Содержание

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку

На сегодняшний день многие граждане страны не имеют собственного жилья, и в стремлении обзавестись собственным уголком, обращаются в банки за ипотечным кредитом. При этом далеко не все заемщики четко осознают, какими правами они обладают по отношению к приобретенной в ипотеку квартире, а что им банк не позволит сделать на законном основании. Так же часто среди заемщиков встречается вопрос и о том, можно ли купленную при помощи ипотечного кредита квартиру, сдать квартирантам, и как это сделать правильно?
На самом деле, ответ на данный вопрос прост – квартиру сдать можно. Конечно, при покупке квартиры, даже на заемные средства, собственником становится именно заемщик, ему выдается свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру в государственных органах. Однако важно помнить, что будет существовать единственная оговорка о том, что квартира передается в залог банку по кредиту. Эта оговорка, тем не менее, никак не может запретить собственнику квартиры регистрировать в своей недвижимости членов своей семьи.

Об этом заемщик обязан уведомить банк заранее при помощи письменного заявления.
Если же заемщик желает зарегистрировать в своей квартире посторонних лиц, он обязан получить от банка специальное разрешение, опять же при помощи письменного заявления. В большинстве случаев банковские учреждения рассматривают данное заявление и выносят положительное решение, то есть разрешают заемщику зарегистрировать в залоговом имуществе постороннего человека, однако срок регистрации при этом не может превышать 11 месяцев.
Итак, сдать квартиру, купленную в ипотеку, заемщик может, такое право оговорено в «Законе об ипотеке», однако присутствует оговорка об отсутствии иных моментов, предусмотренных ипотечным договором. Именно этим пунктом и стараются пользоваться все банковские учреждения, требующие указать в кредитном договоре присутствие обязательного уведомления банка заемщиком о желании сдать купленную квартиру посторонним лицам, и о регистрации посторонних лиц в ипотечной квартире.
Если говорить о банках, то тот факт, что заемщик сдает квартиру, получает дополнительный доход, может служить лишь положительным фактором для самого кредитного учреждения. Ведь заемщик в таком случае, получая дополнительные средства от сдачи квартиры, гарантирует более аккуратный подход к выплате ипотеки, следовательно, риски банка уменьшаются. Многие банки соглашаются на регистрацию посторонних лиц и сдачу жилья в аренду в том случае, если права залогодержателя, то есть банка, ничем не будут ущемлены. Кроме того, банк не принимает участия в составлении договора аренды, регистрации лиц в квартире, налогами и тому подобным – все это ложится на плечи самого заемщика и арендатора.
Те граждане, которые уже имели счастье оформить ипотеку, наверняка знают, что в кредитном договоре присутствует пункт, согласно которому банк имеет полное право, на основании залогодержателя, проверять состояние заложенного заемщиком имущества. Проверка, как правило, проводится и по документам, и по факту, то есть сотрудник банка посещает квартиру, проверяет ее состояние, то, как за ней следят и ухаживают, а также фактическое проживание лиц в данной квартире. В том случае, если банк обнаруживает несоответствие жильцов заявленным заемщиком, у последнего появляются большие проблемы с банком.
В таком случае банк может применить разнообразные штрафные санкции, начиная от единовременного штрафа на крупную сумму, начислением ежедневного штрафа, зависящего от остатка по кредиту, и, наконец, банк может потребовать у заемщика полного возврата кредита досрочно.
Статистика такова, что около 5% от всех сдающих ипотечную квартиру в аренду заемщиков решаются сообщить об этом банковскому учреждению. Все остальные предпочитают не сообщать о своем решении и дополнительном доходе, хотя именно это умалчивание может сыграть с заемщиками злую шутку. На сегодняшний день приобретаемая недвижимость, даже при помощи ипотечного кредита, может существенного обогатить заемщика. Многие предпочитают приобретать жилплощадь для подрастающих детей, так сказать, «на вырост». А пока дети растут, в квартире живут квартиранты.
Несмотря на то, что сдача ипотечной квартиры приносит дополнительную прибыль заемщику, и позволяет рассчитаться с кредитом раньше, банки не приветствуют обман и скрытность со стороны заемщиков. Лучше всего самостоятельно и заблаговременно уведомить банк о своем желании сдать квартиру. Таким образом, и одобрение от банка, скорее всего, будет получено, и проблем не будет.

Как законно сдать ипотечную квартиру в аренду

Ипотека может стать настоящим испытанием для семейного бюджета. Многие владельцы жилья не спешат справлять новоселье. Если ипотечная квартира не единственное место проживания, её можно сдавать в аренду, облегчая тем самым выплаты. К сожалению, большинство граждан не уделяют должного внимания законности этого процесса. Существует ряд ограничений по сдаче ипотечного жилья в аренду. Попробуем разобраться во всех тонкостях законодательства.


Нужно ли заключать официальный договор?

Сдавать ипотечную квартиру в аренду без договора с банковской организацией, которой принадлежит жилье, незаконно. Об этом сказано в Федеральном законе «Об ипотеке», от 18.07.1998. Нормативно-правовой документ подробно описывает суть ипотечного кредитования, условия для его получения и выплаты. Законодательством не запрещается покупать жилье в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду, но делать это нужно согласно условиям, прописанных в договоре.

Поскольку ипотечный заемщик считается полноправным собственником, у него есть права на использование жилплощади. Как пример, при оформлении военной ипотеки, военнослужащий может сдавать свою квартиру. Родители могут заранее купить квартиру для своих детей, после чего отдать её в аренду. Возможны и другие варианты, если в ипотечном соглашении отсутствует пункт о запрете сдачи жилья в аренду.

Какие есть ограничения со стороны банковской организации?

В большинстве случаев, при заключении договора аренды на ипотечное жилье, клиент обязан проинформировать об этом банковскую организацию. Кредитор в свою очередь может одобрить или отклонить решение владельца об аренде. Организация, выдавшая ипотечный кредит, может относиться по-разному к желанию владельца зарабатывать на своей собственности. Возможны следующие варианты развития событий:

  • Банк запрещает сдавать квартиру в аренду, что указывается в документах. Банковские сотрудники наделены полномочиями проводить проверки правомерного использования жилья;

  • Сдавать квартиру в аренду можно, в договоре прописывается отдельный пункт. В этом случае получать официальное разрешение необязательно;

  • Информация по сдаче ипотечной квартиры в аренду отсутствует. Заемщик обязан обратиться в банковскую организацию за официальным разрешением.

Жилье, которое находится в залоге у банковской организации, является предметом контроля. Кредитор может проверять текущее состояние квартиры, уточнять фактическое использование и т.д. Если вы планируете сдавать в аренду ипотечное жилье, уделите внимание изучению договора, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Есть ли подводные камни?

Покупка квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду для погашения кредитных средств – достаточно распространённая практика. При этом важно не забывать о рисках, с которыми можно столкнуться: например, если в договоре есть пункт о запрете банком сдачи жилья в аренду, заёмщик не должен нарушать соглашение. В качестве наказания кредитная организация может на законных основаниях потребовать от владельца оплатить штраф, или погасить кредит досрочно. Стоит отметить, что банковские организации не так часто проверяют должников, которые исправно выплачивают кредит – чем и пользуются некоторые граждане.

Некоторые банки против сдачи ипотечного жилья в аренду. В качестве основного аргумента приводится риск порчи имущества квартиросъемщиками. Нередки случаи, когда арендаторы портили мебель, сантехнику, предметы интерьера. Гораздо хуже, когда по вине квартиросъемщиков случается пожар, потоп. Нужно учитывать этот момент при заключении договора. Если банк не идет навстречу владельцу жилья, можно предложить прописать отдельным пунктом материальную ответственность арендодателя за сохранность квартиры в надлежащем состоянии. В этом случае, если имуществу будет нанесен ущерб, возмещать его придется именно владельцу жилья.

Банковские организации неохотно идут на такие соглашения, поскольку аренда ипотечного жилья повышает риски для кредитора. У банка нет прибыли от операции с недвижимостью, все деньги достаются собственнику. Но, если в процессе аренды квартиросъемщиками будет нанесен ущерб недвижимости – снизится её налоговая стоимость. Для многих банков такая ситуация попросту неприемлема. С другой стороны, это удобно для арендодателя – жилье, расположенное в хорошем районе, всегда пользуется спросом. Остаётся только вовремя вносить платежи по ипотеке, платить за коммуналку и следить за сохранностью имущества.

Что делать, если банк против аренды ипотечного жилья?

Если владелец ипотечного жилья принял решение о сдаче квартиры в аренду, он должен не только поставить кредитора в известность, но и получить от него согласие на использование залогового имущества. На деле же заемщики редко делятся с банком дальнейшими планами по использованию недвижимости. В большинстве случаев сделка заключается на документальном уровне: встреча, одобрение, сбор документации, заключение договора. И если вы не уделили внимание чтению договора, неприятные сюрпризы не заставят долго ждать. Если банк не давал согласия и выявит факт сдачи ипотечной недвижимости в аренду, к заемщику могут быть применены штрафные санкции.

В случае, когда владелец принимает решение о сдаче ипотечной недвижимости в аренду, но в договоре имеется пункт о запрете такой операции – нужно быть готовым к регулярным проверкам залогового имущества. Процедура обычно инициируется банком-кредитором. Наилучшим вариантом будет рефинансирование ипотеки в другой банковской организации, с более лояльными условиями к аренде. Запрос на разрешение сдачи ипотечного жилья в аренду может занимать до трех недель.

Обратите внимание: если в договоре указан пункт о запрете на сдачу ипотечного жилья в аренду, и заемщик нарушил это правило – банковская организация может предпринять определенные меры, среди которых:

  • повышение процентной ставки по ипотечному кредиту;

  • наложение штрафных санкций;

  • требование досрочного погашения долговых обязательств по ипотечному кредиту.

Чтобы избежать негативных последствий, достаточно уделить внимание чтению договора и прописанных в нем условий. Не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы сотрудникам банка. По необходимости проконсультируйтесь у специалиста.

Как правильно сдавать ипотечное жилье?

Для арендатора наличие в документации пункта о разрешении предоставления ипотечной квартиры в аренду также важно, как и для владельца квартиры. В противном случае, любые договорённости квартиросъемщика с собственником не имеют юридической силы. В результате это может привести к срочному переезду арендатора, потере внесенной квартиросъемщиком предоплаты за проживание и т.д. Чтобы соглашение аренды было законным, собственник обязан предъявить квартиросъемщику ипотечный договор и документы, в которых отдельным пунктом указано разрешение сдачи объекта недвижимости в аренду.

Далеко не каждый собственник сообщает арендатору, что жилье находится в собственности банковской организации. Информацию об этом можно проверить самостоятельно, посмотрев информацию в Росреестре. Всё, что для этого нужно – точный адрес собственности. Конечно, можно сдавать в аренду ипотечную квартиру в обход банковского запрета, но нужно учитывать, что такая сделка будет считаться нарушением законодательства, и обязательно приведёт к негативным последствиям. Лучше делать всё официально, чтобы избежать проблем с законом.

Сдача дома в аренду по ипотеке: руководство на 2022 год

Сдача дома в аренду может стать отличным способом дополнительного дохода. Но если у вас есть ипотечный кредит, вам необходимо убедиться, что ваш кредитор разрешает его, особенно если у вас есть кредит VA или FHA. Как правило, вы можете сдавать основное место жительства в аренду, прожив в нем 12 месяцев.

С появлением онлайн-приложений для аренды, таких как Airbnb, домовладельцы стали обычным делом сдавать свою недвижимость в аренду по крайней мере часть года. Многие домовладельцы предпочитают сдавать в аренду свободную комнату или даже весь дом, чтобы погасить ипотечный кредит. Несмотря на то, что это может показаться обычной практикой, некоторые кредиторы имеют строгие правила в отношении занятости, если вы все еще выплачиваете кредит. Вот взгляд на законность сдачи дома в аренду с ипотекой и все, что вы должны учитывать, прежде чем найти арендатора.

решёткаМожете ли вы сдать свой дом в аренду, если у вас есть ипотека?

Нет ничего противозаконного в аренде дома, пока у вас есть ипотечный кредит. Но разные кредиторы имеют разные правила, когда дело доходит до занятости. Таким образом, хотя это может быть законным, привлечение внешнего арендатора может нарушить условия кредита. В большинстве случаев вам нужно будет прожить в своем доме не менее 12 месяцев, прежде чем вы сможете сдавать его в аренду.

Не все ипотечные кредиты одинаковы. Многие кредиторы предпочитают сдавать в аренду домовладельцам, которые будут использовать недвижимость в качестве основного места жительства, потому что это менее рискованно, чем инвестиционная недвижимость. Те, кто вложил капитал в свои дома, имеют гораздо меньше шансов объявить дефолт, чем арендатор, который может внезапно исчезнуть и оставить арендодателя в затруднительном положении.

Таким образом, ипотека на основное место жительства, как правило, имеет более выгодные условия, чем ипотека на инвестиционную недвижимость, такие как более низкие процентные ставки и более простые условия. Кроме того, ожидается, что вы заявите о своих намерениях использовать собственность в своем приложении. Если это использование внезапно изменится, могут быть штрафы. Чтобы узнать точные правила, вам следует связаться со своим кредитором и узнать об их правилах привлечения арендаторов.

решёткаКак снять дом с ипотекой

Вот несколько полезных советов, если вы планируете сдать свою недвижимость арендатору, пока у вас еще есть ипотечный кредит.

1. Ознакомьтесь с условиями вашего кредита

Первое, что вы должны сделать, это ознакомиться с условиями вашего кредита. Если у вас есть общий тип ипотеки, такой как кредит FHA или VA, условия должны быть доступны в Интернете. Кредиты FHA и USDA, например, требуют, чтобы владелец проживал в доме не менее года, за исключением определенных обстоятельств. Поэтому разумно провести исследование и выяснить, существуют ли какие-либо конкретные правила, запрещающие вам сдавать свою недвижимость в аренду.

2. Обратитесь в свою ипотечную компанию

Помимо ознакомления с условиями кредита, вам также следует проконсультироваться со своим кредитором. Возможно, в мелком шрифте было что-то, что вы могли пропустить, что мешало вам сдать недвижимость в аренду. Даже если аренда не запрещена напрямую, у них могут быть особые требования к арендаторам. Кроме того, вы захотите предоставить им обновленную контактную информацию, если вы больше не проживаете в резиденции постоянно.

3. Проконсультируйтесь с юристом или бухгалтером

Также может быть целесообразно поговорить с вашим юристом, коммерческим директором или бухгалтером. Юрист может дать несколько советов относительно местных законов об арендодателях и арендаторах, которые помогут вам избежать неприятностей при поиске претендентов. Кроме того, использование вашего дома в качестве инвестиционной собственности, а не основного места жительства, может иметь некоторые налоговые последствия. Таким образом, вы должны проконсультироваться со своим бухгалтером, прежде чем принимать какие-либо решения.

4. Поговорите со своим ТСЖ

Если вы живете в планируемом общественном здании или здании кондоминиума, вы можете проконсультироваться с ассоциацией домовладельцев по поводу их правил в отношении арендаторов. Даже если ваш кредитор разрешает это, ТСЖ может иметь свои ограничения, о которых вам следует знать, чтобы избежать штрафов.

hash-markАренда дома по ипотеке Часто задаваемые вопросы

Могу ли я сдать свой дом в аренду, если у меня есть кредит FHA?

Да, вы можете сдать свой дом в аренду с помощью кредита FHA, но не сразу. Вы не сможете претендовать на получение кредита FHA, если покупаете недвижимость с единственным намерением сдать ее в аренду. При закрытии дома вы должны подписать заявление, подтверждающее, что вы планируете переехать в дом в течение 60 дней. Кроме того, вы также должны проживать в резиденции не менее 12 месяцев после закрытия. Но по истечении этих 12 месяцев вы можете сдать его в аренду, если захотите. Существуют также смягчающие обстоятельства, которые позволяют вам уехать на законных основаниях менее чем через 12 месяцев, например, переезд в связи с работой.

Могу ли я сдать свой дом в аренду с кредитом VA?

Вы можете сдавать свой дом в аренду, если у вас есть кредит VA, если вы отвечаете требованиям кредитора, наиболее важным из которых является требование о занятости. Обычно это означает, что дом был вашим основным местом жительства в течение как минимум 12 месяцев, поэтому вы сможете арендовать дом только после того, как проживете в нем год.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать комнату в своем доме?

Это зависит от конкретного кредитора, но никогда не бывает плохой идеей. Хотя большинству кредиторов, вероятно, все равно, пока вы продолжаете занимать дом, у них могут быть определенные требования или им может понадобиться информация об арендаторе. Например, некоторые кредиторы требуют, чтобы все арендаторы имели ипотечную страховку на случай кражи или повреждения их имущества. Поэтому никогда не помешает быстро позвонить им и ознакомиться с их политикой в ​​отношении арендаторов, даже если вы просто сдаете комнату.

Что произойдет, если вы сдадите свою недвижимость в ипотеку?

Вам нужно будет связаться со своим кредитором и подтвердить, что он согласен с договоренностью. Невыполнение этого требования может рассматриваться как нарушение договора и привести к судебному преследованию против вас. Некоторые кредиторы разрешат это до тех пор, пока вы уважаете условия кредита. Другие могут взимать с вас плату или корректировать условия ипотеки в соответствии с тем, что принято для инвестиционной недвижимости. Поэтому важно иметь четкий план и понимать возможные последствия, прежде чем принимать арендатора.

Сдача дома в ипотеку: 6 вещей, которые следует учитывать

Раскрытие информации рекламодателем

Джессика Уолрак
Обновлено 14 марта 2022 г.

Maskot/ Getty Images

Сдача в аренду вашего дома или даже просто комнаты может стать отличным способом получения дополнительного дохода. Но вам может быть интересно, могу ли я арендовать свой дом, если у меня есть ипотека? Смотря как. Возможно, вы не сможете сдать свой дом в аренду с текущей ипотекой, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заселению.

Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в ипотеку приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.

Могу ли я сдать свой дом в аренду, если у меня есть ипотечный кредит?

Вопросы разные – Могу ли я сдать свой дом в аренду по обычной ипотеке? Нужно ли менять ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбить с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.

Когда вы получаете кредит, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать имущество.

Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду. По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые владельцем, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.

Когда вы получаете ипотечный кредит, вы должны быть честны в своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с использованием жилья. Но что, если вы изначально планируете занять дом, а ваши планы меняются?

Если у вас есть ипотечный кредит, и вы решили сдать свой дом в аренду, это может быть вариантом. Вам необходимо связаться с вашим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию. Некоторые ипотечные кредиторы позволят вам сдать свой дом в аренду с существующей ставкой и условиями. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.

Точно так же некоторые кредитные программы могут иметь ограничения. Например, если у вас есть ссуда USDA или FHA, владение владельцем требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать для работы.

Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь с вашим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все тонкости вашего обязывающего соглашения.

Сдача в аренду дома, на который у вас есть ипотека 

Аренда дома, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем аренда дома, которым вы владеете, но вы все равно можете это сделать, если немного спланируете. Вот несколько советов, которые помогут вам легально сдать в аренду свой дом (или даже свободную спальню).

  • Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. д.) и посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои лишние спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили свой дом, вам также следует выяснить, есть ли в вашем кредите какие-либо требования по размещению, которые вам, возможно, необходимо выполнить, прежде чем вы сможете сдать его в аренду.
  • Прочтите свой ипотечный договор. Ваш кредитор может ввести ограничения на аренду или полностью запретить ее. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой ипотечный договор.
  • Сообщите ипотечной компании об аренде.
    Выполнив домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если ваш ипотечный договор не запрещает аренду, вам все равно следует проконсультироваться со своим кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем договоре, например, наличие у ваших арендаторов страховки арендатора. Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию об изменении адреса, если вы переезжаете, чтобы вы могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
  • Узнайте в ТСЖ о правилах аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу жилья в аренду или накладывают на нее определенные ограничения, например требуют, чтобы совет директоров проверял потенциальных арендаторов. Вы можете быть оштрафованы, если нарушите правила, поэтому, если у вас есть ТСЖ, рекомендуется также проверить их.
  • Изучение права арендодателя-арендатора. У арендодателей могут возникнуть проблемы из-за таких вещей, как дискриминация потенциальных арендаторов в процессе отбора или непредоставление жилой площади. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
  • Учитывать последствия прироста капитала. Наконец, учтите последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать уплаты налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Суть 

Аренда дома с ипотекой требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете свой контракт или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь с вашей ипотечной компанией, чтобы убедиться, что вы не подвергаетесь риску мошенничества с размещением или любых других обязательств. Вы также должны изучить свой тип кредита, чтобы увидеть, есть ли какие-либо ограничения или требования по размещению, которые вам могут потребоваться. Когда у вас будет вся эта информация, вы сможете определить, можете ли вы арендовать свой дом с ипотекой или нет.

Часто задаваемые вопросы

Все еще есть опасения? Вот ответы на самые частые вопросы о сдаче жилья в ипотеку.

Можете ли вы сдать свой дом в аренду, если у вас есть кредит FHA?

FHA требует, чтобы заемщики прожили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдавать их в аренду. Тем не менее, вы можете принять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающее обстоятельство, например, необходимость переезда по работе. Если у вас есть лишние спальни или многоквартирный дом с дополнительными единицами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать комнату в своем доме?

Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вы все равно должны прочитать свой ипотечный договор и уточнить у кредитора, все ли в порядке. Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать от вас приобрести дополнительную страховку или предоставить дополнительную информацию о вашем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.


Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.org. Она специализируется на написании статей на темы личных финансов, связанные с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *