Содержание

Как быстро погасить ипотеку: лайфхак от финансиста :: Новости :: РБК Инвестиции

Выплачивать ипотеку пассивным доходом, не беспокоясь о зарплате — настоящая мечта. Аналитик «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов расскажет о том, как осуществить ее с помощью дивидендных акций

Фото: Гавриил Григоров/ТАСС

Мы живем в уникальное время, когда ставки на жилье ниже, чем дивидендная доходность качественных акций. Этим можно и нужно пользоваться. Разберем основные принципы и приемы таких стратегий.

В России более 10 млн ипотечников и более 13 млн инвесторов. Рискну предположить, что часть людей из первой группы также находится и во второй. Доходность фондового рынка выше кредитных ставок на жилье, и держать свои сбережения в ценных бумагах попросту выгоднее, чем гасить долги досрочно. Инвесторы об этом знают, поэтому часто не спешат продавать свои акции, если вдруг встал вопрос об ипотеке: потери по кредиту могут оказаться ниже, чем упущенная прибыль от инвестиций.

Этот эффект можно увидеть на примере сравнения доходности акций Сбербанка и переплаты по ипотеке, взятой у него же самого. ₽1 млн, вложенных в бумаги, за 8 лет (средний срок выплаты жилищного займа в России) с учетом дивидендов вырос в 3,7 раза — до ₽3,7 млн. Та же сумма, взятая в ипотеку на такой же срок, дает ₽500 тыс. переплаты, то есть ₽1,5 млн к возврату.

На практике все, конечно, сложнее. Акций одной компании мало, чтобы сформировать портфель под ипотеку, а доходность рынка может сильно меняться от года к году. Также у ипотечника может быть три принципиально разных ситуации: денег полностью хватает на покупку жилья, хватает на большую часть, или только на первый взнос. И это будет влиять на доходность всей конструкции.

На рынке дивидендов межсезонье. Но в России есть пара звездных акций

Покупка недвижимости в США в ипотеку

Для наглядности разберем дивидендный портфель, собранный под ипотеку для среднестатистического американца. В США — стандартизированные условия выдачи займов, и местные компании платят дивиденды  строго по календарю, поэтому на таком примере будет проще уловить все нюансы.

Фото: РБК Инвестиции

Средняя цена на семейный дом в Америке сегодня — около $375 тыс. Первый взнос варьируется, но обычно составляет около 5% от стоимости жилья. Банковская ставка по кредиту на 30 лет составляет 2,77%. При таких исходных данных платеж в пользу банка составит $1460 в месяц. Значит необходимо собрать капитал, который дивидендами перекроет эту сумму.

Чтобы не промахнуться с выбором компании, стоит присматривать акции из списка дивидендных «аристократов» — они не снижают выплаты как минимум 25 лет подряд. В США обычно платят раз в квартал, поэтому потребуется как минимум три компании, которые охватят все 12 месяцев года. Для примера подойдут Abbvie, IBM и Coca-Cola.

Фото: Shutterstock

Средняя дивидендная доходность такого портфеля составит 4% годовых, что перекрывает проценты по ипотеке. Но в сумму ежемесячного платежа также входит погашение тела долга (около $640 из $1460). Поэтому, чтобы закрыть платежи целиком, потребуется сумма большего размера, чем стоит дом: около $435 тыс. для данного примера.

Фото: РБК Инвестиции

Такой портфель, поделенный поровну между акциями трех компаний, будет приносить ежемесячно то больше, то меньше, чем требуется для погашения ипотеки. Иначе говоря, в месяцы более крупных выплат, нужно будет часть дивидендной выплаты запасать на следующие месяцы. Главное, чтобы цифры сошлись в целом по году.

Что купить сейчас ради дивидендов в 2022-м: 5 акций с лучшей доходностью

Что делать, когда дивиденды растут

Ключевой риск в такой стратегии: размер дивидендов может поменяться. У компаний-аристократов она меняется только в большую сторону (иначе бы они не относились к «аристократам»), поэтому самый частый вопрос для инвестора не в том, что платежи иссякнут, а в том, куда деть прирост дивиденда: на досрочное погашение или в покупку новых акций.

Фото: РБК Инвестиции

В приведенном выше портфеле из трех акций прирост выплат в предыдущие пять лет составлял от 3% до 23% в год. Еще через 5 лет приход дивидендов в разные месяцы может составлять от $4570 в январе до $1290 в марте при условии, что темпы роста не изменятся. В такой ситуации разумно делать ребалансировку: продавать выросшие в цене бумаги и докупать те, что упали или выросли слабее. Это снизит

волатильность  портфеля.

Ожидаемый рост дивидендов потенциально открывает для инвестора еще несколько стратегий, включая тот случай, когда денег хватает на оплату только части дома, скажем, половины. При условии, что доходы в принципе позволяют взять ипотеку, можно гасить ее дивидендами частично и наращивать капитал постепенно. При росте портфеля на 10% в год (это средний ожидаемый рост по трем акциям из примера) дивиденды полностью перекроют ипотечный платеж на девятом году выплат.

Фото: Scott Barbour / Getty Images

В ситуации, когда изначально нет ничего, кроме первого взноса (5% от стоимости дома) и стабильного дохода, например, $5 тыс. в месяц, открывается бездна стратегий в зависимости от того, какую часть заработка инвестор направляет на покупку акций сверх ипотечного платежа.

Так, если докупать на $500 в месяц, то капитал, необходимый для покрытия ипотеки дивидендами, может быть собран на 25-ом году ипотеки, если на $1 тыс. в месяц, то на 17-ом году. Если больше, то еще раньше. С определенного момента инвестор сможет перестать гасить кредит собственными деньгами, а капитал будет «кормить» его и после того, как ипотека полностью погасится.

Финал эксперимента «Дивидендный портфель»: доходность — 10,5% за год

Что делать, если дивиденды отменят

Застраховаться от риска снижения и отмены дивидендов можно, если расширить портфель на десятки, а лучше сотни разных компаний. Оптимальный вариант — это покупка бумаг нескольких дивидендных фондов ( ETF  ), например, популярного ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats ETF, который включает в себя компании-аристократы, но доходность выплат из-за этого может стать скромнее.

Сейчас данный фонд платит 1,9% годовых по всем своим 66 «аристократным» бумагам, поскольку далеко не все из них имеют столь же высокую ставку, как вышеприведенные Abbvie или IBM. Однако есть и более щедрые фонды с набором компаний попроще, например,

Schwab US Dividend Equity ETF (2,9%) или iShares Select Dividend ETF (3,2%), а также высокорисковый Global X SuperDividend ETF (7,4%), где собраны акции развивающихся стран, включая российские.

ЦБ выразил надежду на запуск иностранных ETF не позднее 1 апреля 2022-го

Неквалифицированному инвестору зарубежные ETF не доступны. По крайней мере пока: широкий доступ на отечественные биржи запланирован с апреля следующего года. Однако ничто не мешает сформировать портфель валютных дивидендов из отдельных зарубежных акций. Большинство подходящих для этого компаний свободно торгуется в России, их также можно покупать на ИИС.

Описанные выше стратегии можно применять не только в США, но и других странах с низкими ставками, например, для покупки жилья в ипотеку в Европе. Для нерезидентов, в том числе из России, стоимость жилищных займов составляет стандартные 2-3% в евро. Стоит учесть, что первый взнос должен составлять не менее половины стоимости жилья, тогда есть здесь пригодится стратегия с разделением капитала и дальнейшим накоплением в дивидендных акциях.

Как выплачивать ипотеку дивидендами в России

Общая логика дивидендных стратегий для инвесторов в России ровно такая же, как и на западных рынках: искать компании со стабильными и растущими выплатами и отбирать самые щедрые из них в свой портфель. При сегодняшних ставках доходность бумаг тоже выше. Из тех компаний, которые с оговорками можно было бы отнести к отечественным аристократам, дивиденды выше 7% текущей цены платит, например, «Норникель».

Выбор компаний со стабильными выплатами в рублях сильно ограничен. Из крупных фишек, которые платят давно и пока не прерывали выплаты, можно назвать только «Газпром» и ЛУКОЙЛ. Сейчас доходность по ним ниже ипотечной ставки: 5,3% и 5,5% годовых соответственно, но на длинном горизонте это компенсируется ростом дивиденда. У «Газпрома» он вырос за 15 лет в 10 раз, у ЛУКОЙЛа в 16,5 раз, то есть ежегодно прибавляет по 15-20%, что на рынке США и Европы встречается редко.

Фото: Scott Barbour / Getty Images

Еще одна особенность отечественного рынка — отсутствие четкого календаря выплат. Большинство компаний начисляет дивиденды по ситуации в зависимости от цен на нефть, металлы и другое сырье, поэтому дивидендный портфель в рублях будет сильно расходиться с графиком выплат по ипотеке.

Это значит, что под него нужно создавать личный «резервный фонд», который будет аккумулировать дивиденды в прибыльные годы и расходовать в кризисные. Кроме того, придется делать ребалансировку, продавая лидеров роста и докупая просевшие бумаги. Обычно ее проводят раз в год, но для российских бумаг можно чаще: раз в полгода или квартал.

Сколько нужно вложить в акции, чтобы закрыть ипотеку

Средняя дивидендная доходность российских голубых фишек   — 5,5% (за последние 10 лет), средний рост — 9,5% ежегодно. Средняя стоимость ипотеки, по данным ЦБ, на уровне 7,1% годовых при сроке около 20 лет. При таких исходных данных, чтобы полностью выплачивать ипотеку дивидендами, купив квартиру за ₽10 млн, нужно собрать капитал в ₽13,2 млн. Если у вас есть только ₽5 млн, и вы готовы ждать роста портфеля, то он начнет целиком покрывать ипотечные платежи на 12-ом году.

«Опасность миновала»: почему инвесторы возвращаются в дивидендные акции

Для регионов суммы делятся на 2, 3 или 4 в зависимости от города и метража, но срок при этом не меняется. То есть, имея на руках половину стоимости квартиры, придется ждать, пока капитал дорастет до стабильного погашения ипотечных платежей, ориентировочно те же 12 лет.

Чтобы накопить капитал под ипотеку с нуля, взяв ипотеку в тот же год, нужно зарабатывать от ₽180 тыс. в месяц (для примера с квартирой за ₽10 млн) и откладывать сверх кредитного платежа не менее ₽30 тыс. в дивидендные акции. Тогда капитал начнет покрывать ипотечные платежи на 16-ом году кредита. Если зарабатывать от ₽200 тыс. и вкладывать по ₽40 тыс., то дивиденды превысят взносы по кредиту на 14-ом году. Для регионов суммы кратно ниже, но сроки остаются идентичными.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.

Биржевой фонд, вкладывающий средства участников в акции по определенному принципу: например, в индекс, отрасль или регион. Помимо акций в состав фонда могут входить и другие инструменты: бонды, товары и пр. Высоконадежные и самые ликвидные акции на рынке со стабильными показателями доходности. Компании — «голубые фишки» — это лидеры в своей индустрии. Как правило, изменение цен на акции «голубых фишек» определяет настроение рынка. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее

Как быстро погасить ипотеку? | ДЕНЬГИ: Финансы | ДЕНЬГИ

Отвечает заместитель руководителя ипотечного департамента одной из федеральных риэлторских компаний Татьяна Решетникова:

— Прежде чем вступать в долгосрочные обязательства перед банком, заемщикам советуют трезво рассчитать свои возможности на перспективу. А еще изучить все условия кредитования.

Существуют несколько формул расчета платежей, которые используют банки и в зависимости от них, даже при одинаковом процентной ставке и сумме кредита, итоговая переплата может существенно различаться. Например, срок кредита может быть 240 и 242 месяца —  вроде, несущественная разница, но по факту клиенту придется переплатить на два месяца.

Большую долю в итоговых платежах занимают дополнительные расходы, такие как страхование. От него можно отказаться, но тогда автоматически вырастает процентная ставка. Некоторые банки предлагают оплатить комиссию за снижение процентов. Звучит заманчиво. Но по факту для клиента это оказывается медвежьей услугой. Практически все заемщики стараются закрыть ипотеку досрочно, в среднем за 7-10 лет. Происходит это чаще всего за счет досрочного погашения или рефинансируют под меньший процент в другом банке. Однако те, кто платит за снижение процентной ставки при получении кредита, лишают себя возможности перекредитования в другом банке по более выгодным условиям, так как уже искусственно снизили себе платеж, заплатив вперёд. В итоге заемщик вынужден нести долговое бремя все 20-30 лет, прописанных в договоре, что банкам, безусловно, выгодно. В интересах же клиента скорее закрыть кредит и значима в этом буквально каждая копейка, внесенная сверх ежемесячного платежа.

В идеале ежемесячный платеж должен быть около 30% от дохода, тогда будет возможность остаться в комфортной финансовой зоне и дополнительно вносить определенную сумму, чтобы быстрее погасить основной долг, а не проценты, как при стандартном ежемесячном взносе. При существенном частично-досрочном погашении появляется возможность сокращения срока кредитования или уменьшения суммы ежемесячного платежа.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки в банке «ВТБ»

Как работает калькулятор

Калькулятор досрочного погашения ипотеки в банке «ВТБ» позволяет учесть все основные параметры. Воспользоваться программой легко – достаточно заполнить поля, указав:

  • величину действующего кредита;
  • срок кредитования;
  • размер процентной ставки;
  • дату заключения кредитного договора.

Помимо этого, выберите тип платежей – аннуитетные или дифференцированные. В первом случае погашение происходит равными долями. Во втором – размер ежемесячного платежа уменьшается в зависимости от остатка задолженности. Укажите дату, в которую вы планируете внести сумму, достаточную для погашения долга.

Если вы планируете единовременно внести в банк определенную сумму, то нужно указать объем вносимых средств. Если же предполагается, что вы будете погашать кредит в несколько этапов, нажмите «Добавить погашение». При этом потребуется ввести в поля калькулятора дату и величину каждого платежа, вносимого досрочно. Количество таких взносов не ограничено.

После того, как вы указали все необходимые данные, нажмите «Рассчитать расходы». На экране отобразится новый график.

Особенности частично-досрочного погашения

Ежемесячный платеж состоит из  части основного долга и начисленных за пользование кредита процентов. Используя ипотечный калькулятор, вы сможете увидеть на графике онлайн, как соотносятся эти суммы в каждый месяц. Совершая оплату, вы вносите одновременно обе части платежа, поскольку невозможно вначале полностью погасить весь долг банку, а затем – проценты по нему.

Совет! Наиболее выгодно погашать ипотеку в первой половине срока кредитования, поскольку при аннуитетных платежах основная часть процентов выплачивается в первую очередь.

При частичном погашении вы можете выбрать дату оплаты:

  • В соответствии с графиком платежей. В таком случае списание произойдет в дату, указанную в договоре с банком, а остаток задолженности перейдет на следующий месяц.
  • Без привязки к дате платежа. Списание может произойти в любой указанный вами день. При этом часть средств будет направлена на погашение процентов, а остальная сумма – на покрытие основного долга.

После того, как заемщик внес часть оплаты, он имеет возможность выбрать, сокращать ли ему срок кредитования или же уменьшить величину ежемесячного платежа.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми — Ак Барс Банк

Минимальная сумма

Максимальная сумма

Не более 84,99% от оценочной стоимости объекта недвижимости и не более:

12 000 000 ₽

(включительно) для жилых помещений, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области

6 000 000 ₽

(включительно) для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов РФ, за исключением г. Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Не более 84,99% от оценочной стоимости объекта недвижимости и не более:

12 000 000 ₽

(включительно) для жилых помещений, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области

6 000 000 ₽

(включительно) для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов РФ, за исключением г. Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Процентная ставка (годовых)

Первоначальный взнос 15,01—20% (вкл.)

6%

— При отказе Заемщика от личного и/или имущественного страхования на 2-ой и последующие годы кредитования до выполнения условия личного и/или имущественного страхования — При наличии просроченной задолженности

5,55%

Льготная ставка действует на весь срок кредитования

До регистрации ипотеки в пользу банка (при рефинансировании кредита) действует следующая процентная ставка: ключевая ставка ЦБ РФ на дату выдачи кредита + 3%

Первоначальный взнос 20,01–90% (вкл.)
(для ИП и Собственников бизнеса — 30%)

6%

— При отказе Заемщика от личного и/или имущественного страхования на 2-ой и последующие годы кредитования до выполнения условия личного и/или имущественного страхования — При наличии просроченной задолженности

5,25%

Льготная ставка действует на весь срок кредитования

До регистрации ипотеки в пользу банка (при рефинансировании кредита) действует следующая процентная ставка: ключевая ставка ЦБ РФ на дату выдачи кредита + 3%

При рефинансировании собственных кредитов

Корректирующие значения

-0,24%

При первоначальном взносе от 20,01% и сумме кредита
— от 8 млн ₽ при покупке недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
— от 5 млн ₽ — для других субъектов РФ.

-0,24%

При первоначальном взносе от 20,01% и сумме кредита
— от 8 млн ₽ при покупке недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
— от 5 млн ₽ — для других субъектов РФ.

Что такое двухнедельные выплаты по ипотеке и хорошая ли это идея?

Есть кое-что простое, что вы можете сделать, чтобы сократить лет от даты выплаты ипотеки. Это называется выплачивать по ипотеке раз в две недели (а не ежемесячно)! Это умный способ прибавить скорости, когда вы выберетесь из долгов. Но прежде чем настраивать выплаты по ипотеке каждые две недели, вам следует знать несколько вещей. Посмотрим, что они из себя представляют.

Что такое выплаты по ипотеке каждые две недели?

Выплаты по ипотеке каждые две недели — это способ запланировать выплаты каждые две недели, а не один раз в месяц.Проведя здесь быстрые подсчеты, это означает, что вы подписываетесь на 26 половинных платежей в год, что эквивалентно 13 полноразмерным платежам.

Вы понимаете, что это значит? Если вы выберете двухнедельный маршрут, вы будете отправлять дополнительный ежемесячный платеж каждый год, даже не чувствуя этого! Если вы сделаете это привычкой при получении 30-летней ссуды, вы можете сократить ипотеку на четыре чертовых года, в зависимости от процентной ставки!

Следует ли выплачивать по ипотеке каждые две недели?

Ну, это зависит от того, как быстро вы хотите погасить ипотеку! Мы предполагаем, что вы не захотите как можно скорее полностью избавиться от долгов.В таком случае вы будете искать все дополнительные преимущества, которые сможете найти, чтобы это произошло.

Воспользуйтесь калькулятором выплаты по ипотеке и узнайте, как быстро вы сможете погасить свой дом!

Двухнедельные платежи действительно подходят для некоторых людей, особенно для тех, кому платят в таком же ритме. В конце концов, насколько удобно было бы иметь столько же годовых выплат, сколько и зарплат?

Те, кому они нравятся, ценят то, что вы можете почти незаметно потратить дополнительный годовой платеж.Подумайте об этом таким образом. Что проще — запланировать 26 выплат в размере X раз в две недели в течение года? Или платить вдвое больше за первые 11 месяцев года и в четыре раза больше в декабре? На примере 1600 долларов в месяц — что Бюро переписи населения США сообщает как медианный платеж по ипотеке — давайте наметим различия. 1

Раз в две недели

Ежемесячно

Ежемесячно + доплата в конце года

Общее количество годовых выплат

26

12

13

Общая сумма, выплаченная по ипотеке за весь год

$ 20 800

$ 19 200

$ 20 800

Сумма платежа

800 долларов США

1600 долларов США

1600 долларов США

Каково это

Легко

Обычный

Hard (за один месяц приходится выкладывать двойную выплату)

Двухнедельная система имеет большой смысл! Это дает вам тот же общий прирост скорости, который вы получили бы от удвоения платежа в конце года, без боли, связанной с одновременным увеличением вдвое суммы наличных.По сути, вы распределяете этот дополнительный платеж в течение года и приобретаете привычку отправлять сверх минимального платежа каждые две недели.

На что следует обратить внимание перед началом двухнедельных выплат

Кому не нравится идея полностью избавиться от долгов на шесть, семь или восемь лет раньше запланированного срока? Чем быстрее вы оплатите свой дом, тем больший доход вы сможете направить на долгосрочное накопление богатства!

Но есть также несколько вещей, которые следует иметь в виду, прежде чем устанавливать это с вашим кредитором.

Не позволяйте двухнедельным платежам замедлять ваш рост без долгов

Двухнедельные выплаты не заменят газели интенсивности. Как только вы нажмете «Детский шаг 5», вам пора начать отправлять как можно больше средств на то, чтобы навсегда избавиться от этой ипотеки! Если двухнедельные платежи помогут вам сделать это быстрее, пусть будет так! Только не путайте «установил и забыл» с сосредоточенной интенсивностью. Принуждение себя к отправке одного дополнительного ежемесячного платежа в год — это один из шагов, который вы можете сделать в правильном направлении, но это не оправдание для сохранения ипотеки дольше, чем необходимо.

Убедитесь, что ваша ипотечная компания принимает платежи раз в две недели без комиссии

Вам необходимо подтвердить, что ваш кредитор действительно принимает платежи раз в две недели, а некоторые — нет. И даже если они это сделают, они могут взимать плату за опцион. Никогда не идите на это! Это сводит на нет всю цель двухнедельных платежей, которая состоит в том, чтобы сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.

Если ваш кредитор не может (или не позволит) разрешить вам проводить обычные платежи раз в две недели без комиссии, просто откройте отдельный банковский счет, предназначенный для выплаты ипотечного кредита.Вы можете вносить половину суммы платежа туда каждые две недели и использовать эти деньги для внесения полного ежемесячного платежа по ипотеке (может быть автоматическим или чеком). Теперь помните: вы будете вносить ипотечный платеж каждый раз, когда вносите депозит. Таким образом, вы получите запланированные 13 платежей к концу года, при этом соблюдая правила вашей ипотечной компании о сроках выплат. Беспроигрышный вариант!

Как оформить двухнедельный платеж по ипотеке

Если двухнедельные платежи кажутся хорошей идеей для вашей ситуации, и вы абсолютно уверены, что они помогут вдохновить вас ускорить выплату денег за дом, давайте рассмотрим самый простой способ настроить это.

  • Возьмите свою ежемесячную выписку по ипотеке и посмотрите на основную сумму и процентную часть платежа. Чтобы найти ваш новый двухнедельный платеж, мы разделим ежемесячную сумму на два. Например, если это 1600 долларов, как в примере выше, вы будете отправлять каждые две недели платежи в размере 800 долларов.
  • Не забывайте включать в ежемесячный платеж налоговую и страховую часть. Пример 800 долларов покрывает только основную сумму долга и проценты.
  • Помните, что мы говорили о подтверждении того, что ваша ипотечная компания действительно получает платежи раз в две недели.Сначала убедитесь, что они это делают, а затем еще раз проверьте, не взимаются ли комиссии. Да, вам будет проще, если они будут получать выплаты раз в две недели. Но даже если они этого не сделают, вы все равно можете использовать отдельный банковский счет, на который вы будете отправлять платежи раз в две недели.
  • Помните, главное здесь — использовать любой доступный метод, чтобы как можно быстрее выбраться из долгов. Если двухнедельная система зажигает под вами огонь, примите это! С другой стороны, внимательно следите за каждым лишним долларом, который вы можете отправить, чтобы полностью погасить свой долг.

Получите ипотеку на жилье, соответствующую вашему бюджету

Одна из самых больших ошибок, которые делают люди при выборе ипотеки, — это сосредоточиться на поиске самого низкого ежемесячного платежа. Но настоящий ключ к созданию богатства в долгосрочной перспективе — сосредоточиться на общей стоимости. Вот подсказка: мы предлагаем обычную ссуду с фиксированной ставкой на 15 лет. А вот еще одно полезное руководство: вы знаете, что можете позволить себе ипотеку, если ежемесячные выплаты не превышают 25% вашей ежемесячной заработной платы на дом.

Если вы хотите быстрее погасить ипотеку, подумайте о рефинансировании.Правильная сделка может сэкономить вам массу процентов и помочь погасить ее намного быстрее.

Как досрочно выплатить ипотеку

Независимость редакции Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на продукты на этой странице ведут на партнерский веб-сайт, что может привести к получению нами реферальной комиссии. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Выплата ипотеки может показаться сложной задачей, но это не обязательно.

Небольшие ежемесячные изменения в вашем бюджете и платежной стратегии могут сократить долг на годы и сэкономить вам тысячи долларов.А в конце срока ипотеки вы полностью станете владельцем дома.

Существует несколько различных способов погасить ипотечный кредит раньше срока: от простого изменения регулярных платежей по ипотеке до более сложных и дорогостоящих вариантов, таких как рефинансирование. Хотя уплата меньших процентов и более раннее владение домом может показаться заманчивым, то, имеет ли для вас финансовый смысл досрочная выплата ипотеки, в конечном итоге зависит от вашего личного финансового положения и целей. Вы всегда будете хотеть вычислить, действительно ли оно того стоит.

Вот четыре способа погасить ипотеку раньше — и как решить, какой из них вам подходит.

4 способа досрочно погасить ипотеку

1. Измените график платежей с ежемесячного на двухнедельный

Выплата двухнедельных платежей вместо ежемесячных — это способ быстрее выплатить ипотечный кредит без необходимости делать крупный платеж. Это простая математика: ежемесячный график платежей составляет 12 месяцев платежей в год. В году 52 недели, поэтому двухнедельный график будет включать 26 платежей (или 13 месяцев платежей) в год.Это один дополнительный платеж в год.

Предположим, у вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов сроком на 30 лет и процентной ставкой 4%. Ваш ежемесячный платеж составит около 955 долларов, в результате чего в счет ипотеки будет выплачено 11 460 долларов в течение года. Двухнедельный платеж в размере 477,50 долларов может показаться одним и тем же (и так оно и есть в большинстве месяцев), но умноженный на 26, вы получите 12 415 долларов в счет ипотеки (увеличение на 8%). Этот дополнительный платеж идет исключительно в счет основной суммы долга — это означает, что вы погасите ссуду на четыре года быстрее и сэкономите 22 366 долларов США на процентах.

Многие кредиторы позволят вам сделать переход, но некоторые не предлагают такую ​​возможность и взимают плату, которая того не стоит, — говорит Илайс Глинк, генеральный директор Best Money Moves и автор книги «100 вопросов каждому первому». Покупатель Time Home должен спросить ». «Каждый месяц вы можете делать то же самое, если взять стоимость одного или двух дополнительных выплат, разделить на 12 и добавить эту сумму к своим ежемесячным выплатам по ипотеке», — говорит Глинк.

2. Рефинансируйте ипотеку

Сейчас прекрасное время для рефинансирования, если у вас хороший кредитный рейтинг.Ставки рефинансирования ипотечных кредитов достигли исторического минимума из-за чрезвычайных мер, направленных на стимулирование экономики. С отличным кредитным рейтингом вы можете рефинансировать ипотеку до 2% годовых. «Это почти как бесплатные деньги», — говорит Глинк. Вы также можете рефинансировать 30-летнюю ипотеку на 15-летнюю, что может увеличить ваш ежемесячный счет, но гарантирует, что вы со временем будете платить меньше процентов.

Имейте в виду, что рефинансирование потребует замены существующей ипотеки. При рефинансировании вам придется оплатить заключительные расходы, которые могут составлять от 1 до 2% от суммы вашей ссуды.Убедитесь, что вы выполнили математические расчеты, чтобы убедиться, что то, что вы сэкономите с течением времени, превышает затраты на закрытие.

3. Пересмотр ипотечного кредита

Если у вас уже низкая процентная ставка, вы можете рассмотреть возможность переоформления ипотечного кредита. Перерасчет — это когда кредитор пересчитывает ваши оставшиеся ежемесячные платежи после того, как вы выплачиваете единовременный платеж (обычно 5000 долларов или более) по основной сумме долга. Это корректировка существующей ипотеки, тогда как для рефинансирования требуется получение новой ипотеки.

Пересчет не снизит вашу процентную ставку, поэтому рефинансирование идеально, если вы хотите более низкую ставку.Но переделка — более дешевый процесс (стоит от 200 до 400 долларов) и не будет зависеть от вашего кредитного рейтинга.

Давайте воспользуемся предыдущим примером, чтобы проиллюстрировать преимущества переделки. Допустим, у вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов США на 30-летний срок и с процентной ставкой 4%. Спустя пять лет вы решаете, что хотите изменить ипотечный кредит на единовременную выплату в размере 10 000 долларов США, при этом взимается единовременная комиссия в размере 300 долларов США. В течение следующих 20 лет ваш ежемесячный платеж уменьшится с 957 долларов до 925 долларов, и вы сэкономите в общей сложности 6 359 долларов в виде процентов в течение оставшегося срока действия ссуды.

4. Совершите единовременный платеж в пользу принципала

Вам не нужно останавливаться на регулярных платежах. Если вы получаете дополнительные деньги, будь то в результате побочной суеты, наследования или продажи предмета, вы можете положить их в залог по ипотеке. Домовладельцы, получившие ссуды VA и FHA, могут найти этот вариант привлекательным, поскольку эти ссуды не подлежат пересмотру. Дополнительные платежи могут пролить несколько месяцев на вашу ссуду — просто убедитесь, что ваш кредитор перечисляет платежи в счет основной суммы, а не процентов.

Можете ли вы погасить ипотеку раньше срока?

Если у вас есть лишние деньги, есть несколько способов внести дополнительные платежи по кредиту. Тем не менее, вы всегда должны уточнять у своих кредиторов их политику, когда речь идет о досрочном погашении ипотечного кредита.

«Если вы все же решите пойти по этому пути, убедитесь, что ваша ипотека не имеет штрафов за предоплату», — говорит Лиза Филлипс, инвестор в недвижимость и автор книги «Инвестиции в арендуемую недвижимость для начинающих».

Штрафы за досрочное погашение — это комиссионные, которые кредиторы взимают с вас за досрочное погашение кредита.Хотя они были в значительной степени выведены из отрасли после Великой рецессии, некоторые кредиторы по-прежнему взимают с них плату. Штрафы за досрочное погашение обычно раскрываются при закрытии вместе с таблицей амортизации. Прежде чем делать какие-либо радикальные меры по ипотеке, Филлипс предлагает позвонить вашему кредитору, чтобы узнать, подлежат ли вы штрафу за предоплату. «Вы не можете предположить, что его там нет», — говорит она.

Стоит ли выплачивать ипотеку раньше срока?

У всех разные приоритеты и цели сбережений, поэтому стоит ли досрочно выплачивать ипотечный кредит, будет зависеть от вашего личного финансового положения.

Если вы не можете позволить себе дополнительные платежи, вам не следует этого делать. Сохранение процентов по ипотеке не принесет вам много пользы, если это означает, что вы не сможете оплатить другие расходы на проживание. Прежде чем вносить какие-либо дополнительные платежи в счет ипотеки, сначала убедитесь, что другие ваши финансовые возможности — например, чрезвычайный фонд — покрыты.

Даже если вы можете позволить себе дополнительные платежи, стоит подумать, можно ли лучше использовать ваши деньги в другом месте. Например, вы можете посчитать более целесообразным выплатить долг под высокие проценты или инвестировать деньги в фондовый рынок.В зависимости от вашей процентной ставки по ипотеке другие варианты могут сэкономить (или заработать) больше денег в долгосрочной перспективе.

Если вы хотите досрочно погасить ипотечный кредит путем рефинансирования, необходимо учитывать дополнительный фактор: как долго вы планируете оставаться в своем доме. Как правило, вам нужно оставаться в своем доме в течение нескольких лет после рефинансирования, чтобы сэкономленные на процентах деньги покрыли расходы на закрытие. И если изменения на рынке или ваше личное финансовое положение сделают так, что вы не сможете получить процентную ставку, равную или ниже вашей первоначальной ставки, вы можете вообще не сэкономить на рефинансировании.

Калькулятор досрочных выплат по ипотеке

Если вы владеете недвижимостью и собираетесь внести дополнительные выплаты по ипотеке, приведенный ниже «калькулятор досрочных выплат по ипотеке» может помочь определить, сколько вам нужно будет заплатить и когда достичь определенной финансовой цели. .

Проще говоря, это стандартный ипотечный калькулятор со встроенными дополнительными платежами, поэтому им очень легко пользоваться. Но тоже очень мощный.

Вы вводите исходную сумму ипотечного кредита и можете быстро увидеть, что будет делать доплата с точки зрения как экономии процентов, так и сокращения лет вашей ипотеки.

Использование калькулятора досрочных выплат по ипотеке для определения фактических сбережений

  • Этот калькулятор проиллюстрирует потенциальную экономию
  • При досрочном погашении ипотечного кредита
  • Знание фактических чисел может помочь вам определить, имеет ли это смысл
  • Для внесения дополнительных платежей в соответствии с вашими финансовыми целями

Например, если вы заинтересованы в погашении ипотечного кредита через 15 лет, а не через 30, вам обычно требуется ежемесячный платеж, равный 1.В 5 раз больше обычного платежа по ипотеке.

Итак, если вы в настоящее время платите 1000 долларов в месяц в качестве основной суммы долга и процентов, вам придется платить примерно 1500 долларов в месяц, чтобы сократить срок кредита вдвое. Конечно, это приблизительная оценка. Это будет зависеть от ставки по ипотеке и остатка по кредиту.

Этот калькулятор досрочного погашения также покажет вам, сколько вы можете сэкономить на процентах, сделав более крупные выплаты по ипотеке.

Вы можете быть удивлены потенциальной экономией, но не забудьте подумать, куда бы вы вложили эти деньги в другое место.Это могло бы принести большую прибыль на фондовом рынке или где-нибудь еще.

Как использовать калькулятор досрочного погашения ипотеки

  • Введите исходную сумму и дату получения ипотеки
  • Введите срок кредита и процентную ставку
  • Выберите дату дополнительных выплат
  • Вместе с сумма и периодичность

Чтобы использовать калькулятор досрочного погашения ипотеки, просто введите исходную сумму кредита, когда вы впервые получили ссуду, а также дату, когда вы взяли ипотечный ссуду.

Затем введите срок кредита, который по умолчанию составляет 30 лет. Вы также можете указать 360 месяцев для 30-летней ссуды или 15 лет для 15-летней фиксированной (или 180 месяцев) в зависимости от желаемого типа ссуды.

Говоря о типе ссуды, вы сэкономите намного больше денег, доплатив по ипотеке с более длительным сроком, например, фиксированным сроком на 30 лет. А если сумма кредита больше.

Затем введите ставку по ипотеке и дату, когда вы планируете произвести дополнительный (или более крупный) платеж. Затем введите сумму дополнительного платежа и укажите, будет ли это ежемесячный, годовой или разовый дополнительный платеж.

Например, если вы планируете платить дополнительно 100 долларов в месяц, вам не нужно ничего менять с настройками по умолчанию. Если вы хотите произвести единовременный дополнительный платеж в размере 1000 долларов США, введите его и измените «Ежемесячно» на «Единовременный» для точного расчета.

После того, как вы нажмете «вычислить», вы увидите, сколько дополнительных выплат по ипотеке сэкономит проценты в течение срока ссуды, а также насколько быстрее вы выплатите по ипотеке.

Примеры досрочных выплат по ипотеке

Представьте себе ипотеку на сумму 500 000 долларов с 30-летней фиксированной процентной ставкой 5%.Если вы заплатите дополнительно 500 долларов в месяц, вы сэкономите около 153 000 долларов в течение всего срока кредита, и это приведет к полной выплате примерно через 21 год и три месяца.

Если бы у вас была сумма кредита в размере 400 000 долларов, установленная в размере 4% на 30-летний фиксированный период, выплата дополнительных 100 долларов в месяц сэкономила бы вам почти 30 000 долларов, и вы бы выплатили свой кредит на два года и восемь месяцев раньше.

Если бы у вас была сумма займа в размере 300 000 долларов, установленная на уровне 4,5% на 30-летний фиксированный период, выплата дополнительных 250 долларов в месяц сэкономила бы вам почти 70 000 долларов, и вы бы выплатили свой заем на семь лет и шесть месяцев раньше срока.

Или рассмотрим сумму кредита в размере 600 000 долларов, установленную под 6% сроком на 30 лет. Выплата дополнительных 1000 долларов в месяц сэкономит домовладельцу ошеломляющие 320000 долларов в виде процентов и почти вдвое сократит срок ипотеки. Точнее, срок кредита сократился бы почти на 12 с половиной лет.

В результате дом освобождается и очищается намного быстрее, а также огромная экономия, которую редко можно превзойти.

Список можно продолжить, и экономия может вас шокировать. Хотя большинство людей, как правило, встревожены суммой процентов, которые они выплачивают банку за 30 лет, не менее шокирует то, сколько вы можете сэкономить, просто заплатив немного больше.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотеки дает два основных преимущества — меньше выплачиваемых процентов и более быстрое получение собственного капитала.

Но выплата ипотеки не всегда лучший выбор, если у вас более дорогая задолженность, например, непогашенная задолженность по кредитной карте. Или если вы еще не накопили на пенсию. Вы также можете захотеть, чтобы эти деньги были потрачены на покупку дополнительной недвижимости, а не на хранение в вашем доме.

Этот калькулятор может, по крайней мере, выполнить математическую часть, чтобы проиллюстрировать способность доплачивать и досрочно погашать ипотечный кредит.Затем вам нужно будет сравнить эти сбережения с другими вариантами, такими как оплата кредитной картой или обеспечение накопления на пенсию.

Другими словами, убедитесь, что вы действительно экономите деньги, выделяя большую сумму денег на погашение ипотеки, а не вкладывая ее в другое место.

Если вы хотите увидеть график платежей, в котором подробно описывается каждый ежемесячный платеж на основе ваших данных, просто установите флажок. Это также покажет вам остаток по кредиту каждый месяц вместе с собственным капиталом, который вы накапливаете в идеале быстрее благодаря этим дополнительным платежам.

Чтобы определить свой собственный капитал, просто возьмите текущую стоимость недвижимости и вычтите остаток непогашенной ссуды. Например, если ваш дом стоит 500 000 долларов, а остаток по кредиту составляет 300 000 долларов, у вас есть довольно привлекательные 200 000 долларов собственного капитала!

И это все, что нужно для использования этого ипотечного калькулятора с дополнительными платежами. Удачной экономии по ипотеке!

5 простых способов погасить ипотеку быстрее

Долг — сложное животное. Когда большинство людей хотят чего-то, чего они не могут себе позволить, они ищут способы профинансировать покупку.Для товаров народного потребления чаще всего используются кредитные карты. Что касается жилья, они обращаются в ипотеку. И так же желательно, как использовать долг для покупки чего-либо — это желание выбраться из-под него. В этом посте рассматриваются 5 простых способов, как быстрее выплатить ипотечный кредит.

Если можете, вообще избегайте ипотеки


Обычно люди видят свой идеальный стартовый дом как дом с 3 спальнями и 2 ванными комнатами в хорошем районе с отличными государственными школами и безопасными тротуарами. Но, возможно, вам нужна хорошая квартира или квартира в модном городском районе или лыжный домик на Тахо.Независимо от типа дома перед вами стоит один из двух вариантов его приобретения: либо взять ипотечный кредит для его финансирования, либо купить его полностью за наличные.

Как вы понимаете, гораздо больше людей выбирают первое, чем второе. Почему? Потому что не многие люди имеют на своих банковских счетах сотни тысяч долларов (в зависимости от того, где вы живете), чтобы сделать прямую покупку реальностью.

Итак, я спрашиваю, как вы когда-нибудь научитесь экономить деньги и получать от жизни максимум удовольствия? Ваш лучший вариант — это зайти в банк, поговорить с приятным человеком за столом и представить себя в обмен на финансовый эквивалент физического лица в обмен на ипотеку.

Если вы хотите избежать этого процесса, вам понадобится куча денег, о которой я упоминал ранее. Куча денег, накопленная за счет накопления большого процента вашего дохода в течение длительного периода времени, избегая при этом большей части жизненных занятий на этом пути. Конечно, возможен, но ипотека может быть более легким, хотя и обременительным путем.

Как только вы подпишете эти бумаги, чтобы записать дом на свое имя, вы окажетесь в долгах. Если вы ищете более быстрый выход, чем ваш 15- или 30-летний график выплат, рассмотрите 5 простых способов, перечисленных ниже, чтобы быстрее выплатить ипотечный кредит.

Как быстрее погасить ипотеку


Во многих случаях дом является самым большим активом семьи. Может иметь смысл быстро перейти к полному владению им. Но досрочная выплата ипотеки может быть непростой задачей.

Некоторые кредиторы могут оценить комиссию за предоплату или заблокировать вашу попытку досрочно погасить ипотечный кредит. Убедитесь, что вы проверили свои условия, прежде чем переходить к любому из этих методов.

По стране, средний ежемесячный платеж по ипотеке в размере составляет 1 100 долларов , согласно последнему американскому жилищному исследованию, проведенному США.С. Бюро переписи населения. Это лишь немного больше, чем в 2011 году, когда медиана составляла 1015 долларов. Также согласно переписи, средний национальный остаток непогашенной ипотечной ссуды составлял 126000 долларов в 2017 году — .

Несмотря на небольшой рост средней суммы платежа, вы все равно хотите изучить варианты более быстрой выплаты ипотеки и достижения финансовой свободы. В качестве примечания к методам, обсуждаемым в этой статье, я использовал 30-летнюю фиксированную ипотеку 5% с балансом 186 500 долларов.

1.Перейти на выплаты по ипотеке раз в две недели

Уменьшает 30-летнюю ипотеку на 4 года и 9 месяцев.

Урезав ежемесячный платеж по ипотеке вдвое и решив платить каждые две недели, вы можете облегчить свое финансовое бремя двумя способами. Во-первых, это распределяет потребность в денежных потоках, необходимых для оплаты вашего ежемесячного счета, а во-вторых, это также включает один дополнительный ежемесячный эквивалентный платеж в год.

Например, если человек платит 1000 долларов в месяц каждые 12 месяцев, он платит 12000 долларов в год в счет ипотеки.Если человек выбирает двухнедельный метод, он платит 500 долларов каждые две недели 26 раз в год, что составляет 13 000 долларов в год. Эти дополнительные 1000 долларов в год могут привести к серьезной экономии в будущем.

Если семьи смогут изменить это в своем бюджете, это может сократить время, затрачиваемое на оплату 30-летней ипотеки, почти на 5 лет. В моем примере с ипотекой заемщик заплатит на 32 381 доллар меньше процентов в течение сокращенного срока ссуды.

Также обратите внимание на этот метод: не забудьте сообщить своему кредитору, что он применяет дополнительные платежи непосредственно к вашему основному балансу — , а не , — к платежам в следующем месяце.

Как установить двухнедельный платеж по ипотеке

  • Найдите основную сумму и процентную часть вашего платежа в ежемесячной выписке и просто разделите полученное число на два. Например, 1000 долларов в месяц превращаются в 500 долларов каждые две недели.
  • Обязательно включайте в ежемесячный платеж налоговую и страховую часть.
  • Узнайте, как ваш кредитор обрабатывает платежи по ипотеке раз в две недели. Некоторые кредиторы обрабатывают их, а другие вообще отказываются принимать частичные платежи.Тем не менее, не платит комиссию за начало двухнедельного плана выплат по ипотеке.
  • Если ваш кредитор не разрешает двухнедельный план, отложите свои двухнедельные платежи на отдельный счет и используйте эти деньги для выплаты полной суммы ипотечного кредита на каждый второй депозит.

Таблица 1 ниже показывает стандартную амортизацию ипотечного кредита по сравнению с графиком погашения ипотечного кредита раз в две недели, а в таблице 2 представлена ​​сводная информация о двухнедельном методе.

Таблица 1 — Стандартный и двухнедельный графики погашения ипотечного кредита

Год # Стандартный Раз в две недели
1 183 748 долл. США 182 687 долл. США
2 180 856 долл. США 178 680 долл. США
3 177 816 долл. США 174 468 долл. США
4 174 620 долл. США 170 041 долл. США
5 171 261 долл. США 165 389 долл. США
6 167 729 долл. США 160 498 долл. США
7 164 017 долл. США 155 358 долл. США
8 160 116 долл. США 149 956 долл. США
9 156 014 долл. США 144 278 долл. США
10 151 703 долл. США 138 311 долл. США
11 147 171 долл. США 132 038 долл. США
12 142 407 долл. США 125 446 долл. США
13 137 400 долл. США 118517 долл. США
14 132 136 долл. США 111 234 долл. США
15 126 603 долл. США 103 580 долл. США
16 120 788 долл. США 95 535 долл. США
17 114 674 долл. США 87 079 долл. США
18 108 248 долл. США 78 192 долл. США
19 101 493 долл. США 68 851 долл. США
20 94 392 долл. США 59 033 долл. США
21 86928 долларов США 48714 долларов США
22 79 082 долл. США 37 869 долл. США
23 70 835 долл. США 26 470 долл. США
24 62 166 долл. США 14 489 долл. США
25 53 053 долл. США 1 897 долл. США
26 43 474 долл. США 0 долл. США
27 33 405 долл. США 0 долл. США
28 22 821 долл. США 0 долл. США
29 11 695 долл. США 0 долл. США
30 $ 0 $ 0

Таблица 2 — Сводная информация о двухнедельном методе

Раз в две недели
Первоначальный срок 30 лет
Годовая процентная ставка 5%
Доплата основного долга 1000 долларов в год
Обычный платеж (P&I) $ 1 001
Ускоренный платеж (P&I) $ 501 (x26)
Итого плановые выплаты 360 423 долл. США
Итого ускоренных выплат 328 042 долл. США
Сбережения на процентах 32 381 долл. США
Ипотека сокращена на 4 года, 9 месяцев
Всего сэкономлено платежей 57 057 долл. США

2.Сделайте дополнительный ежемесячный платеж в год


Уменьшает 30-летнюю ипотеку на 4 года и 8 месяцев.

Эффект аналогичен переключению с ежемесячного платежа на двухнедельный платеж, показанный выше. Это один дополнительный ежемесячный платеж в год, который снижает ваши проценты на 31 511 долларов.

В таблице 3 показан стандартный график погашения ипотечного кредита в сравнении с графиком погашения ипотечного кредита с дополнительными ежегодными выплатами, а в таблице 4 представлена ​​сводная информация о методе дополнительных годовых платежей.

Таблица 3 — Амортизация кредита с дополнительными платежами

Таблица 4 — Сводная информация о способе внесения дополнительных ежегодных выплат

Дополнительный годовой платеж
Первоначальный срок 30 лет
Годовая процентная ставка 5%
Доплата основного долга 83 доллара в месяц (1000 долларов в год)
Обычный платеж (P&I) $ 1 001
Ускоренный платеж (P&I) $ 1,084 (x12)
Итого плановые выплаты 360 423 долл. США
Итого ускоренных выплат $ 328 912
Сбережения на процентах 31 511 долл. США
Ипотека сокращена на 4 года, 8 месяцев
Всего сэкономлено платежей 56 056 долл. США

3.Рефинансирование в краткосрочную ссуду


Уменьшает размер вашей 30-летней ипотечной ссуды на то, сколько времени остается по вашей 30-летней и 15-летней ипотеке.

Есть ли в вашем бюджете 30-летняя ипотека и дополнительная комната? Рефинансирование в виде 15-летней ипотеки может позволить вам погасить остаток быстрее. Это также предоставит вам более низкую процентную ставку по сравнению с современной 30-летней ипотекой (более короткие сроки кредита сочетаются с более низкими процентными ставками), и вы будете платить значительно меньше процентов.

Рассмотрите доступные варианты рефинансирования и сравните их с текущей стоимостью ипотеки. Если вы обнаружите, что рефинансирует , чтобы сэкономить значительную сумму денег, и вы планируете оставаться в доме на более длительный период времени, вам следует нажать на курок.

Для сравнения в нашем примере, получение ипотеки на 15 лет по сравнению с 30-летней выплатой приведет к ежемесячным выплатам в размере 1356 долларов США, а пожизненные проценты в размере 57 629 долларов США по сравнению с 173 922 долларами 30-летнего периода. Это составляет 116 293 долл. США в виде экономии на процентах.

4. Положите любые непредвиденные доходы в свою ипотеку


Уменьшает размер ипотечного кредита в зависимости от того, сколько вы платите в счет непогашенной основной суммы долга.

В течение года вы можете столкнуться с избытком средств, о которых не знаете, как лучше всего работать на вас. Некоторые примеры включают возврат налога, премию с работы и наследство. Если вы решите использовать эти средства для уплаты единовременной выплаты на баланс вашего ипотечного кредита, вы сможете добиться серьезных успехов в выплате ипотечного кредита.

Если вы получаете повышение за работу, обязательно поместите часть этого в свои IRA , 401 (k) или другие инвестиции с льготным налогообложением , чтобы в полной мере использовать эти годовые лимиты. Еще одно использование вашего повышения может быть вложением дополнительного дохода в вашу ипотеку.

Вы также можете добавить дополнительный доход за счет того, что дом оплачивает себя через прием гостей. Таким образом, вы используете неиспользуемое пространство в доме и заставляете других быстрее выплачивать ипотечный кредит.

Или вы можете использовать мой любимый метод для более быстрой выплаты ипотеки, используя следующий способ, описанный ниже.

5. Самый быстрый способ погасить ипотеку — инвестируйте дополнительные платежи


Уменьшает 30-летнюю ипотеку на 7 лет.

Вместо того, чтобы делать дополнительные выплаты по ипотеке, вы можете вложить эти средства в недорогой пассивный индексный фонд , который может иметь более высокую ожидаемую доходность. Это позволяет фондовому рынку увеличить ваше богатство и увеличить доходность по более высокой ставке, чем выплата по ипотеке ранее путем внесения дополнительных платежей.

Кроме того, вам не нужно выбирать между : погасить долг или инвестировать , потому что этот метод позволяет делать и то, и другое.

Вы должны удерживать свои инвестиции в индексный фонд до тех пор, пока они не достигнут уровня, превышающего вашу оставшуюся основную сумму, плюс прирост капитала, который вы бы признали при продаже. На этом этапе вы можете продать свои вложения, чтобы быстрее выплатить ипотечный кредит.

Историческая среднегодовая доходность S&P 500 с 1920-х годов составляла примерно 10%.Понимая, что не каждый год имеет такую ​​отдачу, но в среднем имеет, мы можем смоделировать, как выглядит этот сценарий. Также обратите внимание, что этот пример исключает влияние дивидендов и их налоговые последствия.

В таблице 5 показана инвестиционная оценка ваших ежемесячных взносов, составляющая 10% ежегодно в течение 23 лет.

Таблица 5 — Оценка инвестиций низкозатратного индексного фонда

Инвестирование разницы в индексный фонд
Первоначальный срок 30 лет
Годовая процентная ставка 10%
Обычный платеж $ 1 001
Ежемесячный взнос в S&P 500 $ 83
Остаток через 23 года, начисляется ежегодно 83 454 долл. США
Прирост капитала (20% LTCG), прибыль = 60 546 долларов США $ 12 109
Поступления после уплаты налогов, применяемые к ипотеке 71 345 долл. США
Итого ускоренных выплат 360 423 долл. США
Всего произведено выплат $ 276 276
Процентные сбережения $ 13 264
Ипотека сокращена на 7 лет
Всего сэкономлено платежей $ 84 098

Вместо того, чтобы вносить дополнительные 1000 долларов в год в счет ипотеки, вы можете искать альтернативу с более высокой ожидаемой доходностью.Выплачивая дополнительные платежи по ипотеке, вы получаете гарантированную доходность в размере 5%.

Однако вы можете увеличить ожидаемую доходность, поместив деньги в индексный фонд S&P 500.

В примере, используемом для этого поста, размещение 1000 долларов в год в индексном фонде, равномерно распределенное в течение года (или 83,33 доллара в месяц) и позволяющее ему расти в течение 23 лет, дает вам баланс в 83 454 доллара и остаток по ипотеке в размере 70 835 долларов.

Продажа этих средств, выплата прироста капитала (60 546 долларов США * 20% долгосрочной ставки прироста капитала = 12 109 долларов США) и погашение ипотеки сокращает размер вашей ипотеки на 7 лет.

Арт. Сумма
Инвестиционный баланс 83 454 долл. США
LT Прирост капитала <12 109 долл. США>
Чистая выручка 71 345 долл. США
Чистая выручка 71 345 долл. США
Остаток по ипотеке <70 835 долл. США>
Чистая выручка после выплаты $ 510

Этот метод дает экономию процентов на сумму 13 264 доллара, но снижает общую сумму платежей, которые вы должны были бы сделать в течение срока действия ипотеки, на 84 098 долларов.

Это наиболее выгодный сценарий с точки зрения достижения финансовой независимости в кратчайшие сроки. Это также обеспечивает ликвидность для этих средств в случае возникновения какого-либо другого финансового события и дает заемщику больше гибкости для реагирования.

Независимо от используемого метода, выбор любого из этих вариантов улучшит ваши практические навыки управления капиталом и настроит вас на решение большего количества проблем с личными финансами в будущем. Следующие шаги могут включать в себя покупку арендуемой недвижимости и освоение налоговой амортизации , налоговых вычетов и отбор подходящих арендаторов.

Можете ли вы позволить себе погасить ипотеку быстрее?


Знание, платить ли вам за дом или инвестировать, — важное решение, которое вам нужно будет принять, и с которым многие будут бороться. Прежде чем принять решение , я предостерегаю вас подумать, является ли оно лучшей идеей для вашей ситуации.

Жизнь бывает. Могут возникнуть чрезвычайные ситуации, истощающие ваши средства и вызывающие нехватку денежных средств. Знайте свое финансовое положение и действуйте осмотрительно.

За исключением рефинансирования в краткосрочную ипотеку, эти простые способы позволяют вам не откусить больше, чем вы можете прожевать.Они предлагают финансовую гибкость при использовании ваших средств и не обязывают вас идти по чрезмерно обременительному пути к финансовой свободе.

Почему мы не расплачиваемся по ипотеке быстрее


У нас с женой есть две ипотечные ссуды, которые мы сейчас ведем: одна на аренду моей квартиры, а другая — на многоквартирный дом, который мы сейчас называем своим домом. С другой стороны, у нас есть долгосрочные арендаторы и AirBnB на тыльной стороне нашей стороны.

Мы, скорее всего, продадим квартиру в следующем году, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос за дом, который мы планируем купить вместе, чтобы создать семью.

Ставки по обоим займам привлекательны (4,50% по кондо и 3,675% по двойному) и не обременительны, учитывая денежный поток, полученный от наших арендаторов. Низкие ставки и неуклонный рост процентных ставок после выборов сделали рефинансирование менее привлекательным для нас.

Поскольку мы, скорее всего, продадим квартиру, не имеет смысла начинать выплачивать ипотеку раньше срока. Также нет смысла рефинансировать, если мы планируем продать квартиру в следующем году.

Когда мы выйдем из нашего двойника, мы, вероятно, продолжим обычные выплаты по ипотеке, потому что ставка не может быть ниже.Мы также сдадим в аренду нашу часть в дополнение к другой, чтобы обеспечить положительный денежный поток.

Однако, если дубль становится финансовым бременем и головной болью, мы можем также продать его в будущем. Но на данный момент оба объекта не требуют особого ухода и приносят доход, в то время как подорожают в цене на . Таким образом, мы не будем выплачивать ипотечные кредиты быстрее, чем это необходимо.

Дополнительная литература: 9 Налоговые вычеты для самозанятости для оптимизации вашей налоговой декларации


Об авторе и блог

В 2018 году я сокращал время на отношения с инвесторами и обнаружил, что меня недавно оснастили CPA, добавили понимание того, как инвесторы ведут себя на рынках, и много свободного времени.Моя работа обычно требовала увеличенного рабочего времени, сложных заданий и сжатых сроков. Стремясь сохранить свою динамику, я хотел преследовать что-то амбициозное.

Я решил начать этот блог о финансовой независимости в качестве следующего шага, осознавая как проблемы, так и возможности. Я запустил сайт при поддержке моей жены, чтобы рассказать о нашем пути к финансовой независимости, чтобы достичь финансовой независимости, а также установить связь с другими, которые разделяют ту же цель, и помочь им.

Заявление об ограничении ответственности

Мне не выплачивала компенсацию ни одна из компаний, перечисленных в этом посте, на момент написания этой статьи. Все рекомендации, сделанные мной, являются моими собственными. Если вы решите действовать в соответствии с ними, см. Заявление об отказе от ответственности на моей странице About Young and the Invested .

Выплата по ипотеке быстрее без рефинансирования

Видеть непогашенный основной баланс в ежемесячном счете по ипотеке может быть неудачей. Если вы только что получили 30-летнюю ипотеку или имеете ее в течение многих лет, общая сумма основной суммы долга может выглядеть тусклым светом в конце туннеля, которого вы никогда не достигнете.

Отказ от этого ежемесячного платежа может высвободить ваши деньги для других вещей, таких как инвестиции, и может стать эмоциональным подъемом. Для пар, приближающихся к пенсионному возрасту, досрочное погашение ипотеки позволяет им иметь меньше счетов на пенсию. Выплата ипотеки — лучший способ увеличить капитал в доме.

О рефинансировании

Какой бы ни была причина для более быстрой выплаты ипотечной ссуды, основной способ сделать это — перейти на ссуду на 15 или 20 лет с процентной ставкой ниже, чем фиксированная 30-летняя ипотека.Более короткие ссуды амортизируются быстрее, а это означает, что большая часть платежа идет на уменьшение основной суммы, а не на выплату процентов.

15-летняя ссуда — это не двойная выплата 30-летней ссуды, хотя она будет выше. Более короткий кредит дает заемщикам меньшую гибкость, если они потеряют работу или у них возникнет медицинский кризис, и они не могут позволить себе более высокую ипотеку.

15-летняя ссуда будет стоить меньше процентов, хотя заемщикам следует попросить у своего кредитора диаграмму амортизации — или они могут попробовать ее самостоятельно с помощью калькулятора графика погашения — чтобы определить, стоит ли комиссия за рефинансирование сэкономленных средств и может позволить себе более высокие выплаты.Также может помочь калькулятор рефинансирования.

«Если вы собираетесь потратить 3000 долларов (на рефинансирование), но собираетесь сэкономить 49000 долларов, это не проблема», — говорит Рич Леффлер, директор по обучению ипотечному кредитованию в AxSellerated Development недалеко от Балтимора.

Также стоит отметить, что проценты по ипотеке, включая проценты, уплаченные при рефинансировании ипотеки, скорее всего, подлежат вычету из налогооблагаемой базы, говорит Леффлер, давая основание оставаться в ипотеке.

Если вы хотите погасить свой дом раньше и не хотите рефинансировать, есть несколько других способов сделать это:

Увеличение до двухнедельных выплат

Ежемесячный платеж по ипотеке двумя частями приводит к ежегодному дополнительному ежемесячному платежу по кредиту, говорит Трей Хеннингер из DIYInvesting.орг. Вы платите половину своего платежа по ипотеке каждые две недели, а не целиком раз в месяц.

Это сокращает время, необходимое для начисления процентов, что со временем снижает общий остаток по ипотеке, говорит Хеннингер.

Недостаток в том, что для осуществления платежей необходимо дважды в месяц получать зарплату.

Чего заемщикам не следует делать, так это использовать двухнедельную программу платежей, установленную их кредитором, говорит Леффлер, потому что они часто взимают комиссию за открытие счета и его обслуживание.Этих комиссий можно избежать, просто выполнив платеж самостоятельно и не попросив кредитора автоматизировать его за вас.

«Все сводится к дисциплине», — говорит Леффлер о отказе от двухнедельного плана кредитора, по которому вам не нужно физически выписывать чек или думать об этом. «В противном случае они просто выбрасывают деньги» с гонорарами, — говорит он.

Внесение дополнительного платежа, даже всего в 100 долларов в месяц, может сократить срок кредита на годы.

Леффлер приводит пример 30-летней ссуды на 200 000 долларов, при которой будут выплачены проценты на 231 700 долларов в течение срока ссуды.Выплата на 100 долларов больше в месяц в счет основного долга позволит сэкономить 49 100 долларов на процентах и ​​выплатить ссуду через 24 года и семь месяцев, говорит он.

Вы можете прекратить доплату в любой момент. Или они могут быть увеличены с течением времени по мере роста вашего дохода, что обеспечивает большую гибкость, чем 15-летняя ипотека. По словам Хеннингера, недостатком является то, что вы не получите более низкую процентную ставку, чем при рефинансировании 15-летней ссуды.

Округлить

Округление ежемесячного платежа до ближайших 100 долларов может легко погасить ипотечный кредит на несколько лет раньше.

Бенни Уоллер, профессор финансов и недвижимости в Университете Лонгвуд в Фармвилле, штат Вирджиния, приводит пример 30-летней ссуды в размере 200 000 долларов под 4,75 процента, при которой ежемесячный платеж в размере 1 043 доллара увеличивается до 1100 долларов. Этот дополнительный ежемесячный платеж в размере 57 долларов позволит выплатить ипотечный кредит на 39 месяцев раньше и сэкономить более 21000 долларов в виде процентов, говорит Уоллер.

Рефинансирование по более низкой ставке

Рефинансирование 30-летней ссуды имеет смысл, если процентная ставка ниже, чем у вас сейчас.Если вы взяли ипотеку до рецессии, у вас, вероятно, будет более высокая ставка, чем та, которая доступна сейчас.

Если вам не нужны более высокие выплаты 15- или 20-летней ссуды, 30-летняя ссуда предложит более низкую процентную ставку и меньшие выплаты. Однако это не поможет быстрее выплатить ссуду, если вы не сделаете более высокие платежи, например, если бы у вас была ссуда на 15 лет.

Это может иметь смысл, если ваш доход может упасть или случится какое-то семейное бедствие. Вы можете вносить более высокие платежи по основной сумме долга до тех пор, пока — если когда-либо — вы не потеряете работу или деньги не понадобятся в другом месте.

Найдите сбережения в другом месте у себя дома

Вы можете снизить страхование домовладельца, увеличив франшизу, и использовать эти сбережения для выплаты основной суммы ипотечного кредита. Например, увеличение размера франшизы по страховке домовладельца с 500 долларов до 3000 снижает средний размер премии по стране почти на 20 процентов.

Избавление от частного ипотечного страхования, или PMI, — еще один способ быстрее выплатить ипотечный кредит за счет сбережений, найденных в другом месте. PMI — это ежемесячная надбавка, которую домовладельцы платят, если они не могут позволить себе как минимум 20% -ную скидку на дом.

Когда у них будет хотя бы 20% капитала, они могут избавиться от PMI. В соответствии с Законом о защите домовладельцев, HPA, домовладельцы имеют право требовать отмены PMI, когда ипотека выплачивается до 80 процентов от первоначальной покупной цены или оценочной стоимости дома на момент получения ссуды, в зависимости от того, что меньше, — говорит Тангела Уокер. -Craft, писатель Examiner.com в Тампе, Флорида,

.

Также требуется хорошая история платежей, то есть не более 30 дней задержки с выплатой ипотечного кредита в течение года с момента запроса или 60 дней задержки в течение двух лет.

Еще один способ найти дополнительные деньги в своем доме — это превратить часть его в квартиру для сдачи в аренду или сдать в аренду свой дом на Airbnb, когда вы находитесь в отъезде. Используйте доход от аренды для выплаты ипотеки.

Если вы действительно хотите быстро расплатиться за свой дом и жить без ипотеки, продайте его и сделайте более дешевый дом, за который вы можете заплатить все наличными. У вас не будет дома побольше, но, по крайней мере, у вас все равно будет дом и не будет ипотеки.

4-х ступенчатая система, которая сэкономит вам годы и тысячи на выплатах процентов (без ипотеки, без долгов, полное возмещение ипотечного кредита, списание долга, погашение ипотеки): Бланкенштейн, Эрик: 9781094707983: Amazon.com: Books

Считаете, что выплаты по ипотеке должны длиться 30 или 15 лет?

ДУМАЙ СНОВА .

Когда дело доходит до ипотеки, очень много невежества. Большинство людей привязаны к долгосрочным выплатам по ипотеке, не понимая, насколько это дорого на самом деле и как разорвать этот цикл «плена».

Есть ли у вас ипотека? Является ли стоимость ипотеки тяжелым бременем для ваших финансов? Если ваш ответ утвердительный, значит вы не одиноки .

Вы МОЖЕТЕ взять под контроль свою ипотеку, быстрее наращивать капитал и сэкономить годы на выплатах по ипотеке и тысячам процентов.

Эта книга покажет вам, что именно нужно делать, чтобы быстро погасить задолженность по ипотеке. Это самый простой и понятный план для изменения ваших денежных привычек и быстрого погашения ипотеки. И это основано на результатах, а не на фантазиях о пироге в небе.

Я использовал тот же метод, чтобы быстрее погасить свою ипотеку (мою историю см. В главе 7) — можете и вы!

Эта книга предоставит вам простые практические советы, которые помогут вам начать работу независимо от вашей ситуации

Вы узнаете:

  • Насколько на самом деле дорога ваша ипотека.
  • Почему так важно быстрее выплачивать ипотеку
  • Различные способы сократить сроки ссуды и общую сумму процентов, выплачиваемых в долгосрочной перспективе
  • Простые уловки, чтобы быстрее выплатить ипотеку
  • Насколько сильно отличаться будут ваши финансовое положение после того, как вы выплатите ипотеку раньше.
  • Мой собственный путь погасить ипотеку за несколько коротких лет.
  • Полная проверенная система из 4 шагов для быстрой выплаты ипотеки.

Все просто объясняется с помощью таблиц и диаграмм, чтобы вы могли точно понять, что делать.

Кроме того, на нашем веб-сайте вам будет предоставлена ​​ссылка на . Загрузите бесплатно нашу собственную таблицу амортизации ипотечных кредитов в Excel , чтобы вы могли рассчитать свою собственную ситуацию с ипотекой, понять, куда уходят ваши деньги, когда вы берете ипотеку, и диаграмму ваш собственный план игры.

ЕСТЬ ЛУЧШИЙ СПОСОБ, который каждый может использовать, чтобы сэкономить годы платежей и тысячи процентов.

Позвольте мне помочь вам освободить долгосрочные оковы вашего ипотечного долга … и дать вам инструменты и мудрость, необходимые для быстрой выплаты ипотечного кредита

Представьте себе свободу, которой вы будете наслаждаться после выплаты ипотеки в течение нескольких коротких лет и насколько другой будет ваша жизнь.

Прокрутите вверх и возьмите свою копию сегодня . Вы в долгу перед собой и перед своей семьей !!

4 простых способа погашения ипотеки быстрее

Владение домом — одна из самых больших жизненных мечтаний. Преимущества есть повсюду — это место, где можно назвать свои собственные, налоговые преимущества. Кроме того, это, вероятно, самая крупная инвестиция, которую вы когда-либо сделаете, и кажется, что эти ежемесячные выплаты по ипотеке никогда не закончатся (спасибо, проценты).

Может показаться, что это не так, но более быстрая выплата ипотеки не только возможна, но и имеет некоторые важные преимущества. «Это может позволить вам потратить эти деньги на другие вещи в вашем доме, например, на капитальный ремонт, и позволит вам начать откладывать деньги на долгосрочные цели, такие как выход на пенсию», — говорит Нэнси Альмодовар, президент и генеральный директор Nan and Company Properties. . Еще одно преимущество: все деньги вы сэкономите на процентах в долгосрочной перспективе.

Имея в запасе умные финансовые стратегии и услуги профессионалов в Regions Bank — одном из крупнейших в стране поставщиков полного спектра услуг и продуктов и услуг в области потребительского банкинга, управления капиталом и ипотечного кредитования — вы можете начать приближать эту заоблачную сумму. и ближе к нулю.

Увеличьте ежемесячные платежи.

Если вам удастся увеличить ежемесячные выплаты по ипотеке, вы сократите срок ссуды и сможете быстрее приобретать акции, — говорит Альмодовар. Например, по мнению экспертов Regions Bank, если вы добавите 50 долларов в месяц к 30-летнему ссуде с фиксированной ставкой в ​​размере 200000 долларов под шесть процентов, это сократит срок на три года и сэкономит вам более 27000 долларов в виде процентов.

Альмодовар советует иметь в виду, что если вы платите больше, чем требуемый ежемесячный платеж, вам следует предупредить свою ипотечную компанию.«Сообщите вашей ипотечной компании, что нужно использовать эти дополнительные деньги в счет погашения основной суммы вашей задолженности по ипотеке», — поясняет она. «В противном случае они могут просто зачислить ее на платеж в следующем месяце, что означает, что ваши дополнительные деньги пойдут на погашение основной суммы долга, а также процентов, поэтому основная сумма не будет выплачена так быстро». В Regions Bank есть удобный ипотечный калькулятор , который поможет вам подсчитать, сколько времени вы можете сократить от периода ипотечной ссуды.

График дополнительных платежей.

Может быть, увеличивать ежемесячные выплаты по ипотеке просто нереально для вашего бюджета или образа жизни. В этом случае вы можете рассмотреть возможность внесения дополнительных платежей то здесь, то там в течение года, в зависимости от вашего доступного денежного потока (например, от бонуса за работу или вашей налоговой декларации). Опять же, если вы действительно пойдете по этому пути, обязательно поговорите со своим кредитором. Вам необходимо указать, что дополнительные средства должны быть направлены исключительно на основную сумму вашей ипотеки — в противном случае они могут направить их только на выплату процентов.

Подумайте о рефинансировании ипотеки.

Бичер ЛаФранс

«Процентные ставки находятся на историческом минимуме , », — говорит Альмодовар, поэтому, возможно, пришло время подумать о рефинансировании ипотеки. Чтобы снизить ежемесячные платежи, многие заемщики выбирают более длительный срок (обычно 30 лет) для возврата взятых в долг. Но с годами вы можете обнаружить, что зарабатываете больше, имеете в своем распоряжении дополнительный денежный поток или хотите воспользоваться более низкими процентными ставками.В этом случае вы можете подумать о рефинансировании ипотечной ссуды.

Если процентные ставки падают, и вы просто хотите снизить ежемесячный платеж, вы можете рефинансировать на тот же срок. В качестве альтернативы рефинансирование на более короткий срок увеличит ваши ежемесячные платежи, но, в конце концов, вы будете платить меньше процентов. Имейте в виду, что, рефинансируя ипотеку, вы, по сути, заменяете существующую ипотеку новой, что означает, что со сделкой связаны сборы, включая страхование титула, сборы за условное депонирование, сборы кредитора, сборы за оценку и многое другое.По мнению экспертов Regions Bank, это обычно может стоить от трех до шести процентов вашей непогашенной ссуды.

Хорошее практическое правило: если вы можете снизить ставку на два процентных пункта, то рефинансирование может быть в ваших интересах. С помощью этого инструмента , , , банк Regions Bank поможет вам выяснить, является ли это хорошей идеей, и позволит вам сравнить условия кредита с помощью калькулятора .

Рассмотрим другой тип ссуды.

Независимо от того, покупаете ли вы свой первый дом или рефинансируете уже существующий, есть два основных варианта ипотечного кредита на выбор: ипотека с фиксированной ставкой или ипотека с регулируемой процентной ставкой.

Ипотечный кредит с фиксированной ставкой взимает одинаковую процентную ставку на протяжении всего срока действия ссуды. Преимущество ипотеки с фиксированной процентной ставкой заключается в том, что заемщик защищен от повышения процентных ставок, что может увеличить ежемесячные платежи. Однако, когда процентные ставки выше, может быть сложнее получить ссуду, потому что ежемесячные платежи выше.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это ипотека, ставки которой могут колебаться. Платежи обычно основаны на установленной ставке на определенный период времени — часто три или пять лет — после чего ставка (и ежемесячный платеж) может измениться.Согласно Regions Bank, ARM может быть выгодным, если вы знаете, что не останетесь дома надолго или только до окончания периода фиксированной ставки.


Чтобы найти ипотечное решение, которое лучше всего подходит для вашей семьи, посетите Regions.com / mortgage , чтобы получить совет и инструменты или назначить встречу с одним из их профи сегодня. Эта статья спонсируется Regions Bank, членом FDIC, Equal Housing Lender.

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *