Содержание

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и окупится ли при этом кредит

Если у вас появляется идея сдавать квартиру в ипотеке, и так окупить переплаты по кредиту, давайте рассмотрим возможные варианты.

Теоретически схема идеальна: оплата по займу осуществляется за счет платежей арендаторов, при этом семейный бюджет остается неприкосновенным. Но практика показывает, что не все так просто и радужно. В принципе, вы можете купить квартиру в ипотеку и сдавать ее жильцам, но при этом возникает множество правовых нюансов и сложностей. 

Правовая сторона вопроса

В защиту тех, кто хочет сдавать квартиру в ипотеке, выступает федеральный закон «Об ипотеке», в котором однозначно сказано, что заемщик вправе извлекать доход из обремененной недвижимости.

Однако есть поправка, что сделать это можно только заручившись согласием заемщика, если обратное не прописано в договоре.

К сожалению, именно такой запрет банки очень часто прописывают в ипотечном договоре, причем максимально четко и недвусмысленно.

 

Также нужно понимать, что даже если если соответствующий пункт в договоре не прописан, сдать квартиру в ипотеке в аренду можно исключительно для проживания.

В качестве коммерческой недвижимости использовать жилье с обременением не получится.

Позиции банков по аренде квартир в ипотеке

Чтобы ожидания не превратились в разочарования, обсудить возможность сдачи ипотечной квартиры с заемщиком следует еще на этапе выбора ипотечной программы. Вы можете прямо спросить об этом вашего кредитного эксперта. Также эту информацию нередко выкладывают на сайте банка.

Позиций, которых придерживаются финансовые организации, не так много:

  1. Категорический отказ, четко прописанный в договоре. В этом случае сдавать квартиру не получится, это будет нарушением закона.
  2. Банк выставляет ряд условий, при соблюдении которых владелец может сдавать квартиру в ипотеке. Изучите их заранее и определитесь, подойдут ли эти условия вам.
  3. В договоре отсутствует соответствующий пункт, финансовая организация не имеет ничего против аренды жилья.

Выгоднее всего, конечно, вариант, позволяющий сдавать квартиру в ипотеке без ограничений. К сожалению, при этом чаще всего ипотечная ставка оказывается, наоборот, не слишком привлекательной. 

Почему банки против аренды квартир в ипотеке

Несмотря на то, что собственником жилья при покупке квартиры в ипотеку, являетесь вы, банк также имеет некоторые права на эту недвижимость, так как она выступает в качестве залога по ипотечному кредиту.

Если по какой-то причине ежемесячные платежи не вносятся в течение длительного периода, кредитор уполномочен выставить жилплощадь на торги. Средства, вырученные на аукционе, будут направлены на погашение ипотечного долга. Однако в случае найма квартиры под обременением, банк лишается права распоряжаться недвижимостью до окончания срока арендного договора. Кроме того, существует риск причинения ущерба жилплощади со стороны арендаторов. 

Что будет, если сдавать квартиру вопреки запрету банка

Прежде чем решиться на подобный шаг, стоит учесть, что финансовая организация имеет право в любой момент провести проверку недвижимости. Занимаются этим залоговые службы банка. В их компетенцию входит юридическая проверка залога и организация визитов с целью выявления нарушений. 

С какими последствиями может столкнуться заемщик, если будет выявлено, что в ипотечном жилье живут арендаторы:

  1. На владельца накладывается штраф, сумма которого определяется банком.
  2. Заемщик может увеличить процентную ставку ипотеки.

В случае злостных нарушений, может случиться самое неприятное. Банк выставляет требование о досрочном погашении займа, а при его выполнении приступает к принудительному изъятию и выставлению квартиры на торги.

Решение вопроса с запретом банка на аренду законным способом

На самом деле, даже если банк запрещает сдавать квартиру в ипотеке, у владельцев жилья есть возможности обратить текущее положение дел в свою пользу.

Первое, что стоит попробовать, это обратиться в банк за разрешением. Даже если изначально в договоре был прописан запрет на аренду, можно сделать попытку наладить диалог об изменении этого пункта договора. Всегда существует вероятность, что финансовая организация проявит лояльность к добросовестному клиенту и пойдет навстречу в этом вопросе. 

Как правило, срок рассмотрения подобных запросов занимает около недели. В случае, если решение положительное, в договор вносятся соответствующие изменения. Стоит быть готовым к тому, что банк может ввести ограничения, касающиеся срока аренды или определенных пунктов договора о найме. Кроме того, при подобном разрешении обычно значительно повышается сумма страховки. Соответственно увеличатся ежемесячные страховые взносы для заемщика. 

Второй вариант стоит использовать, в том числе, в случаях, когда диалог с финансовой организацией не увенчался успехом. Обратитесь в другой банк, который не имеет ничего против аренды жилья, и рефинансировать в нем свою ипотеку. Это значит, что вы получаете от нового банка сумму, необходимую, чтобы закрыть долг по текущим обязательствам, а вместо него получаете другой ипотечный договор от выбранного вами банка. В некоторых случаях вы получите не только возможность сдавать квартиру, но также более лояльные условия ипотеки.

Как правильно сдавать квартиру в ипотеке

Договор на аренду ипотечного жилья будет несколько отличаться от стандартного, т.к. в сделке будут участвовать не две, а сразу четыре стороны:

  • заемщик, т.е. владелец недвижимости;
  • арендатор;
  • банк, как сторона, владеющая обременением на жилье;
  • страховая компания, так как банки требуют обязательное страхование подобных сделок. 

Как видите, сдавать квартиру в ипотеке действительно можно. Однако подойти к этому следует взвешенно и заручившись согласием банка, чтоб не навредить себе и избежать дальнейших печальных последствий. 

Финансовая сторона вопроса

И, напоследок, обсудим вопрос, поможет ли такой шаг окупить взносы по ипотеке. В принципе, такая схема вполне может быть эффективной, если арендная плата будет не ниже, чем ваш ежемесячный платеж по ипотеке.  

Практика показывает, что подобная схема очень хорошо работает в городах с населением от 300 тыс. человек до 1 миллиона. Здесь стоимость и востребованность аренды жилья вполне перекрывает ипотечные выплаты. В небольших городах этот вариант не сработает из-за низкого спроса и, соответственно, цены аренды. В «миллионниках» и крупных мегаполисах, чтобы ипотека окупилась, нужно очень вдумчиво подходить к выбору квартиры и самой ипотечной программы.

Что еще нужно знать при расчетах:

  1. Особенно выгодно сдавать квартиру в ипотеке в случае использования программы с гос. поддержкой (ипотека 6% и т.д.).
  2. Если сумма аренды получается ниже, чем ипотечный платеж, попробуйте изменить условия банка, например, за счет увеличения размера первого взноса, оформления более полной страховки или привлечения созаемщиков.
  3. На первичном рынке эта схема начнет работать только после того, как дом будет сдан, а в квартире проведен ремонт. Т.е. первые 3-4 года вы будете оплачивать все платежи самостоятельно, зато здесь чаще встречаются предложения с выгодными процентами по ипотеке.
  4. Вторичный рынок радует возможностью купить квартиру уже с ремонтом, а иногда даже сразу с жильцами. В спальных районах на такое жилье цены будут ниже, чем на новостройку. Но получить пониженную ставку по займу удается крайне редко.

Также помните, что после выплат всей суммы ипотечного займа вы сможете и дальше сдавать квартиру и получать прибыль, тем самым компенсируя возможные затраты первых лет ипотеки.

Получается, что сдавать квартиру и закрыть ипотеку «в ноль» можно, главное, заранее заручиться разрешением банка, изучить рынок аренды жилья в своем городе, и выбрать такой вариант, который позволит оплачивать обязательные платежи без нагрузки на семейный бюджет.

Права и ограничения владельце ипотечной квартиры 🏠

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

  1. Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

  2. Получение разрешения страховой компании.

  3. Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

  1. Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

  2. Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

  3. Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

Как получить согласие банка

Решить вопросы, связанные с ипотекой, можно в отделении банка или онлайн. Альфа-Банк предлагает заёмщикам комфортные условия обслуживания: вы можете узнать любую информацию через личный кабинет интернет-банка или мобильное приложение, по телефону +7 (495) 785-5-785 для Москвы, 8-800-200-00-35 для регионов России, а также по электронной почте: [email protected]

Сдача ипотечной квартиры в аренду — что необходимо сделать, как избежать банковской проверки

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Покупка квартиры и сдача ее в наем – отличный способ пассивного заработка. Это легко осуществимая задача, если недвижимость находится в полной собственности. Для заемщиков, желающих сдавать ипотечное жилье, есть ряд препятствий.

Между свободным пользованием квартирой и заемщиком стоит банк и страховая компания, которые не всегда одобряют желание сдавать квартиру в аренду. Чтобы обойти запрет и добиться полноценного пользования заложенным имуществом, важно получить разрешения на все планы в банковской организации и прочих органах, зафиксированных в кредитном договоре.

Содержание:

  1. Цель сдачи ипотечной квартиры
  2. Что необходимо для аренды квартиры
  3. Как избежать банковской проверки
  4. Что делать арендатору

Цель сдачи ипотечной квартиры

Такой вариант аренды подходит людям, уже имеющим место жительства. Пока еще одна купленная квартира чаще всего в новостройке окупается ежемесячной арендой, заемщики живут в своем доме и не заботятся о кредитных расходах. Несмотря на дороговизну покупки недвижимости, такое использование ипотечной квартиры экономит личные средства заемщика, оставляя ему дополнительную жилплощадь на будущее.

Семейные пары покупают квартиру и сдают ее в аренду при рождении ребенка или на этапе планирования беременности.

Так родители обеспечивают детей жильем и не заботятся о жилищных вопросах по мере взросления дитя.

Арендные выплаты могут как полностью покрывать ипотечные взносы, так и значительно уменьшать сумму, которую необходимо вернуть банку. Несмотря на выгоду таких сделок для всех сторон, кредиторы выступают против аренды квартир, находящихся в залоге. Можно ли сдавать ипотечную квартиру и как делать это законно? Разбираемся со всеми подвохами.

Что необходимо для аренды квартиры, если банк против

Банки нередко противятся сдаче заложенного ипотечного имущества в аренду. По непонятным причинам их сопротивление может доходить до отчуждения недвижимости и разрыва кредитного договора с заемщиком. Условия получения согласия на свободное распоряжение жилплощадью и отношение к аренде заложенной квартиры конкретного банка указываются в ипотечном договоре, потому читать его положения необходимо крайне внимательно, особенно для тех, кто планирует сдавать квартиру в аренду.

Если заемщик желает сдавать ипотечное жилье, он обязан проинформировать банковскую организацию, запросить согласие на осуществление такого вида деятельности и только потом заниматься оформлением аренды квартиры.

Помимо банка, оповестить о своих планах на приобретенное ипотечное жилье необходимо страховую компанию, с которой заключался договор при оформлении ипотеки. Страховщикам также важно знать, кто будет жить в квартире – условия соглашения с организацией могут поменяться, как и сумма выплат при наступлении страхового случая.

Кредиторы прибегают к проверкам целевого использования недвижимости, состояния квартиры и условий содержания жилищного пространства. Это делается для того, чтобы вскрыть тайную аренду заложенного жилья и вовремя разобраться в вопросе.

Как избежать банковской проверки

Банковские организации по своему усмотрению имеют право проверять состояние жилья, находящегося у них в залоге. Несмотря на замечания риелторов о том, что ипотечная квартира – полная собственность заемщика, кредиторы считают недвижимость своей.

Проверки банка абсурдны: никто не имеет права вмешиваться в личную жизнь заемщика и претендовать на его имущество, которое исправно оплачивается. Однако кредиторам важно знать, заемщик ли проживает в заложенной квартире, или он осуществляет скрытую аренду жилья.

Простой способ избавиться от такого банка-контролера – отказ от сотрудничества с назойливой организацией. Если договор о кредите еще не подписан, а о негативном отношении банка к аренде квартиры уже известно, стоит отказаться от сделки. Если же контракт уже заключен, то есть возможность переоформить договор в другой компании.

Еще вариант – предупреждение банковской организации и получение согласия на аренду заложенного жилья. Обычно заявление клиента рассматривается достаточно оперативно, а дополнительных выплат не требуется. Одобрение кредитора позволит заемщику не волноваться о проверках и сдавать квартиру без помех.

Помимо получения согласия от банка, сдачу квартиры в аренду стоит одобрить и в страховой компании. Со стороны этого органа также могут возникнуть трудности для заемщиков, желающих оформить наем.

После получения согласия всех сторон купли-продажи квартиры в договоре найма также необходимо указать кредитора-залогодержателя и страховую компанию. Если арендатор согласен с условиями проживания, экземпляр договора доставляется банку-кредитору для уведомления о начале аренды жилья.

Что делать арендатору, столкнувшемуся с ипотечной квартирой

В цепи «банк-кредитор – заемщик – квартиросъемщик» последний защищен наиболее тщательно. Неприятные сюрпризы возникают и с квартирами, которые находятся в полной собственности, поэтому для арендаторов нет особой разницы, ипотечная квартира или нет.

Единственное, что может случиться с квартиросъемщиком – необходимость срочно покинуть жилье, если владелец не платит кредит. Ему дается 30 дней на то, чтобы найти другое место проживания и съехать из квартиры.

В случае если квартиросъемщик обязуется покинуть помещение, отношения между наймодателем и арендатором регулируются заключенным договором. В нем указывается страховая сумма, возвращение денег за непрожитый период и неустойка, если он прописана в условиях договора найма.

Ставим точку в вопросе сдачи в аренду приобретенной по военной ипотеке квартиры

На запрос нашей редакции Управление надзора за исполнением законов органами военного управления, воинскими частями и учреждениями Главной военной прокуратуры дало ответ следующего содержания.

В силу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.

Аналогичные запреты закреплены в статье 17 Федерального закона от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», которые согласно положениям статьи 27.1 Закона распространяются и на военнослужащих.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья как наймодателем или арендодателем платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье.

Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.

Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья (иного недвижимого имущества) дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Многие заемщики собираются сдавать квартиру, приобретенную на кредитные средства. Возникает вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли ее сдавать? Ответ — да, можно. Существует ряд требований и нюансов, которые нужно учесть.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Квартира, находящаяся в ипотеке, может сдаваться на законодательном уровне. Некоторые банки в ипотечном договоре указывают пункт о запрете аренды имущества. Фактически они не могут запретить владельцу распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

 

Статья 29 ФЗ №1020 Закона об ипотеке гласит, что дополнительные пункты могут включаться в договор. Некоторые финансовые организации используют эту статью, как аргумент. Другие относятся более лояльно, игнорируя деятельность собственника, пока платежи вносятся исправно.

Для сдачи жилья не нужно регистрировать ИП или ООО. Доказать банковскому учреждению, что владелец извлекает из аренды выгоду, практически нереально.

Если военнослужащий интересуется, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке, то ситуация неоднозначна. Владелец может распоряжаться собственным имуществом, заключать договор аренды. Но военнослужащим нельзя заниматься коммерческой деятельностью.

Военная ипотека выплачивается, как военнослужащим, так и государством. Поэтому лояльное отношение банка к сдаче ипотечного жилья оказывается прямо противоположно отношению государства.

Что говорит закон?

Нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы, связанные с ипотечным кредитованием — Федеральный Закон №102 «Об ипотеке». В нем указано, что заемщик кредитных средств является собственником, а значит может использовать имущество собственнолично. Законом позволяется взять ипотеку и сдавать квартиру.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит: «Собственник имеет право проживать в квартире, извлекать из нее доходы». Статья 209 ГК РФ противоречит, указывая ограничение прав: «Интересы третьих лиц следует соблюдать». Конкретную ситуацию представляет банк.

На законодательном уровне аренда залогового имущества разрешена. Главное условие — сохранение его от порчи, разрушения третьими лицами.

Нужно ли оповещать банки?

Законом не предусматривается оповещение финансового учреждения при сдаче в аренду ипотечного имущества. Пока юридически квартирой владеет банк, он может устраивать проверки. Чтобы избежать лишних проблем, желательно его проинформировать о наличии жильцов.

 

Оповещать учреждение нужно. Данная информация указана в ипотечном договоре. Также потребуется предоставить документацию.

Важно! Если в документе не указан пункт необходимого оповещения банка в случае аренды залоговой квартиры, то договор найма оформляется стандартно.

Фин. учреждения опасаются лишиться предмета залога, получить испорченное имущество низкой стоимости. Небрежное обращение арендатора приведет к потере товарного вида и падению стоимости.

Условия банков

Существует 3 условия касательно аренды ипотечной квартиры:

  • Банк разрешает сдать квартиру в аренду. Такое случается редко.
  • Финансовая организация разрешает аренду, но условия сделки следует письменно согласовать с организацией.
  • В документе указан пункт, категорически запрещающий найм квартиры.

Чаще всего банки дают согласие. Чтобы его получить, нужно собрать документы:

  • Заявление в финансовое учреждение;
  • Договор аренды заключается в 3-х экземплярах, один остается у банка.
  • Документ, подтверждающий согласие страховой компании.

Ипотека в Сбербанке

Сдать квартиру в ипотеке от Сбербанка без его согласия не получится. В ипотечном документе указан пункт, где аренда залогового имущества запрещена банком.

 

Чтобы получить разрешение, нужно предоставить письменное заявление. Чаще всего Сбербанк принимает положительное решение по заявке. Банк предупрежден, поэтому негативные последствия не последуют.

В России распространена практика устной договоренности. Разумеется, плюсы неоспоримы: никто не сможет уличить в нарушении условий. Присутствуют и риски.

Можно ли так заработать?

Так выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру? На рынке недвижимости аренда всегда будет востребована. Стоимость съемной квартиры всегда достаточно высока. Если сдавать квартиру, то платить за ипотеку будет намного легче.

Пока не погашена ипотека заработать съемом жилья будет проблематично. Суммы хватит на погашение ежемесячного платежа. Поэтому извлечь прибыль не удастся.

Важно! Есть возможность рассмотреть долгосрочную перспективу — сдача квартиры до погашения всей суммы долга. Учитывая, что собственные средства были потрачены только на оплату первоначального взноса, а ипотечные платежи гасились жильцами, выгода очевидна.

Существуют и недостатки такого метода:

  • Большинство арендаторов плохо относятся к имуществу, им не принадлежащему. В случае порчи банк получит возмещение от страховой, а вот заемщику придется ремонтировать жилье за свой счет.
  • Следует сделать капитальный ремонт по окончании отношений с банком.
  • Критическое отношение банков и страховых компаний к такому виду деятельности.

Риски, штрафы и санкции

Если договор аренды оформляется незаконно, то начисляются штрафы и санкции, а риски несет не только собственник жилья, но и арендатор. Если квартира находится в залоге у банка, арендатору следует проверить, имеется ли у владельца письменное разрешение Сбербанка, ВТБ 24 или другого банка.

Если в ипотечном договоре указан пункт, не разрешающий сдачу жилья, то аренда признается недействительной, а арендатору предстоит выселение. Конкретный размер штрафа при нарушении условий указывается в ипотечном соглашении.

Грубое нарушение приведет к расторжению договора финансовой структуры с заемщиком, с последующим требованием погашения суммы долга. Вот почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке. Точнее, сдавать можно, четко следуя правилам.

Заключение

В заключении стоит сделать выводы:

  • Владелец имеет право сдавать собственную квартиру.
  • Рекомендуется известить финансовую организацию о ваших намерениях.
  • Оповещение банка о сдаче жилья положительно скажется на его решении.
  • Сдача квартиры в аренду позволяет погасить ипотеку.

сравниваем ипотеку и аренду квартиры

15 фев 2016  Сергей  Кикевич  Все авторы

Приложение к статье:
файл для скачивания

В статье Квартира: покупать или арендовать были изложены основные аргументы «ЗА» и «ПРОТИВ» при сравнении вариантов покупки или аренды жилья.

Для более взвешенного расчета не помешает проанализировать «сухие цифры». В этой публикации мы решили сравнить три сценария при выборе жилья, посчитав как они скажутся на благосостоянии в будущем.

Делая выбор между арендой квартиры (дома) и покупкой, чаще всего человек рассматривает возможность использования кредита (ипотеки). Поэтому мы включили в модель такую возможность.


Случай А

Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры. Однако семья берет квартиру в аренду (вместо покупки), а деньги инвестирует в депозит. Квартира при этом арендуется. Аренда выплачивается из прибыли от банковского вклада или происходит доплата, если прибыли не хватает. Размер арендной платы индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай В

Свободные средства используются в качестве вступительного взноса в ипотеке. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). Кроме того, среди расходов семьи — ежемесячная квартплата, состоящая из оплаты ЖКХ, воды, электричества и т.п. Размер квартплаты индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай С

Аналогично с А семья снимает квартиру, а накопления инвестируются через диверсифицированный портфель ценных бумаг. Ежегодная прибыль портфеля реинвестируется, а рента выплачивается дополнительно из других доходов. Этот сценарий более правомерно сравнивать с ипотекой, т.к. доход от увеличения стоимости квартиры (в варианте В) тоже не используется для текущих платежей по ипотеке.


Можно заметить что случаи А и В являются двумя крайностями. В А вся прибыль забирается и частично тратится на ренту (прибыль не реинвестируется). В случаях В и С прибыль реинвестируется полностью, а текущие платежи финансируются за счет других доходов. Т.е. даже без дополнительных расчетов можно сказать что А будет наиболее комфортным сценарием, так как не потребует от семьи больших ежегодных расходов.  Случаи В и С потребуют дополнительных ежегодных платежей.

Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса». В данном случае понятно, что оба сценария можно считать бизнесом только условно, т.к. недвижимость используется для проживания семьи.

При расчете денежного потока в Случае В считается, что стоимость квартиры изменилась на величину накопленной инфляции. При желании читатель с легкостью самостоятельно может изменить формулу изменения цены квартиры в прилагаемом файле EXCEL согласно своему усмотрению.

Исходные данные:

Доходность портфеля

  15%

Стоимость квартиры

  9 млн. руб

Аренда квартиры     

  45 тыс. руб

Инфляция

  10%

Ставка ипотеки 

  12%

Срок ипотеки      

  10 лет

Все данные примерно соответствуют текущей ситуации на момент публикации статьи. Ставка ипотеки взята с учетом действующей программы субсидирования.

В рамках этой модели мы также делаем допущение, что инфляция сохранится на одном уровне на протяжении действия ипотеки, а цена квадратного метра на рынке будет меняться только на величину инфляции.

Как показывают расчеты, результаты сравнения сценариев сильно зависят от соотношения собственных средств и стоимости квартиры (величины первого взноса для ипотеки).
Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.

Как видно из графика, вариант с арендой и депозитом (Случай А) будет сколько-нибудь рентабелен лишь при довольно значительном проценте собственных средств (за комфорт надо платить). При этом сценарии накопления постепенно съедаются инфляцией. Т.к. рента индексируется, а доходы от депозита нет, то квартплату будет все сложнее компенсировать фиксированными доходами.

Ипотека выгодна как бизнес почти при всех процентах собственных денег. Это отчасти объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того при небольшом количестве своих средств вы платите лишь малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет вместе с инфляции. Это можно назвать «покупкой с плечом». Оборотная сторона — большие дополнительные ежегодные расходы и повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. 

После отметки в 80% собственных средств несколько более выгодными становятся инвестиции в портфель и аренда. При большом количестве своих средств гораздо меньше ощущаются эффекты кредитного «плеча» и  субсидирования ставки ипотеки государства (при 100% государство вообще за вас не доплачивает банку).

Рассмотрим другой случай, когда ставка по ипотеке не субсидируется:

Доходность портфеля

  15%

Стоимость квартиры

  9 млн. руб

Аренда квартиры     

  45 тыс. руб

Инфляция

  10%

Ставка ипотеки 

  20%

Срок ипотеки      

  10 лет

В случае высоких ставок по ипотеке привлекательность покупки при низком проценте своих средств сильно падает. В этом сценарии покупка и аренда отличаются менее значительно.

Для лучшего понимания особенностей каждого из сценариев правильно будет рассмотреть детали денежного потока в каждом из них. Ниже приведены расходы и доходы для сценариев А и В при собственных средствах в 60% от стоимости квартиры.

Стоит отметить, что несмотря на бОльшую привлекательность как «бизнеса» покупки квартиры, ежегодная нагрузка на семью будет заметно выше, т. к. платежи по ипотеке превосходят квартплату при аренде, уменьшенную на размер дохода от депозита.

Самостоятельно рассчитать другие варианты сценариев можно в прилагаемом файле в формате EXCEL.