Содержание

Ипотечное кредитование сегодня | Электронное правительство Республики Казахстан

Все большее количество людей сегодня решается на ипотеку. Это достаточно серьезное дело, для которого требуется достаточный объем информации и хорошая подготовка. На что же следует обратить особое внимание в первую очередь при ипотечном кредитовании? Каковы условия различных банков, а также перечни и формы документов, необходимых для оформления ипотеки? В данном разделе представлена информация об основных моментах ипотечного кредитования.

Ипотека – это кредит, который выдает банк для приобретения жилья или иной недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика c момента приобретения. Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом.

Сегодня ипотечный кредит предлагают коммерческие банки и один государственный специализированный банк, реализующий систему жилищных строительных сбережений. Сумма ежемесячного платежа зависит от первоначального взноса, срока кредитования и процентной ставки.

Шаги по оформлению ипотечного кредитования

— Ваши потребности и возможности. В первую очередь проведите реальную оценку своих потребностей и возможностей, так как многое зависит от вашей платежеспособности, то есть, от вашей зарплаты и суммы, которую Вы сможете вносить ежемесячно в счет погашения ипотечного кредита, а также наличия собственных накоплений на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту. Определите для себя, что Вы хотите конкретно приобрести с помощью ипотеки: квартиру, коттедж, на вторичном рынке или в новостройке, сколько комнат, для того чтобы выбрать в дальнейшем подходящую кредитную программу и рассчитать все сопутствующие расходы по ней. Для этого можете воспользоваться сервисом подбора жилья и ипотеки.
—  Выбор банка. Из большого числа существующих банков и ипотечных программ необходимо будет выбрать подходящую для Вас по всем параметрам кредитную программу.

В данном случае Вы можете обратиться либо к сотруднику банка, который сам подберет программу, отвечающую Вашим требованиям, желаниям и возможностям; правильно подскажет, как оформить все необходимые документы, в том числе и заявку на кредит, либо попробуете сами разобраться в этом самостоятельно, изучив все предложенные ипотечные программы различных банков, затем сравнив их, выбрать для себя наиболее подходящий вариант.
— Расходы по ипотеке. Теперь Вам предстоит определиться с суммой кредита, процентными ставками и сроками кредитования. При оформлении ипотеки не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные расходы Вам придется понести в течение всего кредитного периода. Чтобы самостоятельно оценить свои силы Вы можете воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые представлены на сайтах различных банков, и рассчитать сумму ежемесячных платежей.

— Основные расходы, предусмотренные банками в соответствии с их действующими тарифами при оформлении ипотечного кредита: оформление страхования недвижимости, комиссии за рассмотрение и подачу кредитных заявок, за выдачу кредита, наличие штрафа за досрочное погашение кредита и другие дополнительные расходы в зависимости от условий различных банков.

Важно: Осуществляйте все платежи по ипотечному кредиту точно в срок. Будьте готовы к тому, что Вам необходимо будет уведомлять банк о каждом своем шаге, будь то смена места жительства, работы, заключение брака, рождение детей или перепланировка приобретенного в ипотеку жилья. Для банка необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть сумму и проценты за пользование ипотечным кредитом, поэтому будьте готовы пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Какой у вас доход, какую квартиру вы хотите приобрести, и за какую сумму, и сколько денег можете заплатить в качестве первоначального взноса? Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей.

В случае если, вы не сможете вернуть кредит, банк будет взыскивать его с ваших поручителей.

Также старайтесь не торопиться с подписанием документов (договор ипотеки и другие документы) без предварительного ознакомления с ними. Попросите копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.

Информация по банкам

Наименование банка

Контактные данные

АО «Жилищный строительный сберегательный банк «Отбасы банк»

300-call-центр 

www.hcsbk.kz

АО «Народный сберегательный банк Казахстана»

7111 — call-центр 

www. halykbank.kz

АО «First Heartland Jusan Bank»

7711 — call-центр 

www.jysanbank.kz

АО «Altyn Bank»

+7 727 356 57 77

www.altynbank.kz

АО «Банк ЦентрКредит»

505- Бесплатный звонок с мобильных телефонов

www.bcc.kz

АО «Евразийский банк»

+7 727 332-77-22

www.eubank.kz

АО «Нурбанк»

 

 

2552 – call-центр 

www.nurbank.kz

ДБ АО «Сбербанк России»

5030 – call-центр 

www. sberbank.kz

АО «Банк «Bank RBK»

7888 – call-центр 

www.bankrbk.kz

 

АО «ForteBank»

7575 – call-центр 

www.forte.kz

АО «Банк Фридом Финанс Казахстан»

595 – call-центр 

www.bankffin.kz

В стандартный набор документов для получения ипотечного кредита входят обычно следующие документы:

1. Оригинал и копия удостоверения личности Заявителя, Залогодателя, (Созаемщика (ов), Гаранта).

2.  Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака, либо нотариально заверенное заявление о гражданской состоятельности Залогодателя (по установленной форме Банка).

3. Оригинал справки о заработной плате с действующего места работы за период не менее 6 последних месяцев, с указанием всех удержаний, предусмотренных законодательством РК, за подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, заверенный печатью.

4. Оригинал выписки с индивидуального пенсионного счета за период не менее 6 последних месяцев, из накопительного пенсионного фонда за подписью уполномоченного лица, заверенный печатью накопительного пенсионного фонда.

5. Оригинал и копия договора банковского займа с графиком погашения, в случае наличия у Заявителя, Созаемщика (ов), Гаранта имеющихся обязательств по займам других банков и организаций.

Ограничения в ипотечном законодательстве

1. В целях защиты прав заемщиков в 2021 году Главой Государства подписан Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам регулирования банковской, микрофинансовой и коллекторской деятельности в Республике Казахстан», которым с 1 октября 2021 года введен единый обязательный для банков и микрофинансовых организации порядок урегулирования просроченной задолженности граждан по всем кредитам, предусматривающий принятие мер по реструктуризации займов на стадии возникновения у заемщика просрочки.

При недостижении согласия с кредитором по условиям реструктуризации займа заемщик вправе обратиться с обращением в Агентство Республики Казахстан по регулированию и развитию финансовых рынков (далее — Агентство).

Уполномоченный орган рассматривает обращение заемщика — физического лица при представлении доказательств его обращения в банк (организацию, осуществляющую отдельные виды банковских операций) и недостижения с банком (организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций) взаимоприемлемого решения об изменении условий договора банковского займа.

Как мера защиты ипотечных заемщиков в период рассмотрения Агентством обращения заемщика кредитор не вправе начинать процедуры взыскания заложенного имущества должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения (далее — СУСН).

Таким образом, в целях усиления защиты прав заемщиков на законодательном уровне в 2021 году приняты нормы, запрещающие банкам обращать взыскание на заложенное имущество без принятия всех мер в рамках режима урегулирования задолженности.

Вместе с тем, для восстановления доступа граждан, имеющих негативную кредитную историю, к финансовым услугам Агентством введен механизм реабилитации заемщиков, имеющих негативную кредитную историю вследствие непогашенной проблемной задолженности и нуждающихся в ее реструктуризации.

Механизм предусматривает возможность получения заемщиком статуса «реабилитирован» по своим кредитам в зависимости от наличия или отсутствия текущей просроченной задолженности. Для заемщиков, испытывающих сложности в погашении займов, предусмотрено проведение кредитными организациями индивидуальной работы по составлению плана реабилитации с возможной реструктуризацией займа (отсрочка платежей по кредиту, увеличение срока погашения займа, уменьшение ставки вознаграждения, списание части задолженности и другое) и формирования более удобного графика погашения кредита исходя из оценки платежеспособности заемщика.

2. В целях защиты прав залогодателей при обращении взыскания на недвижимое имущество, обеспечения прозрачности торгов залогового имущества 31 декабря 2021 года принят Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственного управления, совершенствования залоговой политики банков второго уровня, регулирования оценочной деятельности и исполнительного производства» №100-VII, который предусматривает:

повышение критерии незначительности и несоразмерности просроченной задолженности к стоимости заложенного имущества по ипотечным займам. Так, сумма неисполненного обязательства повышена с 10% до 15%, период просрочки с 3 месяцев до 6 месяцев;

— запрет на реализацию жилья по заниженной стоимости на торгах, порог снижения цены продажи залога повышен до 75% от первоначальной оценочной стоимости, ранее данный порог составлял 50%;

— исключены недобросовестные действия со стороны кредиторов путем введения запрета на участие в торгах кредитора, его работников и аффилированных лиц;

— введена обязанность судебного исполнителя предоставлять должнику право самостоятельной реализации арестованного недвижимого имущества (жилища) в 3-х месячный срок; 

— прекращение ипотеки в случае продажи в судебном порядке заложенного недвижимого имущества по договору ипотечного жилищного займа если у должника-физического лица отсутствует иное имущество или доходы, на которые может быть обращено взыскание, превышающие двукратный минимальный размер заработной платы.

— расширены основания для списания бланковой задолженности после реализации залога. В случае продажи в судебном порядке заложенного недвижимого имущества по договору ипотечного жилищного займа, при отсутствии у должника-физического лица иного имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание, превышающих 2-х кратный минимальный размер заработной платы, оставшаяся задолженность будет списана.

 

 

Согласие супруга на ипотеку, нужно ли оно, как оформить у нотариуса? — Полезная информация

17.01.2022

Российским законодательством установлены общие и специальные нормы, регулирующие порядок владения совместно нажитым имуществом супругов. Они имеют равные права на него и распоряжаться им могут только по взаимному согласию.

В том числе, при оформлении ипотеки нужно согласие супруга на покупку недвижимости, так как она оплачивается из общего семейного бюджета, и к тому же имущество передается в залог банку до момента его полной оплаты. На практике возникает большое количество судебных споров, основанием для которых является оформление ипотечного кредита одним из супругов без согласия второго на совершение такой сделки. 

Почему банки требуют согласие супруга на ипотеку

Ипотечный кредит в банке может быть оформлен конкретно на мужа или жену. Аналогично право собственности в ЕГРН на приобретаемую недвижимость можно зарегистрировать только на одного из супругов. Но это не отменяет положения Семейного кодекса. В любом случае купленная квартира, дом считаются их общей совместной собственностью. Соответственно, при разводе и разделе имущества, недвижимость делится пополам, включая неоплаченные долги по ипотечному кредиту. 

Ипотека, как правило, оформляется на длительный срок — 10-20 лет. Никто не даст гарантии, что за это время семейная пара не расторгнет брак. При этом банк, предоставивший кредит, получает много проблем, связанных с возможной неплатежеспособностью как заемщика, так и его второй половины. Исходя из этого, банки стараются обезопасить себя от возможных финансовых потерь и для этого у них есть правовые основания.  

  • Ст. 7 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года установлено, что оформление недвижимости в залог (в ипотеку) требует на то согласия всех собственников в письменной форме.

  • В ст. 35 СК РФ (п.3) прямо указано: если предметом сделки, совершаемой одним из супругов, является имущество, подлежащее государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Ипотека — это не просто покупка недвижимости, а приобретение ее с залогом. При нарушении обязательств по выплате ипотечного кредита, банк (залогодержатель) вправе удовлетворить свои требования за счет продажи заложенной недвижимости. И с этим условием должны быть согласны оба супруга. Поэтому часто кредитная организация настаивает на том, чтобы муж и жена выступали созаемщиками по кредиту, обеспеченному ипотекой.

 

Однако это невозможно, когда, например, жена — домохозяйка, не имеет собственного дохода. Достаточно часто у заемщика в паспорте отсутствует штамп о браке, а с 2021 года это вообще не является обязательным. Если банк не уточнит семейное положение залогодателя и не затребует согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку, он рискует попасть в неприятное положение. Согласно закону, супруг, чье нотариальное согласие на такую сделку не было получено, вправе требовать ее признания недействительной.

Когда НЕ требуется согласие другого супруга

Брачный договор

Единственный законный случай, когда гражданин, состоящий в браке, может не предоставлять согласия второй половины на ипотеку, это наличие брачного договора. Как правило, этот документ предусматривает раздельное владение и распоряжение имуществом каждого супруга. Однако в этом случае в банк придется представить договор.

Из его условий должно очевидно вытекать, что приобретенная мужем или женой недвижимость, хотя и во время брака, не является их совместной собственностью.

Нередко банк сам предлагает заемщику оформить брачный договор вместо нотариального согласия на ипотеку, где будут прописаны все условия приобретения недвижимости. Брачный договор обязательно заверяется у нотариуса — в ином случае документ будет ничтожным. Кстати, он может предусматривать раздельное владение только в отношении недвижимости, приобретаемой в ипотеку и не затрагивать другие имущественные отношения супругов.

Договорная ипотека

Залог недвижимости может возникнуть не только в силу закона (когда берется целевой заем на покупку жилья и оно остается в залоге у банка), но и в силу договора. Например, кредитная или иная организация, частное лицо предоставляет денежный кредит, а в обеспечение исполнения обязательств заемщик предоставляет в залог принадлежащую ему квартиру или дом.

Если недвижимость принадлежит лично залогодателю (получена в дар, по наследству, приобретена до брака) — нотариальное согласие супруга на ипотеку не требуется. Кроме того, оно не нужно в ситуации, когда сделку совершают одновременно оба супруга в качестве одной из ее сторон: к примеру, они передают в залог квартиру в пользу банка или иного кредитора (выступают созаемщиками).

Если же в залог передается совместно нажитое супружеское имущество, то супруг, чьего согласия на передачу недвижимости в залог не спрашивали, вправе обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Ниже приведем пример из судебной практики. 

Определение ВС РФ № 19-КГГ20-3 от 17.03.2020 года

Гражданин Кушнарев в 2012 году выступил поручителем по договору займа гражданки Коноваловой, предоставив в обеспечение исполнения обязательств дом, в котором он проживал вместе с семьей. Кредит не был выплачен, в результате чего на дом было обращено взыскание банка по решению суда.

Супруга Кушнарева узнала об этом факте в 2018 году, когда получила предписание освободить жилое помещение. Ею было подано заявление в суд с требованием признать договор залога недвижимости недействительным, право собственности на ½ совместно нажитой недвижимости. Судом первой инстанции иск был удовлетворен.

Банк подал апелляцию, в результате решение суда первой инстанции было отменено на том основании, что договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом, следовательно, нотариальное согласие супруги для заключения договора ипотеки в отношении совместного имущества супругов не требовалось.

Верховный суд отменил решение апелляционного суда, исходя из п. 3 ст. 35 СК РФ и ст. 7 закона об ипотеке, указав, что при установлении ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, подлежат применению нормы Семейного кодекса.

Дополнительно к этому можно добавить, что банк в данном случае нельзя признать добросовестным залогодержателем. Его юристы не могли не знать о том, что право передачи имущества в залог принадлежит только его собственнику (ч. 2, 3 ст. 335 ГК РФ). Так же, как и о существовании ст. 35 СК РФ, поэтому они обязаны были убедиться в том, что предмет залога полностью принадлежит залогодателю. 

Нужно ли согласие жены на ипотеку военнослужащего

Под военной ипотекой понимают приобретение жилья военнослужащими по специальной программе кредитования согласно закону № 117-ФЗ от 2004 года. Находясь на контрактной службе, военнослужащий может стать участником НИС: накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем. Если он приобретает квартиру в ипотеку, весь период нахождения на службе взносы за него уплачивает по договору целевого жилищного займа (ЦЖЗ) «Росвоенипотека» Минобороны.

Формально указанный закон не предусматривает каких-либо требований к супругу военнослужащего, поскольку он не является стороной договора ЦЖЗ, а равно и договора ипотечного кредита. Тем не менее, положения Семейного кодекса в равной степени относятся и к семье военного. Квартира, приобретенная в браке, хотя бы и по военной ипотеке, принадлежит обоим супругам поровну.

Поэтому банк вправе потребовать у участника НИС согласие супруги на ипотеку, как гарантию, что впоследствии договор не будет оспорен по причине того, что супруг не был уведомлен о покупке и не давал на это своего согласия. И в любом случае, этот документ потребует орган Росреестра при участии в договоре долевого строительства, так как он подлежит государственной регистрации.

Принципиальное различие между военной и обычной ипотекой возникает обычно при разводе супругов и разделе имущества. Поскольку взносы за военнослужащего уплачивает Минобороны, некоторые суды выносят решение о том, что супруг участника НИС обязан возместить государству часть средств, уплаченных за полученную долю жилья — ведь льгота предоставляется именно военнослужащему, а не его супругу.

Как оформить согласие супруга на ипотеку у нотариуса

Чтобы получить нотариально удостоверенный документ, нужно обратиться в нотариальную контору лично. Супруг, от которого требуется согласие, может сделать это самостоятельно. Нотариусу потребуются следующие документы:

  1. паспорт гражданина с регистрацией по месту жительства или пребывания;

  2. свидетельство о браке с заемщиком, оформляющим ипотеку;

  3. данные о предмете залога, копию (проект) планируемого договора.

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:

В нотариальном согласии супруг указывает конкретную сделку, которую он одобряет, либо указывает общие полномочия. Например, дает право своему супругу продать, передать в залог квартиру или иной объект недвижимости за любую цену и на любых условиях по его усмотрению. Если согласие требуется для оформления целевого кредита на покупку жилого помещения с передачей ее в залог кредитору (чаще всего банку), указываются реквизиты договора, и также сведения о конкретном объекте.  

Супруг, предоставляющий согласие, должен внимательно ознакомиться с условиями договора, чтобы принять правильное решение. Не рекомендуется выдавать документ со всеми полномочиями, желательно указать конкретный объект и сделку, в отношении которых дается согласие. В ином случае, винить в потере имущества будет некого. Приведем пример судебного дела. 

Определение ВС РФ № 5-КГ18-330 от 26.03.2019 года

Суть дела сводится к тому, что гражданка К. в 2016 году подала иск в суд с требованием признать сделку между ее супругом и компанией «Лоджен Трейдинг Лимитед» недействительной на том основании, что она не давала нотариального согласия на ипотеку (залог земельного участка и дома). Согласно материалам дела, договор о залоге был подписан в 2013 году, хотя договор займа был заключен в 2009 году. В этом же году К. выдала согласие на заключение супругом кредитного договора «на условиях по его усмотрению», удостоверенное нотариусом. Верховным судом был сделан следующий вывод. 

«Если лицо дало своему супругу нотариально удостоверенное согласие на заключение договора о привлечении займа на условиях по усмотрению супруга-заемщика, то отдельного согласия в соответствии с правилами п. 3 ст. 35 СК РФ на заключение впоследствии супругом-заемщиком в дополнение к договору займа еще и договора залога не требуется, поскольку такое согласие подразумевается и вытекает из предоставления супругу-заемщику правомочий на самостоятельное определение условий займа».

Судебная практика по делам, связанным с разделом имущества супругов, в том числе купленным в ипотеку, довольно противоречива. При выдаче согласия рекомендуется проконсультироваться у нотариуса и учитывать возможные последствия своего решения.

Услуги нотариальной конторы
  • Брачно-семейные отношения
  • Брачный договор
  • Алиментные соглашения
  • Согласие на выезд ребенка за границу
  • Соглашение о разделе общего имущества супругов
  • Материнский капитал у нотариуса
  • Отмена алиментного соглашения
  • Заявление об отсутствии брака
  • Соглашение об определении места жительства ребенка
  • Совместное завещание супругов
  • Расторжение и изменение брачного договора
  • Доверенности
  • Купля-продажа квартиры
  • Договор дарения квартиры
  • Доверенность на сделки с недвижимостью

Читайте также

29. 09.2022
Какие договоры подлежат нотариальному удостоверению

Нотариальное удостоверение договора является обязательным, если такое требование установлено законом, либо стороны сделки решили сделать это по собственной инициативе. Договор, заверенный нотариусом, имеет особую юридическую силу, так как в процессе нотариального действия осуществляется проверка личности, правомочность участников на его подписание, соответствие требованиям законодательства. 

15.08.2022
Продажа доли ООО третьему лицу — как ее реализовать?
Наряду с любым другим имуществом законом допускается свободная продажа ООО или доли в нем любому третьему лицу, однако процедура ограничена множеством условий и необходимостью нотариально удостоверить сделку (ст. 21 закона № 14-ФЗ). Это защищает участников хозяйственных обществ от потери контроля над предприятием, недружественного поглощения, а в отдельных случаях ограничения направлены на защиту публичных интересов (свободы конкуренции).

22.03.2022
Договор пожизненного содержания с иждивением

Действующее законодательство предоставляет пожилым и одиноким гражданам хорошую возможность — заключить договор пожизненного содержания с иждивением, чтобы обеспечить себе достойные условия жизни в старости. Он предполагает передачу жилого помещения или другой недвижимости в обмен на постоянные денежные выплаты или натуральную помощь. Такой договор заключается в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению.

Структура ипотечного платежа на примере

Ипотека – это долгосрочный кредит, предназначенный для покупки дома. Помимо погашения основной суммы, вы также должны выплачивать проценты кредитору. Дом и земля вокруг него служат залогом. Но если вы хотите владеть домом, вам нужно знать больше, чем эти общие сведения. Эта концепция также применима к бизнесу, особенно в отношении фиксированных затрат и точек остановки.

Ключевые выводы

  • Платежи по ипотеке состоят из основной суммы и процентов.
  • Если вы вносите первоначальный взнос менее 20%, вам необходимо оформить частную ипотечную страховку, которая увеличивает ваш ежемесячный платеж.
  • Некоторые платежи также включают налоги на недвижимость.
  • Заемщик платит больше процентов в начале ипотечного кредита, в то время как последняя часть кредита в пользу основного остатка.
  • Более крупный первоначальный взнос немедленно повысит стоимость вашего дома.
Понимание структуры ипотечных платежей

История

Почти каждый, кто покупает дом, имеет ипотечный кредит. Ставки по ипотечным кредитам часто упоминаются в вечерних новостях, а предположения о том, в каком направлении будут двигаться ставки, стали стандартной частью финансовой культуры.

Современная ипотека возникла в 1934 году, когда правительство, чтобы помочь стране преодолеть Великую депрессию, создало ипотечную программу, которая сводила к минимуму требуемый первоначальный взнос на дом, увеличивая сумму, которую потенциальные домовладельцы могли взять взаймы. До этого требовался первоначальный взнос 50%.

В 2022 году желателен первоначальный взнос в размере 20%, в основном потому, что, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вы должны оформить частное ипотечное страхование (PMI), что увеличит ваши ежемесячные платежи. Желаемое, однако, не обязательно достижимо. Существуют доступные ипотечные программы, которые позволяют значительно снизить первоначальный взнос, но если вы можете справиться с этими 20%, вам определенно следует это сделать.

Ипотечные платежи

Основными факторами, определяющими ваши ежемесячные платежи по ипотеке, являются размер и срок кредита. Размер — это сумма денег, которую вы берете в долг, а срок — это период времени, в течение которого вы должны его вернуть. Как правило, чем дольше ваш срок, тем меньше ваш ежемесячный платеж. Вот почему ипотечные кредиты на 30 лет пользуются наибольшей популярностью. Как только вы узнаете размер кредита, который вам нужен для вашего нового дома, ипотечный калькулятор — это простой способ сравнить типы ипотечных кредитов и различных кредиторов.

PITI: Компоненты ипотечного платежа

Есть четыре фактора, которые играют роль в расчете платежа по ипотеке: основная сумма, проценты, налоги и страхование (PITI). Рассматривая их, мы будем использовать ипотечный кредит в размере 100 000 долларов в качестве примера.

Принципал

Часть каждого платежа по ипотеке предназначена для погашения основного остатка. Ссуды структурированы таким образом, что сумма основного долга, возвращаемого заемщику, начинается с малого и увеличивается с каждым платежом по ипотеке. Платежи в первые годы применяются больше к процентам, чем к основной сумме, в то время как платежи в последние годы меняют этот сценарий. Для нашей ипотеки на 100 000 долларов основная сумма составляет 100 000 долларов.

Проценты

Проценты — это вознаграждение кредитора за то, что он взял на себя риск и одолжил вам деньги. Процентная ставка по ипотечному кредиту напрямую влияет на размер платежа по ипотечному кредиту: более высокие процентные ставки означают более высокие платежи по ипотечному кредиту.

Более высокие процентные ставки обычно уменьшают сумму денег, которую вы можете занять, а более низкие процентные ставки увеличивают ее. Если процентная ставка по нашей ипотеке на 100 000 долларов составляет 6%, совокупный ежемесячный платеж по основной сумме и процентам по 30-летней ипотеке составит около 59 долларов.9,55 — 500 долларов США процентов + 99,55 долларов США основного долга. Тот же кредит с процентной ставкой 9% приводит к ежемесячному платежу в размере 804,62 доллара.

Налоги

Налоги на недвижимость или имущество оцениваются государственными органами и используются для финансирования государственных служб, таких как школы, полиция и пожарные службы. Налоги рассчитываются правительством на ежегодной основе, но вы можете платить эти налоги как часть ваших ежемесячных платежей. Причитающаяся сумма делится на общее количество ежемесячных платежей по ипотеке в данном году. Кредитор собирает платежи и удерживает их на условном депонировании до тех пор, пока не будут уплачены налоги.

Страхование

Как и налоги на недвижимость, страховые платежи производятся с каждым платежом по ипотеке и удерживаются на условном депонировании до тех пор, пока не будет выставлен счет. Есть сравнения, сделанные в этом процессе с премиальным страхованием уровня.

В ипотечный платеж могут быть включены два вида страхового покрытия. Одним из них является страхование имущества, которое защищает дом и его содержимое от пожара, кражи и других бедствий. Другой — PMI, который является обязательным для людей, покупающих жилье с первоначальным взносом менее 20% от стоимости. Этот вид страхования защищает кредитора, если заемщик не в состоянии погасить кредит.

Поскольку это сводит к минимуму риск невозврата кредита, PMI также позволяет кредиторам продавать кредит инвесторам, которые могут быть уверены, что их долговые инвестиции будут им возвращены. Покрытие PMI может быть прекращено, как только у заемщика будет не менее 20% капитала в доме.

В то время как основная сумма, проценты, налоги и страховка составляют типичную ипотеку, некоторые люди выбирают ипотечные кредиты, которые не включают налоги или страховку как часть ежемесячного платежа. С этим типом кредита у вас есть более низкий ежемесячный платеж, но вы должны платить налоги и страхование.

Страхование ипотеки может быть аннулировано, как только баланс достигнет 78% от первоначальной стоимости.

График амортизации

В графике погашения ипотеки подробно показано, какая часть каждого платежа по ипотеке предназначена для каждого компонента PITI. Как отмечалось ранее, платежи по ипотеке в первые годы состоят в основном из процентных платежей, тогда как последующие платежи состоят в основном из основной суммы долга.

В нашем примере 30-летней ипотеки на сумму 100 000 долларов США график погашения включает 360 платежей. Частичный график, показанный ниже, демонстрирует, как баланс между основной суммой и процентными платежами со временем меняется на противоположный, сдвигаясь в сторону большего применения к основной сумме.

Оплата Директор Проценты Остаток основного долга
1 99,55 $ 500,00 $ $99 900,45
12 105,16 $ 494,39 $ $98 772,00
180 243,09 $ 356,46 $ $71 048,96
360 597,00 $ 2,99 $ $0

Как показано на диаграмме, каждый платеж составляет 599,55 долларов США, но сумма, предназначенная для основной суммы и процентов, меняется. В начале вашей ипотеки скорость, с которой вы получаете капитал в своем доме, намного медленнее. Вот почему может быть полезно сделать дополнительные основные платежи, если ипотека позволяет вам сделать это без штрафа за досрочное погашение. Они уменьшают вашу основную сумму, что, в свою очередь, уменьшает проценты, причитающиеся по каждому будущему платежу, приближая вас к конечной цели: выплате ипотеки.

С другой стороны, проценты — это та часть, которая вычитается из налогооблагаемой базы в той степени, в которой это разрешено законом — если вы перечисляете свои вычеты по статьям вместо стандартного вычета.

Ипотечные кредиты, обеспеченные FHA, которые позволяют людям с низким кредитным рейтингом стать домовладельцами, требуют минимального первоначального взноса в размере 3,5%.

Когда начнутся выплаты по ипотеке

Первый платеж по ипотеке должен быть произведен через один полный месяц после последнего дня месяца, в котором покупка дома была закрыта. В отличие от арендной платы, подлежащей уплате в первый день месяца за этот месяц, платежи по ипотеке выплачиваются с задержкой, в первый день месяца, но за предыдущий месяц.

Скажем, закрытие происходит 25 января. Затраты на закрытие будут включать начисленные проценты до конца января. Первый полный платеж по ипотеке, запланированный на февраль, должен быть произведен 1 марта. Например, предположим, что вы берете первоначальный ипотечный кредит в размере 240 000 долларов на покупку на 300 000 долларов с первоначальным взносом 20%. Ваш ежемесячный платеж составляет 1077,71 доллара США по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 30 лет и процентной ставкой 3,5%. Этот расчет включает только основную сумму и проценты, но не включает налоги на недвижимость и страхование.

Ваш ежедневный процент составляет $ 23,01. Это рассчитывается путем умножения кредита в размере 240 000 долларов США на процентную ставку 3,5%, а затем деления на 365. Если ипотечный кредит закрывается 25 января, вы должны 161,10 долларов США за семь дней начисленных процентов за оставшуюся часть месяца. Следующий ежемесячный платеж, полный ежемесячный платеж в размере 1077,71 доллара США, должен быть выплачен 1 марта и покрывает февральский платеж по ипотеке.

Вся эта информация должна быть у вас заранее. В соответствии с правилом интегрированного раскрытия информации TILA-RESPA вам должны быть предоставлены две формы за три дня до запланированной даты закрытия: оценка кредита и заключительное раскрытие информации. Сумма начисленных процентов и другие затраты на закрытие указаны в форме закрытия отчета. Вы можете увидеть сумму кредита, процентную ставку, ежемесячные платежи и другие расходы и сравнить их с предоставленной первоначальной оценкой.

Как рассчитывается платеж по ипотеке?

Ипотечный платеж рассчитывается с использованием основной суммы долга, процентов, налогов и страховки. Если вы хотите узнать, сколько будет ваш ежемесячный платеж, есть несколько хороших ипотечных онлайн-калькуляторов.

Когда начинаются выплаты по ипотеке?

При покупке дома выплаты по ипотеке начинаются первого числа месяца после того, как вы прожили в доме 30 дней. Если вы покупаете дом в октябре, ваш первый платеж по ипотеке должен быть произведен 1 декабря, даже если вы купили дом 1 или 31 октября.

Что такое ипотечное страхование?

Существует два вида страхования, связанных с ипотечным платежом. Первый – это страхование имущества, которое более или менее защищает дом и все, что в нем находится, от техногенных и природных катаклизмов. Второй вид ипотечного страхования называется PMI, и если вы купили свой дом с первоначальным взносом менее 20%, вам придется оплатить эту страховку, чтобы защитить кредитора, если вы вдруг не сможете вернуть свой кредит.

Итог

Ипотека является важным инструментом для покупки дома, позволяя вам стать домовладельцем без внесения крупного первоначального взноса. Однако, когда вы берете ипотечный кредит, важно понимать структуру ваших платежей, которые покрывают не только основную сумму (сумму, которую вы заняли), но также проценты, налоги и страховку. Он сообщает вам, сколько времени вам потребуется, чтобы погасить ипотеку, и насколько дорого будет финансировать покупку вашего дома.

Основная сумма и проценты: основы платежей по ипотеке

Основная сумма и проценты составляют основную часть платежа по ипотеке. По некоторым кредитам вам нужно будет ежемесячно платить кредитору только основную сумму и проценты, но ваш кредит может также включать налоги и страховку. Вы должны отметить, что независимо от того, включены ли налоги и страховка в ваш кредит, кредиторы обычно объединяют основную сумму, проценты, налоги и страховку (PITI) при определении того, сколько дома они вам одобрят.  

Налоги

Независимо от того, где вы живете, вам придется платить налоги на недвижимость за свой дом. Налоги являются одной из самых упускаемых из виду частей владения домом, и они также могут быть одними из самых дорогих. Налоги на имущество поступают в местное правительство и финансируют такие вещи, как государственные школы, дороги, пожарные части и библиотеки.

Сумма, которую вы платите в виде налогов, зависит от стоимости вашего дома и местных удобств, предлагаемых вашим сообществом. Одна из причин, по которой вы получаете оценку при покупке дома, заключается в том, что местное правительство может правильно рассчитать ваши налоги. Налоги могут варьироваться от года к году, и ваш округ может потребовать, чтобы вы проходили новую оценку каждые несколько лет.

Налоговые инспекторы оценят имущество и взимают с домовладельцев соответствующую ставку в соответствии со стандартами налоговых органов. Они рассчитывают эту стоимость, используя либо заводской сбор, либо оценочную стоимость имущества (которая основана на местных условиях рынка недвижимости).

Страховка

По закону вы не обязаны иметь страховку домовладельца, чтобы владеть домом. Однако большинство ипотечных кредиторов не дадут вам кредит без страховки. Страхование домовладельцев защитит вас от ущерба от пожаров, взломов и гроз, и это лишь некоторые из примеров. Вам может понадобиться дополнительный полис, чтобы защитить себя от ущерба, вызванного наводнениями и землетрясениями.

Если у вас дома есть что-то очень дорогое, что вы хотите защитить, возможно, вам придется купить полис под названием «райдер». Райдер — это дополнительный пункт в вашем полисе страхования домовладельцев, который расширяет пределы вашего покрытия для защиты дорогостоящих предметов, таких как ювелирные изделия или произведения искусства. Вы можете получить только определенную сумму компенсации за убытки в одной категории в рамках обычных ограничений полиса.

Например, у вас может быть страховка на сумму 10 000 долларов за кражу со взломом, но в вашем страховом полисе может быть указано, что вы можете использовать только 1000 долларов из этой суммы для замены ювелирных изделий. Райдер расширяет ваши ограничения до полной стоимости предмета, который вы хотите защитить.

Страхование домовладельцев зависит от ряда факторов, в том числе:

  • Местоположение дома
  • Домашняя стоимость
  • Независимо от того, живете ли вы в городской или сельской местности
  • Насколько близко вы находитесь к пожарной части или полицейскому участку

Хотя стоимость варьируется в зависимости от штата, вам следует рассчитывать на то, что вы будете платить около 3,50 долларов США за каждую 1000 долларов США стоимости вашего дома за страховку в год.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *