Ключ от квартиры — Блоги — Эхо Москвы, 30.12.2019

По оценкам Счетной палаты РФ, возможность приобрести жилье в ипотеку имеют лишь 30% граждан. А по мнению доктора экономических наук Романа Василенко, решить квартирный вопрос можно иным путем, причем, доступным большинству россиян. Это путь жилищной кооперации. Именно поэтому бывший военный основал на постсоветском пространстве жилищный кооператив, который успешно работает уже шестой год.

3201305

Бизнес социального значения

Роман Василенко – из семьи военных, в выборе первоначальной карьеры не сомневался. Окончил Ярославское высшее военное училище, служил в ВМФ. Но кризис 1998-го вынудил Василенко поменять сферу деятельности. Уход на гражданку он до сих пор называет самым тяжелым решением в своей жизни. Роман Викторович занялся бизнесом, работал в финансово-консалтинговых компаниях, в том числе зарубежных. Стажировался во Франции и США, в швейцарской бизнес-корпорации прошел карьерный путь от консультанта до управляющего директора. Защитил кандидатскую, а потом докторскую диссертацию по экономике. Сделав карьеру за границей Василенко вернулся на родину, чтобы основать здесь собственный бизнес. Причем, сразу решил экономист, этот бизнес должен иметь социальное и даже государственное значение.

– Бизнес всегда несет социальную ответственность, но не все это понимают, – убежден Василенко. – Если бизнес не способен изменить окружающую реальность, он просто однодневка, созданная с целью заработать пару миллионов.

Василенко же решил помогать людям в решении самой острой, жилищной проблемы. Поэтому его главным детищем основанный в 2014 году, стал жилищный кооператив «Бест Вей».

3201303

– Около 80% россиян нуждаются в жилье. Крыша над головой – базовая потребность человека. Молодые специалисты не будут уезжать из страны, если у них будет жилье. Люди будут чувствовать уверенность в завтрашнем дне, если у них будет достойный дом, – говорит Василенко. – Но у большинства россиян нет денег на приобретение жилья. А ипотеку далеко не все могут себе позволить. Жилищная проблема – одна из острейших в России, и жилищная кооперация предлагает, пожалуй, оптимальный способ ее решения. Опыт жилищной кооперации, кстати, распространен за границей. Первыми его широко применяли немцы, восстанавливая страну после Второй Мировой. Позже жилищные кооперативы появились и в государствах Восточной Европы, и в СССР. В Германии и других странах ЕС жилкооперация развита и сегодня. Но в новейшей истории России государство сделало выбор в пользу американской модели развития рынка – ипотеки. К сожалению, эта модель так и не сделала жилье доступным для большинства россиян.

– Жилищные кооперативы позволяют сделать мечту реальностью даже малообеспеченным гражданам, даже тем, у кого нет длительного стажа работы на одном месте с высоким уровнем дохода или, может быть, испорчена кредитная история, – указывает Роман Василенко. – Но самое главное: квартира покупается фактически по номиналу, ее стоимость не увеличивается на банковский процент или страховку. Эта цена увеличивается лишь на вступительный и ежемесячные членские взносы в кооперативе.

Пай взаймы

Вот как работает этот механизм на примере кооператива «Бест Вей»: пайщик вносит первоначальный взнос на приобретение жилья – до 35% от его стоимости. Кооператив добавляет недостающие 65% и покупает квартиру. У пайщика есть 10 лет, чтобы вернуть деньги ЖК, причем без процентов.

Подчеркнем, жилкооперативы, как правило, не проверяют уровень доходов пайщиков. Для ЖК важнее проверить объект недвижимости. – Кооператив проводит тщательную оценку квартиры: юридическую и финансовую – рассказывает глава ЖК «Бест Вей». – Если квартира проблемная, мы просто порекомендуем пайщику другой вариант. Для ЖК важны гарантии, что объект недвижимости, в который вкладываются деньги, является ликвидным. Это для нас фактор финансовой безопасности.

Если пайщик не в состоянии больше платить за жилье, он выходит из кооператива, а все внесенные ранее деньги ему возвращаются (за исключением членских и вступительного взноса в ЖК). Кооператив продает квартиру, или передает ее другому пайщику. Именно поэтому ликвидность жилья настолько важна для ЖК.

– Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, ЖК останется финансово состоятельным – за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке, и объемом возвращаемых паевых взносов, – подчеркивает Роман Василенко. Некоторых смущает тот факт, что право собственности на жилье пайщик получает только после завершения всех выплат.

Между тем, в кооперативной квартире пайщик также может жить, прописать там родственников. А после оплаты пая в полном размере передает ему жилье в собственность. Такой механизм применяют и жилкооперативы за рубежом, он закреплен в российском законодательстве.

Объединиться, чтобы жить

За пять лет работы ЖК «Бест Вей» приобрел для своих пайщиков около 1000 квартир. Аналогичные кооперативы с 2014 года успешно работают в Казахстане, с прошлого года – в Киргизии. В России «Бест Вей» отмечен рядом наград, в том числе дипломом лауреата всероссийской премии «Национальная марка качества».

Роман Василенко убежден, что жилкооперация выполняет социально-патриотическую миссию, и мечтает, чтобы она развивалась и на уровне государства.

– Мое чаяние, чтобы в нашей стране была применена германская модель решения квартирного вопроса, где основной акцент в государственной политике делается на жилищные кооперативы, а ипотечное кредитование развивается как дополнительное направление, – говорит Роман Викторович.

Напомним, что сегодня существуют госпрограммы субсидирования ипотеки для российских семей. Часть средств государство вполне может направлять и на финансирование паевых платежей в жилкооперативах, считает Роман Василенко. Кроме того, стоит разрешить гражданам направлять средства материнского капитала на покупку кооперативных квартир. Тем более, что господдержка ЖК применяется и за рубежом.

– В той же Германии государство финансирует около четверти паевых фондов кооперативов, и это одна из основных моделей приобретения жилья в этой стране, – приводит пример Василенко. – У нас государство пока не делает ставку на кооперативы. Из-за чего небогатые люди фактически лишаются возможности решить жилищный вопрос.

3201307

Впрочем, благодаря бизнес-инициативе Василенко граждане и без помощи государства могут «объединиться, чтобы жить»: именно под таким девизом ЖК «Бест Вей» помогает своим пайщикам.

Наталья Дементьева

ЖК «Бест Вей»

Основатель ЖК «Бест Вей» вошел в число «Людей тысячелетия»

14 ноября в здании Государственной Думы РФ на Охотном ряду состоялась презентация энциклопедии «Люди нашего тысячелетия» и церемония чествования лауреатов премии «Человек тысячелетия».

Лучшие из лучших

Биографическая энциклопедия «Люди нашего тысячелетия» рассказывает о наших современниках, ставших успешными и известными. В десяти с лишним томах опубликовано более 800 самых разных историй успеха. Среди героев энциклопедии – Владимир Путин, Валентина Матвиенко, Сергей Шойгу, Сергей Лавров, Жорес Алферов, Виктор Садовничий, Зураб Церетели, Олег Янковский и другие.

Как говорят авторы издания, центральная задача проекта — сделать символы успеха состоявшихся личностей предметом подражания для нового поколения россиян. Обозначить для потомков ориентиры будущего, оставляемые в наследство нашими героями: духовность, честность, надежность и созидательный труд. Публикация осуществляется при поддержке Государственной Думы, Совета Федерации, Информационного центра ООН, Фонда содействия ЮНЕСКО и другими авторитетными организациями.

Каждое издание энциклопедии дополняется новыми статьями о выдающихся россиянах. В этом году одним из новых героев энциклопедии «Люди нашего тысячелетия», лауреатом премии «Человек тысячелетия» стал предприниматель, меценат, доктор экономических наук, обладатель премии «Финансист года», награды «За активное участие в развитии патриотического воспитания», основатель корпорации «Life is Good» и жилищного кооператива Best Way Роман Василенко.

Путь к успеху

Роман Викторович Василенко родился в 1969 году в Ленинграде в семье потомственных военных и продолжил семейное дело. Будущий предприниматель окончил Ярославское Высшее военное финансовое училище, один из немногих в мире военных вузов экономического профиля. После учебы Василенко служил офицером военно-морского флота, но 1998 году после дефолта ушел в запас и решил заняться собственным бизнесом.

Для начала Роман Викторов поработал в нескольких крупнейших международных финансовых компаниях, в том числе известной швейцарской консалтинговой фирме. Набравшись необходимого опыта и знаний, он решил основать свое дело, тем более, что к этому времени идея о том, каким он должен быть, уже сформировалась.

Как рассказывал сам предприниматель, не все получилось сразу. Трижды Василенко становился банкротом и трижды начинал все заново. Но, в конечном итоге, создал именно тот бизнес, о котором мечтал — компанию «Life is Good» и «Международную Бизнес Академию».

Однако Василенко не остановился на достигнутом, и после того, как добился финансового успеха, задумался о бизнесе, который приносил бы не прибыль, а пользу обществу. Итогом этих размышлений стало любимое детище Василенко – жилищный кооператив «Бест Вей», проект, который помог получить собственное жилье тысячам россиян.

«Я долго хотел найти идею, которая не только предполагала бы людям что-то нужное, но при этом была свежей, воодушевляющей и амбициозной. Мой момент «Эврики» случился на мероприятии, посвященном теме сбережения человеческого капитала в нашей стране. Я осознал, что люди уезжают за границу в поисках лучшей жизни во многом потому, что здесь их ничего не держит. Собственное уютное, комфортное жилье может быть тем якорем, который удержит молодых людей, талантливых специалистов в России. Тогда-то я и решил создать жилищный кооператив «Бест Вей», — рассказывает Василенко.

Квартира – не роскошь

Идея кооператива проста и при этом эффективна, как и все гениальное. Она учитывает не только опыт советских ЖСК, но и немецких кооперативов – да-да, в Германии жилищные кооперативы до сих пор остаются одним из самых популярных способов покупки жилья, особенно среди молодежи.

По сути, участие в ЖК — это покупка жилья вскладчину. Люди собираются, вносят посильную часть средств за квартиру и приобретают жилье первому пайщику. Он постепенно отдает одолженные средства, а тем временем жилье покупают второму пайщику и так далее. Это гораздо быстрее, чем копить на заветные жилые метры в одиночку. Можно сказать, что кооператив просто помогает им организоваться и управлять общими финансами. Если же говорить более официально, деятельность ЖК регулируется Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и законодательством, касающимся деятельности некоммерческих организаций.

Для того, чтобы вступить кооператив, нет необходимости собирать документы и справки о месте работы или состоянии доходов. Достаточно внести вступительный взнос. Далее необходимо внести паевой взнос, в размере примерно 35% от стоимости выбранного самим пайщиком жилья. Остаток суммы вносит кооператив.

После приобретения жилплощади, пайщик может сразу заселиться в нее со всей семьей и зарегистрироваться по месту жительства. Право собственности автоматически переходит к нему по закону после того, как он возвращает кооперативу фиксированную оставшуюся стоимость жилья. Это происходит около десяти лет по индивидуальному графику выплат. Но при желании можно вернуть сумму раньше – никаких штрафных санкций за это нет, ведь в интересах кооператива получить средства и приобрести квартиру следующему пайщику.

Если по каким-то причинам член ЖК не может продолжать выплаты, ему предоставляют отсрочку в несколько месяцев. Если же платить нет никакой возможности, человеку предлагают выйти из кооператива. Но не просто так, а с деньгами – ему возвращают все ежемесячные паевые взносы.

На службе Отечества

За свою работу и сам Василенко, и ЖК «Бест Вей» с 2014 года успели получить множество наград. Кооператив был признан лучшим в рамках программы «Лучшие социальные проекты», награжден дипломом лауреата всероссийской премии «Национальная марка качества», дипломами «За социально значимый вклад в укрепление экономики РФ» в 2016-м и «За вклад в укрепление экономики России» в 2018 году, свидетельством Почетного члена Фонда поддержки предпринимательских инициатив, а также другими наградами и дипломами.

Роман Василенко в 2018 году получил благодарность от Общественной палаты РФ «За создание и реализацию социально значимых проектов и поддержку общественных организаций в сфере патриотического воспитания населения», а в 2019 году ему был вручен диплом «За активное участие в развитии патриотического воспитания».

Несмотря на такое государственное признание, как говорит сам Роман Викторович, поддержки на госуровне пока не хватает. И речь не о финансировании, а о развитии законодательной базы, которая регулировала бы все аспекты деятельности кооперативов, например, позволяла бы использовать материнский капитал и другие субсидии для паевых взносов.

Возможно, очередная премия предпринимателя побудит государственных мужей осознать, что жилищный кооператив в российских реалиях – это оптимальный способ приобретения жилья, особенно для молодых семей и людей с не очень высоким достатком. У нас много говорят о решении демографической проблемы, но любая семья начинается с дома. И если мы хотим, чтобы страна развивалась, то сначала нужно создать крепкий фундамент, а потом идти вперед.

bestwaycoop.com

«Кооператив — наиболее доступный способ помочь россиянам обзавестись собственной квартирой»

По его мнению, хотя нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются, государство пока не делает на них ставку

Роман Василенко. Роман Василенко. Фото: из личного архива

Председатель жилищного кооператива «Бест Вей» Роман Василенко в интервью BFM.ru рассказал о принципах работы таких организаций, степени их надежности, а также о том, что мешает развитию кооперативного движения в нашей стране.

Давайте в общих чертах расскажем, как работает схема ЖК и на приобретение какого жилья она рассчитана?

Роман Василенко: Жилищный кооператив в соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ — потребительский кооператив, признаваемый некоммерческой корпоративной организацией. Это юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (пункт 1 статьи 123.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

ЖК — это, по сути, касса взаимопомощи: речь идет о покупке жилья в рассрочку, а не в кредит. Собираются несколько пайщиков и в складчину приобретают жилье для одного. Потом начинаются возвратные выплаты от того, кому уже купили квартиру, кроме того, могут прийти новые пайщики, так копится сумма на покупку квартиры для другого, затем для третьего и так далее.

Очередь до второго или до третьего дойдет тем быстрее, чем больше пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру. Причем сумма, составляющая долю самого пайщика в покупке квартиры для него, может постепенно аккумулироваться на счете кооператива.

Допустим, в кооперативе 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом делая в кооператив возвратные платежи.

По мере возможности приобретается квартира для второго члена кооператива — от него также поступают возвратные платежи, потом для третьего и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.

Пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — не менее 35%, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком.

Пайщик рассчитывается с кооперативом максимум за 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме. Членские взносы носят целевой характер и возврату не подлежат.

В России наши предложения помогают купить квартиры в готовых домах, неважно, на первичном или вторичном рынках. В то же время мы не инвестируем в строительство жилья, не ищем кредитной поддержки и не получаем прибыль.

Возможно, вы не раз слышали в свой адрес: «Ну, это какая-то пирамида очередная...» Что обычно отвечаете скептикам?

Роман Василенко: Давайте разберемся. Пайщик, вступая в кооператив, подписывает документы, по которым он может выйти из него в любой момент, при этом получив полный расчет по внесенным паевым суммам.

Вступительный и ежемесячный членский взносы на поддержание деятельности кооператива, проведение юридической экспертизы и рыночной стоимости объекта не возвращаются. Но его паевые взносы на покупку квартиры возвращаются до копейки — в любой момент. Это юридические обязательства кооператива.

При этом пайщик выписывается из квартиры, которая была ему приобретена кооперативом, и квартира или передается другому члену кооператива, или продается на открытом рынке. Таким образом, стоимость возвращаемых кооперативом активов всегда меньше, чем стоимость активов, которыми мы располагаем.

Пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать.

В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов.

Оценка и проверка покупаемых квартир — основная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа финансовой безопасности кооперативов.

Замечу, что по закону жилищные кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманные.

Вы неоднократно в рассказах о модели ЖК ссылались на опыт зарубежных стран, прежде всего — Германии. У них и у вас схема совершенно одинаковая или у нее есть какие-то сугубо российские черты?

Роман Василенко: Различается государственная политика. В Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку.

У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы, что абсолютно неправильно, учитывая запредельную по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам ипотеку. За счет этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.

Механизм тщательно продуман и проработан. У нас создана мощная юридическая служба. Продумано все до мелочей, и все документы — уставные, финансовые, договоры полностью соответствуют нормам современного российского законодательства. Риски минимальные: потерять вложенные деньги невозможно, даже если все члены кооператива примут решение о выходе из него.

При этом пайщику возвращаются все его паевые взносы, внесенные за время участия в ЖК, — все, повторюсь, в соответствии с законом. Заявление о выходе одного члена ЖК никак не влияет на существование кооператива и не влечет его ликвидации.

Насколько ваши пайщики свободны в своих действиях? Вот, скажем, они в случае возникновения серьезных проблем могут выйти из кооператива, забрав пай? А продать пай могут? Подарить? Завещать? Сменить квартиру, если семья разрослась? Какие еще они имеют права?

Роман Василенко: Собственником квартиры является кооператив и пайщик как член кооператива. Кстати, жилищные кооперативы в ряде регионов имеют льготу при уплате налога на имущество.

Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.

Объект недвижимости приобретается целевым образом — для проживания конкретного пайщика и членов его семьи, потому не принимается кооперативом на учет в качестве основных средств. И в момент полного погашения долга за ту часть, которая внесена кооперативом, пайщик автоматически становится полноценным владельцем квартиры.

Пока пайщик расплачивается за долю, внесенную кооперативом, он бесплатно получает квартиру во владение и пользование для себя и членов семьи, прописывается в квартире.

Если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему отсрочку по внесению взносов. Если же трудности становятся постоянными, когда пайщик не может выплачивать взнос и все предоставленные ЖК шансы использованы, ему предлагается выйти из кооператива. При этом ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос.

Что касается материальных рисков: в жилищном кооперативе «Бест Вей» исключены любые мошеннические схемы с деньгами, пайщики могут через свои личные кабинеты на официальном сайте отслеживать движение очереди и движение денежных средств ЖК.

Где кооператив держит деньги? Скорее всего, в банке — тогда вопрос, как эти деньги защищены?

Роман Василенко: Все средства пайщиков аккумулируются на специальном счете в Сбербанке России. Это целевые деньги, поэтому они могут быть использованы только для приобретения объектов недвижимости. Никто не может расходовать средства пайщиков на какие-то другие цели.

Отчитываетесь ли вы перед регулятором? Проходите ли какие-то проверки? И с чьей стороны?

Роман Василенко: В реестре ЦБ обязаны регистрироваться кредитные потребительские кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы — то есть кооперативы, которые делают инвестиции и привлекают кредиты. Банк России осуществляет контроль и надзор за этими организациями и/или в сфере их деятельности.

Мы — потребительский кооператив. Мы помогаем купить квартиры в готовых домах: первичное или вторичное жилье. ЖК не инвестирует в строительство жилья и не привлекает кредиты, он не получает прибыль. Это некоммерческая организация.

Такой кооператив, как наш, — форма покупки квартиры в рассрочку без каких бы то ни было дополнительных задач. Деятельность ЖК регулирует глава 11 Жилищного кодекса — все нормативные установления мы скрупулезно соблюдаем, информация о кооперативе раскрывается на нашем сайте. Паевые средства аккумулируются на счете в Сбербанке.

Жилищный кооператив «Бест Вей» работает довольно долго, его статус и стиль работы вполне понятны — в том числе и государственным органам.

У государства весьма двоякое отношение к кооперативам: с одной стороны, эта схема совершенно законна, с другой, постоянно приходится слышать призывы запретить или как минимум серьезно ужесточить правила работы кооперативов. Что думаете по этому поводу?

Роман Василенко: У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Это положения и Гражданского, и Жилищного кодексов. Согласно законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом РФ вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива как средства целевого финансирования, не облагаются налогом на прибыль.

Так что нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы.

Массовое строительство жилья является одним из ключевых факторов экономического развития страны в целом и отдельных отраслей экономики в частности.

Все просто: работают застройщики — производится бетон, арматура, панели, кирпич, отделочные материалы, оборудование, инструмент, техника, мебель. Рост объемов строительства влечет развитие широкого спектра отраслей промышленности, что позволяет создавать новые рабочие места. Растет экономика — растет общество. На одном из форумов в Санкт-Петербурге Алексей Кудрин в своем выступлении акцентировал внимание на том, что государству нужно создавать условия для предотвращения утечки мозгов, то есть человеческого капитала, за границу.

Система жилищной кооперации в основе своей имеет материальные потребности человека. Одна из них — крыша над головой. Человек никогда никуда не уедет, если здесь, на родине, у него будет крыша над головой, если у него здесь будет работа с достойной оплатой труда, если здесь он сможет реализовать все свои потребности. Для этого мы, наш жилищный кооператив, и существуем.

Вообще, бизнес всегда нес социальную ответственность, но не все это понимают. Если бизнес не способен изменить окружающую реальность, он просто однодневка, созданная с целью заработать пару миллионов. Такой бизнес даже хуже мелкой пивной. Пивная хотя бы помогает людям утолить жажду.

Безусловно, наши проекты имеют социально значимую направленность и огромную важность для развития государства в целом. Из-за отсутствия возможности комфортно жить и творить многие гении страны покидают ее, внося огромный вклад в развитие, становление и укрепление сторонних государств. И это неправильно! Русские ученые всегда славились своими умами и находчивостью. Именно они, эмигрировав в США, создали первые телевизоры и вертолеты. Сегодня же, по официальной статистике, более 60% россиян — победителей различных международных конкурсов и олимпиад — уезжает на работу за границу, возвращается оттуда всего 9%. Ошеломляющие цифры!

Предложенная вами схема пока не работает, скажем, в Москве или Петербурге. Почему? И есть ли перспективы вашего выхода на крупнейшие российские рынки?

Роман Василенко: Наш жилищный кооператив имеет право приобретать объекты недвижимости в большинстве российских регионов. Кроме того, аналогичный кооператив с автономной бухгалтерией с 2014 года успешно работает в Казахстане, в прошлом году «Бест Вей» пришел и в Киргизию. Подчеркну, что условия для пайщиков здесь аналогичны российским, а расчет ведется в национальных валютах. Поэтому мы развиваем наш социальный проект не только для россиян, но и для жителей этих республик. Оттуда мы получаем лишь положительные отзывы.

Как вы оцениваете перспективы развития кооперативов? И что для этого нужно сделать?

Роман Василенко: Я считаю, что ЖК является наиболее доступным способом помочь россиянам обзавестись собственной квартирой. Я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов, но они предназначены для госслужащих.

Для того чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений, закрепленных в специальном законе.

Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям, в частности материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет.

Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан.

Кроме того, федеральное правительство могло бы направлять средства, которые сегодня идут на стимулирование ипотеки, на участие в паевых фондах жилищных кооперативов.

Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом, — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.

Мое стремление заключается в попытке помочь решить самый насущный вопрос для сограждан некоммерческим способом. Отсутствие возможности заработать на квартиру толкает жителей регионов переезжать в столицу и другие крупные российские города. Особенно это касается молодежи. Проблема доступности жилья очень серьезна, а ЖК предлагает оптимальный способ ее решения.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Отзывы о жилищном кооперативе BestWay

Проект BestWay -это якобы жилищный кооператив, который обещает вам выгодное приоритетные недвижимости, а так же возможность приобрести квартиру, если даже у вас нет достаточной для покупки сумы. Но не все так гладко, как здесь написано, и перед нами проект который мы не можем рекомендовать вам. Ведь здесь слишком высоки риски, что вы можете потерять свои деньги.

В принципе кооперативы так и поступают, а так же объединяют людей которые покупают жилье вскладчину. Проще выражаюсь люди скидываются и помогают друг другу в совершение покупки. Но компания BestWay вряд ли имеет какие нибудь отношения к кооперативу. И по какой причине, мы должны инвестировать свои финансы именно сюда?

Ведь BestWay- будет распоряжаться не только вашими деньгами, но и будущей недвижимостью. Разумеется проект не имеет никакого отношения к кооперативу, а создатели проекта просто хотят награбить побольше денег у своих вкладчиков. Перед нами вовсе не жилищный кооператив. А обычная финансовая пирамида. А мы не раз писали о том, что там где есть финансовая пирамида, априори есть мошенничество. Поскольку в таких проектах зарабатывают исключительно админы проекта, а обманутые вкладчики остаются с носом. Итак, давайте разбираться и выводить ушлых аферистов из BestWay на чистую воду.

Проект расположен по адресу:
https://bestwaycoop.com

Обзор
Разумеется сайт выглядит очень презентабельно. И сделал на высшем уровне, к качеству ресурса претензий нет. В прочем это не удивительно. Ведь мошенники создавали не лохотрон однодневку, фа финансовую пирамиду, которая долгая время будет разводить людей на серьезные сумму. Поэтому и сайт выглядит серьезно. Но мы не раз писали о том, что даже если сайт выглядит качественно, это вовсе не значит, что здесь вас банально не кинут на деньги.

Что касается юридической информации, то с ней тоже полный порядок на первый взгля

жилищная кооперация – оптимальный способ решения жилищного вопроса

- Роман Викторович, как быстро можно приобрести квартиру с помощью ЖК «Бест Вей»?

- Сейчас средний период ожидания составляет примерно шесть месяцев. Кооператив был создан в 2014 году. В 2018 году мы приобрели более 600 квартир.

ЖК — это, по сути, касса взаимопомощи: речь идет о покупке жилья в рассрочку, а не в кредит. Собирается несколько пайщиков и в складчину приобретает жилье для одного. Потом начинаются возвратные выплаты от того, кому уже купили квартиру, кроме того, могут прийти новые пайщики, так копится сумма на покупку квартиры для другого, затем для третьего и т.д.

Очередь до второго или до третьего дойдет тем быстрее, чем больше пайщиков придет в кооперативе и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру. Причем сумма, составляющая долю самого пайщика в покупке квартиры для него, может постепенно аккумулироваться на счете кооператива.

- А в чем преимущество жилищного кооператива?

- 70% российских семей не могут себе позволить себе ипотечное кредитование. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже и не обращаются в кредитные организации: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, официальные доходы не те, что требует банк, нет постоянной прописки…

А из тех, кто обращается, большинство получает отказ. По данным Счетной палаты РФ, более четверти средств, выделенных для жилищного субсидирования молодых семей из бюджета, оказались невостребованными, так как семьи не могут получить кредит.

Следующее препятствие – кредит вам могут одобрить совсем не на ту сумму, которая вам необходима. И вы будете вынуждены покупать ту квартиру, которую сможете себе позволить на предоставленные деньги.

Как работает жилищный кооператив? Для приобретения объекта недвижимости с помощью ЖК «Бест Вей» член кооператива вносит – единовременно или постепенно 35% от стоимости объекта жилой недвижимости, 65% вносит кооператив – и приобретается квартира.

Кроме того, финансирование со стороны ЖК очень демократично: мы не проверяем кредитную историю, покупателем квартиры может быть абсолютно любое лицо, не зависимо от того, есть ли у него официальная работа или нет, были у него просрочки по кредитам или нет.

Мы предоставляем максимально удобный график платежей – дифференцированный. Пайщик должен полностью расплатиться с нами за 10 лет. Могут предоставляться платежные каникулы. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.

- А если пайщик окажется мошенником или переоценит свои финансовые возможности?

- Финансовая безопасность кооператива обеспечивается тем, что на период расчета за средства, предоставленные кооперативом, квартира находится в собственности кооператива. Если член кооператива по различным причинам выходит из кооператива или исключается из него, паевой взнос полностью возвращается пайщику. Квартира либо передается другому пайщику, либо реализуется на открытом рынке.

- При ипотечном варианте право собственности сразу оформляется за гражданина.

- Да, но это собственность под обременением – под залогом! К тому же вы можете в любой момент эту так называемую собственность потерять вместе с вложенными деньгами. Или вследствие неплатежеспособности по инициативе банка. Или из-за того, что на объект недвижимости может быть обращено взыскание третьими лицами.

Если пайщик кооператива систематически не исполняет свои обязательства перед кооперативом по внесению ежемесячных платежей, решением общего собрания пайщик исключается из числа членов кооператива, при этом внесенные им ранее паевые средства возвращаются ему в полном объеме.

- Как работаете с квартирой?

- Мы очень тщательно проверяем объекты жилой недвижимости, которые приобретаем в интересах пайщика, в том числе их ликвидность. Проводится юридическая экспертиза правоустанавливающих и технических документов, предоставленных продавцом объекта недвижимости. Проводится независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для ЖК важны гарантии, что объект недвижимости, в который вкладываются деньги, был ликвидный. Кооператив должен понимать: если пайщик окажется неплатежеспособным, сможет ли ЖК эту квартиру передать другому пайщику или продать на открытом рынке. Это для нас фактор безопасности: не потерять деньги пайщиков.

- Каков правовой статус квартиры и пайщика, для которого она приобретается?

- До момента полного погашения средств, предоставленных кооперативом, собственник квартиры -- кооператив. Кстати, в большинстве регионов он как некоммерческая организация освобожден от налога на имущество.

Объект недвижимости приобретается целевым образом – для проживания конкретного пайщика и членов его семьи, потому не принимается кооперативом на учет в качестве основных средств. И в момент полного погашения долга за ту часть, которая внесена кооперативом, автоматически становится полноценным владельцем квартиры.

Пока пайщик расплачивается за долю, внесенную кооперативом, он бесплатно получает квартиру во владение и пользование для себя и членов семьи, прописывается в квартире.

- Развитие кооператива зависит от количества привлекаемых пайщиков?

- Да, конечно. Но их ахиллесова пята - очередь. Первая квартира обычно покупается быстро, поскольку первую группу пайщиков сформировать не так сложно. Но потом их количество растёт медленно, а возвращаемые суммы недостаточны, чтобы покупать следующие квартиры.

К примеру, один из московских ЖК, которому 13 лет, купил всего 104 квартиры. А наш кооператив - 100 квартир за первый год, в настоящее время более 500 объектов. Это объясняется нашей инновационной системой привлечения пайщиков, основанной на использовании механизмов сетевого маркетинга. Пайщики, для того, чтобы быстрее получить жильё, сами привлекают новых пайщиков, и при этом пайщики выступают в качестве консультантов.

Чтобы быстрее получить квартиру, человек, вступивший в кооператив, заинтересован в привлечении людей. И здесь срабатывает «сарафанное радио», превращаясь в колоссальную сеть.

- Будет ли этот рост вечным?

- Предусмотренный уставом ЖК резервный фонд позволяет сохранить устойчивость между привлеченными и использованными паевыми средствами и покрыть разрывы в период, когда пайщик решил добровольно выйти из кооператива и кооператив должен вернуть ему все его паевые взносы, а квартира еще не реализована.

- А каково правовое регулирование деятельности жилищных кооперативов?

- Жилищный кооператив в соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ -- потребительский кооператив, признаваемый некоммерческой корпоративной организацией. Это юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (пункт 1 статьи 123.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Все пайщики вносят вступительный, членские и паевые взносы.

Наш ЖК согласно Уставу вправе: во-первых, использовать денежные средства пайщиков на приобретение объектов недвижимости в их интересах.

Во-вторых, покупать для пайщиков по их выбору объекты недвижимости на первичном и вторичном рынке недвижимости на территории Российской Федерации.

В-третьих, ЖК предоставляет пайщикам объекты недвижимости в пользование на основании акта приема-передачи после приобретения ЖК прав собственности на данные объекты недвижимости. Пайщики имеют право зарегистрироваться по месту жительства на купленных для них ЖК объектах недвижимости.

Информация о кооперативе «Бест Вей» раскрывается на нашем сайте https://bestwaycoop.com/.

- Можно ли говорить о том, что жилищная кооперация -- надежный и выгодный способ приобретения жилья на сегодняшний день?

- При масштабировании, при государственной поддержке -- безусловно. В Германии, например, финансирование покупки квартир происходило и происходит преимущественно с помощью так называемых строительно-сберегательных кооперативов – кстати, с частичным государственным финансированием.

- Как вам пришла в голову идея создать ЖК?

- Я долго думал, что можно предложить нужное людям, что будет востребовано и почти не имеет конкуренции среди потребностей? Жилье – вне конкуренции.

- Как широко работает «Бест Вей»?

- Мы работаем в России, аналогичные кооперативы с автономными бухгалтериями зарегистрированы в Казахстане и Киргизии. Наши офисы располагаются в городе Санкт-Петербург, Нур-Султан и Бишкек.

- Что мешает развитию жилищных кооперативов?

- Недостаточная поддержка со стороны государства. Нужна поддержка, так сказать, вербальная — как полезного для страны явления. Плюс устранение пробелов в законодательстве — появление особого правового статуса для жилищных кооперативов. Это повысит привлекательность нашей сферы.

Пенсионный фонд часто отказывает в перечислении в качестве паевого взноса материнского капитала. Ссылаясь на внутренние распоряжения, ПФР требует точный адрес объекта и конкретный срок приобретения жилья. Однако дело в том, что объект недвижимости пайщик выбирает после внесения им 35% от заявленной стоимости жилья и когда будут собраны средства для приобретения жилья пайщику, которые многие из них и хотят профинансировать за счет материнского капитала.

В настоящее время ЖК «Бест Вей» участвует в разработке законопроекта о жилищной кооперации под эгидой фракции «Справедливая Россия». Это очень важный для России закон, который позволит развить жилищную кооперацию в нашей стране.

Роман Василенко: жилищная кооперация в России имеет большое будущее

На круглом столе, инициированном депутатами Государственной думы, обсуждались перспективы развития жилищной кооперации

- Нужно различать несколько видов кооперативов на российском рынке, работающих с жильем, - пояснил председатель правления  жилищного кооператива «Бест Вей» Роман Василенко,

- Есть жилищно-строительные кооперативы, есть жилищно-накопительные. И есть жилищные кооперативы – самая простая, эффективная и безопасная форма. Нет рисков, характерных, например, для ЖСК – рисков того, что ликвидный объект недвижимости, гарантирующий выплату пая пайщику, который примет решение выйти из кооператива, не будет создан – потому что дом по тем или иным причинам не будет достроен.

ЖК, сказал Василенко, покупают только готовые квартиры – на первичном или вторичном рынке, право собственности на которые уже зарегистрировано, причем, квартиры, прошедшие тщательную юридическую проверку и независимую оценку рыночной стоимости. Это наиболее безопасное вложение.

- Государство, - заметил он, - больше внимания уделяет ЖСК. Оно стремится увеличить объем вводимого жилья, финансирование строительства.

Достоинство ЖК, по словам Василенко, в том, что они не привлекают кредиты и не нуждаются в госфинансировании. Они способны решить проблему доступного жилья. При этом нет практически никаких рисков для пайщиков.

- У них один-единственный вид деятельности – покупка квартир для пайщиков, - заметил Василенко, - Они не имеют права привлекать заемные средства. Главное, что необходимо кооперативам – защита со стороны государства, беспрепятственное получение дотаций и субсидий государства на тех же условиях, что они предоставляются банкам.

Он отметил, что и до революции, и в советское время в нашей стране активно развивалась жилищная кооперация. Но в 90-е годы возобладала точка зрения, что нужно развиваться американским путем – когда квартира приобретается за счет ипотечных заемных средств банков.

- По разным причинам ипотека доступна не всем гражданам. Способ ли это обеспечения доступным жильем? Вопрос риторический.

Кооперативный механизм покупки квартиры кардинально отличается от ипотечного, пояснил Роман Василенко. Кооперативная покупка предполагает рассрочку на десять лет. При этом пайщик должен внести первоначальный взнос не менее 35%, после чего за счет паевых средств кооператива в интересах пайщика приобретается квартира.   

Круглый стол по проблемам жилищной кооперации

Пайщик вносит дифференцированный, а не аннуитетный платеж. Параллельно пайщик вносит вступительный и членские взносы.

- Что касается возрастных ограничений, то пайщику должно исполниться 16 лет, верхних ограничений для вступления в кооператив нет. – подчеркнул Василенко, - Нет и таких требований, как хорошая кредитная история, не требуется подтвержденный доход. Дело в том, что залоговой частью выступает сама квартира: пока пайщик полностью не рассчитается с кооперативом, она находится в собственности кооператива, то есть в собственности всех пайщиков. Как только пайщик рассчитался с кооперативом, он получает право собственности на квартиру.

Отличие от ипотеки состоит и в том, что, если гражданин перестает платить по ипотеке, он рискует остаться и без квартиры, и без денег, а его кредитная история испорчена. Если у гражданина нет возможности вносить паевые платежи в кооператив, он может получить отсрочку. Но даже если и в этом случае он не может платить, он пишет заявление о выходе из кооператива и получается свой паевой взнос в полном объеме (вступительный и членские взносы не возвращаются).

Очередь на покупку квартиры в «Бест Вей» около года. При этом, по словам Василенко, пайщик может накапливать первоначальный взнос самостоятельно или аккумулировать на счете кооператива: как говорится, подальше положишь – поближе возьмешь. Во втором случае на членские взносы предоставляются льготы.

- Сегодня в «Бест Вей» более 6 тыс. пайщиков, приобретено более тысячи объектов недвижимости как в крупных, так и в средних городах России. Кооперативу шесть лет, но несколько десятков квартир уже перешли в собственность пайщиков – кооператив сейчас приобретает порядка 50-70 квартир в месяц, в наступающем году планируем выйти на 100 квартир в месяц.  

- Поддержка жилищных кооперативов со стороны государства позволит создать условия для обеспечения доступным жильем тысяч россиян, - резюмировал Роман Василенко, - Работающая модель жилищного кооператива создана и эффективно работает.

Фото предоставлены жилищным кооперативом "Бест Вей"

 




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *