Содержание

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку Сбербанка в 2018 году

Приобретая жилье в ипотеку, заемщик становится полноправным собственником недвижимости. При этом на весь срок кредитования квартира выступает в качестве залога, что ограничивает клиента в совершении регистрационных действий. Таким образом, собственник не может продать квартиру или подарить ее, пока задолженность не будет погашена. Банковская компания страхует себя от рисков того, что денежные средства не будут возвращены, что позволяет ей реализовать залоговую недвижимость, погасив долги. Но в этой статье рассмотрим, можно ли сдавать квартиры, взятые в ипотеку.
Можно ли сдавать квартиру в аренду купленную в ипотеку

Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру

Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.

Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.

И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.

Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.

Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.

Что указано в ипотечном договоре

Что указано в ипотечном договоре

Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.

Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.

Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.

Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.

Что делать, если банк не разрешает

Что делать, если банк не разрешает

Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:

  1. Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.
  1. Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.

Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.

Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:

  • назначение штрафа;
  • увеличение процентной ставки;
  • требование погашения кредита.

Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.

Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.

Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон.

А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.

Автор статьи

Закончила Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москва факультет экономики, банки и банковское дело.

Написано статей

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку Сбербанка

сдать квартиру в аренду если она в ипотекесдать квартиру в аренду если она в ипотекеНе всем заемщикам под силу обслуживать ипотечный долг, из месяца в месяц откладывая половину зарплаты на погашение ипотеки. В какой-то момент возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чтобы выплачивать банку. Такой способ выхода из сложившейся ситуации практикуется довольно часто, однако не все знают, что у аренды ипотечного жилья есть свои сложности, ведь право распоряжения недвижимостью на всем протяжении ипотеки ограничено.

Как банк относится к сдаче ипотечной квартиры

Если обычное жилье собственник вправе сдавать кому угодно и за любую плату, то в отношении ипотечной квартиры необходимо заручиться согласием банка.

Возможность сдачи в аренду зафиксирована положениями закона об ипотеке, однако сам процесс регулируется и пунктами ипотечного соглашения. С одной стороны, банку выгоднее, чтобы клиент благополучно рассчитался по долгам, пусть и с помощью арендных денег. С другой стороны, сдать квартиру в аренду, когда изначально договором планировалась покупка недвижимости для проживания, означает нарушение самих принципов ипотеки. Когда недвижимое имущество приобретено для того, чтобы получать дополнительный доход, кредитные отношения выходят за рамки кредитования физлиц, подразумевая под собой коммерческий кредит, условия по которому гораздо более жесткие.

Для банка сдача в аренду влечет дополнительный риск неправомерного использования жилья и потери его первоначальной стоимости за счет ненадлежащего поведения квартирантов. При отсутствии должного внимания к ремонту и содержанию находящаяся в залоге квартира может утратить ликвидность и привлекательность в глазах потенциальных покупателей, если встанет вопрос о принудительном взыскании долга.

Подобные опасения заставляют кредиторов настаивать на включении в соглашение пункта, запрещающего использование жилья в найме либо предусматривающего необходимость согласования. Не понравится передача собственности в аренду и страховщикам, поскольку тарифы для жилья, используемого для коммерческого найма, более высокие.

С точки зрения закона

С точки зрения законаС точки зрения закона

Несмотря на то, что по закону аренда недвижимости не запрещается, могут возникнуть сложности с банком. Заключая самостоятельно договор с арендатором, заемщик действует от своего имени, не согласовав этот акт с кредитором. Дальнейшие проблемы с платежами и потребность в принудительной продаже жилья могут привести к созданию такой ситуации, когда на продажу выставляется квартира, находящаяся в аренде, и в ней проживают квартиранты на основании арендного договора, который будет действовать еще несколько месяцев.

Иногда заемщики заключали длительные договора найма на несколько лет, и банк не мог распорядиться недвижимостью по причине действия арендного соглашения даже после того, как квартира переходила в собственность учреждения. Чтобы избежать подобных рисков, в кредитных договорах появился пункт, устанавливающий запрет на использование залогового жилья.

Смотрим ипотечный договор

Смотрим ипотечный договорСмотрим ипотечный договор

Чтобы понять, законна ли сдача квартиры, оформленной в залоге у банка, следует руководствоваться:

  1. Законом «Об ипотеке».
  2. Договором с кредитным учреждением.

Последний документ регулирует условия конкретного случая кредитования. Если в договоре об ипотеке четко установлено, что заемщик обязан согласовывать сдачу недвижимости с кредитором, значит, во избежание проблем, лучше получить письменное разрешение в банке, у которого находится залог.

Вариант согласования – компромиссный способ уладить возникшие сложности. Банк удостоверяется в надлежащем использовании квартиры и получает дополнительные гарантии того, что вырученными средствами клиент расплатится за купленную в ипотеку квартиру. Заемщик, имеющий возможность проживать на отдельной жилплощади, получает реальный шанс сохранить квартиру за счет дополнительного дохода от сдаваемой собственности, своевременно выплачивая банку положенную сумму.

Что делать, если банк не разрешает

Что делать если банк не разрешаетЧто делать если банк не разрешает

Чтобы избежать проблем с возможными сложностями с арендаторами, банки часто вводят запрет на сдачу недвижимости. В таком случае придется решать вопрос следующими способами:

  1. Отказываться от аренды жилья.
  2. Переподписать новое соглашение с указанием пункта о согласии банка с наймом.

Оптимальным вариантом станет согласование условий аренды, в частности срока действия контракта с арендаторами и невозможности автоматической пролонгации.

Включение этих пунктов защитит интересы залогодержателя и поможет заемщику регулировать арендные отношения.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартирыНюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Многие заемщики оформляют через ипотеку в Сбербанке второй или третий объект недвижимости, предпочитая согласовывать такой размер платежа, чтобы арендная плата полностью покрывала расходы на обслуживание долга. По истечении срока действия ипотечного договора недвижимость освобождается от залогового обременения и переходит в собственность клиента. Таким образом, многие россияне решают жилищный вопрос с минимальным вложением средств.

Однако прежде, чем решиться на аренду, следует учесть некоторые нюансы:

  1. Квартиранты не так бережно относятся к жилью, как это делают сами собственники. Через некоторое время квартиру приходится ремонтировать, тратить крупные суммы на обновление обстановки. Планируя получать доход и выплачивать с него платеж банку, следует это учесть.
  2. Кредитор рискует лишиться обеспечения по ипотеке в результате ухудшения состояния квартиры, находящейся в залоге, и потери ликвидности.

К негативным последствиям несогласованной сдачи ипотечного жилья относят опасность досрочного расторжения кредитного договора. Банк, усмотрев в сдаче жилья случай нарушения соглашения, вправе потребовать досрочного возврата всей суммы, а при отсутствии у заемщика нужной суммы – взыскать задолженность через принудительную продажу.

Если принято решение сдавать в аренду ипотечную собственность, следует учесть все возможные последствия и, при необходимости, попробовать согласовать с банком право на сдачу в аренду.

Предыдущая

ИпотекаКакие банки дают ипотечный кредит без первоначального взноса

Следующая

ИпотекаЧто выгоднее ипотека или потребительский кредит

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в арендуМожно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в арендуМожно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в арендуМожно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в арендуМожно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

  • Своевременное внесение платежей по ипотеке;
  • Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
  • Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Санкции за сдачу в аренду ипотечной квартиры сбербанк

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита. При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено. Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Сдача ипотечной квартиры в аренду и риски

Инфо

Сегодня на Habrealty.ru: выясним, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и последствия незаконной сдачи в аренду в аренду ипотечной квартиры. Это когда банк не знает об этом, но догадывается:) Согласно статистическим данным примерно треть покупок недвижимости россияне совершают исключительно с инвестиционными целями. Иными словами, квартира приобретается не для собственного проживания, а чтобы собственные накопления не обесценились.


Однако, среди нашего населения устойчиво и иное мнение, к примеру, что самые лучшие инвестиции – это золото. Но каждому свое. Нюансы ипотечной квартиры Уверенность в том, что стоимость недвижимости будет только расти, у наших соотечественников настолько велика, что многие из них именно с инвестиционной целью приобретают московские новостройки и курортную недвижимость при помощи ипотечных кредитов.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Важно

Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства? Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком. Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности. При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.


Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям. В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

В договоре ипотеки может быть п

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду сбербанк

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

  1. Значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика.
  2. Получаемая ежемесячно плата за аренду квартиры соизмерима, а иногда и превышает сумму платежа по ипотечному договору.
  3. Жилая недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом, а это значит, что инвестированные в недвижимость финансы довольно быстро окупятся.

Правила съема

Некоторые россияне опасаются покупать в кредит квартиру из-за бытующего мифа, что в случае чего банк может выбросить их на улицу, а жилье забрать. Из-за необоснованного страха некоторые лишаются единственной возможности реализовать мечту о личной квартире. Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Многие будущие владельцы недвижимости стремятся, как можно быстрее погасить кредит. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства, приобретаемые квартиры часто сдаются в аренду. Поэтому вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, очень актуальный.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Интересно, а с чем это связано? На западе очень многие сдают квартиры купленные в опотеку, в конце концов это же твое жилье, а не банка. Вы же не страшиваете разрешение банка на выписку доверия на машину, когда она куплена в кредит.. какое-то русское изобретение просто

Сдача ипотечной квартиры в аренду и риски

А так — живут себе наниматели. Пришли из банка — кто такие? Дальние родственники, дали нам пожить первое время. Вот, договор найма. а в нем что? — обязуемся в целости и сохранности. освободить по первому требованию. и так далее. Доход с найма собственником не получается. Нет дохода — нет налогов, нет претензий от банка.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

  1. Лояльное отношение, если вся ситуация будет согласована с отделением. Для начала договор аренды должен не противоречить положениям кредитного и ипотечного соглашения. Менеджеры будут следить за тем, что имущество не потеряло свою ликвидность на рынке, но вот участия в регистрации такой сделки принимать не станут. Некоторые просчитывают возможность не оплачивать налог на доходы от сдачи в наем квартиры, хотя не каждое учреждение согласится с «теневой» схемой.
  2. Жесткий отказ. Другая половина кредиторов дает категорическое «нет» на любые действия с имуществом (сдача его в наем, передача в пользование или обременение правами третьих лиц).

Можно ли сдавать квартиру, взятую в кредит

Исходя из вышесказанного, задаваясь вопросом о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру, однозначный ответ «можно». Это законодательно разрешено и этого права банк не может лишить человека. Но решать, как сейчас сдать в аренду ипотечную квартиру предоставляется заёмщику. Это можно сделать на условиях банковской организации, сообщив предварительно о своём желании, аргументировав свои намерения и следуя всем указаниям банка официально зарегистрировать заключенную сделку. Или же заключить устное соглашение с арендатором на свой страх и риск, и надеяться, что налоговая и банк не станут проверять этот факт.

Сберечь и приумножить: выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду

Первым делом необходимо понять, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку? Законодатель дает ответ на этот вопрос в ст. 346 Гражданского кодекса. Из ее текста следует, что залогодатель может передавать без согласия залогодержателя имущество во временное владение или пользование, если иное не предусмотрено законом или договором.

риски и рентабельность, реакция банков

Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.

Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.

В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.

Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:

  1. Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
  2. Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
  3. Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
  4. Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.

Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.

Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры. 

Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.

Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.

 

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

  1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
  2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
  3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.

Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю. При оформлении следующего займа возникнут осложнения. По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

  1. Попытаться договориться с банком.
  2. Сдавать в наем неофициально.

Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств. Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей. У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности. Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.

Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?

Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.

Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.

Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.

Какие риски могут возникнуть?

Ипотечный договор устанавливает право банка проверять состояние и условия содержания залогового имущества. Банковские сотрудники изредка, не чаще 1-2 раз в год, инспектируют объекты залога.

Если инспекторы выявят, что ипотечная квартира сдается посторонним лицам без согласования, то заемщик столкнется с неприятностями. Если вы интересовались в финансовом учреждении о возможности сдачи ипотечной квартиры, а после получения отказа, все же нарушили предписания, банк вправе наложить санкции.

Меры банка за нарушение запрета на сдачу квартиры:

  1. Наложение штрафа;
  2. Привлечение к административной ответственности;
  3. Расторжение договора;
  4. Требование досрочного погашения ипотеки;
  5. Уведомление налоговых органов об уклонении от уплаты налогов.

Наказать арендаторов банк не сможет, но им грозит принудительное выселение без компенсации денег, потраченных на аренду.

В судебном порядке вы можете попытаться оспорить решение суда. Аргументировать нужно нормами Гражданского кодекса и закона об ипотеке. Нормы законодательства имеют приоритет над пунктами договора. Но нарушения договорных условий повлечет за собой неустойки и прочие изыскания.

Банки не всегда благосклонно относятся к сдаче в аренду помещений, приобретенных по ипотеке. И если вы решите воспользоваться юридическим правом на передачу ипотечной квартиры арендатору, не забудьте уведомить кредитора, и получить письменное согласие. Сделать это рекомендуется независимо от условий ипотечного договора, ведь в обратном случае, избежать санкций будет достаточно сложно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду сбербанк. Разрешает ли сбербанк сдавать ипотечную квартиру в аренду

ГлавнаяИпотеРазрешает ли сбербанк сдавать ипотечную квартиру в аренду

официально: без согласия банка: как бизнес: неофициально: сбербанк: втб24

Ипотека – это единственный способ приобретения недвижимости без привлечения собственных сбережений. Основным преимуществом здесь становится возможность получения долгосрочного кредитования с минимальными затратами и переплатами. Но стоит помнить, при любом ипотечном кредитовании объект недвижимости выступает залоговым имуществом. И право собственности владельца ограничено отдельными действиями. Поэтому, многие заемщики спрашивают, а можно ли сдать квартиру взятую в ипотеку.

Аренда или запрет

Одним из ограничений в отношении ипотечного залога становится запрет на сдачу недвижимости в аренду.

Это не всегда позволяет клиенту получить дополнительную прибыль, особенно если объект приобретается именно для этой цели.

Многие удивлены и не понимают почему нельзя сдавать в аренду.

Проблемой для кредитора является то, что договор аренды будет действовать всегда, даже если заемщик не сможет оплачивать кредитные обязательства, а объект перейдет в собственность банка.

Пользуясь таким случаем, клиенты заключают договор аренды на несколько лет вперед, что позволяет им в дальнейшем иметь контроль за объектом. Во избежание такого положения, многие банки уже вносят в кредитный договор невозможность сдачи в аренду жилого имущества. Здесь можно выделить Сбербанк и ВТБ 24. Они позволяют как официально, так и неофициально использовать объект для сдачи в аренду и получения прибыли. Фактически, можно использовать ипотечный кредит как бизнес.

Такой запрет не позволил многим инвесторам в дальнейшем использовать пункт закона. На данный момент имеется лазейка, при которой человек может распоряжаться квартирой на полных основаниях:

  1. только с разрешения кредитора или при отсутствии в договоре пунктов запрета. Эта ситуация позволят на полном серьезе сдать объект и не отвечать по запретам банка после заключения кредитного договора;
  2. сдача в аренду только на определенных условий. В договоре возможно прописать особенности сдачи, но только по согласованию с финансовым учреждением. Как правило, в бумаге прописывается максимальный срок для сдачи, а также отсутствие пролонгации в автоматическом режиме;
  3. без согласия банка – если в договоре прописан запрет, то человек может воспользоваться незаконными методами по сдаче квартиры.

Закон и кредиторы

Действующая законодательная база говорит о том, что собственность, приобретенная по ипотечному кредитованию, находится в собственности у заемщика. Соответственно, он вправе распоряжаться данным объектом недвижимости. И сдача в аренду – не исключение из правил.

Но если посмотреть положения из ст.209 Гражданского кодекса России, то имеются и ограничения из правил, в том числе и пределы правомочий. Например, по защите интересов третьих лиц. В этом случае интересы банка защищает закон, так как объект передается в качестве залога.

Отношения с кредитором регулируются не только Гражданским кодексом, но и иными правовыми актами, в том числе Федеральным законом «Об ипотечном кредитовании» № 102

.

Статья 29 данного правового акта говорит о том, что заемщик имеет право:

  1. пользоваться объектом недвижимости по прямому



Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *