Содержание

Можно ли сдать квартиру в ипотеке и как

Рассказываем, что нужно знать, если вы решили сдавать залоговую недвижимость

Фото: Tero Vesalainen\shutterstock

Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.

Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Сдача в аренду без договора запрещена

Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.

Читайте также: Что делать с ипотекой в случае потери дохода

Банк может проверить ипотечную квартиру

Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.

Читайте также: Риелторы назвали средний срок ипотеки в Москве

В договоре может быть запрет на аренду

Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.

В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).

«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция (Фото: Maksim Safaniuk\shutterstock)

Читайте также: Как получить ипотеку по двум документам

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Читайте также: Риелторы сообщили о росте продаж квартир с обременением в Москве

Банки приветствуют сдачу в аренду до года

В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.

Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.

Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:

  • проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
  • если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
  • после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
  • заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.

Читайте также: Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки

Автор

Вера Лунькова

Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? — pr-flat.ru

Сдача квартиры в аренду является одним из способов получения пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость популярны в связи с минимальным уровнем рисков, а также, в большинстве случаев, отсутствием обесценения в долгосрочной перспективе.

 

Как сдать ипотечную квартиру в аренду? 

Отельный случай — когда квартира куплена в ипотеку, соответственно появляются прочие заинтересованные лица – банк кредитор и страховая компания. Стоит учесть, что никто из них е имеет права распоряжаться жильем, но данные организации могут накладывать определенные ограничения до момента погашения долга и вывода квартиры из залога. 

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки. 

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

Ограничения со стороны банка

Согласно условиям кредитного договора, если клиент запланировал сдавать в аренду ипотечную квартиру, он обязан проинформировать об этом банк и получить соответствующее разрешение. 

Отметим, что еще несколько лет назад банки категорически запрещали сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Текущая позиция финансовых организаций смягчилась, условия ипотеки подразумевают лишь получение формального согласия. 

Если в Ваших планах сдавать квартиру, купленную в ипотеку, еще до момента ее погашения, то стоит внимательно изучить кредитный договор и ознакомиться с условиями, которые прописывает банк кредитор. При этом даже если банку станет известно о намерении заселить арендаторов, то этот факт как минимум не повлияет на одобрение заявки по ипотеке, данное решение принимается на основании прочих параметров и критериев. 

Квартира, находящаяся в залоге у банка, является предметом дополнительного контроля. Кредитор имеет право проверить условия содержания ипотечного жилья, оценить реальное состояние и уточнить фактическое целевое использование.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк. 

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.


Для сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку, рекомендуется получить согласие банка 

Ситуация с точки зрения арендатора

Каких либо особенных рисков съем ипотечной квартиры для арендатора не несет. 

Один фактор – если собственник не сможет обслуживать долг по ипотеке, то придется искать новый вариант, так как банк заберет жилье себе на баланс. Обычно срок, предоставляемый на переезд в случае банковского взыскания, составляет 30 дней. 

Все отношения между арендодателем и квартиросъемщиком регулируются положениями договора в рамках текущего законодательства.


Можно ли сдавать ипотечную квартиру? Как правильно сдать квартиру, взятую в ипотеку — Аренда

Сдача ипотечной квартиры: как сопротивляются банки?

Никаких прямых запретов на это в законе нет. Более того, несколько лет назад Верховный суд отвечал, можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру. Согласно постановлению ВС РФ от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, банк не может запретить собственнику использовать квартиру, в том числе для сдачи в аренду.

Раньше банки в большинстве случаев прописывали такой запрет в договоре. Сейчас финансовую организацию могут оштрафовать за условия, нарушающие права собственника. Тем не менее эта формулировка в некоторых договорах сохранилась до сих пор. Но сейчас чаще прописывают не запрет, а ограничение – то есть сдать квартиру можно по согласованию с банком. При оформлении ипотеки банки требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придётся обговорить это и со страховой компанией. Страховщики вправе повысить взнос, обычно не больше чем на 30%, поскольку посчитают это не учтённым при первом андеррайтинге риском.

Условия договора влияют на то, как заёмщику стоит себя вести, если он захочет сдавать ипотечное жильё в аренду:

  • Запрет на аренду

Даже при прописанном запрете не всё потеряно. Можно попытаться договориться с банком. Аргументировать лучше как раз тем, что доход с аренды повысит финансовую состоятельность и снизит кредитную нагрузку. Эти доводы нужно изложить письменно при подаче заявления.

  • По согласованию с банком

В этом случае необходимо предварительно получить письменное согласие кредитора. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, на которых разрешит сдавать ипотечную квартиру в аренду. Например, прописать срок договора до года и запрет на автоматическое продление. Больше шансов на то, что банк пойдёт навстречу, если заёмщик ответственно и без просрочек исполняет обязательства по ипотечному договору. Если собственник захочет дать временную регистрацию арендаторам, на это тоже понадобиться согласие банка – в отличие от постоянной регистрации близких родственников, что заёмщик может делать без чьего-либо одобрения.

  • Об аренде ничего не говорится

Если этот момент никак не упоминается в документах, заёмщик вправе самостоятельно сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Условия аренды в этом случае тоже определяет собственник, не советуясь с банком.

Есть ещё один вариант: банк изначально разрешает сдавать квартиру и прописывает это непосредственно в кредитном договоре. Правда, такие условия обычно действуют в другом банковском продукте – коммерческой ипотеке. В этом случае заёмщик изначально берёт кредит на недвижимость, чтобы её сдавать, то есть, по сути, под арендный бизнес. Договор оформляется на юридическое лицо, а предметом залога обычно является не жилая квартира, а коммерческая недвижимость – офис, помещение под стрит-ретейл, апартаменты и т.п.

Возможно ли сдавать квартиру в аренду, которая была взята в ипотеку?

Сдавать в аренду недвижимость, которая была взятую в ипотеку, возможно и выгодно. Часто доход превышает сумму ежемесячного платежа. С точки зрения закона никаких нарушений нет. Однако эти действия нужно согласовать с банком.

Урегулирование вопроса в банке

Если при сдаче ипотечного жилья в аренду нарушение закона не наблюдается, с банком этот вопрос нужно обязательно уладить. Обычно банковские учреждения запрещают сдачу залогового жилья в аренду. Причина заключается в существующих рисках его повреждения третьими лицами. С другой стороны, в этом есть свои преимущества.

Заключаются они в следующем:

  1. Такой квартиры всегда проводится страхование. В результате полученная сумма покрывает весь нанесённый ущерб недвижимости.
  2. Увеличивается гарантия поступления платежей. Спрос на аренду всегда высокий, поэтому поступление средств от заёмщика практически гарантированно. В случае же потери работы, человек утрачивает возможность выплачивать ежемесячные платежи.
  3. Обычно вопрос сдачи в аренду квартиры взятой в ипотеку банки урегулируют в договоре. Сюда включается пункт, в котором говорится, что заёмщик должен представить в банк арендное соглашение. При этом оно должно заключаться до взятия человеком кредита.

Последствия нарушения ипотечного договора

Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у банка, он имеет право вести осмотр недвижимости. Это должно проводиться так, чтобы не мешать проживающим там людям. Если в ходе проверки будет обнаружено, что заёмщик, сдав жильё, нарушил при этом пункт договора, то последствия могут иметь следующий характер:

1. Банк может призвать клиента к освобождению жилья от квартирантов.
2. В некоторых случаях ипотечное соглашение может быть расторгнуто, а долг должен быть погашен досрочно.
3. На заёмщика будет наложен серьёзный штраф.

Если человек намерен брать ипотечный кредит для сдачи квартиры, он должен сразу задуматься о банке, где существует такая возможность. Другим вариантом является попытка договориться с банком. При этом нужно грамотно обосновать причину, объяснив сложность своего финансового положения. Банковское учреждение может пойти навстречу заёмщику, поскольку заинтересовано в регулярном поступлении платежей.

Уведомление банковского учреждения

Иногда в составленном соглашении присутствует пункт, в котором говорится о том, что заёмщик обязан уведомлять банк о сдаче квартиры в аренду. В этом случае человеку не рекомендуется скрывать своих намерений.

После поступления уведомления банк может отправить заёмщика в страховую компанию для получения от них разрешения. В итоге это может привести к тому, что величина страховой суммы будет повышена. Связано это с появлением в квартире посторонних лиц.

После этого страховая компания даёт согласие на сдачу квартиры. Получив такое разрешение, банк в свою очередь не создаёт клиенту в этом вопросе никаких проблем. Квартира, взятая в ипотеку, сдаётся на законных основаниях.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Далеко не все ипотечники живут в приобретенных квартирах. Некоторые стараются сдать жилье, чтобы как можно быстрее расплатиться с банком. Но подобный ход может обернуться административной ответственностью и другими проблемами. Чтобы избежать проблем, стоит внимательно читать договор.

Взятая в ипотеку квартира является залоговой недвижимостью, напомнила частный риелтор Олеся Анисимова. Для такого жилья действуют ограничения, прописанные в Гражданском кодексе. Речь идет о статье о пользовании и распоряжении залоговым объектом.

«Запрещена сдача в аренду залоговой квартиры без заключения договора. Нарушение может повлечь за собой административную ответственность. Если вскроется, что вы сдаете залоговую квартиру без заключения договора, банк получит основание истребовать сумму кредита досрочно», — предупредила риелтор в Instagram.

По ее словам, если требование не будет выполнено в установленный срок, то имущество заберут через суд. При этом банки имеют право проверять, сдается квартира в аренду или нет.

«Так что договор нужно заключать. Важно! В кредитном договоре может прописывается запрет на аренду. Хорошо изучите бумаги, чтобы не совершить ошибку», — отметила Анисимова.

Источник фото: pixabay.com

Если в бумагах прописан пункт, запрещающий сдачу жилья, то необходимо получить согласие финансовой организации. Риэлтор посоветовала обзавестись таким документом даже в том случае, если в договоре нет прямого запрета на сдачу квартиры.

«В договоре аренды обязательно указывается, что квартира находится в залоге. Лучше всего заключать сделку на год. Обычно банки устраивает такой короткий срок. Не забывайте вовремя платить с аренды налоги — и все будет хорошо», — заключила Анисимова.

Все дело в договоре

Перед сдачей ипотечной квартиры действительно стоит внимательно изучить заключенный с банком договор. Об этом «360» заявил адвокат московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Дмитрий Малашка.

«Если условиями ипотечного договора запрещено использование помещения в целях, не связанных с проживанием должника, то данные условия следует соблюдать. Если же такого условия нет, то не вижу оснований для запрета», — пояснил он.

При этом собственнику жилья необходимо оформить статус самозанятого или индивидуального предпринимателя. После получения документов можно будет приступать к поиску жильцов.

Источник фото: pixabay.com

В вопросе проверок банков все также упирается в ипотечный договор. Если в бумагах не прописан запрет на сдачу жилплощади, то финансовые организации не могут проводить какие-либо проверки.

«Для меня вообще новость, что банков как-то касается эксплуатация этих квартир. Квартиры находятся в залоге, но если в условиях залога нет ограничения на аренду, то с какого перепугу они будут совать туда нос. Если есть ограничение на аренду, то тогда да», — подчеркнул эксперт по вопросам недвижимости Юрий Кочетков.

Он добавил, что все риски при сдаче квартиры покрывает страховка, так как ипотечное жилье должно быть застраховано. По словам эксперта, банку в этом вопросе волноваться нечего, так как квартиру никто с собой не утащит. Нет и особой разницы между эксплуатацией помещения самим владельцев или арендатором, отметил Кочетков.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру — «Твой Город»

При решении взять ипотеку очень многие заемщики рассчитывают на то, что смогут сдавать ипотечную квартиру в аренду, и сумма выплат будет почти полностью покрывать сумму ежемесячного платежа по кредиту. Это вполне логично для крупных городов, где стоимость аренды действительно может окупить выплаты по кредиту.

Какие моменты нужно учитывать, если вы рассчитываете на подобный вариант?

Во-первых, сдавать квартиру в аренду можно только с ведома кредитора.

В кредитном договоре прописывается, что сдать квартиру заемщик может только при письменном разрешении банка. А такое разрешение, к сожалению, дают не все банки.

Заемщики часто решаются на риск и сдают квартиры «в тайне» от банка еще и в связи с тем, что при этом не нужно выплачивать налог на доход от аренды.

Но рассчитывать на то, что от банка удастся скрыть факт найма квартиры, тоже не стоит. Банк имеет право в любой момент проверить ипотечную квартиру. В случае, если будет обнаружена несогласованная сдача в аренду, заемщик поплатится штрафом или досрочным погашением ипотечного кредита.

Такой поворот событий сильно подпортить кредитную репутацию заемщика. Скорее всего, надежные банки будут отказывать вам в других кредитах.

Второй момент: при аренде квартиры стоимость страховки увеличивается примерно на 30%. Почему? Потому что возрастают риски: арендаторы хуже относятся к чужой квартире, и стоимость квартиры может существенно снизиться.

Для банка же важно, чтобы стоимость жилья оставалась на высоком уровне, так как банк является собственником квартиры до момента полного погашения ипотечного кредита.

Сдавать на свой страх и риск?

Вы можете решиться на сдачу квартиры в наем, при получении разрешения банка, а также если готовы платить налог и возросшую стоимость страховки.

Но сначала подсчитайте и оцените реальную выгоду такого решения. Ведь прибыльность сдачи квартиры зависит еще и от сегмента рынка: в аренду хорошо сдаются однокомнатные квартиры в спальных районах с минимумом мебели. На них спрос есть всегда. Относится ли к этому сегменту ваша ипотечная квартира?

Сравните стоимость аренды вашей квартиры и сумму ежемесячного взноса. Если их соотношение не прибыльно, то вкупе с налогом за аренду и возрастающими рисками, вы можете создать себе не поддержку при выплате кредита, а только лишние проблемы.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2021 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

 

Читайте также:

Сдача дома в ипотеку: 6 вещей, на которые стоит обратить внимание

Сдать дом или даже просто комнату в аренду — отличный способ получить дополнительный доход. Но вам может быть интересно, могу ли я сдать дом, если у меня есть ипотека? Смотря как. Возможно, вы не сможете сдать дом в аренду по существующей ипотеке, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заполняемости.

Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в аренду с ипотекой приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

Могу ли я сдать дом в аренду, если у меня есть ипотека?

Вопросы меняются — Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке? Вам нужно изменить ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбивать с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.

Когда вы получаете ссуду, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать недвижимость. Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду. По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые собственником, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.

При получении ипотеки вы должны честно заявить о своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с арендой.Но что, если вы изначально планируете заселиться в доме, и ваши планы меняются?

Если у вас есть ипотечный кредит на собственника-жильца, и вы решили сдать дом в аренду, это может быть вариантом. Вам нужно будет связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию. Некоторые ипотечные кредиторы разрешат вам сдавать дом в аренду по существующей ставке и условиям. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.

Аналогичным образом, некоторые кредитные программы могут иметь ограничения.Например, если у вас есть ссуда Министерства сельского хозяйства США или FHA, владение требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать на работу.

Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь со своим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все аспекты вашего юридически обязательного соглашения.

Сдавая дом у вас есть ипотека

Снять дом, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем снимать тот, который у вас есть, но вы все равно можете это сделать, предварительно спланировав.Вот несколько советов, которые помогут вам легально сдать дом (или даже отдельную спальню).

  • Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. Д.) И посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои запасные спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили дом, вам также следует выяснить, предъявляются ли в вашем ссуде какие-либо требования к вместимости, которым вы, возможно, должны будете соответствовать, прежде чем сдавать его в аренду.
  • Прочтите свой ипотечный договор. Ваш кредитор может наложить ограничения на аренду или полностью запретить их. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой договор об ипотеке.
  • Сообщить ипотечной компании об аренде. Сделав домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если в вашем ипотечном договоре не запрещена аренда, вам все равно следует посоветоваться с кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем контракте, например, убедитесь, что ваши арендаторы имеют страховку арендатора.Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию о смене адреса, если вы переезжаете, чтобы вы по-прежнему могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
  • Узнайте у ТСЖ о политике аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу в аренду или накладывают на нее определенные ограничения, например, требование о прохождении проверки потенциальными арендаторами комиссией. Если вы нарушите правила, вас могут оштрафовать, поэтому, если у вас есть ТСЖ, неплохо было бы связаться с ними.
  • Изучить закон арендодателя-арендатора. Арендодатели могут столкнуться с неприятностями из-за таких вещей, как дискриминация потенциальных арендаторов во время процесса отбора или неспособность предоставить жилую площадь. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
  • Учитывайте последствия прироста капитала. Наконец, рассмотрим последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Нижняя строка

Сдача дома в ипотеку требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете договор или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь в своей ипотечной компании, чтобы убедиться, что вы не подвергнетесь риску мошенничества с арендой или каких-либо других обязательств. Вам также следует изучить тип ссуды, чтобы узнать, есть ли какие-либо ограничения или требования к размещению, которым вы, возможно, должны будете соответствовать. Получив всю эту информацию, вы сможете определить, можете ли вы арендовать дом по ипотеке.

Часто задаваемые вопросы

Все еще есть проблемы? Вот ответы на наиболее часто задаваемые вопросы об аренде дома в ипотеку.

Можете ли вы сдать дом в аренду, если у вас есть кредит FHA?

FHA требует, чтобы заемщики жили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдать их в аренду. Однако, возможно, вы сможете нанять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающие обстоятельства, такие как необходимость переехать на работу.Если у вас есть свободные спальни или многоквартирный дом с дополнительными квартирами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать в аренду комнату в моем доме?

Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вам все равно следует прочитать договор об ипотеке и проверить у кредитора, все ли в порядке. Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать, чтобы вы приобрели дополнительную страховку или предоставили дополнительную информацию о своем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.


Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.org. Она специализируется на написании статей о личных финансах, связанных с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.

Как сдать дом в аренду, если у вас еще есть ипотечный кредит | Домашние путеводители

Райан Кокерхэм Обновлено 11 декабря 2018 г.

Вы любите свой дом и можете соблюдать ипотечные и налоговые требования, но вам нужны дополнительные деньги на случай чрезвычайной ситуации в семье.Или вас перевели в другое место, и рынок недвижимости не выгоден для продажи. Или вам сложно покрыть все свои расходы и вы хотите сдать дом в аренду и использовать этот доход для оплаты расходов по ипотеке. Все ситуации могут быть улучшены, если вы выставите свой дом на рынок аренды. Но позволит ли вам это сделать ваш ипотечный кредитор?

Подсказка

Если у вас есть ссуда FHA или VA, вы должны прожить в доме не менее одного года, прежде чем сдавать его в аренду.Они время от времени проверяют, проживает ли еще владелец в собственности.

См. Ваш договор

Прежде чем вы подумаете о сдаче в аренду своей собственности, в ваших интересах отложить выполнение ипотечного договора, чтобы гарантировать отсутствие запретов на такие действия, установленных вашим кредитором. Существует вероятность того, что ваш ипотечный кредитор может запретить вам сдавать в аренду вашу собственность. Очевидно, что несоблюдение любого из этих установленных правил может привести к различным штрафам.В более серьезных случаях это может повлиять на вашу способность занимать средства.

Средства сбора средств

По мере того, как стоимость недвижимости и арендная плата в районе залива Сан-Франциско продолжают расти, все большее число владельцев недвижимости предпочитают сдавать в аренду свои частные дома в качестве средства получения дополнительного дохода. Независимо от размера собственности, велики шансы, что деньги, полученные от аренды, могут существенно помочь субсидировать ваши регулярные выплаты по ипотеке.Хотя вы можете быстро найти потенциального арендатора, вам, вероятно, потребуется выполнить ряд юридических требований, продиктованных вашим ипотечным кредитором, прежде чем вы получите разрешение на сдачу в аренду своей собственности.

Свяжитесь с вашим кредитором

Если вы сразу не обнаружите какие-либо ограничения в своем контракте, следующим шагом будет проконсультироваться с вашим ипотечным кредитором. Четко объясните, каковы ваши намерения и какая часть вашей собственности будет использована для сдачи в аренду. Например, вы планируете сдавать в аренду всю недвижимость или только комнату? Эти мелкие детали могут иметь значение для вашего ипотечного кредитора.

Кредиторы требуют, чтобы заемщики оформляли дополнительное страхование жилья, если арендаторы будут проживать в этом имуществе. Ваш кредитор может также потребовать множество других приспособлений, таких как доказательство того, что компания по управлению недвижимостью будет использоваться или полная документация о том, кто будет сдавать недвижимость в аренду в любой момент времени. Эти запросы обычно не подлежат обсуждению. Любые запросы, сделанные кредитором, должны быть выполнены заемщиком.

Планируйте вперед

Если вы планируете, чтобы ваши арендаторы субсидировали вашу ипотеку за счет ежемесячной арендной платы, или найти арендатора, который будет занимать ваш дом, когда вы живете в другом месте, крайне важно заранее планировать периоды, когда ваша квартира может не сдавать в аренду.Всегда бюджет на пустой дом. В случае, если арендаторы не помогают вам выплачивать ипотечный кредит, у вас все равно должно быть достаточно денег, чтобы производить эти платежи самостоятельно, иначе вы, скорее всего, рискуете лишиться права выкупа на свою собственность.

Арендаторы платят ипотеку, «взламывая» ваш первый дом.

У вас недостаточно денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро нарастить капитал? Один из вариантов выхода на рынок жилья — это «взломать дом» и купить многоквартирный дом для сдачи в аренду арендаторам и взимания с них суммы, достаточной для покрытия ипотеки, или близкой к ней.

Как впервые покупатель жилья вы можете быть арендодателем в собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.

Соответствующие ссуды и жилищные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие лимиты ссуды на дома, состоящие не более чем из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть домом по более высокой цене, чем в противном случае, поскольку 85 процентов общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на ссуду FHA, и до 75 процентов — обычными кредиторами.

Наряду с выплатой ипотеки доходов арендаторов может хватить на оплату страхования жилья, налогов на недвижимость, содержание и другие расходы, связанные с владением домом.

Лимиты ссуд

FHA различаются в зависимости от округа. В 2019 году стандартный лимит ссуды FHA для дома с двумя квартирами составляет 403 125 долларов США, что примерно на 88 000 долларов больше, чем это позволяет для дома с одной квартирой. В районах средней ценовой категории, таких как Бостон и Миннеаполис, для двухквартирного дома установлен лимит по ссуде FHA в размере 930 300 долларов США, что также является максимальной суммой в районах с высокими кредитами, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия.К. и Сан-Хосе, Калифорния,

.

Только не назовите это инвестиционной собственностью

Этот жилищный хакерство может звучать так, как будто вы превращаете свой дом в инвестиционную недвижимость, но технически это не так. Указав дом в качестве «основного места жительства», то есть вы проживаете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как ссуды FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.

Если он указан в ссуде как «инвестиционная собственность», то для владельца жить в ней незаконно, и получение инвестиционной ссуды на эту собственность будет представлять собой мошенничество с арендой », — говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест-Хиллз. , Нью-Йорк.По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.

В то время как ссуда FHA может потребовать первоначального взноса в размере 3,5 процента, ссуда для инвестиционной собственности может потребовать 20 процентов вниз и иметь гораздо более высокую процентную ставку, поскольку кредиторы считают ее более рискованной.

Если дом является объектом смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартира наверху, это обычно считается коммерческой ссудой, говорит он. «Если вы занимаетесь квартирой и сдаете магазин в аренду, вам понадобится арендный договор, который нужно передать кредитору», — говорит Кауфман.

Расчет арендной платы в счет ипотеки

Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов разрешают использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. Если бы это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы получат 100% дохода, говорит Кауфман.

Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может потребовать подписанные договоры аренды, чтобы подтвердить доход от аренды, если он дает вам кредит на это при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он.В ходе аттестации будет указано, появятся ли активные арендаторы.

«Это определенно риск», — говорит Кауфман. «Вы должны это измерить и принять во внимание».

Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую поддержку, говорит он.

Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, упростит процедуру утверждения ссуды, говорит Кауфман.

Двухквартирные дома легче всего профинансировать с помощью кредита FHA, тогда как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный платежный резерв и прохождение теста на самодостаточность, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, — говорит Алекс Дэниэл, ипотечный кредитор в В Лос-Анджелесе, первым домом которого был дуплекс, который он арендовал, арендатор ежемесячно оплачивал все, кроме 650 долларов своей ипотеки.

Радость арендодателя

Быть арендодателем с проживанием означает жить рядом с арендаторами.Это может быть как хорошо, так и плохо — например, если у них громкая вечеринка, и вы должны пойти и сказать им, чтобы они ее успокоили. И, конечно же, есть обслуживание, которое может потребовать удобства, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.

Райли Адамс, лицензированный бухгалтер из Луизианы, ведущий блог о личных финансах, направленный на помощь молодым специалистам в обретении финансовой независимости, говорит, что он тратит от четырех до восьми часов в месяц на обслуживание или ремонт двухквартирного дома в Новом Орлеане, которым владеет он и его жена. и еще четыре-восемь часов каждый месяц на содержание дома в краткосрочной аренде.

Пара живет в одной части дома, а долгосрочные арендаторы — в другой. Часть дома Адамса имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.

«За счет денег, полученных от наших арендаторов, и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и сопутствующие расходы на жилье», — говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и« взламывать дома ».

Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, использованный для получения ссуды, говорит он.

Они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, говорит он, и он, и его жена переключают квартиру между гостями.

«Однако, если жить бесплатно, все это того стоит», — говорит Адамс. «Это позволяет нам сэкономить на первоначальном взносе на совместное проживание в будущем».

Если вы не хотите иметь дело с возможными ночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и, возможно, с вывозом вашей собственности кем-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для наблюдения за другим подразделением. , — предлагает Шон Брейер, владелец компании Breyer Home Buyers в Атланте.

Не имея дела непосредственно с арендаторами и отдавая эту работу кому-то другому, вы создаете у арендаторов иллюзию, что вы также являетесь арендаторами, — говорит Брейер, который работал с компанией по управлению недвижимостью, что он будет там, когда заявители будут осмотр собственности.

«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами», — говорит он. «Поскольку мы смогли помочь подобрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса намного более приятным.”

Обратиться за юридической консультацией

Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать домовладельцем — одно из них.

Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые, как собственника собственности, могут подорвать вашу общую ценность», — говорит он. «Если ваше личное имя указано в документе, и вам предъявлены иски как владельцу собственности, потенциально вся ваша чистая стоимость может быть использована для выплаты предписанных судом платежей.”

LLC может ограничить вашу ответственность только теми активами, которые принадлежат компании, — говорит он. Поверенный по недвижимости может помочь.

Как сдать дом в аренду?

Если вы — собственник, подумывающий о переезде из дома, независимо от того, переезжаете ли вы с партнером, путешествуете или переезжаете по работе, вы можете спорить, продать или сдать его в аренду.

Вы можете сдать свою собственность в аренду, надеясь, что она окажется хорошей инвестицией, или вы можете решить временно сдать ее в аренду, если вы изо всех сил пытаетесь ее продать.

Какой бы ни была причина, по которой вы сдаете свою недвижимость в аренду, вам нужно учесть множество вещей.

Читайте дальше, чтобы узнать, как сдать дом в аренду и что вам нужно сделать, прежде чем вы сможете встретить своих первых жильцов через дверь.

В этом руководстве основное внимание уделяется тому, что делать, если вы думаете о сдаче в аренду собственности, в которой ранее жили; Если вы думаете о покупке недвижимости с единственной целью ее сдачи в аренду, ознакомьтесь с нашим руководством по ипотечным кредитам, сдаваемым в аренду, для получения дополнительной информации.

Стоит ли сдавать дом в аренду?

Есть много причин, по которым вы можете захотеть сдать свой дом в аренду, но перед принятием решения вам необходимо понять финансовые и юридические последствия того, чтобы стать арендодателем, чтобы решить, является ли сдача дома в аренду для вас жизнеспособным вариантом.

Некоторые владельцы-арендаторы предпочтут сдавать свою собственность в аренду, чтобы получить дополнительный источник дохода, также надеясь, что дом со временем вырастет в цене, чтобы они могли продать свою собственность по более высокой цене.

Однако это не так просто, как получать регулярный доход и получать прибыль. Вы должны помнить, что владение недвижимостью сопряжено с многочисленными расходами и обязанностями, а также существует риск того, что ваша собственность может со временем упасть в цене.

Не каждый обязательно захочет стать домовладельцем; некоторые домовладельцы сдают свой дом просто потому, что это лучшее решение для их нужд.

Например, если ваш дом долго продается или вы временно уезжаете по работе, вы можете стать одним из многих «случайных арендодателей» на рынке недвижимости.Поскольку вам все равно нужно будет не отставать от существующих выплат по ипотеке после переезда или пока вы ждете продажи, вы можете в конечном итоге заплатить за два объекта недвижимости. В таких случаях одним из возможных решений может быть временная сдача дома в аренду для покрытия его расходов.

Прежде чем приступить к сдаче в аренду своей собственности, вам необходимо убедиться, что вы можете с комфортом позволить себе все расходы арендодателя, а также свои собственные расходы на проживание. Если вы планируете купить себе новый дом по ипотеке, вам нужно будет накопить залог и убедиться, что вы сможете управлять этими выплатами в дополнение к расходам на аренду недвижимости.

Агенты по аренде могут помочь вам определить, является ли аренда вашего дома возможным вариантом, предоставив вам представление об уровне спроса в вашем районе и о том, какую арендную плату вы можете взимать за свою собственность.

В этом руководстве будет указано, может ли сдача в аренду вашей собственности реально покрыть все ваши предполагаемые расходы арендодателя, включая:

  • Выплаты по ипотеке (и любые другие сборы кредитора)
  • Гонорары агента по аренде
  • Текущее обслуживание и аварийный ремонт
  • Страхование арендодателя
  • Первоначальные затраты на приведение вашей собственности в состояние, подходящее для арендаторов e.грамм. отделка, уборка, проверка безопасности

Вам также необходимо принять во внимание налоговые последствия. Ваш рентный доход будет добавлен к вашему другому доходу, чтобы определить, какую ставку налога вы платите, чтобы это могло подтолкнуть вас к более высокому налоговому диапазону. Помните, что если вы продаете недвижимость после сдачи в аренду, вам также может потребоваться уплатить налог на прирост капитала.

Нужно ли мне сообщать своему поставщику ипотечных кредитов, что я сдаю свой дом?

Да, если вы решите сдать свою собственность в аренду, вам нужно будет сообщить об этом своему поставщику ипотечных кредитов.Вы не сможете сдать свою недвижимость в аренду на условиях жилищной ипотеки, поэтому сдача ее в аренду без предварительного разрешения кредитора может нарушить этот договор.

Если вы хотите сдать дом только на временной основе, некоторые кредиторы могут дать вам согласие на сдачу в аренду. Это соглашение, которое позволит вам временно сдать свою собственность в аренду, но получение этого согласия будет зависеть от ваших причин, по которым вы этого хотите, и вашего финансового положения.

Кредитор может взимать с вас плату за это либо в качестве вознаграждения, либо в качестве дополнительных процентов, и согласие будет действительно только в течение определенного периода времени.В конце соглашения вы можете получить продление, если это необходимо, или вы можете перейти на ипотеку с правом выкупа, если хотите и дальше сдавать свой дом в аренду.

Согласие на сдачу в аренду не является долгосрочным средством сдачи в аренду вашей собственности, а скорее краткосрочным решением, чтобы, по крайней мере, покрыть расходы, если вы столкнулись с перспективой выплаты ипотеки на пустой дом.

Это означает, что вам не нужно постоянно переключаться на ипотеку с правом выкупа, но вам все равно придется иметь дело со всеми другими расходами и юридическими процедурами, связанными с сдачей недвижимости в аренду.

Некоторые кредиторы могут отказать в предоставлении согласия на сдачу в аренду, поскольку вам необходимо соответствовать определенным критериям, чтобы иметь право, например, удержание ипотеки в течение минимального периода времени или владение определенной суммой капитала в собственности.

Если вы не можете получить это согласие или если вы хотите сдать свою собственность в аренду на длительный период времени, вам необходимо будет перейти на ипотеку с правом выкупа с правом выкупа либо с вашим существующим кредитором, либо с новым кредитором. , и оплатить любые сборы, которые вы можете понести.

Процесс получения ипотеки с возможностью выкупа для сдачи в аренду вашего нынешнего дома с одновременной покупкой нового дома по ипотеке иногда называют «сдачей в аренду».

Как оформить ипотеку с правом выкупа?

Независимо от того, получаете ли вы ипотеку для покупки новой недвижимости или переходите с ипотеки на жилье, вам все равно необходимо выполнить требования кредитора и пройти обычный процесс подачи заявки.

Критерии для ипотечных кредитов с правом выкупа обычно будут более строгими, чем для ипотечных жилищных кредитов, с правом на получение кредита, основанным, среди прочего, на вашем кредитном рейтинге, доходе и размере арендной платы.

Из-за дополнительного риска, связанного с покупкой для сдачи в аренду, кредиторы могут неохотно одобрять заявки. В результате вам часто придется вносить более крупный депозит (25-40% от стоимости недвижимости), и вы также можете столкнуться с более высокими комиссиями и процентными ставками, чем при ипотеке.

Большинство ипотечных кредитов с правом выкупа являются процентными, что означает, что вы платите только проценты по ссуде каждый месяц, а затем выплачиваете остальную часть капитала в конце срока.Чтобы заплатить за это, домовладельцы часто продают недвижимость.

И вы, и ваш ипотечный провайдер должны быть уверены в том, что вы реально можете позволить себе ипотеку с правом выкупа, и что вы все равно сможете покрыть расходы, если ваша собственность будет пустовать в течение определенного периода.

Как сдать дом в аренду?

Если вы в настоящее время используете стандартную жилищную ипотеку, то перед сдачей дома в аренду вам необходимо сообщить об этом своему поставщику ипотечных кредитов и убедиться, что вам разрешено сдавать свою собственность в аренду.

Конечно, если вы полностью владеете домом и на него не заложена ипотека, вы можете сдать его в аренду по своему усмотрению.

Но, независимо от того, владеете ли вы полностью, имеете ли вы согласие на сдачу в аренду или имеете ипотеку, вы должны убедиться, что ваша собственность находится в подходящем состоянии для сдачи в аренду арендаторам. Чтобы убедиться, что он соответствует требуемым стандартам, вам необходимо:

  • Получить сертификат газовой безопасности от зарегистрированного инженера
  • Получить сертификат энергетической эффективности
  • Убедиться, что все электрические установки / устройства на территории соответствуют стандартам безопасности
  • Сделать убедитесь, что здание и мебель соответствуют правилам пожарной безопасности.
  • Установите дымовые извещатели

На правительственном веб-сайте можно найти дополнительную информацию о ваших обязанностях как арендодателя.

Многие домовладельцы нанимают агента по аренде, который будет заниматься всем, в обмен на процент от дохода от аренды. Агенты по сдаче в аренду могут сэкономить арендодателям много времени, насколько они могут:

  • Рекламировать недвижимость
  • Работать напрямую с арендаторами, включая любые проблемы или чрезвычайные ситуации
  • Организовать бумажную работу, такую ​​как проверки кредитоспособности и рекомендаций и договор аренды
  • Защитить депозиты ваших арендаторов в схеме арендного депозита
  • Организация обслуживания и проверки собственности e.грамм. Ежегодное обслуживание котла

Арендодатель может решить все это самостоятельно. Однако, если вы не пользуетесь услугами агента по сдаче в аренду, вам следует вступить в ассоциацию арендодателей или в схему аккредитации, чтобы продемонстрировать соблюдение профессиональных стандартов и быть в курсе любых изменений в правилах и положениях, касающихся сдачи в аренду.

Когда вы сдаете дом в аренду, вам также необходимо связаться со своим страховщиком жилья, так как ваш существующий полис страхования жилья не покрывает дополнительные риски, связанные с сдачей внаем собственности.Страхование домовладельца может обеспечить покрытие зданий и их содержимого, а также конкретное покрытие, например, покрытие потери арендной платы, чрезвычайных ситуаций в доме и ответственности владельцев собственности.

Стоит ли снимать комнату в своем доме?

Чтобы заработать дополнительный доход, не сдавая целую собственность, вы можете снять комнату в собственном доме.

Вы можете зарабатывать до 7500 фунтов стерлингов в год без уплаты налогов, приняв постояльца и выбрав схему аренды комнаты, которая открыта как для владельцев-арендаторов, так и для арендаторов (при условии, что их договор позволяет это), которые хотят сдать квартиру в аренду. меблированное жилье.

Перед тем, как поселиться в квартиранте, вам необходимо убедиться, что вам разрешено снимать комнату в соответствии с условиями вашего ипотечного и страхового договоров, и внести необходимые поправки.

Как и в случае сдачи в аренду всего имущества, вы, как домовладелец, несете ответственность за содержание собственности и обеспечение ее безопасности и в подходящем для квартиросъемщика состоянии, а также за уплату муниципального налога и любых счетов за коммунальные услуги.

Какие плюсы и минусы сдачи дома в аренду?

Сдача дома в аренду дает несколько преимуществ, в том числе:

  • Позволяет путешествовать или жить в другом месте без необходимости платить за пустой дом
  • Аренда дает вам регулярный дополнительный доход
  • Ваш дом потенциально может расти в ценность, пока вы позволяете это
  • Ощутимые, долгосрочные инвестиции
  • Это возможная альтернатива, если вы не можете продать свой дом

Однако эти преимущества сопряжены с определенными рисками.Некоторые из возможных минусов сдачи дома в аренду включают:

  • Огромные расходы, связанные с подготовкой недвижимости для арендаторов и ее сдачей в аренду
  • Вы будете нести ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание.
  • Сдача недвижимости в аренду и ответственность. для его безопасности и содержания — большое обязательство
  • Может потребоваться много времени и необходимо соблюдать множество правил и положений (хотя с этим могут помочь агенты)
  • Риск того, что арендаторы могут повредить вашу собственность и / или пропустить арендную плату
  • Риск того, что ваша собственность иногда будет пустовать, поэтому вам нужно будет иметь возможность покрыть любую потерю дохода от аренды.
  • Вероятность падения цен на недвижимость.Это может быть особой проблемой, если у вас есть ипотека с возможностью покупки только под проценты, поскольку продажа дома может не покрыть оставшийся для оплаты капитал, поэтому вам нужно будет составить план, чтобы восполнить любую нехватку.

Какую арендную плату я должен взимать?

Как правило, арендная плата, которую вы взимаете, должна быть как минимум на 25% выше, чем ваши ежемесячные платежи по ипотеке.

Для получения дополнительной информации вы можете посмотреть на арендную плату, которую запрашивают аналогичные объекты в вашем районе, но вы должны сами решить, какой доход от аренды вам понадобится для покрытия ваших расходов.

Арендной платы должно быть более чем достаточно, чтобы комфортно покрыть все ваши регулярные расходы, дать вам доход и иметь некоторый излишек для покрытия любых непредвиденных расходов, таких как экстренный ремонт, пропущенные арендные платежи и периоды без арендаторов.

Устанавливая арендную плату, вы также можете убедиться, что она покрывает любое будущее повышение процентных ставок по ипотеке, страховку или другие расходы.

Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы рассчитать размер арендной платы.

Что еще нужно учесть?

Некоторые другие вопросы и моменты, которые вам нужно будет рассмотреть, когда вы решите арендовать свой дом, включают:

  • Будьте готовы оплатить значительную сумму авансовых платежей еще до того, как вы начнете получать какой-либо доход от аренды.
  • Вы сдадите свою недвижимость в аренду с мебелью или без?
  • Включите ли вы коммунальные платежи в арендную плату?
  • Перед тем, как арендатор переедет, составьте инвентарную ведомость, с которой согласны обе стороны. Вы можете использовать это в конце аренды, чтобы разрешить любые разногласия по поводу любого ущерба и т. Д.
  • Помните, что если вы покупаете вторую недвижимость, гербовый сбор будет на 3% выше стандартных ставок.

Как сдать дом и купить еще

Стоит ли сдавать в аренду свой нынешний дом, чтобы купить снова? Выясните, какие налоговые последствия вы имеете, имеете ли вы право, и даже оцените эмоциональную привязанность к своему дому.

«Стать домовладельцем может быть страшно, если вы никогда этого не делали», — говорит Фил Петерсон, управляющий брокер RE / MAX в Шаумбурге, штат Иллинойс.«Есть определенно плюсы и минусы в сдаче дома в аренду. Я был там. Но в то время я не знал обо всех этих взлетах и ​​падениях «.

Нажмите здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право арендовать свой дом и купить другой (7 октября 2021 г.)

Петерсон говорит, что ситуация действительно зависит от цены вашего дома и того, сколько вы заплатили.

«Частью преимуществ владения инвестиционной недвижимостью является списание всех улучшений и технического обслуживания. Но когда вы продаете его по мере роста стоимости, вы должны платить прирост капитала на всю прибыль.Это могут быть большие расходы, особенно если вы купили дом в те времена, когда цены сильно росли ».

Например, предположим, что вы купили дом за 100 000 долларов, а теперь он стоит 200 000 долларов. Вы решаете сдать его в аренду на несколько лет. Вы устаете быть домовладельцем и выставляете его на продажу.

«Те 100 000 долларов, которые выросли в вашем доме, становятся деньгами, подлежащими налогообложению. Но если вы продали этот дом, когда еще жили в нем, эти 100 000 долларов не облагаются налогом.В этом большая разница, — говорит он.

С другой стороны, если вы купили свой дом в верхней части рынка за 200 000 долларов, а он все еще стоит 200 000 долларов, проблем с приростом капитала нет. В таком случае, по словам Петерсона, было бы неплохо сохранить его в качестве вложения при покупке второго дома.

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право на покупку другого дома. (7 октября 2021 г.)

В этой статье:


Правила кредитования при сдаче дома в аренду для покупки еще одного

Кредиторы будут вводить определенные правила для домовладельцев, переводящих основное место проживания в арендуемую недвижимость.Они должны быть уверены, что вы справитесь с двумя домами, особенно если у вас нет опыта работы с арендодателем.

Во-первых, вы должны увидеть, имеете ли вы право на новую ипотеку в дополнение к существующей задолженности без помощи дохода от аренды. Если это так, вы избавляетесь от необходимости оформлять дополнительные документы, подтверждающие будущую арендную плату за ваш дом.

Но предположим, что вам нужен этот доход, чтобы претендовать на новый дом.

Вам необходимо запросить Fannie Mae From 1007, который представляет собой сопоставимый график аренды на одну семью.Это похоже на оценку, но для дохода от аренды, а не для стоимости дома.

Эта форма заполняется лицензированным оценщиком и может быть заказана вашим кредитором. В документе сравнивается ваш дом с аналогичными арендуемыми домами в вашем районе. Он оценивает ежемесячную арендную плату, которую вы могли бы заработать.

Помимо требования ссуды, 1007 может дать вам хорошее представление о том, сколько арендной платы вы можете взимать.

Но даже с помощью этой формы вам необходимо доказать, что у вас есть финансовые резервы для оплаты освобожденного дома, если вы не сможете его арендовать.Сумма, которая вам нужна на сберегательном, пенсионном и инвестиционном счетах, зависит от ипотечного кредита на дом, который вы освобождаете, и от количества имеющейся у вас финансируемой собственности.

Вам понадобится на банковском или инвестиционном счете:

  • 1-4 финансируемых объекта: 2% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
  • 5-6 финансируемых объектов: 4% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
  • 7-10 финансируемых объектов: 6% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам

Имейте в виду, что вам не нужна указанная выше сумма резерва для недвижимости, которую вы покупаете, и новая собственность не считается одной из финансируемых.

Большинство покупателей, которые сдают свой дом в аренду, чтобы купить другой, по этому определению будут иметь только одну финансируемую недвижимость.

Например, сейчас вы живете в доме, который планируете сдавать в аренду. У вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов.

Кредитор потребует, чтобы у вас были свободные средства в размере 4000 долларов в качестве «резервов». Кроме того, ваш кредитор предоставит форму 1007 для определения предполагаемой арендной платы.

Опять же, вы можете пропустить все эти требования, если вам не нужен доход от аренды вашего текущего дома, чтобы претендовать на новую ссуду.

Щелкните здесь, чтобы проверить свое право на аренду дома для покупки другого. (7 октября 2021 г.)

Знайте свой местный рынок аренды

Петерсон предлагает поговорить с кем-нибудь, кто хорошо осведомлен, например с местным риелтором, если вы планируете арендовать, купить вторую недвижимость и сдать старую. Этот человек будет знать, сильна ли аренда на рынке, сколько вы можете получить в месяц и что нужно для того, чтобы стать арендодателем. Кроме того, связавшись со своим бухгалтером, прежде чем вступить в мир арендодателей, вы можете узнать информацию обо всех новых налоговых законах, которые могут повлиять на вас, и о том, какими могут быть ваши налоги на недвижимость.

Петерсон говорит, что еще один сценарий, который многие люди не принимают во внимание при аренде своего старого дома, — это их эмоциональная привязанность к нему.

«Этот дом был вашим домом. Там выросли ваши дети. Там твои воспоминания. Так что внезапно у вас появились действительно хорошие арендаторы, и они съехали через несколько лет », — говорит он.

Щелкните здесь, чтобы узнать текущие ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости.

Когда вы заходите внутрь, чтобы взглянуть на него, вы понимаете, что эти милые жильцы не заботились о доме так, как вы.На коврах пятна, на стенах царапины.

«Эту эмоциональную привязанность к этому особому дому очень трудно преодолеть. Но если вы просто покупаете инвестиционную недвижимость, в которой никогда не жили, то это становится просто игрой с числами — зданием, приносящим доход », — говорит Петерсон.

Следует ли вам нанять управляющего недвижимостью?

Лаура Адамс, эксперт по личным финансам из Калифорнии и автор книги «Умные шаги девушки из денег, чтобы разбогатеть» , на протяжении десятилетий арендовала множество объектов недвижимости.Когда стало слишком много, она наняла управляющего недвижимостью.

«Они дали мне более высокую арендную плату, чем я думала, и они проделали большую работу по привлечению качественных арендаторов», — говорит она.

Но если вы хотите попробовать снять свой старый дом, поиск подходящих арендаторов может занять довольно много времени. Вам нужно проверить рекомендации и кредитные рейтинги, вам нужно иногда показывать дом снова и снова, вам нужно выяснить договор аренды, а затем вам нужно увидеть, можете ли вы быть счастливы с этими людьми, живущими в вашем доме.В этом может помочь управление недвижимостью.

«Большинство людей, снимающих свои старые дома, считают, что это положительно. У них есть кто-то, кто расплачивается с этим активом. В конце концов, этот актив будет освобожден от ипотеки, и вы сможете продать его, получить деньги для выхода на пенсию или купить другой дом », — говорит она.

Но реалистичное знание того, что вы можете получить от собственности в ситуации аренды, должно быть важной информацией, которую нужно знать, прежде чем вы что-либо решите, — говорит она.

«Если вы думаете, что можете получить 1000 долларов, а на самом деле это стоит всего 750 долларов, то это не сработает с вашим планом.Если есть объекты для сдачи в аренду, зайдите в Интернет и сравните их со своими. Это хорошая отправная точка, — говорит Адамс. «Если вы можете исправить это или просто заработать немного больше, чем ваша ипотека, это вообще может быть хорошей идеей».

Можете ли вы позволить себе быть арендодателем?

Другой важный вопрос — можете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке.

«Если вы все же решите сдать свой старый дом в аренду, вы должны пойти на это, зная, что арендатор может вас бросить.Вы можете месяцами прожить без арендного дохода от этой собственности », — говорит она. «Идеально иметь сберегательный или резервный фонд, предназначенный для этой арендуемой собственности».

Что делать, если предстоит какой-нибудь действительно дорогой ремонт, например, тухнет печь?

«Если эти расходы возникнут, вы не можете позволить себе роскошь ждать, чтобы их исправить. Вы должны быть готовы предоставить кредитную линию или сбережения на случай непредвиденных проблем. Если у кого-то нет сбережений, то быть арендодателем очень рискованно », — говорит она.

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право сдать дом и купить другой.(7 октября 2021 г.)

Что будет, если я сдаю заложенное имущество в аренду? | Бюджетирование денег

Растущее число американцев сдают в аренду свои дома. В 2018 году журнал Builder Magazine сообщил, что 35 процентов домов на одну семью в США были заняты арендаторами. Это число составляет 15 миллионов домов. Но действуйте осторожно, если хотите сдать дом в ипотеку. И ваш кредитор, и ассоциация домовладельцев (ТСЖ) могут воспротивиться переезду, и вам придется подсчитать некоторые цифры, чтобы увидеть, имеет ли он финансовый смысл.

TL; DR (слишком долго; не читал)

Перед сдачей в аренду заложенного имущества вам необходимо проверить все правила и положения кредитора и ассоциации домовладельцев. Если это разрешено, вы захотите взвесить риски и преимущества, прежде чем приступать к аренде.

Проблемы с ипотекой

Аренда дома под залог может изменить условия вашего кредита, поскольку некоторые банки и ипотечные поручители ограничивают арендную плату в первоначальных кредитных соглашениях. С кредитами, обеспеченными U.S. Департамент по делам ветеранов и Федеральное жилищное управление, например, владелец должен проживать в доме не менее одного года, прежде чем сдавать его в аренду. Обычные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, также требуют, по крайней мере, одного года проживания владельца перед сдачей в аренду. Программы государственной помощи для новых покупателей могут иметь более длительные ограничения.

Залогодержатель может отозвать вексель к оплате при аренде, вынуждая владельца рефинансировать его по более высокой процентной ставке. Если ваш первоначальный кредитор продал вашу ипотеку новому кредитору, правила сдачи в аренду заложенного дома могли измениться.Даже если вы не планируете сразу сдавать дом в аренду, ознакомьтесь с политикой своего кредитора на тот случай, если вам придется сдавать недвижимость позже.

Ваши проблемы с ипотекой могут не ограничиваться недвижимостью, которую вы арендуете. Если вы живете в доме, вам все равно понадобится жилье, если вы переедете и сдадите дом другому лицу. Если ваши финансы не в отличной форме, у вас могут возникнуть проблемы с покупкой нового дома. Кредиторы могут колебаться с одобрением вашей ипотеки, поскольку она у вас уже есть.

Вопросы ТСЖ

Даже если вы полностью владеете своим домом, некоторые ТСЖ ограничивают арендную плату или полностью запрещают ее. Нарушение этих правил может грозить штрафом. Некоторые ассоциации владельцев требуют участия в проверке арендаторов, утверждении аренды и ориентации сообщества до их заселения. Некоторые ассоциации ограничивают процентную ставку аренды, разрешенную в сообществе в любой момент времени, в то время как другие требуют минимального срока аренды в шесть месяцев или более. Кроме того, правила ассоциации могут запрещать вам пользоваться помещениями общего пользования, такими как бассейны и зоны отдыха, после сдачи дома в аренду.Они также могут запретить вашим арендаторам пользоваться местными удобствами, что может отпугнуть потенциальных арендаторов от сдачи вашей собственности в аренду.

Деловые расходы

Страховой полис вашего домовладельца не обеспечивает достаточного покрытия, если вы сдаете дом в аренду. Вам нужно будет преобразовать страховой полис домовладельца в полис домовладельца или владельца бизнеса для дополнительной защиты от ответственности и для оплаты утраченной арендной платы, если дом станет непригодным для проживания из-за стихийного бедствия или ремонтных работ.Другие потенциальные коммерческие расходы включают рекламу, сборы за управление недвижимостью и судебные расходы в случае неоплаченной аренды или споров между арендодателем и арендодателем. Конкуренция с другими объектами аренды также может потребовать авансовых затрат на ремонт. Чтобы привлечь жителей, аренда должна быть в таком же или лучшем состоянии, чем дом на продажу, потому что у арендаторов не так много возможностей для улучшения собственности с помощью свежей краски или нового пола. Кроме того, арендаторы с меньшей вероятностью будут заботиться об имуществе, которое уже находится в плохом состоянии.

Преимущества аренды

Аренда может оказаться целесообразной, если вы не столкнетесь с более жесткими условиями ссуды или ограничениями ТСЖ. Во время налогообложения арендодатели могут вычесть амортизационные отчисления, расходы на обслуживание, проценты по ипотеке и налоги на имущество. Аренда также является вариантом для домовладельца, который должен переехать по работе в другой город на год или два, но хочет вернуться домой. Для домовладельца, которому необходимо переехать на постоянное место жительства, но который находится под водой по ипотеке, аренда — это мост к признательности.Сдав недвижимость в аренду, вы можете подождать и продать дом, когда рынок жилья улучшится.

Стоит ли оно того?

Определите арендную плату, которую вы можете взимать, просматривая газеты и онлайн-объявления о текущих ставках в вашем районе. Как только вы знаете размер арендной платы, вы можете взимать и вычитать расходы, включая выплату по ипотеке, страховку, налоги на имущество и коммунальные услуги. Запланируйте откладывать 30 процентов арендной платы на резервный счет для покрытия ремонта или других непредвиденных расходов и убирать еще 3–10 процентов, если вы нанимаете управляющего недвижимостью.С учетом подоходного налога останется ваша потенциальная прибыль. Помните также, что вам придется заплатить налог на прирост капитала при продаже собственности, если вы не проживали в ней по крайней мере два года из предыдущих пяти. Плохое планирование может стоить вам, поэтому хорошенько подумайте, прежде чем брать арендаторов.

Временная сдача дома в аренду для покрытия ипотеки

Если у вас есть дом, но вы временно не можете платить за него и не можете найти более дешевое жилье, вы, вероятно, беспокоитесь о потере дома.

Последствия пандемии и финансовых потрясений, которые она вызвала, ударили по кошельку домовладельцев. В четвертом квартале 2020 года уровень просрочек по ипотечным кредитам на жилую недвижимость с одной-четырьмя квартирами снизился до сезонно скорректированного уровня в 6,73% от всех непогашенных ссуд, согласно Национальному исследованию просрочек Ассоциации ипотечных банкиров (MBA) от Февраль 2021 г.

Кроме того, в отчете указывается, что «по состоянию на январь около 2,7 миллиона домовладельцев были на планах воздержания.31, 2021. «Эти цифры представляют миллионы домовладельцев, которые не могут погасить свои обязательства по ипотеке и не могут рефинансировать.

Это оставляет мало вариантов для домовладельцев, которые задерживают выплаты. Но вы можете перевернуть сценарий, сдавая дом в аренду и зарабатывая деньги, сохраняя при этом право собственности на свой дом. Это выполнимо? Конечно. Это просто? Как и в случае с большинством общих финансовых жилищных решений, на самом деле нет. Но если вы знаете, что делаете, планируете заранее и принимаете правильные решения в отношении того, кто живет в вашем доме и за какую сумму, сценарий «сдать дом в аренду» может хорошо сработать для вас и вашего арендатора.

Ключевые выводы

  • Быть домовладельцем может быть полезно, но это также может быть финансовой головной болью, связанной с налогами на недвижимость, выплатами по ипотеке, счетами за коммунальные услуги и непредвиденным ремонтом.
  • Для тех, кто отстает, один из вариантов — сдать дом в аренду на временной основе, чтобы покрыть расходы перед возвращением.
  • Найти идеального арендатора может быть самой сложной частью, поскольку многие арендаторы хотят большего. постоянство.
  • Для краткосрочной аренды Airbnb и другие службы совместного использования жилья могут предоставить доступ для выходных, чтобы помочь вам покрыть ваши расходы.
  • Если ваш дом находится в желаемом месте, например, рядом с океаном или горами, вам может быть легче сдать его в аренду.

Высокий спрос на аренду недвижимости

Во-первых, спрос на аренду дома выше, чем вы думаете. После пандемии все больше арендаторов ищут традиционные семейные дома вместо многолюдных квартир в густонаселенных городских районах. Поскольку спрос на доступное жилье растет и большему количеству людей разрешается продолжать работать удаленно, в сочетании с сокращением жилищного фонда во многих частях США.S., есть более высокий спрос на арендуемую недвижимость.

Если у вас есть дом на берегу моря, в горах, в хорошем районе популярного города или в другом желаемом месте, вы можете столкнуться с конкурирующими предложениями на ваш дом.

Причин сдать дом в аренду

Так как же начать реконструкцию домовладельца? Решив, нужно ли вам сдавать дом в первую очередь, и если да, то как быстро и эффективно выполнить работу.

Вам нужно снять дом? Причин для аренды дома не так много, но они важны:

  • Вам нужно продать дом, но по какой-то причине вы не можете.
  • Вы переезжаете, но только временно (например, для новой работы), но планируете вернуться в этот район через год или два.
  • Вы — пустое гнездышко, которое хочет сократить штат, но при этом когда-нибудь спасти свой семейный дом для своих детей.

Прежде чем сдавать дом в аренду, убедитесь, что вы нашли место для проживания после того, как он будет сдан в аренду. Поговорите с семьей и друзьями или найдите выгодное проживание в отеле (если вы участвуете в рынке краткосрочной аренды), чтобы не остаться без крыши над головой.

Краткосрочная аренда и цены

«Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете своевременно вносить платежи по ипотеке, вы можете рассмотреть возможность сдачи дома на время», — говорит Саманта Ривз, исполнительный брокер Veterans United Home Loans. «Это может быть хорошим вариантом, когда присутствуют два фактора: ваш дом будет сдаваться в аренду на сумму, равную или больше, чем ваш платеж по ипотеке, и вы смогли найти доступное место для проживания».

Ривз говорит, что для определения стоимости аренды вашей собственности проконсультируйтесь напрямую с агентом по недвижимости или компанией по управлению недвижимостью, чтобы узнать о сопоставимых арендных платах в вашем районе.«Если вы собираетесь сдавать недвижимость только до тех пор, пока не сможете ее продать, вам необходимо убедиться, что договор аренды подробно описывает это положение, объясняя уведомление арендатору и разумные сроки для переезда», — советует она.

В качестве альтернативы вы можете продать недвижимость инвестору, а арендатор может оставаться в доме на время действия договора аренды с возможностью заключить договор с инвестором в конце периода аренды », — добавляет Ривз.

Поиск идеального арендатора

Наиболее важным шагом, вероятно, является привлечение в ваш дом хорошего арендатора, того, кто вовремя платит арендную плату, поддерживает чистоту в доме и не создает проблем в вашем доме (т.е. вечеринки, наркотики, непослушные домашние животные и перенаселенность.)

Начните распространять сеть, спрашивая друзей, семью или коллег о потенциальных клиентах для надежного арендатора.

Запуск рекламы

Разместите объявление в местных газетах и ​​на Craigslist. Укажите, что вы ищете (например, запретить домашние животные, не курить, не более трех арендаторов). Включите ежемесячную арендную плату и укажите, платите ли вы за коммунальные услуги, воду и вывоз мусора. Кроме того, сообщите заявителям, что вы будете проводить проверку кредитоспособности — это сэкономит вам время на работу с арендаторами с плохой кредитной историей.

Создайте подробную форму заявки на аренду — в форме точно укажите, что вам нужно знать, в том числе:

  • Имя
  • Работодатель
  • Заработная плата
  • История арендодателей (вместе с контактной информацией по телефону или электронной почте), причины отказа от предыдущих арендованных квартир и т. Д.
  • Список литературы
  • Имена предполагаемых жильцов
  • Номер социального страхования (для проверки кредитоспособности)
  • Судимость

Проведите проверку кредита

Вы можете нанять авторитетное агентство по аренде жилья, которое проведет для вас проверку кредитоспособности (они взимают с вас сумму, эквивалентную месячной арендной плате за помощь в аренде дома), или вы можете выполнить проверку кредитоспособности самостоятельно.

Если вы пользуетесь услугами агентства, сначала проконсультируйтесь с ним в Better Business Bureau, чтобы узнать, есть ли в прошлом жалобы домовладельцев на эту фирму.

Если вы проводите проверку кредитоспособности самостоятельно, сразу обратитесь в одну из трех основных компаний, занимающихся рейтингом потребительских кредитов: Experian, TransUnion и Equifax. Или вы можете обратиться в службу проверки арендаторов.

Обязательно проверьте ссылки

Не подписывайтесь в нижней строке, пока не поговорите с предыдущими арендодателями и работодателями.Подтвердите даты трудоустройства и убедитесь, что у арендатора есть история стабильных и своевременных платежей.

Установить разумные, но твердые условия аренды

Всегда работайте с арендой и знайте, что законы об аренде меняются от штата к штату. При заключении договора аренды обязательно включите следующие пункты:

  • Срок аренды : Помесячная аренда работает лучше всего, если вы хотите в конечном итоге продать свою собственность. Если продажа не является вашей целью, стремитесь к годовой аренде.
  • Залог : рекомендуется арендная плата за первый и последний месяц.
  • Срок сдачи в аренду : рекомендуется до первого числа месяца, чтобы вы могли внести платеж по ипотеке.
  • Обязанности по ремонту : Укажите, кто будет платить за ремонт, например, бытовой техники, сантехники, осветительных приборов и т. Д.
  • Благоустройство территории : Определите, кто будет платить за текущее обслуживание собственности, например вывоз мусора или уход за газоном.
  • Список жильцов : имена каждого жильца, проживающего в вашем доме.
  • Статья «Правильное поведение»: перечень требований к поведению, включая уровни шума, добрососедское поведение и курение.
  • Правила в отношении домашних животных : Возможно, вы не против кошек, но не хотите лающих собак. Или, может быть, вы хотите не пускать в дом всех животных. Выбор за вами, но убедитесь, что все ясно, чтобы арендаторы не могли неверно истолковать ваши требования.
  • Условия выселения : Перечислите причины, по которым вы выселили арендатора, например неуплату арендной платы или повреждение собственности.

После сдачи дома

Пока ваш дом занят, вы можете создать программу сбережений, чтобы покрыть выплаты по ипотеке за счет дополнительного дохода от аренды, и начать агрессивный план сокращения долга. Если вы сдаете дом в аренду, потому что вам нужны наличные, сейчас самое время прекратить использовать свою кредитную карту, создать ограниченный бюджет и при необходимости подработать неполный рабочий день.

Подумайте о том, чтобы разделить жилое пространство с соседом по комнате или членом семьи.Как вариант, вы можете снять небольшую квартиру или кондоминиум, в зависимости от вашего бюджета. Если вы на пенсии или работаете на дому (еще одна большая тенденция за последние полдесятилетия), подумайте о переезде в менее дорогой город или поселок или в такой штат, как Флорида или Техас, где нет подоходного налога.

Airbnb

Для еще более коротких договоров аренды Airbnb — это онлайн-торговая площадка, которая объединяет людей, которые хотят сдать свои дома в аренду, с людьми, которые ищут жилье в этом регионе. В настоящее время он охватывает 100 000 городов и 220 стран мира.Хозяева Airbnb могут сдавать в аренду всю собственность или только одну или две спальни и делить это пространство с посетителями.

Для хозяев участие в Airbnb — это способ заработать некоторый доход от своей собственности, но, рискуя, гость может ее повредить. Для гостей преимуществом может быть относительно недорогое жилье, но с риском того, что недвижимость не будет такой привлекательной, как казалось из объявления.

Растущая экономика совместного использования предлагает способы получения дополнительного дохода, которого не было еще несколько лет назад.Многие из этих возможностей требуют, чтобы вы чувствовали себя комфортно, ориентируясь в неясных местных законах, делясь самым ценным имуществом с незнакомцами и принимая на себя дополнительную юридическую ответственность. Airbnb не исключение, но если вы готовы пойти на риск, вы можете зарабатывать тысячи дополнительных долларов в год.

Итог

Если вы выберете правильного арендатора, то аренда собственного дома может оказаться неплохой. Вы сохраните свой дом, попросите кого-нибудь заплатить за него (или, по крайней мере, большую часть дома), и вы можете использовать договор аренды, чтобы вернуться в него, когда захотите.

Это хорошая сделка, но только если вы будете следовать советам, перечисленным выше.

.



Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *