Содержание

Цены на жилье и инфляция — CEA

Джаред Бернштейн, Эрни Тедески и Сара Робинсон


Пандемия привела к необычайному росту стоимости жилья. Сбои на рынке, связанные с пандемией, такие как повышенный спрос и рост стоимости строительства, а также другие долгосрочные ограничения предложения на рынке жилья, способствовали рекордному росту цен. За последние 12 месяцев национальный индекс цен на жилье в США по Кейсу-Шиллеру вырос на 18,6%, что стало самым сильным годовым ростом за всю историю серии. Аналогичный рост демонстрируют и другие сторонние индексы (рис. 1).

Между тем, запрашиваемые цены аренды, измеряемые индексом наблюдаемой аренды Zillow (ZORI), сначала упали во время пандемии, но с тех пор восстановились и теперь превышают допандемический тренд (рис. 2).

Из-за того, что расходы на жилье входят в ИПЦ, это увеличение стоимости собственного дома и арендной платы еще не сильно повлияло на общую инфляцию.

Наш анализ, однако, предполагает, что эти более высокие цены на жилье, скорее всего, вскоре проявятся более четко в ежемесячном ИПЦ, потенциально добавляя еще несколько базисных пунктов (сотых долей процента) к ежемесячной инфляции, чем сейчас. Как мы показываем, отчасти это ускорение будет просто представлять собой возвращение к нормальному допандемическому вкладу жилья в инфляцию, и мы отмечаем, что эта динамика цен на жилье включена в прогнозы инфляции, включая наши собственные, которые показывают замедление общего роста цен в ближайшие годы. кварталы.

Пандемия привела к более высокой, чем обычно, волатильности и неопределенности экономических данных; таким образом, несмотря на то, что они включены в наш анализ, мы также признаем, что исторические отношения между ценами на жилье и ИПЦ могут не сохраняться в эти беспрецедентные экономические времена.

Какие факторы способствовали росту цен на жилье?

Как и в случае большинства экономических переменных, рост спроса и ограничения предложения могут действовать в тандеме, чтобы повысить цены на жилье. В недавнем сообщении в блоге CEA изложил некоторые долгосрочные проблемы, влияющие на предложение жилья в США, которые существовали в течение многих лет, в том числе местные ограничения зонирования и ограниченное доступное или государственное жилье (в сообщении также подробно описан надежный набор близких и долгосрочных проблем). термин «политика администрации Байдена, направленная на увеличение предложения»). Пандемия вызвала и более недавние проблемы с поставками, в результате чего цены на основные товары достигли рекордно высокого уровня и увеличили стоимость строительства жилья. Например, цены на пиломатериалы выросли на 114 процентов за 12 месяцев, закончившихся в мае 2021 года, — это самый высокий рост за 12 месяцев, по которому имеются данные. Точно так же в июне цены на железо и сталь выросли на 73 процента по сравнению с предыдущими 12 месяцами. Однако в период с июня по июль цены на пиломатериалы снизились более чем на 20 процентов, что указывает на некоторое снижение ценового давления (рис. 3)

В дополнение к факторам предложения существуют также потенциальные факторы спроса, связанные с пандемией, связанные с увеличением количества надомной работы и повышенной мобильностью. В начале пандемии наблюдался повышенный уровень миграции из городских центров в пригороды и другие менее густонаселенные районы. Это вызвало более высокий, чем обычно, отток на рынке жилья. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам, которые за последний год упали до рекордно низкого уровня, делают кредиты более доступными (для тех, у кого относительно хорошая кредитная история), тем самым способствуя повышению спроса на новое жилье.

В совокупности эта динамика означает, что клин между спросом и предложением увеличился. По данным Redfin, инвентаризация домов с учетом сезонных колебаний с февраля 2020 года сократилась более чем на 50 процентов. Другие показатели показывают столь же значительное снижение. Например, по оценкам Бюро переписи населения, количество выставленных на продажу домов сократилось на 37 процентов с четвертого квартала 2019 года.

Какая связь между ценами на жилье и инфляцией ИПЦ?

Рост цен на жилье напрямую влияет на благосостояние домохозяйств и доступность жилья в районе. Они также играют важную роль в общей инфляции. Индекс потребительских цен (ИПЦ), например, измеряет цены корзины товаров и услуг для дома, которые домохозяйства регулярно потребляют, с весами, присвоенными каждому элементу в корзине на основе их средней доли в общих расходах. Среди них компонент жилья, который включает в себя как арендную плату, так и потребительскую стоимость жилья, занимаемого владельцем, в дополнение к другим формам жилья, таким как гостиницы. Жилье составляет почти треть корзины для инфляции ИПЦ и 40 процентов корзины для базового ИПЦ, за исключением летучих компонентов продуктов питания и энергии. [1] В результате даже небольшое повышение арендной платы и цен на жилье может, в принципе, оказать заметное влияние на общую инфляцию.

Понимание того, как жилье влияет на инфляцию, означает понимание того, что пытаются измерить наши данные об инфляции. ИПЦ — это индекс стоимости жизни: его цель — измерить цены на различные товары и услуги, потребляемые домохозяйствами. Он не предназначен для измерения стоимости инвестиционных активов, которыми владеют семьи, например акций.

Но эта цель создает уникальную проблему с жильем, занимаемым владельцем, потому что цена дома отражает и его ценность как инвестиционного актива, который ИПЦ в принципе хочет игнорировать, и как товар, предоставляющий «услугу» — приют — живущим в нем семьям, стоимость которого ИПЦ хочет включить. Однако до 1983 года BLS рассчитывала CPI: жилье на основе цен на жилье, ставок по ипотечным кредитам, налогов на недвижимость и страховки, а также затрат на содержание. Этот подход охватывал как элементы потока услуг — потребления жилищных услуг, так и аспекты инвестиций в активы расходов на жилье. Не случайно в это время цены на жилье тесно отслеживались с индексом CPI: Shelter.[2] Между 1976 и 1985 г., Кейс-Шиллер и CoreLogic были сильными предикторами роста компонента жилья в ИПЦ (рис. 4). Увеличение годового роста Case-Shiller или CoreLogic на 1 процентный пункт было связано с увеличением на 76 базисных пунктов годового роста CPI: Shelter в предстоящем году (т. е. Case-Shiller 12-месячный рост). с января 1980 г. по январь 1981 г. был весьма прогностическим фактором роста ИПЦ: жилье с января 1981 г. по январь 1982 г.) [3].

Однако BLS решило, что инвестиционный компонент несовместим с ролью ИПЦ как индекса стоимости жизни. В итоге, после многих лет внутренних споров и испытаний, в 1983 BLS изменила свою методологию на подход «эквивалент арендной платы». В соответствии с этой концепцией эквивалентная арендная плата владельцев (OER) основного места жительства призвана отражать только неявную стоимость услуг, которые домовладельцы «потребляют» в своих собственных домах, а не стоимость активов дома как инвестиции. Он рассчитывается с использованием подмножества тех же данных об аренде, что и индекс ИПЦ: арендная плата, взвешенных по цене, по которой домовладельцы считают, что их дом (без мебели и коммунальных услуг) можно арендовать за месяц. Обоснование BLS, стоящее за этим изменением, заключалось в том, что оно будет более точно отражать стоимость услуг, которые домовладельцы получают от проживания в своем доме, в отличие от стоимости дома как инвестиции.

В значительной степени из-за этих изменений методологии в середине-конце 1980-х годов связь между ИПЦ: жилье и ценами на жилье ослабла. Переход к подходу «эквивалент арендной платы» снизил рост ИПЦ: жилье и сделал ряд менее волатильным (рис. 5).

С начала 1980-х отношение цены на жилье к ИПЦ снизилось из-за этих изменений в методологии. В период с 1985 по 1999 год каждый 1 процентный пункт ускорения годового роста в Case-Shiller был связан с повышением CPI на 15 базисных пунктов: Shelter 22 месяца спустя. С 2000 года этот эффект изменился на 11 базисных пунктов, 16 месяцев спустя. Ситуация аналогична при рассмотрении CPI: OER с оптимальным прогностическим эффектом 15 базисных пунктов через 23 месяца до 2000 г. и 9 базисных пунктов.базисных пунктов через 16 месяцев после 2000 г. (рис. 6). С момента окончания Великой рецессии величина влияния цен на жилье на ИПЦ: жилье примерно аналогична полной выборке после 2000 г. — около 11 базисных пунктов.

Недавнее поведение и ожидания

Смысл этого исторического анализа состоит в том, что связь между ценами на жилье и ИПЦ действительно существует, хотя такая связь часто проявляется лишь с запаздыванием, а когда и обнаруживается, то не 1:1 .

На данный момент рост как ИПЦ: рента, так и ИПЦ: OER ускорился по сравнению с их минимумами пандемии, как показано на рисунках 7 и 8. Что касается эквивалентной арендной платы владельцев, ее рост в последние месяцы вернулся к темпам, соответствующим допандемическим годам. ИПЦ: арендная плата, с другой стороны, остается ниже темпов роста до пандемии. Поскольку ИПЦ: арендная плата отражает арендную плату за дома, которые как выставлены на продажу, так и уже заняты, он, как правило, демонстрирует меньшую волатильность, чем показатели запрашиваемой арендной платы на рынке, такие как индекс Zillow на рис. 29.0003

Существует риск некоторого дальнейшего ускорения жилищных компонентов ИПЦ в ближайшие месяцы как из-за недавнего повышения цен на жилье, так и, как показано на рисунке 9, из-за того, что уровень цен на аренду и жилье в ИПЦ ниже его предпандемический тренд; ренормализация потребует временного ускорения темпов роста, превышающих допандемические. Если, например, ИПЦ: рента и ИПЦ: OER вернутся к тренду к июлю 2022 года, это будет означать, что ежемесячно к базовому уровню инфляции ИПЦ будет добавляться примерно 13 базисных пунктов, что примерно на 2 базисных пункта больше, чем они обычно вносили до пандемии, и на 1 базисный пункт больше. больше, чем они внесли в июне 2021 года. Для сравнения, в июне компоненты ИПЦ, связанные с транспортными средствами — новые и подержанные автомобили, аренда и запчасти — внесли более 50 базисных пунктов в ежемесячную базовую инфляцию ИПЦ.

Но, как и в случае с таким большим количеством данных во время пандемии, прошлые отношения не являются гарантией будущей динамики, и риски двусторонние. Мы ожидаем, что по мере того, как цены на ресурсы вернутся к более нормальному уровню, а динамика спроса в связи с пандемией угаснет, любое давление со стороны инфляции на рынке жилья в конечном итоге исчезнет. Но существует вероятность того, что некоторые из факторов спроса и предложения в эпоху пандемии могут сохраниться дольше, чем предполагалось, и даже когда они исчезнут, многие долгосрочные структурные проблемы с предложением жилья, существовавшие до пандемии, останутся. Точно так же существует вероятность того, что влияние на инфляцию может быть слабее, чем предполагалось в предыдущие годы. CEA продолжит внимательно следить за изменением цен и их различными факторами в предстоящие месяцы.


[1] Веса для инфляции PCE представляют собой номинальные доли потребления в процентах от общего объема, которые можно рассчитать из таблицы NIPA 2.4.5U. Несмотря на то, что индекс цен на личное потребление (PCE) (показатель, наиболее тщательно отслеживаемый Федеральной резервной системой) включает индексы цен CPI: Rent и CPI: OER, на жилье приходится гораздо меньшая доля инфляции PCE, отчасти потому, что PCE в целом шире по охвату и отчасти потому, что PCE использует другую методологию, чем ИПЦ, для взвешивания жилья. В среднем на жилье приходится 16% основного PCE и 18% основного PCE.

[2] Чтобы измерить взаимосвязь между ценами на жилье и ИПЦ: жилье, мы проводим серию простых двумерных регрессий год к году ИПЦ: жилье или ИПЦ: инфляция OER на запаздывающем росте Кейса-Шиллера. Мы оптимизируем количество месяцев запаздывания для каждого периода выборки, выбирая коэффициент, полученный в результате регрессии с самым высоким значением r-квадрата, и контролируем последовательно коррелированные ошибки с помощью процедуры Прейса-Винстена.

[3] Аналогичный эффект достигается при использовании трехмесячных темпов роста вместо двенадцатимесячных.

Налог на передачу недвижимого имущества (RPTT)

Продление срока подачи налоговых деклараций по налогу на передачу недвижимого имущества и вспышка COVID-19

Вы должны платить налог на передачу недвижимого имущества (RPTT) при продаже, гранте, уступке, передаче или отказе от недвижимого имущества в г. Нью-Йорке. Вы также должны заплатить RPTT за продажу или передачу не менее 50% собственности в корпорации, товариществе, доверительном управлении или другом юридическом лице, которое владеет/арендует имущество, а также за передачу паев кооперативного жилищного фонда.

Департамент финансов может зарегистрировать судебное решение как в отношении лица, предоставившего право, так и в отношении получателя права. После регистрации решения Департамент может привести его в исполнение.


Обратите внимание на новые повышенные требования к отчетности для некоторых сделок по передаче прав на жилье, происходящих 13 сентября 2019 г.

или после этой даты, в соответствии с разделом 2 главы 297 Законов штата Нью-Йорк от 2019 г.