Купите 1 квадратный метр и станьте инвестором в недвижимость
А не хотите проинвестировать в недвижимость? Думаю, что не ошибусь, что при упоминании такого, казалось бы, классического варианта инвестирования многие из вас сразу вспоминают о заоблачных ценах на эту самую недвижимость.
Это не для меня – можете подумать и вы. И будете совсем не правы! Инвестирование в недвижимость через Интернет снимает это, пожалуй, главное, ограничение.
Вы можете купить всего один квадратный метр! И вовсе не для того, чтобы потом сдавать его в найм, как при классическом инвестировании в недвижимость.
А зачем?
Чтобы получить со своей инвестиции доход, т.е. дождаться роста цены своего квадратного метра и потом продать его.
Сразу хочу привести конкретный пример. Совсем недавно я нашёл в Интернете инвестиционный проект, который так и называется – Квадратный метр.
Инвестировать предлагается в строящееся жилье в Подмосковье. Строительная компания – Мортон (morton.ru). Сразу хочу сказать, это действительно одна из крупнейших строительных компаний в России. Я, например, прекрасно знаю её по своей работе.
Так вот, вы можете использовать квадратные метры как инвестиционный инструмент. Вложить в них деньги, а по истечении некоторого срока – продать обратно, т.е. той же компании, у которой вы его купили, но уже по большей цене. Доход: 15-30% годовых.
Почему цена будет больше? – вполне резонно спросите вы. Потому что цена квадратного метра всегда растёт в ходе строительства. Да и вообще растёт, думаю, ни для кого это не секрет. Для удобства инвесторов аналитика по росту цен приводится прямо на сайте инвестиционного проекта.
Я, кстати, знаю людей, располагающих свободными средствами, которые покупают квартиры на этапе «котлована» и продают ближе к сдаче дома в эксплуатацию. Честно говоря, я и сам хотел так инвестировать, но у меня не было нужной суммы. К тому же заниматься продажей квартиры – дело, как вы понимаете, непростое.
А теперь с помощью инвестиционного проекта решаются все вопросы:
- как инвестировать, если денег на покупку квартиры не хватает
- как и кому продать приобретенную недвижимость
Теперь о главном: поговорим о надёжности проекта. Это всегда самый сложный вопрос при инвестировании через Интернет.
- Компания Мортон вопросов не вызывает. Факт. Жильё она действительно строит уже 18 лет.
- Возможно на свои инвестиции получить гарантированный процент – 8% годовых. Это на случай если вообще что-то типа обвального снижения цен на жилье в Москве произойдёт. Это, правда, маловероятное событие, как мне кажется.
- Инвестиции обеспечены реальными квадратными метрами
Такой вот достаточно интересный проект, более подробно ознакомиться с которым можно на сайте https://www.1rumetr.ru/.
Другие интересные статьи:
3,702 total views, 3 views today
Инвестиции в недвижимость в отечественные квадратные метры
Те, кто имеет хоть и небольшие суммы денег на руках, должны позаботиться о том, как сохранить свои сбережения от обесценивания. Отличным инструментом сохранения денег можно назвать инвестиции в недвижимость. Что это такое? Все просто!
Это вложение своих денег в любую недвижимость, дабы достичь целей:
а) получения прибыли от продажи этой недвижимости;
б) выгодного вложения своих денег. Сейчас эффективно инвестировать можно и в новые объекты (первичку), и в объекты вторичного рынка, когда инвестор получает право собственности на уже существующие «обжитые» объекты.
Отечественный рынок любой недвижимости может колебаться под воздействием самых разных факторов. В частности, инвестиционная привлекательность того или иного объекта зависит, конечно, от географического его расположения, а соответственно, и социальных, политически-экономических особенностей региона.
Эксперты дифференцируют 4 метода получения выгоды от вклада денег в покупку недвижимости:
а) если сдавать недвижимость в аренду, можно постепенно получать обратно свои средства;
б) поскольку рыночные цены на недвижимость растут, происходит неизбежное увеличение вложенного капитала;
в) в любом случае купленная недвижимость при её верной эксплуатации приносить пользу;
г) если инвестор удачно перепродаст свой объект инвестиций, то получает значительный % дохода.
Пока что обстоятельства на рынке не слишком привлекательны, однако это не умаляет выгодность вложения капиталов в недвижимость. Это можно объяснить:
• капитал будет сохранён, и при этом он полностью контролируется инвестором;
• вложения в недвижимость законно основаны на праве собственности;
• имеющийся риск перекрывается высочайшей доходностью сделок с недвижимостью;
Основными направлениями вклада капитала в недвижимость считаются:
Вложения в коммерческую недвижимость. Т.е. можно купить возводимую офисную/торговую недвижимость, чтобы потом сдать её в аренду; приобрести уже готовые объект и сдавать в аренду его площади; купить участок земли либо инвестиционный строительный контракт, где будет возводиться коммерческая недвижимость.
Вложения в недвижимость жилого сектора. Это приобретение квартир и на этапе возведения, и в новостройках, и на рынке вторички.
Инвестирование в любую загородную недвижимость. Можно купить не только коттеджи, квартиры в области, таунхаусы, но и участки земли, годные для строительства.
Инвестирование в недвижимость мира. Известно, что зарубежная недвижимость постоянно растёт в цене. Так что данное направление вложения капитала – самое прибыльное.
Отечественные квадратные метры самые прибыльные в мире
По подсчетам международных экспертов, наша страна взяла пальму первенства среди государств Восточной, Центральной Европы в «номинации» «Объем инвестиций в недвижимость коммерческого сектора – 2012г.» Известно, что сумма вливаний в коммерческие объекты – почти 3,9млрд.евро!
С показателем 2,6 млрд.евро от России отстала Польша. И далеко позади остались Чехия (620 млн.евро) и Украина (249 млн.евро). В среднем общая сумма капиталовложений в недвижимость коммерческого плана в государствах ЦВЕ приблизилась к отметке в 7,4 млрд.евро, Увы, данный показатель на треть ниже того, что был в году 2011. Равномерно по России, Польше падение составило по 20%.
Исключительно ликвидной частью рынка недвижимости оказались офисы: в году ушедшем чуть менее 45% от общего числа сделок заключено на офисные объекты. Ряд инвесторов заинтересовался прибыльной недвижимостью – офисами класса «премиум». Хотя стоимость офисных площадей класса «премиум» продолжала быть более-менее стабильной, стоимость на офисную недвижимость классом ниже возросла почти на сотню базисных пунктов. Различие в показателе доходности, что имеется меж офисами типа «премиум» в городах региона и в столице не опускается ниже полутора сотен базисных пунктов. Эксперты рассчитывают, что разница между премиум-площадями и офисами класса ниже увеличится под конец текущего 2016 г.
Явно видится существенная разница между недвижимостью типа «премиум», которая находится на главных рынках ЦВЕ – в Москве, Праге, Варшаве (к этим рынкам инвесторы всегда проявляли большой интерес), и к рынкам других участников-стран ЦВЕ, которые ожесточённо борются за то, чтобы привлечь к себе инвесторов.
Специалисты ждут уменьшения сектора вакантных офисных помещений в текущем году, что станет причиной высокой инвестиционной активности. Одновременно с этим сдерживать активность будет нехватка качественных и ликвидных объектов коммерческой недвижимости.
Таким образом, объем инвестиций в сектор отечественной коммерческой недвижимости в текущем году останется в пределах величины усреднённых значений за два ушедших года. Скорее всего, в году грядущем скорость роста отечественной экономики превысит показатели роста европейских стран. А в связи с тем, что наш сектор коммерческой недвижимости далек от насыщения, спрос на объекты либо будет стабилен, либо увеличится.
Есть деньги? Покупайте недвижимость! Это лучшее вложение средств
Вот, допустим, завалялось у вас несколько миллионов наших деревянных рубликов. Чтобы сохранить их, да еще и приумножить, нужно эти деньги превратить в более-менее материальную ценность. Например, в недвижимость. А какую недвижимость выбрать лучше и выгоднее всего?
Итак, прежде всего, следует выбрать самые лучше и перспективные проекты, объекты. К примеру, такими проектами могут быть строения с прекрасной окружающей инфраструктурой, интересной концепцией, удивительной архитектурой. Однако не только сам объект должен привлекать, но и квартира в строении должна быть соответствующей. Ведь, к примеру, удачную планировку может испортить «никакущий» пейзаж из окна – виды на мусорку, котлован. Минимально ликвидной будет такая неудачная квартира, которая при 200м2 будет иметь три окна. Либо никто не позариться на дом в тысячу «квадратов», но с крохотным участком…
Как мы все знаем, многие, покупая, например, квартиру, не стараются её выгодно перепродать, а просто сдают в аренду. Жаль, но доход от такого проекта не велик, так что лучше этот капитал, на который могла бы быть куплена квартира, вложить в бизнес-проект с бо́льшей доходностью. Хотя если думать над развитием бизнеса вас напрягает, тогда можно быть и рантье – доход от аренды невелик, но постоянен. Эксперты подсчитали, что почти половина инвесторов сдаёт жилье, чтобы получить дополнительный заработок к своей зарплате, и лишь 20% от всех арендодателей имеют один только этот заработок.
Если рассчитываете купить жилье, дабы потом сдавать его квартиросъемщикам, то знайте: доход от вложений в квадратные метры жилья класса «эконом», «комфорт» будет в пределах 4-7% годовых, не более того. При этом вложения окупятся только за 18-20 лет.
И хотя срок окупаемости несоизмеримо велик, а проценты низки, все же приобретение жилья – это чрезвычайно надёжный инструмент инвестиций. Конечно, вкладывая деньги в банк можно получить и больший процент, но ведь, купив жильё, можно приобрести то имущество, которое можно потрогать руками, получить, в конце концов, удовлетворение от своего статуса «Инвестор» (а, громко звучит?). Жильё не обесцениться с приходом кризиса. А банк, к примеру, и обанкротиться может…
Неплохо будет, если свободные миллиончики вложить в строящиеся… парковки! Эта «недвижимость» в перспективе видится самой выгодной, т.к. столичное Правительство собирается вскоре организовывать в Центральном округе плавучие, подводные парковки. Стоимость парковок заоблачная, но эта недвижимость была и остаётся актуальной. Ведь неправильные парковки из-за колоссальных сумм штрафов скоро канут в небытие, а число автомобилей растет в прогрессии. Увы, не подсчитана пока что доходность инвестирования в парковку, но думается, что она будет грандиозной.
28 просмотров всего, 1 просмотров сегодня
Назад: Как открыть магазин по продаже керамической плиткиВперед: Инвестирование в столичную недвижимость
Советуем почитать
class="title">Квадратные метры инвестиций
Инвестиции в недвижимость всегда считались защитными вложениями, направленными главным образом на сохранение денежных средств. В кризисные периоды увеличивается интерес инвесторов к данной отрасли. Риелторы и девелоперы подливают масла в огонь, уговаривая купить чудесный актив, который не упадет в цене. Однако важно понимать, что покупка недвижимости — это не всегда гарантия дохода и сохранения капитала. Что ждать от инвестиций в недвижимость сегодня и как выбрать стратегию, которая не разочарует вас в будущем, — в материале журнала «Инвестиции.Профессиональный взгляд».
Текст: Екатерина Черных
Инвестиционные квартиры
Политика Центрального банка России по «зачистке» банковского сектора от слабых игроков сильно повлияла на умы и настроения.
При этом сложной геополитической обстановкой было усилено и без того существенное ослабление рубля, вызванное стагнирующей экономикой. Это стало одной из причин нервозности частных лиц и спровоцировало их на использование альтернативных возможностей по сохранению сбережений. В этих условиях многие владельцы даже небольшого капитала приняли решение перевести его в квадратные метры. Начиная с декабря 2013 года и до середины весны наблюдался ажиотажный спрос на жилую недвижимость в Московском регионе. Девелоперы отметили рекордное количество сделок, позволившее многим из них выполнить полугодовые планы продаж. При этом существенного роста цен на квартиры не наблюдалось, а с учетом ослабления рубля долларовые цены упали — девелоперы предпочли увеличить объемы продаж, а не стоимость сделок. И хотя на данный момент можно говорить о постепенном возвращении продаж к стандартным показателям, интерес к покупкам не ослабевает.
Существует ряд общеизвестных параметров для выбора объекта инвестиций, на которых нелишне заострить внимание еще раз. Первое, с чем необходимо определиться частному инвестору, решившему сохранить капитал в жилой недвижимости, — это способ ее использования. Недвижимость должна эксплуатироваться, в противном случае инвестор будет нести затраты по ее обслуживанию и сохранению. Если в среднесрочной перспективе объект планируется сдавать в аренду, то при его выборе в первую очередь следует обращать внимание на близость к станции метро. Там, где нет метро и отсутствует перспектива его строительства, квартира не только не вырастет в цене, но и с большой долей вероятности обесценится. Время на дорогу — один из ключевых показателей качества жизни в Московском регионе. К середине 2014 года в Москве резко поменялась ситуация на рынке аренды жилья. Если еще в прошлом году спрос превышал предложение в 1,2 раза, то сегодня предложение превышает спрос в 3 раза. При выборе инвестиционной квартиры, которую планируется сдавать в аренду, необходимо учесть этот фактор и выявить районы, которые пользуются устойчивым спросом.
Второй важный аспект — планы развития города. В связи с начавшейся застройкой промзон в ближайшие пять лет ожидается ввод большого объема жилья бизнескласса. Современный покупатель недвижимости бизнес-класса ценит качество и комфорт. Поэтому девелоперы бизнес-проектов уделяют повышенное внимание инфраструктуре, предлагают красивые архитектурные решения, не экономят на озеленении территории, создают зоны для прогулок и отдыха. Следует ожидать, что часть существующего жилья бизнес-класса, встроенного в точечную застройку, потеряет в цене в связи с отсутствием конкурентных преимуществ перед новыми стандартами качества.
При покупке жилой недвижимости:
• Ищите транспортный узел, не покупайте в
труднодоступных местах
• Изучайте градостроительные планы
• Выбирайте окружение
Спекулятивные стратегии
Период, когда рынок бурно развивался и любой желающий мог заработать на росте цен, прошел. Спекуляции на рынке жилья, офисов или торговой недвижимости остались в основном для профессионалов. При этом надо иметь в виду, что рынок практически не предлагает коротких спекуляций, период инвестиций составляет не менее трех лет даже для самых быстрых проектов.
А хорошей доходностью сегодня считается 15% годовых. Работающие на рынке игроки не нуждаются в инвестициях частных инвесторов на начальных этапах сделок, предлагая уже готовый товар по максимально высокой цене. Это касается не только строительства и реконструкции жилья, но и рынка стрит-ритейла, в том числе проектов покупки квартир на первых этажах зданий с целью их перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду. Конечному инвестору предлагают объект с арендатором по цене, обеспечивающей доходность не более 10% годовых. Существуют отдельные примеры удачных спекуляций непрофессиональных участников рынка, но их опыт лишь подтверждает общее правило: частным инвесторам удается получить сверхдоход лишь при благополучном стечении обстоятельств.
Коллективные инвестиции
Инвесторы с более крупным капиталом активизировались на рынке коммерческой недвижимости.
Их спрос в основном направлен на объекты стрит-ритейла. Дополнительным требованием на данном рынке является валютная доходность, однако в условиях ослабления рубля и замедления потребительского спроса большинство арендаторов стараются перевести договоры аренды на расчеты в рублях. Текущие экономические условия способствуют дальнейшему усилению данной тенденции.
На рынке девелопмента крупной коммерческой недвижимости в 2014 году ожидаются рекордные показатели ввода объектов. Особенно это относится к торговым площадям, объем которых может увеличиться почти на треть. Несмотря на это, девелопмент коммерческой недвижимости остается привлекательным сегментом. Это подтверждается выходом на данный рынок новых крупных игроков, например возвращение Сергея Гордеева, организовавшего компанию «Платформа», которая уже закрыла несколько крупных сделок. Но и в этом сегменте рынка появились новые риски, которые необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений. С конца прошлого года ритейлеры отмечают существенное падение спроса со стороны потребителей. Такая ситуация привела к сокращению объемов продаж и росту издержек арендаторов. Этот процесс оказывает влияние на весь рынок коммерческой недвижимости, в том числе офисной и складской. Для сохранения потока посетителей управляющие компании уделяют все больше внимания качеству управления объектами. В течение ближайших трех лет мы увидим разделение объектов на два класса: современные, заполненные торговые центры и полупустые магазины «прошлого века».
Повышенный интерес к инвестированию в недвижимость, учитывая сложную макроэкономическую и политическую обстановку, в среднесрочной перспективе вряд ли будет ослабевать, ведь отношение к недвижимости как защитному активу не меняется. Вместе с тем развитие рынка привело к тому, что инвесторы с небольшим объемом капитала имеют все меньше возможностей по его размещению с приемлемой доходностью. Но начало набирать обороты предложение на рынке коллективных инвестиций через фонды недвижимости. Все больше компаний начинают пробовать данный инструмент в качестве альтернативы прямой продаже объектов.
Если раньше фонды использовались девелоперами и крупными собственниками объектов в основном для оптимизации налогообложения или сокрытия реальных владельцев активов, то теперь появляются рыночные ЗПИФН, направленные на привлечение денежных средств мелких и средних инвесторов, как частных, так и институциональных, и обеспечение требуемой ими доходности
Основные плюсы использования фондов — возможность диверсификации вложений, низкий порог входа инвесторов, привлечение к управлению проектами профессионалов рынка, прозрачная структура владения. Можно выделить несколько основных розничных стратегий, реализованных на данном рынке к 2014 году.
Инвестирование в девелоперские проекты на ранней стадии строительства в расчете на удорожание объекта по мере его готовности, а также недвижимости в целом
Данная идея подразумевает наличие стратегического инвестора, осуществляющего первоначальные вложения и последующую распродажу паев в розницу. Ожидаемая управляющими доходность должна составить порядка 15% годовых. Подобная стратегия присутствует практически у всех крупных игроков на рынке: «Сбербанк Управление Активами» совместно с «Метриум Групп», «ВТБ Капитал Управление Активами», УК «Промсвязь».
Привлечение розничных инвесторов большими девелоперскими компаниями как альтернативный способ финансирования собственных проектов
Наиболее интересные проекты в этой сфере предложили лидеры рынка строительства Московской области: ГК «МОРТОН» совместно с УК «Евразия», ГК «ПИК» с ИК «ТРИНФИКО». Первые «упаковывают» свои жилые помещения и продают физическим и институциональным инвесторам, вторые же «доверили» фондам менее ликвидные коммерческие площади на первых этажах возводимых домов, хотя в целом стратегии похожи.
Активное развитие рентных стратегий, когда инвесторам «продают» стабильный рентный поток с действующего объекта коммерческой недвижимости
В качестве примера можно привести успешный опыт УК «ВЕЛЕС ТРАСТ», сделавшей ставку на данный продукт и успешно реализовавшей в розницу три рентных ЗПИФа, в которых пайщиками стали как физические лица, так и институциональные инвесторы. Стратегия предполагает ежемесячные выплаты всего рентного дохода на уровне 8—9% годовых в USD.
Появление новых пилотных идей с использованием механизма ЗПИФН
Так, в конце 2013 года «ТРИНФИКО» вместе с НПФ «Благосостояние» анонсировали запуск проекта, напоминающего ипотеку. Предполагается, что ЗПИФН будет приобретать для людей квартиры, в которых они будут жить и платить аренду в фонд, параллельно выкупая квартиру в собственность в течение периода существования фонда.
Решения для бизнеса
Помимо описанных выше стратегий, направленных на привлечение денежных средств мелких инвесторов, в данной отрасли существуют решения и для крупных юридических лиц в виде отделения владения недвижимостью от операционной деятельности компании. На сегодняшний день это стало общепринятой практикой для компаний, в собственности которых находятся крупные имущественные комплексы или розничные сети. Первым этапом, как правило, является передача активов во владение аффилированному юридическому лицу, которое впоследствии сдает помещения в аренду основному бизнесу, а также обеспечивает выполнение всех работ по ремонту и эксплуатации объектов. В дальнейшем права собственности на недвижимость могут быть проданы сторонним инвесторам, что позволяет первоначальному владельцу активов получить средства, которые могут быть направлены на развитие основного бизнеса, снижение долговой нагрузки или реализацию новых бизнес-проектов. Поскольку операционная доходность от управления недвижимостью чаще всего уступает доходности основного бизнеса, продажа активов и последующее вложение полученных средств в продвижение основного бизнеса позволяют повысить эффективность компании в целом. Зачастую для этих целей владельцы недвижимости использовали офшорные компании. Усилия всех стран по возвращению денежных потоков в национальные налоговые юрисдикции будут способствовать увеличению числа российских фондов недвижимости. На следующем этапе развития можно ожидать появления на рынке части паев таких фондов для привлечения финансирования.
При выборе управляющей компании:
• Оценивайте репутацию УК
• Изучайте историю фондов недвижимости
• Отслеживайте, как УК управляет объектами
• Выбирайте УК, близкие к профессиональным
девелоперам и
строителям
• Изучайте возможность создания собственного пула
инвесторов
и реализации силами УК выбранной
им стратегии
С учетом текущего экономического спада многие компании испытывают трудности с привлечением капитала. Рентные фонды недвижимости с регулярной выплатой дохода уже сегодня служат хорошим инструментом привлечения средств с финансового рынка для владельцев паев. Сделки РЕПО с паями фондов осуществляют не только финансовые компании, но и банки, и частные инвесторы. Российский рынок фондов недвижимости находится в зачаточном состоянии, поэтому трудно проиллюстрировать популярность инвестиционных паев на рынках капитала.Тем не менее в ближайшие годы можно ждать роста фондовой капитализации этого сегмента рынка.
Данная стратегия выделения объектов недвижимости с баланса в фонд недвижимости с последующей продажей паев в РЕПО быстро набирает популярность у российских банков с крупной филиальной сетью.
Еще одна актуальная тенденция — деофшоризация владения недвижимостью, связанная с действиями российских и мировых властей по выведению бизнеса из офшоров. Многие физические лица, крупные собственники недвижимости, переводя свои активы в Россию, выбирают владение через механизм ЗПИФН в основном для того, чтобы избежать двойного налогообложения прибыли, налог в этом случае платится только с выплат на паи.
В целом такие тенденции, как снижение доходности на рынках акций, расширение возможностей по работе с паями, увеличение финансовой грамотности, приведут к существенному подъему отрасли в ближайшие годы за счет появления новых фондов и все большей заинтересованности частных инвесторов в этом инструменте.
ЗПИФы недвижимости дают возможность частному инвестору с небольшим относительно этого рынка капиталом сохранить свои денежные средства, диверсифицируя риски по видам недвижимости и стратегиям финансирования. Растущий интерес к этому инструменту будет стимулировать управляющие компании к выводу новых продуктов и услуг.
Кейс № 1: Покупка квартир в районе Новокосино
Девелоперы начали застройку района Новокосино, когда он был
труднодоступным, со сложной транспортной инфраструктурой. Цены на первую очередь
квартир колебались по нижней границе
рынка. Те, кто купил, — угадали. Ключевую
роль сыграло открытие в 2012 году станции метро
«Новокосино» Калининской линии,
которая объединяет всего 10 станций, две из которых находятся
на изолированном
участке. Таким образом, жители новых микрорайонов, находясь за пределами
МКАД,
затрачивают в среднем 22 минуты на поездку от конечной станции «Новокосино» до
центральной станции «Третьяковская». Многие арендаторы перебрались в Новокосино
из
других отдаленных районов. Все это привело к росту цен на квартиры в два-три
раза.
Кейс № 2: Купля-продажа двух квартир на Остоженке
Застройщик продавал квартиры в доме элитного класса по 25
000 долларов за кв. м. N приобрел две квартиры, но планы его изменились, и N
захотел срочно — в течение месяца — продать обе квартиры.
В результате он
согласился на сделку по 12 000 долларов за метр. X купил обе квартиры в рамках
заданных условий и в течение года перепродал их по 18 000 долларов за метр.
Кейс № 3: Рентный фонд «Атриум»
В 2010 году УК «ВЕЛЕС ТРАСТ» создает рентный ПИФ на базе
одного из лучших объектов торговой недвижимости Москвы — ТРЦ «Атриум» на пл.
Курского вокзала. Пайщики фонда участвуют в росте стоимости базового актива, а
также получают ежемесячные рентные выплаты, обеспеченные
платежами по договору
аренды. Годовая рентная доходность по паям (без учета стоимости
недвижимости)
после вычета расходов фонда составляет не менее 8% (в USD).
Рентный доход поступает
на счета пайщиков с первого же месяца инвестирования.
Срок закрытия фонда —
2025 год.
Кейс № 4: Рентный фонд «Перловский»
Рентный фонд на базе одного из перспективных объектов
недвижимости ближнего Подмосковья —
ТРЦ «Перловский» в г. Мытищи. Объект обладает
потенциалом роста стоимости за счет увеличения арендной выручки. В первый год
инвестирования пайщики получили повышенный рентный доход
за счет возмещения
НДС, уплаченного при приобретении ТРЦ. Годовая рентная доходность по паям
(без
учета стоимости недвижимости) после вычета расходов фонда составляет не менее 9%
(в USD).
Рентный доход поступает на счета пайщиков с первого же месяца
инвестирования.
Фонд создан в 2012 году. Горизонт инвестирования — 15 лет.
Квадратные метры как инвестиция — на что обратить внимание?
На сегодняшний день покупка квартиры или апартаментов в новом жилом комплексе уже стала для населения чуть ли не единственным инструментом инвестирования — с целью дальнейшей перепродажи жилья, его сдачи в аренду или просто сохранения средств. Казалось бы, достаточно простой способ, но на деле скрывающий в себе массу нюансов. Перефразируя известный рекламный слоган, все ли ЖК с точки зрения инвестирования одинаково полезны?
Популяризация жилой недвижимости как инструмента инвестирования сала возможным уже в силу отсутствия как таковой альтернативы. Доверие к банковской системе исчезло, в Украине по-прежнему нет фондового рынка, хранить деньги дома просто небезопасно. С драгоценными металлами и тем более с криптовалютой все намного сложнее. Другое дело — понятная вещь: квартира, которую можно продать или сдать.
Спрос рождает предложение
Предложение на рынке первичной жилой недвижимости просто колоссально. По данным компании CDS, к 3-му кварталу 2017 г. продажи открылись в 15 новых объектах, а в 21 жилом комплексе стартовали новые очереди, пополнив рынок на 19 тысяч квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года, прирост нового предложения увеличился более чем в три раза. По состоянию на сентябрь активные продажи только в Киеве ведутся в 268 объектах.
От себя добавим, что еще около 300 комплексов находится в продаже в Киевской области. Логичный вопрос: как выбрать объект для инвестиций среди всего этого разнообразия?
Критерии выбора
При выборе объекта для вложения средств инвестор учитывает сразу несколько основных параметров. Локация, т.е. место расположения нового ЖК, стоимость «квадрата» в нем (о соотношении цены на кв.м и этапов строительства ЖК мы поговорим ниже), в последнее время немаловажным критерием стали также фасадные и архитектурные решения нового комплекса. И, конечно же, важнейший фактор — надежность застройщика: его портфолио, соблюдение сроков строительства, наличие всех необходимых разрешительных документов.
Пожалуй, все перечисленные выше критерии затрагивает один из самых признанных в плане надежности девелоперов — «Киевгорстрой» в своем комментарии по ситуации с продажами квартир в новом проекте — ЖК MIRAX: «Квадратные метры в ЖК действительно раскупают очень хорошо, конечно же, уникальное архитектурное решение играет важную роль в этом, но главным преимуществом данного комплекса все-таки является его месторасположение в историческом центре Киева, комфортные метражи и цена, которая соответствует эконом-классу. Согласитесь, приятно иметь квартиру в центре по цене жилья на Позняках».
Внимание на инфраструктуру и планировки
Конечно, инвесторы обращают свое внимание также на инфраструктуру будущего ЖК — все же, и продать, и сдать в аренду квартиру намного проще, если в комплексе грамотно запроектирована дворовая территория, запланированы коммерческие помещения, рядом с домом есть или будут школа и садик, в районе хорошая транспортная доступность.
По словам Сергея Пузько, Главного архитектора Urban Experts, архитектурная компании, являющаяся главным проектировщиком ЖК MIRAX, «В комплексе запланирована возможность установки современных парковочных систем, благодаря которой на паркинге можно получить два парковочных места вместо одного — у такой системы есть два парковочных уровня, один над другим. Когда на первый ярус заезжает автомобиль, его можно опустить ниже уровня пола, освободив, таким образом, еще одно место для следующего авто».
Когда инвестор определился с объектом, внимание его переключается на выбор, собственно, квартиры. Как отмечает Сергей Пузько, Urban Experts «Существенную роль в разработки планировок в ЖК MIRAX сыграло изучение иностранного опыта, в частности, архитекторы из Urban Experts анализировали успешные проекты в данном сегменте своих британских партнеров Leslie Jones Architecture. Кроме того, огромным вкладом стал опыт девелопера — «Киевгорстроя», дававшего свои рекомендации и пожелания».
Особо стоит отметить запланированные в ЖК обслуживаемые апартаменты (съемное жилье высокого класса) — это сравнительно новое явление на локальном рынке недвижимости. «Мы видим, что апартаменты отлично вписались в общую концепцию комплекса бизнес-класса, и уже спустя 3 месяца со старта продаж половина из апартаментов продана», — поясняет Сергей Пузько.
Всего в комплексе запланировано 1260 квартир и 274 апартамента. Кроме того, в новом ЖК архитекторы «прописали» квартиры с террасами — своим «мини-двориком».
Окупаемость квартир
Возвращаясь к вопросу цены и окупаемости инвестиций, стоит обратить внимание на соотношение этапа строительства и стоимости квадратного метра на данном этапе. Как правило, на начальных этапах строительства девелопер предлагает более низкую цену, а ближе к сдаче дома в эксплуатацию — цена возрастает. В полностью сданном доме с подключенными коммуникациями квартиру можно продать уже как «готовый продукт»: без рисков и лишних забот для нового владельца: на чем, собственно, инвестор и получает свою прибыль. Разница цены на квадрат при этом (в гривнах) может составить от 30% и больше.
С расчетом окупаемости в валюте все немного сложнее. Колебания курса влияют как на стоимость квадратных метров в новостройках, так и на «вторичке» — тут велик шанс лишь окупить затраты, не получив особой прибыли.
Вариантов с последующей сдачей в аренду достаточно много: здесь можно считать и ремонт квартиры, и покупку необходимой мебели и техники. В среднем, по подсчетам специалистов, срок окупаемости инвестиций в квартиру при такой стратегии может составить 10-15 лет при доходности в 5-9% (в зависимости от количества комнат и вложенных средств). Опять же, расчет здесь идет в национальной валюте.
Как комментируют вопрос становления жилой недвижимости как новой формы инвестиций для населения в «Киевгорстрое»: «Недвижимость как способ сбережения своих денег всегда пользовалась повышенным спросом. В последние годы, когда банковский сектор шатает, особенно. Ты вложил деньги и получил квартиру, которую можно потом продать, которую можно сдать под аренду, т.е., это всегда доход. Главное, не прогадать с застройщиком. Вкладывать в компании с проверенной годами репутацией и большим кейсом введенных в эксплуатацию объектов».
Перевести накопления в квадратные метры для сохранения денег от инфляции – Квадратный метр
Время сегодня такое, чтобы все измерять в деньгах. А деньги имеют свойство таять. Особенно в период политических и экономических разногласий. Впрочем, сбережения можно забетонировать, если обменять деньги на квартиру, лучше – новую.
Екатерина Симоченкова, специалист по недвижимости:
«У многих людей вклады в банках, рубль обесценивется и пока не понятно, до какого минимума он может упасть. К примеру, у вас есть 65 тысяч долларов на покупку квартиры, а через месяц это будет только 60. Люди закрывают вклады и пытаются сохранить свои деньги, а если повезет, то и заработать».Сегодня инвестиции в недвижимость имеют иное содержание. Если ранее «инвестором» называли человека, который покупает, чтобы перепродать, то сегодня инвесторами становятся те, кто приобретает квартиру для семьи немногим ранее, чем планировалось. Такие штрихи к портрету покупателя были обнаружены в сегменте эконом, самой крупной в Екатеринбурге категории строящейся недвижимости.
Екатерина Симоченкова, специалист по недвижимости:
«Сегмент экономкласса занимает больше 50% всей строящейся недвижимости в Екатеринбурге и городах -спутниках. В будущем ценник может вырасти, как кпо обстоятельствам, связанными с нашей экономикой, так и по страхованию».Недвижимость показывает стабильный рост стоимости. Согласно статистике Уральской палаты недвижимости, за последние четыре года вторичная недвижимость ни разу не была в минусе, не считая отдельных недель, которые можно отнести в счет статистической погрешности. Это хорошая новость, для тех, кто покупает квартиру сегодня, чтобы порадоваться завтра. Но надо при этом учитывать, что застройщики тоже отслеживают рост цен, и повышают прайсовую стоимость объектов регулярно. Более того, застройщики в Екатеринбурге, работающие по 214-ФЗ о долевом участии, пока еще не поднимали цены на величину страховки, которую они теперь обязаны оформлять на каждый новый объект. Но это обязательно случится, и уже в ближайшем будущем. А сегодня можно говорить об уникальном периоде, когда недвижимость класса эконом можно купить по относительно доступной цене и относительно низким ипотечным ставкам.
Екатерина Симоченкова, специалист по недвижимости:
«Крупные банки ужесточили условия выдачи банков, процент по кредиту стал выше. Но я не могу сказать, что людей это останавливает. Есть банки, у которых на сегодня условия остались прежними. Можно попробовать и успеть. Но есть банки, которые начали кредитовать на других условиях».Инвесторы, которые покупают недвижимость в ипотеку. Эта категория людей, пожалуй, не самая состоятельная, но точно самая ответственная. Недвижимость, конечно, можно и нужно мерить деньгами. Рыночная цена может расти, может стабилизироваться, на нее могут влиять внешние и внутренние экономические факторы. Но если посмотреть на вопрос шире, с житейской точки зрения, то лучшее, что можно дать своим детям в современной жизни – это жилье. И сегодня можно чуточку поспешить, чтобы сделать это наверняка.
)
Welcome to our blog!