Содержание

топ 5 самых выгодных облигаций

Облигации федерального займа (ОФЗ) обоснованно считаются самыми надежными активами для инвестиций. Они приносят доход 6-9% годовых, а с учетом налогового вычета на ИИС можно зарабатывать и более 20%. О том, как это сделать, и с чего начать, рассказывается в статье.

Какие ОФЗ самые выгодные в 2021

У облигаций федерального займа есть несколько классификаций. Если сосредоточиться на таком важном показателе, как доходность, ценные бумаги можно разделить на 2 группы – длинные и короткие.

Длинные имеют срок погашения через 5 лет и более. Например, к ним можно отнести все активы, номинал которых будет погашен не ранее 2026 года. Это выгодные облигации с максимальной доходностью, которая достигает 8-9% годовых. При этом риски тоже возрастают, поскольку предсказать инфляцию на 5-10 лет довольно трудно. Из-за изменения рыночной цены вложения могут оказаться не такими выгодными, как планировалось.

В этом плане на помощь инвестору приходят короткие ОФЗ со сроком погашения менее 5 лет (как правило, 2-3 года). Они приносят доходность 6-7%, при этом за счет небольшого периода обращения риски резкого колебания цен сокращаются. Поэтому начинающим инвесторам следует обратить внимание именно на них.

ОФЗ с высокой доходностью 2021

При покупке следует обратить внимание на такие активы:

  1. ОФЗ-26209-ПД дадут 7,6% годовых.
  2. ОФЗ -26205-ПД 7,6%.
  3. ОФЗ-26217-ПД 7,5%.
  4. ОФЗ-26227-ПД 7,4%.
  5. ОФЗ-26220-ПЛ 7,4%.

При покупке ОФЗ через ИИС можно получить дополнительные 13% дохода за счет налогового вычета. Поэтому суммарная доходность превысит 20% годовых, что намного больше, чем даже по самым выгодным банковским депозитам.

Как купить облигации у надежного брокера БКС

Приобрести ценные бумаги можно через лицензированного брокера «БКС». Открыть счет в этой компании довольно выгодно, поскольку это дает сразу несколько плюсов:

  • грамотная, оперативная служба поддержка;
  • неощутимые комиссии за торговлю;
  • удобное мобильное приложение;
  • сеть офисов по всей стране;
  • большой выбор активов для торговли.

Открыть счет можно онлайн, совершив такие шаги:

  1. Пройти по ссылке https://intellectis.ru/go/bks-broker/.
  2. Указать номер телефона.
  3. Ввести полученный в смс код.
  4. Предоставить минимальный пакет документов.
  5. Пополнить счет и начать торговлю.

FXTB может пригодиться в портфеле инвестора. 5 фактов «ЗА»

FXTB — это низкозатратный, ликвидный биржевой портфель US Treasury Bills со сроком 1-3 мес. Как он может помочь инвестору?

Факт 1. US Treasury Bills — спасательный круг для портфеля и его владельца

Как это работает. Известно, что облигации приносят меньше доходности, чем акции. Этот факт обозначают термином «премия за риск акций». Зачем же тогда включать облигации в портфель? Их ценность в том, что наличие в портфеле облигаций придает портфелю больше устойчивости. При этом важно, чтобы в портфеле был действительно безрисковый актив, путь даже и несколько в ущерб абсолютной доходности. Российские ОФЗ, муниципальные/региональные бумаги и корпоративные бонды не могут считаться таким же надежным средством защиты портфеля, как US T-Bills.

В кризисный момент часть портфеля, вложенная в US Treasury Bills, не потеряет стоимость, позволит остаться наплаву и при ребалансировке даст возможность приобрести подешевевшие рисковые активы по «хорошим» ценам.

Облигации — критически важный диверсификатор портфеля. Он помогает уменьшать влияние распродаж на рынке акций на итоговый результат инвестиций. Особенно это важно в условиях повышенной макроэкономической неопределенности. Да, сейчас новостные ленты пестрят заголовками о благоприятной ситуации на рынке акций, но ситуация может быстро поменяться, а вы, в отличие от обладателей клавиатуры и компьютера, строчащих противоречивые прогнозы, рискуете своими деньгами. Наличие спасательного круга никогда лишним не бывает.

Факт 2. US Treasury Bills — доходный сегмент глобального долгового рынка

Объясняем. В отличие от многих стран (Европа, Япония), долговой рынок США не скатился в зону околонулевых и отрицательных доходностей. Сейчас доходность по 3мес T-Bills 1,54%. Мы разделяем взгляды, что номинальные ставки в США в кратко- и среднесрочном периоде не уйдут в отрицательную зону. Это значит, что ключевое свойство UST/US T-Bills, а именно отрицательная корреляция c рынком акций, сохраняется. Периоды «бегства от риска» подтверждают — T-Bills приятная ноша, делающая жизнь инвестора счастливой.

Факт 3. FXTB инвестирует в инструменты на «короткой» части кривой

Дополнительные риски дюрации не вознаграждаются — временная премия за риск в государственных облигациях отсутствует.

Объясняем. Почему кривая доходностей «плоская» и что это значит для инвестора. Если расположить доходности государственных облигаций США в осях срок—доходность и соединить точки, обозначающие бумаги, получится линия. Как правило, она восходящая: наклон кривой определяется инфляционными ожиданиями рынка и соответственно политикой ФРС. Однако сейчас кривая доходностей довольно плоская — ожидания ускорения инфляции очень скромные. Получается, что разница в доходности между инструментом на 1-3 мес. (Treasury Bills) и 10-летним (Treasury Notes), крайне мала — всего 0,3%. Причем цены длинных облигаций волатильны из-за высокой чувствительности к изменению процентных ставок.

Одновременно, не стоит ожидать, что США в ближайшее время накроет столь мощный кризис, что ФРС вопреки всем сигналам пойдет на снижение ставки ниже нулевой отметки — ощутимый выигрыш «длинных бумаг» может возникнуть только при таком сценарии. Но если, по какой-то причине вы верите именно в апокалипсис, то на этот случай лучше запастись не длинными облигациями, а золотом (FXGD).

Факт 4. US Treasury Bills — более устойчивый инструмент, чем ОФЗ

Объясняем. Возьмем основные параметры, показывающие риск инструмента, и сравним SOLTBILL Index (индекс 1-3 мес. Treasury Bills) и RGBITR Index (индекс ОФЗ). Очевидно, SOLTBILL и отслеживающий его FXTB — более консервативный инструмент в силу меньшей дюрации и более высокого рейтинга (ААА). Особенно ярко это может проявиться в кризис, который в России редко обходится без обесценения рубля. В этой ситуации, именно Treasury Bills, являющийся долларовым инструментом, а не рублевый ОФЗ, станет вашим надежным другом.
  SOLTBILL RGBITR
Волатильность,
1 год, %
0,6
3
Максимальное число дней просадки
(за 5 лет)
3 112

Источник: Bloomberg

Факт 5. FXTB — готовый портфель с комиссией всего 0,2%, на уровне лучших западных аналогов

Обратите внимание. Комиссия за управление FXTB берется за то, что портфель каждый месяц обновляется без налоговых последствий[1] для инвестора — вы не платите налог, поскольку все перебалансировки происходят внутри фонда. Кроме того, вам не нужно совершать сделки на внебиржевом зарубежном рынке и платить связанные с этим существенные комиссии.



[1] Купоны по

US Treasury Bills не предусмотрены, это дисконтные бумаги.


Облигации Федерального Займа (ОФЗ): самое время для покупки

После валютного кризиса в декабре 2014 года ставки на рынке рублевого долга резко пошли вверх. Одно время доходности по государственным облигациям доходили до 15.5%.

 

Ключевых факторов формирования ставок по государственным рублевым облигациям два: инфляция и ставки Центрального Банка. Основным ориентиром является именно ключевая ставка ЦБ, однако инфляционные ожидания также играют очень значительную роль в ценообразовании долговых бумаг.

Исходя из этого можно сделать вывод, что сейчас самое оптимальное время для покупки государственных рублевых облигаций. Тому есть несколько причин. Ключевая ставка ЦБ, как известно, складывается исходя из уровня инфляции и инфляционных ожиданий. Сейчас инфляционные ожидания существенно снижаются – по состоянию на 11 января, годовая инфляция уже замедлилась до 12.3% и скорее всего по итогам января составит менее 12%. Это дает все основания ЦБ, чтобы возобновить процесс смягчения денежно-кредитной политики – то есть снижения ключевой ставки. Сейчас уровень инфляционных ожиданий остается сравнительно высоким, а новая волна девальвации рубля на фоне рекордного обвала цен на нефть вновь подняла ставки по ОФЗ выше 10% годовых.

 

Однако в ближайшие недели инфляционные ожидания будут активно снижаться, поэтому сейчас наиболее актуально покупать рублевые гособлигации. Связано это с несколькими факторами. Во-первых, девальвационные риски в отношении рубля уже практически реализованы. Сейчас цены на нефть уже находятся на 12-летних минимумах – менее 30 долларов за баррель. При таких ценах до 35% всей мировой нефтедобычи является убыточной, а соответственно находится в зоне риска сокращения. Это примерно 27-28 млн. баррелей в сутки. При сохранении текущих цен в течение продолжительного периода времени добыча начнет активно сокращаться, в результате чего на рынке быстро возникнет дефицит предложения. В итоге, цены могут вырасти до 50-60 долларов за баррель. Если исходить из корреляции с ценой на нефть, в ближайшие кварталы курс рубля может укрепиться.

 

Во-вторых, ЦБ четко дал понять, что будет снижать ключевую ставку при первой же возможности. Эти возможности предполагают именно снижение инфляционных ожиданий – чем ниже инфляция, тем мягче будет политика регулятора. Соответственно, при падении инфляции можно параллельно ожидать и снижения ставок доходности по ОФЗ. В худшем случае инфляция в России составит не более 10%, однако в текущем году из-за спада потребительского спроса инфляция, по итогам года, не превысит 6% (если конечно средний курс рубля будет ниже 70.0 за доллар). В итоге, к концу году доходность гособлигаций в лучшем случае составят 8.5-9%, против текущих 10-10.5%.

 

 

В-третьих, сейчас российский финансовый рынок находится на минимумах с кризисного 2009 года. И это в принципе уже можно считать дном, от которого в дальнейшем все будет расти. На этом восстановительном росте можно будет получить дополнительную доходность. Так, в 2009 году благодаря активному росту фондовых и долговых рынков, доходность ОФЗ достигла 12% — для активов fixed income это очень высокая доходность, даже с учетом всех текущих рисков в отношении России. Даже если рынки в этом году и не вырастут, все равно дальнейшее падение маловероятно. РТС и так уже находится ниже 700 пунктов, ММВБ рухнул ниже 1700 пунктов, а общая капитализация фондового рынка составляет менее 450 млрд. долларов. С долговым рынком ситуация аналогичная.

 

В-четвертых, одним из факторов спада российского долгового рынка стал отток капиталов западных институциональных инвесторов. После введения санкций и снижения суверенного рейтинга до неинвестиционного уровня, мировые инвестиционные банки и фонды просто технически потеряли возможность инвестирования в российские бумаги. В результате, чистый отток капитала в 2014 году превысил 150 млрд. долларов, и это рекордный показатель за все постсоветское время. Однако сейчас показатель оттока сократился до 50-60 млрд. долларов в год, при том большая его часть приходится на выплату внешнего долга. Это говорит о том, что западные инвесторы постепенно возвращаются в российские активы. Подогревается этот процесс слухами о возможном снятии взаимных санкций уже в течение 2016 года.

 

 

Кроме того, сейчас есть ряд инструментов, которые позволяют получить на порядок большую доходность с помощью тех же ОФЗ. Например, индивидуальный инвестиционный счет – там есть возможность получения 13% от суммы вложений сразу в виде возврата НДС, что уже позволяет увеличить доходность вложений более чем на 4 п.п. в течение 3 лет. Кроме того, этот инструмент предполагает реинвестирование полученного дохода, в результате чего эффективная доходность такой инвестиции на 20-25% выше обычной покупки. Таким образом, при грубом подсчете получается годовая доходность при инвестировании в течение 3 лет в районе 16-17%. Вряд ли когда либо еще представится такая возможность для инвестиций, поэтому сейчас нужно просто пользоваться моментом.

 

 

В результате можно сделать следующий вывод: текущая кризисная ситуация в российской экономике и на финансовом рынке  дает уникальные возможности для инвестиций. Однако окно этих возможностей очень скоро закроется – в лучшем случае, до середины 2016 года можно будет получить доход свыше 10% по ОФЗ. С учетом всех имеющихся рисков, все равно нынешние ставки доходности рублевых долговых облигаций позволяют гарантированно получить доход в 5-6% (за вычетом инфляции, политических, инфляционных, внешних и прочих рисков). Для сравнения максимальная доходность государственных долларовых облигаций составляет 2.5% (10-летние UST), а европейские облигации и вовсе торгуются по большей части с доходностью менее 1.5%.

США грозят ужесточить санкции против госдолга России: Под удар могут попасть ЦБ и ФНБ

23 Сентября 2021 10502 6 Экономика

В Конгрессе США подготовили новые санкции против государственного долга России. Они были внесены в качестве поправки в оборонный бюджет страны демократом от Калифорнии Бредом Шерманом. Поправка требует запретить финансовым институтам из США покупать новые выпуски облигаций федерального займа не только у правительства России, но и на вторичном рынке. Также санкции могут затронуть Центробанк и Фонд национального благосостояния – они не смогут продавать облигации со сроком обращения больше 14 дней.

Очередной раунд санкций заявлен
  • В среду, 22 сентября, палата представителей США утвердила новые санкции против российского государственного долга в качестве поправки в закон об оборонном бюджете, передает Bloomberg. Поправку внес демократ от Калифорнии Бред Шерман. Сейчас американские инвесторы не могут покупать облигации федерального займа (ОФЗ) на первичном рынке, то есть напрямую у правительства России. Шерман предложил запретить покупать их и на вторичном рынке, другими словами, у посредников на бирже.
  • Также предлагается в качестве ответа на предполагаемое вмешательство в выборы США ввести санкции против облигаций Центробанка России и Фонда национального благосостояния (ФНБ). Инвесторам могут запретить покупать их облигации со сроком погашения более 14 дней. Однако эти инициативы еще должны пройти голосование в нижней палате Конгресса на следующей неделе. Какие будут перспективы у закона в Сенате, пока неясно.
  • Аналитики считают, что законопроект в его текущем виде пока не приравнивает Россию к Венесуэле. Тем не менее, по словам главного стратега по развивающимся рынкам Toronto Dominion Bank Саши Тиханьи, стоимость займов для России вырастет, особенно в моменты резкого колебания рынков. При этом прямой эффект, скорее всего, будет незначительным: закон станет очередным сигналом, что с российскими бумагами лучше не связываться.
  • В апреле США уже ввели санкции против госдолга России – тогда запрет коснулся первичного рынка российского долга, номинированного в рублях. Но инвесторам оставили возможность покупать его на бирже. В результате нерезиденты продолжили вкладывать в долг России и сейчас держат в нем 5 млрд долларов.
  • Президент Джо Байден отказывается от прямой конфронтации с Москвой и старается обходить острые углы. По словам программного директора в Российском совете по международным делам Ивана Тимофеева, вероятность новых санкций не велика. Тимофеев напоминает, что за последние годы в Конгресс было внесено более 300 законов о санкциях против России, но приняты были единицы. Санкций стоит ждать, только если между Россией и США произойдет серьезный кризис, подытоживает эксперт.

Ваш комментарий успешно отправлен на модерацию и вскоре будет опубликован в случае отсутствия нарушений правил комментирования.

Благодарим за Ваше мнение.

Основная угроза рублевым активам исходит из США

Алексей Антонов, АЛОР БРОКЕР 29 сентября 2021 10:00

Вчера американский рынок акций накрыла волна сильных распродаж. Индекс S&P500 потерял чуть более 2%. Можно говорить, что причинами такой динамики стала неопределенная ситуация с госдолгом США или опасения роста инфляции в результате взлета цен на углеводороды. Но мы уже давно предупреждали, что период бурного роста американского рынка акций закончился, сейчас нас ждет время высокой волатильности, когда инвесторы будут сильно реагировать на любой негатив.

Техническая картина по Индексу S&P500 ухудшается: индикатор так и не смог вернуться в восходящий канал, развернувшись вниз от его нижней границы. Это говорит о том, что падение Америки может углубиться.

Российский рынок акций вчера реализовал цель подъема, уходя в район сопротивления 4110-4120 пунктов – там проходит верхняя граница восходящего канала. На ухудшении настроений на Западе от этого уровня начался откат. Сейчас поддержка по Индексу Мосбиржи располагается в районе 4020 пунктов. Но на нее особых ожиданий возлагать не стоит, поскольку нижняя граница канала уже неоднократно пробивалась и не сдержит распродажи в случае ухудшения внешнего фона.

Нефть также достигла цели роста в $80 за баррель. И также от нее произошел разворот вниз. Причем сегодня падение нефти продолжается: к нашему открытию нефтяные контракты дешевеют на 1.6%, а баррель нефти стоит $77. Скорее всего, сейчас мы наблюдаем игрища крупных спекулянтов накануне экспирации фьючерсов на нефть. С большой вероятностью с начала месяца нефть как минимум прекратит падать, поскольку драйверы ее роста, самым главным из которых является дефицит первичного предложения углеводородов, остается в силе.

Но пока нас ждет снижение акций нефтяных компаний, сильно перекупленных в результате роста на прошлой неделе. Спекулянтам можно рискнуть и попытаться заработать на шортах. Естественно, это не касается «Газпрома», которым лучше торговать «от лонга», подбирая бумагу на просадках.

В то же время на 0.4% сегодня с утра отскакивают американские фьючерсы. На этом можно попробовать спекулятивно прикупить акции финансового сектора. Но нужно быть готовым к тому, что в любой момент Америка может развернуться вниз.

Рубль сегодня окончательно потеряет поддержку со стороны налогового периода. К тому же Минфин не будет проводить аукционы по ОФЗ из-за роста волатильности на рынке. Это также увеличит давление на рубль. Не исключено, что по итогам дня пара доллар-рубль уйдет выше отметки 73.

Алексей Антонов, главный аналитик АЛОР БРОКЕР

В разделе «Комментарии» информационного агентства AK&M публикуются материалы, представленные российскими и зарубежными инвестиционными компаниями и банками. Их мнения могут не совпадать с мнением редакции агентства AK&M. Представленные в комментариях мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала. +Комментарии носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по покупке либо продаже ценных бумаг. По вопросам размещения информации в данном разделе можно обращаться в редакцию агентства по телефону (499) 132-61-30 доб. 0102.

«Эксперт»: последние новости России сегодня

Что думают француженки из стран Магриба об успехах мультикультурализма, о дискриминации, будущем Европы. И почему политики Пятой республики — это kiff-kiff

№40

На фондовых рынках Европы царит позитив благодаря статистике и корпоративным новостям. В США и Азии инвесторы не столь оптимистичны

29 сентября вице-президент Сбербанка Марина Ракова не пришла на допрос по делу о хищении, фигуранткой которого она является. Однако, как пояснил Expert.ru юрист, дальнейшие действия полиции, в этом случае, будут зависть от юридического статуса Раковой

Коллаж: Тамара Ларина

По претензиям российского ведомства социальной сети грозит штраф размером больше миллиарда

AP/TASS

Банки все меньше выдают кредиты небольшим и средним компаниям, торгующим сырьем, не только из опасений их банкротств, но и под давлением своих акционеров, которые сейчас энергично борются с ископаемыми видами топлива и требуют не финансировать связанные с ними проекты. На этом фоне растет популярность альтернативной системы финансирования торговли на сырьевых рынках

Валерий Шарифулин/ТАСС

Счетная палата проверила, как реализуется один из самых долгоиграющих и дорогостоящих государственных проектов по поддержке рождаемости. И выдвинула ряд предложений, прислушавшись к которым государство по-настоящему порадует граждан.

Митя Алешковский/ТАСС 30 сентября 2021, 13:05 Георгий Бовт

Московские власти хотят штрафовать «шумные» автомобили и мотоциклы в автоматическом режиме. Специальные камеры для этого уже придумали. Но, как всегда, есть нюанс. Даже два

Владимир Смирнов/ТАСС

«Большой сюрприз» пообещала турецкая газета Milliyet, комментируя предстоящие переговоры Путина и Эрдогана в Сочи. И вот переговоры прошли

AP/TASS

На энергетических рынках заговорили о новой ценовой премии, которую называют «переходной». Это значит, что переход к «чистой» энергетике делает ее дороже, чем сейчас, несмотря на все заявления ее сторонников. Вопрос в том, кто будет за это платить

Суперзеленая экономика Zuma\TASS

За уголь сейчас развернулась настоящая война. Европа, например, активно пытается перехватить азиатский уголь. Импортеры из Восточной Европы сейчас едва ли не впервые в жизни покупают уголь в Австралии

Ведомости/ТАСС Автор: Андрей Гордеев

Вслед за обращением главы ЦИК Эллы Памфиловой и демаршем фракции КПРФ в Мосгордуме полиция объяснила свои претензии к юристу московского отделения КПРФ Мухамеду Биджеву. Согласно этому разъяснению, они не связаны с избирательным процессом. Юрист готовил иски по итогам электронного голосования

Коллаж: Тамара Ларина 29 сентября 2021, 14:33 Анна Королева

Прогнозы Минсельхоза и ряда аналитиков по поводу итогового урожая зерновых сильно расходятся. Ведомство смотрит в будущее оптимистичнее.

Коллаж: Тамара Ларина

Цены на нефть ненадолго превысили уровень 80 долларов, но перспективы слабого спроса заставили их вновь отступить. Впрочем, заметного снижения эксперты пока не ждут

Maney Sarahbeth/Pool/ABACA

В США начался самый резонансный этап подведения итогов ухода американских войск из Афганистана. На слушаниях Конгресса выступают руководители вооруженных сил. У них нелегкая задача: надо объяснить афганское фиаско, не подставив шефа – Джо Байдена. А тому предстоит сделать не менее сложный выбор

Компании, ведущие деятельность в интернете, постоянно совершенствуют способы защиты своих клиентов от мошеннических действий. Однако и самим пользователям стоит соблюдать правила цифровой гигиены, чтобы не стать жертвой

№40

Представители компании Fortinet рассказывают об угрозах информационной безопасности в современном мире, о том, кто создает эти угрозы и как функционирует их рынок

№40 27 сентября 2021, 00:00 Анна Королева

Защита от хакерских атак стала одной из основных задач, которые приходится решать не только топ-менеджменту компаний, но также отраслям и государству в целом

№40 ПРЕДОСТАВЛЕНО ООО «ГАЗИНФОРМСЕРВИС»

Подход к обеспечению информационной безопасности промышленных объектов должен быть комплексным, время, когда можно было «латать дыры», прошло

№40 Коллаж: Тамара Ларина

28 сентября 2021, 19:16

Как волны сатиры и юмора в сети связаны с политическими событиями

AP/TASS

Oil Price считает, что одна из причин острого энергетического кризиса в Европе — желание европейцев форсировать переход к «чистой» энергетике

Суперзеленая экономика ВАЛЕРИЙ ШАРИФУЛИН/ТАСС

Почему государство не делится информацией о нежелательных эффектах после вакцинации от коронавируса? Возможно, оно само ею не владеет

№40 Надо читать

Плюсы и минусы аренды по сравнению с покупкой офисного помещения

Все растущие малые предприятия когда-нибудь могут столкнуться с вопросом аренды или покупки офисных площадей. У этого вопроса много плюсов и минусов, и владельцу малого бизнеса необходимо тщательно взвесить все за и против аренды или покупки офисных помещений.

Чтобы облегчить ваше решение, вот основные факты аренды офисных помещений по сравнению с покупкой.

Плюсы покупки офиса

  • Фиксированные расходы: Долгосрочная фиксация коммерческой ипотеки может дать вашему бизнесу четкие фиксированные расходы.
  • Налоговые вычеты: Сопутствующие расходы на владение и эксплуатацию коммерческого помещения могут включать налоговые вычеты в виде процентов по ипотеке, налогов на недвижимость и других статей.
  • Дополнительный доход: Владение вашим офисом может дать вам преимущество в виде сдачи в аренду дополнительных офисных помещений, добавляя еще один источник дохода.
  • Пенсионные сбережения: Перспектива владения коммерческой площадью и повышение стоимости собственности со временем позволяет владельцу продать и профинансировать свою пенсию.

Минусы покупки офиса

  • Отсутствие гибкости: Новый или растущий бизнес может столкнуться с неожиданными потребностями в будущем. Если ваш бизнес продолжает расти, ваши офисные помещения могут стать неадекватными, что приведет к продаже собственности.
  • Первоначальные затраты: Первоначально покупка коммерческого помещения будет стоить намного дороже. Существуют затраты на недвижимость, оценку и обслуживание, а также большой первоначальный взнос и возможные затраты на улучшение собственности.

Плюсы сдачи в аренду офисных площадей

  • Prime Property: Возможность аренды офисного помещения дает бизнесу возможность сдавать в аренду в районе с хорошим расположением и высоким имиджем. Если ваш малый бизнес зависит от местоположения и имиджа, например, розничная торговля или рестораны, вариант аренды будет гораздо более доступным.
  • Освободить оборотный капитал: Если ваши деньги не связаны с недвижимостью, ваш бизнес может реагировать на возможности рынка.Кроме того, ваши возможности заимствовать средства не будут такими ограниченными, как при покупке офисного помещения.
  • Подробнее Время: Любая форма собственности приносит головную боль. Вариант лизинга дает время сосредоточиться исключительно на ведении бизнеса.

Минусы сдачи в аренду офисного помещения

  • Переменные затраты: При выборе варианта аренды вы можете столкнуться с ежегодным повышением арендной платы и более высокими затратами в то время, когда истекает срок аренды.
  • Нет Собственный капитал: Во время аренды вы будете финансировать чей-то пенсионный фонд своими арендными платежами.Однако владение требует от вас участия в бизнесе по управлению недвижимостью.

Ответ на вопрос аренды или покупки офисного помещения не является однозначным и легким для большинства владельцев малого бизнеса. Ваше решение будет зависеть от сочетания финансовых, налоговых и личных проблем. Когда вы будете обдумывать решение, пригласите своего бухгалтера и специалиста по финансовому планированию, который даст вам лучший совет для вашей ситуации.

После того, как вы выбрали подходящее офисное пространство, подумайте о создании мобильного офиса, который позволит вам работать откуда угодно.В то время как ваше основное офисное пространство будет вашей традиционной «домашней базой», мобильный офис может стать отличным способом оставаться в курсе событий, даже когда вы находитесь вне офиса.

Что лучше с финансовой точки зрения покупать или сдавать в аренду офисные помещения?

Сдаете ли вы в аренду или покупаете офисное помещение, оно представляет собой серьезное финансовое вложение, и у каждого из них есть свои плюсы и минусы. Если вы еще не решили, какой ход вам подходит, вот несколько вопросов, которые стоит учесть.

Преимущества лизинга

Если вы еще не нашли идеальную недвижимость для покупки или не готовы взять на себя обязательство по покупке, лизинг предлагает ряд преимуществ.Вот четыре, которые следует рассмотреть.

  • Авансового платежа нет. При покупке недвижимости вам нужно будет внести крупный платеж, от 10 до 30 процентов. Но когда вы арендуете, вам нужно будет внести только залог, который обычно равен арендной плате за один месяц, и, если вы его используете, единовременное брокерское вознаграждение. Если вы нанимаете адвоката для переговоров, вам следует рассчитывать на оплату двух-четырех часов его рабочего времени. Лизинг позволяет вам использовать оставшиеся свободные денежные средства для пополнения оборотного капитала или расширения.
  • Вы можете вычесть арендные платежи. Когда вы арендуете коммерческую недвижимость, вы можете вычесть арендные платежи, а также другие расходы на аренду из ваших налогов.
  • Арендодатель должен нести ответственность за ремонт и техническое обслуживание. В зависимости от того, как вы ведете переговоры об аренде, домовладелец может согласиться оплатить расходы на техническое обслуживание, ремонт и улучшения. Скорее всего, вы будете нести ответственность за поддержание чистоты ковров и внутреннего пространства, но домовладелец будет нести ответственность за поддержание здания в хорошем состоянии.Убедитесь, что в вашем договоре аренды указано, кто за что отвечает.
  • Вы можете сдавать в аренду в более дорогом районе. Покупка коммерческой недвижимости в дорогом районе может оказаться непомерно дорогостоящей, но лизинг даст вам доступ к более дорогой недвижимости за меньшие деньги, чем если бы вы купили там.

С другой стороны, когда вы сдаете свою собственность в аренду, вы не увеличиваете ее долю. Кроме того, каждый раз, когда ваш договор аренды подходит для продления, ваша арендная плата, вероятно, будет увеличиваться, особенно в районах с высоким спросом.

Преимущества покупки

Покупка коммерческой недвижимости также может дать вашему бизнесу определенные преимущества.

  • Вы создадите справедливость. Одно из самых больших преимуществ покупки — это капитал, который вы накапливаете с течением времени. В конечном итоге вы можете использовать этот капитал в качестве залога при расширении своего бизнеса. Вы даже можете использовать его для финансирования своей пенсии.
  • Ваши затраты останутся стабильными. Когда вы берете фиксированную ссуду, ваши ежемесячные платежи никогда не увеличиваются в течение срока ссуды.
  • Вы можете амортизировать свое здание. Хотя вы не сможете списать всю стоимость своей собственности сразу, IRS позволяет амортизировать ее, как правило, в течение 39 лет. Публикация IRS 946 подробно объясняет этот процесс.
  • Вы можете вычесть процентные платежи по налогам. В отличие от аренды, вы не сможете вычесть весь ежемесячный платеж, но вы можете вычесть процентные расходы по ипотеке.
  • Вы можете сдать в аренду дополнительное пространство. Если недвижимость достаточно большая, вы можете использовать ее для увеличения денежного потока, сдавая в аренду дополнительные офисные помещения для дополнительного ежемесячного дохода.

Конечно, при покупке коммерческой недвижимости вам потребуется внести большой первоначальный взнос. В зависимости от вашей ситуации, эти деньги могут быть лучше использованы для других целей, например, для прямого финансирования роста.

Нет однозначного ответа на вопрос, брать ли вам в аренду или покупать — вы должны принимать решение, исходя из ваших индивидуальных обстоятельств. Если финансы — ваше единственное соображение, ознакомьтесь с этим анализом, который показывает, что для коммерческой недвижимости стоимостью 256 000 долларов аренда будет стоить почти на 323 000 долларов больше, чем покупка в течение 15 лет.

Почему арендовать офис, а не покупать?

Все больше и больше владельцев малого бизнеса рассматривают возможность покупки, а не аренды коммерческой недвижимости.

Легко понять, почему сейчас подходящий момент для фиксации фиксированного ежемесячного платежа, если принять во внимание коммерческие процентные ставки, которые в настоящее время находятся на исторических минимумах. А с учетом недавних изменений в бухгалтерском учете, в результате которых аренда стала определенным обязательством в балансе, в чем разница между арендой собственности и ее покупкой напрямую с использованием заемного финансирования?

Но выбор покупать, а не сдавать в аренду коммерческую недвижимость — это не черный или белый.Есть много важных факторов, которые следует учитывать, которые могут склонить вас к решению сдавать недвижимость в аренду для вашего бизнеса, а не покупать.

Вот несколько причин, по которым аренда офиса может быть лучшим выбором, чем покупка.

Покупка недвижимости в ваших платежах за определенную площадь

Если вы ожидаете продолжения роста вашего бизнеса, возможно, нет смысла покупать коммерческую недвижимость. Допустим, вы решили купить склад площадью 10 000 квадратных футов для своего бизнеса.Хотя на момент покупки 10 000 квадратных футов были нужным количеством пространства, что произойдет, если ваш бизнес быстро увеличится в размерах?

Скорее всего, вам придется арендовать или купить дополнительные склады, добавляя уровни неэффективности и сложности, которые будут отвлекать. Возможно, вам даже придется продать купленную недвижимость и найти более просторное пространство, соответствующее росту вашего бизнеса.

Аренда помещений становится более гибкой, поскольку вы можете заключать новые договоры аренды во все более крупных местах по мере того, как ваш бизнес продолжает расти с годами.

Допустим, возникает противоположная проблема — размер ваших деловых контрактов, и вы обнаруживаете, что владеете собственностью, которая слишком велика для текущего размера вашей деятельности. Вы можете сдавать неиспользуемое пространство в аренду третьим лицам, но это добавит дополнительных отвлекающих факторов и головной боли. Также может быть трудно разделить недостаточно используемое пространство, и затраты / отвлечение на это может быть за счет вашей компании.

И здесь лизинг может быть более привлекательным вариантом.Даже если вы находитесь в многолетней аренде, в течение короткого или среднего периода времени, вы можете снизить свои затраты на размещение, подписав новый договор аренды в меньшем месте.

Аренда с полным спектром услуг может быть дешевле владения недвижимостью

Хотя известно, что арендодатели увеличивают арендную плату и расходы на содержание общих частей по ставкам, превышающим их истинные эксплуатационные расходы, вы можете заключить более выгодную сделку с третьей стороной арендодатель, а не покупать недвижимость и нести расходы самостоятельно.

Сравнивая стоимость покупки недвижимости со стоимостью аренды, важно учитывать операционные расходы, связанные с владением недвижимостью.

Существуют расходы на текущее обслуживание, уборку, вывоз мусора, коммунальные услуги и многие другие услуги, которые ваш домовладелец может включить в ставку аренды с полным спектром услуг.

Реальная стоимость владения коммерческой недвижимостью из расчета на квадратный фут может превышать преобладающие рыночные ставки для аренды с полным спектром услуг.

Покупка коммерческой недвижимости связана с дополнительными расходами, чем аренда коммерческой недвижимости.

Вложение этих денежных средств в недвижимость, а не в свой бизнес имеет альтернативные издержки. Если ваш бизнес генерирует рентабельность капитала, превышающую реалистичную прибыль, которую вы могли бы получить от инвестиций в коммерческую недвижимость, возможно, имеет смысл арендовать, а не покупать.

Есть также временные альтернативные издержки при покупке коммерческой недвижимости из-за ее аренды. Владение коммерческой недвижимостью требует дополнительных временных затрат. На этот раз обязательство выходит за рамки стадии покупки и может происходить за счет эффективного ведения вашего бизнеса с максимальным потенциалом.

Лизинг дает больше вариантов расположения по сравнению с покупкой

Если вашему бизнесу требуется место в центральном деловом районе, возможно, вы не сможете найти недвижимость для покупки.Торговые площади в центре города обычно являются частью более крупного объекта недвижимости. Хотя на улице иногда бывают кондоминиумы, но, если вы не хотите покупать целое многоэтажное здание, вы можете не найти ресторана или торговых площадей, доступных для покупки.

Сдача в аренду дает вам больше возможностей для размещения, которое соответствует потребностям вашего бизнеса. Вместо того, чтобы покупать здание в отдаленном месте, вы можете арендовать помещение, которое находится в центре города, что позволит вам максимизировать потенциал вашего бизнеса.

Возможно, пришло время покупать, но аренда все равно может быть лучшим вариантом

Выбор аренды или покупки недвижимости для вашего малого бизнеса — это не черный или белый. Необходимо взвесить и учесть множество факторов.

Хотя вы можете увеличить собственный капитал за счет владения недвижимостью, альтернативные издержки внесения авансового платежа могут происходить за счет прибыли вашего бизнеса.

При покупке недвижимости фиксируется фиксированная ежемесячная сумма ипотечного кредита, а лизинг дает вам гибкость, позволяющую регулировать расходы на размещение до уровня, который соответствует постоянно меняющимся размерам вашего бизнеса.

Владение коммерческой площадью позволит вам лучше контролировать расходы на управление недвижимостью, но некоторые договора аренды с полным спектром услуг могут быть дешевле, чем реальная стоимость владения коммерческой недвижимостью.

Время, затраченное на управление имуществом, может стать ненужным отвлечением для вашего бизнеса. Если вы пытаетесь вывести малый бизнес на новый уровень, вам в последнюю очередь следует иметь дело с обслуживанием собственности.

Если вашему бизнесу необходима посещаемость для увеличения продаж, покупка большой собственности в центре города может не иметь смысла для бизнеса, но аренда небольшого уличного пространства в большом здании может лучше удовлетворить потребности вашего бизнеса.

Если вы ведете малый бизнес, ориентированный на рост, аренда помещения, а не его покупка, может быть вашим лучшим вариантом.

Купить или сдать в аренду офисное помещение? Какой вариант лучше для вас?

Рано или поздно все владельцы бизнеса сталкиваются с извечным вопросом, что лучше: покупать или сдавать в аренду офисные помещения. Это непростой выбор из-за плюсов и минусов обоих. Чтобы помочь вам принять правильное решение, вот некоторые из наиболее важных факторов, которые следует учитывать при принятии решения о том, лучше ли покупать или арендовать офисное помещение для вашего бизнеса.

Плюсы и минусы покупки офиса

Если у вас есть время и капитал для управления и инвестирования в офисную недвижимость, покупка офисного помещения может быть лучшим вариантом. Некоторые из наиболее важных плюсов и минусов, которые следует учитывать перед покупкой офисного помещения для вашего бизнеса, включают:

Плюсы покупки офисного помещения

  • Увеличьте капитал вашего бизнеса: Исторически сложилось так, что стоимость коммерческой недвижимости со временем растет. Владение офисными помещениями увеличивает стоимость вашего бизнеса, и, обладая достаточным капиталом, вы можете использовать свое здание в качестве залога при подаче заявки на другие бизнес-ссуды.
  • Налоговые преимущества владения недвижимостью: Проценты по ипотеке и налоги полностью вычитаются из коммерческих расходов. IRS также позволяет владельцам коммерческой недвижимости амортизировать здание в течение 39 лет, что позволяет инвесторам использовать безналичный вычет для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли.
  • Создайте пассивный доход: Если у вас есть дополнительные офисные помещения, вы можете сдать их в аренду и создать дополнительный источник дохода для своего бизнеса. Владельцы офисных зданий также могут повысить ценность своих инвестиций, сдавая в аренду внешнее пространство для рекламных вывесок или сдавая в долгосрочную аренду крышное пространство компаниям сотовой связи.

Минусы владения офисными помещениями

  • Коммерческая недвижимость требует больших капиталовложений: Ссуды на коммерческую недвижимость имеют более высокие первоначальные взносы и более высокие процентные ставки, с более короткими сроками, чем некоммерческие ссуды. Владение офисным помещением не только требует значительных капиталовложений, но и означает, что вам нужно будет оплачивать ремонтные работы, а не согласовывать ТИ с арендодателем.
  • Операционные расходы сокращают денежный поток бизнеса: Обслуживание офисного здания, налоги на имущество, страхование, текущий ремонт и неожиданный капитальный ремонт, такой как замена неисправной системы HVAC или стояка, могут отнять деньги, необходимые для растущего бизнеса.
  • Меньше вариантов: Владение офисным помещением для вашего бизнеса может быть уловкой 22. Если вы владеете слишком маленьким пространством, ваше здание может ограничить рост вашего бизнеса. С другой стороны, если вы покупаете офисное здание, которое оказывается слишком большим, продажа может занять много времени с дополнительными расходами, связанными с маркетингом и брокерскими гонорарами.

Плюсы и минусы аренды офисных помещений

Если вы не выберете гибкое пространство для совместной работы, подписание традиционного долгосрочного договора аренды офисного помещения по-прежнему является серьезным финансовым обязательством.Вот некоторые из самых больших плюсов и минусов аренды офисных помещений:

Плюсы сдачи офиса в аренду

Минимальные финансовые обязательства: Для большинства договоров аренды коммерческого офиса требуется арендная плата за один или два месяца в качестве возвращаемого гарантийного депозита. Если вы выполнили условия аренды, вы получите эти деньги обратно, если когда-нибудь переедете.

Элитная недвижимость с престижным служебным адресом: Покупка элитной недвижимости в известных местах требует значительных капиталовложений.Когда вы сдаете в аренду свое офисное помещение, у вас есть доступ к офисным помещениям класса A, не отвлекая при этом много денег, которые растущий бизнес мог бы лучше использовать.

Ремонтом недвижимости занимается домовладелец: Ремонт и обслуживание недвижимости могут легко приносить тысячи долларов в год, если у вас есть офисные помещения. Когда вы арендуете, домовладелец или управляющий имуществом может решить такие проблемы, как сломанная система кондиционирования воздуха или проблемы с водопроводом. Однако убедитесь, что в договоре аренды офиса указано, кто за что отвечает.

Финансовая гибкость: Арендные платежи вычитаются как операционные расходы бизнеса, поэтому вам не нужно беспокоиться о сложных расчетах амортизации для недвижимого и личного имущества. Эксплуатационные расходы здания, такие как вывоз мусора и коммунальные услуги, часто делятся между домовладельцем и арендатором. Аренда офисных помещений также значительно упрощает рост или сокращение вашего бизнеса — вы можете сдать офисное пространство в субаренду или просто съехать, когда срок аренды истечет.

Минусы сдачи в аренду офисного помещения

Выплата арендной платы не способствует увеличению капитала: Аренда офисного помещения означает, что ваши арендные платежи идут на счет собственного капитала, а не на вас.

Ежегодное увеличение арендной платы: Аренда офисов обычно предусматривает ежегодное увеличение арендной платы, записанное в договоре. В дополнение к ежегодной выплате большей арендной платы, модифицированная валовая и тройная чистая аренда позволяет арендодателю частично или полностью покрывать операционные расходы здания на арендатора.

Неответственное право собственности: Не все владельцы офисных зданий и компании по управлению недвижимостью созданы равными. Иногда инвесторы и менеджеры стараются как можно меньше поддерживать собственность в хорошем состоянии.Чтобы не застрять в плохой аренде, посетите некоторых других арендаторов в здании, чтобы узнать, что они скажут о реакции владельца офисного здания.

Аренда офисных площадей против покупки

Решение об аренде или покупке офисного помещения зависит от ряда факторов: типа бизнеса, в котором ваш бизнес находится в цикле роста, доступного капитала и долгосрочных целей. Чтобы избежать неправильного решения, всегда полезно поговорить со своим налоговым консультантом или специалистом по финансовому планированию.

Напомним, некоторые из плюсов и минусов покупки офисных помещений по сравнению с арендой включают:

  • Покупка коммерческого офисного помещения требует значительного капитала, который лучше использовать для прямого финансирования роста вашего бизнеса.
  • Расходы на аренду полностью вычитаются, а владельцы офисных зданий могут использовать амортизацию для уменьшения налогооблагаемого денежного дохода.
  • Владение офисным помещением может означать, что вы застряли в слишком большом или слишком маленьком пространстве, тогда как аренда позволяет вам быстрее адаптироваться к меняющимся условиям бизнеса.

Ресурсы CRE

Последнее изменение:

Об авторе / Джефф Роде

Джефф специализируется на создании, редактировании и корректуре контента в сфере недвижимости, финансов и инвестиций, а также в общих сферах бизнеса для клиентов по всему миру. Мой 25-летний обширный опыт включает в себя активную работу и писательство обо всех аспектах индустрии недвижимости: жилая, многосемейная, коммерческая, аренда, аренда, продажа, групповое инвестирование, бизнес-брокерство и управление недвижимостью.Он также написал и опубликовал несколько очень популярных книг по недвижимости под псевдонимом Джеффри Роарк — «Основное руководство по управлению недвижимостью», «Анализ инвестиционной недвижимости: пример из практики», «Как найти и удержать хороших арендаторов» и «Как заработать деньги на управлении недвижимостью». . Их можно найти у всех основных дистрибьюторов книг. Джефф является сертифицированным участником по коммерческим инвестициям. Сертификат CCIM имеет всего 15 000 профессионалов в области коммерческой и инвестиционной недвижимости по всему миру и является наивысшим профессиональным сертификатом, который можно получить в сфере коммерческой инвестиционной недвижимости.

Возможно вам понравится

вещей, которые следует учитывать перед покупкой коммерческого офиса

Когда дело доходит до покупки собственного офисного помещения, нет установленных стандартов. Каждый бизнес имеет свои специфические потребности и, следовательно, требует уникального коммерческого пространства. Вам нужно будет выяснить, сколько места вам нужно? Планируете ли вы расширяться в будущем? Сколько у вас сотрудников? В какую область входит ваша отрасль?

Покупка коммерческой недвижимости — сложный процесс, к которому нужно подходить тщательно.Даже при покупке офисного помещения вы должны знать о различных вариантах, доступных при покупке коммерческой недвижимости.

Как купить коммерческую недвижимость в Индии?

Успешные коммерческие инвестиции требуют хорошего знания рынка недвижимости, текущих тенденций, понимания потенциальных рисков и финансовых возможностей.

Коммерческое инвестирование отличается от инвестирования в недвижимость. В то время как инвестирование в недвижимость безопасно, коммерческое инвестирование сопряжено с потенциальными рисками.Но коммерческие инвестиции имеют высокую окупаемость по сравнению с жилой недвижимостью.

Вам необходимо учесть:

  • Доступен ли в этот район другим видом транспорта?
  • Это место близко к крупным коммерческим центрам?
  • Какие основные отрасли промышленности находятся в этом районе?
  • Каков его потенциал роста?
  • Каков разрыв спроса и предложения?
  • Есть ли в вашем районе хорошая инфраструктура?

Лучше купить или сдать офис?

Вы планируете арендовать или купить офисное помещение, и это решает ваши основные финансовые вложения.У каждого есть свои плюсы и минусы. Обсудим их подробнее.

Плюсы аренды офиса

Если вы по-прежнему не стабильны в финансовом отношении или не видите, что живете на одном месте в течение длительного периода времени, аренда — лучший вариант для вас.

  • Авансовых капитальных вложений нет, так как нет первоначального взноса. При покупке офисного помещения вам необходимо внести определенную сумму в виде первоначального взноса (обычно от 10% до 30%). Но когда вы сдаете в аренду, вам нужно внести только небольшую сумму денег (обычно один месяц аренды), а если вы ее используете, то номинальное брокерское вознаграждение.Это позволяет вам использовать свои деньги для других важных инвестиций или расширения вашей компании.
  • При аренде коммерческой недвижимости существуют положения о вычете суммы из налоговых платежей.
  • Арендодатель несет ответственность за все обслуживание и ремонт. Но это зависит от того, как вы оговариваете условия аренды. В зависимости от условий арендодатель может согласиться оплатить содержание и ремонт офисного помещения. Вы несете ответственность за поддержание чистоты салона и исправного состояния всей необходимой бытовой техники.Но убедитесь, что в вашем договоре аренды конкретно указано, кто за что отвечает.
  • Лизинг даст Вам возможность занять элитную площадь за меньшие деньги. Покупка офиса в отличном месте может стоить вам целого состояния, но аренда того же помещения за меньшую сумму денег.

Плюсы покупки офиса

Если ваше состояние соответствует следующим пунктам, вам следует подумать о покупке недвижимости.

  • Может быть, вы хотите отремонтировать всю недвижимость или расширить свой бизнес до крупных масштабов. Если вы арендуете свою недвижимость, каждый раз, когда вам нужно внести изменения, вам необходимо получить разрешение от арендодателя. Но если вы являетесь владельцем собственности, никто не будет смотреть через ваши плечи.
  • Аренда обойдется вам дешевле, но в долгосрочной перспективе покупка офисного помещения будет стоить вам меньше денег. Потому что помимо обслуживания вашей собственности они будут пытаться получить прибыль от сделки.
  • Для некоторых торговых точек местоположение становится главным приоритетом, и вы не хотите терять его из-за повышения арендной платы. Если у вас есть успешная бизнес-модель, вы не хотите терять собственность только потому, что ваш арендодатель хочет использовать пространство для чего-то другого. Если вы являетесь владельцем собственности, вам не нужно беспокоиться о подобных инцидентах.
  • Если ваш офис расположен в районе с высокой стоимостью земли, вам следует подумать о покупке собственности и, следовательно, получить от нее выгоду, если вы когда-нибудь ее продадите.Это требует определенных знаний в сфере недвижимости, так как вам нужно предсказать предстоящую тенденцию при покупке

На что следует обратить внимание при покупке офисного помещения

Покупка коммерческого офисного помещения сопряжена с большими рисками и большими инвестициями. Вы не можете точно предсказать будущее, но можете сделать несколько предположений, основываясь на прошлых записях и текущих рыночных тенденциях. Каждый риск должен быть тщательно проанализирован вместе с решением. Ни один фактор нельзя игнорировать, думая, что он никогда не повлияет на ваш бизнес.Вот некоторые из факторов, которые следует учитывать при покупке первого коммерческого офисного помещения.

Расположение — Идеальное место сегодня может превратиться в нежелательное место назначения завтра. Убедитесь, что выбранное вами место не входит в программу развития коммерческих проектов. В то же время вам необходимо убедиться, что ваш бизнес доступен для потребителей / поставщиков различными видами транспорта. Бизнес со слабыми связями умрет медленной смертью. В выбранном вами месте должна быть хорошая вода, электричество и подключение к Интернету.

Бюджет — Любые инвестиции в недвижимость связаны с огромным бюджетом и, следовательно, требуют тщательного планирования. Не начинайте коммерческое освоение, пока не определитесь с бюджетом. Бюджет, который у вас есть, определяет, какую недвижимость вы сможете купить. Для инвестора критически важно определить сумму, которую вам нужно вложить вместе с другими бизнес-операциями. Если у вас недостаточно суммы, вы можете сдать недвижимость в аренду с достаточным первоначальным взносом и выплатить ипотеку на оставшуюся сумму.

Физическое состояние помещения — Как и для каких целей это пространство использовалось раньше? Это даст вам краткое представление о состоянии недвижимости и объеме необходимого ремонта. Это также поможет вам окончательно составить бюджет с учетом состояния и необходимого обслуживания. Это также поможет вам понять стоимость перепродажи в будущем.

Будьте гибкими — При просмотре коммерческой недвижимости не думайте только о краткосрочных потребностях, ищите недвижимость, которая отличается гибкостью.Предполагается, что вы обязательно попытаетесь расширить свой бизнес в ближайшие годы, поэтому убедитесь, что вы выбрали недвижимость, которую можно легко изменить в соответствии с вашими потребностями.

Рыночная арендная плата по сравнению с при аренде помещения на Это немного продвинутая концепция, при которой инвестор оценивает риски собственности. Вам следует сравнить арендную плату на рынке в том же районе, что и ваше предпочтительное местоположение. Если цена больше или меньше, вам необходимо определить факторы, которые вызывают эту разницу.Например, если у вас есть два здания с одинаковой структурой и удобствами в одном месте, и одно на 10% дороже других, нет смысла покупать более дорогие. Вы просто купите переоцененный актив по цене выше рыночной.

Наличие удобств — коммерческое офисное помещение — это не только ваше рабочее место, но и олицетворение вашего бренда. Следовательно, вам необходимо убедиться, что ваши удобства идеально соответствуют вашим потребностям. Такие вещи, как парковочное место, лифт, водоснабжение, электричество, Интернет, также должны быть внимательно изучены, прежде чем финансировать свой офис.Эти услуги не только помогают вашему бизнесу работать бесперебойно, но и определяют стоимость недвижимости при перепродаже.

Будущие возможности — Коммерческое помещение в случае расширения должно соответствовать вашим требованиям. Кроме того, если ваш бизнес не будет принят положительно, вы сможете продать недвижимость и убедиться, что у вас достаточно покупателей.

Знай своего соседства — Развитие инфраструктуры, осуществляемое государством, оказывает как положительное, так и отрицательное влияние.Также убедитесь, что ваш район не подвержен стихийным бедствиям, таким как наводнения, засуха, метели и т. Д.

Проведите обследование вашей собственности — Важно, чтобы вы провели полное профессиональное обследование, прежде чем выдавать залог. Наймите профессионального инспектора, поскольку простого обследования недостаточно, когда вы тратите огромные деньги на покупку помещения. Не только для коммерческих инвестиций, но и обследование также важно, даже если вы покупаете жилую недвижимость.Опрос поможет вам определить необходимость ремонта или технического обслуживания.

Субаренда Помещения — Некоторые предприятия покупают большие офисные помещения на случай, если в будущем решат расширяться. Если ваш текущий офис слишком велик, вы можете сдать часть его в субаренду. Это гарантирует, что у вас будет регулярный денежный поток и обслуживание недвижимости. Но это невозможно, если вы сдаете недвижимость в аренду. Возможно, вам придется сначала проконсультироваться со своим кредитором и внимательно прочитать документы.

Внимательно прочтите ваше соглашение — I Если вы планируете расширение или переезд, вы не хотите, чтобы вас заперли в той же собственности, которая не может его поддерживать. Прежде чем подписывать какие-либо документы, внимательно ознакомьтесь с условиями. Не стесняйтесь задавать любые вопросы или сомнения. Простое предложение может дорого обойтись, если с ним не работать должным образом.

Придерживайтесь своего списка — При поиске офисного помещения очень легко увлечься роскошной недвижимостью и удобствами.Некоторые компромиссы неизбежны, но не отвлекайтесь слишком сильно от ваших первоначальных ожиданий и бюджетной категории. Составьте список вещей, исходя из ваших приоритетов и потребностей. Если вы столкнулись с перерасходом средств, взгляните на свой список и проверьте, позволяет ли ваш бюджет место для этих изменений.

Negotiate — Когда вы найдете свое идеальное место, легко принять первое предложение, опасаясь его потерять. Но вы всегда должны оговаривать свои условия перед покупкой. В данный момент это может показаться трудным, но в долгосрочной перспективе это может сильно сэкономить.

Заключение:

Инвестиции в недвижимость — одно из лучших и важных решений, которые вы когда-либо примете. Процесс одновременно сложен и увлекателен. Убедитесь, что вы не перегружаетесь и не принимаете неправильные решения.

При должной осмотрительности и исследованиях инвестирование в коммерческую недвижимость может стать разумным решением. Вышеупомянутые пункты охватывают все аспекты, которые вам необходимо рассмотреть, прежде чем принять окончательное решение.

Если вы новичок во всех этих процессах, желательно окружить себя экспертами и опытными.Если вам нужна дополнительная информация о покупке коммерческой недвижимости, наши специалисты Goel Ganga Developments с радостью помогут.

Аренда и покупка офисного помещения

Если вам нужно новое офисное помещение для вашей строительной фирмы, что вам следует арендовать или купить? Узнайте плюсы и минусы каждого из них.

Решение о покупке или аренде следующего офисного помещения зависит от нескольких факторов. Выбор недвижимости, конечно, является первым соображением: если вы не можете найти то, что вам нужно для аренды, вам, возможно, придется совершить покупку, и наоборот.Однако, в зависимости от вашей местной экономики, вы можете найти арендодателей, которые захотят работать с вами, даже чтобы переделать существующую недвижимость в соответствии с вашими потребностями.

Стоимость также важна, и если вы выбираете между двумя одинаково привлекательными объектами недвижимости, стоит провести сравнение стоимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Однако каждый вариант имеет уникальные преимущества и проблемы, которые влияют на то, как вы ведете бизнес, а также на ваш кошелек. Здесь мы обсуждаем ключевые аспекты, которые вы должны учитывать, плюсы и минусы, а также финансовые аспекты, которые вам необходимо принять во внимание, чтобы помочь вам принять лучшее решение для вашего бизнеса.

Три вопроса, которые вы должны задать себе

Как долго вы можете оставаться в месте или здании? Финансовые исследования показали, что в краткосрочной перспективе аренда более рентабельна, чем покупка. Однако, если вы подумываете о недвижимости, в которой вы можете разместить свою штаб-квартиру на десять или более лет, покупка становится более привлекательной с финансовой точки зрения. Один анализ показал, что семь лет, кажется, являются переломным моментом, но каждый случай отличается. См. Наш раздел ниже о проведении финансового анализа.

Насколько быстро растет ваш бизнес? Если ваш бизнес процветает и вы ожидаете быстрого роста в ближайшие несколько лет, то аренда дает вам большую гибкость при переезде, если вы перерастете новые помещения. Если вы покупаете, вы можете перерасти здание или приобрести больше здания, чем вам нужно, с соответствующими расходами. Это также применимо, если вы думаете, что ваш бизнес может сократиться в ближайшие несколько лет.

Как ваша местная экономика? Когда-то недвижимость была надежной инвестицией, но сейчас она более нестабильна.Если в вашем районе был спад, но он постепенно выходит из него, то это может быть хорошее время для инвестиций. Однако, если стоимость недвижимости снижается или завышена, аренда может предоставить вам лучшее место и защитить вас от потери денег, которые она могла бы стоить вам, если бы вы купили и должны были продать.

Читая «за» и «против» в следующих разделах, оцените, насколько каждый из них важен для вас, и взвесьте их соответствующим образом.

Плюсы и минусы лизинга

Основными преимуществами лизинга являются низкие первоначальные обязательства, гибкость и простота обслуживания.Однако вы жертвуете справедливостью и контролем над своим предприятием.

Плюсы
  • У вас низкие первоначальные финансовые обязательства без первоначального взноса, только депозит.
  • Арендные платежи не подлежат налогообложению.
  • Арендодатель берет на себя ремонт и техническое обслуживание, экономя ваше время.
  • Некоторые домовладельцы сделают ремонт в соответствии с требованиями.
  • Как правило, вы можете сдавать в аренду в более красивом районе, чем если бы вы покупаете.
  • Чем выше денежный поток, тем выше ваш кредитный рейтинг.
  • Арендодатель может оплачивать определенные коммунальные услуги, такие как удаление отходов или водоснабжение, или за ведение домашнего хозяйства.
  • Легче уйти, если перерасти пространство.

Минусы
  • Если вы использовали брокера, вы будете платить ежегодный брокерский сбор в течение всего срока аренды. Обычно это процент от годовой суммы аренды, который подлежит обсуждению.
  • Арендная плата обычно увеличивается при продлении договора аренды.
  • Вы зависите от арендодателя за своевременность и качество ремонта, который может расстроить строительную фирму.
  • Арендодатель может иметь правила, касающиеся использования и состояния внешних территорий, которые могут повлиять на вашу способность хранить автомобили и материалы. Обязательно обсудите это заранее.
  • Даже если у вас сейчас хороший домовладелец, это может измениться в будущем.

Плюсы и минусы покупки

Покупка обеспечивает собственный капитал, и вы полностью контролируете то, что вы делаете с недвижимостью, но вы вкладываете большой капитал с самого начала и несете ответственность за все техническое обслуживание.

Плюсы

  • Вы создаете собственный капитал, который можно использовать в качестве обеспечения по ссудам.
  • Если у вас есть дополнительное место, вы можете сдать его в аренду, чтобы увеличить свой доход.
  • Ваши выплаты по ипотеке останутся стабильными.
  • Выплаты процентов не подлежат налогообложению.
  • Вы можете запросить амортизацию здания.
  • Вы можете внести любые изменения в понравившееся здание (в соответствии с местными постановлениями).
  • Вы контролируете, что происходит на вашей собственности.
  • Поскольку недвижимость принадлежит вам, после выхода на пенсию вы можете продать ее и использовать прибыль для выхода на пенсию.

Cons

  • Существуют огромные начальные затраты, такие как сборы за закрытие сделки и гонорары агента по недвижимости.
  • Альтернативные издержки выше. Другими словами, деньги, которые вы инвестируете в недвижимость, могут быть использованы для развития вашего бизнеса другими способами. Вам необходимо определить, является ли это проблемой.
  • Вы оплачиваете перепланировку, ремонт и техобслуживание.
  • Если вы перерастете площадь, вам придется продать собственность.

Примечание редактора: Ищете кредитора для бизнеса? Мы поможем вам выбрать тот, который подходит именно вам.Воспользуйтесь приведенной ниже анкетой, чтобы наш партнерский сайт BuyerZone бесплатно предоставил вам информацию от различных поставщиков:

. сдавать в аренду офисное помещение. Однако, прежде чем совершить покупку, просмотрите некоторые цифры или попросите своего бухгалтера проанализировать затраты с течением времени. Вот некоторые из вещей, которые следует учитывать:

  • Ипотека против арендной платы
  • Страхование
  • Первоначальный взнос (от 10 до 25 процентов) vs.залог
  • Налоги (учитывайте налоговые преимущества как при аренде, так и при покупке)
  • Регулярное техническое обслуживание (учитывайте около 1,50 доллара США за квадратный фут в год для затрат на техническое обслуживание и улучшение)
  • Собственный капитал (но примите во внимание стоимость перепродажи с недоверием)
  • Альтернативная стоимость — сколько денег можно заработать, если вы вложите их в свою компанию. (При покупке вы используете первоначальный взнос для расчета этой стоимости. Если есть разница между ежемесячной ипотекой и арендой, используйте эту разницу, чтобы определить альтернативную стоимость в зависимости от того, какая стоимость больше.)
  • Залог
  • Комиссия брокера, ежегодно при лизинге; гонорар риэлтора единовременно при покупке
  • Переговоры об аренде = гонорары юриста (комиссия риэлтора покрывает это при покупке)
  • Затраты на закрытие при покупке
  • Расходы на реконструкцию
  • Аренда, покрывающие коммунальные услуги (если у вас есть, считайте этот счет дополнительными расходами, если вы покупаете)

Нет однозначного ответа на вопрос, покупать или сдавать в аренду вашу следующую недвижимость. Это зависит от того, как обстоят дела у вашего бизнеса, важнее ли денежный поток, чем капитал, предпочитаете ли вы контролировать свою собственность или иметь легкость, чтобы за ней ухаживал кто-то другой, и множество других факторов.Найдите время, чтобы сделать осознанный выбор.

Что лучше: покупка или аренда коммерческой недвижимости

Одно из самых сложных решений, с которыми сталкиваются многие предприниматели, — это выбор между покупкой или сдачей внаем своего предприятия.

У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки, и решение требует тщательного анализа и планирования. Вот некоторые соображения, которые помогут вам понять, к чему вы клоните с каждым вариантом. Их эффективное взвешивание поможет вам принять это деликатное решение с максимальной выгодой для вашего бизнеса.

Когда мне покупать?

Если для вас важно местоположение

Трудно найти отличное место. Если вы нашли тот, который помогает вам увеличивать продажи за счет посещаемости и простоты транспортировки, сокращать расходы за счет близости к ключевым поставщикам и / или привлекать и удерживать сотрудников, вы можете защитить это пространство, купив его.

Если вы хотите увеличить свое личное богатство

В последние годы коммерческая недвижимость стала отличным вложением средств для многих предпринимателей.Хотя нет никаких гарантий, владение может способствовать росту благосостояния помимо вашей операционной компании.

Если текущие улучшения арендованного имущества становятся дорогостоящими

Если вы вкладываете большие средства в здание для ведения бизнеса, часто имеет смысл купить недвижимость. Если, однако, еще не пришло время покупать, вы можете рассмотреть ссуды на улучшение арендованного имущества, чтобы помочь вам.

Если вы хотите избавиться от бед домовладельцев

Если для вас важно управление каждым аспектом вашего бизнеса без потенциальных ограничений, ограничений и повышения арендной платы, тогда вы можете купить коммерческое помещение.

Если необходимо высвободить оборотные средства

Хорошо профинансированная покупка недвижимости может высвободить оборотный капитал за счет снижения ежемесячных затрат на аренду. Разницу можно использовать для построения вашего бизнеса. «Речь идет о балансе роста с денежным потоком, — говорит Жан-Филипп Менар, вице-президент BDC по северному берегу. «Мы часто финансируем такие покупки, потому что хотим быть уверены, что у наших клиентов будет достаточно оборотных средств для роста».

Однако …

Если вы решили купить коммерческую недвижимость, обязательно обратите внимание на следующее.

Повышение процентных ставок

Низкие процентные ставки в последние годы побудили многих предпринимателей совершать покупки, и они получили значительную поддержку на рынке. Однако, по словам Менара, работающего в офисе BDC в Лавале, Квебек, для некоторых предпринимателей «грядет тревожный сигнал» в виде повышения процентных ставок. Он отмечает, что многие молодые бизнесмены никогда не сталкивались с ростом затрат, связанным с более высокими ставками.

Денежный поток и стабильность

Перед покупкой убедитесь, что у вашей компании есть ресурсы для поддержки этого обязательства в ближайшие годы.В конце концов, покупка здания — это долгосрочное вложение.

Защита и комплексная проверка

Обязательно защитите себя от проблем, которые могут возникнуть из-за собственности, таких как скрытые дефекты здания или загрязнение окружающей среды. Пройдите проверку состояния здания (BCA) и экологическую оценку (ESA) или наймите квалифицированную консалтинговую фирму по вопросам окружающей среды для оценки собственности перед покупкой. Перед покупкой не менее важно привлечь юриста для проведения тщательной комплексной проверки по таким вопросам, как право собственности на землю, зонирование, неуплаченные налоги, залоговое право, сервитуты и другие потенциальные проблемы с недвижимостью.

Когда нужно сдавать в аренду?

Вот некоторые ситуации, в которых может иметь смысл арендовать помещение для вашего бизнеса.

Если у вас недостаточно оборотных средств

Стартапы часто не могут вложить большой капитал в здание, поэтому они, скорее всего, предпочтут аренду. Даже если у вас есть налаженный бизнес, на данном этапе он может не приносить достаточно денег, чтобы позволить вам финансировать как свой рост, так и приобретение коммерческой недвижимости.

Если потребности вашего бизнеса нестабильны

Если ваша компания быстро растет или сокращается, или вы просто не знаете, что будет дальше, вам может быть лучше арендовать, пока ситуация не стабилизируется.

Вам не нужны хлопоты, связанные с владением

Владение недвижимостью сопряжено с дополнительной ответственностью и потенциальными проблемами. Вы можете арендовать и пока сосредоточиться на своем бизнесе.

Однако …

Если вы решили сдавать в аренду, обязательно обратите пристальное внимание на следующее.

Возможность продления

Хотя некоторые предприниматели могут не захотеть брать на себя долгосрочные обязательства в отношении местоположения, Менар предупреждает, что гибкость может работать в обоих направлениях.Арендодатель может отказаться продлевать договор аренды по истечении срока его действия. Это вынуждает ваш бизнес переехать со всеми связанными с этим расходами.

Обновления и улучшения

Обязательно узнайте об ограничениях, которые могут ограничить вашу способность расширять или использовать пространство по-разному. В частности, узнайте, есть ли какие-либо ограничения на внесение изменений в ваше пространство. Придется ли вам вернуть имущество в исходное состояние при выезде? Остается ли добавленное оборудование и приспособления вашей собственностью или они переходят в собственность владельца?

Парковка

Достаточно ли парковочных мест для всех арендаторов и их посетителей? Вам гарантированы места?

Вывески

Каковы ваши права в отношении вывесок?

Обязанности арендодателя

Важно понимать, что арендодатель делает и за что не платит, прежде чем заключать договор коммерческой аренды.В частности, обратите внимание на следующее.

Обслуживание помещений общего пользования

Кто несет ответственность за уборку, ремонт и другие расходы, связанные с местами общего пользования, такими как туалеты, подъезды, общие приемные и парковка? Кто платит за уборку снега, стрижку травы и / или озеленение?

Операционные расходы

Кто платит налоги на имущество, страховку, коммунальные услуги, безопасность, а также ремонт или замену оборудования, такого как системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха?

Заключительные мысли

В конце концов, решите ли вы купить или арендовать коммерческое помещение, помните следующее.

Ты не одинок

Юрист, специализирующийся на коммерческой недвижимости, входит в состав вашей надежной команды консультантов по коммерческой недвижимости и должен внимательно изучить ваш договор с вами, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. Знакомство с этими условиями также может помочь вам сосредоточиться на аспектах вашего контракта, которые особенно важны для вашего бизнеса.

План на перерасход

Будь то покупка или аренда, многие предприниматели удивляются, сколько стоит переезд своей деятельности на новое место.Помимо прямых затрат на переезд, существуют также расходы на подготовку и меблировку помещения, ремонт и приобретение новых машин и оборудования. Если вы строите здание или расширяете его, у вас также будут затраты на проектирование и строительство. Убедитесь, что вы учли эти дополнительные расходы в своем общем бюджете на коммерческую недвижимость, который также должен включать щедрый резервный фонд. Обязательно обсудите эти вопросы со своим банкиром и при необходимости получите дополнительное финансирование.

План прекращения деятельности

Еще одна важная проблема, которая часто возникает до, во время и после переезда, — это снижение производительности и продаж. Многие предприниматели не осознают, сколько их внимания потребует движение. Убедитесь, что у вас есть план, который поможет вам эффективно управлять переходом и меняться при переезде в новое коммерческое пространство.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *