Содержание

Как получать доход с недвижимости или отпуск на всю жизнь — ЖЖ

Что мешает жить, ежемесячно получать доход и не работать?

Наверное, каждый хотел бы получать доход с недвижимости и уйти в отпуск на всю жизнь. Ведь даже небольшое коммерческое помещение, созданное из квартиры на первом этаже, способно приносить доход, достаточный для обеспечения уровня финансовой независимости. Вопреки устоявшемуся мнению, создание подобного помещения не требует больших денег. Достаточно суммы, немногим больше стоимости обычной квартиры. Но если все настолько доступно, почему же так мало людей действительно получают пассивный доход?

Одна из основных причин — это мнимая сложность процесса создания коммерческой недвижимости, который якобы доступен далеко не каждому. На примере создания нежилого помещения из квартиры на первом этаже жилого дома, легко убедиться в большом объеме «непонятной» работы. Действительно, сначала нужно найти квартиру в правильном месте за адекватную цену, грамотно провести сделку покупки квартиры, подготовить необходимые документы и перевести квартиру в нежилой фонд, провести строительные работы, ввести объект в эксплуатацию, сдать готовое помещение в аренду, и затем умудриться грамотно управлять своей недвижимостью. На первый взгляд все это очень сложно, особенно если вы попытаетесь сделать всю работу самостоятельно. Автомобиль, кстати, также устроен не менее сложно. Даже при элементарной смене колеса требуется определенный порядок закручивания гаек. Но большинству автовладельцев знать это вовсе не обязательно. Им достаточно просто обратиться за помощью в ближайший пункт «шиномонтажа».

Так же и с недвижимостью, зачем усложнять себе жизнь, когда есть более простой путь?

Не будьте одиночкой.

Помните поговорку: «Один в поле не воин»? Как правило, в реальной жизни, ничего стоящего не создается в одиночку. Любой кажущийся «индивидуалист», как например выдающийся спортсмен, сольный исполнитель или актер - имеет свою большую команду. Для подготовки и проведения концерта певицы Мадонны в Москве, была задействована группа обслуживающего персонала, музыкантов и танцоров, общей численностью 500 человек! Такие команды, это не признак «крутизны», а способ выжить в конкурентном мире. В полной мере это относится и к небольшому бизнесу. И если вы не «Рэмбо» - герой одиночка на рынке недвижимости (а вы точно не «Рэмбо») - соберите вокруг себя команду: группу людей, которая поможет вам создать свое доходное помещение.

В самом начале, вам, разумеется, не нужна столь многочисленная команда, как Мадонне. Вы реально нуждаетесь в помощи всего нескольких человек. При этом важно понять, что в своей команде вы будете далеко не «самый главный». Команду составят самостоятельные предприниматели или сотрудники других организаций. Для них находиться в вашей команде вовсе не означает бросить основное место работы. Скорее наоборот, вы будете одним из их клиентов. Но с теми людьми, которых вы хотите сделать членами вашей команды, вам необходимо создать более доверительные, неформальные отношения.

Состав команды для создания своего нежилого помещения.

Так какими людьми вы должны себя окружить, что бы создать свое первое коммерческое помещение?

Во-первых, это должны быть люди, способные поддержать своими навыками или связями каждый из этапов создания доходной недвижимости.

Во-вторых, не стоит забывать, что каждый человек имеет собственные цели. И цели участников вашей команды будут отличаться от ваших. Это важно иметь в виду при организации совместной работы.

Теперь представьте, что у вас есть виртуальный круглый стол за которым вся ваша команда может собраться для проведения рабочих совещаний. Вокруг стола расставлены семь стульев (не считая вашего). Создавая команду, ваша задача сделать так, что бы ни один из стульев не остался пустым.


Наставник – это человек, который уже прошел тот путь, по которому вы только начинаете идти. Человек, с которым вы можете посоветоваться.

Найти его можно среди ваших знакомых или их окружения. Если начать искать, то наверняка найдете наставника гораздо ближе, чем изначально предполагали. Попросите знакомых порекомендовать вас, договоритесь о встрече, познакомьтесь, пригласите в кафе и пообщайтесь. Старайтесь, чтобы ваши встречи были нечастыми и необременительными для собеседника. Тогда вы сможете узнать от наставника очень много полезного для себя.

Цель наставника — удовлетворить потребность делиться знаниями с благодарным слушателем, получить удовольствие от общения и вкусно пообедать.

Риэлтор - им обязательно должен быть человек, а не агентство недвижимости.

Грамотный риэлтор поможет подготовить и провести сделку с наименьшими хлопотами. Он будет незаменим в случае поиска альтернативных квартир, когда нужно ежедневно просматривать кучу объявлений, звонить, договариваться и проводить осмотры.

Цель риэлтора – максимально оперативно провести сделку, потратив на нее минимум усилий, и поскорее получить свое комиссионное вознаграждение.

Проектировщик, это, как правило, небольшая компания, имеющая cвидетельство о допуске к работам от cаморегулируемой организации (СРО) в проектировании.

В задачи проектировщика входит подготовка проекта переустройства или перепланировки жилого помещения. Квалифицированный проектировщик поможет соблюсти все необходимые строительные нормы.

Он подскажет, как лучше провести перепланировку в квартире, не нарушив несущей способности каркаса жилого дома, подкрепив это соответствующим расчетом. Ведь повреждение конструкции жилого здания может иметь очень серьезные последствия. По этой причине проектировщики нередко стараются лишний раз перестраховаться.

Цель проектировщика – выполнить проект таким образом, чтобы избежать всех возможных нарушений. Поэтому будьте готовы спорить и отстаивать свою точку зрения. В этом вам пригодятся хорошие отношения с руководителем проектной организации.

Человек, занимающийся согласованиями. Он может работать в проектной организации или в агентстве недвижимости. Либо в этих организациях вам могут рекомендовать такого человека. Сотрудничая с ним, вы сэкономите массу времени и нервов. Занимаясь поиском, очень важно отличить любителя от профессионала. Если вы слышите «может быть удастся» и «я попробую», то польза от такого человека сомнительная. «Попробовать» вы можете и сами. Вам нужны четкие результаты.

Цель у такого человека – заработать на вас деньги, помогая согласовать документы или получить разрешения.


Строитель. В большинстве случаев это не строительная организация, а индивидуальный предприниматель, имеющий под своим началом несколько бригад. Предприниматель гораздо гибче, и услуги его дешевле. Строителей легко найти во время ремонтных работ в соседних помещениях. Выясните у рабочих, когда бывает прораб, и встретьтесь с ним. Познакомьтесь, запишите номер телефона.

Для перепланировки квартиры в нежилое помещение не требуется какой-то особой квалификации. С ней вполне могут справиться строители, специализирующиеся на ремонте жилых квартир. И если вы уже с кем-то работали и результат вас устроил, смело включайте эту строительную бригаду в вашу команду.

Цель строителя, как и любого другого подрядчика, как можно быстрее получить с вас деньги, выполнив минимально возможный объем работы с наименьшими усилиями. Здесь вам придется проявить настойчивость, добиваясь того, чтобы все работы были доведены до конца и соответствовали требуемому качеству.

Сотрудник банка. Пусть не в самом начале, но со временем, для расширения сети своих объектов недвижимости вам наверняка понадобятся кредиты. В зависимости от размеров банка, хорошие отношения с начальником отдела или управляющим, сильно увеличивают шансы получения заемных денег. Кроме того, хорошие личные отношения избавят вас от множества ненужных формальностей, разработанных для людей «с улицы».

Цель сотрудника банка — получить премиальные или выслужиться перед руководством, увеличивая кредитный портфель банка, или в некоторых случаях, получить с вас «комиссию» за содействие в получении кредита.

Юрист. Советы юристов вам понадобятся как при проведении сделок с недвижимостью, переводе жилого помещения в нежилое так и для работы с арендаторами. Возможно, на стуле юриста у вас разместится несколько человек, каждый из которых специализируется на определенной области права. Такой небольшой юридический отдел гораздо лучше одного человека. Но для того, что бы получать качественные советы, вы должны сами хоть немного ориентироваться в юридических вопросах.

Цель юриста — получить с вас оплату за предоставленную юридическую консультацию.

Конечно же, это далеко не полный перечень людей которые войдут в вашу команду. Но для начала, их более чем достаточно.

Вывод.

Первое, чем стоит заняться при создании своего коммерческого помещения, это поиском нужных людей. Как только ваш виртуальный стол для совещаний станет полностью заполнен, многое из того, что ранее казалось сложным, станет простым и понятным.

Характеристики недвижимости приносящей доход | Недвижимость

1. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют затрат неравных денежных сумм. Обычно на стадии разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны. В период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки превращаются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности.

2. Потенциальный рост стоимости земли. Одной из важных характеристик земли является потенциальная возможность повышения ее стоимости. Причиной этого могут стать изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляция и другие факторы.

3. Износ зданий и сооружений. С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других внешних факторов.

4. Гибкие условия финансирования. У приносящей доход собственности может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам.

5. Раздельные юридические права. Каждая собственность может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований.

6. Особые налоговые соображения. Федеральное и штатные правительства создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Эта сеть как открывает новые возможности, так и накладывает определенные ограничения. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность являются основной причиной сделки.

7. Риск и неопределенность. Поскольку недвижимость является физически недвижимой, данные инвестиции подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Это требует инспекции как самого объекта, так и окружающей территории, прежде чем могут быть сделаны какие-то рекомендации относительно стоимости собственности.

8. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости обычно являются узкими, локализованными, сегментированными и персонализированными. Трудно собирать и подтверждать данные по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе. Цена сделки обычно устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а на основе индивидуальных переговоров.

Источник: Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.:Дело, 1997

Расходы и доходы при профессиональном управлении недвижимостью | «AKTAVEST Property Management»

Профессиональное управление недвижимостью позволяет всем владельцам недвижимости монетизировать свою собственность и получать с нее доход, не тратя на это свое время. Доверительное управление недвижимостью подходит для любых типов объектов, включая жилые и коммерческие объекты, складские комплексы, объекты хозяйственного назначения.

Зачем нужно профессиональное управление недвижимостью?

Зачем нужно профессиональное управление недвижимостью

Профессиональное управление недвижимостью позволяет управляющей компании получить объект, с которым она будет работать, получая определенный процент прибыли. Для собственников недвижимости доверительное управление недвижимостью становится зачастую единственным способом получить доход.

Если у человека нет возможности и знаний самостоятельно монетизировать недвижимость, на помощь приходят специализированные компании. Они разрабатывают проект маркетингового продвижения объекта, занимаются его реконструкцией, продвижением на рынке, техническим обслуживанием, ремонтом, уплатой счетов.

Цена профессионального управления недвижимостью несопоставима с получаемой прибылью. Владелец дома или квартиры, не обращаясь в компанию, оказался бы только в убытке: ему нужно было бы оплачивать простаивающий объект. А при незначительных выплатах управляющей компании он получает регулярный доход, экономит свое время и занимается собственными делами.

Доверительное управление недвижимостью выгодно обеим сторонам. Оно актуально для всех, кто получил недвижимость по наследству, но не может ей заниматься, кому квартиры или дома достались в качестве компенсации по судам и другим процессам. Практически во всех случаях передача недвижимости на управление — это единственно выгодный вариант разумного использования объекта.

Профессиональное управление недвижимостью: варианты монетизации

Профессиональное управление недвижимостью предполагает различные варианты получения прибыли с объекта. Это зависит от его расположения, площади, потенциала, состояния и таланта маркетологов компании, которая будет продвигать объект на рынке.

Заказать профессиональное управление недвижимостью с предварительным обсуждением объема реконструкции. Некоторые клиенты не дают согласия на полную модернизацию, просто предоставляя права на сдачу в аренду и ведение дел в арендаторами и коммунальными службами.

Но доверительное управление недвижимостью — это гораздо более широкая сфера. Она позволяет создать из простой квартиры прибыльный и комфортный хостел, обустроить в загородном доме уникальный отель.

Простая сдача в аренду не даст такого простора для маркетинговых приемов. Если вы доверяете компании, которая вами нанята, не ограничивайте ее. Все проекты монетизации предварительно обсуждаются с клиентом. Он получает бизнес-план, где будут просчитаны доходы с учетом рисков динамики рынка. Серьезная реконструкция актуальна для объектов, которые в ближайшей перспективе не понадобятся владельцу.

Расходы и доходы при профессиональном управлении недвижимостью

Расходы и доходы при профессиональном управлении недвижимостью

Профессиональное управление недвижимостью предполагает строгую отчетность, чтобы владелец понимал, куда тратятся средства. Расходы на объект включают:

  • регулярную уплату коммунальных платежей;
  • затраты на плановые и экстренные ремонты, техническое обслуживание;
  • расходы на модернизацию, ремонт, закупку новой техники, переоборудование объекта;
  • предварительно согласуемые расходы на благоустройство прилегающей территории.

Также случаются непредвиденные расходы, например, на судебные разбирательства с недобросовестными арендаторами, ликвидацию последствий аварий, природных катаклизмов.

Прибыль при профессиональном управлении недвижимостью — это непосредственный доход от арендаторов. Чистая прибыль рассчитывается после вычета расходов и платы услуг управляющей компании. Именно ее и получает владелец объекта.

При доверительном управлении недвижимостью собственник может выделять из своей чистой прибыли средства на улучшение объекта. Некоторые клиенты сразу дают согласие на отпуск прибыли на развитие на протяжении первых лет работы недвижимости в новом статусе.

Налоги на доходы от сдачи недвижимости в аренду

Наши клиенты часто получают доходы от сдачи недвижимости в аренду. В этой статье  поговорим о том, что влияет на налоги; когда аренда недвижимости становится бизнесом; когда и какие налоги можно не платить; какие расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду, можно и нужно списать. 

Коммерческая недвижимость

Начнем с того, что при сдаче в аренду офисного помещения или других типов коммерческой недвижимости (складов, торговых точек и т.п.) на льготы рассчитывать не приходится, налог придется платить в полном объеме. Но расчет этого “обычного”налога тоже бывает разным. Допустим, если этот доход классифицируется как активный, то он будет считаться по стандартным ступеням прогрессивной шкалы одинаковой и для предпринимателей и для наемных работников. Если же этот доход классифицируется как пассивный (ниже поговорим о том, какими критериями руководствуется налоговая служба Израиля при определении типа дохода от сдачи недвижимости внаем) и владельцу имущества менее 60 лет, то налог будет считаться по той же шкале, но начинаться со ступени 30%. 

Критерии определения активного дохода

Существуют набор критериев для определения активного дохода. Это, в частности, активное участие владельца в управлении активами, личное ведение этого бизнеса, профессионализм, внешнее финансирование, количество клиентов/арендаторов, частота сделок/длительность договоров и т.д. Скажем, если человек владеет площадью 300 квадратных метров, разделил ее на 10 офисов по 30 метров каждый и часть сдает долгосрочно (плюс-минус на год), часть —  краткосрочно (дни-недели-месяцы), часть сдает врачам на полдня, часть — по часам как переговорные комнаты, то понятно, что это — бизнес. А если владелец сдает эти 300 квадратных метров одному арендатору на длительный срок, то понятно, что для владельца это пассивный доход. 

Сдача квартиры: для проживания и не только

Во-первых, нужно помнить, что квартира может сдаваться для бизнес-целей: в ней может быть офис, а если это квартира на первом этаже, то там может быть магазин. Эти ситуации с налоговой точки зрения ничем не отличаются от сдачи в аренду коммерческой недвижимости (см. выше). Отличия заключаются в том, что требуются дополнительные согласования с соседями — владельцами других квартир, а также с муниципалитетом и/или поставщиками услуг, в частности электричества, воды, газа.

Но сегодня чаще всего квартиры все-таки сдают для проживания. Есть два основных варианта сдачи жилья внаем: долгосрочная и краткосрочная аренда. 

При долгосрочной аренде объект сдается одному арендатору на срок плюс-минус год. Обычно это “год+”, но если срок 11 месяцев, то это тоже долгосрочная аренда. В такой ситуации владелец квартиры может выбрать любой из нескольких методов налогообложения. Нужно заметить, что можно каждый год менять метод налогообложения в соответствии с обстоятельствами.

Вариант №1 — воспользоваться освобождением от налогов 

Но у такого освобождения есть верхний предел — 5090 шекелей, и если вы его превысите, то этот потолок снижается на сумму превышения. Например, если речь идет о месячной арендной плате в размере 5590 шекелей, то “потолок” освобождения от налогов будет 4590 шекелей. Разница 1000 шекелей облагается по “обычной” шкале. Если же арендная плата составляет 10200 шекелей, то никакого освобождения от налога нет и для налогообложения выбирается второй или третий вариант. Естественно, что даже если арендная плата соответствует условиям освобождения от налогов, всегда можно выбрать варианты 2 и 3.

Вариант №2 —  налоговая ставка 10%

Налог составляет десять процентов на доходы от аренды квартиры, но в этом случае нельзя списать никакие расходы. И главное условие — доход должен быть пассивным, без ведения бизнеса.

Вариант №3 — “простой налог”

Налогоплательщик, владелец квартиры выбирает отчитаться о своих доходах от сдачи жилья внаем как о простом доходе без всяких льгот, но параллельно с этим списать расходы. 

Какие расходы он может списать? Все, которые были непосредственно затрачены для извлечения доходов от сдачи квартиры в аренду. Например:

  • услуги адвоката, 

  • комиссия квартирного маклера,

  • гонорар аудитора, который подавал годовой отчет,

  • текущие ремонты,

  • можно также списать местный налог (арнону), расходы на ремонт, электричество, воду, свет, газ и т.д.

  • еще один расход, который можно списать и на который часто не обращают внимания — это амортизация квартиры. Здесь тоже есть несколько ситуаций, которые стоит рассмотреть.

Амортизация квартиры

Начнем с вопроса о проценте амортизации. Есть аудиторы — и я в том числе, — которые придерживаются мнения, что правильная амортизация — это 4% в год. Но налоговая инспекция в большинстве случаев считает, что адекватная амортизация это 2% в год. Кто тут прав — однозначного ответа нет, зависит, в основном, от здания. Но все согласны с тем, что на составляющую земли амортизация не распространяется. Таким образом, если мы говорим про квартиру на периферии, то составляющая земли редко бывает больше 25% от стоимости объекта. Поэтому если мы соглашаемся с позицией налоговой (напомню, что в Израиле с налоговой службой можно спорить в том числе в суде — и выигрывать) и берем амортизацию 2%, учитываем стоимость земли и получаем 1,5% от стоимости объекта. Если речь идет о квартире в Тель-Авиве, то сотрудники налоговой инспекции обычно говорят, что составляющая земли — как минимум 40%, а может быть и до 50%. И они правы. Поэтому если мы будем рассчитывать амортизацию на такую квартиру, то нам возможно придется взять только половину, то есть 1% от стоимости объекта. 

Дополнительная опция для расчета амортизации — воспользоваться нормативом, который говорит о том, что можно взять 2% от рыночной стоимости квартиры и учесть это как расход на амортизацию. Мало кто знает про этот норматив прошлого века, но он работает до сих пор. И это, на мой взгляд, самый простой и верный путь, который решает практически все споры с налоговой инспекцией, особенно по отношению к недвижимости, купленной в последнее десятилетие.

Что же выбрать?

Какой из этих трех вариантов налогообложения выгоднее? Универсального ответа на этот вопрос нет, нужно проверять в каждом конкретном случае. По всей видимости, в ситуации, когда можно получить освобождение от налога, этим надо воспользоваться. Взять 10% или отчитаться в полном объеме со списанием расходов? Интуиция часто подводит, выручает только математика: нужно сделать расчеты и принимать решение на основании конкретных цифр. Допустим, мы выбрали вариант — полный отчет и списание расходов. Наши налоги зависят от того, какой вид дохода мы получаем: пассивный или активный. Если это доход пассивный, что обычно и бывает при долгосрочной аренде, то налог будет 30% и выше, при условии, что владелец квартиры младше 60 лет. Если старше — то начиная с первых ступеней прогрессивной шкалы. 

Если это доход активный, то расчет идет по прогрессивной шкале, начиная с минимума, вне зависимости от возраста налогоплательщика. Как при долгосрочной аренде может быть активный доход? Очень просто! Когда речь идет о большом количестве квартир (5 квартир и больше), то налоговая инспекция проверяет данную ситуацию и во многих случаях приходит к выводу, что речь идет о ведении бизнеса. Есть внутренние положения этой службы, которые последнее время менялись, но на практике сотрудники налоговой инспекции считают, что если в собственности более 10 квартир, которые сдаются в аренду, то это однозначно бизнес; если меньше пяти — это, вероятно, пассивный доход. Между пятью и десятью —  скорее всего бизнес, но решение будет выноситься индивидуально. Помните про 10%? Если у вас больше пяти квартир, то этот вариант скорее всего не пройдет.

Ничего личного, только бизнес

Если вас признали бизнесом, то кроме подоходного налога нужно не забыть про Налог на Добавленную Стоимость и отчисления в Институт национального страхования (Битуах Леуми). Это тоже надо принимать в расчет. 

Hotels, Booking и Airbnb

Вы спросите: а что происходит, когда квартира сдается в краткосрочную аренду через различные сайты-агрегаторы: Hotels, Booking и Airbnb и т.п.? Первое, что нужно помнить — это однозначно не попадает под льготное налогообложение. Никаких 10% и, тем более, освобождения от налогов. Только обычная налоговая ставка, с расчетом всех доходов и расходов. Пассивность или активность дохода в этом случае тоже играет роль. Поскольку в одном случае начальная ставка будет 10%, а во втором —  30%. Момент этот особо критичен для не-израильтян (налоговых резидентов). Потому что у израильтян есть льготные налоговые единицы, которые, по существу, перекрывают этот налог на нижних ступеньках или же наоборот — у них есть другие доходы, которые так или иначе “занимают” эти нижние ступени.

Три веселых буквы: НДС

Следующий параметр, который нужно принять в расчет, когда речь идет о краткосрочной аренде, это НДС. Если мы говорим про сдачу для проживания на долгий срок, то этот доход освобожден от НДС. А краткосрочная аренда предполагает выплату налога на добавленную стоимость. И нет никакой разницы между квартирой в Бат-Яме и в Тель-Авиве или циммером в Верхней Галилее. 

С НДС есть тоже несколько вариантов. 

Ваш годовой оборот от сдачи квартиры не превышает 100000 шекелей 

Вы попадаете под определение “осек патур”, и освобождены от НДС. 

Ваш оборот превышает 100000 шекелей 

Тут важно выяснить:  кому вы сдаете эту квартиру. Дело в том, что проживание иностранца в гостинице освобождено от НДС. Поэтому если ваша квартира сдается иностранцам, не израильтянам, в первом приближении вы можете быть освобождены от НДС. 

Неопределенность возникает потому что в этом случае ваша квартира должна соответствовать определению гостиницы. Определение гостиницы можно найти в различных документах, в частности — в нормативах министерства труда, министерства туризма... Но нас интересует определение Закона об НДС и его нормативы, которые определяют гостиницу как место, в котором ночуют обычно больше 4 человек, и на каждого из ночующих приходится определенное количество метров. И они получают набор минимальных гостиничных услуг: то есть если вашу квартиру вы сдаете в основном иностранцам, туда приезжают больше 4 человек, и она соответствует нужному метражу, если вы предоставляете постельное белье, чай, кофе, сахар, то ваша квартира будет соответствовать определению гостиницы при расчете НДС. На практике на сегодняшний день режим щадящий — налоговая служба не слишком обращает внимание на эти детали. Также есть соответствующее внутреннее распоряжение о “щадящих” правилах регистрации в НДС в этих случаях. Но нужно понимать, что это временное явление, и налоговая с какого-то времени будет заставлять открывать папку в НДС и вести полный учет.

Заключение       

В заключение этой “оптимистической трагедии” — немного рекламы. Интуиция не лучший советчик при выборе схемы налогообложения. Лучше обратиться к специалистам. Но если все-таки решили действовать самостоятельно, вот три практических совета:

  • Если вы сдаете объекты недвижимости в долгосрочную аренду, не стоит подписываться под 10%. Потому что вариант “обычного налога” может привести к неожиданно лучшим финансовым результатам, вплоть до полного отсутствия налога. Вариант освобождения от налогов — единственный, на который можно соглашаться спокойно. Но нужно проверить, есть ли у вас такая опция. 

  • Если у вас много квартир, и вы сдаете их на длительный срок, то стоит заранее определиться с типом доходов, чтобы избежать ненужных споров с налоговой инспекцией.

  • Ну и в случае сдачи недвижимости в краткосрочную аренду — не  пытайтесь заплатить 10% — это не работает.

Ссылка на первоисточник.

Пассивный доход от недвижимости при небольших вложениях – как это работает. Часть 1

Небольшой бюджет, желание стать владельцем чего-то очень надёжного и ликвидного, а также получать постоянный пассивный доход – вот идеальная картина для инвестора (обычно начинающего), который обращается к недвижимости. На очередном вебинаре Prian.ru выступил Эрик Розенфельд – инвестиционный консультант, специализирующийся на доходных объектах.

Об авторе: Эрик Розенфельд
консультант по доходной недвижимости
Эрик Розенфельд Задать вопрос

Очевидно, что... 

...покупка недвижимости – это не инвестиция. Инвестицией она становится тогда, когда начинает приносить доход.

Я занимаюсь недвижимостью с 2009 года. Работал в разных странах и вот что заметил. Ещё одиннадцать лет назад из десяти человек, решивших купить недвижимость за границей, лишь один спрашивал про доходность. Остальные хотели просто «домик у моря». И с каждым годом желающих получать доход на зарубежных квадратных метрах становилось больше. Сегодня это практически каждый потенциальный покупатель.

Сегодня существует масса способов, как заработать на недвижимости. У подавляющего большинства покупателей зарубежных квадратных метров всегда в уме два пути.

1. Покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья

Схема «купил на этапе стройки и перепродал готовое» большинству потенциальных покупателей уже знакома и протестирована на локальном, домашнем рынке. Многие на этом заработали свои проценты, которые исчисляются десятками. Такой успешный опыт они считают возможным копировать на зарубежных рынках. В болгарской Варне, испанской Торревьехе, турецкой Аланье, грузинском Батуми и на других известных курортах в среднем ценовом сегменте.

Однако есть несколько моментов, которые надо принимать во внимание. Как правило, большинство покупателей квартир нулевого цикла в курортных зонах – те, кто по завершении строительства жилого комплекса планирует купленное перепродать. Делают они это именно с целью получить «свой процент». Потому что на бумаге покупка квартиры в самом начале строительства может принести условно 20–30% (в зависимости от страны, проекта) прибыли. Цифры красивые, но что происходит в реальности?

Во-первых, вы не единственный покупатель, и когда комплекс достраивается, то вместе с вами на рынок выходят множество других владельцев, желающих перепродать свою собственность. Также вы конкурируете и с застройщиком. В этой ситуации перепродать свой актив гораздо сложнее. К тому же все квартиры в курортном комплексе, как правило, типовые, и, вероятнее всего, ваши апартаменты не уникальны.

Во-вторых, когда дело доходит до продажи, «выясняется», что в цену включается комиссия – комиссия агента, чьими услугами вы, скорее всего, воспользуетесь для продажи своего жилья. Рассчитывать на сумму, которую получит застройщик от продажи такой же квартиры в комплексе, как и ваша, не стоит.

Единственный выход – демпинг. И скидка в пару тысяч евро не решит вопрос. Чтобы потенциальный покупатель выбрал именно ваши апартаменты, а не соседние (или не приобрёл напрямую у застройщика), придётся скинуть гораздо больше. Ведь покупателям психологически комфортнее покупать у девелопера.

Покупка квартир в курортных городах с последующей перепродажей – сложный и не всегда работающий бизнес. Как бы вас ни уверяли в том, что цены растут, помните: надо ещё суметь продать по этой высокой цене.

2. Сдача объекта в аренду

Ещё более распространённая схема получения пассивного дохода – сдача объекта внаём на короткий или долгий срок.

Краткосрочная аренда более распространена в курортных странах, где этот бизнес приобретает сезонный характер – и при этом позволяет хорошо заработать. Но здесь также есть свои риски. Один из них – административный, когда власти разных городов вводят ограничения на посуточную аренду через сервисы вроде Airbnb и Booking.

А в этом году полностью остановила арендный бизнес пандемия. Теперь остаётся ждать, когда «вирусный» кризис закончится. К слову, те, кто покупал квартиры не в курортных зонах, смогли быстро перестроиться и начать сдавать жильё в долгосрочную аренду.

Практика показывает, что большинство желающих зарабатывать на аренде рассчитывают именно на пассивный доход, то есть хотят переложить обязанности управления объектом на кого-то другого – знакомых или компанию. И поиск ответственного лица не менее важная задача.

Мой совет – не доверяйте вопрос управления объектом самому риелтору. Он всегда предпочтёт аренде продажу. Простая калькуляция докажет, что она для него более прибыльна, чем управление – тем более одним объектом. Ведь обслуживание квартиры – это и поиск арендатора, и уборка, и проверка, и ремонт при необходимости... Сложная работа.

Ищите компанию, которая специализируется на сдаче в краткосрочную аренду, и обязательно учитывайте их комиссию (например, в знакомой мне Финляндии – примерно 30% от генерируемого дохода в год), закладывайте побочные расходы. Убедиться в том, что компания управляет своими объектами профессионально, можно на Airbnb и Booking. Любая серьёзная компания публикует там свои предложения, так как эти порталы генерируют основной поток арендаторов. А её объекты, точнее комметарии и оценки, дадут вам массу полезной информации об агентстве, которому вы планируете доверить в управление свою квартиру. 

Если же компания не размещает свои объекты на порталах краткосрочной аренды, а работает через Facebook или своих знакомых – не обращайтесь в неё. Это непрофессионально.

С чего начать

Первое, что нужно сделать, – задать себе вопрос, с какой целью инвестируешь в зарубежную недвижимость. Цели могут быть разные: вывод средств за границу, переезд, собственный отдых и т. д. Но если главное – желание заработать, надо понимать, сколько вы готовы вложить, какой доход планируете получать, когда хотите вернуть вложенные инвестиции и т. д. Чем конкретнее цель, тем проще будет найти тот объект и ту компанию, с которой вы будете готовы инвестировать в покупку недвижимости.

Если ваша цель – получение дохода с краткосрочной аренды, то постарайтесь понять, с кем вам придётся конкурировать за арендаторов. Для этого можно обратиться хотя бы к Booking. Указав город, временной период, арендный платёж и, конечно, исключив отели, можно увидеть, какое количество квартир в данный период представлено на рынке. Помните, что по правилам Booking ваша квартира встанет в самый конец этой очереди.

Работайте с управляющей компанией или агентством, которое действительно сможет обеспечить вам доход. В идеале доходность должна быть прописана в контракте. Изучите, как они работают с уже имеющимися объектами и насколько их обещания подтверждаются делами.  

И помните: любая спешка – всегда потери. Инвестиции в недвижимость – это игра вдолгую.

Вы заинтересованы в пассивном доходе с минимальным бюджетом? Обращайтесь к инвестиционному эксперту Эрику Розенфельду, специализирующемуся на прибыльных и ликвидных объектах


Вторую часть выступления Эрика Розенфельда на вебинаре «Умный пассивный доход с минимальным бюджетом. Как это работает на рынке зарубежной недвижимости» читайте тут. Вы узнаете, есть ли на рынке альтернативы аренде и перепродаже, но при этом приносящие прибыль.

Условия цитирования материалов Prian.ru

во что лучше инвестировать для стабильного дохода. Одна статья

Жилая недвижимость: как выиграть на приросте стоимости

С 2014 по 2016 год цены на жилую недвижимость в Дубае снизились в среднем на 15%, и в III квартале 2016 составили лишь 73% от пикового значения, достигнутого в 2008 году. По данным Global Property Guide за сентябрь 2016 года, стоимость апартаментов в Дубае составляет от 4,4 до 6 тыс. долл./м². Ставки арендной платы за последние два года также уменьшились на 10−15%.

Тем не менее, эксперты сходятся во мнении, что в 2017-м рынок начнет восстанавливаться. В некоторых районах города падение цен продолжается, хотя и более медленными темпами, чем раньше; в других цены уже достигли дна и начали расти. Это значит, что настал оптимальный момент для входа на рынок, ведь покупка недвижимости по сравнительно низкой цене позволит выиграть от прироста ее стоимости в будущем.

Доход от инвестиций в жилую недвижимость для сдачи в аренду в Дубае составляет, как правило, около 5–7% в год. Доход от аренды вилл составляет в среднем 3–6%, апартаментов — 6–10% в год.

Сдавая студию, можно ежегодно получать в среднем 15 тыс. долл., квартиру с одной спальней — около 25 тыс. долл., с двумя спальнями — 39 тыс. долл., с тремя спальнями — 56 тыс. долл. При этом показатели доходности у студий и однокомнатных апартаментов выше, чем у бóльших по площади квартир, и составляют 6,8 – 7,5% против 5 %.

По данным компании Propertyfinder Group, наибольший доход приносят апартаменты в новых, развивающихся районах города: Спортс Сити (Sports City), Силикон-Оазис (Silicon Oasis) и Дискавери Гарденс (Discovery Gardens). Доход от сдачи в аренду здесь достигает 9% в год — это один из самых высоких показателей в мире. В районах Гринс (The Greens) и Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lakes Towers) максимальная доходность варьируется от 7,5 до 8% в год. Наконец, в самых престижных районах с высокими ценами на недвижимость, таких как Дубай Марина (Dubai Marina) и Пальма Джумейра (Palm Jumeirah), доходность составляет в среднем 6% в год. 

СБЕР Про | Медиа

Любой инвестор, который принимает решение инвестировать в сферу недвижимости, всегда встаёт перед выбором: куда инвестировать — в жилую или коммерческую недвижимость. Попробуем разобрать плюсы и минусы таких инвестиций на примере показателя доходности, в том числе учитывая текущие изменения на рынке жилья и коммерции после пандемии.

При первом приближении рассматривается как отличный вариант для неквалифицированных и массовых инвесторов. Один из самых популярных клиентских запросов у риелторов — купить однушку рядом с метро для сдачи!

По данным аналитиков ГРМ (Гильдии риелторов Москвы) доходность подобных вложений составляет 3—5% годовых, что едва превышает текущие ставки по банковским депозитам. А пандемия коронавируса привела к снижению доходности по таким вложениям. Причиной тому стала небольшая коррекция вниз средних цен аренды квартир в период пандемии (в целом по рынку на 5—10%). При этом рост цен на вторичную недвижимость, который начался с осени прошлого года, составил 10—15%.

Особую нишу в сегменте жилой недвижимости, которую приобретают инвесторы с целью получения арендного дохода, занимают апартаменты, являющиеся по юридическому статусу нежилыми помещениями, но по фактическому использованию инвесторы их относят к сегменту инвестиций в жилую недвижимость. Показатели доходности подобного класса, как правило, превышают аналогичные показатели квартир, это обусловлено тем, что стоимость 1 м² апартаментов ниже.

При этом большинство современных комплексов апартаментов лучше отвечают современным требованиям, которые предъявляет целевая аудитория платёжеспособных арендаторов. Поэтому стабильно высокий спрос, доступная (по сравнению с квартирами) цена позволяют инвесторам зарабатывать на сдаче в аренду апартаментов 7—8%, а по некоторым объектам до 10 и более процентов годовой доходности.

Особо хотелось бы отметить инструмент повышения доходности вложения в жилой сегмент недвижимости. Это сдача недвижимости в посуточную аренду. Как правило, инвесторы привлекают к этому управляющие компании или занимаются самостоятельно, используя популярные международные и российские сайты-агрегаторы. В некоторых случаях годовая доходность успешных проектов может достигать 15—16%. Хотя опять же стоит отметить, что за последний год данный сегмент сильно просел из-за карантинных ограничений и сильного сокращения турпотока.

Популярная и практически беспроигрышная многие годы стратегия «купи квартиру на котловане, продай, когда выдадут ключи», по мнению многих профессиональных участников рынка недвижимости, если не доживает последние годы, то для неё наступили тяжёлые времена. Введение эскроу-счетов при покупке новостроек постепенно сводит былые сверхдоходности инвесторов в новостройки к минимуму.

Плюс к тому, льготная ипотека и резкий рост цен на новые дома за прошлый год приводит инвесторов, планирующих сейчас инвестировать в новостройки, к размышлениям о нецелесообразности подобных инвестиций. Рынок новостроек сильно перегрет. На сегодняшний день цены на старте продаж у многих московских застройщиков настолько высоки, что, на мой взгляд, интересны только конечным покупателям. А инвесторам, планирующим входить в проекты на котловане для получения хотя бы 10% годовой доходности, остаётся только уповать на дальнейший рост рынка. А этот рост в преддверии ожидаемой к лету отмены льготной ипотеки кажется многим всё более призрачным.

В этой ситуации остаётся только порадоваться за инвесторов в новостройки, которые зашли в свои проекты в период с 2019-го и до середины 2020 года и радостно наблюдают на экране калькулятора красивые цифры доходности в 30 и более процентов годовых!

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

10 главных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной. Но помимо доходов и вознаграждений, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость - это сложный бизнес, и здесь много мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в подробности, чтобы вы знали обо всех плюсах и минусах инвестирования в недвижимость.Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

  • Тщательно осмотрите район - его жизнеспособность и удобства являются ключевыми.
  • Район с высокой долей вакантных площадей - плохой знак.
  • Узнайте цены продажи в районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
  • Изучите среднюю арендную плату в районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию. И для того, чтобы найти эти вложения, потребуются некоторые навыки слежки и немного кожи для обуви.

Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства.Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанять кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 основных функций, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 главных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 основных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2.Налог на недвижимость

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость - не всегда плохо - например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места с высокими налогами.

Вся налоговая информация будет храниться в муниципальном отделе по оценке, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на имущество в ближайшем будущем.Город, находящийся в затруднительном финансовом положении, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой собственности вступает в игру, когда вы в конечном итоге ее продаете. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступность

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности.Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить, как часто полиция появляется в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, какова оценка доступности работы в конкретном регионе, обратитесь в U.S. Бюро статистики труда (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие, ищущие жилье, будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания находилась у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже захотят.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Будущее развитие

Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке - вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование - это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить реальную информацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков - это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Семьи или пары иногда считаются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда ваш район сузится, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для повышения стоимости ищите недвижимость, которая - с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом - привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде собственности рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым на несколько месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше жилье немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и в случае жилья за пределами университетского городка колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы должны быть на связи 24-7 в экстренных случаях. Другой вариант - нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры сравняются или, что еще лучше, останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости сделать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной собственности, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем коммерческую недвижимость. Будьте готовы заплатить не менее 20–30% за первоначальный взнос, плюс расходы на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но за само здание отвечает арендодатель, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страховка и амортизация не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, требуется много усилий и исследований. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • :


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *