипотеку, являетесь вы, банк также имеет некоторые права на эту недвижимость, так как она выступает в качестве залога по ипотечному кредиту.

Если по какой-то причине ежемесячные платежи не вносятся в течение длительного периода, кредитор уполномочен выставить жилплощадь на торги. Средства, вырученные на аукционе, будут направлены на погашение ипотечного долга. Однако в случае найма квартиры под обременением, банк лишается права распоряжаться недвижимостью до окончания срока арендного договора. Кроме того, существует риск причинения ущерба жилплощади со стороны арендаторов. 

Что будет, если сдавать квартиру вопреки запрету банка

Прежде чем решиться на подобный шаг, стоит учесть, что финансовая организация имеет право в любой момент провести проверку недвижимости. Занимаются этим залоговые службы банка. В их компетенцию входит юридическая проверка залога и организация визитов с целью выявления нарушений. 

С какими последствиями может столкнуться заемщик, если будет выявлено, что в ипотечном жилье живут арендаторы:

  1. На владельца накладывается штраф, сумма которого определяется банком.
  2. Заемщик может увеличить процентную ставку ипотеки.

В случае злостных нарушений, может случиться самое неприятное. Банк выставляет требование о досрочном погашении займа, а при его выполнении приступает к принудительному изъятию и выставлению квартиры на торги.

Решение вопроса с запретом банка на аренду законным способом

На самом деле, даже если банк запрещает сдавать квартиру в ипотеке, у владельцев жилья есть возможности обратить текущее положение дел в свою пользу.

Первое, что стоит попробовать, это обратиться в банк за разрешением. Даже если изначально в договоре был прописан запрет на аренду, можно сделать попытку наладить диалог об изменении этого пункта договора. Всегда существует вероятность, что финансовая организация проявит лояльность к добросовестному клиенту и пойдет навстречу в этом вопросе. 

Как правило, срок рассмотрения подобных запросов занимает около недели. В случае, если решение положительное, в договор вносятся соответствующие изменения. Стоит быть готовым к тому, что банк может ввести ограничения, касающиеся срока аренды или определенных пунктов договора о найме. Кроме того, при подобном разрешении обычно значительно повышается сумма страховки. Соответственно увеличатся ежемесячные страховые взносы для заемщика. 

Второй вариант стоит использовать, в том числе, в случаях, когда диалог с финансовой организацией не увенчался успехом. Обратитесь в другой банк, который не имеет ничего против аренды жилья, и рефинансировать в нем свою ипотеку. Это значит, что вы получаете от нового банка сумму, необходимую, чтобы закрыть долг по текущим обязательствам, а вместо него получаете другой ипотечный договор от выбранного вами банка. В некоторых случаях вы получите не только возможность сдавать квартиру, но также более лояльные условия ипотеки.

Как правильно сдавать квартиру в ипотеке

Договор на аренду ипотечного жилья будет несколько отличаться от стандартного, т.к. в сделке будут участвовать не две, а сразу четыре стороны:

  • заемщик, т.е. владелец недвижимости;
  • арендатор;
  • банк, как сторона, владеющая обременением на жилье;
  • страховая компания, так как банки требуют обязательное страхование подобных сделок. 

Как видите, сдавать квартиру в ипотеке действительно можно. Однако подойти к этому следует взвешенно и заручившись согласием банка, чтоб не навредить себе и избежать дальнейших печальных последствий. 

Финансовая сторона вопроса

И, напоследок, обсудим вопрос, поможет ли такой шаг окупить взносы по ипотеке. В принципе, такая схема вполне может быть эффективной, если арендная плата будет не ниже, чем ваш ежемесячный платеж по ипотеке. 

Практика показывает, что подобная схема очень хорошо работает в городах с населением от 300 тыс. человек до 1 миллиона. Здесь стоимость и востребованность аренды жилья вполне перекрывает ипотечные выплаты. В небольших городах этот вариант не сработает из-за низкого спроса и, соответственно, цены аренды. В «миллионниках» и крупных мегаполисах, чтобы ипотека окупилась, нужно очень вдумчиво подходить к выбору квартиры и самой ипотечной программы.

Что еще нужно знать при расчетах:

  1. Особенно выгодно сдавать квартиру в ипотеке в случае использования программы с гос. поддержкой (ипотека 6% и т.д.).
  2. Если сумма аренды получается ниже, чем ипотечный платеж, попробуйте изменить условия банка, например, за счет увеличения размера первого взноса, оформления более полной страховки или привлечения созаемщиков.
  3. На первичном рынке эта схема начнет работать только после того, как дом будет сдан, а в квартире проведен ремонт. Т.е. первые 3-4 года вы будете оплачивать все платежи самостоятельно, зато здесь чаще встречаются предложения с выгодными процентами по ипотеке.
  4. Вторичный рынок радует возможностью купить квартиру уже с ремонтом, а иногда даже сразу с жильцами. В спальных районах на такое жилье цены будут ниже, чем на новостройку. Но получить пониженную ставку по займу удается крайне редко.

Также помните, что после выплат всей суммы ипотечного займа вы сможете и дальше сдавать квартиру и получать прибыль, тем самым компенсируя возможные затраты первых лет ипотеки.

Получается, что сдавать квартиру и закрыть ипотеку «в ноль» можно, главное, заранее заручиться разрешением банка, изучить рынок аренды жилья в своем городе, и выбрать такой вариант, который позволит оплачивать обязательные платежи без нагрузки на семейный бюджет.

Кто выплатит ипотеку? Арендатор! Как сдать ипотечную квартиру и не нарушить правила

 

Правила сдачи ипотечной квартиры

По закону сдавать ипотечное жилье в аренду можно. Но перед этим необходимо внимательно изучить кредитный договор, заключенный с банком. В этом документе отдельно прописываются условия использования недвижимости, в том числе и возможность сдавать ее внаем. Некоторые кредиторы могут такую услугу запретить, хоть случается подобное достаточно редко. Обычно банки разрешают сдавать квартиру в аренду при условии, что заемщик предоставит заявление об этом в письменной форме. В ряде случаев необходимо будет дождаться разрешения банка, но и это случается нечасто, и большинство заемщиков такое разрешение получают, ведь сами банки заинтересованы в своевременных выплатах по кредиту.

Если заемщик сдает в аренду ипотечную квартиру, ему приходится мириться и с дополнительными расходами. Например, страховая компания, которую заемщик также обязан оповестить, поднимает стоимость страховки имущества на 20-30%. Это обусловлено дополнительными рисками, ведь квартиросъемщики могут обращаться со съемным жильем недостаточно бережно, из-за чего оно быстро приходит в упадок. Соответственно, и рыночная стоимость жилья снижается – банку же необходимо, чтобы цена на квартиру оставалась высокой, пока кредит не будет выплачен.

Также заемщик, который решил сдавать квартиру, купленную в ипотеку, должен выплачивать налог на доход от аренды в размере 13%. Схитрить и обойти налоговую не получится, ведь сделка оформляется официально.

 

Риски, связанные с арендой

Следует помнить и о рисках, связанных с арендой ипотечного жилья. Как уже упоминалось, квартиросъемщики могут испортить квартиру, а это приведет к лишним хлопотам, разбирательствам и тратам на ремонт. Может возникнуть и ситуация, когда одни жильцы съезжают, а найти новых не получается. Тогда заемщику приходится выплачивать кредит только из своих средств.

В случае, если заемщик потеряет свое второе жилье, в ипотечную квартиру он не сможет сразу вселиться, ведь она будет занята квартиросъемщиками.

Не стоит пытаться обмануть банк и сдавать жилье в аренду без его ведома. Особенно этот пункт важен, если банк все-таки запретил сдавать квартиру. Многие заемщики хотят сэкономить и уклониться от налогов, но такой шаг может привести штрафу или даже к тому, что банк в одностороннем порядке разорвет договор и потребует досрочного погашения задолженности. Вскрытые нарушения испортят и кредитную историю, что повлечет трудности при необходимости взять новые кредиты.

Сдача внаем квартиры, купленной в ипотеку, позволит заемщику облегчить выплаты по кредиту и защитит от финансовых форс-мажоров. Однако перед принятием такого решения следует учесть риски, связанные со съемом жилья, и тщательно рассчитать доходы и расходы.

 

Виктор Медведчук, БКН.РУ

фото: lenta.ru

Эксперты назвали наиболее выгодные способы сдачи квартиры в аренду | Новости | Известия

Эксперты, опрошенные «Известиями», проанализировали рынок сдачи жилья в аренду и рассказали, как выгоднее для наймодателя сдавать квартиру — посуточно или в долгосрочную аренду.

Посуточная аренда

Ольга Сулим адвокат, председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» заявила, что в контексте цены посуточная аренда дает более высокий заработок, в несколько раз превышающий аренду долгосрочного жилья. Однако такой формат сдачи подойдет не всем. Посуточная аренда недвижимости подразумевает сдачу от одного дня и дольше с посуточной оплатой. Для этого формата заработка подойдут квартиры, имеющие спрос у туристов или деловых людей, расположенных в центре города или рядом с туристическими и деловыми объектами. Эффективно сдаются как элитный сегмент, так и жилье экономкласса.

Среди преимуществ кратковременной сдачи стоит отметить отсутствие длительных обязательств перед квартиросъемщиком, меньшие требования от арендатора и регулярную оплату.

Из недостатков — непрекращающийся поиск арендаторов, нестабильный доход в межсезонье или при пониженной ликвидности недвижимости, затраты на регулярную уборку жилья, ремонт за счет владельца. Квартиру придется сдавать в полной комплектации, включая полотенца, постельное белье и посуду. Коммунальные платежи здесь тоже проводятся за счет владельца.

Марсель Ахметшин, эксперт в сфере недвижимости Московского городского отделения «Опоры России», гендиректор агентства HOMEWAY, отмечает, что на первый взгляд посуточная сдача квартиры финансово выгоднее, но есть нюансы, которые необходимо учесть. Посуточная сдача квартир — это бизнес, который требует внимания со стороны владельца. Здесь могут возникнуть риски простоя и дополнительные расходы в том числе на рекламу, расходы на зарплату ответственного лица или же придется выполнять эту работу самому. Экономически выгодно сдавать посуточно сразу несколько квартир, подытожил эксперт.

Мария Замолоцких, юрист ГК «Европейская Юридическая Служба» рассказала, что среди плюсов при краткосрочной сдаче жилья в аренду есть и то, что арендодатель между периодами сдачи сам может проживать в нем.

«Если цель наймодателя сдавать квартиру периодами или с перерывами, то выгоднее краткосрочный наем, в соответствии с которым наймодатель может брать достаточно неплохие деньги, если сравнить с долгосрочным наймом, потому что посуточная аренда приносит больший доход и на ежедневной основе», — сказала она.

Среди минусов при таком виде аренды — более высокий риск причинения вреда имуществу. Наниматели меняются каждый день, и надо строго контролировать вопрос приемки квартиры от нанимателя на предмет повреждений. Если арендатор повредит имущество и скроется при наличии документов, подтверждающих сдачу квартиры нанимателю и его паспортных данных, можно обратиться в суд. Чтобы обезопасить себя, можно также брать денежный депозит на случай повреждений имущества квартиры.

Денис Гамт, старший юрист инновационной юридической фирмы «BARANOVA&LAWGROUP», рассказал, что при посуточной аренде возможна ситуация, что один и тот же арендатор захочет снимать жилье несколько дней, но не знает, сколько именно. В таком случае следует прописать в договоре условие о продлении договора на новый срок. Условия (в том числе и срок) аренды остаются теми же. Важно указать количество раз такой пролонгации, иначе продление договора сработает только один раз.

«Если не прописать условия о пролонгации, а арендатор намерен остаться еще на день без заключения нового договора, то тогда договор будет считаться возобновленным. Тогда если вы захотите отказаться, то будут трудности», — отметил юрист.

Если наймодателю необходимо чаще менять стоимость аренды, то для посуточной сдачи сделать это проще, так как можно заключить новый договор на иных условиях. При долгосрочной аренде цену можно изменить путем изменения договора аренды, что можно делать не чаще, чем раз в год.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда жилья является актуальный вариант пассивного дохода, приносящий заработок каждый месяц при минимальных затратах времени и сил, считает Ольга Сулим. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности постоянно решать организационные вопросы или недвижимость находится в районах, где посуточная сдача невыгодна. На долгий срок можно сдавать жилье любой конфигурации и с любым расположением.

Среди преимуществ этого метода сдачи — отсутствие необходимости ежедневного поиска арендаторов, возможность решать текущие ремонтные вопросы за счет квартиросъемщиков или пополам с владельцем. Также можно сдавать квартиру не в полной комплектации, без мебели. За коммунальные платежи также обычно платит арендатор.

Из недостатков стоит отметить более низкую стоимость аренды, чем при посуточной сдаче, более тщательный отбор арендаторов и большую ответственность перед квартиросъемщиками.

Если у арендодателя одна квартира, предназначенная для сдачи в наем, и у него есть работа, которая занимает время, то выгоднее сдавать в долгосрочную аренду, считает Марсель Ахметшин. В этом случае деньги наймодатель получает регулярно каждый месяц и не отвлекается на ведение бизнеса.

В начале июня «Известия» со ссылкой на данные «ДомКлик» Сбербанка сообщили, что цены на аренду жилья в России за год упали почти на 15%. Сильнее всего снижение демонстрируют ставки аренды в малых городах, а также квартиры с большими площадями. Заметнее всего подешевели трешки — на 16–18%.

К снижению цен на рынке аренды привело в том числе снижение доходов населения, развитие удаленной работы — снимавшие жилье иногородние вернулись домой, выгодные ипотечные ставки, благодаря которым арендаторы купили квартиры.

Однако по мере восстановления экономической активности цены начали отыгрывать назад.

Сдача ипотечного жилья в аренду: что важно знать

Ипотека почти всегда становится серьезной нагрузкой для семейного бюджета. И многие часто задумываются о том, чтобы сдавать залоговую квартиру в аренду и гасить кредит из полученных средств. Однако на практике в этом вопросе есть некоторые ограничения и тонкости, о которых мы расскажем в этой статье.

Сдавать жилье без договора нельзя

Изначально любую квартиру, даже ту, которая не находится в ипотеке, сдавать неофициально закон не разрешает. Потенциальные риски: доначисление налогов за все время, пока сдавалось жилье, а также начисление штрафов и пеней. Но в случае с ипотечной квартирой добавляется и другой риск — банк может досрочно истребовать с заемщика всю сумму кредита. Если проигнорировать это требование, то есть вероятность взыскания заложенного имущества в судебном порядке (ст. 78 102-ФЗ от 16.07.1998).

Проверка банка

Не стоит забывать, что у банка есть право без получения согласия заемщика провести проверку состояния предмета залога, то есть, ипотечной квартиры. В числе прочего может быть проверена и сдача ее в аренду. Пока что такие проверки носят единичный характер, но риск все равно остается. Особенно, учитывая темпы, с которыми технологии проникают в нашу жизнь. В этой связи не рекомендуется сдавать квартиру «в обход» официальной схемы.

Запрет на сдачу жилья в договоре

Если нужно сдать ипотечную квартиру, то сначала надо посмотреть договор с банком на предмет наличия такой возможности в принципе. Изначально у заемщика есть право на передачу заложенного имущества во временное владение и пользование без согласия банка, если в договоре ипотеки не указано иное (статья 346 ГК РФ). Если договор ипотеки содержит в себе соответствующие пункты, то требуется или предварительно оповестить банк, или получить у него разрешение. Подписание договора означает согласие с его условиями, что влечет за собой санкции в случае их неисполнения.

Получение разрешения в случае отсутствия запрета

Может быть и так, что никаких особых условий или ограничений банк в договоре не пропишет. В этой ситуации при сдаче квартиры в аренду будет лучше попросить у кредитора официальное согласие. При этом в договоре аренды рекомендуется отдельно указать, что сдаваемое жилье является залоговым. Один экземпляр договора аренды при этом надо отдать банку.

Если последствия не страшны, то можно и не оповещать банк. Но предположим, что квартиру все же сдали, но банк не был об этом оповещен. В теории, если возникнет конфликтная ситуация с квартиросъемщиками или соседями, банк может узнать, что жилье сдано без его ведома. Как итог — печальные последствия. То есть риск в этой ситуации не оправдан, тем более, что банки в целом часто разрешают сдавать ипотечные квартиры.

Аренда сроком до 1 года в приоритете

Сдача ипотечного жилья на короткий срок, не превышающий одного года, для банка является наиболее предпочтительным вариантом. С его точки зрения это повышает платежеспособность и стабильность заемщика, поскольку он получает дополнительный доход от арендаторов.

Итого перед сдачей ипотечной квартиры нужно убедиться, требуется или нет получать на это согласие банка — это можно посмотреть в договоре. Если такое согласие получать нужно, то надо подать в банк соответствующий официальный запрос. Когда разрешение будет получено, можно сдать квартиру на срок, не превышающий 1 год. Что касается налогов, то их надо заплатить, чтобы избежать штрафов или самого худшего — изъятия квартиры за нарушение условий договора.

Ставим точку в вопросе сдачи в аренду приобретенной по военной ипотеке квартиры

На запрос нашей редакции Управление надзора за исполнением законов органами военного управления, воинскими частями и учреждениями Главной военной прокуратуры дало ответ следующего содержания.

В силу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (далее — Закон) военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.

Аналогичные запреты закреплены в статье 17 Федерального закона от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», которые согласно положениям статьи 27.1 Закона распространяются и на военнослужащих.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья как наймодателем или арендодателем платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье.

Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.

Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья (иного недвижимого имущества) дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

Военнослужащие регистрироваться в качестве самозанятых для получения доходов от оказываемых ими услуг по сдаче жилого помещения в наем не в праве, поскольку эти действия для них запрещены Законом.

Сдача квартиры в ипотеке Краснодара

Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

Согласно законодательству – это возможно.

Поскольку квартира находится у заемщика в собственности, отсюда возникает право заемщика ею распоряжаться по собственному усмотрению. Закон защищает третью строну — банк, вводя ограничения. Дополнительные условия, касающиеся сдачи ипотечной квартиры в аренду указаны в кредитном договоре банка-заемщика. Если квартира приобретается, чтобы первые несколько лет сдавать ее в аренду, рекомендуем правильно выбрать банк.

Небольшое количество банков запрещают сдавать квартиру в ипотеке. Но это встречается довольно редко, большинство кредитных организаций допускают, что квартира в ипотеке может быть сдана в аренду.

Большинство банков эту возможность дают — с обязательным выполнением ряда условий:

1. Предоставление в банк письменного заявления.
Банки оперативно рассматривают заявление, когда ипотека и нужна аренда квартиры и дают одобрение в случае своевременных платежей и содержания квартиры в надлежащем состоянии.

2. Извещения страховой компании
Страховая компания, поднимает стоимость страховки квартиры на 20-30%. Это вызвано тем, что арендаторы могут привести жилье в ненадлежащий вид. В этом минус квартиры в ипотеке сдаваемой в аренду.

3. Сдаваться ипотечная квартира в аренду должна только при условии заключения договора аренды, который будет содержать все требования и условия по оплате.
Рекомендуется приложить к договору акт приема-передачи и зарегистрировать сделку у нотариуса.

4. Обязательная оплата налога в 13% (подоходного налога) по итогам года.
Для этого нужно сдать декларацию в налоговую службу и приложить к ней договора аренды.

Что может произойти, если взять ипотеку и сдавать ее в аренду в обход банка:

  • Квартиросъемщики могут повредить имущество, не оплачивать аренду и т. д. — не имея официального договора взыскать убытки невозможно
  • Сам банк может вынести устное предупреждение и попросить действовать согласно договору
  • Также в банке могут наложить штраф за несоблюдение условий договора ипотечного займа
  • Если нарушения со стороны заемщика будут систематическими и не будут исполнятся требования банка, кредитная организация может расторгнуть ипотечный договор и в одностороннем порядке потребовать возврата остатка денежных средств по задолженности вместе с процентами.
  • Если задолженность заемщиком не будет погашена в установленный срок, кредитор может направить иск в суд, в котором потребует взыскать задолженность с залогового имущества. Собственник и арендатор будут выселены, квартира продана на аукционе.
    В итоге ипотека будет закрыта, но кредитная история и финансовое положение заемщика существенно испортятся.

Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке?

Переезжаете к партнеру и еще не хотите продать? Уезжаете в путешествие или переезжаете по работе? Какими бы ни были причины вашего переезда, сдача дома в аренду может облегчить вам выплату ипотечного кредита во время вашего отсутствия. Но нужно ли вам менять ипотеку или вы можете остаться на своей текущей? Вот полная информация.

Можете ли вы сдать дом в аренду по ипотеке в среднем?

Ну, это зависит от того, хотите ли вы сдавать дом на временной основе или на постоянной основе.

Если это временное явление, ваш кредитор (лицо, предоставившее вам ипотеку) может дать вам «согласие на сдачу в аренду». Это разрешение сдавать ваш дом в аренду на определенный период времени по вашей текущей жилищной ипотеке. . Ура!

Если они не дадут вам согласия или вы захотите сдать дом в аренду на постоянной основе, то вы не сможете остаться по своей текущей ипотеке. Извините! Вместо этого вам нужно будет перейти на ипотеку с возможностью выкупа с правом аренды, либо с вашим текущим кредитором, либо с новым (если вам действительно нужно изменить ипотеку, обычно стоит попросить ипотечного брокера сравнить рынок для вас. чтобы узнать, где можно получить самую дешевую сделку).

Будьте осторожны: если вы хотите сдать дом в аренду, вам сначала нужно сообщить об этом своему кредитору. Если вы не получите разрешения, вы можете совершить мошенничество с ипотекой, что довольно серьезно. Мы скоро к этому вернемся!

Как дает согласие на работу?

«Согласие на сдачу в аренду» — это именно то, на что это похоже — разрешение сдавать свой дом в аренду!

Если ваш кредитор дает вам согласие на сдачу в аренду, это означает, что он будет рад, что вы сдадите свой дом по существующей ипотеке. Но это будет длиться только в течение определенного периода времени — обычно это будет в течение года или до тех пор, пока ваш ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой не истечет.

Итак, для кого это? Что ж, это может сработать для любого домовладельца, которому нужно сдать свой дом на короткий срок.

Представьте, что вы переезжаете с партнером, но хотите испытать воду, прежде чем продавать. Согласие на сдачу в аренду позволит вам сдать дом в аренду, пока вы решаете, хотите ли вы продать его или переехать обратно.

Или, скажем, вы хотите отправиться в путешествие на несколько месяцев. Сдав дом в аренду, вы сможете оплатить ипотеку, пока вас не будет.И сделать это с согласием на сдачу в аренду будет намного проще, чем переключиться на ипотеку с возможностью выкупа, а затем снова вернуться к жилищной ипотеке, когда вы вернетесь домой. Имеет смысл, правда ?!

Однако за это приходится платить. Несмотря на то, что жилищная ипотека обычно дешевле, чем ипотека для сдачи в аренду, большинство кредиторов взимают с вас плату за согласие на сдачу в аренду. Это может быть фиксированная плата или вам, возможно, придется платить более высокие процентные ставки. Некоторые кредиторы даже заставят вас сделать и то, и другое!

Плюс, вам все равно придется раскошелиться на все другие расходы, связанные с тем, чтобы стать арендодателем, такие как получение сертификата газовой безопасности, сертификата энергоэффективности, проверки того, что ваше здание соответствует правилам пожарной безопасности … мы можем продолжить !

Однако в конечном итоге арендная плата, которую вы получаете, должна (скрестив пальцы!) Покрывать все эти расходы и многое другое.Таким образом, это может быть отличный способ получения дохода. Вы даже можете использовать агента для управления своей собственностью за вас, если не хотите разбираться с мелочами самостоятельно. Неплохо, а?

Смогу ли я получить согласие на сдачу в аренду?

Хотите временно сдать дом? Вот на что будет обращать внимание большинство кредиторов, когда они решают дать вам согласие на сдачу в аренду.

  1. Собственный капитал: «Собственный капитал» означает, какой частью вашей собственности вы напрямую владеете (другими словами, сколько денег вернется в ваш карман, а не в карман вашего кредитора, если вы продадите свой дом и выплатите ипотечный кредит) .Некоторые кредиторы дадут вам согласие на сдачу в аренду только в том случае, если вы накопили приличный капитал, например 25% от стоимости вашего дома.
  1. Доход: Некоторые кредиторы не дадут вам согласия на сдачу в аренду, если вы не зарабатываете больше определенной суммы. Они также захотят убедиться, что доход от аренды, который вы получаете от своей собственности, легко покроет расходы на погашение ипотечного кредита.
  1. Как долго вы работали со своим кредитором: Некоторые кредиторы дадут вам согласие на сдачу в аренду только тогда, когда вы уже какое-то время участвуете в текущей ипотечной сделке.Некоторые захотят, чтобы вы пробыли с ними не менее 12 месяцев.
  1. Помощь в покупке: Помощь в покупке или ипотека с долевым владением? Вы можете попросить у схем согласие на сдачу в аренду, но у них есть довольно строгие критерии. Так что это немного усложнит задачу.

Не уверены, что соответствуете критериям согласия на сдачу в аренду? Пока не паникуйте. Возможно, вы по-прежнему сможете сдавать свой дом в аренду — это просто означает, что вам нужно будет перейти на ипотеку с правом выкупа.Это подводит нас к…

Как работает ипотека с правом выкупа?

Если вы изо всех сил пытаетесь получить согласие на сдачу в аренду или хотите сдать свою собственность в аренду на более длительный период времени (обычно более года), вам необходимо перейти на ипотеку с правом выкупа — в другом Другими словами, ипотека, специально разработанная для людей, которые хотят получать доход от своей собственности, а не жить в ней как дома.

Самое лучшее в ипотеке с правом выкупа — это то, что она позволяет вам сдавать дом в аренду — и получать этот важнейший доход от аренды — столько, сколько вы захотите.Передайте просекко!

Большинство этих ипотечных кредитов являются процентными. Вот где ваши ежемесячные выплаты покрывают только проценты, накопленные по вашей ссуде, а не саму ссуду. Затем, когда срок вашей ипотеки подходит к концу, вам нужно будет выплатить всю ссуду одной большой единовременной выплатой.

Это может показаться пугающим, но помните: ваша собственность — это инвестиция, и вы не будете в ней жить! Таким образом, многие арендодатели просто повторно закладывают и затем продают свою собственность, чтобы собрать деньги.

Вам также следует иметь в виду, что ипотека с правом выкупа в аренду обычно дороже, чем ипотека. Обычно вам придется внести более крупный депозит (мы говорим о размере от 25% до 40% от стоимости вашей собственности!), И вам также придется раскошелиться на более высокие комиссионные и процентные ставки.

Конечно, идея состоит в том, что вы будете получать доход от своей собственности, так что это не должно быть концом света. Но не забывайте, что вам все равно придется платить по ипотеке, если у вас нет арендаторов.Итак, убедитесь, что вы можете позволить себе ежемесячные выплаты без какого-либо дохода от аренды, если это необходимо.

Как я могу получить ипотеку для сдачи в аренду?

Обычно получить ипотеку с правом выкупа под сдачу в аренду немного сложнее, чем получить ипотеку.

Ваш кредитор будет выполнять все обычные проверки, которые он делал бы для жилищной ипотеки, например, проверять ваш доход и кредитный рейтинг (показатель, который показывает, насколько хорошо вы были с деньгами в прошлом). Но они также проверит, сколько арендной платы вы планируете взимать.

Обычно им требуется, чтобы ваш доход от аренды составлял не менее 125% от ежемесячных выплат по ипотеке (при условии, что это ипотека с выплатой только процентов). Смущенный? Не волнуйся. Допустим, ваши ежемесячные выплаты будут составлять 500 фунтов стерлингов в месяц. Это просто означает, что вам нужно будет взимать с арендаторов как минимум 625 фунтов стерлингов в месяц, поскольку ваш кредитор захочет быть уверенным, что ваш доход от аренды легко покроет выплаты.

Тем не менее, ваш кредитор также будет интересоваться, что произойдет, если у вас некоторое время не будет дохода от аренды — поэтому они захотят убедиться, что ваш доход достаточно высок, чтобы покрыть все возможные случаи!

Если вы хотите перейти на ипотеку с возможностью выкупа с целью сдачи в аренду, мы рекомендуем использовать независимого ипотечного брокера (также известного как консультант по ипотеке или, в наших книгах, супергерой!).Ваш нынешний кредитор может быть рад обменять вас, но ипотечный брокер сможет сказать вам, можете ли вы заключить более выгодную сделку в другом месте. Вот вам совет: обычно вы можете!

Должен ли я сообщить своему кредитору, что сдаю свою недвижимость в аренду?

Да !! Если вы сдадите свою недвижимость в аренду без предварительного разрешения кредитора, вы нарушите условия ипотеки. Если ваш кредитор узнает об этом, он может потребовать, чтобы вы выплатили ипотечный кредит в полном объеме немедленно (и давайте будем честными, многие из нас действительно могут себе это позволить ?!).Вы также можете получить черную отметку на своем кредитном рейтинге, что может затруднить вам получение ипотеки (и других видов ссуд) в будущем.

Мы знаем, о чем вы думаете: узнают ли они когда-нибудь ?!

Что ж, сказать невозможно, но кредиторы разработали довольно хитрые способы поимки неофициальных арендодателей. Например, если один из ваших арендаторов вернет письмо от вашего имени, которое было отправлено в вашу собственность, это может вызвать расследование.

В конечном итоге последствия слишком велики, чтобы рисковать. Итак, прислушайтесь к нашему совету и сначала убедитесь, что вы получили разрешение.

Готовы стать арендодателем?

Будь то временное изменение обстоятельств или вы планируете с этого момента получать доход в качестве арендодателя, одно можно сказать наверняка: вам нужно будет сообщить об этом своему ипотечному кредитору!

Чтобы начать работу, просто свяжитесь с независимым консультантом по ипотеке. Они смогут помочь вам выбрать между согласием на сдачу в аренду или ипотекой с правом выкупа.А если ответ — «покупка с правом аренды», они могут сравнить весь рынок, чтобы найти для вас лучшее предложение. О чем еще ты можешь попросить?!

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов. Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемой недвижимостью сложнее, чем установка водопроводного крана в раковине или ремонт кондиционера, когда он выходит из строя в самый жаркий день года. Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Учитывайте все финансовые последствия

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости.Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Также необходимо учитывать другие сборы, в том числе:

  • Страхование
  • Сборы ТСЖ
  • Утилиты
  • Реклама
  • Дорожные расходы до объекта и обратно
  • Очистка, техническое обслуживание и ремонт
  • Амортизация
  • Профессиональные гонорары (юридические и управленческие)
  • Проценты по ипотеке
  • Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

  • Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
  • Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
  • Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
  • Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
  • Знать законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
  • Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушение фундамента или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашнее животное или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное жилье.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

  • Обычный заем
  • Большой заем
  • Кредит жилищного строительства
  • Кредитная линия собственного капитала
  • Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если денег не хватит, вы, скорее всего, сначала перестанете платить за свою инвестиционную недвижимость.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо проще получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не пользуйтесь услугами только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, квартиры кондо или многоквартирные дома.

  • Дома на одну семью предлагают более низкую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
  • Вам нужно будет взять на себя все обслуживание дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
  • Не существует убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы планируете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными путями и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование вашей второй собственности

После того, как вы ответите на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. После утверждения вы получите оценку кредита с указанием суммы, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую собственность, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте надежным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также потребуется кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните большие и маленькие банки бок о бок, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды предлагает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, во время которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Как получить ипотеку на аренду недвижимости

Я ждал пять месяцев, чтобы получить ответ от банка, что они приняли мое предложение об аренде собственности: 85 000 долларов!

Все мои документы были заполнены, проверка прошла лучше, чем ожидалось, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов на закрытие.

Казалось, что процесс приобретения будет гладким, до тех пор, пока через неделю после начала условного депонирования не позвонил мой ипотечный брокер, чтобы сообщить эту новость: андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку. Я вернулся на круги своя, и мне нужно было найти нового кредитора.

Следующая неделя была кошмаром.

Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие условного депонирования. К счастью, поговорив с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая могла заключить сделку.Я ускорил время, чтобы получить все документы, представленные новому кредитору, и мне пришлось продлевать условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.

Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Прежде чем я совершил следующую покупку в аренде, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы наладить отношения с надежным местным кредитором.

Оглядываясь назад на эту сделку, я бы хотел, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения ссуд на аренду недвижимости.Получение ипотеки редко бывает легким процессом без икоты и головной боли, но получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.

Задумывались ли вы об инвестировании в недвижимость? Вот что нужно знать перед тем, как подавать заявление о ссуде.

Знайте свои (кредитные) лимиты

Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь одновременно 10 займов. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционных ипотечных кредитов.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы гарантировать, что вы воспользуетесь преимуществами Ваш 10-кредитный лимит.

Стоит отметить, что многие кредитные учреждения предоставляют только до четырех кредитов (обычно это более крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который достигнет лимита в 10 займов.

Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам

При покупке арендуемой недвижимости важным аспектом вашего долгосрочного успеха является создание сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШЕЙ частью этого уравнения.

Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не понимал инвестиционного ландшафта.В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это почти стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.

Нет ничего плохого в том, чтобы работать с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель арендуемой недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.

Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер выбирает ваш финансовый профиль для своего избранного списка кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

Связано: следует ли использовать ипотечного брокера или кредитного специалиста банка?

Когда вы работаете с брокером, нужно помнить одну вещь: вы отказываетесь от контроля. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или решить, что они хотят отказаться от сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.

Перед тем, как начать работу с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:

  • Работаете ли вы в настоящее время с активными инвесторами?
  • Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
  • Вы лично владеете арендуемой недвижимостью?

Перед тем, как брать ссуду, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете.Как ни странно, вы можете найти одни из лучших цен, не вставая с дивана. Отличный сайт для сравнения нескольких ставок по ипотечным кредитам и одновременного поиска предложений по ипотечным кредитам — Fiona . Вы просто введете несколько элементов при поиске ипотечного кредита, например стоимость дома, сумму первоначального взноса и кредитный диапазон, чтобы получить ставки и предложения от нескольких ипотечных кредиторов. Вы также можете выбрать тип ипотечных продуктов (например, фиксированный срок на 30 лет, фиксированный срок на 15 лет и т. Д.)) для вашей цитаты.

Еще один отличный сайт для одновременного получения нескольких кредитных предложений — это Credible . Если какие-либо цитаты от кредиторов, которые занимаются арендной недвижимостью, вы — золото. В противном случае у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в других местах.

Ознакомьтесь со списком некоторых ведущих кредиторов на рынке сегодня.

Чем больше у вас кредитов, тем строже требования к кредитам

Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время предоставляет до 10 кредитов на одного инвестора.Малоизвестным фактом является то, что для получения этих ссуд существует два разных принципа кредитоспособности. Первый предназначен для свойств 1–4, а второй — для объектов 5–10, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1-4: требуется кредитный рейтинг не менее 630
  • ссуд 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720

Убедитесь, что у вас достаточно денег

В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют, чтобы у вас был шестимесячный резерв наличности для каждого объекта недвижимости.

Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь сдавать в аренду, кредитор потребует от вас выплаты по ипотеке за шесть месяцев (наличными в банке) как за ваше основное место жительства, так и за будущую аренду.

Как только вы узнаете цену предполагаемой аренды, которую вы рассматриваете, неплохо было бы попросить кредитора предоставить вам примерный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.

Связано: какой процент вашего дохода вы можете позволить себе на выплаты по ипотеке

Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить авансом

Точно так же, как существует два набора руководящих принципов для вашего кредита, существует также несколько наборов руководящих принципов относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1-4 (на одну семью): на 20% меньше
  • 5–10 (одна семья): снижение на 25%
  • 1-10 (многоквартирный дом): снижение на 25% (примечание: многие кредиторы потребуют, чтобы вы заплатили 30% после четвертой ссуды)

Воспользуйтесь нашим калькулятором погашения кредита, чтобы узнать, как различные процентные ставки и платежи влияют на ваш кредит.

Кредитору необходимо будет увидеть квитанции (например, ваш W-2)

Кредиторам потребуется как минимум два твердых года дохода W-2. Они хотят видеть, что вы работали или работали в одной отрасли не менее двух лет.

Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, рассчитав ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году — 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за год до текущей даты и, скорее всего, письмо от CPA, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций.Расчет вашего годового дохода такой же, как у сотрудника W-2.

Сводка

Изначально я начал покупать арендуемую недвижимость, чтобы разнообразить свою стратегию повышения благосостояния. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев мои арендные платы намного превосходили мои IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.

Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет разбогатеть, должен, по крайней мере, пересмотреть механизм инвестирования в недвижимость.

Подробнее:

Можно ли сдать дом в аренду и получить еще одну ипотеку на покупку нового дома?

ДА! Вы можете сдать в аренду свой нынешний дом и получить еще одну ипотеку для покупки нового дома.

Многие домовладельцы звонят нам и спрашивают, сдавать ли им дом в аренду или продавать. (См. «Продать или сдать в аренду свой дом? Каков ваш темперамент?») У них новые отношения или новая работа, и они готовы перейти к следующему этапу своей жизни. Пока мы оцениваем плюсы и минусы этих двух вариантов, обычно возникает вопрос: « Могу ли я сдать свой дом в аренду и получить еще одну ипотеку, чтобы купить новый? Как это будет работать? »

Сдать свой дом в аренду И Получите вторую ипотеку на покупку нового дома…

Обычно вам необходимо иметь право на получение обеих ипотечных кредитов.

Так же, как когда вы подали заявку на свою первую ипотеку, кредитор принял во внимание ваш доход, ваш долг и ваши активы, доступные для первоначального взноса, при определении того, что вы можете себе позволить. Теперь ваша текущая ипотека будет считаться долгом и учитываться в формуле новой ипотеки.

>> См. Советы экспертов по кредитованию по кредитным отчетам и как претендовать на ипотеку

>> Узнайте, сколько авансового платежа необходимо для покупки дома?

Итак, если ваша текущая ипотека составляет 1500 долларов в месяц, это долг, который будет учтен в вашей квалификационной формуле.Да, я знаю, что вы будете сдавать свой дом в аренду и получать арендную плату для погашения этого долга, но сейчас мы живем в консервативные времена, и кредиторы должны смотреть на худший вариант развития событий, то есть, что, если вы не сдадите свой дом в аренду или у вас есть многомесячная вакансия, сможете ли вы позволить себе новую ипотеку?

Да, я помню старые добрые времена — до 2008 года, когда ваша текущая ипотека не считалась долгом, пока вы предъявляли договор аренды на собственность. Кредитор даже не проверил аренду — это были безумные дни.Но сейчас все более консервативны — кредиторы, оценщики и т. Д. — и вы должны быть тоже. Такой консервативный взгляд на вашу текущую ипотеку полезен для вас, поскольку не дает вам чрезмерно растягиваться и попадать в долговые проблемы.

>> См. Кредитоспособность: Могу ли я еще получить одобрение на ипотеку?

Исключения из текущей ипотеки, не считая долга

Есть два исключения.

  • Во-первых, если вы сдавали свой дом в аренду на 12 месяцев и можете указать доход от аренды за 12 месяцев в своей налоговой декларации, ваш кредитор не будет учитывать вашу текущую ипотечную задолженность в счет вашей новой ипотечной ссуды.
  • И, во-вторых, вы можете провести оценку вашей собственности, и если у вас есть достаточный капитал (обычно не менее 25% капитала) и недавно заключенный договор аренды, кредитор засчитает 75% дохода от аренды, чтобы компенсировать ипотечный кредит. оплата.

Спросите своего кредитора об обоих этих исключениях, поскольку они могут варьироваться от кредитора к кредитору и от программы ссуды к программе ссуды.

>> См. Покупка дома в районе Балтимора? Go Local!

Итак, да, вы можете сдать в аренду свой нынешний дом и получить еще одну ипотеку.

Большинство наших домовладельцев, которые задают нам этот вопрос, могут купить новый дом и сдать в аренду старый. Новые отношения или новая работа добавляют доход, который позволяет домовладельцу иметь как ипотечные кредиты, так и нанимая Chesapeake Property Management, время вакансии и риски значительно сокращаются.

>> Узнайте, как хорошая управляющая компания может сэкономить вам деньги

Итак, да, все работает. Но задайте своему кредитору эти подробные вопросы, прежде чем приступить к покупке.

Как только вы получите право на проведение двух ипотечных кредитов, доход от аренды будет приветствоваться!

Тогда, когда мы сдадим ваш дом в аренду, денежный поток и доход от аренды станут долгожданным дополнением к вашей формуле. поскольку вы основываете свою новую покупку на консервативных цифрах, доход от аренды является бонусом.

Несмотря на то, что Chesapeake Property Management снижает риски при управлении вашей собственностью, мы не можем свести ваш риск к нулю, и в вашем арендуемом доме будут время от времени появляться свободные места и ремонтные работы.Приняв консервативный подход, а не подход «розовых очков», когда с вашей арендуемой недвижимостью случится непредвиденное обстоятельство (вакансия, ремонт и т. Д.), Вы сможете с легкостью с этим справиться. Намного лучшая ситуация для всех вовлеченных сторон.

Надеюсь, это поможет. Чтобы получить более подробные ответы о вашей конкретной кредитной ситуации, мы предлагаем вам поговорить с Джен Орнер в PrimeLending.

Как купить второй дом и арендовать первый: 7 советов и часто задаваемых вопросов

Купить первый дом было достаточно сложно, и теперь вы хотите купить второй и стать арендодателем, сдав первый в аренду? Престижность.Это непросто, есть масса вещей, которые нужно проверить, прежде чем вы даже сможете купить свой второй дом. Не беспокойтесь, у нас есть все необходимое.

Итак, вы решили купить второй дом и сдать первый в аренду — отлично, теперь вам нужно выяснить, что нужно сделать, чтобы это произошло. Финансирование покупки вашего второго дома, получение статуса арендодателя и понимание финансовых последствий многоквартирного дома — это слишком много. Свяжитесь с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам начать путь к покупке второго дома.

К счастью, мы подготовили полное руководство, в котором есть вся информация, необходимая для успешного перехода от домовладельца к домовладельцу. Вот что вам нужно знать об аренде своего первого дома.

Зачем сдавать свой дом в аренду?

Первоначальные затраты на покупку второго дома отпугивают многих потенциальных покупателей, особенно тех, кто уже имеет дело с затратами на приобретение первого дома. Однако перенос затрат на первый дом на арендаторов путем сдачи его в аренду создает потенциальный пассивный доход и налоговые льготы.К сожалению, это также означает, что домовладельцы берут на себя работу по управлению недвижимостью и становятся арендодателями.

Плюсы и минусы сдачи дома в аренду

Имейте в виду, покупка второго дома и сдача в аренду первого — непростая задача. К счастью, в долгосрочной перспективе это окупается, особенно если оно тщательно спланировано и выполнено. Вам нужно решить, подходит ли это вам.

Плюсы сдачи дома в аренду

  • Получение дохода
  • Налоговые льготы и льготы
  • Увеличение ваших активов
  • Начало инвестиционного путешествия в недвижимость

Минусы сдачи дома в аренду

  • Налоговые декларации являются более сложными
  • Как арендодатель и управляющий недвижимостью
  • Расходы

Можете ли вы сдать в аренду дом, на который у вас есть ипотечный кредит?

Возможна сдача дома в ипотеку.Вам нужно будет проверить мелкий шрифт вашего кредитного соглашения, чтобы узнать, можете ли вы сдать свой первый дом в аренду.

У некоторых кредиторов есть оговорки против сдачи в аренду собственности, а у других есть положения, требующие от вас подождать определенный период. Если вы обнаружите, что ваш кредитор не разрешает сдачу в аренду, возможно, будет возможно рефинансирование у другого кредитора, который разрешит изменение.

Налоговые последствия сдачи вашего дома в аренду

Классификация вашего дома будет иметь большое влияние на вашу налоговую декларацию.Налоговый поверенный — отличный ресурс для разгадки сложного языка IRS. Наиболее важным аспектом налоговых последствий сдачи в аренду вашего дома является определение того, будет ли ваш первый дом квалифицироваться как инвестиционная недвижимость или дом для отдыха.

Не заблуждайтесь, думая, что вы сможете вычесть проценты по ипотеке. Налоговое законодательство постоянно меняется, и по состоянию на 2019 год вычета процентов по ипотеке не существует. Есть много других вычетов, которые применяются к арендуемой собственности, общие расходы:

  • Затраты на ремонт и техническое обслуживание
  • Комиссионные сборы риэлтора
  • Затраты на оценку ипотеки
  • Затраты на выселение
  • Затраты на амортизацию
  • Юридические сборы за приобретение недвижимости

Как to Afford Two Homes

Независимо от того, воспользуетесь ли вы обычным кредитом, возьмете HELOC или заплатите наличными, покупка дома существенно повлияет на ваши финансы.Чтобы успешно осуществить покупку второго дома, вам необходимо определить свое финансовое состояние и оценить возможные варианты. Очень важно выбрать правильный метод финансирования покупки второго дома. Вот что вам нужно знать, чтобы принять правильное решение.

1. Оцените свои финансы

Покупка второго дома означает двойное финансовое бремя, но разумное финансирование может помочь вам сэкономить деньги в долгосрочной перспективе. Независимо от того, используете ли вы HELOC, обычный кредит или покупаете за наличные, вы можете ожидать более высоких процентных ставок, увеличения первоначальных платежей и более строгих требований к доходу.

Однако консультация финансового консультанта может помочь вам понять ваши финансовые потребности. Предвидеть расходы, связанные с покупкой второго дома, очень важно, так как вы берете на себя долг, который необходимо погашать ежемесячно.

2. Возьмите ссуду под залог жилого фонда или HELOC

Ссуду под залог жилого фонда и HELOCs позволяют домовладельцам использовать собственный заем и деньги против него. Эти ссуды обычно используются для ремонта домов, но их также можно использовать для внесения первоначального взноса по второй ипотечной ссуде.

У них много общего, но это два разных типа ссуд. Процентные ставки по этим займам различаются и будут зависеть от вашего кредитора. Один из самых больших недостатков использования HELOC или ссуды под залог собственного капитала — это риск потери дома, если вы не сможете погасить ссуду.

Найдите свой второй дом уже сегодня!

Сэкономьте деньги на новом доме, работая с первоклассным агентом по недвижимости!

3. Обычные варианты ссуды

Использование обычных ссуд Fannie Mae или Freddie Mac — отличный способ финансировать ваш второй дом.Обычные ссуды не имеют многих ограничений в отношении типов собственности, для которых они могут использоваться. Тем не менее, они требуют более высоких кредитных рейтингов, подтверждения дохода, благоприятных DTI, а иногда и более высокого первоначального взноса.

Сколько вам нужно отложить для второго дома?

Если вы используете обычную ссуду для финансирования покупки своего второго дома, вам в большинстве случаев потребуется первоначальный взнос в размере 20%. Для заемщиков, отвечающих определенным финансовым требованиям, доступны меньшие первоначальные взносы в размере 10%, но более крупный первоначальный взнос может помочь вам получить право на более низкие процентные ставки и сэкономить вам тысячи в долгосрочной перспективе.

Еще один способ сэкономить — привлечь продавца. Продавцам разрешается оплатить от 6% до 9% расходов покупателя на закрытие сделки и предоплаты, если покупатель профинансировал покупку дома.

На что обратить внимание во второй собственности

После того, как вы решили купить новый дом, неплохо было бы убедиться, что ваша вторая собственность соответствует вашим будущим целям и вашим текущим потребностям. Убедившись в этом, вы будете точно знать, на что обращать внимание при покупке дома.Вот некоторые общие факторы, которые следует учитывать:

  • Местоположение
  • Размер
  • Район
  • Стоимость
  • Школьный округ
  • Преступность

Посещение опытного местного агента по недвижимости поможет вам определить свои потребности и сузить круг вопросов. варианты второго дома. Они найдут для вас дом, который выполнит все ваши пожелания и даже сэкономит вам деньги.

Как превратить ваш дом в арендуемую собственность

Перед тем, как превратить свой дом в арендуемую недвижимость, вы должны сделать все возможное, чтобы это было прибыльным и устойчивым предприятием.Подготовка — ключ к успеху сдачи вашей недвижимости в аренду. Вот как получить максимальную отдачу от сдачи в аренду вашего первого дома.

1. Введите цифры

Хотите получить прибыль от сдачи в аренду? Какой диапазон ставок вы можете взимать за арендуемую недвижимость? Определите денежный поток от вашей арендуемой собственности, чтобы решить, выгодно ли сдавать в аренду свой первый дом. Рассчитайте денежный поток от вашей инвестиционной собственности, используя нашу бесплатную настраиваемую таблицу.

2. Поговорите со своим текущим ипотечным кредитором

Проверьте мелкий шрифт вашего кредитного соглашения, чтобы узнать, разрешено ли вам сдавать свой первый дом в аренду. У некоторых кредиторов есть оговорки против сдачи в аренду собственности, а у других есть положения, требующие от вас подождать определенный период. Если вы обнаружите, что ваш кредитор не разрешает сдачу в аренду, возможно, будет возможно рефинансирование у другого кредитора, который разрешит изменение.

3. Поговорите со своей страховой компанией по страхованию домовладельцев

Если вы сдадите свой дом в аренду, вам нужно будет уведомить вашу страховую компанию по страхованию домовладельцев.Ваши ставки могут измениться в зависимости от того, приобретаете ли вы дополнительную страховку домовладельца или страховку арендодателя.

4. Понять налоговые последствия

Опытный налоговый адвокат позаботится о том, чтобы вы не переплатили налоги за арендуемую недвижимость, и поможет получить вычеты, на которые вы, возможно, не знали, соответствует ли ваша собственность требованиям. Текущий налоговый кодекс позволяет домовладельцам вычитать определенные расходы, такие как проценты по ипотеке, расходы на страхование, налоги на имущество и другие расходы на аренду.Вы также можете вычесть амортизацию из стоимости вашего дома.

5. Найдите арендаторов

Найти хороших арендаторов необходимо для успеха арендодателя. Сложные арендаторы — это кошмар, они могут повредить ваш дом, стоить вам денег и даже вынудить вас подать на них в суд во время процедуры выселения. Тщательный отбор арендаторов может помочь снизить вероятность подобных событий. Качественная проверка арендаторов включает:

  • Проверка биографических данных всех взрослых старше 18 лет, проживающих в собственности.
  • Обеспечение стабильной работы арендатора.
  • Кредитные чеки.
  • По соотношению арендной платы к доходу 3: 1.
  • Получение истории арендатора.
  • Вызов предыдущих домовладельцев.
  • Убедитесь, что у арендатора есть система поддержки.

6. Решите, как вы собираетесь управлять собственностью

Управляющие недвижимостью имеют множество обязанностей, начиная от мелкого ремонта, ландшафтного дизайна, сбора арендной платы и общения с арендаторами.Если вы снимаете свой первый дом, сохраняя при этом свою повседневную работу, или если вам не удобно, возможно, вам не удастся самостоятельно управлять имуществом. Наем управляющего недвижимостью по стандартной для отрасли ставке 8–12% от собранной арендной платы может существенно снизить размер вашей прибыли.

7. Настройте свою финансовую инфраструктуру

Получение арендной платы, хранение гарантийных депозитов и сохранение здорового сберегательного фонда для технического обслуживания и ремонта — домовладельцы имеют удовольствие выполнять все эти финансовые обязательства.Перед сдачей в аренду рекомендуется убедиться, что у вас есть солидный сберегательный счет для покрытия любых затрат на ремонт и техническое обслуживание.

Арендодатели должны будут определить, как они хотят собирать арендную плату с арендаторов. Крайне важно вести учет любых арендных платежей, независимо от того, получены ли они по почте, через онлайн-платформу или вы собираете арендную плату лично. Не говоря уже о том, что может потребоваться создать счет условного депонирования для хранения гарантийных депозитов от арендаторов.

Дальнейшие действия

Если вы выполнили первые шаги по покупке второго дома для сдачи в аренду первого, вы готовы искать следующую недвижимость.Выбор подходящего кредитора и получение финансирования на ранней стадии — лучший способ начать процесс. Связь с талантливой недвижимостью в вашем районе сэкономит вам много времени, усилий и, что удивительно, денег.

Агент покупателя поможет вам при покупке вашего второго дома, от проведения выставок, размещения предложения на дом, который вы выберете, и, наконец, закрытия дома. Как только вы поселитесь в новом доме, вы будете готовы приступить к своим обязанностям арендодателя первым.

Часто задаваемые вопросы о сдаче дома в аренду

Могу ли я преобразовать свое основное место жительства в инвестиционную недвижимость?

Да, вы вполне можете превратить ваше основное место жительства в инвестиционную недвижимость. Прежде чем сдавать в аренду свое основное место жительства, вам необходимо обсудить изменение со своим ипотечным кредитором, страховой компанией домовладельцев и ТСЖ, если применимо. Сдача дома в аренду повлияет на вашу налоговую декларацию, но в остальном может принести стабильный источник дохода и стать отличным финансовым вложением.

Как долго вам нужно прожить в доме, прежде чем вы сможете сдать его в аренду?

В вашем кредитном соглашении будет указано, сколько времени вы должны ждать после покупки дома, чтобы сдать его в аренду. В большинстве случаев владелец должен проживать в доме не менее 12 месяцев после завершения сделки. По прошествии 12 месяцев владелец может открыть собственность арендаторам.

Могу ли я жить в своей инвестиционной собственности?

Да, вы можете жить в своей инвестиционной собственности, однако это может повлечь за собой налоговые последствия.Если вы сдаете дом в аренду на срок более 14 дней в году, ваш доход от аренды станет налогооблагаемым, и вы должны сообщить об этом в IRS. Если вы продаете свою инвестиционную недвижимость, вам будет сложно избежать налога на прирост капитала по статье 1031, если вы жили в этой собственности.

Выгодно ли сдавать дом в аренду?

Сдать дом в аренду может быть очень выгодно. Некоторые арендодатели сдают дома в аренду по ставкам, которые компенсируют расходы на выплаты по ипотеке, расходы, связанные с владением домом, и приносят прибыль.Местный агент по недвижимости может помочь вам провести сравнение с аналогичными арендными платами в этом районе, чтобы вы могли установить конкурентоспособную цену на свой дом.

Стоит ли быть домовладельцем?

Сдача дома в аренду может приносить пассивный доход, но вы также берете на себя обязанности домовладельца и управляющего недвижимостью. Однако с налоговыми льготами и потенциалом роста и расширения инвестиций в недвижимость можно значительно увеличить свою прибыль. Взвесьте ответственность и прибыль, чтобы определить, подходит ли вам быть домовладельцем.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

8 типов ссуд на аренду недвижимости и плюсы / минусы каждого

Между ссудой на аренду недвижимости и ипотекой вашего основного места жительства есть много общего. различия тоже.

Кредиторы

следуют аналогичной процедуре подачи заявки на ссуду: вам необходимо предоставить документацию о ваших доходах, активах и долге, а кредитор проверит ваш кредитный рейтинг.

Однако кредиторы рассматривают ссуду на аренду недвижимости как имеющую более высокий уровень риска, поскольку собственность не занята собственником.По опыту они знают, что некоторые инвесторы могут просто отказаться от кредита, если в тяжелые времена недвижимость не приносит положительного денежного потока.

Кредиты на аренду недвижимости по сравнению с обычными жилищными кредитами

Некоторые из самых больших различий между ссудой на аренду недвижимости и обычной жилищной ссудой включают:

  • Более крупный первоначальный взнос, часто 20-25% и более, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика
  • Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
  • Кредитный рейтинг 620 и более
  • Отношение долга к доходу (DTI) менее 36%
  • Достаточные денежные резервы для выплаты ипотечного кредита на срок до шести месяцев, если уровень вакантных площадей выше, чем предполагалось
  • Более высокие процентные ставки и комиссии, чтобы компенсировать кредитору дополнительный риск предоставления ссуды на аренду недвижимости
  • Соответствующие типы собственности должны соответствовать типичным категориям: односемейный, небольшой многоквартирный дом, таунхаус или кондоминиум
  • Частное ипотечное страхование (PMI) не применяется, если отношение кредита к стоимости (LTV) меньше 80%.

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Есть много хороших вариантов для получения ссуды на аренду недвижимости.Варианты заимствования варьируются от традиционных банков и кредитных союзов до кредиторов, специализирующихся на выдаче общих или портфельных ссуд, до инвесторов в недвижимость, которые владеют 10 или более объектами аренды.

Эти варианты ссуды на аренду недвижимости можно использовать, когда вы покупаете недвижимость с первым доходом, добавляете ее в свой портфель арендуемой недвижимости или рефинансируете существующую ипотеку:

1. Обычные ссуды

  • Также известен как «соответствующие ссуды»
  • Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы
  • Гарантировано Fannie Mae или Freddie Mac и должно соответствовать руководящим принципам государственных предприятий (GSE)
  • Самые низкие процентные ставки и комиссии при хорошем кредитном рейтинге
  • Первоначальный взнос составляет от 15% до 25% (в зависимости от объекта недвижимости)
  • До 10 ипотечных кредитов, хотя у большинства кредиторов внутренний лимит составляет не более четырех

2.Финансирование нескольких единиц FHA

  • Многосемейный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией (FHA)
  • Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
  • Подходит для нового строительства, капитального ремонта и покупок
  • Требования к первоначальному взносу и кредитному баллу ниже, чем при использовании обычных кредитов
  • Может использовать существующий доход от аренды недвижимости, чтобы получить квалификацию
  • Должен проживать в одной из квартир в течение одного года или более

3.Многопрофильное финансирование VA

  • Многосемейный кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США (VA)
  • Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
  • Доступно для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов
  • Нет минимального первоначального взноса или кредитного балла
  • Приобретите до семи единиц, и заемщик должен проживать в одной из единиц.

4. Общие ипотечные кредиты

  • Финансирование аренды нескольких объектов недвижимости в рамках единой ссуды
  • Может использоваться под любой доход приносящей доход собственности
  • Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
  • Объекты собственности имеют «перекрестное обеспечение», при этом каждое имущество выступает в качестве залога для других объектов
  • Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия займа различаются в зависимости от кредитора и конкретной собственности
  • Возможность рефинансирования существующих ссуд на недвижимость физических лиц по одной общей ипотеке
  • Можно согласовать оговорку о разрешении, которая позволяет вам продать одно или несколько объектов недвижимости в рамках общей ссуды

5.Портфельные ссуды

  • Финансирование сдачи в аренду одного или нескольких объектов у одного и того же кредитора
  • Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
  • Портфельные займы принадлежат кредитору и являются хорошим вариантом для «творческого финансирования»
  • Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия кредита могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика
  • Менее строгие требования к заемщику также означают более высокие комиссионные, штрафы за досрочное погашение и раздельные платежи, когда весь остаток по ссуде подлежит выплате в конце краткосрочной ссуды.

6.Ссуды частным лицам

  • Предлагается частными инвесторами или группами, которые предоставляют ссуды инвесторам в недвижимость
  • Хороший источник финансирования будущих инвестиций на основе текущих показателей собственности
  • Условия кредита и комиссии могут быть индивидуализированы для каждого инвестора.
  • Некоторые частные кредиторы могут «принять участие в проекте», приняв участие в проекте в обмен на более низкие процентные ставки или комиссионные

7. HELOC и жилищный заем

  • Кредитная линия собственного капитала использует накопленный капитал в одном объекте недвижимости в качестве источника средств для покупки другого
  • Работает аналогично кредитной карте, с ежемесячными платежами и суммой кредита под залог недвижимости
  • Заем под залог жилого фонда — это разновидность второй ипотеки с единовременной выплатой средств
  • Кредит обычно предоставляется по фиксированной ставке с выплатами в течение определенного периода времени
  • Может занимать от 75% до 80% собственного капитала, в зависимости от заемщика и кредитора
  • Процентные ставки могут быть выше, чем при долгосрочном рефинансировании с выплатой наличных
  • Хороший источник средств, когда и если они нужны

8.Финансирование продавца

  • Также известен как возврат продавца, финансирование собственника или ипотека за выкуп
  • Предлагается продавцами, владеющими недвижимостью бесплатно
  • Хороший вариант для покупателей, вкладывающих средства в период спада рынка недвижимости, или для недвижимости, которую сложно квалифицировать для традиционного финансирования
  • Условия кредита могут быть полностью адаптированы под нужды покупателя и продавца
  • Иногда используется продавцами как способ распределения прироста капитала в качестве альтернативы проведению 1031 отложенного по налогу обмена

Как сохранить низкие комиссии по ссуде на аренду недвижимости

Хотя ссуды на аренду недвижимости могут быть дороже, чем получение ссуды на ваше основное место жительства, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сохранить низкие ставки и сборы:

  • Поддерживать хороший кредитный рейтинг, в идеале не менее 740 или выше
  • Сделайте больший первоначальный взнос в размере от 20% до 25% за более низкий LTV
  • Обратитесь в местный банк или к кредитору, который знает местный рынок недвижимости и может найти время, чтобы узнать о вас и вашем бизнесе.
  • Заблаговременная подготовка документов для заявки на получение кредита показывает кредитору, что вы серьезный инвестор, и повышает ваши шансы на одобрение ссуды на аренду недвижимости.
  • Задокументируйте успешные финансовые показатели вашей существующей арендуемой недвижимости с помощью отчетов о прибылях и убытках и отчетов о движении денежных средств
  • Найдите лучшие условия кредита
  • Мыслите нестандартно и рассмотрите альтернативные решения по ссуде для аренды недвижимости, такие как частное кредитование или финансирование продавца
  • Рассмотрите возможность создания небольшого совместного предприятия (СП) или партнерства для более крупных проектов, которые требуют капиталоемких обновлений или выходят за рамки вашей области инвестиционного опыта

Запомните операционные расходы на аренду недвижимости

В дополнение к основным платежам по ипотеке существует ряд других операционных расходов, которые инвесторы должны учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости.

Все они могут быть вычтены как обычные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли:

  • Выплата процентов по ипотеке
  • Налоги на недвижимость
  • Налоги на аренду
  • Комиссия за управление недвижимостью
  • Лизинговые сборы
  • Ремонт и обслуживание
  • Взносы на счет резервного фонда капитала (фонд, используемый для оплаты будущих капитальных ремонтов и обновлений)
  • Сборы ТСЖ (если собственность находится в товариществе собственников жилья)
  • Коммунальные услуги (хотя арендаторы односемейной арендуемой собственности обычно сами оплачивают коммунальные услуги, владельцы небольших многоквартирных домов иногда оплачивают коммунальные услуги, такие как вода, канализация и мусор, и включают эти сборы в арендную плату арендатора)

Как измерить эффективность аренды недвижимости

Когда вы используете консервативный LTV (отношение ссуды к стоимости) 75% или меньше с ссудой на аренду недвижимости, валовой денежный поток должен покрывать все вышеперечисленные расходы и многое другое.В конце каждого месяца у вас все еще остается денежная прибыль, которую можно перечислить на свой банковский счет.

Прежде чем подавать заявку на получение ссуды на аренду недвижимости, рассмотрите эти три соотношения дохода собственности, чтобы гарантировать, что ваша предполагаемая покупка будет иметь стабильный положительный денежный поток:

Cap Rate

Ставка капитализации — для краткости — ставка капитализации — сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с покупной ценой собственности:

  • Cap rate = NOI / Цена покупки
  • 6000 долларов США NOI / 100000 долларов США Закупочная цена =.06 или 6% Ставка капитализации

Хотя NOI не включает ипотечный платеж, максимальная ставка — это хороший способ отсеять недвижимость, которая может не поступать в денежный поток. Это связано с тем, что чем ниже максимальная ставка без выплаты кредита, тем выше вероятность, что денежный поток будет отрицательным.

Коэффициент арендной платы

Коэффициент арендной платы — также известный как «правило 1%» — сравнивает ежемесячную арендную плату брутто с общей стоимостью собственности (включая сборы за приобретение и финансирование, а также расходы на реабилитацию):

  • Коэффициент арендной платы = Ежемесячная арендная плата / Стоимость недвижимости
  • $ 1,200 Ежемесячная арендная плата / 100,000 $ Стоимость недвижимости =.012 или 1,2%

Аренда недвижимости с очень низким коэффициентом арендной платы — это красный флаг, свидетельствующий о том, что инвестиция будет иметь отрицательный денежный поток. Как показывает практика, чем выше коэффициент арендной платы, тем лучше. Инвесторы в недвижимость, которые используют коэффициент арендной платы, обычно ищут минимальное соотношение от 1% до 2%.

Возврат наличными

При возврате наличных денежных средств сумма полученных денежных средств сравнивается с суммой вложенных денежных средств:

  • Наличные = полученные / вложенные денежные средства
  • 3000 долларов США Полученный денежный поток / 25000 долларов США, вложенных в качестве первоначального взноса = 12%

Расчет возврата денежных средств — хороший способ проанализировать, как различные варианты финансирования влияют на денежный поток, поскольку полученные денежные средства включают в себя расходы на выплату ипотечного кредита.

Заключительные мысли

Покупка недвижимости в аренду — это один из способов диверсифицировать свой инвестиционный портфель, который может приносить ежемесячный доход, особенно в тяжелые экономические времена. Приносящая доход недвижимость генерирует двойные потоки доходов: ежемесячный доход от аренды и долгосрочное повышение стоимости недвижимости, а также дает право на налоговые льготы, которых не предлагают другие активы.

Лучше всего то, что между ценами на недвижимость и фондовым рынком низкая корреляция.Вы можете лучше спать по ночам, зная, что у вас есть актив, который не подчиняется прихотям Уолл-стрит.

Как использовать рефинансирование с выплатой наличных для покупки инвестиционной собственности

Рефинансирование текущей ипотеки для покупки второго дома

Акции вашего существующего дома могут быть отличным способом купить загородный дом или инвестиционную недвижимость.

Многие домовладельцы обналичивают собственный капитал, чтобы внести первоначальный взнос за свою следующую недвижимость.У других может быть достаточно капитала, чтобы оплатить всю покупную цену наличными.

Преимущество использования рефинансирования с выплатой наличных для покупки второго дома заключается в том, что вы можете полностью или частично профинансировать его по сверхнизким ставкам, которые предоставляются при первичном финансировании жилья.

Но для того, чтобы эта стратегия сработала, вам нужно иметь право на рефинансирование с выплатой наличных — и вам нужно много собственного капитала.

Убедитесь, что вы имеете право на получение рефинансирования. Начни здесь (6 ноября 2021 г.)

В этой статье:


Использование рефинансирования с выплатой наличных для покупки второго дома или инвестиционной собственности

Один из способов купить дом для отдыха или профинансировать возможность инвестирования в недвижимость — использовать собственный капитал вашего основного места жительства.

При рефинансировании с выплатой наличных вы можете вывести до 80% капитала вашего существующего дома и использовать эти средства для покупки нового дома. Вы также можете одновременно рефинансировать более низкую процентную ставку.

Но есть несколько основных вещей, которые вы должны знать, прежде чем идти по этому маршруту.

  1. Ваше право на получение нового кредита зависит от суммы вашего собственного капитала и вашего кредитного рейтинга
  2. Если вы хотите купить, а затем продать или рефинансировать один из домов, рассмотрите возможность получения промежуточного кредита
  3. В некоторых случаях Кредит под залог собственного капитала или HELOC может быть наиболее доступным и быстрым выбором.

Чтобы узнать, имеете ли вы право на рефинансирование с выплатой наличных средств и сколько денег вы можете получить, щелкните ссылку ниже.

Проверьте свои варианты вывода средств. Начни здесь (6 ноября 2021 г.)

Право на рефинансирование с выплатой наличных: сколько у вас собственного капитала?

На первый взгляд может показаться, что вопрос с капиталом прост. Вы купили дом за 150 000 долларов, а теперь он стоит 275 000 долларов.

Вы также выплатили основную сумму, так что ваш текущий капитал составляет 190 000 долларов.

Итак, можно ли получить чек почти на 190 000 долларов от кредиторов?

Короткий ответ: нет.

Кредиторы обычно разрешают рефинансирование за счет выплаты наличных средств в размере 80% вашего капитала. Они увидят стоимость недвижимости в 275 000 долларов и вычтут 20% (55 000 долларов). У вас останется около 220 000 долларов. Эти деньги будут использованы для первого погашения существующей ссуды в размере 85 000 долларов.

Остаток в размере 135 000 долларов США представляет собой денежные средства, доступные заемщику.

С некоторыми кредитными программами у вас может получиться лучше.

Ипотека с выплатой наличных средств VA позволяет квалифицированным заемщикам рефинансировать до 100% своего капитала, а ссуда FHA с выплатой наличных средств будет увеличена до 80%.

Однако эти программы предусматривают различные сборы и расходы на страхование, которых многие заемщики с собственным капиталом захотят избежать.

Правила рефинансирования при обналичивании

Рефинансирование с выплатой наличных для покупки инвестиционной собственности или второго дома — один из лучших способов использовать свой капитал, и это обычная инвестиционная стратегия, используемая некоторыми инвесторами в недвижимость.

Хотя кредиторы устанавливают свои собственные правила, когда дело доходит до права на получение ссуды рефинансирования, существуют некоторые общие правила выплаты наличных, которые заемщики могут ожидать увидеть.

Собственный капитал 20% или более

Домовладельцам потребуется не менее 20% капитала в их основном месте жительства, чтобы иметь право на рефинансирование с выплатой наличных средств.

Кредитный рейтинг 620 и выше

При традиционном рефинансировании ипотечного кредита вы можете получить квалификацию с минимальным кредитным рейтингом 580 через кредитную программу FHA. Но с рефи с выплатой наличных вам, как правило, потребуется кредитный рейтинг 620 или выше, независимо от того, какую кредитную программу вы используете.

Отношение долга к доходу не более 50%

Многие ипотечные кредиторы требуют, чтобы отношение долга к доходу заемщика было менее 50%.Ваш DTI — это сумма ежемесячных расходов, разделенная на ваш общий ежемесячный доход. Так, если вы платите 2000 долларов каждый месяц на домашние расходы и выплату по ипотеке, а ваш доход составляет 5000 долларов в месяц, то ваш DTI составляет 40%.

Отношение суммы кредита к стоимости не более 80%

Коэффициент вашей ссуды к стоимости (LTV) — это сравнение вашей текущей ипотечной ссуды с оценочной стоимостью вашего дома.

Если остаток по вашему текущему кредиту составляет 140 000 долларов, а ваш дом оценивается в 200 000 долларов, то ваш LTV будет составлять 70%.

Кредиторы используют LTV, чтобы определить, одобрять ли рефинансирование ссуды.

Прочие общие потребности в выплате наличных средств

Кроме того, большинству домовладельцев потребуется предоставить подтверждение дохода и занятости, а также новую оценку, подтверждающую стоимость их недвижимости.

Как скоро вы сможете получить ссуду рефинансирования с выплатой наличных средств?

Многие домовладельцы задаются вопросом, как долго они должны удерживать свою текущую ипотеку, прежде чем они получат право на рефинансирование с выплатой наличных.

Если у вас есть обычная ипотека, ипотека FHA или VA, большинству кредиторов требуется 6-месячный период ожидания после закрытия первой ипотеки, прежде чем оформить рефинансирование с выплатой наличных.

С кредитными программами FHA и VA вы также имеете право на рефинансирование Streamline, и, как правило, вам нужно подождать 210 дней до рефинансирования. Однако эти ссуды не позволяют вернуть деньги при закрытии.

Для рефинансирования USDA может потребоваться период ожидания 6-12 месяцев, а ссуды USDA никогда не допускают обналичивания.Подробнее о периодах ожидания рефинансирования.

Проверьте свои ставки возврата наличных. Начни здесь (6 ноября 2021 г.)

Рефинансирование с выплатой наличных для покупки инвестиционной недвижимости

Что касается инвестирования в недвижимость, вы можете использовать собственный капитал для немедленной покупки второго дома или для покупки инвестиционной собственности.

Как только вы закроете возврат для обналичивания, вы можете использовать эти средства в качестве первоначального взноса для другого дома — или для покупки дома напрямую — если вы планируете сохранить текущий дом в качестве вашего основного места жительства.

Это означает, что вы продолжите жить в доме, который обналичиваете, и будете использовать второй дом только как недвижимость для отдыха или вложения.

Обналичивание рефинансирования для покупки второго дома

Однако при рефинансировании наличными или кредитной линии собственного капитала (HELOC) вы, как правило, не можете использовать такие средства для немедленной покупки нового основного места жительства.

Как так? Нет никаких ограничений на использование обналичиваемых средств.

Однако, рефинансирование с выплатой наличных и HELOCs обычно содержат пункт, в котором говорится, что вы ожидаете оставаться в собственности не менее года.

Это означает, что вы не можете получить чек при закрытии и купить второй дом на следующей неделе. Это было бы нарушением условий ипотеки. Нарушите правила, и кредитор имеет право отозвать ссуду и потребовать немедленного погашения.

Для получения подробностей и подробностей поговорите с кредиторами о ваших возможностях.

Альтернативы рефинансированию за наличный расчет при покупке второго дома

HELOC

Вы, безусловно, можете использовать HELOC для извлечения капитала из дома.Как правило, есть небольшие первоначальные затраты. Это как кредитная карта. В течение первых нескольких лет срока кредита вы можете взять деньги и положить их обратно.

Однако у HELOC есть несколько недостатков.

Во-первых, процентная ставка, скорее всего, будет регулируемой, а не фиксированной.

Кроме того, вторая ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку, чем первая ипотека. Насколько выше зависит от вашей кредитной истории, новой суммы кредита, местоположения и капитала.

Наконец, вы должны следить за балансами HELOC, чтобы избежать больших ежемесячных затрат.

HELOC обычно состоят из двух фаз:

  1. Фаза рисования . Вы можете снимать деньги и вкладывать деньги обратно. Вы платите только проценты по остатку.
  2. Срок погашения. Вы больше не можете снимать деньги и должны погасить остаток в течение оставшегося срока ссуды. Если у вас большой баланс HELOC, это может привести к большим ежемесячным расходам на погашение.

Промежуточные ссуды

Хотя рефинансирование с выплатой наличных и HELOCs не могут быть структурированы для помощи в покупке второго дома, это не относится к промежуточным займам.Промежуточный заем специально разработан, чтобы помочь вам переместить капитал из одного места жительства в другое.

Основная привлекательность промежуточной ссуды заключается в том, что она предназначена для краткосрочного финансирования. Это могло быть выдающимся всего на несколько месяцев. Вам не нужно делать ежемесячные платежи.

Есть и минусы. Промежуточные ссуды часто имеют более высокие процентные ставки — может быть, на два процента выше типичных ставок по ипотеке. Кроме того, может быть много авансовых платежей.

Тем не менее, промежуточная ссуда подойдет, если вы захотите приобрести дом для замены.Когда вы продаете свое текущее место жительства, промежуточная ссуда будет выплачена при закрытии. Стоимость не переносится на новую собственность.

Использование рефинансирования с выплатой наличных для покупки инвестиционной собственности или второго дома Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить второй дом за свой капитал?

Да, вы можете использовать капитал своего текущего дома, чтобы купить второй дом. Многие люди делают это, выплачивая рефинансирование своего дома и используя снятые деньги для внесения первоначального взноса по второй ипотеке или оплаты ее наличными.Но вы также можете задействовать свой капитал и купить вторую недвижимость, используя ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию (HELOC).

Сколько денег я могу получить при рефинансировании?

Когда вы делаете рефинансирование с выплатой наличных, вам обычно приходится оставлять дома 20% капитала. Это означает, что вы можете взять столько наличных, сколько общая сумма кредита составит 80 процентов от стоимости дома. Например: если ваш дом стоит 250 000 долларов, и вы должны 150 000 долларов по существующей ипотеке, наибольшая сумма наличных, которую вы могли бы получить, составила бы 50 000 долларов.(50 000 долларов США + 150 000 долларов США = 200 000 долларов США, что составляет 80 процентов от 250 000 долларов США.)

Могу ли я рефинансировать свой дом для покупки инвестиционной собственности?

Для покупки инвестиционной собственности можно использовать рефинансирование вашего дома за наличный расчет. Вы можете использовать снятые деньги, чтобы внести первоначальный взнос или купить инвестиционную недвижимость за наличные. И сделать это можно сразу после закрытия рефинансирования. Однако для рефинансирования вам по-прежнему необходимо соответствовать минимальным требованиям кредитного рейтинга вашего кредитора. И вам, вероятно, понадобится изрядная сумма капитала в вашем нынешнем доме, поскольку кредиторы обычно требуют 15-25% -ную скидку для покупки инвестиционной собственности.

Как скоро после рефинансирования я могу купить еще один дом?

Если вы планируете купить загородный дом или инвестиционную недвижимость, вы можете купить ее, как только закончится период рефинансирования и у вас появятся наличные деньги. Однако вы не можете купить отдельное основное место жительства, используя рефинансирование с обналичиванием денег, а затем сразу же переехать в него. Это потому, что кредиторы обычно требуют, чтобы вы оставались в своем нынешнем доме как минимум на год, если вы получаете за это наличные. Но вы можете превратить свое основное жилье в аренду и получить ссуду с выплатой наличных на основе ставок и правил по ипотеке, не занимаемой владельцем.

Сколько времени нужно, чтобы получить наличные при рефинансировании?

Если вы используете рефинансирование с выплатой наличных, вы получите средства после закрытия ссуды. Закрытие рефинансирования занимает в среднем 35-45 дней.

Можете ли вы вывести капитал из арендуемой собственности?

Да, вы можете вывести капитал из арендуемой собственности с помощью рефинансирования с выплатой наличных средств. Фактически, многие инвесторы вычитают долю своей арендной платы, чтобы улучшить дом или купить новую арендуемую недвижимость. Вам просто нужно иметь достаточно капитала, чтобы оставить в собственности не менее 25%.И вам также необходимо будет соответствовать кредитным требованиям кредитора.

Ставки рефинансирования при обналичивании магазина сегодня

Ипотечные кредиторы готовы работать с вами, чтобы найти лучшее решение.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *