Содержание

уменьшать платеж или срок кредита


При досрочном погашении кредита есть возможность извлечь дополнительную выгоду. Для этого нужно выбрать правильный объект сокращения. При проведении данной операции кредитная организация предлагает два варианта объекта – срок кредита или ежемесячный платеж. Сократить срок кредита или сумму, что является наиболее выгодным для заёмщика? На этот и другие вопросы можно найти ответ в этой статье.


Виды досрочного погашения


Как говорилось ранее, существует только два вида, которые гасят кредит досрочно – уменьшать размер планового платежа и уменьшать срок действия кредитного договора.    При сокращении срока кредита размер ежемесячного платежа остаётся неизменным. При сокращении  размера платежа, напротив, не меняется срок кредита.


Что выгодно банку?


Для банка всегда наиболее выгоден вариант, при котором уменьшается платеж.  Выгода очевидна по трём причинам.


Во-первых, при небольшом размере платежа облегчается нагрузка для заёмщика. В таком случае заёмщику каждый месяц нужно выделять меньше денег, и вероятность того, что он выплатит всю сумму задолженности без нарушений условий договора гораздо выше.


Во-вторых, если заёмщик будет выплачивать уменьшенный ежемесячный платеж, то высока вероятность сохранить клиента. А в таком случае клиент может воспользоваться другими услугами банка и принести дополнительную прибыль.


В-третьих, процентная ставка начисляется на остаток основного долга каждый установленный отрезок времени (обычно начисление происходит ежегодно либо ежемесячно). А при уменьшении платежа срок выплаты кредита сохраняется. Таким образом, при сохранении срока количество таких установленных отрезков больше, чем при сокращении размера платежа. Соответственно,  в таком случае начисленные проценты по кредиту будут больше.


Что выгодно заемщику?


Для заёмщика наиболее выгодным вариантом считается вариант с сокращением срока кредита. По аналогии с предыдущим разделом, при сокращении срока кредита уменьшается и сумма процентов. При этом клиент сэкономит значительную сумму.


Также существует ряд факторов, при которых уменьшение срока является наиболее выгодным выбором для клиента:

  • Кредит является аннуитетным.
  • В условиях кредитного договора не указано то, что уменьшение срока действия договора при досрочном погашении карается штрафом, или за это взимается комиссия.
  • Если досрочное погашение кредита произведено в начале срока действия договора. При аннуитетном типе кредита на начальной стадии все платежи идут в счёт погашения процентов. А на конечной стадии проценты обычно уже выплачены и происходит выплата основного долга. Таким образом, в таком случае какая-либо финансовая выгода отсутствует. Единственная выгода – сокращение времени.


Однако, в некоторых случаях для клиента может быть выгодно и уменьшение размера платежа. На это есть несколько причин.


Во-первых, уменьшенный размер платежа позволяет чувствовать себя более безопасно. Ведь в таком случае нужно выделять меньшее количество денег из бюджета каждый месяц. И даже при возникновении финансовых трудностей (сокращение заработной платы, непредвиденные расходы и др.) возможность внести небольшой платёж у заёмщика есть всегда.


Во-вторых, при сокращении размера платежа сохраняется часть средств, которые можно потратить на те потребности, которые являются не менее приоритетными.


Также выбрать именно сокращение размера платежа следует при наличии следующих условий:

  • Кредит является дифференцированным. При данном типе кредита одновременно происходит выплата процентов и основного долга. Таким образом, можно значительно уменьшить общую сумму задолженности.
  • Если ежемесячный платёж обременителен для клиента. Такими платежами считаются платежи, превышающие 30% от ежемесячных доходов заёмщика.
  • В условиях договора по кредиту присутствуют пункты, которые предусматривают штраф или комиссию за выбор варианта с уменьшением срока


Уменьшить срок кредита выгоднее?


В большинстве случаев наибольшей выгодой обладает вариант сокращения срока кредита. При этом снижается процент по кредиту. Однако, необходимо грамотно оценить своё финансовой положение, а также спланировать свои будущие доходы и расходы. В том случае, когда имеется значительная сумма задолженности или ежемесячный платёж предельно высокий, стоит использовать уменьшение платежа.


В любом случае, перед заключением кредитного договора стоит его внимательно почитать и изучить на предмет наличия пунктов, касающихся досрочного погашения. В некоторых случаях банки включают в договор такие условия как комиссия за уменьшение срока кредитования при досрочном погашении, или невозможность использование этого способа в принципе.


Можно ли уменьшить платеж, но сохранить выгоду?


При всех преимуществах уменьшения срока существует способ получить соизмеримую выгоду и при уменьшении платежа. Для этого нужно выполнить следующие шаги:

  1. Совершить операцию по досрочному погашению кредита
  2. Выбрать вариант сокращения ежемесячного платежа
  3. Каждый раз при внесении очередного ежемесячного платежа дополнительно вносить ту часть суммы, на которую был сокращен платёж


Таким образом, получается дополнительное досрочное погашение. При такой манипуляции на выплату всей суммы кредита потребуется такой же период времени, что и при выборе варианта уменьшения срока кредитования.


Распространённые ошибки


Вне зависимости от выбранного способа досрочного погашения кредита при этом многие клиенты часто совершают неоправданные ошибки, из за которых страдает их финансовое положение.


Ошибка №1


При появлении свободной суммы денег клиенты сразу вносят её в счёт задолженности по кредиту с целью досрочного погашения. Однако, во многих банках при внесении суммы, которая меньше, чем сам ежемесячный платёж, списание происходит не в пользу сокращения ежемесячного платежа или срока кредитования, а в пользу погашения грядущего планового платежа.


Для того, чтобы избежать подобных ошибок при досрочном погашении задолженности необходимо вносить сумму, которая будет превышать ежемесячный платёж. В таком случае часть внесённой суммы спишется в счёт платежа, а остальная часть пойдет на уменьшение ежемесячного платежа или срока. Также для достижения успеха при совершении данной процедуры с наибольшей вероятностью платёж лучше всего вносить в назначенную дату планового платежа.


Ошибка №2


Многие клиент считают, что если накопить сумму как можно больше после этого за один раз внести эту сумму в счёт досрочного погашения, то выгода будет наибольшей. Однако, это не так.


Система большинства банков такова, что при внесении платежей в первую очередь они идут в счёт погашения процентной ставки. Данная система нацелена на то, чтобы клиент как можно скорее рассчитался с переплатой, ведь именно она является оплатой за услугу кредитования. А финансовая выгода досрочного погашения заключается именно в скорейшей выплате процентов. Только таким образом можно сэкономить средства. В то же время, для того, чтобы накопить большую сумму, обычно требуется достаточно большой период времени. Чаще всего в момент накопления большой суммы денег проценты уже выплачены и досрочное погашение не принесёт никакой экономии.


Ошибка №3


Одной из самых распространённых ошибок является невнимательность по отношению к дате планового платежа. Многие заёмщики при решении досрочно выплатить задолженность забывают, когда им нужно вносить очередную оплату по кредиту.


Совершая досрочное погашение, клиент указывает его точную сумму в заявлении. После данная сумма поступает в банк. Банковская система почти всегда автоматизированная, поэтому распределение внесённых средств осуществляет компьютер.  Он видит, что вскоре необходимо внести очередной ежемесячный платёж. Поэтому в первую очередь средства перечисляются в пользу данного платежа. Соответственно, на досрочное погашение остаётся сумма меньше, чем так, что указана в заявлении. Таким образом, компьютер приходит к заключению, что имеющейся суммы недостаточно для совершения данной операции. И оставшаяся часть денег просто находится на счёту клиента.


Если клиент и далее не осознаёт проблему, то эта часть денег идёт в счёт следующего планового платежа и т.д.


Ошибка №4


Часто клиенты, имея желание быстрее выплатить кредит, тратят на досрочное погашение последние деньги. Это крайне неверно. Необходимо всегда иметь определённый запас средств на случай непредвиденных расходов. Ведь при недостатке средств для внесения очередного планового платежа банк начислит штраф. Таким образом, вся выгода от досрочного погашения аннулируется.


Как рассчитать выгоду самому?


Для самостоятельно расчёта процедуры досрочного погашения кредита и выбора наиболее рентабельного варианта существуют различные интернет-платформы, которые предоставляют онлайн-калькуляторы. Процесс расчёта крайне прост. Обычно необходимо ввести такие данные как общая сумма задолженности, процентная ставка, срок действия кредитного договора и сумма платежа.


Инструкция по уменьшению


Вне зависимости от того, что выбирает клиент – сокращение  платежа или сокращение срока действия кредитного договора, процедура досрочного погашения выглядит следующим образом:

  1. Внимательно прочитать условия кредитного договора, касающиеся досрочного погашения и выбора объекта сокращения. Во многих банках клиенту предоставляют выбор – сокращать срок или платеж. Однако в некоторых случаях существуют какие-либо ограничения.
  2. Рассчитать общую сумму задолженности в онлайн-калькуляторе или вручную при обоих вариантах – сокращения срока и платежа, и выбрать наиболее рентабельный вариант.
  3. Подготовить необходимые документы. В последнее время ввиду упрощения данной процедуры количество документов сократилось до минимума. На сегодняшний день в большинстве банков необходимо иметь при себе только паспорт для подтверждения личности. Ведь вся информация о клиенте уже содержится в электронной базе банка
  4. Посетить отделение банка и написать заявление о досрочном погашении кредита. Сделать это нужно за 30 дней до планируемой даты внесения платежа.
  5. При написании заявления выбрать наиболее рентабельный объект сокращения, если такой выбор не ограничен условиями договора
  6. Внести необходимую сумму в назначенную дату.
  7. После осуществления процедуры следует запросить у банка подтверждение того, что клиент осуществил досрочное погашение. Это необходимо на случай, если возникнут недопонимания. Например, при внесении платежа в некоторых случаях оплата происходит в пользу планового платежа. Таким образом, часть суммы списывается и на оплату задолженности раньше срока суммы уже не хватает.


Что делать с ипотекой?


Ипотеку, также как и потребительский кредит, можно погасить ипотечный кредит досрочно, выбрав при этом наиболее рентабельный вариант – сокращения размера платежа либо срока действия ипотечного договора. Однако, с возвратом задолженности по ипотеке есть свои особенности.


Ипотека обычно выдаётся на более длительный период. Из за этого при досрочном погашении может существенно сократиться прибыль банка. Поэтому некоторые банки в условиях договора прописывают отдельные пункты, касающиеся данной процедуры. Например, может быть назначена выплата штрафов при сокращении срока, либо могут быть и вовсе наложены ограничения.


В остальном процедура досрочного погашения схожа с процедурой по потребительскому кредиту. В некоторых случаях при подаче заявления на осуществление досрочного погашения ипотеки тоже есть возможность уменьшать срок либо уменьшать размер планового платежа. Тогда наиболее рентабельным вариантом также считается первый вариант. Тем не менее, при использовании второго вариант можно увеличить выгоду. Для этого после сокращения платежа необходимо каждый месяц вносить ту же сумму, что и до осуществления данной процедуры. Таким образом, каждый месяц будет происходить дополнительная выплата досрочного погашения, и дата выплаты полной суммы задолженности будет совпадать с датой при сокращении срока действия ипотечного договора.


Важно отметить, что при досрочном погашении ипотеки наиболее рентабельным сроком считается период до 15 лет. Если по условиям ипотечного договора установлен срок более 15 лет, то стоит воспользоваться его сокращением при наличии такой возможности. В противном случае переплата составит довольно большую сумму.


Что еще можно сделать?


Помимо досрочного погашения существует ещё один способ извлечения выгоды при появлении свободных денег. Можно положить финансовые средства на депозит. Однако, в таком случае стоит учитывать ряд факторов.


Во-первых, в некоторых видах депозита вложенные средства нельзя выводить до окончания установленного срока. Если это сделать, то накопленные проценты учитываться не будут.


Во-вторых, процентная ставка по депозиту чаще всего намного меньше, чем процентная ставка по кредиту в 1,5 – 2 раза.


Таким образом, возможность данного варианта присутствует, но он практически всегда является наименее рентабельным.


Советы

  1. При внесении платежа по досрочному погашению подготовьте сумму, которая будет превышать размер планового платежа. Таким образом, даже при списании части средств в пользу планового платежа оставшаяся часть будет точно внесена в счёт досрочного погашения. Также нужно вносить подобный платёж ровно в дату планового платежа.
  2. Вносите досрочные платежи небольшими суммами и как можно раньше. Суть досрочного погашения – максимально сократить переплату. А погашение переплаты происходит на начальном периоде срока кредитования. А на момент накопления большой суммы проценты могут быть уже выплачены.
  3. Внимательно следите за датой планового платежа. Если вы решили внести сумму досрочного погашения незадолго до этой даты, то банка может списать деньги в пользу планового платежа.
  4. Всегда имейте финансовую подушку. Если при возникновении финансовых трудностей будет совершена просрочка про кредиту, то выгода досрочного погашения аннулируется.


Заключение


Прежде чем планировать процедуру досрочного погашения по тому или иному способу, нужно убедиться, что это принесёт определённую выгоду, а не наоборот – увеличит количество финансовых проблем.


Также перед заключением кредитного договора нужно внимательно изучить все условия, чтобы понимать свои права и обязанности в случае досрочного погашения.

Источник фотографий в статье: pinterest.ru

Николай Пупин

Главный по финансам

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

— Можно ли вернуть переплаченные проценты по ипотеке при досрочном погашении (аннуитетные платежи)? Банк ВТБ24.

Drobot Dean/Fotolia

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

В 2016 году Верховный Суд РФ впервые создал прецедент, по которому гражданин, досрочно погасивший свой долг перед банком, смог потребовать от банка возвращения ему уплаченных процентов. Данный спор рассматривался в одном из регионов РФ, и суды отказывали гражданину в удовлетворении его исковых требований. Дело дошло до коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. Судьи Верховного Суда РФ, рассмотрев данное гражданское дело, пришли выводу, что суды нижестоящих инстанций нарушили право гражданина, и вынесли решение, в котором определили следующее:

  • в случае полного исполнения своих обязательств перед банковскими структурами и досрочного погашения долга гражданин вправе обратиться в банк с требованием вернуть ему уплаченные проценты;
  • в случае отказа банка добровольно вернуть проценты по аннуитетным платежам гражданин вправе обратиться в суд и просить суд о взыскании этих платежей с банка.

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру


Данное решение имеет революционное значение, потому что хоть в России и нет прецедентного права, но суды в РФ при решении споров ориентируются на решения Верховного Суда. Именно Верховный Суд РФ обобщает и распространяет судебную практику на территории РФ. Этот случай будет способствовать тому, что граждане активнее станут выплачивать свои кредиты и при этом не потеряют средства при досрочном погашении.

Обновлено Domofond.ru:

14 февраля 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда по подобному делу определила отменить решение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда, которая годом ранее постановила удовлетворить требования истца (заемщика ВТБ24) частично. Дело направлено на новое рассмотрение.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

При досрочном погашении кредита переплаченные проценты можно вернуть в случае, если банк использует систему аннуитетных платежей. То есть когда в первую очередь выплачиваются проценты, а только потом сам долг. Проценты уплачиваются за пользование денежными средствами на срок договора, а так как при досрочном погашении кредита проценты уплачены за период, превышающий реальное пользование денежными средствами, то такие проценты являются излишне уплаченными.


Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?


Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

В случае переплаты по ипотеке вернуть деньги можно. Причем как в досудебном, так и в судебном порядке. Для начала необходимо получить в банке выписку о погашении долга. Далее обратиться в организацию, где был оформлен кредит, с просьбой вернуть ранее уплаченную сумму. Нелишним будет захватить с собой и имеющийся договор.

Если со стороны банковских сотрудников Вы получите отказ, придется оформлять официальную претензию, отправлять ее заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения. А также обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если и в этом случае банк не пойдет навстречу, следует подать в суд иск о возврате неосновательного обогащения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?

Рефинансирование ипотеки

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам

Центробанк 3 марта опубликовал для консультаций доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Перед этим президент Владимир Путин поручил правительству и регулятору разработать поправки, регулирующие порядок изменения плавающих ставок и сроков возврата потребительских кредитов, в том числе ипотеки.

ЦБ предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой.

В докладе регулятор предупреждает, что в условиях, когда в России процентные ставки достигли минимального уровня, кредиты с плавающими ставками становятся для банков все более выгодными. Сейчас банки уже фактически активно используют плавающие ставки при кредитовании бизнеса — доля рублевых кредитов по плавающим ставкам составляет 34% в общем объеме выдачи, пишет ЦБ.

Реклама на Forbes

Но международный опыт показывает, что кредиты по плавающим ставкам в среднем более рискованные, так как их качество зависит от динамики рыночных процентных ставок. Банк России предупреждает, что ипотека с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности.

Что говорят банки?

В выдаче ипотечных кредитов с плавающей ставкой есть риски для банков, предупреждает председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. Она выступила за полный запрет такой ипотеки. «Ипотека — самый долгосрочный кредит для физического лица. И клиенту важно знать, что его платеж не может измениться, особенно в сторону увеличения. Не может заемщик зависеть от экономических циклов экономики. Это за гранью прогнозирования даже больших банков», — сказала она Forbes.

У этой идеи с плавающей ставкой есть как свои плюсы, так и свои минусы, считает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. «Плюсы в том, что банки не закладывают в ставку по кредиту свой процентный риск, клиент получает ставку ниже. Но если ставка начнет подниматься, то для всех может сработать кредитный риск. Тут вопрос поиска золотой середины», — считает он. Пахаленко выступает против идеи выдачи ипотеки под плавающую ставку сейчас. «Во всех странах, где такие программы есть, уровень инфляции меньше, чем в России, и вероятность ее резких колебаний ниже», — объясняет он.

Аналитики ожидают роста ставок по ипотеке

Заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова указывает, что как один из сценариев развития ипотеки банк рассматривает переменные ставки. «Комментарии ЦБ внесли дополнительную ясность в границы программы и вектор направления. Программа будет создаваться и корректироваться строго в определенных регулятором рамках», — сказала она.

Что считают эксперты?

Для банков ипотека с плавающей ставкой — это инструмент защиты от процентного риска, так как длинных источников фондирования для них не так много. И в ситуации, когда есть риск роста ставки в будущем, аппетит к ипотеке под плавающую ставку у банков может расти, предупреждает директор банковского сектора Fitch Антон Лопатин.

«Исторически низкие ставки выгодны заемщикам, это позволяет приобрести более дорогую недвижимость, при адекватном уровне нагрузки, который обычно оценивается как отношение месячного платежа к доходу. В случае резкого роста процентной ставки по уже существующему кредиту, нагрузка на заемщика резко возрастает, что особенно заметно по таким длинным кредитам, как ипотека. А это в свою очередь отрицательно влияет на возможность обслуживать долг», — предупреждает он.

Сейчас риски для заемщиков могут быть выше, а для банков, напротив, выдача таких кредитов более выгодна, ведь ЦБ, скорее всего, будет повышать ключевую ставку, считает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов. Центробанк на последнем заседании 12 февраля предупредил, что будет в дальнейшем определять сроки и темпы возврата к нейтральной денежно-кредитной политике. Это будет означать рост ключевой ставки, а за ней вырастут и ставки по кредитам.

«С другой стороны, если заемщики из-за возросшей плавающей ставки не смогут стабильно выплачивать кредит, это создаст проблемы и банкам. Поэтому такие продукты больше распространены в стабильных западных экономиках», — сказал Грибанов Forbes.

«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году

Плавающие ставки по кредитам — это фактический перенос процентного риска на заемщика, сказал директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ Олег Шибанов. «Оценить дальнейшее движение ставок и возможность повышения стоимости заимствований практически невозможно. Это означает, что брать подобные кредиты для домохозяйств довольно рискованная история», — считает он.

По его словам, такая ипотека  — скорее сложный инструмент для домохозяйства и хеджироваться от рисков повышения ставки человеку довольно тяжело. «Поэтому проще помочь неквалифицированному инвестору не брать такие кредиты», — считает он.

При участии Михаила Кузнецова

Ставка на брошь: о чем говорят украшения Эльвиры Набиуллиной

11 фото

Кредитный калькулятор с досрочным погашением

Данный онлайн калькулятор имеет расширенный набор функций по сравнению со стандартным кредитным калькулятором. Помимо функции расчета досрочного погашения кредита, здесь есть возможность задать изменение процентной ставки, выбрать день выдачи кредита, выбрать день для ежемесячного платежа, выбрать тип ежемесячного платежа — аннуитетный или дифференцированный. Благодаря этим функциям калькулятор позволяет сделать расчет максимально близким к реальному кредиту, с точностью до дня.

С нашим калькулятором вы сможете рассчитать досрочное погашение кредита за две минуты без визита в банк. Для этого нужно заполнить несколько дополнительных полей в форме калькулятора:

  • Дату досрочного внесения средств (если платеж единоразовый) или интервал (если вы собираетесь делать платежи на регулярной основе, например раз в 3 месяца)
  • Сумму досрочного платежа
  • Выбрать способ перерасчета кредита

Можно задать неограниченное количество частично досрочных погашений.

Особенности частично досрочного погашения кредита

При частично досрочном погашении возможно два типа списаний:

  • в день очередного платежа. В этом случае сумма долга просто уменьшается на сумму внеочередного платежа.
  • между двумя очередными платежами. Здесь расчет происходит сложнее. Проценты на сумму долга начисляются каждый день, а гасятся раз в месяц. К моменту досрочного платежа накапливается некая сумма процентов, которая будет погашена за счет средств, предназначенных на досрочный платеж. И только оставшаяся сумма пойдет на погашение основного долга. В следующем же месяце процентная часть очередного платежа будет меньше, ведь часть процентов за этот месяц уже уплачена. Не стоит беспокоиться по этому поводу и откладывать досрочное погашение на день очередного платежа. Чем раньше платеж будет зачислен, тем выгоднее.

После внесения внеочередного платежа меняется график последующих погашений кредита. Сумма основного долга уменьшается и следом за ней изменяется один из двух параметров: сумма ежемесячного платежа или срок кредита. Выбор всегда за клиентом банка. С учетом вашего выбора банк делает перерасчет кредита и формирует новый график платежей. Имейте это ввиду и получайте новый график платежей в офисе банка или в программе интернет-банк (если такую возможность предоставляет банк). Наш онлайн калькулятор также позволяет выбрать любой вариант и производит расчет с учетом выбора. После расчета вам будет представлен подробный график платежей с учетом указанных досрочных погашений.

Выгоднее уменьшать срок кредита, так как общая переплата в этом случае снизится более значительно. Поэтому, если сумма ежемесячного платежа вам посильна, рекомендуем уменьшать именно срок.

Экспериментируйте с параметрами для выбора наиболее подходящего для вас способа перерасчета. Кредитный калькулятор позволяет сохранять результаты расчетов, это очень удобно для сравнения полученных вариантов, так как вам не придется повторно вносить исходные данные кредита в форму.

Изменяемая процентная ставка

Нередко бывает, когда процентная ставка меняется в ходе срока кредита. Это может быть вызвано пересмотром кредитной ставки банком по заявлению заемщика или условиями договора. Для таких ситуаций в калькуляторе предусмотрена соответствующая функция. Можно задать неограниченное количество изменений процентной ставки на протяжении срока кредита. Для каждого периода нужно выбрать дату начала действия ставки и её значение. Эти изменения также будут отображены и помечены особым цветом в графике платежей.

Что лучше? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Хотя вы можете быть гордым домовладельцем, вам, вероятно, не нравится мысль о необходимости вносить ежемесячный платеж по ипотеке в течение следующих нескольких десятилетий. Но, учитывая, насколько хорошо фондовый рынок работает в последнее время, может показаться, что вы упускаете из виду, не вкладывая больше.

Итак, каков правильный ответ: следует ли платить по ипотеке раньше срока или вкладывать дополнительные средства? Вот что вам следует знать, чтобы принять решение.

Оплачивайте ипотеку раньше или инвестируйте: что говорит математика?

Вы, наверное, мечтаете о том дне, когда у вас больше не будет ипотечного платежа, висящего над вашей головой. Освобождение от долгов — прекрасная цель, но с финансовой точки зрения это не имеет большого смысла. Особенно сейчас, когда ставки по ипотеке настолько низкие, что удерживать долги — дешево. Это оставляет возможность приумножить свое богатство за счет других инвестиций.

Рассмотрим пример. Допустим, у вас есть 30-летняя ипотека на сумму 200 000 долларов с фиксированной ставкой 4,5%. Согласно нашему ипотечному калькулятору, ваши ежемесячные платежи составят 1013 долларов (не включая налоги и страховку), а в течение срока действия кредита вы потратите в общей сложности 164 813 долларов в виде процентов.

Теперь предположим, что вы можете зарабатывать дополнительно 300 долларов в месяц для выплаты ипотечного кредита. Вы сократите 11 лет и один месяц с момента выплаты долга, а также сэкономите 67 816 долларов в виде процентов.

С другой стороны, вы можете взять эти 300 долларов в месяц и инвестировать их в индексный фонд, который вместо этого отслеживает индекс S&P 500. Исторически сложилось так, что S&P 500 приносил в среднем от 10% до 11% годовых с момента его создания в 1926–2018 годах. Однако, если вы хотите быть более консервативными, мы можем предположить, что среднегодовая доходность ваших инвестиций составляет 8%.

По истечении 19 лет (примерно столько же времени, сколько потребуется для досрочной выплаты ипотеки) у вас будет 160 780 долларов.Это более чем вдвое превышает вашу потенциальную экономию процентов. Фактически, по прошествии этого времени у вас останется около 105 487 долларов по ипотеке. Если вы все-таки решите выплатить ипотечный кредит раньше срока, вы можете использовать свои инвестиционные фонды, и у вас все еще останется 55 293 доллара.

причин досрочной выплаты ипотеки по сравнению с инвестированием

С финансовой точки зрения, как правило, лучше инвестировать свои деньги, чем направлять дополнительные деньги на более быструю выплату ипотеки. Конечно, жизнь — это не только холодные и точные цифры.Есть много причин, по которым вы можете либо заплатить по ипотеке раньше срока, либо инвестировать больше.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

  • Экономия на процентах: Это одно из самых больших преимуществ досрочного погашения кредита. Вы можете сэкономить тысячи или десятки тысяч долларов на выплате процентов. Когда вы выплачиваете ипотечный кредит раньше срока, эти сбережения на процентах — это гарантированный возврат ваших инвестиций.
  • Спокойствие: Если вам не нравится идея постоянного долга, досрочная выплата ипотеки может облегчить ваше бремя.Если вы столкнулись с финансовым кризисом, наличие уже оплаченного дома означает, что вам не нужно беспокоиться о пропущенных платежах по ипотеке и о возможной потере дома из-за потери права выкупа. Вы по-прежнему будете нести ответственность за уплату налогов на имущество, пока являетесь владельцем дома, но это гораздо меньшая финансовая ответственность.
  • Собственный капитал: Быстрая выплата по ипотеке означает более быстрое наращивание капитала в вашем доме. Это может помочь вам получить право на рефинансирование, что в конечном итоге поможет вам сэкономить еще больше денег.Вы также можете использовать свой капитал в форме ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии собственного капитала (HELOC), которую вы можете использовать для улучшения, повышающего стоимость вашего дома или погашения другого долга с более высокой процентной ставкой.

Недостатки при досрочном погашении ипотеки

  • Альтернативная стоимость: Любые дополнительные деньги, которые вы потратите на более быструю выплату ипотечного кредита, — это деньги, которые вы не сможете использовать для других финансовых целей. Возможно, вы досрочно погасите ипотечный кредит за счет пенсионных сбережений, средств чрезвычайного фонда или других возможностей получения более высокой прибыли.
  • Состояние связано: Имущество является неликвидным активом, а это означает, что вы не можете быстро и легко конвертировать его в наличные. Если вы столкнулись с финансовым кризисом или у вас была инвестиционная возможность, которой вы хотели воспользоваться, вам нужно было не только продать свой дом, но и подождать, пока появится покупатель и сделка будет закрыта.
  • Потеря некоторых налоговых льгот: Если вы решите выплатить ипотечный кредит вместо того, чтобы максимально использовать свои пенсионные счета с налоговыми льготами, вы откажетесь от этих налоговых сбережений.Кроме того, вы можете потерять налоговые вычеты на проценты по ипотеке, если вы обычно перечисляете их.

Преимущества вложения дополнительных денежных средств

  • Более высокая доходность: Самым большим преимуществом вложения денег вместо того, чтобы использовать их для более быстрой выплаты ипотеки, является рентабельность инвестиций. В течение многих лет средняя доходность на фондовом рынке была значительно выше, чем ставки по ипотечным кредитам, а это означает, что вы можете немало выиграть от разницы.
  • Ликвидные инвестиции: В отличие от дома, который связывает ваше богатство, наличие ваших денег в акциях, облигациях и других рыночных инвестициях означает, что вы можете легко продать и получить доступ к своим деньгам, если вам нужно.
  • Соответствие работодателя: Если вы решите вложить дополнительные средства в пенсионный счет, и ваш работодатель предлагает совпадение, это дополнительные бесплатные деньги, которые вы получаете, чтобы получать совокупный заработок в течение долгого времени. Вы также будете инвестировать доллары до уплаты налогов, что поможет вам позволить себе более крупные взносы.

Недостатки вложения лишних денег

  • Более высокий риск: На фондовом рынке больше волатильности, чем на рынке жилья из года в год, поэтому вы должны быть уверены, что ваш график инвестирования достаточно длинный, чтобы выдержать взлеты и падения.Вам также необходимо убедиться, что ваша инвестиционная стратегия соответствует вашей терпимости к риску, и вы психологически готовы к некоторым ударам.
  • Увеличение долга: Вложение денег может быть не лучшим вариантом, если вам не нравится идея иметь долг перед своим именем. Пока ваша ипотека не будет погашена, вы фактически не владеете своим домом — им владеет банк. И всегда будет риск того, что вы потеряете дом, если не сможете произвести платеж.

Лучшее из двух миров: рефинансирование и инвестирование

Если вы все еще не знаете, какой вариант лучше, возможно, вам не придется выбирать между ранней выплатой ипотеки и инвестированием.Скорее, вы можете использовать двусторонний подход к сокращению своего долга и увеличению своего богатства.

Ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме, а это значит, что сейчас прекрасное время для рефинансирования. Если вы брали ипотечный кредит или последний раз рефинансировались несколько лет назад, вполне вероятно, что вы сможете сэкономить немало денег, рефинансировавшись с более низкой процентной ставкой и / или сократив срок действия ипотеки. Это верно независимо от того, решите ли вы погасить ссуду более агрессивно или нет. Просто не забудьте учесть затраты на закрытие при расчете цифр.

Имея в наличии вновь обретенные сбережения по ипотеке, вы тоже можете инвестировать. Это позволяет вам меньше тратить на ипотеку в целом, при этом пользуясь более высокой доходностью фондового рынка.

Простой трюк может сэкономить тысячи на выплате ипотечного кредита.

Миллионер, заработавший самостоятельно, и эксперт по личным финансам Дэвид Бах говорит, что покупка дома — это эскалатор к богатству. «Молодой или старый, вы хотите владеть местом, в котором живете», — пишет он в «Автоматическом миллионере».

Тем не менее, все больше и больше американцев откладывают приобретение жилья. В конце концов, во всех 50 штатах США владение домом обходится дороже, чем его аренда.

«Причина номер один, по которой люди откладывают покупку дома, — это то, что они думают они не могут себе этого позволить », — пишет Бах.« Чаще всего они ошибаются ».

Домовладение без долгов более чем возможно, говорит он:« Ключ к тому, чтобы все это работало в финансовом отношении, — это получение правильного вида ипотечного кредита ».

Перед покупкой хорошее практическое правило — убедиться, что ваш общий ежемесячный платеж за жилье не превышает 30 процентов получаемой вами зарплаты.Бах также рекомендует иметь первоначальный взнос в размере не менее 10 процентов, хотя больше всегда лучше.

Когда дело доходит до получения ипотеки, он рекомендует большинству людей фиксированную 30-летнюю ипотеку: «Они просты. Они также полезны при низких процентных ставках, поскольку они фиксируют эту низкую ставку на следующий период. 30 лет.»

При этом 30-летняя ипотека часто «оказывается более прибыльной для банка, чем для вас», — отмечает он. «Допустим, вы покупаете дом за 250 000 долларов. Если вы получите обычную 30-летнюю ипотеку под пять процентов, ваши выплаты по ипотеке в течение 30 лет составят около 483 000 долларов.

«Подумайте об этом. Вы купили дом за 250 000 долларов, а он на самом деле обошелся вам в 480 000 долларов!»

Дополнительные 233 000 долларов, уплаченные вами в качестве процентов, пошли прямо в банк.

Миллионер и автор бестселлеров Дэвид Бах, заработавший самостоятельно

Предоставлено Дэвидом Бахом

Хорошая новость заключается в том, что простой трюк может сэкономить вам десятки тысяч долларов на выплате процентов: переключитесь на двухнедельный план выплат.

«Это может каждый», — пишет Бах. «Что вы делаете, так это берете обычную 30-летнюю ипотеку, и вместо того, чтобы делать ежемесячный платеж, как вы обычно делаете, вы делите ее пополам и выплачиваете половину каждые две недели.

Это означает, что если ваш ипотечный платеж составляет 1500 долларов в месяц, вы будете платить 750 долларов каждые две недели. Поскольку вы делаете платежи раз в две недели, а не раз в месяц, вы в конечном итоге будете делать один дополнительный платеж в год.

Бах объясняет: «Выплачивая половину своего ежемесячного платежа каждые две недели, в течение года вы будете делать 26 половинных платежей — что эквивалентно 13 полным платежам или на один платеж больше, чем количество месяцев в году. »

Большее количество платежей означает более раннюю выплату по ипотеке, что означает меньшую выплату процентов.«Это зависит от вашей процентной ставки, но в среднем домовладелец в США может сэкономить более 50 000 долларов в течение срока действия своей ипотеки, просто следуя этой простой программе», — говорит Бах.

Чтобы увидеть, сколько вы можете сэкономить, используя двухнедельный план, введите свои собственные числа в калькулятор ипотечных платежей Bankrate.

Готовы сменить тарифный план? Позвоните своему кредитору и спросите. Возможно, вам придется заплатить единовременный сбор за установку, но «большинство крупных национальных банков теперь предлагают эту услугу бесплатно», — отмечает Бах.

Просто не забудьте спросить у своего кредитора, что именно он собирается делать с дополнительными платежами, когда они их получат.

«Некоторые компании держатся за дополнительные деньги, которые вы вкладываете в свою ипотеку, и фактически отправляют их держателю ипотеки единовременно один раз в год или в конце месяца», — говорит Бах. «Это не то, что вы хотите. Вам нужна компания, которая как можно скорее сделает дополнительные выплаты по ипотеке. Таким образом, ваши дополнительные платежи будут быстрее выплачивать ипотечный кредит.»

Не пропустите: Вот как определить, сколько дома вы можете позволить

Выплатить ипотеку раньше или инвестировать? Вот математика, лежащая в основе дебатов

Personal Finance Insider пишет о продуктах, стратегиях и советах, которые помогут вам принимать разумные решения с вашими деньгами. Мы можем получать небольшую комиссию от наших партнеров, но наши отчеты и рекомендации всегда независимы и объективны.

Долг часто может быть занозой на вашей стороне на пути к богатству, но не все так плохо.

Тем не менее, если вы домовладелец с ипотекой, вы, вероятно, взвесили решение выплатить ее досрочно, если можете себе это позволить. Это достойная цель — быть свободным от всех долгов, но является ли это правильным выбором, если вы пытаетесь оптимизировать каждый свой доллар?

Рекомендации специалиста по финансовому планированию

Мы проконсультировались с Брайаном Фраем, сертифицированным специалистом по финансовому планированию, основавшим Safe Landing Financial.Он сказал, что ответ действительно зависит от специфики ситуации, но, как правило, самым важным фактором при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита или вложении дополнительных денежных средств в виде непредвиденных доходов, повышения заработной платы или какого-либо другого источника является процентная ставка.

Вот его рекомендации высокого уровня. Прокрутите вниз до полного набора предположений, которые он использовал.

  • Лучшее действие: Рефинансируйте и инвестируйте более агрессивно, потому что фиксированная ипотека на 15 лет со ставкой 2.33% намного ниже ожидаемой доходности рынка.
  • Второе лучшее действие: Активно рефинансируйте и выплачивайте ипотечный кредит. Если домовладелец не согласен с долгосрочными оценками окупаемости инвестиций и предпочел бы действовать более консервативно, он может выплатить ипотечный кредит, а затем инвестировать, и при этом все будет в порядке.
  • Третье наилучшее действие: Не рефинансируйте и не выплачивайте ипотечный кредит более агрессивно. Домовладелец будет освобожден от долгов на 100 месяцев раньше, если будет вносить дополнительные 24 000 долларов в год в счет ссуды.
  • Наихудшее действие: Не рефинансируйте, не инвестируйте, а вместо этого тратьте лишние деньги. Если бы домовладелец не рефинансировал и решил потратить деньги, у него не было бы дополнительных пенсионных накоплений, если это его цель.
  • Вторая наихудшая акция: Не рефинансируйте, а вкладывайте лишние деньги. Процентная ставка 6,15%, которую вы, возможно, зафиксировали год назад по своей ссуде, выше ожидаемой рыночной нормы доходности. Если домовладелец привязан к более высокой процентной ставке, лучше сначала выплатить долг.

Итог: посмотрите на процентные ставки

Если ставка по ипотеке выше, чем вы могли бы заработать, инвестируя наличные, часто лучше выплатить долг, прежде чем вкладывать больше, сказал Фрай.

То есть, если вы не рассматриваете возможность рефинансирования для обеспечения более низкой ставки, сказал он. Фактически, рефинансирование может быть хорошим вариантом независимо от того, решите ли вы в конечном итоге агрессивно выплачивать ипотечный кредит. Процентные ставки колеблются, и в настоящее время они находятся на историческом минимуме, поэтому не забудьте присмотреться, прежде чем принимать решение или рассчитывать свои собственные цифры.

Но Фрай сказал, что также важно посмотреть, насколько вы далеки от выхода на пенсию, как долго вы планируете оставаться дома, есть ли у вас другие долги с высокими процентами, возможность налоговых вычетов и состояние вашего чрезвычайного фонда. пенсионные накопления. Также следует подумать о факторах нефинансового характера.

«Очень важно хорошо понимать, чего вы пытаетесь достичь, прежде чем определять наилучший курс действий», — сказал он. А если вам нужна помощь, платный специалист по финансовому планированию может стать отличным ресурсом, — сказал он.

Чтобы проиллюстрировать спор между выплатой ипотечного кредита раньше срока и инвестированием, мы попросили Фрая провести имитационное моделирование. Ниже приведены предположения, которые он использовал:

Методология

Гипотетическая

Домовладелец только что получил прибавку, которая принесет ему дополнительные 24 000 долларов в год после уплаты налогов. Они планируют остаться на этой работе, и маловероятно, что они получат больше повышения или корректировки стоимости жизни. (Эта цифра использовалась для целей данного расчета; меньшее повышение или непредвиденная прибыль дадут аналогичные результаты.)

У них есть установленный чрезвычайный фонд и нет других долгов, и они уже исчерпали свои 401 (k) и IRA. Они планируют остаться в своем доме навсегда и выйти на пенсию через 15 лет, в возрасте 65 лет.

Их первоначальный баланс по ипотеке составлял 400 000 долларов по 30-летней ссуде с фиксированной процентной ставкой, которую они получили в 2006 году с процентной ставкой 6,15%. У них 15 лет ипотеки, а остаток составляет 285 058 долларов.

Если они рефинансируют ипотеку с фиксированным сроком на 15 лет, их процентная ставка будет равна 2.60%. Для простоты затраты на рефинансирование оцениваются в 6000 долларов. Как правило, затраты на рефинансирование составляют от 1,5% до 4% от оставшейся суммы ипотечного кредита.

Их «гнездо» разнообразно, и они стремятся принять оптимальное финансовое решение о том, как использовать дополнительный доход для максимизации своего богатства. Используют ли они эти дополнительные деньги для более агрессивного погашения ипотеки или более агрессивно инвестируют?

Расчет

Фрай использовал Right Capital, программное обеспечение для финансового планирования, чтобы вычислить, сколько домовладелец будет иметь на налогооблагаемом инвестиционном счете через 15 лет, используя линейный анализ.

Переменные: рефинансируют ли они свою ипотеку и вкладывают ли они свой дополнительный доход (и сбережения от рефинансирования, если таковые имеются) в инвестиционный фонд или вкладывают их в остаток по ссуде.

Фрай использовал фонд Vanguard Total Stock Market Index Fund, долгосрочная годовая доходность которого, по оценкам JPMorgan, составляет 5,38%. Он сказал, что важно помнить, что рынок не растет на один и тот же процент каждый год: в одни годы доходность выше, а в другие — отрицательная.

Инвестируйте более агрессивно:

  • Если домовладелец рефинансирует свою ипотеку и вложит сэкономленные средства на ежемесячные платежи плюс 24000 долларов в год, то через 15 лет он выплатит свою ипотеку и получит остаток на инвестиционном счете в размере 616 641 долл. США .
  • Если домовладелец не рефинансирует свою ипотеку и инвестирует 24 000 долларов в год, через 15 лет он выплатит свою ипотеку и получит остаток на инвестиционном счете 489 592 долларов.

Оплачивайте ипотеку более агрессивно:

  • Если домовладелец рефинансирует свою ипотеку и использует сумму, которую он сэкономил на ежемесячных платежах, плюс дополнительный доход в размере 24000 долларов США, чтобы выплачивать ее более агрессивно, а затем инвестировать, через 15 лет они будут выплатили свою ипотеку и имеют остаток на инвестиционном счете в размере $ 580 660 .
  • Если домовладелец не рефинансирует свою ипотеку и использует дополнительный доход в размере 24000 долларов, чтобы погасить ее раньше, а затем инвестировать, через 15 лет он выплатит свою ипотеку и получит остаток на инвестиционном счете в размере 531 355 долларов.
  • Танза Лауденбэк

    Корреспондент, инсайдер личных финансов

    Танза — СЕРТИФИЦИРОВАННЫЙ ФИНАНСОВЫЙ ПЛАНЕР ™ и бывший корреспондент Personal Finance Insider.Она разбила новости о личных финансах и написала о налогах, инвестировании, пенсии, увеличении благосостояния и управлении долгом. Она вела двухнедельный информационный бюллетень и колонку, в которой отвечала на вопросы читателей о деньгах. Танза является автором двух электронных книг: «Руководство для специалистов по финансовому планированию» и «Месячный план управления деньгами». В 2020 году Танза была ведущим редактором Master Your Money, годичного оригинального сериала, в котором представлены финансовые инструменты, советы и вдохновение для миллениалов.Танза присоединилась к Business Insider в июне 2015 года и является выпускницей Университета Илона, где изучала журналистику и итальянский язык. Она живет в Лос-Анджелесе. Подробнее Читать меньше

    Лаура Грейс Тарпли, CEPF

    Редактор, Банковское дело и ипотека

Следует ли мне погасить ипотеку или инвестировать?

Может быть, у вас есть лишние деньги благодаря бонусу или рейзу.Возможно, вы недавно унаследовали крупную сумму денег.

Как лучше всего использовать эти доллары?

Стоит ли доплачивать по ипотеке, чтобы сократить срок кредита и сэкономить на процентах? Или вам следует инвестировать в фондовый рынок и создавать пенсионные счета?

Или вам следует сделать и то, и другое: рефинансировать, чтобы сэкономить на ссуде, и инвестировать остальное, чтобы получить большую прибыль?

Правильный ответ зависит от вашей терпимости к риску и ваших долгосрочных целей.


В этой статье (Перейти к …)


Давайте рассмотрим один пример, чтобы продемонстрировать разницу между досрочной выплатой ипотеки и использованием тех же денег для инвестирования.

Допустим, вы недавно получили повышение. Теперь у вас есть дополнительные 2000 долларов в месяц.

Что произойдет, если вы потратите эти дополнительные деньги на досрочные выплаты по ипотеке?

Досрочная выплата ипотеки

«Предположим, вы купили дом за 250 000 долларов», — говорит Катерина Бардос, доцент кафедры финансов Университета Фэрфилда.

  • Вы занимаете 200 000 долларов США, используя 30-летний ипотечный кредит
  • Ваша фиксированная процентная ставка составляет 3,25%
  • Выплата по ипотечному кредиту составляет 870 долларов США в месяц (не включая налоги и страховку)
  • Вы будете платить 113 350 долларов США в виде процентов в течение 30 лет

«Но если вы будете делать дополнительные платежи в размере 2000 долларов каждый месяц, — поясняет Бардос, — вы выплатите свою ипотеку за 6,5 лет, и за это время будете платить только 21 900 долларов в качестве процентов».

  • Ваша общая экономия на процентах будет быть 91 400 долларов

Это огромная сумма денег обратно в ваш карман.

Однако в этом примере предполагается, что вы остаетесь в доме в течение всего срока кредита и полностью оплачиваете ссуду, чего не делают большинство домовладельцев.

Итак, давайте посмотрим, как сравнивается доходность, если вы вкладываете 2000 долларов каждый месяц вместо того, чтобы доплачивать по ипотеке.

Инвестировать в фондовый рынок

История показывает, что другие инвестиции могут приносить более высокую годовую прибыль, чем процентная ставка, которую вы, вероятно, платите по ипотеке.

«Историческая доходность фондового рынка составляет около 8%», — говорит Бардос.Она приводит этот пример:

  • Вместо того, чтобы доплачивать по ипотеке, вы предпочитаете инвестировать эти 2000 долларов в месяц в течение 6,5 лет
  • Предположим, вы зарабатываете 8% годовой доходности
  • Если да, то вы заработаете 203 700 долларов , что составляет примерно На 112 300 долларов больше на , чем на 91 400 долларов, которые вы сэкономили бы, выплачивая предоплату по ипотеке

Уже много лет процентные ставки по ипотеке остаются значительно ниже средней доходности фондового рынка.

Это означает, что вы, вероятно, получите более высокий доход от инвестирования, чем от ранней выплаты процентов по ипотеке.

«С чисто финансовой точки зрения, как правило, имеет больше смысла вносить любые дополнительные деньги, которые вы получаете, на ваши инвестиции, а не досрочно выплачивать ипотечный кредит», — говорит Анна Баркер, эксперт по личным финансам и основательница LogicalDollar.

Однако более высокая доходность ваших инвестиций не гарантируется; вы можете потерять деньги, инвестируя в акции или облигации.

«Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, инвестирование в ваш дом — это верное дело — вы точно знаете, сколько денег вы сэкономите в виде процентов», — отмечает Элизабет Уитман, адвокат и управляющий член Whitman Legal Solutions, LLC.

Поэтому, когда вы решаете, как использовать свои кровно заработанные деньги, вы также должны учитывать свою терпимость к личному риску.

Если вы не уверены, что принимаете решение самостоятельно, поговорите с финансовым консультантом или сертифицированным специалистом по финансовому планированию, чтобы узнать, что для вас наиболее разумно.

У вас есть единовременная денежная сумма. Следует ли платить по ипотеке или инвестировать?

Вот другой сценарий: скончался старший родственник, и вы унаследовали 100 000 долларов после уплаты налогов.

Вы обсуждаете, разумнее ли направить всю единовременную сумму на ипотеку или положить ее на складские или пенсионные сберегательные счета.

Используя предыдущий пример, предположим, что вы выплачиваете ипотечный кредит на 100 000 долларов в течение первого месяца взятия кредита на общую сумму 200 000 долларов.

  • В этом примере вы заплатите в общей сложности 20 300 долларов в виде процентов за общих сбережений в размере 93 000 долларов

«Ваша ипотека будет выплачена за 11,5 лет вместо 30», — объясняет Бардос.

  • В качестве альтернативы вы решите инвестировать 100 000 долларов в акции, которые приносят 8% прибыли в течение 11,5 лет
  • Используя эти показатели, вы бы заработать 243 900 долларов

Уитмен предупреждает, что вкладывать все эти деньги в свой дом — не обязательно хорошая идея, особенно если дом — это ваше единственное вложение.

«У вас должно быть несколько типов инвестиций, таких как акции, облигации и недвижимость, чтобы ваш портфель был диверсифицирован», — говорит Уитман.

«Таким образом, если фондовый рынок пойдет вниз, есть шанс, что вы не потеряете столько же денег, если, скажем, рынки недвижимости и облигаций останутся стабильными».

Предполагая, что ваша норма прибыли будет благоприятной, инвестирование части или всех этих 100 000 долларов в пенсионный план может быть вашим лучшим выбором.

«Имея IRA, 401 (k) или аналогичные инвестиции, вы можете инвестировать деньги, используя доллары до уплаты налогов. Кроме того, вы не платите налог на деньги, пока не снимете их », — предлагает Уитмен.

Как досрочно погасить ипотеку

Если вы хотите досрочно выплатить всю или часть ипотечного кредита, есть несколько способов сделать это.

Выделение дополнительных долларов на ипотеку в виде ускоренных платежей может быть отличным способом сэкономить деньги.

Эта тактика может уменьшить сумму процентов, которые начисляются на тысячи долларов в течение срока действия вашей ссуды. Это также может сократить срок вашей ссуды на несколько лет.

  • При ускоренных платежах вы отправляете дополнительные деньги своему кредитору или обслуживающему персоналу один или несколько раз в год
  • Вы должны указать, что эти дополнительные доллары должны применяться к вашей основной сумме (а не будущим процентам)
  • Эта стратегия снизит начисляемые проценты по ипотеке в будущем, сокращая срок кредита и позволяя быстрее погасить ссуду

«Выплачивая ежемесячно больше минимальной суммы погашения или делая более частые платежи, вы можете быстрее сократить основную сумму кредита, — говорит Баркер.

«Это, в свою очередь, будет означать, что общая сумма вашей задолженности будет и дальше уменьшаться быстрее, чем ожидалось изначально, поскольку по уменьшенной в настоящее время основной сумме будут применяться меньшие проценты».

Вы можете осуществлять ускоренные платежи по:

  • Выплата каждый месяц немного больше, чем ваш ежемесячный платеж
  • Осуществление двухнедельных платежей (26 небольших платежей в год вместо 12), или
  • Осуществление одного дополнительного платежа ежегодно (13 полных платежей вместо 12)

Но предоплата ипотеки одним из этих способов может быть не лучшим финансовым решением.Многие домовладельцы, скорее всего, получат более высокую доходность на свои деньги, вложив их.

Правильный выбор для вас будет зависеть от вашего финансового положения и от того, на какой риск вы готовы пойти.

«Выплата ипотечного кредита — это, по сути, безрисковое вложение. Вы сразу знаете, сколько сэкономите », — говорит Бардос.

«Большинство других инвестиций с более высокой доходностью связаны с более высокими рисками. Вы можете и можете потерять деньги. Поэтому при принятии инвестиционных решений учитывайте свой общий портфель, склонность к риску и временной горизонт.”

Задайте себе несколько вопросов, прежде чем выбирать любой из вариантов:

  • Позволяет ли ваша ипотека легко погашать? Или есть штраф за досрочное погашение кредита? «Это может повлиять на вас в любом случае, если возникнут расходы, которые могут не оправдать досрочного погашения», — говорит Баркер. Обратите внимание: подавляющее большинство ипотечных кредитов, взятых с 2014 года, не предусматривает штрафов за досрочное погашение
  • Каковы ваши финансовые цели? «Вложение денег может иметь больше смысла с финансовой точки зрения.Но если вас не устраивает размер долга, который вы несете, то даже часть его, вложенная в ипотечный кредит, может помочь вам лучше спать по ночам », — отмечает Баркер. «В зависимости от того, как работает рынок, вашего аппетита к риску и вашей общей инвестиционной стратегии, одновременное инвестирование любых дополнительных денег, которые у вас есть, может не сработать для вас. В этом случае вы можете предпочесть вложить часть денег в свои инвестиции, а остальную часть в ипотеку », — советует Баркер

Есть шанс, что ни выплата по ипотеке, ни инвестиции в фондовый рынок — не лучший вариант.

В зависимости от вашего финансового положения, ваши доллары могут найти другое разумное использование. Рассмотрим:

Есть ли у меня резервный фонд?

Существует множество сценариев, в которых экономия на случай чрезвычайных ситуаций может пригодиться. Что делать, если вы потеряли работу или заболели и не могли работать? Что делать, если вы столкнулись с серьезным ремонтом автомобиля или вам неожиданно потребовалось переехать?

Вам понадобятся дополнительные деньги. Вот почему так много финансовых консультантов рекомендуют хранить на своем сберегательном счету чрезвычайный фонд.Размер вашего денежного резерва зависит от вас, но большинство экспертов советуют хранить достаточно денег для оплаты расходов на проживание до 6 месяцев, если это необходимо.

Вложение всех дополнительных денег в ипотечный кредит не оставит вам большой гибкости для покрытия непредвиденных потребностей. Чтобы ликвидировать недвижимость, вам понадобится ссуда под залог собственного капитала.

Вы могли бы легче ликвидировать вложения в акции, но вы можете столкнуться со штрафами за досрочное снятие средств и последствиями подоходного налога за снятие денег с пенсионных счетов.

Некоторые люди в конечном итоге используют кредитные карты для устранения чрезвычайной ситуации, а затем платят высокие проценты по возобновляемым остаткам.

Есть ли другие долги с более высокими процентными ставками, которые я должен сначала выплатить?

Инвестирование или выплата ипотеки могут быть близорукими, если вы обременены большим количеством долгов под высокие проценты.

Когда вы должны, например, 20 000 долларов по кредитной карте под 20% годовых, вы платите 4000 долларов в год в качестве финансовых расходов. Для большинства домовладельцев выплата в первую очередь долга с более высокими процентными ставками может дать больше сбережений, чем вы зарабатываете на инвестициях.

В этом случае вы можете рассмотреть вопрос о рефинансировании с выплатой наличных или о ссуде под залог собственного капитала, чтобы использовать стоимость вашего дома для погашения долга по кредитной карте с высокой процентной ставкой.

Эти виды ссуд являются одним из преимуществ домовладения — при условии, что вы накопили достаточно капитала, чтобы брать взаймы.

Студенческие ссуды, как правило, взимают более низкие проценты; средний американец платит менее 6% от остатка студенческой ссуды. Таким образом, использование жилищной ссуды для консолидации студенческих ссуд не имеет смысла.

Повлияет ли досрочная выплата ипотеки на подоходный налог?

Освобождение от долгов — цель многих людей не зря. Без ипотечной задолженности вы можете лучше контролировать, как тратить с трудом заработанные деньги. Кроме того, у вас есть дополнительное спокойствие, зная, что вы владеете крупным активом.

Но ипотечный долг может иметь свои преимущества. Например, некоторые домовладельцы ежегодно списывают проценты по ипотеке в декларации о доходах. Некоторые заемщики могут даже списать стоимость взносов по ипотечному страхованию.

Проценты по ипотеке не облагаются налогом, только если вы перечисляете свои налоговые вычеты. И обычно вы не должны перечислять вычеты, если они не превышают стандартные вычеты IRS.

Выплата ипотечного долга устранит этот налоговый вычет для тех, кто претендует на него, а потеря любого вычета может подтолкнуть вас к более высокой налоговой категории. Уплата более высокой налоговой ставки повлияет на вашу финансовую картину в целом.

Поговорите с профессиональным налоговым консультантом, если вы не уверены, как лучше всего платить подоходный налог.В конце концов, мы не налоговые эксперты, и этот сайт не дает советов по налогообложению.

Альтернативный вариант: рефинансировать ипотеку

и инвестировать

Может быть, вам не нужно выбирать между экономией на ипотеке и инвестированием в фондовый рынок.

Существует третий вариант, который следует рассмотреть: рефинансирование, чтобы сэкономить деньги по ипотечному кредиту, и вложить остаток денежных средств в более прибыльные инвестиции.

Возможно, вы сможете достичь обеих целей — досрочно выплатить ипотечный кредит и получить прибыль, если перефинансируете ссуду на более короткий срок.

Однако более короткие сроки ипотеки означают более крупные ежемесячные выплаты. Так что у вас может не остаться много денег, если вы это сделаете.

Вы также можете рефинансировать новую 30-летнюю ипотеку по более низкой ставке.

При почти рекордно низких сегодняшних ставках по ипотеке вы все равно можете сэкономить значительную сумму на общих процентных ставках по ипотеке и получить деньги для инвестирования.

Перед рефинансированием убедитесь, что ваш кредитный рейтинг дает вам право на низкую процентную ставку, и поищите минимум у трех разных кредиторов, чтобы найти лучшую сделку.

Знайте, каковы ваши финансовые цели, изучите возможные варианты и убедитесь, что вы выбираете лучшую стратегию для их достижения.

Информация, содержащаяся на веб-сайте Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Должен ли я выплатить ипотеку или вложить деньги?

Это вопрос, над которым думает каждый сообразительный заемщик: нужно ли мне погасить ипотеку и покончить с ней? Или мне следует взять деньги ипотечной компании и попытаться получить лучшую доходность на фондовом рынке?

Чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали исторические ставки по ипотечным кредитам по данным Freddie Mac и доходность S&P 500 за 43-летний период.Наша первоначальная склонность заключалась в том, что фондовый рынок превзойдет выплаты по ипотеке, но выплаты по ипотеке оказались более сильным соперником, чем мы ожидали. Что для вас как инвестора «выигрыш», зависит от вашего инвестиционного горизонта и налоговой ситуации.

Примечание о нашем анализе: мы выполнили этот анализ, чтобы лучше понять этот вопрос, и по ходу дела сделали ряд предположений, которые мы вызываем. В конце статьи мы изложили наш анализ для ознакомления. Также стоит сказать: прошлые результаты не обязательно указывают на будущее.На самом деле ни у кого нет хрустального шара.

Соперничество: 30-летний фиксированный выигрыш чаще

В течение 43 лет, начиная с 1971 года и заканчивая 2013 годом, выплата ипотеки по средней ипотечной ставке за тот год была лучшим финансовым шагом, чем инвестирование в S&P 500 за 26 из этих лет или 60% случаев. Если присмотреться к результатам, то, если вы получили ипотеку в любое время во время или после финансового кризиса (с 2008 по 2013 год), инвестирование в акции было выигрышной стратегией.Совокупная годовая доходность S&P за пять лет после 2009 г. составила 15,29%, что легко превзошло среднюю фиксированную ставку за 30 лет в 5,04%. С 1997 по 2007 год, включая пузырь доткомов и подготовку к финансовому кризису, выплата ипотеки была выигрышной стратегией 10 из 11 лет.

Доходность S&P 500 за 5 лет по сравнению с 30-летними фиксированными ставками

  • Победитель

    Процент выигрышей

  • 30-летний фиксированный

    60% (26-17)

примерно

более длительные периоды времени, инвестированные в фондовый рынок, и повторно оценивали результаты, сравнивая фиксированную 30-летнюю доходность с 10-летней доходностью S&P.Для 10-летней нормы доходности результат аналогичен пятилетнему периоду: выплата ипотечного кредита была лучше, чем доходность на фондовом рынке в 63% случаев или 24 из 38 лет. Удивительно, но погашение ипотеки было бы лучшим использованием ваших денег, чем инвестирование в S&P 500, даже на 10-летний период.

Доходность S&P 500 за 10 лет по сравнению с 30-летними фиксированными ставками

  • Победитель

    Процент выигрышей

  • 30-летний фиксированный

    63% (24-14)

  • 9008 Для большинства американцев

    , Включая налоги, способствует выплате по ипотеке

    Наш первоначальный анализ, приведенный выше, не учитывает влияние налогов.Распространенным аргументом в пользу этого типа анализа является различный налоговый режим для доходов по акциям и процентов по ипотечным кредитам. Обычно вы получаете больше выгоды от акций из-за более низкой ставки налога на прирост акций. Однако недавние изменения в налоговом кодексе фактически дают преимущество 30-летнему фиксированному сроку для многих американцев.

    Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года сократил использование детализированных вычетов, таких как проценты по ипотеке, поскольку стандартный вычет увеличился. Теперь 82% домовладельцев имеют достаточно большие стандартные вычеты, чтобы удержание процентов по ипотеке не давало им налоговых льгот.Те, кто получает выгоду от вычета процентов по ипотеке, имеют налоговую планку в размере 24%.

    Акции, удерживаемые дольше года, облагаются налогом на долгосрочный прирост капитала, который для большинства американцев составляет 15%. Вот как это может сработать. Предположим, что и ипотека, и акции имеют доходность 10%. Налог, влияющий на ставку по ипотеке в размере 24%, приведет к созданию нормы доходности 7,6%, в то время как сопоставимый налог на возврат акций, затронутый при ставке 15%, составит 8,5%.

    Мы собрали два сценария, чтобы понять влияние налогов.В первом сценарии мы облагали налогом только доходность акций и не учитывали выгоды от вычета процентов. Во втором случае налог учитывается как в доходности акций, так и в процентах по ипотеке. Учитывая, что S&P отстает от 30-летнего фиксированного в нашем первоначальном сценарии, неудивительно, что снижение доходности S&P для налогов при сохранении ипотечных ставок без изменений склоняет чашу весов к 30-летнему фиксированному. Когда налоги влияют на обе стратегии, результаты становятся все ближе к равной гонке, и S&P вынуждает делать ставку при рассмотрении 10-летней доходности.

    ВОЗВРАТ S&P 500 за 5 лет по сравнению с фиксированными ставками за 30 лет

    Прокрутите, чтобы получить больше

    Возврат за 10 лет S&P 500 по сравнению с фиксированными ставками за 30 лет

    Прокрутите до

    Без корректировок)

Но разве пенсионные счета не облагаются налогом?

Пенсионные счета, такие как 401 (k), Roth IRA и Традиционные счета IRA, освобождены от налогов, пока деньги инвестируются, что делает их отличным местом для увеличения суммы ваших денег без уплаты налогов.Если вашей инвестиционной целью является пенсионное накопление, налоговый режим пенсионных счетов является поводом подумать об инвестировании на рынке, а не выплате ипотечного кредита.

Мы собираемся на время прервать наш анализ для объявления общественной службы. Если ваш работодатель соответствует вашим взносам в 401 (k) или вы инвестируете в другой пенсионный план, который вы еще не исчерпали, ваш выбор прост. В первую очередь, доведите до максимума план сопоставления. Участвуя в вашей программе сопоставления, вы получите 100% доход (1 доллар превращается в 2 доллара), даже если вы сохраняете свои доллары наличными.Вы превзойдете и фондовый рынок, и любую ставку по ипотеке.

Теперь вернемся к нашему обычному анализу. Учитывая, что большинство домовладельцев будет использовать стандартный вычет, сценарий, при котором S&P 500 находится на не облагаемом налогом счете, на самом деле является нашим исходным сценарием, где ни то, ни другое не затрагивается налогом. Для относительно небольшого числа людей, получающих налоговые льготы по ипотеке, это сценарий, при котором S&P 500 выигрывает чаще, чем выплата по ипотеке.

Другие соображения для вашей ситуации

1

У вас есть другой долг с более высокой процентной ставкой

Если у вас есть другие долги с высокими процентными ставками, например кредитные карты, сосредоточьтесь в первую очередь на них.Если ваша годовая процентная ставка превышает 17 процентов, оплата кредитной картой будет более выгодным доходом, чем S&P и ипотека.

2

Вы не склонны к риску

Вам не следует инвестировать в фондовый рынок, если вы не сможете пережить резкое падение или ваш временной горизонт настолько короток, что вы не сможете восстанавливаться. В Интернете есть инвестиционные анкеты, которые вы можете взять или проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы помочь вам найти портфель, который позволит вам спать по ночам.

3

Вам нужны наличные деньги или у вас очень короткие сроки

Если вам нужны наличные деньги или вам нужен денежный резерв на случай чрезвычайных ситуаций, ни фондовый рынок, ни ваш собственный капитал не подходят для этого. Продажа ваших акций в случае возникновения чрезвычайной ситуации может означать продажу в убыток. Для получения собственного капитала, полученного путем выплаты ипотечного кредита, необходимо взять ссуду под залог собственного капитала или, что еще хуже, продать свой дом — ни один из этих способов не идеален для быстрого получения наличных.

4

Вы имеете право на рефинансирование

В нашем анализе не рассматриваются возможности рефинансирования ипотеки в процессе. Преимущество рефинансирования заключается в снижении ежемесячного платежа и уменьшении общей суммы выплачиваемых процентов. Это может быть отличным шагом для вас с финансовой точки зрения, если снижение процентной ставки покрывает ваши комиссионные за рефинансирование. Используйте деньги, которые вы ежемесячно экономите на рефи, чтобы сэкономить топливо. Даже после рефинансирования вы все равно сможете погасить ипотечный кредит, если чувствуете, что это принесет вам больший доход, чем где-либо еще.

В целом, выплаты по ипотеке имеют преимущество в этих сценариях

Оглядываясь назад, мы были удивлены, узнав, что выплата по ипотеке была реальным соперником, даже больше, чем мы предполагали изначально. Это был настоящий урок волатильности фондового рынка, увидев, что ипотека превзошла эти временные горизонты (5 и 10 лет). Вот итоговое табло:

ВОЗВРАЩЕНИЕ S&P за 5 лет по сравнению с фиксированным 30-летним

Прокрутите, чтобы узнать больше

  • Затронутый налог на ипотеку (S&P вышло на пенсию)

    RUSEN

30-ЛЕТНИЙ ФИКСИРОВАННЫЙ

Прокрутите, чтобы узнать больше

  • Лицом к лицу (без корректировок)

  • Затронутый налог на ипотеку (S&P при выходе на пенсию)

Но вы должны диверсифицировать выбор между этими

Реальность такова, что вы должны следовать обеим стратегиям с вашими дополнительными деньгами.Выбрать победителя в конкретном году сложно или даже невозможно. С коэффициентом выигрыша от 60 до 63% по ипотеке, есть место для более длительного периода, когда акции выигрывают годами подряд. Фактически, мы были в одном из таких периодов. С 2001 года как пятилетние, так и 10-летние доходности S&P приносили больше прибыли, чем фиксированные 30-летние. Диверсификация вашего портфеля обоими инвестициями снижает ваш профиль риска. Пока S&P переживает взлеты и падения, выплата ипотечного кредита (если это фиксированная ставка) обеспечивает гарантированную доходность.

Вот четыре шага, которые, по данным данных, вам следует предпринять.

1

Сначала выплатите долг с высокой процентной ставкой

Это лучший доход, чем рыночный или ипотечный кредит, и эти дополнительные денежные средства немедленно доступны для вас.

2

Максимальное соответствие любого работодателя

Предполагая, что у вас есть план выхода на пенсию, максимальное количество подходящего вам работодателя даст вам немедленную 100-процентную отдачу от ваших инвестиций.

3

Ищите возможности для рефинансирования

В нашем анализе тенденций в области ипотечного кредитования мы обнаружили, что если бы вы получили ипотеку в январе 2019 года и получили возврат в октябре 2019 года, вы сэкономили бы более 100 долларов в месяц и возместили бы комиссию за рефинансирование. через пару месяцев.

4

Оцените свои цели и ситуацию, чтобы выбрать правильное сочетание

Короткие временные горизонты и более низкая терпимость к риску должны способствовать выплате ипотечного кредита, особенно если вы не вычитаете проценты из своей налоговой декларации.Более длительные временные горизонты безналогового счета благоприятствуют инвестированию на рынке.

Expert Insights

  1. Удивили ли вас данные вышеупомянутого исследования? Как вы думаете, почему выплаты по ипотеке превзошли индекс S&P 500?
  2. Многие люди делают и то, и другое: выплачивают ипотеку и инвестируют в акции, поскольку иметь ликвидные инвестиции — это хорошо. Есть ли эмпирическое правило? Вы бы посвятили 80% ипотеке и 20% фондовому рынку?
  3. Что вы думаете о возможностях инвестирования в недвижимость, таких как Fundrise? Могут ли они предложить хорошую прибыль, и могут ли они стать хорошим шансом для тех, кто не является домовладельцем, получить такую ​​же рентабельность инвестиций, как и те, кто имеет ипотеку?
Скотт Дикл

Доцент кафедры бизнеса и экономики и заведующий кафедрой в Колледже Урсинус

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Петер Залески

Профессор экономики в Университете Вилланова

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Томас Копельман

Финансовый советник RLS Wealth Management

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТ Международный президентконнесса 9000 Financial Advisory Group, Inc.

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Брайан Дж. Адамс

Заместитель декана бизнес-программ для выпускников и профессор финансов в Школе бизнеса Памплин Портлендского университета

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТТодд Кристенсен, AFC, MIM

Основатель 50PlusOnFIRE LLC

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Кимберли Гудвин

Директор школы финансов кафедры недвижимости Пархема Бриджеса и профессор финансов Университета Южного Миссисипи

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Майкл Манахан

Преподаватель Калифорнийского государственного университета, Домингес-Хиллз

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Джесус М.Салас

Доцент Университета Лихай

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Осенний Лакс

Финансовый советник, CFP® в Drucker Wealth Management

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Моше Беллоуз

Управляющий директор Maccabee Ventures

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Бенджамин А. Янсен

Доцент Государственного университета Среднего Теннесси

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Джесси Херст

CFP®, AIF®, основатель Impel Wealth Management

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ

Доцент практики в бизнес-школе Кэри при университете Джонса Хопкинса

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТ STaylor Jessee

CFP® & CPA, директор по финансовому планированию в Taylor Hoffman, Inc.

ПРОЧИТАЙТЕ ОТВЕТЫ Майкл Хакими, CFP®

, основатель Black Dog Financial Planning

ПРОЧИТАЙТЕ ОТВЕТЫ Стивен Шагрин

JD, сертифицированный финансовый тренер / Master Money Coach & Trainer, сертифицированный профессиональный тренер по выходу на пенсию, сертифицированный консультант по пенсионному планированию, зарегистрированный CFPAD

ОТВЕТЫCott Butler

Планировщик пенсионного дохода

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫТэмми С. Лэнг, Ed.D

Директор программы, деловое администрирование в Southeast Community College

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Маргарита Ченг

Сертифицированный специалист по финансовому планированию

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТРоки Зейглер

CFP®, хозяин Hey Peoria! Подкаст «Давайте поговорим о деньгах»

ПРОЧИТАЙТЕ ОТВЕТЫ

Аналитические предположения и примечания

  • Основы анализа:
    Мы начали с этой предпосылки: что, если вы профинансировали дом в данном году и у вас есть лишний доллар, который нужно потратить? Как использовать эти дополнительные деньги?

Если вы выплатите ипотечный кредит, вы выплатите основную сумму и получите выгоду в виде избежания процентов по текущей 30-летней фиксированной ставке.

В сценарии инвестирования в S&P 500 мы использовали совокупную годовую доходность на следующие пять или 10 лет, предполагая, что вы будете покупать и держать в течение определенного периода. По этой причине наш анализ заканчивается в 2013 году, последнем году, в котором нам нужно рассчитать доходность за пять лет (2018 год). Мы проигнорировали комиссии и комиссии по ипотеке и S&P 500 как упрощающее предположение.

  • Льгота по налогу на проценты по ипотеке в размере 24%:
    Изучая данные налоговой декларации за 2018 год, собранные IRS по июль 2019 года, мы обнаружили, что более 50% возвратов с использованием ипотечного вычета составляли доходы от 75000 до 200000 долларов США.Мы предположили, что обычная ставка подоходного налога для этой группы составляет 24%, исходя из текущих налоговых ставок.
  • Выплата ипотеки является гарантированным заявлением:
    Собственный капитал не гарантируется, однако ипотека существует независимо от вашего капитала. Каждый доллар, который вы платите, снижает общую сумму процентов, выплачиваемых по вашей ипотеке, и заставляет будущие выплаты по ипотеке сокращать больший процент вашей основной суммы кредита.

Подробнее об ипотеке

Об авторе

Дуг Милнс — руководитель отдела маркетинга и коммуникаций MoneyGeek.Он провел более десяти лет в сфере корпоративных финансов, выполняя оценки для Дафф и Фелпс, а также финансовое планирование и анализ для различных компаний, включая OpenTable. Он имеет степень магистра прогнозной аналитики (Data Science) Северо-Западного университета и является держателем сертификата CFA. Дуг увлекается построением финансовых и прогнозных моделей и использованием данных для принятия обоснованных решений.

Оплатите ипотеку заранее или инвестируйте?

Если у вас есть дом, скорее всего, у вас есть ипотечный кредит.Выплата ипотечных платежей может быть источником разочарования для домовладельцев, некоторые из которых решат досрочно выплатить ипотечный кредит.

Хотя владение своим домом бесплатно и чисто кажется привлекательным, важно учитывать, действительно ли досрочная выплата ипотеки является хорошим финансовым решением. Есть много вещей, которые следует учитывать, в том числе психологические преимущества отсутствия долгов, а также последствия для вашего собственного капитала, если вы решите быстро выплатить ипотечный кредит.

Читайте дальше, чтобы узнать, является ли досрочная выплата ипотечного кредита правильной целью или вам будет лучше в долгосрочной перспективе, если вы вместо этого сделаете инвестиции.

Источник изображения: Getty Images.

8 причин, по которым вам следует внести предоплату по ипотеке

Предоплата ипотеки — важное финансовое решение, требующее взвешивания всех за и против. Во-первых, давайте посмотрим, почему предоплата может быть вашим лучшим вариантом.

  • Предоплата по ипотеке дает вам душевное спокойствие: Свободное владение домом означает, что вам не придется беспокоиться о потере права выкупа, если вы не можете вносить платежи по ипотеке. Вы можете чувствовать себя более уверенно в своем финансовом положении, если у кредитора больше не будет прав на ваш дом.
  • У вас может быть больше мотивации избавиться от долгов: Если вы ненавидите быть в долгах, вы можете пожертвовать и сократить расходы, чтобы быстро выплатить ипотечный кредит. Если вы не так заинтересованы в инвестировании, вы можете потратить дополнительные деньги вместо того, чтобы тщательно составлять бюджет. Лучше доплатить по ипотеке, чем тратить деньги на несерьезные вещи.
  • Вы сэкономите на процентах: Вы можете сэкономить много денег, предварительно оплатив ипотеку. Если у вас есть ипотека в размере 300000 долларов США на 30 лет с процентной ставкой 4.5%, вы будете платить около 1520 долларов в месяц. Если вы увеличите свой ежемесячный платеж до 1820 долларов, вы сэкономите почти 80 000 долларов на процентах и ​​выплатите ссуду за восемь лет и шесть месяцев до запланированной даты выплаты.
  • У вас есть гарантированная окупаемость инвестиций: Когда вы вносите предоплату по ипотеке, вы всегда экономите на процентах, поэтому вы всегда получаете окупаемость инвестиций. Вам не нужно надеяться, что ваши инвестиции принесут пользу.
  • У вас будет больше капитала в вашем доме: Выплачивая ипотечный кредит, вы увеличиваете капитал.Если вам необходимо переехать, вам не придется беспокоиться о том, что ваш дом будет стоить меньше, чем вы должны. Если вы находитесь под водой в своем доме, вы не сможете продать его, если не принесете наличные на стол — по крайней мере, не испортите свой кредит, убедив банк согласиться на короткую продажу.
  • Вы снизите стоимость жизни: Ежемесячный платеж по ипотеке, вероятно, будет вашим самым большим счетом. Если вы его устраните, вы сможете жить гораздо меньше. Это дает вам гибкость, чтобы найти низкооплачиваемую работу, оставить рабочую силу, чтобы вырастить детей, или раньше выйти на пенсию, поскольку расходы ниже.
  • Вы можете отказаться от частного ипотечного страхования: Если у вас был первоначальный взнос менее 20%, вы, вероятно, должны были оплатить частное ипотечное страхование (PMI). PMI платит банку, если ваш дом лишен права выкупа и продается по цене меньше, чем вы должны. PMI обычно стоит от 0,5% до 1% от первоначальной ипотечной ссуды. По ссуде в 300 000 долларов это может составить 250 долларов в месяц или 3 000 долларов в год. Если вы выплатили ипотечный кредит, а остаток по кредиту составляет 80% или меньше от стоимости вашего дома, вы можете попросить своего кредитора избавиться от PMI.
  • Собственный капитал получает особую защиту: В большинстве штатов, по крайней мере, некоторая часть собственного капитала в вашем доме защищена, если вы обанкротитесь, предъявите к вам претензии кредитора или вам потребуется право на участие в программе Medicaid для оплаты дома престарелых. В то время как 401 (k) s, IRA и другие специализированные пенсионные счета также обычно получают некоторые особые меры защиты, счета для денежных инвестиций — нет.

8 причин, по которым не следует вносить предоплату по ипотеке

Теперь, когда вы рассмотрели некоторые из основных причин, по которым досрочная выплата ипотечного кредита может быть хорошей идеей, важно оценить значительные недостатки.Вот восемь основных причин, по которым выплата ипотеки быстрее, чем требуется, может быть не лучшим финансовым ходом.

  • Возможная стоимость: Каждый доллар, потраченный на доплату по ипотеке, равен 1 доллару, который нельзя использовать для других финансовых целей. Поскольку у вас ограниченная сумма денег, платить больше по ипотеке с низкой процентной ставкой может не иметь финансового смысла. Это особенно верно, если вы не можете воспользоваться другими возможностями, такими как внесение вклада в 401 (k) с совпадением с работодателем.
  • Ваша окупаемость инвестиций низкая: Хотя вы получаете гарантированную окупаемость инвестиций за счет предоплаты ипотечного кредита, ваша окупаемость инвестиций низка из-за низких процентных ставок по ипотеке. Если ваша ставка по ипотеке составляет 4,5%, ваша норма прибыли от предоплаты по ипотеке составляет всего 4,5%. Напротив, S&P 500 принес общую годовую прибыль (включая дивиденды) около 10%, что значительно выше.
  • Ваш дом не является ликвидным активом: Продажа вашего дома требует много времени, сложно и дорого, поэтому вывести деньги из дома, если они вам нужны для удовлетворения финансовых потребностей, непросто.Доступно множество более ликвидных инвестиций, которые при необходимости можно быстро продать.
  • Вы потеряете налоговые льготы по ипотечным процентам: Многие налогоплательщики требуют налоговых вычетов по ипотечным процентам. Однако налоговая реформа в 2017 году привела к новым ограничениям на вычет процентов для некоторых заемщиков при значительном увеличении стандартного вычета. Если вы будете требовать стандартный вычет вместо детализации, потеря этого вычета не будет для вас решающим фактором.
  • Вы можете упустить налоговые льготы для пенсионных сбережений: Если вы внесете предоплату по ипотеке вместо того, чтобы максимально использовать льготные с точки зрения налогообложения сберегательные счета, вы упустите налоговую экономию.Если вы платите дополнительно 5 500 долларов в год в счет ипотеки вместо того, чтобы вносить 5 500 долларов в план 401 (k) или IRA, вы упустите налоговую льготу в размере 1,210 долларов, если вы находитесь в налоговой категории 22%.
  • У вас все еще есть задолженность за свой дом: Многие люди хотят внести предоплату по ипотеке, чтобы бесплатно владеть своим домом. Однако, даже если вы больше не задолжали банку, вы все равно должны налог на имущество. Хотя ваши налоги на недвижимость, вероятно, намного ниже, чем ежегодные выплаты по ипотеке, вы никогда не устраните риск потери дома, если не сможете справиться с обязательствами.
  • Ваши активы не будут сильно диверсифицированы: Если вы вложите больше денег в свой дом, вы будете вкладывать большие средства в недвижимость. Если ваш дом упадет в цене, это окажет огромное влияние на вашу чистую стоимость, если у вас нет денег, вложенных в другие активы, поскольку дополнительные деньги пошли на более крупные выплаты по ипотеке.
  • Инфляция сокращает сбережения от досрочного погашения ипотеки: Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, ваши выплаты по ипотеке остаются неизменными в течение всего срока действия ссуды.Если ваш ежемесячный платеж сегодня составляет 1500 долларов, то через 25 лет он составит 1500 долларов. Но 1500 долларов через 25 лет эквивалентны 942 долларам в сегодняшних долларах, если предположить, что уровень инфляции составит 2%. Ваша ипотека со временем обойдется вам дешевле, и будущие сбережения от предоплаты процентов необходимо дисконтировать с учетом инфляции. Если вы возьмете 30-летнюю ипотеку на сумму 300 000 долларов сегодня и погасите ее на 8 1/2 лет раньше, 80 000 долларов, которые вы сэкономите в виде процентов, появятся более чем через 21 год в будущем, так что вы фактически сэкономите менее 49 000 долларов.

Каким образом предоплата ипотеки повлияет на ваш собственный капитал?

Хотя отсутствие долгов — похвальная цель, важно смотреть на финансовую картину в целом. Лучше иметь небольшую сумму долга и много денег, чем не иметь долга, но и сбережений. Итак, прежде чем вы решите внести предоплату по ипотеке, подумайте о том, как это повлияет на вашу чистую стоимость.

Допустим, у вас есть ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной ставкой на сумму 300 000 долларов и процентной ставкой 4,5%, как в примере выше.Если вы платите 1820 долларов в месяц вместо 1520 долларов, вы платите почти на 80 000 долларов меньше процентов и погашаете ссуду через 21 год и шесть месяцев. Но за это время вы платили дополнительно 3600 долларов в виде ипотечных платежей каждый год.

Что, если бы вы вместо этого инвестировали 3600 долларов в год в течение 21 года, вкладывая деньги в IRA или 401 (k) и зарабатывая 7% на своих инвестициях? У вас будет 161 514 долларов. Это более чем вдвое больше, чем вы бы сэкономили на ипотечных процентах — так что вы получите более высокую общую чистую стоимость, даже если вы все еще в долгах.

После 21 года выплат вы должны были бы 134 783 доллара по ипотеке в размере 300 000 долларов, если бы вы никогда не производили дополнительный платеж. Если вы решили, что действительно хотите избавиться от долгов, вы могли бы взять свои 161 514 долларов, выплатить остаток по ипотеке в размере 134 783 долларов, и у вас останется 26 731 доллар.

И это даже без учета налоговых льгот при инвестировании или выплате процентов по ипотеке. Инвестиции в размере 3600 долларов в 401 (k) или IRA дадут вам налоговую льготу в размере 792 долларов в налоговой категории 22%. Если предположить, что у вас один и тот же перерыв каждый год, это 16632 доллара за 21 год.И поскольку вы будете платить почти на 80 000 долларов меньше процентов, вы потеряете около 17 600 долларов налоговой экономии, не выплачивая эти проценты, если вы вычтете полную сумму и будете облагаться налогом в размере 22% каждый год, когда вы потребовали вычет.

Как насчет того факта, что ипотека обеспечивает гарантированный возврат инвестиций?

Один из лучших аргументов в пользу доплаты по ипотеке — это гарантированная окупаемость инвестиций. Однако доходность невысока по сравнению с тем, что вы получаете от инвестирования. Вы можете инвестировать довольно консервативно и в конечном итоге получить более высокую доходность, чем текущие ставки по ипотеке, особенно с учетом налоговых льгот.

Investing также может обеспечить гарантированный доход от совпадения с работодателем, если вы имеете на это право. Если ваш работодатель вложил 3600 долларов в год в размере 401 (k) в течение 21 года, он дал бы вам 75 600 долларов в качестве бесплатных денег, что почти покрывает 80 000 долларов дополнительных процентов, уплаченных по вашей ипотеке. Когда вы добавляете налоговые льготы для инвестирования в 401 (k), вам будет лучше, даже если весь ваш 401 (k) будет храниться в наличных деньгах.

Три вещи, которые нужно сделать перед предоплатой ипотеки

Хотя разумнее всего инвестировать вместо досрочного погашения ипотеки, люди не всегда рациональны, и вы можете захотеть досрочно погасить ипотеку, несмотря на математические расчеты.

Прежде чем вы это сделаете, вам обязательно нужно сделать несколько вещей:

  • Воспользуйтесь всеми преимуществами совпадения работодателя для вашего 401 (k): Если вы не инвестируете хотя бы достаточно денег, чтобы получить совпадение, вы отказываетесь от бесплатных денег.
  • Выплата потребительского долга под высокие проценты: Задолженность по кредитной карте, задолженность по личному ссуде и задолженность по автокредиту взимают более высокие проценты, чем ипотека, и вы не можете вычесть проценты. Прежде чем доплачивать по ипотеке, выплатите эти долги.Вы по-прежнему будете работать над освобождением от долгов, но сэкономите больше на процентах и ​​получите большую прибыль на свои деньги.
  • Создайте чрезвычайный фонд: После того, как вы доплатили по ипотеке, получить деньги обратно из дома будет сложно и вам потребуется рефинансировать или взять ссуду под залог собственного капитала — и то, и другое связано с расходами. Вы же не хотите, чтобы деньги, необходимые для чрезвычайной ситуации, были недоступны, когда ваша машина сломалась или случилась другая финансовая катастрофа.

Пока вы не сделаете эти три вещи, у вас не будет «лишних» денег для выплаты ипотеки.

Способы погашения ипотеки

Если вы решили досрочно выплатить ипотечный кредит, у вас есть несколько вариантов. Вы могли:

  • Выплачивайте ипотечные платежи раз в две недели: Большинство людей получают выплаты раз в две недели, но делают только один платеж по ипотеке в месяц. Если вы платите половину ипотечного платежа с каждой зарплатой, вы делаете 26 половинных платежей, или всего 13 платежей вместо 12. Недостатком является то, что не все ипотечные кредиторы обрабатывают платежи раз в две недели, и иногда за это взимается комиссия.
  • Доплачивайте обычными платежами: Вы можете просто добавлять дополнительные деньги к каждому платежу, который вы совершаете. Это легко и гибко, потому что вы не обязаны платить больше минимума. Но если вы недостаточно дисциплинированы, чтобы добровольно добавлять дополнительные деньги при каждом платеже, ваш план по досрочному погашению ипотеки может не осуществиться.
  • Рефинансирование для получения краткосрочной ссуды: Если вы взяли 30-летнюю ипотеку и перефинансировали ее до 15-летней ипотеки, вы часто можете снизить процентную ставку и сократить время выплаты ссуды.Большой недостаток в том, что вы привязаны к более высоким платежам. Если вы не можете их сделать, вы рискуете потерять дом.

Несмотря на то, что сохранение гибкости в плане платежей дает преимущества, эта гибкость усложняет достижение поставленных целей.

Как избежать штрафов за досрочное погашение

Прежде чем приступить к плану предоплаты, важно определить, есть ли дополнительные расходы, связанные с досрочной выплатой ипотеки: штрафы за досрочное погашение. Некоторые кредиторы налагают штраф за выплату ипотеки до назначенной даты погашения, чтобы защитить свою прибыль по ссуде и не дать покупателям сразу же рефинансировать.

Не все ипотечные кредиты имеют штрафы за досрочное погашение, и эти штрафы действуют по-разному от кредитора к кредитору. Штрафы могут быть наложены по скользящей шкале в зависимости от продолжительности периода, в течение которого у вас была ипотека, например, штраф в размере 3%, если у вас была ссуда всего на год, по сравнению с штрафом в размере 2%, если у вас была ипотека. кредит на два года и более. Штрафы также могут представлять собой фиксированную плату за погашение ссуды в любое время до назначенной даты выплаты; может равняться проценту причитающихся процентов; или может составлять процент от оставшегося баланса.

Единственный способ узнать, нужно ли вам платить штраф за досрочное погашение, — это просмотреть документы по ипотечному кредиту или спросить своего кредитора. Если вам придется заплатить комиссию за досрочное погашение ссуды, это будет большим аргументом против предоплаты, поскольку она делает «возврат» при выплате ипотечного кредита еще ниже.

Какое решение подходит вам?

Правильный выбор того, выплачивать ли ипотеку досрочно, зависит от ваших краткосрочных и долгосрочных целей, вашей терпимости к риску и от того, думаете ли вы, что будете дисциплинированы в отношении инвестирования.

Если вас уволили, чтобы досрочно погасить ипотечный кредит, и вы готовы посвятить больше усилий достижению этой цели, чем инвестированию, вы можете в конечном итоге получить более высокую чистую стоимость. Просто убедитесь, что вы понимаете альтернативные издержки и понимаете, что, возможно, вам было лучше инвестировать, чем сосредоточиться на освобождении от долгов.

Можно ли продать дом до выплаты ипотеки?

Срок погашения большинства жилищных ссуд составляет 15 или 30 лет.Итак, что произойдет, если вы захотите продать до этого или до того, как выплатите ссуду? Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, типичный продавец живет в своем доме в течение 13 лет, прежде чем продать, поэтому продажа, пока у вас еще есть остаток по ипотеке, на самом деле довольно распространена.

Пока ваш дом стоит больше, чем вы должны банку, вы, вероятно, получите некоторую прибыль после того, как закончите платить комиссионные, сборы и закрытие счетов.

Шаги по продаже дома до выплаты ипотеки

Выполните эти три предварительных шага перед продажей дома по ипотеке.

Шаг 1. Обратитесь к своему кредитору

Во-первых, спросите своего ипотечного кредитора о текущей выплате по ипотеке при продаже дома. Смета, которую вы получите, обычно действительна в течение 10–30 дней и может немного отличаться от того, что вы видите в ежемесячной выписке — она ​​рассчитывается с учетом процентов вплоть до дня и может включать комиссию, за которую вы, возможно, будете нести ответственность при закрытии.

Вы также захотите проверить свои кредитные документы, чтобы узнать, есть ли штраф за предоплату, так как это повлияет на то, сколько денег вы получите при продаже.Штраф за досрочное погашение — это плата, которую вам, возможно, придется заплатить, если вы продадите до выплаты кредита. Штрафы за предоплату встречаются реже, чем когда-то, и некоторые штрафы за предоплату охватывают только определенный период времени — скажем, если вы продаете в течение пяти лет после покупки. Штраф за досрочное погашение может быть рассчитан несколькими способами, в зависимости от кредитора. Это может быть процент от остатка по кредиту (обычно от 2 до 5 процентов), процент причитающихся процентов или фиксированная ставка.

Обратите внимание, что ваш ипотечный кредитор не может сказать вам, кому вы можете или не можете продавать, но он может запросить предварительное одобрение покупателя или подтверждение наличия денежных средств.

Шаг 2. Установите продажную цену

С помощью вашего агента по недвижимости установите разумную продажную цену для вашего дома. В идеале вы должны продать свой дом за сумму, которая покрывает выплату по ипотеке, затраты на закрытие (включая комиссию агента в размере 5–6 процентов, налоги, гонорары адвокатов и комиссионные за перевод) и расходы, которые вы понесете на подготовку дома к продаже.

По завершении вы получите любую оставшуюся прибыль, которой, надеюсь, будет достаточно для будущих инвестиций или покупки нового дома.

Шаг 3. Получите расчетный отчет

Убедитесь, что продажа имеет финансовый смысл — это означает, что вы собираетесь получить достаточно прибыли, которая окупит все комиссионные, закрытие и другие расходы, связанные с продажей дома. Когда вы нанимаете агента по недвижимости, первое, что он сделает, — это откроет от вашего имени счет условного депонирования (если вы продаете FSBO, вы позаботитесь об этом шаге). Как только ваша учетная запись будет открыта, ваш агент условного депонирования или титульный агент может предоставить разбивку ваших предполагаемых затрат на закрытие.Хотя оценка может измениться в зависимости от фактического предложения, которое вы получите за свой дом и когда вы закроете, она даст вам более точное представление о том, сколько денег вы получите.

Как продать дом под водой

Большинство продавцов жилья в конечном итоге получают положительный капитал в своих домах. В национальном масштабе менее 10% домовладельцев имеют отрицательный капитал, что означает, что они задолжали своему дому больше, чем оно того стоит. Это также известно как «пребывание под водой».

Продавцы часто оказываются под водой, беря вторую ипотеку для покрытия других расходов или долгов.Но когда пришло время продавать, им нужно выплатить две ипотеки, и рынок упал.

Невозможно продать, если вы находитесь под водой, но вы можете столкнуться с серьезными неудачами. Вот несколько вариантов:

Отложите продажу: Если ваша ситуация позволяет, оставайтесь дома и продолжайте платить по ипотеке до тех пор, пока рыночные условия не улучшатся. В качестве альтернативы вы можете сдать дом в аренду до тех пор, пока не восстановите капитал, а тем временем позволите арендаторам покрыть ипотеку.

Выплата из кармана: Это не идеально, но вы также можете выплатить кредитору разницу наличными при закрытии сделки.Это возможно только в том случае, если у вас есть дополнительные наличные, и вы не можете продать их позже, когда рынок улучшится.

Запрос на короткую продажу: Если вам нужно переехать и задолженность превышает стоимость вашего дома, вы можете рассмотреть возможность короткой продажи. Короткая продажа — это когда кредитор соглашается уменьшить вашу задолженность по дому, чтобы помочь вам продать. Кредиторы с большей вероятностью допустят короткую продажу, если они опасаются, что вы лишитесь права выкупа дома, поэтому вам придется столкнуться с трудностями, чтобы получить ее одобрение.

Короткие продажи обычно продаются по цене ниже рыночной, чтобы обеспечить быструю продажу, и ваш кредитор может потребовать предложение полностью за наличные, чтобы он мог как можно быстрее выйти из инвестиций.В некоторых случаях кредиторы потребуют вексель, что означает, что вы соглашаетесь продолжать производить хотя бы частичные платежи в счет долга после закрытия продажи. Обратите внимание, что если вы продадите свой дом в рамках короткой продажи, это может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг и ограничить вашу возможность купить еще один дом в ближайшем будущем.

Кто несет ответственность за выплату ипотечного кредита при продаже вашего дома?

Вы являетесь владельцем дома до дня закрытия продажи, что означает, что вы несете ответственность за выплаты по ипотеке в течение этого времени.Средний период времени между принятием предложения и закрытием дома составляет 30-45 дней, хотя покупатели иногда запрашивают более короткие или более длительные периоды закрытия. Иногда (и в зависимости от того, где приходится ваш последний платеж по ипотеке перед закрытием по отношению к дате закрытия), в вашем заявлении о расчетах может быть указано, что последний платеж по ипотеке должен быть выплачен при закрытии.

Все ваши вопросы, связанные с тем, какая сторона оплачивает какие расходы, можно найти в вашем отчете о расчетах, который также известен как заключительный отчет.Как продавец, ваш расчетный отчет будет включать подробный список комиссий и кредитов и подробную информацию о вашей чистой прибыли.

В зависимости от того, в каком штате вы проживаете, ваше заявление об урегулировании будет подготовлено адвокатом, титульной компанией или эскроу-фирмой, а ваша фактическая заключительная встреча состоится в офисе лица, готовящего ваше заявление.

Если у вас есть задолженность по ипотеке при закрытии, она будет выплачена из доходов от вашей продажи. Фактически никакие средства не будут проходить через ваши руки.Титульная компания будет выдавать чеки всем сторонам, которым причитаются деньги.

Сроки последнего платежа по ипотеке

Как упоминалось выше, иногда ваш ипотечный кредитор объединяет ваш последний платеж по ипотеке в ваше закрытие, что означает, что вам не придется платить свой обычный ежемесячный платеж, пока ваша транзакция находится на условном депонировании — вместо этого он будет учитываться в таблице закрытия. .

При просмотре отчета о предполагаемом урегулировании убедитесь, что вы знаете, как будет обрабатываться ваш платеж по ипотеке.Если вы случайно пропустите платеж, пока продажа вашего дома еще не завершена, с вас может взиматься пени за просрочку платежа, и это может отрицательно повлиять на ваш кредитный рейтинг.

Вы будете нести ответственность за свою ипотеку только в тот день, когда дом перейдет из рук в руки, поэтому, если в вашем заявлении о расчетах указано, что вы несете ответственность за обычную выплату ипотеки в течение периода условного депонирования, вам будет возвращена любая переплата при закрытии.

Сложность расчета заключается в том, что проценты по ипотеке выплачиваются в просрочку (это означает, что ваш майский процентный платеж выплачивается в размере процентов за апрель), в то время как ваша основная сумма ипотечного кредита выплачивается заранее (то есть ваш майский основной платеж выплачивается за майский основной платеж).Таким образом, в зависимости от времени закрытия месяца вам может быть возмещена переплаченная основная сумма, но вам могут быть присуждены дополнительные проценты.

В общем, вы в конечном итоге заплатите то, что должны, вплоть до дня, вне зависимости от того, произведен ли последний платеж по ипотеке заранее или после закрытия.

Лучше погасить ипотеку перед продажей?

Досрочная выплата ипотечного кредита перед продажей может показаться хорошим способом избежать путаницы при выплате ипотечного кредита, если у вас достаточно наличных денег.Однако выгода от полной выплаты ипотеки перед продажей ограничена. Да, это позволит вам предложить покупателю финансирование от продавца, но также может привести к увеличению вашей задолженности при закрытии сделки. Почему? Потому что на вас может быть наложен штраф за досрочное погашение, в зависимости от условий вашего кредита.

Можно ли сразу две ипотеки?

Одновременная покупка и продажа может оказаться сложной задачей с финансовой и логистической точек зрения. Если вы все еще держите первую ипотеку, когда подаете заявку на вторую, возможно, у вас слишком высокое отношение долга к доходу, чтобы претендовать на новую ссуду.Также часто людям нужны деньги от продажи дома для внесения нового первоначального взноса, так что это создает дополнительную проблему.

Если у вас нет соотношения долга к доходу или наличия денежных средств для одновременного совершения обеих транзакций, вам может потребоваться сначала продать свой предыдущий дом и дождаться подтверждения транзакции, прежде чем покупать снова. В зависимости от состояния вашего местного рынка вы можете сделать предложение о покупке нового дома, которое будет зависеть от продажи вашего старого дома.

Не могу дождаться? Вот несколько альтернатив:

Промежуточные ссуды

Промежуточная ссуда — это временная ссуда, которая позволяет вам одолжить свой первоначальный взнос за ваш новый дом, пока вы ждете поступления средств от продажи вашего старого дома. Вы по-прежнему должны будете иметь право на получение нового кредита, когда будете владеть старым домом, и вы должны будете иметь возможность оплатить стоимость двух ипотечных кредитов плюс проценты по промежуточному кредиту в течение короткого периода времени.

Возвратная ипотека

В случае предполагаемой ипотеки покупатель принимает на себя существующую ипотеку продавца.Это соглашение, которое обычно доступно только для ссуд FHA или VA. Для этого требуется одобрение кредитора, и обычно условия не меняются — это означает, что покупатель принимает на себя вашу процентную ставку и остаток по кредиту. Этот тип соглашения приносит пользу продавцу, потому что вы можете заявить о своей открытости для предполагаемой ипотеки в описании своего листинга. А в некоторых случаях это дает вашему покупателю доступ к более выгодной процентной ставке, чем та, которая доступна в настоящее время. Это также может быть благом для переговоров — покупатель может быть готов заплатить больше за дом, если он сможет получить лучшую процентную ставку, которая снизит их ежемесячный платеж.

Тем не менее, получение предполагаемой ипотеки может быть трудным, поскольку покупатель часто нуждается в хорошей сумме денег, чтобы это произошло. Например, если вы продаете свой дом за 300 000 долларов, а остаток по кредиту составляет 150 000 долларов, покупатель возьмет на себя ипотеку в размере 150 000 долларов, но для определения продажной цены ему потребуется внести еще 150 000 долларов.

Как минимизировать перекрытие продаж и покупок

Чем дольше вы размещаете две ипотеки, тем дороже вам это будет стоить.Чтобы свести к минимуму время перекрытия, рассмотрите возможность продажи своего дома покупателю за наличные. Обычно они готовы и могут быстро закрыться, хотя вы рискуете продать по цене ниже рыночной — многие покупатели за наличные — это инвесторы, которые стремятся получить как можно больше прибыли.

Другой вариант — продажа через Zillow Offers. Если ваш дом соответствует требованиям, мы предоставим вам без обязательств конкурентное предложение наличными в течение нескольких дней после подачи вашего запроса. Вы можете закрыть уже через семь дней после принятия, и вы избежите дорогостоящего дублирования.

Можете ли вы заработать на продаже дома, которому все еще задолжали?

Когда вы продаете дом до выплаты ипотеки, сколько денег (если таковые имеются) вы заработаете, зависит от того, за сколько вы продаете, сколько вы должны по существующей ипотеке и сколько вам придется оплатить транзакционные издержки.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *