Содержание

Когда покупать жилье в 2021 году: как получить выгодную ставку на ипотеку | 74.ru

Похожий прогноз по ценам на недвижимость дает и доцент РЭУ им. Плеханова Владимир Колмаков, экономист.

— Снижение темпа роста цен уже началось, — Владимир Колмаков. — У нас возможно замедление или остановка роста цен. Но ждать снижения я бы не стал. По крайней мере, в Москве. Несмотря на то что много строят — это всё продается. В регионах ситуация может складываться иначе. Местами есть перепроизводство, где действительно не могут продать то, что построили.

Что же касается покупки квартиры, то тут надо понимать, зачем эта недвижимость нужна: для жизни в ней или как средство для вложений.

— С позиции инвестора, то прямо сейчас вкладываться в недвижимость не стоит — рынок перегрет, и, возможно, следует немного подождать, — считает Колмаков. — А если мы говорим о решении жилищного вопроса, то зачем откладывать, если есть возможность. Ну и, соответственно, если вы покупаете жилье на перепродажу, то тут риски известны, а вот выгоды на данный момент неочевидны. Если человек располагает определенными сбережениями, то рынок недвижимости является, скорее, консервативным способом вложения, который, конечно же, обойдет доходность депозитов, но ненамного. По крайней мере, в такой среднесрочной перспективе.

Владимир Щеколдин, коммерческий директор компании «TEN девелопмент», считает, что нужно покупать жилье как можно скорее. Причем лучше в уже готовом объекте. Жилье, которое только будет строиться или еще в процессе, будет дороже из-за высоких цен на строительные материалы.

— По большому счету, это уникальная ситуация, которая играет на руку покупателю именно сейчас, когда еще есть льготная ипотека, пусть не на таких «шоколадных» условиях, как ранее, — говорит Щеколдин. — Поэтому, если вы всё еще откладываете покупку недвижимости до лучших времен, сейчас самое время выбрать объект в новостройке, но в уже сданном или сдаваемом в ближайшие кварталы объекте.

Льготная ипотека. Эксперт рассказал сургутянам, стоит ли покупать квартиру сейчас

Председатель ханты-мансийского регионального отделения Российского союза налогоплательщиков Александр Клишин обрисовал возможные сценарии

26.04 3480 Дарья Давыдова

На прошлой неделе заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова, выступая на президиуме Ассоциации банков России, предупредила о возможном риске перегрева на рынке ипотеки. Существует он из-за программы льготного кредитования при покупке недвижимости. Напомним, ипотека на новостройки под шесть с половиной процентов появилась в апреле 2020-го. На данный момент ее срок действия – до июля нынешнего года. Уже звучали обсуждения на тему «продлевать или не продлевать?». В правительстве отмечали, что, скорее всего, решение будут принимать по регионам в отдельности. Ольга Полякова отметила, пишет ТАСС, что, по мнению ЦБ, программу нужно трансформировать, чтобы она носила адресный, направленный, социальный характер. В противном случае можно прийти к тому, что рынок будет перегрет. В чем заключается это самое перегревание? В снижении доступности квадратных метров из-за увеличения их стоимости. То есть из-за снизившегося процента на ипотеку вырос спрос на квартиры, что привело к их подорожанию. Так есть ли смысл скорее подписывать договор на приобретение жилья или лучше подождать, пока действие программы закончится? Когда выгоднее расширяться? Мы поговорили об этом с председателем ханты-мансийского регионального отделения Российского союза налогоплательщиков

Александром Клишиным.

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?

Падение рубля, пандемия, потеря работы и экономический кризис – на фоне подобной нестабильности недвижимость по-прежнему кажется надежным вложением. Разбираемся с экспертами, так ли это, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?

Наши эксперты

 

Павел Чистяков, брокер по недвижимости 

Алексей Шаклеин, директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой»  

 

Стоит ли сейчас покупать квартиру? Что происходит с рынком недвижимости осенью 2020 года?

Покупать или нет?

В ситуации нестабильности и неизвестности, которая возникла в результате падения рубля, пандемии коронавируса и последующего карантина, у людей сложилась картина довольно мрачного будущего. «Если не купить квартиру сейчас, то потом будет поздно: стройки будут заморожены, т.к. у застройщиков не хватит средств достраивать объекты», «если не купить квартиру сейчас, то потом они сначала упадут в цене, а потом взлетят», «если начнется глобальный экономический кризис и сильнейшая инфляция, то тогда все мои накопления пропадут», – все эти вопросы наверняка приходили в голову и вам.

Паника зачастую мешает принять верное решение. Честно говоря, универсального правильного решения нет. И любой прогноз стоимости квартир будет только ориентировочным. К примеру, если Центробанк повысит ключевую ставку, то увеличится и ставка по ипотечным кредитам. Однако, спрос на покупку жилья уменьшится, как следствие, уменьшатся цены и на первичном, и на вторичном рынке.

 

Приведем советы риелтеров, к которым стоит прислушаться при покупке квартиры в кризис

  • Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.

«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков. – Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне. Для тех, кто думал подешевле купить и подороже продать, сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается на умеренно высоком уровне».

  • Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.

Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если речь идет о вложении средств, то я бы присмотрелся к квартирам в сданных (готовых) новостройках комфорт-класса, потому что они меньше теряют в цене при отрицательной конъюнктуре рынка», – говорит Чистяков.

Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.

А вот вкладывать средства в новостройки на этапе строительства не стоит. Риелтор отмечает, что схема «купить сейчас – продать потом» относительно таких новостроек не будет выгодна. Рост цены новостроек не дает таких дивидендов, как несколько лет тому назад. Проще положить деньги на счет в банк – выгода будет соответствующая, а мороки в разы меньше.

Есть ли у вас средства для покупки квартиры?

Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры.  

Есть готовая сумма на покупку квартиры. Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и т.д. Ситуацию, конечно, осложняет карантин, однако если речь о новостройке, то возможно бронирование и покупка квартиры онлайн. Если симпатичен вариант во вторичном фонде, то включайте все ваше обаяние и договаривайтесь с продавцом повременить либо заключайте предварительный договор или договор задатка, прописав там пункты относительно того, что дальше будет с предоплатой, если квартира потенциального покупателя не устроит.  

Собираетесь воспользоваться ипотекой. Здесь есть как хорошие, так и плохие новости. С одной стороны, обращение в банки с заявлением об одобрении ипотеки можно сделать онлайн. С другой, нужно трезво оценивать свои финансовые возможности. Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы. Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Ставку подняли не все банки, будет ли она расти дальше, зависит от поведения ЦБ РФ. Пока ставки в комфортных пределах 8-10%, если уверенность в завтрашнем дне есть, то брать стоит», – рекомендует директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.

 

Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Если основной целью при покупке недвижимости стоит сохранение или даже преумножение средств, то эксперты советуют присмотреться к недвижимости, которая в перспективе будет наиболее ликвидна.  «Про инвестиции я бы сейчас не говорил, – добавляет Алексей Шаклеин. – Если рынок в перспективе 6-12 месяцев покажет отрицательную динамику и просядет процентов на 10-20, вот тогда придет время инвесторов».

 

 

Текст: Дарья Морозова

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать "добро", зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, "этап котлована", на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия - строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д. Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории. Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности - сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%. С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно. То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на "этапе котлована", после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом "этапа котлована" также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил "этап котлована".

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией. Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале "Индикаторы рынка недвижимости", показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Каких домов стоит избегать на вторичном рынке | Блог

«Купи, въезжай и живи» – так заманивают покупателей продавцы квартир в обветшалых хрущевках. В то же время покупатели слышат заявления о том, что срок эксплуатации хрущевок уже подходит к концу и они вот-вот развалятся. Подобные разговоры ведутся и вокруг сталинок, панельных домов… На самом деле всё не так однозначно. Если вас, например, интересует покупка >квартиры рядом с метро, нужно обращать внимание не только на расположение дома, но и на его состояние независимо от года постройки.

Возраст и состояние дома гораздо важнее технологии строительства

Максимальный срок эксплуатации бетонных и кирпичных зданий с бетонными перекрытиями обычно превышает 100 лет. Это же касается домов, именуемых сталинскими. Так что большинство из домов на вторичном рынке при условии добросовестного строительства и нормальной эксплуатации могут обеспечивать условия для нормальной жизни ещё лет 30-60. Но к сожалению, со строительством и эксплуатацией не всё гладко.

Далеко не все хрущевки и более современные кирпичные и панельные дома строились на совесть. Некачественные стройматериалы и несоблюдение технологии были обычным явлением. Самый очевидный признак – кривые стены, не вписывающиеся ни в какие строительные нормы. Кирпичи, вываливающиеся из кладки, и цемент, больше похожий на слежавшийся песок, тоже не являются чем-то экстраординарным.


Не хотите выравнивать и утеплять кривые стены - можно купить квартиру в >Новом Тушино от застройщика

На подобные нюансы нужно обращать внимание при покупке и вторичной, и первичной недвижимости. Но если все эти проблемы спрятаны под красивым ремонтом, «докопаться» до них сложно. А вот если вы решили, например, > купить однокомнатную квартиру от застройщика, у вас будет возможность взглянуть на голые стены и оценить качество работы строителей.

Ремонты и коммуникации

В жилых домах периодически (раз в несколько десятков лет) должны проводиться капитальные ремонты. Поэтому, если вы собираетесь купить квартиру в доме, которому уже, например, 40 лет, поинтересуйтесь, когда в нём проводился капремонт. Если он не проводился вообще и не планируется в ближайшее время – стоит поискать другие варианты.

Даже если в вашей квартире будет всё сделано идеально, изношенные коммуникации и протекающая крыша не дадут вам наслаждаться комфортом. Кстати, коммуникации не столь долговечны, как кирпичные или бетонные стены.


Те,кто решил купить >квартиры в Кунцево, оценили преимущества современного паркинга от застройщика

Срок эксплуатации труб водопровода и отопления зависит от используемого материала и обычно не превышает 30 лет. Не вечна и электропроводка. В зависимости от материала – меди или алюминия, она должна быть заменена через 40 или 20 лет соответственно.

Проблемы могут быть не видны, но рано или поздно дадут о себе знать. Протекающий стояк может вас не беспокоить, если вода стекает прямо в подвал. Но дело в том, что сырость будет постепенно разрушать фундамент, приводить к неправильной усадке и трещинам в стенах. Процесс это медленный и незаметный, но он может привести к очень неприятным и трудноустранимым последствиям. Кстати, вы, наверное, обращали внимание на то, что сырость в подвалах старых домов – не такое уж и редкое явление.

При выборе квартиры на вторичном рынке нужно интересоваться состоянием не только приобретаемой квартиры, но и всего дома, в том числе его коммуникаций.

Обращаем внимание на слабые места

Что же касается панельных домов, их слабым местом являются многочисленные швы. За ними скрываются места соединений панелей. И если в цивилизованных странах закладные элементы принято изготавливать из нержавеющей стали, то у нас их просто окрашивают антикоррозийной краской. В сочетании с плохим качеством заделки швов и отсутствием должного ухода за ними, это может привести к уменьшению срока эксплуатации домов. Поэтому при покупке квартиры в панельном доме следует обратить особое внимание на состояние швов между панелями.


Вы можете >купить квартиру в Одинцово в монолитном доме от ФСК «Лидер», который спокойно простоит 150 лет

Одна из причин долговечности домов, возведенных по монолитной технологии – отсутствие соединений в их силовой конструкции. Навесные фасады и утепление не только способствуют комфорту, но и защищают дом от воздействия окружающей среды. Утеплитель и бетонные стены такого дома всегда остаются сухими и не промерзают. А вот определить качество постройки такого дома бывает довольно сложно, поэтому тут лучше ориентироваться на репутацию застройщика.

7 ошибок при покупке жилья

Для большинства людей покупка квартиры — это самое большое вложение средств, которое они когда-либо делали. Однако не многие из них достаточно серьезно и профессионально подходят к исследованию рынка недвижимости и ипотечных кредитов. И совершают ошибки:

Ошибка № 1.

Поиск квартиры без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита.

Не путайте подтверждение с предварительной консультацией, в процессе которой кредитный инспектор задаст вам несколько вопросов и выдаст анкету. До официального одобрения на выдачу ипотечного кредита банк-кредитор полностью оценивает Вашу платежеспособность, доходы, активы, обязательства и Вашу кредитную историю. Вас попросят документально подтвердить Ваши активы, которые будут состоять из уже принадлежащего Вам имущества и Ваших ежемесячных доходов.

Если же вы уже получили «подтверждение» от Банка-кредитора на получение Вами кредита, у Вас появляется больше возможностей в выборе жилья.

Ошибка № 2.

Принятие на себя финансовых обязательств перед Продавцом жилья без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве заемщика ипотечного кредита.

В процессе подбора жилья у Вас может возникнуть необходимость подтвердить задатком (передачей денежной суммы продавцу квартиры) свои намерения по приобретению конкретного жилья за определенную цену. При условии, что приобретать квартиру Вы собираетесь только с использованием ипотечного кредита, в случае неодобрения банком вашей кандидатуры как заемщика, вам придется не только отказаться от сделки, но и потерять сумму, переданную в качестве задатка

Ошибка № 3.

Неправильный выбор риэлтора

Не все риэлторы одинаково полезны. С иными вообще не стоит сотрудничать, не говоря уже об оплате их услуг в полном объеме.

В случае приобретения квартиры в ипотеку, риэлтор должен устраивать не только вас, но и банк-кредитор. Это значит, что в риэлторской компании должны быть специально обученные ипотечные агенты, знающие все особенности покупки жилья с использованием ипотечного кредита.

Риэлторская компания должна обеспечивать юридическую чистоту, надежность и безопасность сделки и должна брать на себя полную материальную ответственность в размере рыночной стоимости квартиры за результаты сделки, оформленной при его посредничестве.

В-третьих, профессиональная ответственность риэлтора должна быть обязательна застрахована на крупную сумму (например, профессиональная ответственность компании «Титул» застрахована на 1 000 000 долларов США). Если ваш риэлтор стоит недорого, но недостаточно компетентен, вы рискуете совершить ошибку №4:

Ошибка № 4.

Покупка квартиры без профессиональной технической экспертизы и проверки юридической чистоты.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем Банк-кредитор не найти, так как Ваш банк-кредитор в такой же степени, как и Вы заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечной ссуде.

Любое утверждение продавца о том, что не производилось самовольной перепланировки должно быть подтверждено данными технического паспорта — помните, что банк не выдаст ипотечный кредит на приобретение квартиры, техпаспорт которой не соответствует ее реальному состоянию

Особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется «проверка чистоты титула» или «правовая экспертиза». Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права или потенциально могут их иметь на данную квартиру, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Ну а выполнять правовую экспертизу и принимать на себя полную материальную ответственность за результаты сделки должен риэлтор.

Ошибка № 5

Отсутствие письменного подтверждения банка об условиях (тарифах) предстоящей кредитной сделки.

После получения сообщения о том, что Вы устраиваете банк как заемщик, и можете рассчитывать на ипотечный кредит, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки. В данном документе должны быть зафиксированы процентные ставки, дополнительные сборы, скидки и обязательно срок действия данного официального подтверждения.

Ошибка № 6.

Подписание документов без предварительного ознакомления с ними.

Это касается не только покупки жилья в ипотеку, а всех сделок, но в данном случае вы рискуете больше. Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.

Ошибка № 7

Неправильная оценка стоимости своего жилья и его ликвидности.

Достаточно часто ипотечными кредитами пользуются для улучшения своих жилищных условий — то есть продают свою старую квартиру и с помощью ипотеки покупают новую. Как правило, доплата формируется за счет ипотечного кредита, а первоначальный взнос — за счет средств, которые будут выручены от продажи имеющегося жилья. Естественно, что неправильная оценка своей квартиры, может привести к тому, что рухнет вся схема — квартиры по завышенным ценам не продаются, все равно придется снижать цену, а время будет потеряно. Прежде, чем начать заниматься продажей своей квартиры, обратитесь к профессионалам, которые помогут вам правильно оценить вашу квартиру, ее ликвидность, объяснит, по какой цене и за какой срок она вероятней всего может быть продана.

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также

Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров

В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?

04 Июня 2019

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Читайте также

Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

03 Сентября 2020

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Читайте также

Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

12 Октября 2020

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Стоит ли покупать дом? Чтобы выяснить это, мы опросили около двух десятков экспертов - советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Рынок жилья раскален до белого каления, и ни пандемия, ни рост цен на жилье не могут потушить пламя. Количество заявок на ипотеку для покупки дома неуклонно растет с мая по сравнению с прошлым годом, поскольку недвижимость продолжает дорожать по всей стране.

Уравновешивают эти растущие ценники неуклонно падающими ставками по ипотечным кредитам, которые на этой неделе побили очередной рекордный минимум, по словам Фредди Мака. Средняя 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой сейчас составляет 2,72%. На этот раз в прошлом году было 3,66%.

Но вот большой вопрос: глупы ли американцы, преследуя мечту о домовладении - в шаткой экономике и дорогостоящем рынке - или покупка дома является хорошей долгосрочной инвестицией?

Связано: Сравните индивидуальные ставки по ипотеке от 6 кредиторов

Советник

Forbes задал этот вопрос почти двум десяткам экспертов по финансам и недвижимости.Большинство (57%) заявили, что покупка дома является хорошей инвестицией, в то время как 38% сказали, что это зависит от определенных факторов, и только 5% заявили, что покупка дома - плохая инвестиция.

Собственный капитал домовладельцев в 40 раз больше, чем арендаторов

Согласно исследованию потребительских финансов Федеральной резервной системы за 2020 год, если вы домовладелец, скорее всего, вы стоите намного больше, чем тот, кто снимает жилье.

Домовладельцы имеют собственный капитал более чем в 40 раз больше, чем их коллеги-арендаторы, что подтверждает идею о том, что владение домом - это разумный финансовый шаг.Средняя чистая стоимость домовладельцев в 2019 году составляла 255000 долларов; Средняя чистая стоимость арендаторов составляла всего 6300 долларов.

Но преимущество домовладения заключается не только в собственности, которой вы владеете (или закладываете, для многих людей), но и в финансовом мышлении, которое помогло вам туда добраться.

Другими словами, вы должны нести финансовую ответственность, чтобы владеть домом: вы должны делать сбережения для первоначального взноса, иметь право на ипотеку и бюджет на покрытие расходов на домовладение, таких как налоги и страхование.

Такое мышление, связанное с наращиванием богатства, вероятно, повлияет на другие финансовые решения, такие как сбережения, расходы и инвестирование, - говорит Шон Уилсон, старший директор по продуктам и портфельным решениям и распределению в компании финансовых услуг TIAA.

«После покупки дома вы увеличиваете капитал за счет принудительных сбережений, и теперь вы являетесь инвестором. С точки зрения поведения, это некоторые модели построения богатства », - говорит Уилсон. «Недвижимость помогает разработать структурированный и дисциплинированный инвестиционный план».

Здесь мы рассмотрим, когда покупка является хорошей идеей, а когда, вероятно, лучше подождать.

Ваши финансы в хорошем состоянии

Эксперты единодушно рекомендуют, чтобы потенциальные покупатели были финансово состоятельны перед покупкой дома.Это означает наличие достаточного количества денег, сэкономленных на случай чрезвычайных ситуаций, а также некоторых пенсионных сбережений, низкое отношение долга к доходу и надежный доход.

«Если покупатель жилья финансово стабилен, способен управлять ежемесячными расходами по ипотеке и может оплачивать связанные с этим расходы на содержание домашнего хозяйства, тогда имеет смысл купить дом», - говорит Джессика Лаутц, вице-президент по демографии и поведенческим исследованиям Национальной ассоциации Риэлторы.

Затраты на закрытие важны

Покупатели жилья также должны учитывать затраты на закрытие сделки, которые могут варьироваться от 2% до более 6% от покупной цены в зависимости от типа ссуды, типа собственности, местоположения и других факторов.

Например, дом за 350 000 долларов с затратами на закрытие в размере 5% обойдется покупателю в 17 500 долларов. Это означает, что домовладельцы должны оставаться в доме достаточно долго, чтобы окупить эти затраты. По общему мнению, около пяти лет, но это зависит от рынка. Цены на некоторых рынках быстро растут, в то время как другие могут упасть из-за непредвиденных обстоятельств.

«Есть исключения из правила пяти лет», - говорит Джеки Бойс, старший директор жилищных услуг Money Management International, службы кредитного консультирования.«Если вам удалось попасть в свой дом с очень низкими первоначальными затратами, чрезвычайно низкой процентной ставкой или жить на рынке с стремительно растущими арендными затратами, правило пяти лет может к вам не применяться».

Если ты расточитель, дом может заставить тебя спасти

Некоторые люди считают покупку дома вынужденным сберегательным счетом. Если вы склонны прожигать деньги, дом может быть способом направить эти средства на то, что обычно со временем становится дороже.

«Как правило, человек будет больше всего зарабатывать, вкладывая свои деньги в эти три вещи: частные предприятия и предприятия, частную недвижимость или паевые инвестиционные фонды и публично торгуемые акции», - говорит Холмс Осборн, директор Osborne Global Investors.«Если вы инвестируете в дом, вы можете зарабатывать деньги на горячем рынке недвижимости. Но если вы учитываете налоги, страховку и содержание дома, это наименее желательно. Конечно, это лучше, чем тратить деньги на обесценивающиеся активы, такие как автомобили и рекреационное оборудование ».

Пенсионеры, выплатившие ипотеку, имеют огромное преимущество перед арендаторами на всю жизнь. Хотя у них по-прежнему есть расходы на домовладение (налоги на недвижимость и техническое обслуживание), у них также есть важные преимущества, такие как справедливость и возможность использовать этот актив несколькими способами, такими как сдача в аренду помещения, получение ссуды на покупку жилья и сокращение размеров до менее дорогостоящего. дом и получение прибыли.

«Финансирование покупки дома с помощью ипотеки дает возможность постоянно откладывать на будущее, выплачивая ипотечный кредит каждый месяц», - говорит Брэд Лукабо, вице-президент по управлению портфелем в Unison Home Ownership Investors в Сан-Франциско. «Владение своим домом также дает возможность окупить вложенные в него деньги».

При покупке недвижимости может быть плохой ход

Хотя владение домом может иметь много преимуществ, если вы не готовы финансово, это может иметь разрушительные последствия.Например, если вы растягиваете свой бюджет или истощаете свои сбережения, чтобы купить дом, а затем теряете их из-за потери работы или других обстоятельств, это может повлиять на ваш кредит - и бюджет - на многие годы вперед.

Эксперты советуют заемщикам покупать жилье в рамках своего бюджета. Пары с двойным доходом могут рассмотреть возможность получения ипотеки, которая по-прежнему будет доступна при одном доходе. Это дает вам место в вашем бюджете, если кто-то потеряет работу.

«Не имеет финансового смысла покупать дом, если вы в настоящее время снимаете жилье и у вас проблемы с оплатой счетов или у вас очень мало дополнительных располагаемых доходов», - говорит Джозеф Дж.Зоппи, управляющий партнер Templar Real Estate Enterprises в Нью-Джерси. «Владение домом требует значительных денег; вы должны учитывать ипотеку, налоги на недвижимость, страховку, коммунальные услуги и содержание дома ».

Наконец, если вы склонны часто переезжать, владение домом может означать трату больших денег (на комиссионные брокера и закрытие счетов), которые вам не нужны.

Связано: Сравните индивидуальные ставки по ипотеке от 6 кредиторов

Аренда vs.Владение домом: в чем разница?

Аренда против владения: обзор

Аренда или покупка дома - важное решение, которое влияет не только на ваш образ жизни, но и на ваше финансовое здоровье.

Владение недвижимостью рекламируется как вложение, которое может способствовать увеличению капитала и как источник налоговых вычетов. Аренда также имеет свои преимущества, в том числе небольшую ответственность и гибкость. Тем не менее, люди часто считают, что покупка дома, а не аренда, является более разумным с финансовой точки зрения решением.

В Соединенных Штатах многие люди склоняются к собственности. Это отчасти потому, что нас засыпали посланием о том, что быть домовладельцем - это ключ к счастью и часть американской мечты. Недвижимость - это также большой бизнес для всех, от ипотечных кредиторов до агентов по недвижимости и магазинов товаров для дома. Это часть нашего культурного мышления и экономики. Однако важно помнить, что владение домом не всегда лучше, чем аренда, а аренда не всегда так проста, как кажется.Обдумайте плюсы и минусы каждого из них, чтобы понять, что лучше для вас - аренда или владение.

Ключевые выводы

  • Аренда предлагает гибкость, предсказуемые ежемесячные расходы и помощника по ремонту.
  • Домовладение приносит нематериальные выгоды. Они включают в себя чувство стабильности, принадлежности к сообществу и гордость за собственность, а также ощутимые чувства налоговых вычетов и справедливости.
  • Вопреки распространенному мнению, аренда не означает, что вы «выбрасываете деньги» каждый месяц, а владение недвижимостью не всегда приносит богатство »в долгосрочной перспективе.«

Аренда

Аренда означает, что вы можете перемещаться без штрафных санкций каждый раз, когда срок аренды истекает. Однако это также означает, что вам, возможно, придется внезапно переехать, если домовладелец решит продать недвижимость или превратить ваш жилой комплекс в кондоминиумы. Менее драматично, они могут просто поднять арендную плату до уровня, превышающего ваши возможности.

Самый большой миф об аренде - это то, что вы «выбрасываете деньги» каждый месяц. Это неправда. Вам нужно место для жизни, а это всегда так или иначе стоит денег.Хотя это правда, что вы не строите капитал за счет ежемесячных арендных платежей, не все затраты на домовладение пойдут на строительство капитала.

Когда вы снимаете квартиру, вы точно знаете, сколько ежемесячно будете тратить на жилье. Когда вы являетесь владельцем, вы можете оплатить только ипотеку и обычные счета в течение одного месяца. Затем в следующем месяце вам, возможно, придется потратить дополнительно 12000 долларов на новую крышу (которую может не покрыть страховка вашего домовладельца). Хотя вы, как арендатор, можете временно испытывать неудобства из-за протекающей крыши, маловероятно, что вам когда-либо придется платить за замену крыши при аренде.Ваши ежемесячные домашние расходы, такие как страхование арендатора, обычно более предсказуемы и значительно дешевле.

Как арендатор, вы сталкиваетесь с непредсказуемым повышением арендной платы каждый раз, когда ваш договор аренды подлежит продлению (если ваша квартира не контролируется). Если вы живете в привлекательной части города, арендная плата может быть высокой. Напротив, если вы получите ипотеку с фиксированной процентной ставкой, ваши ежемесячные платежи за дом никогда не увеличатся (хотя налоги на недвижимость и страховые взносы, вероятно, увеличатся).

Хотя домовладение часто преподносится как способ накопления богатства, ваш дом может потерять ценность.Приемлемый район, в который вы переехали, может прийти в упадок Крупный работодатель может покинуть этот район, что приведет к значительному сокращению населения и избытку жилья. В качестве альтернативы возможен бум жилищного строительства, который также может сдерживать снижение цен. Вы можете купить дом за 200 000 долларов завтра, а через 30 лет обнаружить, что он все еще стоит 200 000 долларов, что означает, что вы потеряли деньги после инфляции.

Еще один вводящий в заблуждение общепринятый взгляд: возьмите ипотеку, чтобы получить налоговый вычет.Верно, что вычет процентов по ипотеке снижает ваши личные расходы на выплату процентов по ипотеке на раннем этапе срока кредита, если вы составляете детали. Если у вас недостаточно вычетов, чтобы перечислить и потребовать стандартный вычет, у вас как домовладельца нет налоговых льгот. В случае, если вы можете перечислить, на каждый доллар, который вы потратите на проценты, вы сэкономите копейки на долларе - сумма, которая со временем будет только уменьшаться по мере выплаты ипотеки.

Конечно, арендаторы не получают налоговых вычетов по ипотеке.Но они могут взять стандартный вычет, доступный для всех налогоплательщиков.

Вам нравится проводить вечера и выходные по своему усмотрению? Вы много работаете или часто путешествуете? Если это так, то время, затрачиваемое на домовладение, может оказаться больше, чем вы хотите. Вокруг дома всегда есть проекты, которые вам понадобятся или о которых вы захотите позаботиться, от поиска сантехника до замены проржавевшей трубы и перекраски спальни до стрижки газона.

Если вы живете в сообществе с ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), ТСЖ может снять с вас некоторые домашние дела.Обычно это будет стоить несколько сотен долларов в месяц. Но остерегайтесь головной боли, которую может повлечь за собой членство в ассоциации.

Если вы арендуете, ваш домовладелец возьмет на себя все работы по ремонту и техническому обслуживанию, хотя, конечно, они могут быть выполнены не так быстро и качественно, как вам хотелось бы.

Страхование арендаторов, хотя и не такое универсальное, как страхование домовладельцев, часто рекомендуется тем, кто снимает дома, и домовладельцы все чаще требуют его.

Владение

Домовладение приносит нематериальные выгоды, такие как чувство стабильности, принадлежности к сообществу и гордость за собственность.Однако это не подходит для беспокойных или кочевых людей. Недвижимость - это изначальный неликвидный актив. Возможно, вы не сможете продавать, когда захотите, если рынок жилья упадет. Даже если он растет, при продаже возникают значительные транзакционные издержки. Изменить свое мнение о том, где вы хотите жить, намного дороже, когда вы владеете им.

Общая стоимость домовладения обычно выше, чем общая стоимость аренды. Это верно, даже если ежемесячный платеж по ипотеке аналогичен (или ниже) ежемесячной арендной платы.

Вот некоторые расходы, на которые вы, как домовладелец, будете тратить деньги, которые не должны оплачивать как съемщик:

  • Налог на недвижимость
  • Подборщик мусора
  • Водопровод и канализация
  • Ремонт и обслуживание
  • Борьба с вредителями
  • Обрезка деревьев
  • Страхование домовладельцев
  • Чистка бассейна (если есть)
  • Страхование от наводнений по требованию кредитора, в некоторых районах
  • Страхование от землетрясений, в отдельных районах

Возможно, самые большие одноразовые расходы - это проценты по ипотеке, которые могут покрыть почти все ваши ежемесячные платежи в первые годы долгосрочной ипотеки.Возьмем типичный сценарий: вы занимаетесь 100 000 долларов под 4% на 30 лет. Ваш первый ежемесячный платеж будет составлять 477,42 доллара, из которых 333,33 доллара составляют ваши проценты, а 144,08 доллара - основная сумма. Пройдет около 13 лет, прежде чем ваш ежемесячный платеж будет больше направлен на основную сумму, чем на проценты. В общей сложности вы потратите 71 869,51 доллара на проценты (хотя, по общему признанию, вы возместите часть из них в виде налоговых вычетов, если сможете детализировать).

Даже проекты ремонта не часто увеличивают стоимость вашего дома больше, чем вы на них тратите.Согласно журналу Remodeling , в среднем вы получите 66 центов за каждый доллар, который вы потратите на проект по благоустройству дома. Наилучшая отдача (и единственная в списке Remodeling , которая почти полностью окупает затраты) - это замена гаражных ворот.

Сложив все эти расходы, вы можете обнаружить, что в финансовом отношении вам будет лучше, если вы сдадите в аренду и вложите деньги, которые вы бы вложили в дом, на пенсионный счет.

Особые соображения

Какой вариант лучше для вас, дело не только в деньгах. Это также касается комфорта и вашего видения своей жизни. Не обращайте внимания на людей, которые говорят вам, что владение недвижимостью всегда имеет больше смысла в долгосрочной перспективе или что аренда - это трата денег. Также не обращайте внимания на тех, кто говорит, что имеет больше смысла покупать, если ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет таким же или меньше, чем ваш ежемесячный платеж за аренду. Рынки жилья и жизненные обстоятельства слишком разнообразны, чтобы делать такие общие заявления.

Что еще более важно, вы всегда должны игнорировать тех, кто отговаривает вас от покупки дома из-за расы, религии или семейного положения. К сожалению, в прошлом людям часто мешали владеть землей из-за расы или убеждений. Незаконные практики, такие как «красная черта», по-прежнему удерживают представителей меньшинств от попыток владеть домом.

Многие люди также считают, что им следует пожениться, прежде чем покупать дом. На самом деле ваша способность производить платежи - единственный фактор, который следует учитывать ипотечным кредиторам.

Всем потенциальным домовладельцам также необходимо взвесить связанные с этим риски. Получение ипотеки часто требует использования большого финансового рычага. Если цены на жилье вырастут, люди с ипотекой могут получить огромную прибыль.

С другой стороны, они также могут потерять все и даже больше, если цены упадут слишком сильно. Во время обвала субстандартных ипотечных кредитов беспрецедентное количество американцев оказалось с подводными ипотечными кредитами. Ключом к предотвращению этих бедствий является внимание к общему уровню цен на жилье с помощью индекса Кейса-Шиллера.Если цены кажутся слишком высокими, имеет смысл арендовать жилье еще несколько лет.

Тем не менее, несмотря на риск, дополнительные расходы и дополнительные хлопоты, связанные с владением домом, многие люди предпочитают его аренде. Это более постоянное место для воспитания детей. Кроме того, зачастую это единственный способ получить или создать такое жилище, которое хотят люди. В конечном счете, решение сдавать в аренду или владеть не только финансовым. Это еще и эмоционально.

Стоит ли покупать дом? 9 причин, почему ответ: «Да на 100%!»

Покупка первого дома требует смекалки.Вы не хотите тратить деньги на отпуск, достойный Insta, чтобы сэкономить на первоначальном взносе. Затем не спешите конвертировать эти сбережения в акции для новейшего заводского стартапа, которым бредит ваш кузен. Вы боретесь с каждым искушением в надежде присоединиться к этому кругу славных покупателей жилья, и прямо перед тем, как нажать на курок, вы натыкаетесь на инфографику, говорящую, что аренда на самом деле дешевле - стоит ли эта борьба того?

Короткий ответ: да. У нас есть для вас длинный ответ (он даже касается многолетнего собственного vs.арендная дискуссия). Вот девять преимуществ домовладения, благодаря которым покупка дома стоит того:

1. Расти вместе с местным сообществом

Когда вы покупаете дом, вы не просто очередной арендатор, пробивающийся через вращающуюся дверь аренды. Вы привязаны к месту, привязаны к сообществу.

«Покупка дома дает вам корни. Вы встречаетесь с сообществом, вы становитесь частью этого сообщества и устанавливаете долгосрочные отношения с соседями, независимо от вашего возраста или демографической принадлежности », - делится Кристина Гриффин, самый продаваемый агент по недвижимости в Тампе, Флорида, с 18-летним опытом помощи покупателям в поиске идеального дома.

Сообщества с высоким соотношением собственности к арендной плате имеют меньше преступлений, более высокую стоимость собственности и лучшую явку избирателей. Соседи соединяются через ТСЖ и онлайн-сети, такие как Nextdoor, для организации всего, от наблюдения за соседями до велосипедных парадов Четвертого июля. Продолжающееся 80-летнее исследование Гарварда доказывает, что чувство общности необходимо для долгой и здоровой жизни - это еще одна причина, чтобы поселиться и остаться на некоторое время.

Источник: (Маркус Списке / Pexels.com)

2. Стабилизируйте свои ежемесячные расходы на жилье

Жизнь полна сюрпризов - жилье не обязательно должно быть одним из них.Когда вы покупаете дом, вы устраняете угрозу смены арендодателя, прекращения аренды и резких скачков арендной платы, от чего особенно страдают горожане.

В то время как средняя арендная плата по стране с 2014 года неуклонно растет на 11,3%, арендная плата в расширяющихся районах метро поднялась до новых высот. Например, арендная плата на внутреннем рынке Гриффина в Тампе увеличивалась в среднем на 2,3% в год с 2018 по 2019 год, что на 23% больше, чем в 2014 году. В Стоктоне, штат Калифорния, где проживают некоторые из сверхмощных пассажиров Сан-Франциско, арендная плата выросла 28 .4% с 2018 по 2019 год.

Как домовладелец, ваши налоги на недвижимость и ставки страхования жилья могут колебаться, но вы можете контролировать большую часть своих ежемесячных расходов на жилье с помощью ипотеки с фиксированной ставкой. Для еще большей предсказуемости возьмите под контроль свои ежемесячные счета за коммунальные услуги с помощью этой тактики энергосбережения:

  • Поменяйте старые приборы на новые энергоэффективные модели.
  • Изолируйте свой дом с помощью окон с двойным остеклением и дверных проемов.
  • Преобразование в засухоустойчивое озеленение.
  • Переключите коммунальные услуги на бюджетное выставление счетов и установите ежемесячный платеж за коммунальные услуги на основе среднего годового использования.

3. Выплата ипотеки заставляет сэкономить

Покупка дома создает долгосрочное богатство за счет «принудительных сбережений». С каждым платежом по ипотеке вы выплачиваете свой долг и накапливаете капитал в своем доме. Вы автоматически экономите по сравнению с сознательными усилиями, необходимыми для размещения денег на вашем инвестиционном или сберегательном счете. Когда вы подходите к финишу ипотечного марафона, вы сразу владеете активом на десятки или сотни тысяч долларов.

Некоторые экономисты утверждают, что на современном рынке жилья, стремясь сыграть роль адвоката дьявола, теоретически можно сэкономить больше денег на аренде по сравнению с покупкой дома. Эта позиция подчеркивает, что домовладельцы тратят больше текущих расходов, чем арендаторы (например, налоги на недвижимость, проценты по ипотеке, расходы на содержание, страхование домовладельцев и сборы ассоциации домовладельцев или ТСЖ).

Тем не менее, реальные данные последнего федерального исследования потребительских финансов показывают, что средний домовладелец может похвастаться собственным капиталом в 195 400 долларов по сравнению с 5400 долларами среднего арендатора; это в 36 раз больше богатства.Разница между теорией и практикой? Дисциплина. Для большинства американцев принудительные сбережения намного проще, чем сопротивляться искушению потратить лишние деньги, которые им нужны, чтобы постоянно откладывать или инвестировать, чтобы сделать аренду более выгодной.

Источник: (Pixabay / Pexels.com)

4. Обеспечьте себе жизнь без ипотечного кредита и выходите на пенсию

Самая большая причина, по которой покупка дома того стоит? Когда вы расплачиваетесь за дом, вы сразу становитесь владельцем актива, в котором также можете жить (не говоря уже о том, чтобы потягивать праздничное шампанское внутри).Тридцать семь процентов домашних хозяйств в США находятся в полной собственности, их жильцы «свободны и свободны» от платежей по ипотеке. Получите полное право собственности на жилье и получайте удовольствие от экономии или траты значительной части своего дохода, ранее выделенной на жилье.

Когда вы выходите на пенсию, эта необязательная сумма становится еще более важной по мере того, как фиксируется ваш доход. При минимальных расходах на жилье (налоги на недвижимость, коммунальные услуги, ТСЖ и т. Д.) Вы значительно увеличиваете свой ежемесячный бюджет расходов - скажем, алоха, до спонтанной поездки на Гавайи!

Даже если дом, который вы покупаете сейчас, не тот, из которого вы собираетесь снимать, вы всегда можете продать его, чтобы финансировать свою пенсию.У среднего американца стоимость собственного капитала примерно в два раза выше, чем его пенсионных сбережений. Продажа дома позволяет вам ликвидировать свой капитал и направить его на покупку дома меньшего размера за наличные или на переход в более доступный штат.

5. Воспользуйтесь налоговыми льготами для домовладельцев

Говоря о налоговых льготах, мы все еще говорим о налогах, так что мы сделаем это быстро. Вот основные налоговые льготы для домовладельцев:

Налоговый вычет процентов по ипотеке

Вычтите проценты по жилищному кредиту на сумму до 750 000 долларов для супружеских пар плюс баллы по ипотеке, если вы купили их при закрытии сделки.

Налоговый кредит по ипотеке

Домохозяйства с низкими доходами, получившие соответствующий сертификат ипотечного кредита (MCC) для покупки дома, получают сумму кредита от 10% до 50% процентов по ипотеке, выплачиваемых в течение года.

Исключение налога на продажу дома

Когда пришло время продавать, воспользуйтесь налоговой льготой на прирост капитала в размере 250 000 долларов для одиноких домовладельцев и 500 000 долларов для семейных домовладельцев, подающих совместную регистрацию. Вам нужно будет платить налог на прибыль сверх этого порога. Смотрите нашу полную разбивку расчета здесь.

Неявная экономия при вмененной ренте

Наденьте мыслящую шапку и налейте себе двойной эспрессо для этого. Домовладельцы в США получают выгоду от скрытой льготы по налогу на вмененную ренту, что означает, что правительство не облагает налогом платежи, которые вы вносите в качестве домовладельца в свою ипотеку, как если бы эти платежи направлялись через арендатора. Ознакомьтесь с разбором этой сложной, но злой концепции в Business Insider .

6. Обустройте свой дом так, чтобы вы чувствовали себя как дома

Выбросьте крючки Command и прибейте эту картину маслом к ​​стене! Дизайн дома - одна из самых увлекательных частей владения домом (в конце концов, HGTV - четвертая по популярности кабельная сеть в стране…).

Наслаждайтесь полной свободой настройки каждой комнаты по своему вкусу, пока не почувствуете себя как дома. Семьдесят четыре процента домовладельцев заявили, что они больше хотят проводить время в своем доме после ремонта. Ваш интерьер и улучшения привлекательности не только улучшат ваш образ жизни, но они также могут повысить ценность вашего дома, делая беспорядочные выходные «сделай сам» абсолютно стоящими.

Так что вперед - покрасьте стены в синий цвет, превратите чулан в стеллаж для вина, установите почтовый ящик середины века.Мир это твоя устрица.

Источник: (Pixabay / Pexels.com)

7. Наслаждайтесь комфортом повышенной конфиденциальности

Покупка дома дает вам уединение: больше никаких любопытных проездов или извещений о въезде за 24 часа от домовладельца. Когда кондиционер дует жарко, как июль, вы проверяете поставщика услуг и назначаете время, лучшее для вашего графика (вероятно, с большей срочностью, чем это сделал бы домовладелец).

Вы также можете повысить свою конфиденциальность с помощью физических дополнений к дому, таких как заборы переднего двора, решетки на заднем дворе и продуманный ландшафтный дизайн; или добавьте умные домашние системы безопасности, такие как Ring, которые отправляют оповещения и живые записи о точках входа в ваш дом прямо на ваш телефон.Вы контролируете конфиденциальность и комфорт своей семьи.

8. Поприветствуйте свою новую боковую суету

Перестаньте работать в Uber и превратите свой дом в побочную суету. Зарабатывайте деньги на свободных комнатах, чтобы погасить долг или субсидировать ипотеку.

Для пар, покупающих дом, чтобы вырасти, деньги, которые вы зарабатываете от этих дополнительных спален, могут пойти в фонд колледжа ваших будущих детей, для которых они предназначены.

Хост с Airbnb

Путешествуйте вместе с вами, принимая гостей с Airbnb.В среднем хозяева Airbnb зарабатывают 924 доллара в месяц; с учетом высоких ценовых выбросов средний доход по-прежнему составляет 440 долларов в месяц.

Предлагайте еженедельные и ежемесячные скидки, чтобы конкурировать с отелями и краткосрочной арендой, а также взимать плату за уборку, чтобы освежить пространство между гостями. Правила, устанавливающие ограничения для Airbnb, продолжают развиваться, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными законами и правилами ТСЖ перед включением в листинг.

Сдам комнату

Если вы предпочитаете соседа по комнате на более длительный срок, сдайте свободную спальню местному студенту или молодому специалисту.Недавний анализ данных Бюро переписи населения США показывает, что если бы американцы сдавали в аренду свои запасные спальни, они получали бы 6,2 миллиарда долларов в неделю. Вам нужно будет требовать арендную плату в счет подоходного налога, но вы также получите выгоду от вычетов на ремонт, например, на замену ковра.

Разделите ипотеку на дуплекс

Покупка дуплекса обеспечивает баланс между доходом от аренды и конфиденциальностью - ваши арендаторы не делят ваше личное жилое пространство.

Гриффин объясняет, что дуплексы в Тампе большие: «Людям нравятся дуплексы.Сейчас они продаются по самой высокой цене. У них будет семья, живущая в одной квартире, затем они будут снимать другую часть, и это покрывает большую часть выплаты по ипотеке ».

Покупка дуплекса также научит вас тонкости инвестиций в недвижимость. Изучите законы, проверьте свои способности арендодателя и превратите свою половину во вторую аренду, когда будете готовы переехать с семьей в улучшенный дом.

Источник: (Julian Hochgesang / Unsplash.com)

9. Гордость владения огромна

Покупка первого дома - это мега-достижение, важная веха в жизни и даже реализация американской мечты.В недавнем опросе, проведенном Национальной ассоциацией риэлторов, покупатели назвали «желание владеть собственным домом» своей основной причиной покупки дома. Большинство опросов участников показывают, что граждане по-прежнему считают домовладение частью своей американской мечты (75% не домовладельцев и 90% нынешних домовладельцев согласны с этим мнением). Когда вы покупаете дом, у вас есть земля, вы выражаете большую независимость - вы хозяин своего владения.

Обдумайте предостережения, прежде чем брать ипотеку

Создание благосостояния и счастья через домовладение никоим образом не гарантируется.Чтобы покупка дома окупилась, вам потребуется:

  • Подготовьте свои финансы: Покупка дома включает в себя ряд затрат помимо вашего первоначального взноса (подумайте: гонорары риэлтора, страхование жилья, налоги на недвижимость, расходы на содержание дома и т. Д.). Подсчитайте, сколько вам следует сэкономить, с помощью нашего руководства для начинающих покупателей.
  • Зафиксируйте место: С точки зрения инвестиций, жилье - это долгая игра, а не короткая. Норма прибыли от инвестиций в жилье значительно увеличивается, чем дольше они удерживаются, поскольку ваш капитал растет, а стоимость дома с течением времени дорожает.Если вы готовы сразу же приступить к работе, подумайте об аренде, пока не освоитесь в каком-либо районе.
  • Купите правильный дом: Покупка неправильного дома может привести к угрызениям совести покупателя или к худшему: потере права выкупа. Объединитесь с ведущим агентом по недвижимости, чтобы вы могли найти подходящий дом для ваших нужд (и договориться о лучшей сделке для вашего кошелька).
  • Сопротивляйтесь рефинансированию по неправильным причинам: То, что вы можете использовать свой собственный капитал, не означает, что вы должны это делать. Избегайте рефинансирования своего дома для погашения долгов или покупки расходных материалов, которые не повышают стоимость вашей собственности.Рефинансирование вашего дома снижает ваши вынужденные сбережения и часто стоит больше, чем стоит обещанная более низкая процентная ставка.

Когда будете готовы, покупка дома того стоит

Покупка дома - серьезное обязательство, но финансовые выгоды и преимущества образа жизни окупаются. Недвижимость - не единственное доступное вложение, но, безусловно, одно из самых выгодных. В конце концов, получение права собственности на жилье - это больше, чем покупка дома, это означает поселение в доме.

Источник изображения заголовка: (Skitterphoto / Pexels.com)

Покупка дома - «обычно ужасное вложение»

Многие люди скажут вам, что покупка дома - это хорошее вложение, но «это далеко от истины», - говорит Питер Маллук, сертифицированный специалист по финансовому планированию. и президент компании по управлению активами Creative Planning.

«На самом деле обычно это ужасное вложение», - говорит он. Это потому, что, в конце концов, владение домом требует денег из вашего кармана: «Вы платите налоги на недвижимость, вы платите за обслуживание, вы платите страховку.Есть все эти другие вещи, которые происходят с вашим домом, за которые вы должны платить ».

Молодые домовладельцы, в частности, выяснили это на собственном горьком опыте: недооценка скрытых затрат - это причина номер 1 для миллениалов, которые действительно владеют

Со временем ваш дом может вырасти в цене, говорит Маллук, но он, вероятно, не будет стоить достаточно дорого, чтобы компенсировать все затраты. Вместо этого, если вы взяли то, что сэкономили бы, не покупая дом, и вложили их во что-то, что, вероятно, будет расти в цене, например, в акции и облигации, скорее всего, вы получите больше денег в долгосрочной перспективе.

Питер Маллук, сертифицированный специалист по финансовому планированию

Допустим, вы живете в Бруклине, Нью-Йорк, и платите 2500 долларов в месяц за аренду. Если вы покупаете собственное жилье, вы можете платить 5000 долларов в месяц между ипотекой, налогами и другими расходами на содержание, приводит в качестве примера Маллук. (По оценкам других финансовых экспертов, из-за стоимости владения домом покупка может обойтись вам примерно на 40% дороже, чем аренда.)

«Если вы возьмете разницу и сэкономите ее, то дополнительные 2500 долларов, которые вы сэкономите в диверсифицированном портфеле, равны почти наверняка, в течение длительного периода времени, он вырастет и будет стоить больше, чем то, что стоило бы вашего собственного капитала, если бы вы просто вложили деньги в дом », - говорит он.

Рамит Сетхи, миллионер, заработавший себя самостоятельно и автор книги «Я научу тебя быть богатым», высказал тот же аргумент. Подумайте об этом так, предлагает Сетхи: «Обычно мы можем предположить, что в долгосрочной перспективе, если мы инвестируем в недорогой диверсифицированный индексный фонд, мы получим около 7%» с точки зрения годовой прибыли. «Сможете ли вы со временем превзойти это в вашем районе, повысив стоимость недвижимости?»

И Сетхи, и Маллук подчеркивают важность обработки цифр перед покупкой дома: оцените свое финансовое положение, а затем проанализируйте среднюю стоимость покупки по сравнению с арендой дома в вашем районе.Постарайтесь спрогнозировать, имеет ли покупка для вас смысл, и спросите себя, лучше ли вам сдавать в аренду и вкладывать сэкономленные деньги в такие инвестиции, как паевые инвестиционные фонды.

«Если вы посчитаете, как я, вы можете обнаружить, что там, где вы живете, на самом деле нет финансового смысла покупать», - говорит Сетхи. «Есть ли другие причины для покупки? Конечно. Может быть, вы хотите купить, потому что хотите разрушить эту стену. Может быть, вы хотите купить, потому что хотите, чтобы ваши дети ходили в определенную школу.Отлично. Но посчитайте цифры ».

« Для самой большой покупки в своей жизни, - добавляет он, - вы должны знать всю математику и ее результаты через 20 лет в будущем ».

Одно из основных преимуществ, которое дает покупка главная причина заключается в том, что это может быть тип «принудительных сбережений», потому что, делая ежемесячные платежи по ипотеке, вы конструктивно используете деньги, вкладывая в актив , который впоследствии можно было бы продать. Как объясняет Маллук : "Вы должны каждый месяц находить деньги, чтобы вкладывать их в свой дом, чтобы платить по ипотеке, поэтому это заставляет вас наращивать капитал.«Имейте в виду, что когда у вас есть ипотека, вы будете платить проценты своему кредитору.

Есть и другие преимущества: менеджер по благосостоянию Дэвид Бах говорит, что« покупка дома - это эскалатор к богатству в Америке », и это может даже поможет вам досрочно выйти на пенсию, если вы сможете выплатить свою ипотеку.

Тем не менее, утверждает Маллук, если вы достаточно дисциплинированы, чтобы взять все сбережения, которые у вас есть от аренды, вместо того, чтобы покупать и инвестировать их, «вы будете далеко лучшая форма, чем если бы вы вложили ее в недвижимость, которая продолжает отнимать у вас деньги."

Не пропустите: Не покупайте биткойны, предупреждает управляющий активами: мы, скорее всего,« увидим крах криптовалюты »

Нравится эта история? Подписаться в CNBC Сделайте это на YouTube!

Правда? Ваш дом - не вложение

Люди часто думают о своем доме как об инвестициях, но это не соответствует действительности по нескольким направлениям.

Учитывая ряд факторов, дом на одну семью, в котором вы живете, не является инвестицией. Это не обязательно означает, что вам следует избегать домовладения, но если вы склоняетесь к покупке, потому что думаете, что делаете разумные инвестиции, подумайте дважды.

Идея о том, что ваше основное место жительства может быть инвестицией, исходит из того факта, что исторически стоимость недвижимости растет. Скорее всего, мы все знаем кого-то - возможно, родителей или бабушек или дедушек - которые купили дом несколько десятилетий назад менее чем за 100 000 долларов, а сейчас он стоит во много раз больше.

Это не инвестиция только потому, что она ценит

Ради этого аргумента мы проигнорируем тот факт, что в долгосрочной перспективе средняя стоимость жилья лишь немного больше, чем инфляция. (За 100 лет средняя стоимость недвижимости в США выросла менее чем на 1% с поправкой на инфляцию).

Если предположить, что стоимость дома увеличилась с до при уровне инфляции, то недвижимость, купленная в 1970 году за 100 000 долларов, сегодня будет стоить 625 873 доллара, то есть на 526% больше.По какой причине дом вашего деда так ценился за 40 лет? Это просто инфляция.

Нельзя сказать, что стоимость недвижимости не может резко повыситься. Они могут и делают. Но такая оценка более вероятна на конкретных, желаемых рынках недвижимости.

Но знаете что? Неважно. Независимо от того, опережает ли стоимость вашего дома инфляцию, есть и другие причины, по которым ваш дом не является инвестицией.

Настоящие инвестиции требуют большего, чем перспектива увеличения стоимости.

Дом имеет более важное основное назначение

Вероятно, самая большая причина, по которой дом не является капиталовложением, заключается в том, что его основная цель - предоставить убежище. Это более важно, чем кажется на первый взгляд.

Один из основных факторов, делающих инвестицию инвестиционной, - это ваша способность контролировать сроки вашего владения. Это означает, что вы можете покупать и продавать их время от времени и при обстоятельствах, которые могут максимизировать возврат ваших инвестиций.Мы можем думать о традиционных инвестициях, таких как акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и даже об аренде недвижимости, как о предоставлении такой возможности.

Поскольку ваш дом является вашим личным местом жительства, у вас будет мало контроля над покупкой и продажей с точки зрения инвестиций. Вы купите дом, когда он понадобится для укрытия, и продадите его только тогда, когда он больше не служит этой цели, и пора двигаться дальше.

Отсутствие контроля над сроками покупки и продажи дома оказало серьезное негативное влияние на дома как инвестиции во время финансового кризиса.Многие люди покупали дома на вершине рынка, потому что это было время, когда им был нужен дом для своих семей. Но все же другим пришлось продавать после обвала рынка из-за негативного изменения их личного финансового положения.

Это заставило их покупать дорого, а продавать дешево. В этом нет ничего необычного, когда речь идет о жилых домах, и это в значительной степени не соответствует критериям вложения средств в дом.

Дом не может быть инвестицией, если вы никогда не планируете его продавать

Хотя это правда, что дома обычно растут в цене, возможности воспользоваться этим ростом ограничены.Самый действенный и действенный способ - продать дом после того, как он значительно вырос в цене. Однако продажа дома очень разрушительна, потому что означает, что вам придется переехать.

Что еще более важно, когда вы все же продаете, вам, скорее всего, придется использовать капитал от продажи для покупки следующего дома. В конце концов, вы будете переезжать из одного места жительства в другое. Это означает, что на самом деле домашний капитал - это ограниченный капитал.

Единственный случай, когда дом не попадает в эту категорию, - это когда вы планируете продать дом, либо обменять его на более дешевый дом, либо перейти к сдаче в аренду.Таким образом, вы продадите недвижимость и обналичите капитал.

Связано: покупать или арендовать дом?

Рассмотрение вашего дома как вложения средств может привести к потере капитала

Есть еще один способ вывести капитал из своего дома, но вряд ли это безрисковый метод. Вы можете взять деньги взаймы у себя дома, исходя из имеющейся у вас суммы капитала. Это можно сделать либо через кредитную линию собственного капитала (HELOC), либо через прямое рефинансирование вашей первой ипотечной ссуды.

Но когда вы это делаете, вы занимаетесь деньгами под дом. Это может положить больше денег в ваш карман для целей, не связанных с домом, но также создает соответствующую ответственность. Эта ответственность не только снижает будущий денежный поток за счет ежемесячных платежей, но также подвергает риску ваш дом.

Многие люди выяснили это на собственном горьком опыте во время финансового кризиса. Когда стоимость домов либо упала, либо снизилась, домовладельцы поняли, что у них нет доли в своих домах.В результате они не смогли рефинансировать, чтобы снизить ежемесячные платежи, и не смогли продать, чтобы переехать в менее дорогое жилье.

Связано: Подводная ипотека? Вот ваши варианты.

Широкое использование HELOC и рефинансирования с выплатой наличных заставило многих людей почувствовать себя богаче в краткосрочной перспективе, но при этом поставило под угрозу их долгосрочную финансовую безопасность. Думая о своих домах как о постоянных инвестициях, многие участвовали в серийном рефинансировании и оставили себя «под водой» в своих домах - задолжали за дом больше, чем он стоил.

Вот где думать о своем доме как о вложениях становится опасным допущением.

Стоимость содержания дома слишком высока для того, чтобы быть капиталовложением

Обычно при покупке инвестиции не требуется постоянных вложений денежных средств. Но дом, безусловно, имеет.

Вы должны не только ежемесячно вносить выплаты по ипотеке, но также платить налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, иногда частное страхование ипотеки и коммунальные услуги.Вы также должны поддерживать собственность, что означает регулярный ремонт и техническое обслуживание по мере необходимости. Эти расходы называются текущими расходами - это затраты на осуществление инвестиций .

Еще дороже капитальный ремонт, связанный с домовладением. Это может включать замену крыши, сайдинга, окон и дверей, ковров и полов, а также проездов. Вы также можете заняться капитальным ремонтом, который потребует замены кухонь и ванных комнат.

Каждая из этих затрат по отдельности может стоить тысячи долларов.В течение нескольких лет или десятилетий они могут стоить десятки тысяч долларов.

Настоящие инвестиции не требуют таких постоянных затрат. Вы можете рационализировать эти расходы, исходя из того факта, что дом предоставляет вам убежище. Но это возвращает нас к исходной посылке: дом - это укрытие, а не вложение.

Расходы на транспортировку действительно могут работать против вас

Допустим, вы покупаете дом за 200 000 долларов, а через 10 лет продаете его за 300 000 долларов.Хорошая инвестиция? Только если не смотреть слишком внимательно на цифры.

Если дом обошелся вам в 1000 долларов в месяц по основной сумме, процентам, налогам и страховке (PITI), плюс 300 долларов в месяц на коммунальные услуги, вы потратите 15 600 долларов в год или 156 000 долларов за десять лет проживания в доме.

Если вы потратите еще 3000 долларов в год на текущий ремонт и техническое обслуживание, вы потратите еще 30 000 долларов. И если вы сделали более крупный ремонт, например, заменили крышу и пол, а также переделали кухню и ванные комнаты, вы, вероятно, легко потратите еще 50 000 долларов в течение десятилетия.

Это всего 236 000 долларов за 10-летний период, чтобы получить прибыль от продажи в 100 000 долларов.

Хотя, безусловно, приятно выйти из дома, имея на 100 000 долларов больше, чем вы за него заплатили, математика не поддерживает идею дома как выгодного вложения. И мы даже не учли транзакционные расходы (например, комиссию риэлтора в размере 6%), инфляцию или тот факт, что стоимость дома не может так резко вырасти в следующие 10 лет.

Ваш дом не будет приносить денежный поток

Суровая правда заключается в том, что ваш дом просто не будет обеспечивать какой-либо денежный поток, когда вы являетесь домовладельцем.То есть, если вы не владеете инвестиционной недвижимостью и не сдаете ее в аренду.

Независимо от того, владеете ли вы многоквартирным домом и сдаете в аренду одну или две единицы, вы сдаете в аренду весь дом или просто арендуете комнату, это единственный способ получить хоть какую-то прибыль. Сдача в аренду части или всего дома поможет вам оплатить ипотеку, страховку и другие расходы, связанные с домовладением, поэтому для многих это того стоит. В лучшем случае это фактически обеспечит собственнику денежный поток.

Хотя покупка и управление инвестициями в недвижимость может быть прибыльным, это требует много работы, денег и сопряжено со значительным риском.Если вам нравится идея получения инвестиционного дохода от недвижимости (в отличие от акций и облигаций), подумайте о краудфандинге недвижимости. Платформы краудфандинга дают вам возможность инвестировать всего 500 долларов в крупные сделки с недвижимостью и участвовать в их прибылях. (Обратите внимание, что, как и все инвестиции, краудфандинг в сфере недвижимости сопряжен с риском потери части или всех ваших инвестиций).

Если вас интересует платформа для краудфандинга, очень популярным вариантом будет Fundrise .Всего за 500 долларов и простой процесс регистрации вы можете инвестировать в различные возможности недвижимости с помощью удобного мобильного приложения.

Если вас больше интересует упрощенный процесс покупки, когда речь идет об аренде недвижимости, вам подойдет Roofstock . Они предлагают огромный выбор объектов недвижимости, в большинстве из которых арендаторы уже проживают в домах, так что вы получите немедленный приток пассивного дохода.

Признательность - это волшебный ингредиент, но это не гарантировано.

Наконец, давайте вернемся к основной причине, по которой так много людей считают свой дом инвестицией.Все понятие растет и падает на будущую стоимость собственности. В периоды, когда стоимость дома растет, люди обычно думают о своем доме как об инвестициях.

Но во время финансового кризиса, особенно на некоторых рынках, стоимость недвижимости не только не увеличилась, но и упала в большинстве случаев. Некоторые падали эффектно. Для людей в этой ситуации дом не только не был инвестицией, , но стал серьезной обузой.

Связано: что делать после краха фондового рынка

Возможность плоского или падающего рынка жилья больше не может быть сброшена со счетов.Если это произойдет, вам придется жить в своем доме намного дольше, чем вы ожидаете, и вы, вероятно, обнаружите, что не можете ни продать недвижимость, ни взять в долг.

Это совсем не похоже на вложение. И, вероятно, будет лучше, если вы будете думать об этом как о месте проживания, а не как об инвестициях.

По теме: стоит ли покупать «стартовый дом» или подождать?

Так куда мы все это идем? В основном здесь: не думайте о своем доме как об инвестициях - и убедитесь, что вы продолжаете вкладывать деньги в настоящие инвестиции, такие как финансовые активы или недвижимость, приносящая доход от аренды.

А затем расслабьтесь и наслаждайтесь жизнью в своем доме. Это настоящая цель владения одним.

Подробнее:

Почему не стоит спешить с покупкой дома

Все мои друзья, купившие дома до своего 30-летия, любили заявлять, что они больше не «выбрасывают деньги», платя за квартиру. Хотя сейчас я домовладелец, когда я был съемщиком, я никогда не чувствовал, что аренда - это напрасная трата денег. Я обменял свой чек на квартиру на жилье.Сегодня я обмениваю свой платеж по ипотеке (плюс много дополнительных денег, которые я должен потратить на содержание) на жилье.

Дом не вложение

Это правда: некоторые зарабатывают миллионы на инвестициях в недвижимость. Некоторым домовладельцам даже посчастливилось выйти на пенсию исключительно за счет перепродажной стоимости своего дома через 30 лет после его покупки. Однако для большинства реальность совсем иная. Вы не должны думать о своем основном месте жительства как об инвестициях.

Да, ухоженный дом в желаемом месте должен быть оценен в долгосрочной перспективе.Но согласно этому отчету, фактическая норма прибыли на недвижимость в США (с учетом инфляции, налогов и процентных ставок по ипотечным кредитам) с 1975 по 2009 год была фактически ниже нуля:

При годовой ставке амортизации 2,5 процента, ставке налога на имущество 1,5 процента, процентной ставке по ипотеке 7 процентов и предельной ставке налога на прибыль 25 процентов для типичного налогоплательщика, скорректированная реальная ставка дохода на жилье фактически ниже нуля (-0,575%, если быть точным).

На фондовом рынке, напротив, в среднем было 3.375% годовых за этот период после налогов и инфляции.

С учетом этих цифр, почему кому-то будет инвестировать в дом, а не в фондовый рынок?

Дома, по сути, денежные ямы

Далее следует неоспоримый факт, что дома обходятся дорого. Дома требуют периодической покраски, озеленения, кровли, обслуживания системы отопления, вентиляции и кондиционирования и многих других вещей. В них также полно дорогой техники, которая ломается в самый неподходящий момент.

Как вы думаете, почему арендодатель так медленно отвечает на ваш звонок по поводу протекающей раковины? Она хочет выжать из этой раковины как можно больше лет. Конечно, у нее, вероятно, есть новая раковина в ее собственном доме (как и у вас, если бы у вас была подушечка). Когда мы владеем своим домом, мы делаем ремонт и ремонт, основываясь на эмоциях, а не на перепродажной стоимости, поэтому владение домом намного дороже, чем аренда.

Вы не можете контролировать налоги - или ваши соседи

Когда вы покупаете дом, вы берете на себя долгосрочное обязательство по отношению к своему району, к лучшему или к худшему.Если вы живете в городе с развитой экономикой и школьной системой, скорее всего, стоимость вашего дома вырастет (как и налоги на недвижимость). И если ваша зарплата не так высока, как у новых людей, стекающихся в ваш город, вы можете оказаться не в состоянии оставаться там. Я видел, как это происходило с моими родителями и родственниками со стороны мужа, и это неприятно.

С другой стороны, если состояние вашего района ухудшается, значит, вы не просто живете там, а владеете недвижимостью. Если вы арендуете, вы можете переехать в конце срока аренды и позволить домовладельцу выяснить, как поступить с обесценивающейся собственностью.

Единственный реальный аргумент в пользу домовладения

До тех пор, пока ваша собственность не обесценивается, вы со временем создадите собственный капитал в своем доме. С каждым платежом по ипотеке вы «экономите» несколько сотен долларов или больше в своем собственном капитале, которые когда-нибудь вы сможете погасить при продаже или рефинансировании.

При прочих равных условиях, если бы вы могли жить в том же доме за 1000 долларов в месяц за аренду или за 1000 долларов по ипотеке (из которых в среднем 600 долларов каждый месяц идет на выплату основного долга), владение домом кажется финансово целесообразным, поскольку вы держите на 600 долларов в месяц без учета затрат на техническое обслуживание и другие расходы.Это определенно хорошо, но я не думаю, что этого достаточно, чтобы побудить людей преждевременно стать домовладельцами.

Есть слишком много других факторов, которые нужно учитывать, но я думаю, что два самых больших:

  • Если вы не проживете в своем доме достаточно долго, большая часть или весь ваш капитал будет стерт из-за комиссионных риэлторов и затрат на закрытие нового дома
  • Собственный капитал неликвиден. Если вам нужны наличные, вы будете вынуждены продать свой дом или рефинансировать (взять в долг и уплатить больше процентов).

Да, выплата ипотечного кредита и приобретение собственного капитала поможет вам построить богатство. Но это работает только в том случае, если вы живете в одном доме очень долго и не берете взаймы под него.

Почему аренда - это круто

Финансовые выгоды от домовладения часто переоцениваются. Но аренда имеет два важных нефинансовых преимущества, которые нельзя упускать из виду.

Самое главное, что аренда дает вам гибкость. Большинство договоров аренды заключаются только на год. Если вы не готовы к тому, чтобы жить в одном месте пять лет или дольше, аренда позволяет вам оставаться на столько (или на короткий срок), сколько захотите.Если вы не знаете, как отремонтировать уродливый дом по дешевке или если вам не повезет, сложно перевернуть дом за два года или меньше и выйти на уровень безубыточности.

Также стоит сказать, что аренда дает вам свободу от монотонного и дорогостоящего обслуживания. Когда я впервые купил наш дом, мне не терпелось купить газонокосилку и подстригать свой новый газон. Несколько лет спустя я плачу кому-то за его стрижку, и, если они заболеют, меня раздражает то, что я должен провести два часа выходных, расхаживая взад и вперед по двору.А с тех пор, как мы купили дом, нам пришлось потратить тысячи долларов на протечки водопровода, затопление подвала, изношенную бытовую технику и другие расходы. Я люблю наш дом, но не обошлось без головной боли. Когда я арендовал, я принял тот факт, что мне не нужно беспокоиться об обслуживании, как должное. Но не заблуждайтесь, быть арендатором - это большое преимущество.

Наконец, вы можете сделать работу по аренде выгодной и в финансовом отношении. Если вы живете на рынке, где вы можете арендовать квартиру в месяц значительно дешевле, чем могли бы владеть домом, вы можете вложить разницу.Разница не должна быть огромной. Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 1000 долларов, но вам придется заплатить ипотечный платеж в размере 1300 долларов за сопоставимый дом. Это 3600 долларов в год, которые вы можете откладывать или инвестировать. И, в отличие от собственного капитала, эти сбережения ликвидны. Вы можете использовать их для создания резервного фонда, погашения задолженности по студенческой ссуде или пополнения пенсионного счета. Ничего из этого вы не можете сделать с собственным капиталом.

Нижняя строка

Хотите мой простой и серьезный финансовый совет по вопросам жилья? Считайте свои ежемесячные расходы на жилье (будь то аренда или ипотека) платой за жилье.Тратьте соответственно, а разницу откладывайте или инвестируйте. Если вы хотите гордости (и ответственности) за домовладение, непременно купите дом - вы можете даже заработать на нем деньги. Но не рассчитывайте на свой дом как на вложение.

А если вы арендуете, ваши квартплаты - не потраченные впустую деньги! Пожалуйста, не ругайте себя за «выбрасывание денег». Ужасно приятно иметь место, куда можно позвонить домой в конце долгого дня.

Подробнее:

Стоит ли покупать дом или сдавать в аренду?

Одно из важнейших решений, которое может принять каждый в своей жизни, - это покупка дома.Некоторые покупатели жилья могут задаться вопросом, является ли их решение о покупке дома правильным для них, поскольку средний человек меняет свое мнение относительно своего решения каждые пять-семь лет. Принимая во внимание эту информацию, многие люди все же задаются вопросом, является ли покупка дома для них лучшим вариантом. Однако у покупки дома есть много преимуществ. Но есть и недостатки, поэтому аренда может быть для них лучшим вариантом. Лучший способ узнать, что лучше - покупка или аренда; человек должен посмотреть на свою ситуацию, чтобы принять правильное решение.

Преимущества аренды

Вот некоторые из преимуществ аренды, которые потребитель может захотеть рассмотреть:

  • Первоначальные вложения в аренду дома или квартиры довольно низкие. Покупателям часто требуется от 5 до 10 раз, чтобы переехать в дом, чем снимать квартиру.
  • Аренда стоит меньше денег. Средства, которые обычно используются для первоначального взноса или более высоких выплат по ипотеке, можно инвестировать на сберегательные счета, которые дают более высокую доходность.Это особенно актуально в тех случаях, когда недвижимость проживает арендатор менее четырех лет.
  • Арендатор несет ограниченную ответственность, поскольку ему не нужно заниматься ремонтом. Ответственность за эти задачи несет домовладелец. При владении домом владелец несет все расходы на ремонт.
  • Арендатор имеет меньшее налоговое влияние на свое финансовое положение. На арендатора не влияют такие статьи, как налоги на недвижимость, которые могут часто колебаться.
  • Арендатор может легче распределять бюджет. Арендная плата - это фиксированная сумма, которая может даже включать в себя коммунальные услуги. Фиксированная сумма может позволить арендатору легче установить бюджет, потому что стоимость аренды установлена.
  • Арендатор имеет больше мобильности и гибкости при переезде, так как аренда, как правило, краткосрочная.
  • Расходы на страхование для арендаторов ниже, поскольку арендатору необходимо застраховать только содержимое арендуемой собственности, а не саму конструкцию.
  • Стоимость въезда ниже. Первоначальный взнос может отсутствовать, а залога может быть меньше.

Что нужно знать перед тем, как снимать дом

Несмотря на преимущества аренды, есть некоторые вещи, которые арендаторы должны принять во внимание, прежде чем принять решение об аренде.

Арендатор должен знать, что можно и чего нельзя делать в договоре аренды, до его подписания. Местные законы не всегда охватывают условия, предусмотренные договорами аренды и найма.Договор аренды является юридически обязывающим, когда речь идет о жилищных условиях и правах арендатора.

Арендатор должен знать, как защитить свой залог. Это можно сделать, выполнив подробный осмотр до подписания договора аренды. Все ранее существовавшие повреждения должны быть задокументированы.

Арендатор должен знать о страховом полисе арендатора. Страхование арендатора защищает арендатора от повреждений и убытков в результате наводнения, пожаров, ограблений и других неблагоприятных событий.

Преимущества покупки

Ниже приведены преимущества покупки, которые следует учитывать:

  • Бывают случаи, когда стоимость владения может быть меньше, чем при аренде.
  • Покупатель контролирует недвижимость и понимает, что приобретение дома является приростом капитала.
  • Покупатель «вынужден» сэкономить, что может быть важно, когда покупатель выплачивает значительную сумму остатка.
  • Покупатель получает налоговые льготы. До 10 000 долларов США в виде налогов на недвижимость и процентов по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов США могут быть включены в налоговые вычеты. Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов также подлежат вычету при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилища домовладельца.
  • Покупатель обретает личную свободу, имея возможность ремонтировать, реконструировать или улучшать товар по своему усмотрению.
  • У покупателя меньше ограничений.Существует меньшее количество правил, которые должен соблюдать покупатель жилья, в том числе ограничения в отношении домашних животных, детей и шума.
  • Если выплаты по ипотеке производятся вовремя, домовладелец может получить более высокий кредитный рейтинг.

На что следует обратить внимание при покупке дома

Несмотря на различные преимущества, есть некоторые вещи, которые покупатели должны знать и знать, прежде чем покупать дом:

Покупатель несет ответственность не только за ипотечный платеж.Также необходимо позаботиться о налогах, страховании, техническом обслуживании и ремонте. Также могут быть рассмотрены взносы от Товарищества домовладельцев.

Домовладелец имеет меньше возможностей для переезда. После покупки дома нет особой гибкости при выборе новой работы в другом городе.

Рыночные цены и цены на жилье колеблются. Повышение или снижение стоимости недвижимости зависит от того, когда дом был куплен, будь то период бума или период спада.Стоимость недвижимости может не подорожать в соответствии с ожиданиями домовладельца, в результате чего домовладелец не получит прибыли при планировании его продажи.

Что мне покупать или арендовать?

В этом уравнении необходимо учитывать два фактора: насколько домовладелец ожидает повышения стоимости дома и как долго домовладелец планирует оставаться в нем. Покупателю жилья обычно необходимо оставаться дома не менее трех лет, чтобы покрыть расходы. Пятилетний срок - более предпочтительный срок.Тем не менее, домовладельцу, возможно, придется остаться дольше, чтобы быть впереди по сравнению с арендой, что зависит от части страны, в которой он проживает.

Доступность должна быть принята во внимание при принятии решения о покупке или аренде, несмотря на планы человека оставаться в доме в течение длительного времени. Многие финансовые эксперты предлагают покупателям сохранять ежемесячные платежи за жилье на уровне 33% или ниже их совокупного ежемесячного дохода.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно проводить расчеты на основе реальных примеров на местном рынке недвижимости .В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой - дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *