Содержание

7 причин, чтобы не связываться с ипотечным кредитом

Ипотека кажется привлекательным вариантом приобретения недвижимости. Но реальность может не совпасть с ожиданиями.

Соня Емельянова

собирала мнения читателей

Профиль автора

По данным опроса, 74% читателей Т⁠—⁠Ж предпочитают «свое жилье». Но некоторые на собственном опыте убедились, что ипотека — это не всегда выгодно. Собрали несколько аргументов для тех, кто все еще сомневается.


Причина № 1

Вы сильно переплачиваете

Maryam Kuvayeva

сожалеет о невыгодной покупке

Мы с мужем поняли, что лучше бы снимали. Покупали квартиру 7 лет назад по ставке 13,5% — на тот момент она была не очень низкая, но и не самая высокая. Были сбережения — 30 тысяч долларов, внесли их как 60% первоначального взноса. А теперь что? Переплатили уже больше, чем брали в кредит, еще половину гасить в течение 8 лет.

Квартиры в цене упали, доллар упал в два раза. Если эту квартиру продать, на руках останется около 18 тысяч долларов. Вот и считайте, стоило ли покупать.

Когда будет возможность у всей страны брать ипотеку под 2%, тогда это и станет выгодно. А пока даже ставка 10% — это сумасшедшая переплата, особенно на горизонте 20—30 лет.



Причина № 2

Вы не сможете стать полноценным хозяином квартиры, пока не погасите долг

Анатолий Бизяев

не рекомендует брать ипотеку в молодости

Исторически в России никогда не соблюдалось право собственности. Так что если вас попросят, то квартира как бы и не ваша. Кроме того, вы привязаны к одной локации, хотя жилье до выплаты ипотеки по-прежнему вам не принадлежит.

За последние пять лет недвижимость подешевела в два раза. А ликвидное жилье у нас в силу экономической ситуации находится только в столицах и, может быть, в Краснодаре. Стоит оно соответствующих денег.

Брать ипотеку раньше 30 лет как минимум не рационально. Банально отрезаете себе перспективы и мобильность, которая в наш век дорогого стоит.



Причина № 3

«Свое» жилье может оказаться не слишком комфортным

Eugene Morozov

готов платить только за мечту

В Москве всю жизнь жить не будешь: это место для зарабатывания денег, а не для жизни. Круглосуточный шум, ведь столица никогда не спит, грязный воздух и пробки, растущие с каждым днем. Тем не менее бетонный скворечник здесь стоит несуразных денег.

Я все-таки решил рискнуть и копить деньги, чтобы к пенсии купить или построить дом в том месте, где мне будет комфортно отдыхать, — уж точно не в Москве! Может быть, получится исполнить мечту даже раньше выхода на пенсию. Конечно, ипотеку можно выплатить, а квартиру затем продать или сдавать — в Москве, наверное, всегда будет спрос. Но запредельные цены останавливают. Тем более когда считаешь переплату по ипотеке.

Просто в голове не укладывается: подарить столько денег банку — не за мечту, а за то, чтобы чуть более комфортно существовать в городе, где комфортное существование, по-моему, невозможно.



Причина № 4

Вероятно, у вас не получится отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

Щи.

оказался перед дилеммой

Это очень спорная тема. Когда берете ипотеку, вы становитесь заложником. Вы не можете никуда переехать по работе или уехать жить в другой город. Вы попадаете в ситуацию, когда должны отбивать ипотечное жилье, — живи, зарабатывай и оплачивай.

Да, можно квартиру сдавать и покрывать тем самым все, но это работает, если жилье в Москве. В провинциальном маленьком городе, например с населением 600 тысяч, аренда однокомнатной квартиры стоит в среднем 10—12 тысяч, ипотека — 5—20 тысяч на 20 лет. Нехитрые расчеты показывают, что вы не отобьете ипотеку вообще никак. Получается, вы должны платить за две квартиры: за ту, что снимаете в другом городе, и за свою родненькую ипотечную. Стоит оно того? Я думаю, нет.

У меня сейчас именно такая дилемма. Я живу один, у меня нет ни жены, ни девушки — когда есть две зарплаты, можно часть вкладывать в ипотеку и вообще ни о чем не париться. У меня есть хорошая работа и планы переехать, но также есть и мысли об ипотеке. Что делать — я не знаю.



Причина № 5

«Свое» жилье — это нервы и большая ответственность

Jorge Del Roble

ценит душевное спокойствие

Съемная квартира — это как каршеринг. Спустило колесо? Поменял машину. Застучал мотор? Ок, завтра поеду на другой. Затопили сверху? Ок, съеду — и никаких хлопот, разбирательств, в том числе судебных. Что-то сломалось? За ремонт платит хозяин, а не вы — если, конечно, не сами сломали. Кошелек будет целее.

Однако пенсию хочется провести не хуже. Я считаю, что всегда должно быть место, куда сможешь вернуться, так сказать, обнулиться, поэтому взял однокомнатную квартиру недалеко от Москвы — по сути за копейки. Дальше обрастать квартирами — это уже бред, они и правда высасывают больше денег, чем приносят.



Причина № 6

Придется подстраивать свой образ жизни под ипотеку

Andrey Fiver

не готов тратить два часа на дорогу домой

Ипотека имеет хоть какой-то смысл, когда сумма процентов в ежемесячном платеже меньше минимальной ставки найма аналогичной квартиры. Тогда уже можно о чем-то говорить и считать, свое — не свое.

Смешными выглядят аргументы людей, которые тратят по часу на дорогу в одну сторону «в свое жилье», а с добровольно-принудительной сменой работы начинают тратить по два часа. В конце концов, возьмите в ипотеку что-то посильное для начала — то, что можно гасить, сдавая в аренду. Это позволит продолжить нормально жить и подстраховаться на случай обесценивания денег.



Причина № 7

Есть риск, что квартира окажется неликвидной

Антон Пешков

планирует переехать в свой дом

Ипотеку можно рассмотреть как нарастающий итог с периодом не более 5 лет: накопил 50—70% первоначального взноса, разделался с ипотекой, взял снова на квартиру побольше и покомфортнее. Брать на 20 лет — выписать себе крепостной билет.

Сам я брал ипотеку в 2014 году на подъеме экономики за 3,2 млн с черновой отделкой. Продал за 2,5 млн в 2017, когда кризис исчерпал все запасы и достиг пика лично для меня. Итог: минус 700 тысяч с цены квартиры, минус 700 тысяч процентов по ипотеке, миллион на ремонт и встройку.

Сейчас снимаю в районе рядом с работой: супруге пешком 5 минут, мне 15 минут на машине что утром, что вечером. О покупке квартиры не думаю, строю дом в пригороде.


Стоит ли брать ипотеку в 2020 году?

Как повлияла пандемия COVID-19 на рынок недвижимости в Казахстане, поинтересовался корреспондент BaigeNews.kz у президента объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Ларисы Степаненко.

Стоит ли брать ипотеку в 2020 году

Большая часть года уже позади, однако немало тех, кто настраивался приобретать жилье в этом году, все еще колеблется.

Стоит или не стоит брать ипотеку в 2020 году, своим мнением делится Лариса Степаненко.

Как уточнила эксперт, покупка жилья для казахстанцев, как правило, сопряжена с решением жилищных вопросов семьи. Но есть и сегмент инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость, как в инструмент сбережения и умножения финансов.

"Но на сегодняшний день в сложившихся условиях рынка, не такое большое число составляют покупатели-инвесторы. Поэтому повременить или нет (с покупкой жилья – прим. ред.) это решает каждая семья: просматривая свой бюджет, смотря на то, насколько они платежеспособны. В основном, сегодня покупают с помощью ипотеки", – уточняет она.

Степаненко отмечает, что ответ на вопрос "стоит ли брать ипотеку в 2020 году" зависит от того, насколько важна для казахстанца покупка недвижимости именно в эти дни.

"Мы получили урок непредсказуемой экономической встряски, поэтому рассчитывать, на то, что что-то подешевеет, станет более доступным, что что-то изменится на рынке не стоит – потому, что жить надо сегодня и сейчас. Если семье нужно купить недвижимость, то ничего не стоит ждать.

Если бюджет позволяет, если у семьи есть работа, источники доходов – нужно все просчитать и, конечно, приобретать. Не нужно откладывать жизнь на неизвестное будущее. Это мое мнение. Если есть стабильный заработок, если есть накопления, если они, получив консультацию в банке, увидят, что они смогут выплачивать ипотеку, то почему бы не брать", – говорит Степаненко.

Вторичный рынок жилья

Лариса Степаненко рассказала, какая ситуация сейчас на рынке вторичного жилья.

"Касательно вторичного рынка жилья. Пандемия также нанесла свой отпечаток. Самый главный признак – это то, что продавцы меняют, корректируют стоимость своей недвижимости с учетом роста курса доллара. Что я считаю неправильным. Люди в ценообразовании опираются не на очевидные факторы, а привязываются к курсу доллара", – рассказывает глава ассоциации риэлторов.

По ее словам, сейчас формируется новый покупательский спрос среди населения – люди стали дольше подбирать себе жилье, дольше определяться с финальным решением.

"Покупательский спрос, с которым мы вошли в карантин весной – это отложенный спрос. По выходу из карантина в мае эти покупатели завершили свой спрос – они купили. Новый спрос стал формироваться с других позиций. Покупатели стали более выдержанными, дольше смотреть, дольше принимать решения по выбору. Просматривают свой бюджет. Покупательский спрос после выхода из первого карантина он стал отличаться от спроса, который был до карантина. Наши продавцы этого не учитывают. В этом разночтении, как раз и состоит проблема вторичного рынка. Продавцы, реально слышащие специалистов рынка недвижимости, которым нужно продать – они договариваются. Ведь основная черта рынка вторичного жилья – это договоренность между покупателем и продавцом", – говорит эксперт.

"Нужно все-таки смотреть на покупательский спрос, на то – какие деньги присутствуют на рынке. В целом, итоговые цены продажи значительно отличаются от цен, которые выставляют продавцы на открытых площадках", – отмечает Степаненко.

Первичный рынок жилья

Пандемия нанесла урон рынку недвижимости во всех его сегментах, продолжила эксперт.

"Рынок первичного жилья тоже не исключение. Если на вторичном рынке продавцы могут быть более гибкими, если стоят острые задачи, то они договариваются с покупателями, то у застройщиков ситуация немного другая. Потому что у них есть четкие тарифы, которые выведены из расчетов стоимости стройматериалов, работы персонала и так далее. Здесь застройщики испытывают большое напряжение. Цены они все-таки не снижают, но у них появились такие продукты, как рассрочки, беспроцентные рассрочки, различные акции. То есть на сегодня застройщики привлекают покупателя именно такими бонусными вариантами.В целом, при нестабильном курсе доллара понятно, что увеличивается цена стройматериалов. Более 60 процентов ведь завозится из-за рубежа. Поэтому, что касается цен, ожидать что они будут снижаться невозможно", – уточняет специалист.

Туманные прогнозы

Президент объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко отмечает, что строить какие-то прогнозы, как завершится 2020 год, вырастет или нет покупательский спрос – сложно.

"Если говорить об итогах прошедших семи месяцев 2020 года, то убираем два – когда мы были на строгом карантине, тогда не совершались сделки, не было регистрации сделок с недвижимостью. Плюс почти месяц, когда мы вышли из строго карантина и рынок раскачивался – спрос формировался. Могу сказать, что по аналогии с прошлым годом, то спрос отличается не в большую сторону. Если говорить об условиях, при которых спрос мог бы увеличиться, то это стабилизация ситуации с COVID-19, уменьшение количества заболеваемости. Также возможность возвращения казахстанцев в офлайн-режим на работу, к более стабильным условиям работы, которые бы определяли спрос на недвижимость: спрос на офисы, спрос на арендное жилье, покупку. При таком раскладе можно будет говорить об увеличении спроса на недвижимость", – говорит она.

При этом Степаненко подчеркнула еще раз, что очень сложно делать прогнозы на 2020 и 2021 год.

"(В этом году – прим. ред.) получили большой урок неожиданного экономического стресса. Поэтому все будет зависеть от уровня заболеваемости COVID-19", – резюмирует она.

Напомним, 10 августа президент объединения юридических лиц "Казахстанская республиканская ассоциация межотраслевого сотрудничества "Өркен" Булат Омаров в ходе прямого эфира AntikorLive рассказал, как пандемия COVID-19 повлияла на развитие сферы строительства в Казахстане.

"Снижение произошло значительное. С аналогичным периодом (прошлого года – прим. ред.) по предварительным расчетам мы потеряли на 60 процентов развитие. Это связано не только со строительной отраслью, это было связано с теми предприятиями, которые завязаны на строительстве: производство стройматериалов, малый, средний бизнес, логистические компании. Все они потеряли значительный рост объема производства. .(...) Считаю, что прогноз неблагоприятный, но надо быть оптимистом. Правительством сейчас поддерживаются, разрабатываются комплексом мер", – поделился Омаров в ходе прямого эфира.

Также Булат Омаров ответил на вопросы о проблемах развития сферы строительства в Казахстане. В частности, он акцентировал внимание на нехватке высококвалифицированных специалистов.

Так ли страшна ипотека: основные опасения покупателей

Ипотека: быть или не быть, а точнее — брать или не брать? Этот вопрос стоит перед большинством людей, которые задумываются о приобретении недвижимости. С одной стороны — желание побыстрее обзавестись собственным домом, с другой — множество страхов: от моральной нагрузки до финансовых рисков. Если вы стоите на распутье и не можете решиться на ипотеку, самое время разобраться с основными страхами потенциального покупателя и сделать окончательный выбор.

Кому не стоит думать об ипотеке

Если одни могут взять ипотеку, но сомневаются или не хотят, то некоторым другим людям такой вариант не подходит по ряду объективных причин.

  • Есть возможность накопить нужную сумму за срок, не превышающий 2-3 года. Важно не только достаточно зарабатывать, но и уметь копить. Посчитайте, сколько у вас получится отложить за этот срок, если вы будете оставлять «в заначке», а еще лучше на вкладе, ту же сумму, что отдавали бы на ипотечные платежи. 
  • Плохая кредитная история. Базы должников «обнуляются» раз в 10-15 лет, но какие-то данные будут оставаться в финансовой биографии пожизненно. Это значит, что если вы когда-то давно пару раз просрочили платежи, шанс на одобрение ипотеки высок. Если просроченных задолженностей было много, еще хуже — они переходили в службу коллекторского взыскания или судебное производство, шанс получить заветное «да» от банка по ипотеке будет минимален даже через десяток лет. Можно заказать справку из БКИ, реально оценить свои шансы и, если все выглядит не очень хорошо, забыть об ипотеке и искать другие варианты.
  • Нет официального дохода. Если сменить работу или, например, легализоваться в качестве бизнесмена, не получится, то законных шансов на ипотеку мало. Даже если вы выберете предложение оформить ипотеку по двум документам без подтверждения дохода, место работы все равно надо будет указать: оно будет проверено сотрудниками банка. 
  • Не определились с местом жительства. С одной стороны, даже если вы уедете из конкретного города или страны, ипотечную квартиру можно будет сдать в аренду и из получаемой прибыли выплачивать долг. С другой — это может стать помехой для оформления ипотеки на новом месте, так как общая кредитная нагрузка может показаться банку слишком высокой. 

 

Хочу, но боюсь: основные страхи покупателей

Если описанные выше исключения не подходят под вашу ситуацию, то вы вполне можете стать владельцем квартиры, приобретенной в ипотеку. Однако далеко не все люди хотят обременять себя подобными обязательствами. Разбираемся, какие основные страхи обычно возникают в этом случае.

Ипотека — тройная переплата банку

Конечно, переплата будет, и немаленькая. На первый взгляд цифры выглядят пугающе, но не все так страшно. Не секрет, что с каждым годом недвижимость только дорожает. Реальный уровень инфляции, по оценкам экспертов, ежегодно составляет не менее 8-10%. Таким образом, выплаченные проценты становятся на порядок «дешевле». Также важно учесть кризисные ситуации, вроде резкого обвала цен на нефть или падения национальной валюты. В результате таких экономических катаклизмов в течение года цены на недвижимость могут резко вырасти вплоть до 20-30%.

Таким образом, реальная стоимость взятой в ипотеку квартиры уже через несколько лет становится выше, чем при покупке. Если же деньги копить, то со временем они обесцениваются, а недвижимость, параллельно, дорожает. Это значит, что копить можно бесконечно долго, но так и не угнаться за растущим рынком. С другой стороны, если ипотека окажется в какой-то момент ненужной, квартиру можно продать по более высокой от изначальной стоимости цене, хотя бы компенсировав уже потраченные выплаты на проценты.

Ипотека — как потребительский кредит, вытягивает все деньги

В отличие от потребительских кредитов, ставки по ипотеке в разы ниже, что делает переплату не такой большой в процентном соотношении. Кроме того, квартира — это гораздо более материальный объект, чем кредит, взятый на уже давно отгулянную свадьбу, сломавшийся телефон или перепроданную машину. Вы каждый день приходите в свой дом, радуетесь возможности обустраивать его и проводить здесь уютные вечера. В общем — точно понимаете, за что вы платите. 

Ипотека — это ответственность, могу не потянуть

Многих беспокоит непосильная финансовая нагрузка и постоянное ощущение, что ипотека вытягивает все деньги. Чтобы такого не случилось, реально оценивайте кредитную нагрузку в момент оформления ипотеки. Финансовые консультанты советуют выбирать ежемесячный платеж в размере не более 30% от совокупного дохода семьи. В этом случае, даже если один из супругов потеряет работу, деньги на оплату долга все равно найдутся.

Также реально оценивайте ситуацию здесь и сейчас, не надеясь на улучшение финансового положения в будущем. Многие решаются на более высокий ежемесячный платеж, думая: «В следующем году мне обещали повышение» или «Возьму подработку». В итоге — повышения не случается, а подработка создает ощущение вечной каторги и лишает всякого удовольствия от жизни из-за переутомления и нехватки времени. Лучше выбрать ежемесячный платеж, который вы сможете без проблем платить прямо сейчас, пусть даже при этом переплата будет больше. Если в будущем финансовая ситуация улучшится — всегда можно сделать перерасчет ипотеки или досрочное погашение. Зато вы будете точно уверены в возможности выплаты долга, избавите себя от страха не справиться и сможете поддерживать привычный уровень жизненного комфорта. 

Ипотека — это кабала, привязывает тебя к месту и делает рабом банков

А что, если сформулировать по-другому: ипотека — это ответственность. За себя, свое будущее и стабильность. Конечно, возможность снимать квартиру — это свобода передвижения, возможность жить в разных районах, городах и даже странах. Но при этом, вы ведь все равно платите за жилье и вынуждены работать, чтобы обеспечивать себе эту возможность. Многие снимают жилье по 10, 20 лет, платя ежемесячно аналогичные с ипотечными суммы. При этом время летит незаметно: вчерашние беззаботные и свободные студенты незаметно становятся людьми среднего возраста, со своими заботами — от необходимости содержать семью, до непредвиденных проблем со здоровьем, которые отражаются на уровне дохода. При этом своего жилья у них так и нет. 

Конечно, ипотека психологически давит: ты чувствуешь, что каждый месяц должен найти нужную для платежа сумму. А как не хочется отдавать с трудом заработанные деньги кому-то — доходит до злости и отчаяния. Однако, стоит понимать, что вы платите за собственную квартиру, а проценты — плата банку за его услуги. Да, ставки в России все еще довольно высоки, но в последние годы их уровень значительно снизился. Если в будущем снизится еще, можно будет сделать рефинансирование, снизив нагрузку. Для психологического комфорта стоит относиться к ситуации по-другому: вы — не раб банка, а его партнер. Вы платите ему деньги за возможность уже здесь и сейчас жить в своей квартире и по своим правилам. 

Ипотека — это на 20 лет

А может быть и все 25. А может быть — 7-9: именно за такой срок, по статистике, закрывается большая часть ипотечных кредитов в России, взятых на 20 лет. По данным «Авито Недвижимость», среднестатистической семье требуется лишь 10 лет для выплаты ипотеки за однокомнатную квартиру при первоначальном взносе в размере 10%. Все серьезно зависит от цены жилья. Например, согласно расчетам экспертов, даже при заработке в 36 тысяч ипотеку за студию или «однушку» стоимостью 1,2 миллиона можно будет выплатить за 3 года. Средний срок ипотеки при оформлении составляет 18 лет: даже и тут официальная статистика до 20 лет не дотягивает.

Ипотека — не собственность, могут забрать

Один из главных страхов — возможность потерять квартиру и вложенные деньги, если по каким-то причинам не будет возможности платить по долгам. Например, в случае потери работы или проблем со здоровьем. Первый выход — оформить соответствующие страховки. Да, они увеличат размер выплат, но от подобных непредвиденных случаев обезопасят. Второй вариант — при неблагоприятной ситуации быстро продать квартиру. Хороший специалист поможет оперативно найти покупателя. При этом стоимость квартиры при продаже, даже с учетом ипотеки, будет выше изначальной. 

Если у вас есть вопросы по поводу всех тонкостей оформления ипотеки в Тюмени, специалисты компании «Метрика Недвижимость» предлагают вам бесплатную консультацию. Звоните или пишите в чате на сайте — будем рады предоставить вам актуальную информацию.

 

 

Без промедлений и рисков: когда брать ипотеку

Фото: Алена Марченко

Принятое российским правительством льготное ипотечное кредитование по сниженной ставке 6,5% годовых будет действовать до 1 ноября этого года. На фоне разразившейся пандемии и экономического кризиса многих волнует, что будет с ипотекой в ближайшей перспективе: ждать ли дальнейшего снижения ставки, будут ли падать цены на недвижимость, возникнет ли дефицит свободных квадратных метров на рынке из-за притормозивших свою работу строек.

Эксперты, с которыми побеседовал dp.ru на круглом столе "Ипотека в новых реалиях — перспективы и возможности", считают, что именно сейчас наступил самый благоприятный момент для ипотеки. Особенно это касается тех, кто запланировал приобретать основное или первое жилье. Ипотечная ставка на рынке как никогда низка и может снизиться ещё в следующие пару месяцев, но вот колебания курса валют и наступивший кризис не допускают того, что сложившаяся ситуация будет длиться долго.

Субсидирование ипотеки увеличило число обращений за ней в 2 раза Жилье

Субсидирование ипотеки увеличило число обращений за ней в 2 раза

Не стоит также надеяться и на падение стоимости недвижимости, поэтому выжидание — не лучшая стратегия.

Осторожный оптимизм

Петербургские застройщики полагают, что в перспективе до ноября текущего года стоит ожидать снижения ключевой ипотечной ставки. Однако уменьшится этот параметр ненамного. Так, Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК", спрогнозировала, что ставка может снизиться на 0,25% к началу ноября. Для этого на рынке уже наблюдаются предпосылки. "Буквально на днях стало известно, что банк "Дом.рф" снижает свою ставку, несмотря на то что никаких изменений в ключевой ставке с 27 апреля не происходило", — отметила она.

Её коллега — директор департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь придерживается похожего мнения: "Ипотека запросто может продолжить снижение в этом году. Банки, особенно крупные, усиливают конкуренцию в лиге низких ставок. И абсолютного чемпиона здесь не будет. Но будет широкий выбор для покупателя, что, безусловно, хорошо", — прокомментировал он.

Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК "Еврострой", также сказал, что он испытывает осторожный оптимизм по этому вопросу: "Есть тенденции к аккуратному снижению ставки на рынке. Анонсировано, что ключевую ставку снизит банк "Дом.рф", который является уполномоченным банком в сфере жилищного кредитования в России и одним из его лидеров. Изменение динамики процентной ставки спрогнозировать сейчас сложно, но от снижения ключевой ставки выиграют все", — отметил он.

Генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева, наоборот, считает, что ключевая ставка до конца года не только не снизится, но и рискует повыситься после ноября. Такой сценарий может произойти, если пандемия закончится в ближайшие несколько месяцев. Также она не видит предпосылок для снижения стоимости недвижимости: "Нужно помнить про ограниченный объём предложения на рынке. Строительство новых объектов притормозилось, на действующие объекты обычно выстраиваются большие очереди. Кроме того, в стране нестабильная экономическая ситуация. Все эти факторы говорят, что снижения стоимости недвижимости не будет", — резюмировала она.

Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк, рассказал, что в банке на данный момент действует ряд предложений, которые позволяют снизить процентную ставку по ипотеке и соответственно сэкономить на платежах.

Лимитные новостройки: какие квартиры раскупают по льготной ипотеке Ипотека

Лимитные новостройки: какие квартиры раскупают по льготной ипотеке

"Мы запустили временную акцию, она продлится до 30 июня этого года. С 12 мая ставка на ипотеку может быть снижена на 0,3 п.п. при условии использования сервиса "Электронная регистрация". Таким образом, на данный момент оформить ипотеку в Сбербанке можно по ставке от 4,7% годовых семьям с детьми. А по базовым программам от 5,9% — на квартиру в новостройке, и от 7,8% на вторичном рынке", — рассказал он, добавив, что оформление ипотечного кредита проходит полностью онлайн через сервис DomClick.ru, в том числе по программе "Господдержка 2020" со ставкой от 6,1% годовых, при этом сделки по покупке квартиры в новостройке можно совершать совсем без посещения офиса банка.

"Ждать можно всю жизнь"

Анжелика Альшаева добавила, что рефинансировать действующий кредит под льготную ставку 6,5%, субсидированную государством, не получится. Однако, если вы ранее брали ипотеку под более высокие проценты 11-12%, то можете попробовать рефинансировать её в другом банке по базовым ставкам, которые сейчас также находятся на доступном уровне 8-9% годовых. По её мнению, учитывая текущую экономическую ситуацию в стране и валютные колебания, тем, кто планирует взять ипотеку, не стоит дожидаться конца этого года и следует приобретать недвижимость сейчас.

"Ждать можно всю жизнь, но так и не совершить ни одной покупки. Я работаю на рынке 12 лет и с уверенностью могу сказать, что сейчас один из самых благоприятных моментов для приобретения жилья, пока ещё есть товарный запас у застройщиков", — добавила Анжелика Альшаева.

Однако Сергей Мохнарь уверен, что есть вероятность того, что после ноября появится новая льготная программа ипотечного кредитования: "Текущая льготная ипотека, надо полагать, приучит рынок, и прежде всего покупателей, к относительно низким ставкам. Поэтому имеет место теория, что ноябрём всё не закончится. Будет новая льготная ипотека или какое-то дополнительное снижение ставок и т. д.", — рассказал он.

При этом эксперт также не считает, что тем, кто собирается покупать жильё в кредит, необходимо ждать более благоприятного периода: "Во-первых, цена квадратного метра будет расти. Единственное, что может объективно снижать стоимость недвижимости, — прямое субсидирование стройки. То есть когда государство будет компенсировать себестоимость. Но таких предпосылок очевидно нет. Нет даже намёков на это. Но зато есть вполне реальные рыночные механизмы. Есть инфляция, снижение курса рубля, сокращение объёмов строительства, в конце концов. Это всё — факторы роста цены", — добавил он.

Во-вторых, подчеркнул Мохнарь, по мере увеличения общероссийских объёмов ипотечного кредитования будет подниматься и планка требований к заёмщикам. Невозможно дать ипотеку под малый процент всем, кто хочет. "Это риски невозвратов, и мы хорошо помним пример такого кризиса за океаном. Так что этот поезд скоро уйдёт, и также по совершенно объективным причинам", — уточнил он.

"В-третьих, выжидательная позиция, когда речь идёт об инвестициях в недвижимость, вообще-то плоха. Чем раньше происходит вложение, тем больше будет разница в цене актива на фиксированный момент в будущем. И это понимают все инвесторы. Ну и наконец, когда речь идёт о покупке жилья, особенно единственного, то промедления здесь в принципе неоправданны. Это качественное улучшение собственной жизни, и риторика долей процентов здесь не работает", — рассказал Сергей Мохнарь.

Новые инструменты

Тенгиз Адамия выразил скепсис по поводу снижения цен на недвижимость: "Мы и при предыдущих кризисах слышали прогнозы, что из-за снижения покупательной способности россиян спрос на жильё будет падать, а вслед за этим будут снижаться цены на недвижимость. Как видим, этого не произошло", — заключил Адамия.

Он также поддержал мнение коллег по поводу того, что сейчас наиболее благоприятное время для ипотеки. Особенно это касается тех, кто собирается приобретать основное или первое жилье. Помимо собственно ипотечного кредитования участники круглого стола обсудили новый инструмент инвестиций в недвижимость — ипотечный вклад, который не так давно начали предлагать многие российские банки. Эксперты сошлись на том, что инструмент является довольно интересным, но какой-то сумасшедшей прибыли от него ждать всё-таки не стоит.

"По таким вкладам нужно обещать и вполне чёткие преференции в дальнейшем, при кредитовании. Иначе ипотечный вклад ничто не отличает от обычного. Да, вклады не компенсируют реальную инфляцию, но хотя бы частично нивелируют её. И в ряде случаев это уже что-то", — отметил Сергей Мохнарь.

Ирина Тютрина резюмировала, что ипотека будет всегда оставаться самым востребованным инструментом приобретения жилья: "Даже когда несколько лет назад ставка была 12–13%, спрос всё равно был высокий. И даже после окончания действия программы субсидированной ставки 6,5% люди всё равно будут брать ипотеку. Важно помнить, что после подписания кредитного договора на субсидированную ставку никто не сможет вам её повысить через год, два или даже несколько лет. Изменения по кредитному договору могут быть только в сторону снижения", — подытожила она.

Вячеслав Лебедев поделился, что реструктуризация кредитов является весьма востребованной среди частных клиентов и предпринимателей. Представитель Сбербанка отметил, что чаще всего причиной обращения за реструктуризацией ипотеки является снижение доходов плательщика, что в свою очередь весьма актуально в нынешних условиях.

"У нас всегда действовали различные программы реструктуризации задолженности для клиентов, испытывающих финансовые затруднения. Но недавно мы разработали специальную программу реструктуризации для заемщиков, наиболее пострадавших от пандемии. В отличии от кредитных каникул по 106-ФЗ по нашей программе нет лимитов. Она позволяет получить отсрочку по погашению обязательных платежей по кредиту на срок до 6 месяцев. Срок кредитования также может быть увеличен до 12 месяцев", — говорит эксперт.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Стоит ли брать ипотеку в кризис 2021?

Кризис, обвал на биржах (в т.ч. рубля), снижение цен на нефть, коронавирус... Стоит ли в таких пугающих условиях оформлять ипотеку или лучше повременить?

Те, кто утверждает, что нужно подождать, пока ситуация не стабилизируется, в 99% уже давно решили собственный жилищный вопрос. Надеяться на обвал цен не стоит – банки, чтобы избежать разорения, обязательно поднимут ставки по ипотеке. Поэтому даже оформив кредит на жилье по относительно низкой цене заемщик может в итоге столкнуться с повышенной ставкой и увеличенными ежемесячными платежами, что сведет на нет все старания. На самом деле ипотека себя оправдывает и является хорошим инструментом, но только в случае, если им правильно пользоваться.

Почему стоит оформить ипотеку в кризис

Причин для оформления ипотечного кредита как минимум четыре:

  1. Повышение процентных ставок. Постепенное увеличение ставок неизбежно. Однако в условиях начинающегося кризиса они обычно минимальные, поскольку во многом определяются внешними факторами.
  2. Вероятность потери накопленных средств. Деньги со временем обесцениваются. Инфляция набирает обороты, а курс рубля стремительно падает по отношению к другим валютам. Держать средства в «банках» или «под матрасом» не стоит, необходимо заставить их работать. И сделать это можно посредством ипотеки, особенно, когда у вас уже накопилось для первичного взноса 10-30% от стоимости желанной квартиры.
  3. Рост цен на недвижимость. Стоимость жилья увеличивается из года в год, даже несмотря на панику. Повышается и спрос (в т.ч. инвестиционный), что неизменно приводит к удорожанию квадратных метров практически во всех сегментах рынка недвижимости. В отдельных проектах наблюдается стремительный рост цен в кратчайшие сроки.
  4. Ужесточение условий кредитования. Банки все тщательнее оценивают риски, чаще отказывают потенциальным клиентам и сокращают объемы выдачи ипотечных займов. А если их предоставляют, то на более жестких финансовых условиях. Следовательно – чем быстрее удастся оформить ипотеку, тем выгоднее она может стать в итоге.

На рынке именно в период кризиса обычно удается найти идеальное соотношение всех 4-х параметров:

  • цена жилья;
  • стадия строительства;
  • качество объекта;
  • ипотечная ставка.

Столь благоприятную возможность не стоит упускать. Однако, чтобы минимизировать риски (потеря работы, болезнь), снизить психологическое напряжение и максимально себя обезопасить, нужно брать жилье подешевле, оформив ипотеку на короткий срок. Таким образом уменьшится общая переплата по кредиту, и появится возможность со временем обменять квартиру на более просторную.

Рекомендации при использовании ипотеки во время кризиса

Приняв решение купить недвижимость с привлечением ипотеки, необходимо соблюдать несколько важных правил, чтобы избежать ловушек:

  • Заранее рассчитывайте свои финансовые возможности – не допускайте, чтобы на погашение ипотеки уходило больше 30-50% семейного бюджета. Соотнесите стоимость выбранной квартиры со своими потребностями. Если для себя, лучше выбрать маленькое жилье (например, студию), которое в любой момент удастся легко и быстро продать. А если для большой семьи, то трехкомнатная квартира станет разумным решением при условии, что банку сразу отдадите максимально возможную сумму, а остальное оформите в ипотеку.
  • Ипотеку следует оформлять в той валюте, в которой получаете доход. В противном случае будет сложно предугадать, сколько придется переплатить за валютный кредит в условиях нынешнего роста курсов.
  • Избегайте комбинированных ставок, которые рекламируются, как пониженные. В действительности банки снижают их только на первый год-два, после чего предлагается плавающая ставка. Ложные надежды на рефинансирование ипотеки также разбиваются, поскольку финучреждения редко соглашаются на перекредитование, и еще реже отпускают своих клиентов к конкурентам, выдвигая встречные (еще менее выгодные) условия.
  • Выбирайте фиксированную ставку. Плавающие ставки (система начисления процентов с плавающим индексом, привязанная к определенному рыночному показателю) не менее рискованные, чем валютный кредит. Неизбежный рост инфляции и удорожание займов несомненно приведет к повышению плавающих ставок. Для заемщика это обернется увеличением ежемесячных платежей. А если ставка не ограничена предельной величиной, то есть риск вообще оказаться неплатежеспособным должником.
  • Выбирайте комфортный для себя график погашения жилищного кредита, чтобы не попасть впросак. Учитывайте, что во время кризиса есть вероятность столкнуться с непредвиденными обстоятельствами и на некоторое время остаться без доходов. Поэтому у вас должен быть запас средств, которыми можно погашать ипотеку как минимум на протяжении 3-6 месяцев (дополнительно можно потребовать налоговый вычет). В сложной жизненной ситуации у заемщика есть возможность оформить ипотечные каникулы.
Предупреждение! В ближайшее время сферу ипотечного кредитования, как и отечественный рынок недвижимости в целом, ожидают серьезные потрясения. Поэтому людям, решившим взять ипотеку в преддверии финансового кризиса 2021 года, нужно помнить, что полностью застраховаться от рисков невозможно.

Стоит ли брать ипотечный кредит во время кризиса?

Поделиться

Поделиться

Твитнуть

Фото из архива ИД "Компаньон"

Кризис ударил по финансовому состоянию россиян. МФО фиксируют рост спроса на займы в Перми и других городах, автопроизводители — падение спроса на машины, а девелоперы — на недвижимость. Это ситуации, когда цены на жильё снижаются и покупка жилья даже с привлечением заёмных средств кажется хорошей идеей. Но перед оформлением ипотеки в кризис нужно всё просчитать.

Ждать ли роста процентных ставок

По официальным данным ЦБ РФ, средняя ставка по ипотеке в марте 2020 года упала до 8,69% и обновила исторический минимум. Но кризис в экономике, введение ограничительных мер и другие проблемы повышают вероятность дефолта ипотечных заёмщиков.

Государство для смягчения последствий решило поддержать ипотечное кредитование. Были запущены специальные льготные программы с субсидированными ставками. Ипотечный кредит на покупку жилья в новостройке с господдержкой до конца октября 2020 года можно оформить под 6,1—7,5% годовых в зависимости от выбранных условий по страхованию. Продолжают работать и другие программы льготного ипотечного кредитования:

ЦБ РФ также не видит предпосылок для повышения ключевой ставки. Это позволяет банкам сохранять доступ к недорогому финансированию и пока не повышать ставки по ипотеке. Но гарантий, что проценты останутся на прежнем уровне в ближайшем будущем, нет.

Рекомендации при использовании ипотеки в кризис

Ипотека даже в обычных условиях требует тщательного просчёта и аккуратного подхода, а в кризис заёмщику нужно проявить дополнительную осторожность. Ряд рекомендаций помогут снизить вероятность проблем:

На правах рекламы

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться

Поделиться

Твитнуть


Когда стоит рефинансировать?

Насколько мне следует понизить ставку, чтобы рефинансирование окупилось?

Домовладельцы, которые могут снизить ставку по ипотеке на 1 процент или более, обычно имеют отличные возможности для рефинансирования.

Но что, если бы вы могли снизить ставку всего на полпроцента - или даже всего на четверть процентного пункта? Следует ли вам по-прежнему рефинансировать?

Ответ может быть положительным, в зависимости от вашей уникальной ситуации и ваших целей. Сравните свои процентные ставки и сбережения, чтобы знать наверняка.

Начните сравнивать ставки рефинансирования здесь (4 сентября 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)


Стоит ли рефинансировать под 1 процент?

Рефинансирование с целью сэкономить 1 процент часто того стоит. Один процентный пункт - это значительное снижение ставки, и в большинстве случаев это должно обеспечить значительную ежемесячную экономию.

Например, сбросив вашу ставку 1 процентов - от 3,75% до 2,75% - может сэкономить 250 долларов США в месяц на 250 000 долларов США. заем.Это почти на 20% меньше вашего ежемесячного платежа по ипотеке.

Эти ежемесячные сбережения можно направить на повседневные расходы, средства на случай чрезвычайной ситуации, инвестиции или вернуть в ипотечный кредит, чтобы досрочно погасить ссуду и сэкономить еще больше процентов.

Рефинансирование за 1 процент более низкая ставка
Остаток кредита 250 000 долларов
Текущая процентная ставка 3,75%
Новая процентная ставка 2.75% (-1%)
Ежемесячная экономия 250 долларов США
Затраты на закрытие 5000 долларов США (2%)
Время выхода на окупаемость 20 месяцев (1,6 года)
Стоимость Это? Да, если вы держите ссуду ~ 2 года или дольше

Имейте в виду, «безубыточность» с вашими конечными затратами - не единственный способ определить, стоит ли рефинансирование того.

Домовладелец, который планирует переехать или рефинансировать снова до точки безубыточности, может выбрать рефинансирование без затрат на закрытие.

Рефинансирование без затрат на закрытие

Refi без затрат на закрытие обычно означает, что кредитор покрывает часть или все ваши затраты на закрытие, а вы платите немного более высокую процентную ставку в обмен.

Принятие этой более высокой ставки съест ваши ежемесячные сбережения. Но если у вас все еще достаточно сбережений по сравнению с существующей ипотечной ссудой, эта стратегия все равно может окупиться.

Вы сможете избежать закрывающих расходов и по-прежнему экономить деньги из месяца в месяц, чтобы не беспокоиться о точке безубыточности.

Это часто беспроигрышная ситуация для заемщиков, которые планируют сохранить свой новый заем всего на несколько лет.

Другой вариант - включить расходы на закрытие в новую ссуду.

Это увеличит ваш основной капитал остаток и общая сумма выплаченных процентов. Но если вы собираетесь оставить ссуду на большее чем через несколько лет, включение затрат на закрытие в сумму кредита может быть больше доступнее, чем получение ссуды без затрат на закрытие с более высокой процентной ставкой.

«Большинство заемщиков выбирают последнее, объединяя закрытие затрат в ссуду, чтобы они могли получить самую низкую ставку.Но это не всегда лучший вариант, если только вы не планируете оставаться дома на минимум несколько лет, - говорит Том Фьюри, соучредитель Neat Capital.

Проверьте свои ставки рефинансирования. Начни здесь (4 сентября 2021 г.)

Стоит ли рефинансировать под 0,5 процента?

Есть два распространенных сценария, когда рефинансирование под 0,5 процента может окупиться:

  • Если вы сохраните новый заем достаточно долго, чтобы окупить затраты на закрытие сделки
  • ИЛИ, если вы можете попросить кредитора покрыть ваши затраты на закрытие сделки

Во-первых, давайте посмотрим на безубыточность сценарий.

Помните, чем меньше ваша ставка падает, тем меньше вы экономите каждый месяц. Так что окупаемость закрытия занимает больше времени затрат и начните видеть «реальные» выгоды.

Например, снижение ставки на 0,5 процента - с 3,75% до 3,25% - может сэкономить вам около 150 долларов в месяц по ипотечному кредиту на сумму 300 000 долларов.

Это приличная ежемесячная экономия, но, скорее всего, вам понадобится более трех лет, чтобы окупиться с затратами на закрытие сделки. Итак, вы хотите быть уверены, что сохраните рефинансированный заем хотя бы на этот срок.

Рефинансирование на 0,5 процента: метод безубыточности
Остаток кредита 300000 долларов
Текущая процентная ставка 3,75%
Новая процентная ставка 3,25% (-0,5%)
Ежемесячная экономия 150 долларов
Закрытие Затраты 6000 долларов США (2%)
Время окупаемости 40 месяцев (3,3 года)
Стоит? Да, если вы держите ссуду ~ 4 года или дольше

Теперь давайте посмотрим, как сравнить цифры, если вы можете снизить процентную ставку по ипотеке на 0.5 процентов с использованием рефинансирования без затрат на закрытие.

Допустим, ваша текущая ставка по ипотеке составляет 3,75%. Ваш кредитор рефинансирования предлагает новую ставку 2,5%.

Вместо того, чтобы принять сверхнизкую ставку, вы просите кредитора оплатить ваши затраты на закрытие сделки. Кредитор соглашается, и взамен вы принимаете более высокую ставку, чем первоначальное предложение: 3,25%.

Это соглашение снижает вашу процентную ставку только на 0,5 процента. Но точки безубыточности нет, потому что вы не заплатили авансовых затрат на закрытие сделки.Таким образом, вы сразу же начинаете получать «настоящую» экономию за счет меньшего ежемесячного платежа.

Рефинансирование под 0,5%: метод без затрат на закрытие
Остаток кредита 300 000 долларов США
Текущая процентная ставка 3,75%
Новая процентная ставка 3,25% (-0,5%)
Ежемесячная экономия 150 долларов США
Закрытие Стоимость $ 0
Время окупаемости Н / Д
Стоит? Да, если вы не можете оплатить закрытие расходов из своего кармана

Конечно, вы сэкономили бы намного больше денег как ежемесячно, так и в долгосрочной перспективе, если бы вы приняли более низкую ставку по ипотеке и оплатили закрытие расходов. авансом.

Тем, кто может легко оплатить закрытие из своего кармана, следует обычно так и делают.

Но для домовладельцев, у которых нет больших сбережений, может иметь смысл принять более высокую бесплатную ставку. Это может позволить вам рефинансировать и получать ежемесячную экономию, не беспокоясь о начальном барьере затрат.

Проверьте свои ставки рефинансирования. Начни здесь (4 сентября 2021 г.)

Стоит ли рефинансировать всего 0,25 процента?

Эксперты часто говорят, что рефинансирование не стоит того, если вы не снизите процентную ставку как минимум на 0.От 5 до 1 процента. Но это может быть верно не для всех.

Рефинансирование под более низкую ставку на 0,25% может окупиться, если:

  • Вы переходите с ипотеки с регулируемой ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой
  • У вас большой остаток по ссуде
  • Вы можете рефинансировать для консолидации долгов с высокой процентной ставкой

«Допустим, вы рефинансируете с регулируемой ставки на На 0,25 процента ниже фиксированная ставка. Здесь может иметь смысл рефинансирование. Это особенно верно, если вы ожидаете повышения процентных ставок », - говорит Брюс Эйлион, риэлтор и поверенный по вопросам собственности.

Снижение ставки на четверть пункта может также приносят пользу кому-то с большой заемной суммой.

«Большой размер кредита может привести к значительной ежемесячной экономии для заемщика, даже если ставки упадут всего на 0,25 процента», - говорит Дэвид Райшер, адвокат и генеральный директор LegalAdvice.com

Чтобы проиллюстрировать это, рассмотрим следующий пример от Стивена Хо, старшего кредитного специалиста Quontic Bank:

  • Предположим, у вас есть ипотечный кредит на 500 000 долларов со ставкой 4,5%.
  • Ваш ежемесячный платеж по основной сумме и процентам составляет 2 533 доллара, с выплатой PMI в размере 250 долларов.
  • Таким образом, ваш общий ежемесячный платеж составляет 2 783 долларов.Ставка 25% (на 0,25% ниже вашей начальной ставки)
  • Это снизит ваш ежемесячный платеж до 2459 долларов, что сэкономит вам 324 доллара в месяц

«За пять лет это добавит экономия до 19 000 долларов », - отмечает Хо.

Даже если вы заплатите 2 процента в качестве завершающих расходов по ссуде в 500 000 долларов, ваши первоначальные затраты составят всего 10 000 долларов. Таким образом, вы сэкономите почти вдвое больше, чем потратили на рефинансирование в течение первых пяти лет.

Рефинансирование для консолидации долга

Рефинансирование за 0.25 процентов также могут иметь смысл в случае рефинансирования консолидации долга.

«Представьте, что у вас есть $ 20 000 в задолженность по кредитной карте. Процентная ставка по этой кредитной карте составляет 25%, что в сумме дает 416 долларов в месяц только в качестве процентов », - говорит Хо.

Допустим, ваш первоначальный баланс по ипотеке составлял 500 000 долларов при фиксированной ставке 4,5%, что соответствует ежемесячному платежу по ипотеке в размере 2 533 долларов. Но вы решаете вложить свои 20 000 долларов в долг по кредитной карте в выплату ипотечного кредита.

Теперь у вас будет 520 000 долларов остаток по ипотеке и ежемесячный платеж в размере 2558 долларов после рефинансирования до 4.Ставка 25%.

«Ваши выплаты по ипотеке растут. Дополнительно 28 долларов в месяц. Но ваша общая экономия составит 391 доллар в месяц. Это потому что вы больше не платите 25% по кредиту карточный долг », - добавляет Хо.

Рефинансирование наличными и ссуды на ремонт жилья

Допустим, вы планируете снять наличные во время рефинансирования. Затем решение о снижении ставки на 0,25 процента через рефинансирование становится более сложным.

«С рефи обналичивания ваш ежемесячный платеж по ипотеке может не снизиться », - говорит Райшер.

«Но вы можете использовать наличные изъяты для консолидации других долговых обязательств с более высокой выплатой. Или это может быть используется для ремонта необходимого дома. Это может быть очень хорошей причиной сделайте возврат наличных - чтобы сделать обновления, которые повысят ценность вашего имущество."

Также подумайте о рефинансировании на более короткий срок ипотеки - например, от 30-летней ипотеки до 15-летней ссуды с фиксированной ставкой.

«Это может дать еще меньше ставки рефинансирования. И это может привести к тому, что вы будете платить меньше процентов по срок вашей ссуды », - говорит Айлион.

Когда стоит рефинансировать?

Рефинансирование обычно того стоит, если вы можете снизить процентную ставку настолько, чтобы сэкономить деньги от месяца к месяцу и в долгосрочной перспективе. В зависимости от вашего текущего кредита, снижения ставки на 1 процент, 0,5 процента или даже 0,25 процента может быть достаточно, чтобы окупить рефинансирование.

Конечно, польза может быть огромной.

Более низкая процентная ставка означает, что у вас будут меньшие ежемесячные выплаты по сравнению с существующей ипотечной ссудой.И это часто означает, что вы сэкономите тысячи (возможно, десятки тысяч) в течение срока кредита.

Но вы должны сопоставить эти сбережения с внутренними недостатками рефинансирования ипотечных кредитов:

  • Вы должны оплатить затраты на закрытие рефинансирования по новой ипотеке, которые обычно составляют 2-5 процентов от суммы новой ссуды. Сюда входят сборы за оформление и подачу заявки, а также сборы за юридические услуги и оценку.
  • Вы возобновляете срок кредита с самого начала, обычно еще на 30 или 15 лет.
  • Если ваша новая процентная ставка недостаточно низкая, вы можете заплатить больше процентов. в долгосрочной перспективе, потому что вы платите за более длительный период

Кроме того, большинство людей не остаются в своих домах достаточно долго, чтобы выплатить свои ипотечные кредиты.Поэтому вам следует убедиться, что рассчитанная вами экономия является реальной. Учитывайте количество времени, в течение которого вы планируете хранить ипотеку, и первоначальную стоимость рефинансирования.

Короче говоря, цифры в этой статье - только примеры. Вы можете использовать их в качестве руководства, но убедитесь, что ваше решение о рефинансировании основано на ваших личных данных о ссуде и финансовых целях.

«Определение того, имеют ли смысл общие затраты на рефинансирование, в значительной степени зависит от того, как долго вы планируете хранить ссуду», - говорит Фьюри.

«Предположим, ваша конечная цель рефинансирования - сэкономить деньги. Если это так, вы захотите определить, что ваши долгосрочные сбережения превышают затраты на обеспечение рефинансирования ».

Чтобы оценить, стоит ли вам рефинансирование ипотеки, попробуйте этот калькулятор рефинансирования.

Другие веские причины для рефинансирования (помимо более низкой ставки)

Большинство людей, которые рефинансируют свои существующие жилищные ссуды, хотят сэкономить, получая более низкий ежемесячный платеж и более низкую процентную ставку.

Но есть и другие причины для рефинансирования. Хотя ваша новая ипотека должна сэкономить вам деньги, есть несколько способов сделать это с помощью ссуды - и они не всегда включают более низкую ставку:

1. Заменить ARM
.

Ставки по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой (ARM) со временем начнут колебаться вместе с более широким рынком каждый год. Если у вас есть ARM, рефинансирование позволяет зафиксировать фиксированную ставку на основе текущих рыночных условий и вашего кредитного профиля.

Получение ипотеки с фиксированной процентной ставкой может защитить вас от возможности уплаты гораздо больших процентов позже.

Даже если вы сначала получите более высокий платеж по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, ссуда может окупиться намного позже, если вырастут процентные ставки.

2. Избавиться от ипотечного страхования
За ссуды

FHA и USDA начисляются текущие сборы за страхование ипотечных кредитов. Домовладельцы платят эти сборы вместе с ежемесячными выплатами по ипотеке, чтобы защитить ипотечных кредиторов от потери денег в случае дефолта.

Во многих случаях домовладельцы FHA и USDA продолжают оплачивать ипотечную страховку на весь срок действия ссуды.

Но вы можете избавиться от этих сборов, рефинансировав обычную ссуду, которая может не требовать покрытия ипотечного страхования. Обычные ссуды требуют частного ипотечного страхования (PMI), но только до тех пор, пока остаток по ссуде не будет выплачен до 80% от первоначальной суммы ссуды.

Даже если вы не сильно снизите процентную ставку, выход из ипотечного страхования FHA или USDA может сэкономить вам много денег.

3. Обналичивание собственного капитала

Разница между стоимостью вашего дома и суммой, причитающейся по ипотеке, составляет ваш собственный капитал.

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет вам занять этот капитал, чтобы использовать его для консолидации долга, улучшения дома или даже для первоначального взноса за другое имущество.

В идеале, вы также получите ссуду с более низкой ставкой, если будете делать возврат наличных. Но если вы не можете снизить ставку или сократить срок ипотеки, вы можете рассмотреть возможность получения ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии вместо выплаты наличных средств.

4. Сократите срок кредита

Время - один из важнейших факторов, влияющих на размер процентов, которые вы будете платить по ипотечному кредиту.Долгосрочные ссуды дают ипотечным кредиторам больше времени для сбора процентов по вашему долгу. Таким образом, вы будете платить больше процентов по 30-летней ссуде, чем по краткосрочной ипотечной ссуде.

Сокращая срок ссуды, вы можете сэкономить деньги в течение всего срока ссуды, даже если вы не получите более низкую ставку. Просто имейте в виду, что ваши ежемесячные выплаты по ипотеке увеличатся из-за более короткого срока.

Подтвердите свое право на рефинансирование (4 сентября 2021 г.)

Когда рефинансирование

не стоит того?

Важно помнить, что при рефинансировании срок действия кредита начинается заново.Это означает, что вы распределяете оставшуюся сумму погашения основной суммы кредита и процентов на новый 30-летний или 15-летний срок кредита.

Это имеет большое значение для долгосрочной стоимости вашей новой ссуды. Таким образом, рефинансирование может не стоить того, если:

1. Текущая ипотека у вас долгое время

домовладельцев десятилетнего возраста или больше вкладывают в ипотечные кредиты, реже получают сбережения с небольшой ставкой уменьшатся, потому что они продлят полный период окупаемости до 40 лет или больше - и платить проценты за все это «дополнительное» время.

Одно из решений - это рефинансирование на более короткий срок - например, 20-, 15- или 10-летнюю ипотеку - вместо того, чтобы начинать все сначала с новой 30-летней ссуды.

Более короткие сроки обычно имеют более низкие ставки. И вы, вероятно, сэкономите еще больше на процентах, потому что окупитесь ссуду раньше.

Но имейте в виду: чем короче срок вашей ссуды, тем выше будут ваши ежемесячные платежи. Итак, более короткий заем Срок - не всегда доступный вариант.

В ситуациях, когда домовладелец почти закончили выплату жилищного кредита, рефинансирование редко имеет смысл.

2. Рефинансирование увеличит ваши общие процентные расходы

Если ваша новая ставка не низкая достаточно, чтобы получить долгосрочные сбережения, вы могли бы в конечном итоге платить больше процентов на весь срок кредита.

Взгляните на пример:

Текущая ипотека Пример рефинансирования 1 Пример рефинансирования 2
Остаток займа 300000 долларов США 300000 долларов США 300000 долларов США
Процентная ставка 4% 900 3.0% (-1%) 3,75% (-0,25%)
Ежемесячная экономия Нет данных 240 долларов США 110 долларов США
Итого оставшаяся процентная стоимость 187 900 долларов США 158 400 долларов США 204 200 долларов США
Долгосрочная экономия на процентах? Н / Д Да (- 29 500 долларов США) Нет (+16 300 долларов США)

Оба этих сценария рефинансирования позволяют экономить деньги заемщика из месяца в месяц. Но только первый - где ставка снижается на 1 процент - дает долгосрочные сбережения.

Второй вариант рефинансирования - снижение ставки на 0,5 процента - фактически стоит этому заемщику $ 16 000 дороже , если они сохранят свой кредит на весь срок.

Конечно, большинство домовладельцев не сохраняют свою ипотеку на весь срок. Это меняет математику. Например, тот, кто собирается держать рефинансированный заем только на пять лет, не будет платить почти такие же «дополнительные» проценты, как тот, кто держит его в полном размере 30.

Правильное решение также зависит от причины вашего рефинансирования.

Например, даже второй вариант рефинансирования может иметь смысл, если домовладелец столкнулся с сокращением доходов и ему необходимо снизить выплаты по ипотеке, чтобы иметь возможность их себе позволить.

Может быть, один супруг или партнер стал домоседом, или их работа была уволена во время экономического спада.

Если они смогут получить бесплатный возврат и снижение ставки на 0,25 процента, они могут быть довольны ежемесячной экономией 100 долларов по своей новой ссуде, несмотря на более высокие долгосрочные затраты.

3. Ваш кредитный рейтинг слишком низкий для рефинансирования или получения хорошей ставки

Возможно, сейчас не лучшее время для рефинансирования, если у вас низкий кредитный рейтинг и вы не можете претендовать на конкурентоспособную процентную ставку по ипотеке.

Ипотечные кредиторы, как правило, предлагают лучшие ставки рефинансирования ипотечного кредита заявителям, которые имеют самый сильный кредитный профиль.

Чтобы получить хорошую ставку рефинансирования, вам не понадобится идеальный кредит. Фактически, возможно получить рефинансирование FHA с кредитным рейтингом всего лишь 580.Но многие кредиторы требуют 620 баллов и выше.

Если вы не можете претендовать на процентную ставку ниже, чем ставка вашего текущего кредита, подумайте о повышении своего кредитного рейтинга перед подачей заявки.

Или спросите кредитора о рефинансировании Streamline, если у вас есть ссуда, обеспеченная FHA, USDA или VA. С Streamline Refinance вы потенциально можете получить новую ипотеку без проверки кредитного рейтинга.

Текущие ставки рефинансирования

В нижней строке? Это хорошо время рефинансировать, когда ваши сбережения превышают затраты.

«Если ставки рефинансирования отклоняясь, возможно, стоит подождать, чтобы максимизировать разницу между вашими текущими ставка и новая ставка », - добавляет Айлион.

«Но при снижении рефинансирования ставки начинают расти, наверное, стоит нажать на курок ".

Сегодняшние ставки по ипотеке все еще сверхнизкие, но они могут быть не вечны. Сейчас хорошее время подумать зафиксируйте низкую ставку рефинансирования, чтобы максимизировать свои сбережения.

Подтвердите новую ставку (4 сентября 2021 г.)

Досрочная выплата ипотеки? Это самый большой недостаток, - говорит миллионер, заработавший себя самостоятельно.

В 2003 году я купил квартиру площадью 1000 квадратных футов с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в Сан-Франциско за 580 000 долларов с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой 4.25%. В 26 лет я вложил почти все свои сбережения в 20% первоначальный взнос.

Не пропустите: Лучшие кредитные карты для создания кредита

В течение следующих нескольких лет я стал одержим попыткой погасить свою ипотеку раньше срока.

В 2015 году мы с женой наконец это сделали. Устранение одной из наших самых больших повторяющихся расходов было таким удовлетворением. С меньшим бременем мы могли жить более свободно.

Но всего через год это чувство ушло - вместе с огнем на улучшение моего финансового положения.

Самый большой недостаток досрочного погашения ипотеки

Существует несколько исследований, в которых упоминаются психологические преимущества досрочного погашения долга, такие как эмоциональное облегчение и сила, позволяющая избежать возврата в долги.

Все это правда. Но самый большой недостаток, о котором никто не говорит, - это полная потеря мотивации брать на себя просчитанные риски и работать изо всех сил, чтобы приумножить свое богатство.

Освободившись от ипотечного кредита, мы с женой с комфортом жили за счет выходных чеков, о которых мы договорились, когда бросили нашу шестизначную работу в сфере финансов (к тому времени мы накопили чистую стоимость в 3 миллиона долларов), и $ 150 000 годового пассивного дохода - в основном от недвижимости, дивидендных акций и облигаций.

Но все мое отношение постепенно изменилось, как только я отправил последний ипотечный чек. Я перестал настойчиво искать новую внештатную консалтинговую работу. Я перешел от трех контрактов в месяц до одного. Так что вместо 60 часов я работал только 20 часов. При цене около 10 000 долларов за контракт я терял 20 000 долларов ежемесячного дохода.

Чтобы вознаградить себя за выплату ипотеки, мы с женой также совершили месячную поездку в Азию. Мы посетили друзей за границей и посмотрели руины Ангкора в Камбодже, а затем провели несколько недель в кемпинге в Йосемити.После этого мы на две недели прилетели в Нью-Йорк, чтобы посмотреть Открытый чемпионат США. На всю поездку мы потратили более 10 000 долларов.

Это было много свободного времени - настолько много, что я отставал на 50 000 долларов от своей цели - достичь 200 000 долларов годового пассивного дохода. План состоял в том, чтобы приумножить наши деньги, чтобы к тому времени, когда у нас родился ребенок, мы могли чувствовать себя в финансовой безопасности.

Если бы я мог вернуться, я бы тратил меньше времени на отпуск и больше времени на покупку недвижимости для сдачи в аренду и инвестирование в дивидендные акции.

Ипотека держала меня голодным

Я разговаривал с несколькими людьми, в том числе с читателями моего блога о личных финансах «Финансовый самурай», у которых был аналогичный опыт после досрочного погашения больших сумм долга.

«Я определенно заметил, что чем ближе я подхожу к финансовой свободе, тем меньше у меня мотивации делать все возможное на работе», - сказал мне один человек. «Это почти как если бы нам нужна эта обезьяна на спине, чтобы мы двигались вперед».

А есть люди, которые думают наоборот.

Читатель Financial Samurai прокомментировал: «Я только что расплатился за свой дом через восемь лет и четыре месяца. Теперь я чрезвычайно мотивирован вкладывать как можно больше [денег] в другие инвестиции, такие как фондовый рынок, мои собственные бизнес и аренда недвижимости. Мне 35 лет, я работаю не по найму, поэтому у меня нет пенсии или компании 401 (k), на которую можно положиться ".

Конечно, все разные. Для меня ипотека утолила голод. Без этого наш ежемесячный денежный поток увеличивался на 2500 долларов в месяц, и мы рассматривали это как дополнительные деньги на расходы.

Самый важный урок, который я извлек из досрочного погашения ипотеки, заключается в том, что у вас всегда должно быть что-то, что поддерживает мотивацию и финансовую поддержку. Когда ваши расходы на жизнь покрыты и все становится легко, возникает соблазн смягчиться и игнорировать свои финансы.

Только самые «фанатичные» люди потрудятся рискнуть или потратить лишние часы, чтобы получить повышение. Если у вас нет финансового бремени и никто не зависит от вас, нет смысла работать вдвое больше.

Мой лучший совет: планируйте будущее

Если вы сосредоточены на выплате ипотечного кредита, это хорошо для вас. Как правило, избавляться от долгов всегда полезно. Кроме того, без ипотеки вы получите гарантированную безрисковую прибыль.

Просто убедитесь, что вы учитываете недостатки.

Помимо потери мотивации, вы также вкладываете капитал в неликвидный актив, когда выплачиваете ипотеку досрочно. Если у вас нет очень диверсифицированной чистой стоимости, наличие большого капитала в форме собственного капитала может быть плохой вещью.Ваш дом может рухнуть во время следующего шторма или сгореть в огне.

А с учетом рекордно низких процентных ставок, возможно, имеет смысл рефинансировать ипотечный кредит на срок с низкой фиксированной ставкой до тех пор, пока вы планируете владеть недвижимостью, а затем инвестировать остальное.

Правильный ответ зависит от вашей текущей ситуации, толерантности к риску и долгосрочных целей.

Мой лучший совет - выплатить ипотеку к тому моменту, когда вы больше не захотите работать. Выясните, когда вы планируете выйти на пенсию, и разделите сумму долга на количество оставшихся рабочих лет.

Существуют бесплатные калькуляторы для пенсионного планирования, которые помогут составить реалистичное представление о вашем финансовом будущем. Ведь кнопки перемотки в жизни нет. Всегда лучше перепланировать, чем занизить.

Сэм Догэн работал в инвестиционном банкинге в течение 13 лет, прежде чем основал Financial Samurai , веб-сайт по личным финансам. Он был показан в Forbes, The Wall Street Journal, The Chicago Tribune и L.А. Таймс. Подпишитесь на его бесплатную еженедельную рассылку здесь .

Не пропустите:

Следует ли мне рефинансировать свою ипотеку?

С тех пор, как Федеральная резервная система снизила процентные ставки в 2020 году, возникла новая волна ажиотажа вокруг рефинансирования вашей ипотеки. И не зря.

В прошлом году среднегодовая процентная ставка по обычным ипотечным кредитам составляла 2,61–3,11% - это самый низкий уровень с тех пор, как Freddie Mac начал отчитываться несколько десятилетий назад! 1,2 И поскольку ФРС говорят, что не будут повышать процентные ставки до 2023 года, теперь еще больше людей задаются вопросом: Должен ли я рефинансировать свою ипотеку? 3

Пониженные процентные ставки - это здорово, но как узнать, действительно ли сейчас время для рефинансирования ипотеки? Мы покажем вам, как принять правильное решение.

Должен ли я рефинансировать ипотечный кредит?

Рефинансирование ипотеки обычно того стоит, если вы планируете надолго остаться в своем доме. Вот тогда действительно начинают окупаться более короткий срок кредита и более низкие процентные ставки!

Экономия, которую вы могли бы получить от рефинансирования, может быть использована, чтобы помочь вам взять под контроль свои ежемесячные счета, быстрее погасить ипотеку и откладывать на пенсию. Только представьте, если бы вы прямо владели своим домом!

Как рассчитать сбережения при рефинансировании

Хорошо, наденьте математическую шляпу! Предположим, вы купили дом на 300 000 долларов по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой 4% и получили 20% первоначальный взнос (60 000 долларов).

Окупите свой дом быстрее за счет рефинансирования по новой низкой ставке!

Примерно через 10 лет выплаты по ипотеке около 1150 долларов в месяц, остаток по ссуде теперь составляет 200000 долларов. Вы хотите сэкономить, поэтому рассматриваете возможность рефинансирования.

С помощью нашего ипотечного калькулятора вы вводите остаток по кредиту в размере 200 000 долларов. Чтобы протестировать опцию refi, вы сокращаете срок ипотеки с оставшихся 20 лет до 15 лет и понижаете процентную ставку на определенный процент - с 4% до 3%.

Вы заметите, что в результате более короткого 15-летнего срока ваш новый ежемесячный платеж вырастет с 1150 долларов до примерно 1400 долларов в месяц, но не волнуйтесь. Вы, вероятно, заработали несколько надбавок за эти 10 лет, чтобы позволить себе ежемесячную прибавку на 250 долларов. Кроме того, вы окупитесь на пять лет раньше и сэкономите 53 000 долларов на процентах!

Просто убедитесь, что ваш ежемесячный ипотечный кредит никогда не превышает 25% вашей ежемесячной выплаты на дом.

Проведите анализ безубыточности

А вот и сложная часть: анализ безубыточности .Это когда вы сравниваете свои сбережения на рефинансировании со стоимостью рефинансирования, включая затраты на закрытие, которые составляют около 3–6% от суммы ссуды. 4

Продолжая наш пример, предположим, что ваши затраты на закрытие рефинансирования составляют 6000 долларов (200 000 долларов x 3%). Большой! Теперь нам просто нужно выяснить, как долго вам нужно оставаться дома, чтобы ваши сбережения на рефинансировании достигли этого числа.

Для этого нам нужно сравнить график погашения вашей текущей ипотеки с рефинансированным вариантом (в частности, какая часть ваших ежемесячных платежей идет на процентные ставки каждый год по ипотеке).

Сможете ли вы оставаться в своем доме на достаточно долгое время, чтобы воспользоваться рефи?

Используя наш пример (и полный график платежей на нашем калькуляторе ипотечных кредитов), вы должны будете выплатить 23 000 долларов США в виде процентов в течение следующих трех лет по вашей текущей 30-летней ссуде с процентной ставкой 4%.

С другой стороны, 15-летний рефи под 3% обойдется вам всего в 17000 долларов в течение первых трех лет. Это означает, что через три года ваш refi компенсирует собственные затраты на закрытие (23 000–17 000 долларов США = 6000 долларов США).

После этого вы будете получать тысячи долларов сбережений почти каждый год, пока не выплатите ипотеку или не продадите свой дом! Но если вы переедете всего через 1-2 года после рефинансирования, вы не вернете эти 6000 долларов, а рефи не окупится.

Уф, - это много для тебя! И мы знаем, что даже при использовании ипотечного калькулятора математика может быть довольно сложной. Поэтому обратитесь за помощью к специалисту по ипотечным кредитам, которому вы можете доверять, например, к нашим друзьям из Churchill Mortgage.

Когда мне следует рефинансировать ипотеку?

Время рефинансирования - это когда вы хотите получить более выгодную ипотеку. В большинстве случаев рекомендуется рефинансировать ипотеку, если она позволяет:

1. Переход с ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) на фиксированную процентную ставку

Имея в ARM регулируемые процентные ставки, вы можете начать с фиксированной ставки в первые несколько лет. Но после этого ставка может корректироваться в зависимости от множества факторов, таких как ипотечный рынок, и ставка, которую сами банки используют для ссуды друг другу.

Суть в том, что ARM перекладывают риск повышения процентных ставок на вас - домовладельца.

Итак, в конечном итоге ARM может стоить вам руки и ноги! Вот когда рефинансирование в ипотеку с фиксированной процентной ставкой может быть хорошим финансовым ходом. Это стоит того, чтобы избежать риска увеличения платежей при изменении ставки.

2. Понизьте свою высокую процентную ставку до более низкой

Если по вашей ипотеке процентная ставка выше, чем на текущем рынке, то рефинансирование может быть разумным финансовым шагом, если оно снижает вашу процентную ставку или сокращает график платежей.

Если вам удастся найти ссуду, по которой процентная ставка снизится на 1-2%, подумайте об этом. Но помните, рефинансируйте только в том случае, если вы планируете оставаться в своем доме надолго, потому что тогда вы сможете вернуть то, что вы заплатили за закрытие расходов.

3. Сократите срок ипотечного кредита (максимум до 15 лет)

Если ваша первоначальная ипотека рассчитана на 30 лет (или более), то рефинансирование - хороший способ достичь конечной цели - зафиксировать 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой - в идеале с новым платежом, не превышающим 25. % от получаемой вами зарплаты.

Но если ваша процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой достаточно низка, чтобы конкурировать с 15-летними ставками, убедитесь, что рефинансирование только для получения более короткого срока не обойдется вам дороже. Вам лучше ежемесячно вносить дополнительные платежи по 30-летней ипотеке, чтобы сократить график выплат.

Все сводится к следующему - вы хотите как можно скорее стать владельцем своего дома, вместо того, чтобы ваш дом владел вами! Воспользуйтесь нашим калькулятором выплаты по ипотеке, чтобы узнать, сколько будет ежемесячных выплат по 15-летней ссуде.

4. Консолидируйте вторую ипотеку - только если она составляет более половины вашего дохода

Некоторые домовладельцы со второй ипотекой хотят использовать ее для рефинансирования своей первой ипотеки. Но не так быстро! Если остаток по вашей второй ипотечной ссуде составляет менее половины вашего годового дохода, вам лучше просто погасить ее оставшейся частью вашего долга за счет снежного кома.

Но если баланс превышает половину вашего годового дохода, вы можете рефинансировать вторую ипотеку вместе с первой.Это позволит вам лучше справиться с другими долгами, которые у вас могут быть, прежде чем вы соберете свои ресурсы, чтобы раз и навсегда выплатить ипотечные кредиты!

Стоит ли рефинансировать?

Если бы вы уже обсуждали идею рефинансирования, эти низкие ставки не могли быть более подходящими для вас. Получение ипотеки с понижением процентной ставки на 1-2% может иметь огромное значение для вашего ежемесячного бюджета и способности погасить ипотечный кредит быстрее .

Просто не забудьте провести анализ безубыточности, о котором мы упоминали ранее, чтобы убедиться, что вы останетесь дома на достаточно долгое время, чтобы ваши сбережения на рефинансировании покрыли расходы на рефинансирование.

Затраты на рефинансирование обычно не включают налоги на недвижимость, ипотечное страхование и страхование жилья, поскольку они были начислены при первой покупке дома. Помните, что вы пересматриваете исходную ипотеку, а не начинаете полностью с нуля.

Затраты на закрытие рефинансирования включают:

  • Заявление на рефинансирование, оценка нового дома и поиск титула
  • Плата за осмотр дома
  • Гонорар адвоката кредитора за рассмотрение
  • Комиссия за оформление
  • Комиссия за баллы

Хотя вам, возможно, не удастся избежать всех этих затрат на закрытие, вы можете избежать оплаты ипотечных пунктов. - сборы, которые вы платите кредитору при закрытии сделки в обмен на более низкую процентную ставку.Просто запросите квоту по номиналу или нулевую квоту . Это означает, что оценка конечной стоимости не будет включать баллы.

Когда рефинансирование плохая идея?

С другой стороны, определенно бывают случаи, когда рефинансирование ипотеки не будет хорошей идеей. Приведем несколько примеров.

Было бы неразумно рефинансировать (и влезть в новые долги), потому что вы хотите использовать деньги на:

  • Получить новую машину
  • Сделайте ремонт кухни
  • Оплата счетов по кредитной карте
  • Свернуть прочую задолженность (кредитные карты, студенческие ссуды и т. Д.)) в рефинансируемую ипотеку

Уничтожение вашего собственного капитала (текущая стоимость вашего дома за вычетом того, что вы на него задолжали) для покупки новых вещей, которые вам не нужны, подвергает ваш дом риску, особенно если вы потеряете работу или у вас возникнут другие проблемы с деньгами.

Кроме того, причина, по которой вы не хотите объединять другие долги в одну гигантскую рефинансируемую ипотеку, заключается в том, что вы хотите сначала выплатить свои более мелкие долги (и получить энергию от этих побед).

Включение задолженности по студенческому кредиту в ипотеку означает, что на погашение этих ссуд и ипотеки уйдет гораздо больше времени.Это еще больше отдаляет вас от достижения любой из этих целей. Нет, спасибо.

Что делать, если я не могу выплатить текущую ипотеку?

Если вы сейчас без работы и вам трудно платить по ипотеке, для вас есть хорошие новости. В зависимости от вашей конкретной ситуации вы можете снизить или приостановить выплаты по ипотеке. 5

Это действительно может помочь вам облегчить бремя, которое вы можете испытывать прямо сейчас, если беспокоитесь о том, когда увидите следующую зарплату.

Получите помощь с рефинансированием ипотеки

Если вы хотите узнать больше о рефинансировании ипотеки и о том, как это сделать, или если вы готовы к рефинансированию сейчас, свяжитесь со специалистами по ипотечным кредитам, которым мы доверяем в компании Churchill Mortgage. Они помогут оформить ипотеку, о которой вы не пожалеете!

Свяжитесь со специалистом по ипотеке, которому мы доверяем!

Стоит ли рефинансирование? Вот как это узнать

Ваш кредитный рейтинг улучшился с тех пор, как вы подали заявку на ипотеку

Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем больше вероятность, что ипотечный кредитор предложит вам более низкую ставку по жилищному кредиту.Если ваш кредитный рейтинг был посредственным, когда вы впервые подали заявку на ипотеку, но с тех пор значительно вырос, ваша процентная ставка может сильно упасть из-за рефинансирования.

Вы хотите сократить срок кредита, чтобы быстрее погасить свой дом.

Рефинансирование часто снижает ваш ежемесячный платеж по ипотеке, но не всегда. Если вы перефинансируете 30-летнюю ссуду на 15-летнюю ипотеку, вы, вероятно, обнаружите, что ваш ежемесячный платеж возрастет, потому что теперь вы платите за свой дом вдвое быстрее. Тем не менее, вы все равно можете получить значительную экономию на процентах в течение всего периода погашения.

Обычно процентная ставка по 15-летней ипотеке ниже, чем по 30-летней ссуде. Возвращаясь к нашему примеру, приведенному выше, рефинансирование ипотечной ссуды в размере 100 000 долларов США до 15-летней ссуды под 2,35% повысит ваш ежемесячный платеж на 197,06 доллара США, а не снизит его. Но вы также получите скидку на проценты в размере 47 825 долларов, погасив ипотечный кредит через 15 лет вместо 30. И вы избавитесь от своей ипотечной задолженности раньше. Это важно, если вы стремитесь вовремя окупить свой дом к определенной вехе, например, к выходу на пенсию.

Дополнительную информацию о рефинансировании под ипотеку на 15 лет см. В нашем руководстве по этой теме.

Вы хотите продлить срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж

Возможно, вы начали с 15-летней ипотечной ссуды, но с трудом можете вносить ежемесячные платежи. В этом случае рефинансирование 30-летней ссуды может привести к гораздо меньшему ежемесячному платежу, потому что теперь у вас в два раза больше времени, чтобы выплатить свой дом.

Вы хотите зафиксировать фиксированную ставку до того, как ваша ипотека с регулируемой ставкой станет дороже

Ипотека с регулируемой ставкой, также называемая ARM, может изначально сэкономить вам деньги.Часто вы можете установить более низкую процентную ставку по этой ссуде на определенный период времени (например, пять или семь лет). Но как только этот начальный период закончится, ваша процентная ставка может вырасти.

Однако, если вы перефинансируете фиксированную ссуду, вы зафиксируете гарантированную ставку по ипотеке на оставшийся период погашения. Это означает, что вам не придется беспокоиться о том, что ваш ежемесячный платеж со временем увеличится.

Чтобы узнать больше о рефинансировании ипотеки с фиксированной ставкой из ипотеки с регулируемой ставкой, наши специалисты составили для вас руководство.

Вы хотите взять взаймы под свой дом с рефинансированием с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет вам занять сумму, превышающую остаток по ссуде, и использовать дополнительные деньги для любых целей. Это может означать выплату долга, ремонт дома или финансирование ремонта дома.

Допустим, остаток по кредиту составляет 100 000 долларов. При рефинансировании с выплатой наличных вы можете получить новый жилищный заем на сумму 120 000 долларов. Первые 100 000 долларов будут использованы для выплаты существующей ипотеки, а затем вы получите чек на оставшиеся 20 000 долларов, чтобы использовать их по своему усмотрению.

Примечание. Вы можете осуществить рефинансирование путем выплаты наличных средств, если ваш дом стоит достаточно, чтобы покрыть лишние деньги, которые вы снимаете. Если вы должны 100 000 долларов по существующей ипотеке, а ваш дом стоит всего 100 000 долларов, вы не имеете права на рефинансирование с выплатой наличных.

Когда не стоит рефинансировать?

Рефинансирование ипотеки может сэкономить вам много денег, но только при определенных обстоятельствах. Рефинансирование не окупается, если вы не будете оставаться в своем доме достаточно долго, чтобы получить сбережения, как только вы окупитесь за счет закрытых расходов.

Представьте, что с вас взимается 4 000 долларов в качестве завершающих расходов на рефинансирование и снижение вашего ежемесячного платежа на 100 долларов. В этом случае вам понадобится 40 месяцев, чтобы выйти на уровень безубыточности и начать экономить деньги, поэтому, если вы планируете переехать через два или три года, рефинансирование не стоит.

Точно так же рефинансирование не стоит того, если вы не можете получить достаточно низкую процентную ставку по своей новой ссуде, потому что ваши сбережения могут быть недостаточно значительными, чтобы оправдать оплату заключительных расходов. Как правило, рефинансирование окупается, если вы можете снизить процентную ставку по ипотеке на 1% или более.

Напомним, когда стоит рефинансировать:

  • Ставки рефинансирования снижаются повсеместно
  • Ваш кредитный рейтинг улучшился с тех пор, как вы подали заявку на ипотеку
  • Вы хотите сократить срок кредита, чтобы погасить свой дом раньше
  • Вы хотите продлить срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж
  • Вы хотите зафиксировать фиксированную ставку до того, как ваша ипотека с регулируемой ставкой станет дороже
  • Вы хотите взять взаймы под свой дом с рефинансированием наличными

Если вы собираетесь рефинансировать ипотеку, обратитесь к нескольким кредиторам рефинансирования и соберите различные предложения для сравнения.Вы можете обнаружить, что один кредитор предлагает более низкую процентную ставку по вашему рефинансированию, более низкие затраты на закрытие сделки или и то, и другое. Чем больше предложений вы получите, тем легче будет найти лучшее предложение.

Стоит ли 30-летняя ипотека ?. Возможность владеть домом - это часть… | by Trekking

Фото JOSHUA COLEMAN на Unsplash

Возможность владеть домом - часть американской мечты. Капиталистическое движение Америки заставляет нас искать новаторские способы делать вещи больше и дороже; пожалуй, лучший пример - американский ипотечный рынок.

Трудно поверить, но 100 лет назад ипотека не использовалась широко. Сегодня семьи могут получить ипотеку на 30 лет с первоначальным взносом в размере 20 процентов или меньше. Эти ипотечные кредиты убедили американцев покупать дома побольше с более красивыми удобствами, но ипотечные кредиты заключают многие семьи в 30-летние контракты, которые делают их дом их основным инструментом сбережений.

Ипотека повысила стоимость домов, и поскольку выплаты на жилье растягиваются на 30-летний период, люди чувствуют, что могут позволить себе больше.Повышенная доступность домов заставляет продавцов домов и риэлторов повышать цены, потому что получить кредит намного проще. Резкое увеличение стоимости домов привело к увеличению всех расходов на жизнь, даже цен на арендуемые квартиры. Это не означает, что дома не являются разумным вложением средств, но для многих было бы лучше арендовать или начать с дома меньшего размера.

История ипотеки

Ипотека в США появилась в 1930-х годах, чтобы стимулировать покупку домов в Америке.Однако эта ипотека не сильно походила на современную ипотеку. Ипотека 30-х годов требовала, чтобы вы положили 50 процентов и погасили ипотеку в течение 3-5 лет. Мало что изменилось за следующие 40 лет. Средняя стоимость дома в 1960-х годах составляла чуть более 11 900 долларов, а средний доход семьи составлял 6000 долларов. С поправкой на инфляцию, чтобы выяснить, что это будет сегодня, дом будет стоить около 100 000 долларов, а средний годовой доход семьи составит 50 000 долларов. Вместо этого, средний дом в Америке сегодня стоит 370 000 долларов, а средний доход американской семьи составляет 51 000 долларов.

Стоимость дома на одну семью за последние 50 лет.

Почему зарплаты остались на прежнем уровне, а средняя стоимость дома выросла почти на в четыре раза выше ? Во многом это связано с ипотекой. В 1970-х и 1980-х годах ипотека начала меняться. Сумма денег, которую семьи должны были откладывать, начала снижаться до 20% от стоимости дома или меньше, в зависимости от типа ссуды. Вместо того, чтобы выплачивать ссуду через 5-10 лет, была создана 30-летняя ипотека. Правительство по инициативе банковского сектора и жилищного сектора разработало эти новые условия ссуды, чтобы стимулировать рынок жилья и позволить большему количеству американцев покупать дома.Однако это также позволило жилищной отрасли начать создавать более крупные и дорогие дома. Дома, которые всего несколько лет назад были особняками, теперь стали доступны семьям среднего класса. Эти огромные дома и долгосрочные ипотечные кредиты в конечном итоге получили сверхнизкие процентные ставки благодаря вторичным рынкам, где банки упаковывали и продавали ипотечные кредиты другим банкам. Чрезмерная спекуляция привела к краху этого рынка в конце 2000-х годов, что привело к Великой рецессии.

Средняя американская семья, зарабатывающая 51 000 долларов, пытаясь купить в среднем американский дом на 370 000 долларов, используя 30-летнюю ипотеку с 20-процентным первоначальным взносом, в конечном итоге заплатит почти полную стоимость дома в виде процентов в течение срока действия ссуды.Предполагая, что первоначальный взнос составляет 70 000 долларов, а текущая процентная ставка составляет 4,3 процента, по 30-летней ипотеке семья выплатит 250 000 долларов процентов. Фактически, первоначальный взнос в размере 70 000 долларов США ближе к стоимости дома, если бы не банки и строители, подталкивающие (и потребителей) к более крупным домам и 30-летней ипотеке. В этом расчете используются рекордно низкие на сегодняшний день процентные ставки. Хотя 4,3 процента выше, чем за последние десять лет, это все еще намного ниже, чем почти 10 процентов процентной ставки 70-х, 80-х и 90-х годов.

Стоимость аренды

Стоимость аренды в США также увеличилась за последние 40 лет. Может показаться, что ипотека не является прямой причиной, но 30-летняя ипотека также может частично отвечать за это увеличение. Поскольку дома стали значительно дороже, все меньше людей (у которых есть работа из рабочего класса, высокие студенческие ссуды или расходы по уходу за детьми) могут позволить себе купить дом, что увеличивает спрос на арендуемые единицы. Поскольку все больше людей хотят сдавать в аренду, владельцы квартир смогли увеличить свои расходы.С поправкой на инфляцию доходы семей в течение последних 50 лет в основном оставались неизменными, но средняя месячная арендная плата по стране почти утроилась с 250 долларов в месяц до почти 650 долларов в месяц сегодня с поправкой на инфляцию.

Дома как инвестиции

Если есть какой-либо личный совет, постарайтесь ограничить вашу подверженность риску огромной ипотечной ссуды, которая помешает вам использовать свои деньги другими способами. Исторически дом был отличным способом увеличения благосостояния семьи, но отчасти это произошло потому, что 30-летняя ипотека повысила стоимость домов.Заглядывая вперед, трудно сказать, станут ли дома хорошей долгосрочной инвестицией для нынешних поколений по сравнению с их родителями. Лучше всего не покупать дома больше, чем вам нужно. Если вы планируете оставаться на месте от 3 до 5 лет, покупка может быть хорошей идеей. Только убедитесь, что вы не вкладываете все свои сбережения в огромную ипотеку. Сдавать в аренду и вкладывать свои сбережения в инвестиции - также хороший способ быстрее накопить богатство. Стоимость домов не росла больше, чем на 5–7 процентов в год.Если вы платите годовой процент по ссуде в размере 4 процентов, вы получаете только 1–3 процента от дохода на свой дом каждый год. Возможно, будет разумнее сдать в аренду и вложить больше доходов в инвестиции.

Что нужно знать о ипотечных пунктах

Независимость редакции

Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице - четко обозначенные - могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы будем получать реферальную комиссию. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Одним из многих экономических последствий COVID-19 является то, что процентные ставки по ипотеке упали до рекордно низкого уровня, что дает возможность сэкономить деньги тем, кому посчастливилось иметь возможность купить или рефинансировать дом.

Как правило, вы можете получить самую низкую процентную ставку, поддерживая высокий кредитный рейтинг, делая большой первоначальный взнос и сравнивая несколько предложений от кредиторов.

Но есть другой способ получить более низкую процентную ставку - по цене.

Покупка ипотечных баллов, также известная как «скупка по ставке», представляет собой стратегию, которая предполагает внесение дополнительных денег авансом при закрытии, чтобы снизить процентную ставку по вашей ссуде.

Как правило, покупка ипотечных баллов имеет смысл только в том случае, если вы планируете оставаться в своем доме в течение нескольких лет, обычно не менее шести. Помимо этого, нужно сбалансировать приоритеты. Вы бы предпочли потратить эти деньги вперед, чтобы выкупить свою ставку, или имеет смысл внести больший первоначальный взнос - или даже перенести эти деньги на свой счет 401 (k)?

Вот что нужно учитывать при оценке ипотечных баллов.

Что такое ипотечные баллы?

Кредиторы предлагают ипотечные баллы, также известные как дисконтные баллы, когда вы подаете заявку на ипотеку.Ипотечные баллы выплачиваются кредитору при закрытии сделки в обмен на более низкую процентную ставку. Кредиторы также называют ипотечные пункты «скупкой по ставке».

Выбор баллов по ипотеке не является обязательным, но это один из способов снизить общую процентную ставку и ежемесячный платеж. Большинство кредиторов позволяют вам приобрести от одного до трех баллов (иногда меньше, иногда больше), которые вы оплачиваете авансом как часть ваших заключительных расходов. Один балл равен 1% от вашей ипотеки или 1000 долларов на каждые 100000 долларов.Полученная в результате ежемесячная экономия будет зависеть от процентной ставки, суммы займа и срока ссуды.

Продолжительность, которую вы планируете провести дома, имеет решающее значение для ваших расчетов. Обычно заемщику требуется от 4 до 6 лет, чтобы окупить расходы за счет выплаты дисконтных пунктов при закрытии сделки, говорит Дэвид Райшер, поверенный по недвижимости в LegalAdvice.com, онлайн-инструменте для юридических консультаций.

Имейте в виду, что ипотечные пункты обычно используются только для ссуд с фиксированной ставкой. Они доступны для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM), но они снижают вашу ставку только на вводный период до тех пор, пока ставка не изменится, что не окупает вложенные средства.

Как работают ипотечные баллы

В таблице ниже показано, сколько стоят баллы, сколько вы можете сэкономить, какую скидку вы можете увидеть на свою ставку и сколько времени потребуется, чтобы окупиться на примере 30- год, ставка 3,53% и кредит в размере 250 000 долларов США.

30-летний фиксированный кредит в размере 250 000 долларов США

баллов годовых (до скидки) годовых (со скидкой 0,25% на балл) Стоимость баллов (1 балл = 1% кредита) Ежемесячный платеж (основная сумма плюс проценты) Экономия в месяц Безубыточность - количество месяцев
0 баллов 3.53% - $ 0 $ 1,126 $ 0 -
1 балл 3,53% 3,28% $ 2,500 $ 1092 34 73,5
2 балла 3,53% 3,03% 5000 долл. 1058 долл. долл. 68 73,5
3 балла 3,53% 2,78% 7 500 долл. 1 024 долл. США 102 долл. США 73.5

* Вышеуказанные ставки основаны на NextAdvisor июнь 2020 ставок

Как видите, вложение 5000 долларов авансом для покупки двух пунктов снизит вашу ставку с 3,53% до 3,03%, сэкономив 68 долларов США. о ежемесячных выплатах по ипотеке. Как только ваши 5000 долларов будут возвращены примерно через шесть лет, вы начнете получать сбережения. В этом примере сбережения в размере 68 долларов в месяц могут превратиться в сбережения в 816 долларов в год и 8 160 долларов, сэкономленные по вашему кредиту в течение следующих 10 лет.Между точкой безубыточности и концом 30-летнего срока экономия в конечном итоге составит около 19 000 долларов.

Уловка: вам понадобится дисциплина, чтобы откладывать сэкономленные 68 долларов каждый месяц.

Pro Tip

Оцените, сколько ипотечных баллов можно сэкономить, и лучше ли эти деньги потратить (или вложить) в другое место.

Альтернативы приобретению баллов

Возможно, у вас нет предоплаты для оплаты ипотечных баллов при закрытии сделки.Или вы не уверены, что останетесь в своем доме достаточно долго, чтобы окупиться. Хотя точка снижает вашу процентную ставку на 0,25%, могут быть альтернативы, которые дадут вам лучшую отдачу от ваших инвестиций. Давайте посмотрим, что еще можно сделать с 5000 долларов.

Высокодоходные сберегательные счета

Высокодоходные сберегательные счета имеют небольшие накладные расходы, вы можете получить доступ к своим наличным деньгам, когда они вам понадобятся, и вы можете зарабатывать довольно высокие процентные ставки во многих онлайн-банках. По состоянию на июль 2020 года вы можете найти счета с оплатой выше 1.05%. Предположим, вы взяли 5000 долларов, использованных в приведенном выше примере, и вложили их в высокодоходные сбережения с процентной ставкой 1,05%. Если предположить, что ставка не изменится, вы заработаете 525 долларов за 10 лет или 1840 долларов за 30 лет.

Депозитные сертификаты

CD - это относительно безрисковые вложения, предлагающие более высокую доходность, чем некоторые другие инвестиции с низким уровнем риска. Например, вы можете вложить 5000 долларов в компакт-диск с годовой процентной ставкой 1,10%. Вместо того, чтобы покупать два очка за 5000 долларов при закрытии, вы будете зарабатывать в общей сложности около 64 долларов в год на своем компакт-диске.Через 30 лет ваши инвестиции составят 6942 доллара (депозит плюс проценты). Это при условии, что APY на компакт-дисках остается на уровне 1,10%, и вы не делаете дополнительных вкладов на свой компакт-диск в течение этого периода.

Investments

Томас Джефферсон однажды сказал: «Большой риск приносит большую награду». Что касается инвестиций, это может быть правдой. Вы не станете «быстро разбогатеть» с помощью большинства инвестиций, а, скорее, со временем приумножите свои деньги. Также существует риск потерять свои деньги, если не вложить их с умом.Наиболее рекомендуемый способ вложить деньги на фондовый рынок через пенсионный счет, такой как 401 (k) или Roth IRA. Вам нужно иметь мужество, чтобы противостоять взлетам и падениям, и быть готовым к долгой пробежке, чтобы увидеть здоровую отдачу.

Средняя годовая доходность с 401 (k) составляет от 5% до 8%. Это, конечно, зависит от рынков и от того, какие инвестиции вы выберете. Допустим, вы вложили 5000 долларов в модель 401 (k) с доходностью 6%. К 30 году ваш баланс может составить 28 000 долларов.

Краткосрочные ссуды

«Альтернативой выплате баллов для снижения ставки является рассмотрение программ более краткосрочных ссуд», - говорит Эрик Жанетт, владелец Dream Home Financing и FHA Lenders, сайтов онлайн-образования, которые предлагают решения по различным ипотечным кредитам. программы и альтернативы кредитования. «Эти ипотечные кредиты часто имеют более низкие процентные ставки, и если вы не планируете оставаться в своем доме надолго, вы можете получить ипотечный кредит по более низкой ставке без выплаты баллов.

Например, фиксированная годовая процентная ставка за 15 лет составляет около 3,01% по сравнению с фиксированной годовой процентной ставкой за 30 лет в размере 3,42%. Вы можете увидеть разницу в 0,41%, что сопоставимо с покупкой двух пунктов по 30-летней ставке 3,43%. Вместо того, чтобы тратить 5000 долларов на то же снижение ставки, вы можете выбрать 15-летний период вместо 30-летнего. Да, ваши ежемесячные платежи будут выше, поскольку вы выплачиваете основную сумму в более короткие сроки. Но вы будете платить меньше в виде процентов из кармана, не покупая их за баллы.

Сделайте более высокий авансовый платеж

«Цель выплаты ипотечных баллов - выплачивать единовременную сумму, чтобы снизить ваши будущие ежемесячные платежи», - говорит Калеб Лю, владелец House Simply Sold, службы по работе с недвижимостью из Лос-Анджелеса. «Вы можете добиться аналогичного, но не равного результата, перенаправив сумму, предназначенную для ипотечных баллов, на немного более высокий первоначальный взнос. Стрелка не будет выглядеть так, как будто она много движется, но разница в том, что ваш первоначальный взнос является собственным капиталом и полностью возмещается на момент продажи, тогда как ипотечные баллы являются расходами и не подлежат возмещению.”

Стоят ли скидочные баллы того?

«Как правило, покупка ипотечных баллов является наиболее выгодной, если вы можете с комфортом себе их позволить и планируете оставаться в своем доме на долгое время», - говорит Барух Сильверманн, генеральный директор и основатель Интернет-образовательного онлайн-сайта The Smart Investor. .

Также стоит отметить, что ипотечные баллы не облагаются налогом, если вы соответствуете требованиям IRS.

Наконец, обратите внимание, что покупка дома означает принятие на себя множества расходов, связанных с владением недвижимостью, от налогов до ремонта.У вас должно быть достаточно наличных денег, чтобы внести первоначальный взнос, покрыть расходы на закрытие (которые могут составлять от 2 до 5% от вашей покупной цены). У и есть достаточно сбережений, чтобы вы могли пережить любые чрезвычайные ситуации или потерять доход. Если покупка баллов оставляет вас без достаточной экономии, это может быть рискованным предложением.

Прежде чем принять решение, сравните свои варианты с другими инвестиционными возможностями. Мы инвестируем в вашу пенсию, и 401 (k) может увидеть лучшие награды. Сложные проценты на 5000 долларов не связаны с какими-либо условиями по сравнению с покупными пунктами.Это означает, что это не зависит от того, переезжаете ли вы, рефинансируете ли вы или имеете дисциплину, чтобы ежемесячно откладывать разницу в 68 долларов. Это подход «установил и забыл».

Чтобы решить для себя, стоят ли ипотечные баллы того, спросите себя, можете ли вы позволить себе оплату и все другие закрывающие расходы. Определите, планируете ли вы пробыть дома достаточно долго, чтобы окупить стоимость ипотечных баллов. Только тогда вы сможете с уверенностью решить, стоят ли они того.

Эта статья была обновлена: сентябрь.4 января 2020 г., чтобы удалить комментарии, сделанные источником, учетные данные которого не соответствуют редакционным стандартам NextAdvisor.

Стоит ли рефинансировать ипотеку со скидкой 0,5%?

Наша цель - дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

Домовладельцам, которые рассматривают возможность рефинансирования ипотеки, обычно говорят, что это имеет смысл, если они могут сбрить минимум 0 баллов.75% от процентной ставки по ипотеке. Но стоит ли рефинансировать под 0,5% или меньше?

Ответ может быть «да», в зависимости от ваших целей, от того, как долго вы планируете оставаться в своем доме, и от того, должны ли вы оплачивать расходы по закрытию дома заранее.

Вот что вам нужно знать, если вы планируете рефинансирование под 0,5%:

Рефинансирование для экономии 0,5%

Когда вы рефинансируете ипотечный кредит, более низкая процентная ставка может уменьшить ваш платеж и сэкономить деньги по жилищному кредиту.Чтобы вычислить цифры, воспользуйтесь ипотечным калькулятором.

В общем, рефинансирование под 0,5% имеет смысл только в том случае, если вы останетесь дома достаточно долго, чтобы окупить затраты на закрытие.

Например: Допустим, вы взяли 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 200 000 долларов и заложили 20%. При ставке по ипотеке 3,75% основной платеж и проценты составляют 740 долларов в месяц.

Затем вы решаете рефинансировать ипотечный кредит через несколько месяцев после получения кредита. Кредитор назначает вам ставку рефинансирования 3.25%, что снижает ваши выплаты по прибылям и убыткам до 696 долларов и экономит вам 44 доллара в месяц.

Безубыточность по рефинансированию на 0,5%

Когда вы получите предложение по ставке рефинансирования от кредитора, он даст вам оценку вашего нового ежемесячного платежа по ипотеке и заключительных расходов. Эти комиссии за закрытие сделки обычно составляют в среднем 5000 долларов, но они меняются в зависимости от займа.

Поскольку вы платите за закрытие сделки по рефинансированию, вы действительно не увидите сбережений, пока не окупите расходы по ссуде - также известной как точка безубыточности.Вы можете рассчитать точку безубыточности, разделив ежемесячную экономию на закрытые расходы.

Вот какой была бы ваша точка безубыточности, если бы ваши затраты на закрытие равнялись 5000 долларов, а ежемесячная экономия составляла 44 доллара:

5000 долларов / 44 доллара = около 114 месяцев или 9,5 лет

В этом примере, возможно, нет смысла рефинансировать, если вы планируете переехать в течение следующих девяти лет. Но если вы будете использовать ипотеку в течение всего 30-летнего срока, вы сэкономите 15 840 долларов в виде процентов.

Небольшое изменение ставок по ипотечным кредитам влияет на точку безубыточности, поэтому рассчитайте этот период времени для всех своих оценок ипотеки. В приведенной ниже таблице вы можете увидеть разбивку того, сколько времени потребуется, чтобы окупить затраты на закрытие ссуды на сумму 200000 долларов США с различными процентными ставками:

Ипотечная ставка P&I платеж Ежемесячная экономия Затраты на закрытие Точка безубыточности
3.75% $ 740 НЕТ НЕТ НЕТ
3,25% $ 696 $ 44 $ 5,000 114 месяцев
3% 674 долларов 66 5000 долларов 76 месяцев
2,75% 653 долл. США долл. США 87 долл. США 5000 57 месяцев

Как получить лучшую ставку рефинансирования

Ставки рефинансирования ипотечного кредита основаны на сочетании финансового состояния заемщика и макроэкономических факторов.Хотя вы не имеете большого влияния на экономику, вы можете предпринять шаги, чтобы повысить свои шансы на снижение ставки на 0,5% или более. Вот как:

1. Повысьте свой кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг сильно влияет на размер получаемой ипотечной ставки. И хотя большинство ипотечных программ имеют минимальный кредитный рейтинг, более высокий балл обычно помогает вам претендовать на более высокую ставку.

Если ваш кредитный рейтинг находится на низком уровне, подумайте об улучшении своего кредитного рейтинга, прежде чем подавать заявку на рефинансирование.

2. Оплатить предоплату

Рефинансирование без затрат на закрытие - это тип ипотеки, при которой кредитор не требует затрат на закрытие. Но обычно это компенсируется более высокой процентной ставкой, включением заключительных расходов в ссуду или и тем, и другим.

Хотя рефинансирование без затрат на закрытие - это удобно, вы, вероятно, заплатите больше в течение срока действия ссуды, потому что в конечном итоге вам придется платить проценты по затратам на закрытие.

3. Сравните кредиторов, чтобы найти наилучшую ставку

Один кредитор может предложить отличную процентную ставку по ипотеке, в то время как другой кредитор может быть готов конкурировать за ваш бизнес с более низкими расходами на рефинансирование, особенно если у вас хороший кредит.

Но вы не узнаете, что там есть, пока не совершите покупку. Вот почему важно собрать как минимум три котировки рефинансирования и сравнить затраты на закрытие и процентные ставки.

Credible упрощает сравнение нескольких кредиторов. Если вы хотите рефинансировать ипотечный кредит, начните с проверки предварительно утвержденных ставок на сайте Credible. Проверка тарифов у нас бесплатна, безопасна и не влияет на ваш кредитный рейтинг.

Получите деньги, которые вам нужны, и ставку, которую вы заслуживаете
  • Сравнить кредиторов
  • Получите наличные для погашения долга с высокой процентной ставкой
  • Предварительная квалификация всего за 3 минуты

Find My Loan
Никаких назойливых звонков или писем от кредиторов!

Узнайте: 4 лучших ипотечных компании по рефинансированию

Причины рефинансирования ипотеки

Многие домовладельцы осуществляют рефинансирование, чтобы воспользоваться более выгодной процентной ставкой, но есть и другие причины для рефинансирования.

Уменьшите ежемесячный платеж

Если вы рефинансируете ипотеку через несколько месяцев или лет до окончания срока ссуды, то ваш ежемесячный платеж может снизиться по двум причинам:

  1. Новый заем основан на меньшем основном балансе, что сокращает ваши платежи.
  2. Более низкая ставка снижает ваши процентные расходы.

Этот более низкий ежемесячный платеж может дать вам большую передышку в вашем бюджете.

Поиск ипотеки может занять много времени и вызвать стресс.К счастью, Credible упрощает этот процесс. Мы упрощаем сравнение нескольких кредиторов. Вы можете увидеть предварительно квалифицированные ставки от наших кредиторов-партнеров в таблице ниже и сгенерировать упрощенное письмо с предварительным одобрением всего за несколько минут.

Погасите ипотеку быстрее

Возможно, вы захотите выплатить ипотечный кредит до выхода на пенсию, чтобы не беспокоиться об этих расходах, живя с фиксированным доходом. Сделать это можно за счет рефинансирования в ссуду на более короткий срок.

Например, если у вас осталось 20 лет до 30-летней ссуды, вы можете рефинансировать ее до 15-летней ссуды.Краткосрочные ссуды обычно имеют более низкие процентные ставки, но вы будете платить больше в месяц. Убедитесь, что вы можете справиться с более высокими ежемесячными расходами, прежде чем переходить к новой ипотеке.

Подробнее:

Перейти на другой вид кредита

При ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) ставка по ипотеке обычно начинается с низкой фиксированной ставки на заранее определенный срок. По истечении фиксированного срока ставка может увеличиваться или уменьшаться на оставшийся срок кредита.

ARM могут быть хорошим выбором, если ставки недавно упали, и вы хотите обеспечить низкую начальную ставку или планируете продать через пару лет.

Верно и обратное. Если вы изначально взяли ARM, но теперь предпочитаете предсказуемый платеж, вы можете рефинансировать ссуду с фиксированной ставкой.

Выплата долга с повышенными процентами

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет получить ипотечный кредит на сумму, превышающую вашу задолженность. Старая ссуда выплачивается, и вам остается сохранить разницу за вычетом затрат на закрытие сделки.

Хотя это увеличивает сумму вашей задолженности, возврат денежных средств может спасти вас в долгосрочной перспективе, если вы потратите дополнительные деньги на погашение долга с более высокими процентами.

Оплатить большой расход

Вы также можете использовать средства от рефинансирования с выплатой наличных для покрытия расходов на крупный проект, например, на улучшение дома.

Поскольку ремонт дома может увеличить стоимость вашего дома, это может быть хорошим способом инвестировать в ваш дом и потенциально окупить затраты, когда вы позже его продадите.

Узнайте: какие документы вам нужны для рефинансирования ипотеки? Контрольный список

Когда не рефинансировать

Рефинансирование подходит не всем домовладельцам, поэтому, если вы рассматриваете этот шаг, важно определить, какую пользу может принести рефинансирование.

Вот два сценария, в которых рефинансирование может не иметь смысла:

Скоро вы планируете съехать

Чтобы понять, имеет ли смысл рефинансирование, вам нужно рассчитать, когда вы окупитесь по своим конечным затратам.

Вам потребуется 20 месяцев на то, чтобы окупить 4 000 долларов затрат на закрытие сделки, если, например, ваши ежемесячные сбережения равны 200 долларам. Но если вы планируете переехать в течение двух лет, вы фактически потеряете деньги в сделке.

В конечном итоге вы будете платить больше процентов

Возможно, вы занимаетесь рефинансированием из-за экономии денег, но в некоторых случаях вы действительно можете заплатить больше в течение срока кредита.

Например: Допустим, вы взяли 30-летнюю ипотеку под 4,5% десять лет назад и заплатили около 71 137 долларов в виде процентов.В этом году вы рефинансируете новую 30-летнюю ипотеку под 3% - если вы выплатите ссуду в течение этого нового периода времени, вы в конечном итоге заплатите 64 473 доллара по новой ссуде.

Но если бы вы застряли с первоначальной ипотекой, ваши общие процентные расходы были бы ниже. Чтобы избежать выплаты дополнительных процентов, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования в более краткосрочный заем.

Вот как в конечном итоге распределяются затраты:

  • Проценты, которые вы заплатите при рефинансировании: 135 610 долларов США
  • Проценты, которые вы бы заплатили, если бы не рефинансировались: $ 132,129

Если бы вы не рефинансировали, вы сэкономили бы 3 481 доллар в виде процентов.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *