Содержание

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Максим Локтев

Профиль автора

Очередная тема, которая затрагивается в новом капиталистическом мире, много тысяч раз. Особенно в Москве. Аренда или ипотека.

Хочу внести свои пять копеек и открыть дискуссию, может кто-то  что-то для себя почерпнет, да и в новой пандемической ситуации думаю найдется какое-нибудь зарождающееся семя новой ветки этой темы.

Хочу заметить, ситуации очень разные бывают, у кого-то выгодно аренда у кого-то ипотека. Обсуждаем все.

Аренда

Плюсы аренды:

  1. Основной плюс аренды — это, насколько я понимаю, мобильность. То есть вы можете найти работу, в принципе в любой точке города или страны и рядом арендовать жилье. И так же, если Вы не определились в каком городе или районе хотели бы жить, можно арендовать там жильё и пожить энное количество времени, чтобы понять целесообразность покупки там недвижимости, чтобы обосноваться там на всю жизнь или какое-то длительное время.
  2. Можно выбрать квартиру под ситуацию, которая может меняться в течение времени и не раз. Например пандемия, увольнение или закрытия бизнеса. Можно выбрать жильё более демократичное на время становления на ноги. Другой пример, увеличение количества членов семьи, не позволяющей расположится в нынешнем жилье, а как водится к этому времени бюджет и так будет испытывать стресс с добавлением новых статей расходов. Это все можно отнести наверное к мобильности.
  3. Возможность жить здесь и сейчас в том районе, в котором вы бы не смогли себе позволить купить жилье. Но при этом месячная аренда жилья будет кусаться естественно, но будет возможность прикоснуться к "прекрасному".
  4. В арендной квартире не надо думать о будущем квартиры, то есть, текущий ремонт, забота о поверки счётчиков, ремонты подъездов и всякого рода забот общедомовых нужд. Так же выплата налогов капремонтов и т.д. конечно это может входить в стоимость аренды, но об этом голова по отдельности не болит.

Минусы аренды:

  1. Эмоциональная (не для всех конечно). У тебя нет своего жилья. Ты не можешь (по большей части) сделать арендованную квартиру под себя, не спросив и не получив разрешение от арендодателя. Если снимаешь комнату, то ещё дополнительный напряг — это конечно сосед, с которым приходится мириться, не всегда конечно, но всё же. Нарушение личного пространства, арендодатель может приходить иногда в неудобное время или вообще не предупреждать. Всякое бывает, зависит от арендодателя.
  2. Мошенничество. Там где рынок большой, а это Москва, конечно очень много мошенников. Можно деньги потерять легко и непринужденно. Думаю, этих примерно куча.
  3. Не все регистрируют в квартире, или только за доп. плату. А это иногда важно, а если почитать закон то можно узнать, что даже гражданин РФ не может находиться не своем субъекте РФ (там где он зарегистрирован) больше чем 90 дней. И даже если по другому адресу проживает в этом же субъекте тоже нужно регистрироваться. Но этого конечно не соблюдают. Да и подтвердить или опровергнуть где ты живёшь не так просто, не будут этим заниматься органы (я так думаю).
  4. Риэлторы. Почему-то в РФ без риэлтора очень маленький манёвр. А это комиссионные. А ещё чтобы начать арендовать квартиру сразу нужно значительную сумму денег, это первый месяц, последний месяц, депозит и всё что ещё можно придумать. Так можно и на первоначальный взнос на ипотеку насобирать)) ну об этом позже.

Ипотека

Плюсы ипотеки:

  1. Своя квартира (пусть и в залоге у банка). Это противоположность первого минуса аренды. Можешь даже перепланировку сделать как хочешь, учитывая все СНиПы конечно, что кстати не каждый делает (печально).
  2. Помощь от государства. Итак, налоговый вычет до 2 млн (260 000 Р) на человека от стоимости квартиры. Налоговый вычет на проценты по ипотеке до 3 млн (390 000 Р) на человека (при уплате человеком 2-НДФЛ). Материнский капитал 483 882 Р на первого ребенка и на второго, в совокупности 639 432 Р. Также за 3-го можно получить (только в счёт ипотеки) ещё 466 617 Р.
  3. От банка можно получить каникулы до 6 месяцев при сложном финансовом положении. Арендодатель скорее всего не сможет этого сделать. А в ситуациях, когда проценты будут падать, то можно сделать рефинансирование.
  4. Купленное жильё, обычно это новостройки — если брать московский регион, растут в цене. Инфляцию (официальную) наверное это покрывает, в регионах может и нет. А ипотека выступает в роли финансового плеча. Поясню. Это когда вы покупает условно квартиру за 10 млн при этом своих денег тратите 1 млн, то 9 млн — это плечо и это не ваши деньги, зафиксировали это. Теперь, когда жильё за год выросло например на 10%, это значить, что на свой 1 млн вы заработали 100 000 Р, а на плече(ипотеке), который дал вам банк, вы заработали 900 000 Р. Справедливости ради, это работает и в обратную сторону, но жилье чаще растёт нежели падает (кризис). Но конечно при всем этом шикарном "заработке" конечно не забываем, что это все же кредит и по нему нужно платить проценты. Но приятно думать, что на этом кредите не только банк зарабатывает, но и Вы. Но не думайте продавать жильё на радостях — по крайней мере не раньше 3 лет, иначе на тот доход, который вы насчитали, ещё надо будет платить налог на прибыль. Есть и вычеты и льготы, это ещё глубже надо раскрывать, я и так удалился от темы. П.С. обычно когда платеж по ипотеке равен стоимости аренды, это выгоднее, но условий куча.

Минусы ипотеки:

  1. Много денег нужно на первоначальный взнос — от 10% и выше. Это солидная сумма, которая не собирается с пары зарплат. Особенно по ценам Москвы. Также нужно переплачивать за квартиру и тоже много, но тут помогает та же инфляция, которая мешала до этого. Через 20 лет размер вашего ежемесячного платежа — это уже не те деньги. А квартира ваша стоит в два раза дороже. Но это лирика. Справедливости ради, часто обсуждают, что когда платишь арендодателю, то незнакомому дядьке идут деньги, а с другой стороны банк — тот же дядька. Дилемма. Но внесу одну корректировку. В ежемесячном платеже банка две составляющих: это долг и процент за пользованием кредита. Так вот, процент можно считать тем же самым, что вы бы отдали арендодателю, а вот долг — это вы уже кладете так сказать в свою копилку стоимости своего жилья.
  2. Быт. Всех соседей, которые не полюбились вам, приходится полюбит. Иначе это надолго и неприятно, а платить долго, перепродавать накладно. Здесь коммунальные дела, ремонт подъезда — некоторые становятся прям жандармами общения с УК (но этот фанатизм наверное приносит удовольствие, тогда это в плюсы).
  3. Не мобильность. Ну тут всё понятно, первый и главный плюс аренды жилья.
  4. Если купили новостройку, а это частое дело при покупки в ипотеку, то вам достается в придачу не развитая инфраструктура и ремонты на протяжении нескольких лет (шумы, грязь, строители по всюду).

Пишите свои плюсы и минусы.

что выгоднее в 2021 году

Средний размер ставки по ипотеке на март 2020 года — 7,3% годовых. Предполагаемый уровень инфляции — 5,67%. Допустим, эти данные не будут меняться со временем.

Если в таких условиях брать ипотеку на 5 лет, то ежемесячный платёж будет 213 390 ₽, а переплата составит 2 103 435 ₽ (16,6% стоимости квартиры). Если срок ипотеки составит 10 лет, то ежемесячный платёж составит 125 897 ₽, а переплатить придётся 4 407 613 ₽ (34,7% стоимости квартиры). Если же оформлять ипотеку на 15 лет, то ежемесячный платёж составит 97 978 ₽, а переплата — 6 936 066 ₽ (54,6% стоимости квартиры).

Предположим, что часть той суммы, которую можно было бы потратить на ежемесячный платёж по ипотеке, вы будете платить за съёмную квартиру, а остальное — отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов.

Размер средней ставки по вкладам в марте 2021 года составляет 5% годовых. В таком случае за 5 лет у вас получится накопить 14 073 867 ₽, за 10 лет — 15 643 199 ₽, за 15 лет — 17 793 680 ₽.

Вывод

При нынешней стоимости аренды и размерах ставок по вкладам выгоднее купить квартиру в ипотеку, чем снимать и откладывать сбережения. Учитывая уровень инфляции, который сейчас превышает доходность по вкладам, квартира сильно подорожает, и её не получится купить на накопления.

Сценарий 2. У вас есть своё жильё, но вы хотите переехать в квартиру побольше

Предположим, что вы проживаете в однокомнатной квартире стоимостью 9 миллионов ₽ (средняя цена «однушки» в Москве). При этом вы являетесь собственником квартиры и можете свободно её продать или сдать в аренду. Но вам хотелось бы перебраться в квартиру побольше.

Продать свою квартиру и купить новую

В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит 12,7 миллиона ₽. Если продать вашу квартиру за 9 миллионов ₽, то эту сумму можно будет использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке (то есть всего у банка придётся занять 3,7 миллиона ₽). Средняя ставка по ипотеке на февраль 2021 года — 7,23% годовых, а предполагаемый уровень инфляции — 5,67% (для простоты расчётов допускаем, что эти данные не будут меняться со временем).

Если при этих условиях брать ипотеку на пять лет, то ежемесячный платёж по ней составит 73 614 ₽, а переплата — 716 844 ₽. Если оформлять ипотеку на 10 лет, то платить за неё придётся 43 343 ₽ в месяц, а сумма переплаты составит 1 501 100 ₽. Если же платить за ипотеку в течение 15 лет, то ежемесячный платёж будет 33 672 ₽ в месяц, а размер переплаты составит 2 360 911 ₽.

Сдавать свою квартиру и арендовать жильё побольше

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 35 тысяч ₽, а двухкомнатной — 44 тысячи ₽. Если сдать свою «однушку» и снимать двухкомнатную квартиру, то потребуется ежемесячно доплачивать 9 тысяч ₽.

Предположим, у вас каждый месяц есть 73 614 ₽. В первом случае вы тратили бы эти деньги на ежемесячный платёж по ипотеке. Во втором — 9 тысяч ₽ из этих денег пойдут в качестве доплаты за съём квартиры, а оставшиеся 73 605 ₽ каждый месяц будут отправляться на пополняемый вклад с капитализацией процентов по ставке 5% годовых. Таким образом, за 5 лет можно заработать на вкладе 4 442 644 ₽. 

Аналогичным образом рассчитаем данные для накоплений вместо ипотеки в течение 10 и 15 лет.

 

Выводы

Если вы являетесь собственником однокомнатной квартиры и мечтаете о квартире побольше, выгоднее будет продать её и использовать эту сумму в качестве первоначального взноса за ипотеку.

Мнения: брать квартиру в ипотеку vs. арендовать жильё

Мы нашли героев, которые придерживаются разных точек зрения насчёт того, покупать ли своё жильё в ипотеку или не брать большой кредит и жить в арендованных квартирах.

Убеждённые арендаторы

«Во-первых, мы всё дальше уходим от экономики владения — мы не покупаем машину, а пользуемся каршерингом, оплачивая только те минуты, когда автомобиль нам реально нужен. Мы не покупаем фильмы на дисках, а берём их напрокат в стриминг-сервисах. Почему с квартирой должно быть иначе?

Во-вторых, в условиях современного мира деньги могут работать гораздо эффективнее, нежели будучи погруженными в ипотечную кабалу, поэтому, арендуя квартиру, можно распоряжаться финансами гораздо более эффективно. Например, пару лет назад можно было купить биткойны».

«Я много путешествую, нет смысла тратить деньги на покупку своего жилья. Есть семейная квартира в родном городе. Каким будет моё постоянное место жительства — пока не определился».

«Считаю, что необязательно иметь свою квартиру, пока не стоит вопрос о том, чтобы завести семью. Женщина выходит замуж и из дома родителей уходит жить к мужу. Или одна — в общежитие/на съёмную квартиру 🙂 А ещё психологически важно жить в своей квартире к моменту, когда у вас появятся дети и надо будет их регистрировать. Пока этого нет — вполне можно арендовать жильё. К тому же у меня пока нет денег на первоначальный взнос, и пока неизвестно, когда они будут :(».

Те, кто решил переехать из съёмной квартиры и взять ипотеку

«Делаю так третий раз и каждый раз удачно. Каждый раз выходил в плюс или в 0. Ну, если ремонт не считать 🙂 Считаю, что аренда — зло. К тому же сейчас аренда и ипотека по цене почти сравнялись. Можно за 50 тысяч снимать квартиру, а можно в своей ипотеку оплачивать этой же суммой.

Ипотечная квартира — это моя собственность, хоть и с обременением банка. Это стабильность: не придётся переезжать и искать замену по желанию левой пятки арендодателя. Никто не придёт с проверкой “А как вы тут живёте?” и не поднимет месячную оплату (она зафиксирована договором). Это возможность сделать ремонт по своему вкусу…

Ипотека — это принуждение к накоплению. Что остаётся после года аренды? Только расходы. А после года выплаты ипотеки вы постепенно уменьшаете долг банку, “выкупая” ещё несколько своих квадратных метров. И это ваши деньги при продаже квартиры в будущем.

Ипотека — не кабала, купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду или продать до истечения срока выплат в любое время (ограничение — законодательный срок для продажи без уплаты налога, но он действует и без ипотеки).

Рост стоимости недвижимости окупает банковский процент по ипотеке. Да, при покупке в договоре цена с процентами будет почти вдвое больше. Но не забывайте, что это цена не сейчас, а через 20 лет, которые вы проживаете с комфортом в своём доме. Вспомните, что вы могли купить на те же деньги 20 лет назад? Чего будет стоить рубль через 20 лет? А квартира всегда будет иметь цену».

«Мне комфортнее жить в своей квартире. Можно сделать ремонт и перепланировку под себя. Можно завести собаку. К тому же это инвестиция. Иметь недвижимость — это залог спокойствия насчёт будущего. При необходимости можно будет её сдавать и получать доход».

«Уровень инфляции сделал вложение в недвижимость единственной возможностью для сохранения накоплений».

Что следует иметь в виду

На самом деле выгодный для вас вариант будет зависеть от дохода семьи, её состава, региона проживания, возможности получить льготные условия — например, социальную ипотеку. Учесть всё это в одном тексте невозможно. Равно как и невозможно предугадать, что будет происходить на рынке недвижимости, со ставками по вкладам и ипотеке или с доходностью облигаций.

что выгоднее в 2021 году

Источник: 24 канал

Ипотека или аренда: Новостройки

Поскольку цены на жилье и аренду ощутимо различаются в разных областях, мы рассчитаем что выгоднее – аренда или ипотека – на примере киевских цен.

Важно Кредит под 7%: Минфин создал компанию для доступной ипотеки

Средняя ставка по ипотечному кредиту в Украине в октябре 2020 года была на уровне 17,2% на первичном рынке, сообщает Нацбанк.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке Киева – 1 709 512 гривен по данным сайта dom.ria. А стоимость арендной платы за однокомнатку составила 7 624 гривны в декабре в Киеве по данным Госстата.

На 20 лет…
  • Если взять ипотеку под 17,2% на сумму 1,7 миллиона гривен с первоначальным взносом 25% на 20 лет, то в целом вы заплатите 3,9 миллиона гривен.
  • Если вы эти 20 лет будете арендовать квартиру (допустим инфляция составит 5% ежегодно как таргетирует НБУ), то заплатите 3,02 миллиона гривен.

Поэтому аренда жилья все же выгоднее. Более того, при аренде жилья, там уже есть мебель и вы не делаете ремонт. При покупке квартиры за ипотечный кредит, это все нужно делать за свой счет, но зато на выходе вы имеете собственную квартиру.

На 10 лет…
  • Если при тех же условиях взять ипотеку на 10 лет, то в целом вы заплатите 2,8 миллиона гривен.
  • Если вы эти 10 лет будете арендовать квартиру, то заплатите 1,15 миллиона гривен.


Выгодно ли покупать квартиру в новостройках / Pexels

Ипотека или аренда: вторичный рынок

Заметим, что выгоднее покупать квартиры на вторичном рынке. Поскольку ипотечная ставка там существенно ниже – 14,3% по состоянию на октябрь 2020 по данным НБУ. Кроме того, затраты на ремонт в таких квартирах ниже.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в сентябре 2020 года была на уровне 51 500 долларов по данным OLX Недвижимость. Это примерно 1,44 миллиона гривен.

На 20 лет…
  • Если взять ипотеку под 14,3% на сумму 1,44 миллиона гривен с первоначальным взносом 25% на 20 лет, то в целом вы заплатите 2,99 миллиона гривен.
  • Если вы эти 20 лет будете арендовать квартиру (допустим инфляция составит 5% ежегодно как таргетирует НБУ), то заплатите 3,02 миллиона гривен.
На 10 лет…
  • Если при тех же условиях взять ипотеку на 10 лет, то в целом вы заплатите 2,22 миллиона гривен.
  • Если вы эти 10 лет будете арендовать квартиру, то заплатите 1,15 миллиона гривен.
Обратите внимание! Это лишь приблизительные цифры, которые журналисты 24 канала подсчитали на основе данных от НБУ, Госстата и сайте по продаже / аренде жилья.

Брать ипотеку или арендовать жилье – зависит от обстоятельств. Если есть стабильная работа и зарплата, то лучше взять ипотеку, ведь несмотря на более высокие ежемесячные платежи, вы будете иметь собственное жилье. Если же нет стабильного заработка, то ипотека может стать обузой.

Если же ипотека не для вас, а вы выбрали аренду или сбережения на покупку недвижимости – то советуем пользоваться депозитом или другими инвестиционными инструментами, чтобы инфляция не "съедала" ваших денег.

Если все же выбрали ипотеку, то 24 канал подготовил несколько советов как на ней сэкономить.

Полезно Доступное жилье: кто может обратиться за ипотекой и какие требования к заемщикам

Как экономить на ипотеке

Спецпредложения от застройщиков

Строительные компании часто имеют совместные ипотечные программы с банками. Подав заявку на ипотеку через застройщика, можно сэкономить 1-1,5% годовой ставки.

Спрашивайте о скидках у застройщика

Если покупаете последнюю квартиру в доме на непопулярном этаже – то можете ожидать скидку. В любом случае, спросить стоит.

Иногда застройщики не расплачиваются деньгами перед поставщиками материалов, а хранят за ними квартиры, которые те потом продают дешевле. Если выйти на них, то можно купить квартиру на 1-2 тысячи гривен дешевле за квадратный метр.

Выбирайте страховку

Есть ряд услуг, которые банк навязывает: от страхования до услуг оценщика. Отказаться нельзя, но выбрать самый выгодный для вас вариант вы имеете право, если выделите время, чтобы просмотреть все предложения от банка. Помните, что банк не может предоставить вам только один вариант, у вас должен быть выбор.

Актуально Бума пока не будет: об ипотеке под 7% годовых и хаосе на рынке недвижимости

Верните налоги

Вы можете вернуть налоги с уплаченных процентов по ипотеке. Оформить возврат НДФЛ нужно в фискальной службе. Это нужно делать каждый год. К примеру вы взяли ипотечный кредит в 2020 году на 5 лет. Соответственно вам ежегодно с 2021 по 2026 нужно подавать на возврат налогов с уплаченных процентов за предыдущий год.

Сэкономить на желанную квартиру или автомобиль значительно легче, когда не имеете кредитов. Чтобы погасить их и приблизиться к мечте, закажите услугу перекредитования от IdeaBank и получите подарок.

"Жилье – это сфера не только рациональная, но и эмоциональная" — ИА «Пресс-Лайн»

Лучшим способом вложения денег большинство россиян считает покупку недвижимости. Об этом говорят данные совместного исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ. При наличии крупной суммы 50% опрошенных вложили бы ее в жилье, еще 17% купили бы земельный участок. О том, чем отличается отношение к недвижимости в России и США, сильно ли пандемия изменила отношение людей к жилью и как повлияла на рынок льготная ипотека, «Пресс-лайн» поговорил с доцентом Высшей школы экономики, научным руководителем проектов «Жилфин» и «Финшок», экспертом по финансовой грамотности Антоном Табахом.

Страна жилищных собственников

— Антон, начну с вопроса, о который сломано немало копий: жилье – это по-прежнему актив?

— Актив – понятие сложное. Если не следовать бредовым концепциям товарища Кийосаки (Роберт Кийосаки, автор бестселлера «Богатый папа, бедный папа» — Прим.ред.), к которому я отношусь откровенно плохо: даже если у него и есть здравые идеи, они хороши для американского рынка, американской финансовой системы и американских же ставок по ипотеке. Так вот, если не ударяться в кийосаковщину, жилье – это естественно актив. Оно имеет ценность, может быть продано и как многие другие — в бухгалтерском и бытовом смысле — активы, те же автомобили, жилье требует расходов на поддержание.

Есть особые случаи, которые, наверняка, не редкость для дальних районов Красноярского края и тем более для Дальнего Востока, когда в схлопывающихся населенных пунктах от жилья, скорее, хотят избавиться. Но это проблема не жилья, а конкретной территории. На развивающейся территории жилье — это актив, которым можно воспользоваться и с которым много чего можно сделать.

— За последние 40 лет взгляд на жилье, как актив, в России сильно изменился?

— При советской власти квартирный вопрос всех портил, но это потому, что не было легального рынка. С появлением рынка в России возобладал американский подход: каждый должен владеть квартирой или домом. Справедливости ради – последний вариант встречается у нас гораздо реже.

Россия сегодня – это страна жилищных собственников: в частной собственности граждан находится больше 80% жилья. Уровень владения жильем у нас выше, чем в Штатах, большинстве других развивающихся и многих развитых странах. Соответственно, по этой причине и рынок аренды в России развит не так сильно и достаточно «черный». Из-за продолжающейся приватизации государство не заинтересовано в том, чтобы растить рынок социальной аренды, а рынок частный, который пытаются зарегулировать, работает не очень хорошо. Хотя, судя по тому, что в тему аренды жилья заходит Яндекс, есть шанс, что рынок войдет в более-менее цивилизованное русло. Понятно, что аренда квартир – не такси, но выход такого крупного игрока, который знает все обо всех, может серьезно изменить рынок.

— В развитых и развивающихся странах рынок аренды гораздо шире, чем в России?

— Нет общего правила – как говорится, в каждом домУ по комУ. Например, Америка и Германия – обе страны развитые. Но в Америке домовладение является краеугольным камнем. Всякий приличный человек там должен владеть домом, а если не владеет, то это хипстер «не пойми откуда». При этом в Америке развит и рынок аренды, потому что страна очень мобильна. За исключением крупных городов, аренда эта достаточно рыночная, умеренно краткосрочная, а вне пределов сроков аренды защита прав арендаторов не практикуется.

Теперь берем Германию – там более 60% населения свое жилье арендует. Рынок жесточайше зарегулирован: это многолетние контракты, причем, работающие в обе стороны. Выселить арендатора даже в случае неуплаты практически невозможно, но определенные защитные механизмы у арендодателя все же есть. Это уже другой вариант рынка, но и он прекрасно функционирует.

В каждой стране относительно аренды будут свои порядки. Есть, условно говоря, американская модель — более рыночная и заточенная на собственность; а есть немецкая, где наиболее высока роль долгосрочной аренды.

Для развивающихся стран тоже нет единого сценария. В том же Китае, который по понятным причинам переживает бум рынка недвижимости, больший упор сделан на собственность. Где-то, например, в Южной Африке в силу тотальной нищеты с собственным жильем сильно туго, зато в Конституции прописано право каждого на минимальный объем коммунальных услуг. Так что везде свои порядки.

Квартира-офис

— Разделяете мнение, что ценность собственного жилья – не только финансовая, а, скорее, психологическая, в пандемию резко повысилась?

— Пандемия, как любой крупный кризис, очень сильно вернула людей к традиционным ценностям. В вопросе жилья в том числе. Завиральные идеи евангелистов новой экономики о том, что можно всю жизнь провести в съемной квартире, рухнули.

Так происходит не только у нас. Посмотрим на Америку – страна переживает бурный рост цен на собственное жилье. Отчасти это происходит из-за снижения ставок по ипотеке и разного рода льгот, но еще и из-за того, что пришло понимание: коротать карантин в собственном доме – это как-то веселее, чем в съемной квартире. С другой стороны, цены на аренду, особенно в крупных городах, обвалились, что логично. Чтобы работать дистанционно, не обязательно жить на Манхеттене, подойдет какой-нибудь Сент-Луис или даже город поменьше, поспокойнее и подешевле.

— В России те же тенденции?

— Естественно! Поговорите с любым риелтором или посмотрите на цены. В Москве, Екатеринбурге, Ростове и городах поменьше спрос на загородную недвижимость увеличился в разы. Девелоперы говорят о росте требований к планировке: люди поняли, что в любой момент квартира может стать еще и офисом. Идея о том, что из квартиры нужно сделать одну сплошную залу, оставив маленький закуток под спальню, буквально за несколько месяцев развернулась на 180 градусов. Теперь есть запрос на изолированные помещения.

Рынок меняется, но это естественно. И пандемия не причина, а, скорее, триггер, ускоривший многие шедшие годами процессы. Технологии дистанционной работы были и раньше, но именно из-за пандемии они стали нормой, как и многие другие вещи.

— Другой сакраментальный вопрос о жилье – купить свое или снимать? Какой вариант финансово грамотен?

— Однозначного ответа тут нет и быть не может. Каждую конкретную ситуацию нужно рассматривать отдельно: оцифровать ее, сравнивая стоимость аренды и выплату по ипотеке. При этом необходимо учесть множество нюансов – от налоговых льгот на покупку жилья до возможностей, которые предлагают льготные ипотечные программы.

В каждом из вариантов есть свои риски. В случае ипотеки — риск потерять ипотечную квартиру, хотя сегодня есть ипотечные каникулы, и риск этот не так велик. А аренда съемного жилья, например, может резко вырасти в стоимости или у собственника появятся на него другие планы – это тоже фактор риска.

Мне представляется, что финансовые расчеты должны быть в начале, но при этом всегда надо смотреть вдолгую. То, что подойдет молодой семье, может оказаться не столь удачным решением для людей укоренившихся. Поэтому все расчеты должны дополняться здравым смыслом и понимаем собственной ситуации.

 

Не «пузырь», но «пузырики» в отдельных регионах

— Доступная ипотека в России сегодня – это дорога к «пузырю»?

— Это журналисты любят чертить такие причинно-следственные связи: есть что-то не очень хорошее, и оно привело к пузырю… Мир не черно-белый. Ипотека с господдержкой была достаточно удачной программой, которая помогла оказавшимся в сложной ситуации девелоперам и опосредовано подстегнула вторичный рынок жилья. Скорее всего, неудачным было решение продлевать программу – сначала до 1 июля 2021 года, и тем более дальше. Почему? Потому что все предложения на рынке покупатели уже «пропылесосили», а новое строительство, в том числе из-за пандемии, не начиналось. Все это наложилось на рост стоимости стройматериалов и нехватку рабочей силы – и в результате получился если не «пузырь», то пузырьки в отдельных регионах. Еще хуже ситуация на Дальнем Востоке. Там одновременно с ипотекой с господдержкой вступила в силу дальневосточная ипотека с еще более льготными условиями – и все это на фоне очень низких объемов строительства в регионе.

При этом те, кто ипотеку задумывал, предполагал, что программа подстегнет рынок в проблемных городах. В реальности же льготная ипотека в массе своей вылилась на рынки областных, республиканских и краевых центров, в которых дела и так обстояли неплохо. Поэтому при очень низком предложении там рост цен вообще зашкаливает. Это пример того, как хорошее решение оказалось не слишком удачным при его фактической реализации.

— Можно ли считать ставку, которую мы увидели благодаря ипотеке с господдержкой, справедливой? Часто можно услышать аргумент, что вот есть ипотека в Барселоне под 2-3% — и по сравнению с ней наши ставки слишком велики.

— Если про ставки по ипотеке в Барселоне или в Праге от того же Сбербанка рассуждают люди с улицы – это одно. Но если делать это начнет представитель профессионального сообщества, то это не специалист, а клоун.

Есть факторы, которые формируют ставку по ипотеке в каждой отдельной стране. Представьте, что банк – это пекарня, в которой из муки, масла, повидла делают булочки и их продают. Только в банке и на входе, и на выходе — деньги. На входе — это деньги с рынка или от граждан, на выходе – разного рода кредиты, включая ипотечные.

В первую очередь, на процент по кредиту влияет стоимость денег. И это не ключевая ставка ЦБ, а, скорее, ставка по ОФЗ, плюс премия за риски самого банка. Дальше есть регуляторная нагрузка – это все требования ЦБ к выдаче кредитов. Это еще определенный процент. Наконец есть расходы банка на поддержание работы и риск потерь. Минимальная рыночная ставка по ипотеке в России с учетом всех этих факторов составляет порядка 8,5-9%, и это без господдержки.

Как этот процент может быть снижен в перспективе? Во-первых, регуляторные послабления — хотя сейчас ЦБ, скорее, закручивает гайки; улучшение технологий, когда процесс выдачи кредитов будет максимально оцифрован и потребует участия меньшего числа людей. Риски же невыплаты ипотеки на самом деле невелики: просрочка по таким кредитам у нас чуть больше 1%. И надо понимать, что просрочка отнюдь не означает, что в итоге по кредиту не заплатят.

Почему, например, в Барселоне ставка сильно ниже той, что есть в России? Потому что стоимость фондирования (стоимость денег) там нулевая. Такова политика Европейского центрального банка. Соответственно, если бы в России была такая ставка, то ипотеку как в Америке можно было бы взять под 2-3%. Но у нас ставка 6,5%.

— Как грамотно брать ипотеку?

— Рекомендации в общих параметрах — внимательно читать документы; изучать, не можете ли вы попасть под какую-то льготную программу и всегда советоваться с юристами. Это максимум из области советов, который я готов дать. Все остальное слишком индивидуально.

Квартира-капсула и скит в поселке айтишников

— В текущий кризис рынок жилой недвижимости не обвалился, как это много раз до этого, а напротив, прилично вырос. В чем причины?

— Экстраполяция опыта прошлых кризисов именно в плане покупки жилья, действительно, оказалась неудачной — в этот раз все по-другому. Причины? В первую очередь, ипотека с господдержкой, что привело к удешевлению и всей остальной ипотеки. Плюс, в отличие от прошлых кризисов, доходы населения снижались не так радикально, далеко не везде и далеко не у всех.

Вообще в России рынок жилья очень подвижен. «Ты не в Чикаго, моя дорогая», — как говорится в «Мистере Твистере». Если смотреть на динамику цен на жилье, за последние годы рынок сильно падал дважды – в 2008-2010 гг. и в 2014-2016 гг. Полагать, что недвижимость – это то, что постоянно растет, было бы ошибочно. Но при этом уровень падения недвижимости всегда меньше, чем по многим другим классам активов. С третьей же стороны недвижимость также, как и многие другие активы, страдает от обвалов рубля. Однако в крайнем случае ей все-таки можно воспользоваться.

Стоит учитывать и то, что жилье – это сфера не только рациональная, но и эмоциональная. На рынке недвижимости побольше психологии, чем, например, на рынке акций. Последний, как минимум, более-менее описывается моделями. Принципиальная же разница в том, что в инвестициях ключевую роль на обеих сторонах играют профессионалы. На первичном рынке недвижимости профессионалы только с одной стороны, с другой – толпы любителей, которые в редких исключениях совершают за жизнь больше одной сделки. Вторичный же рынок – это вообще, частник против частника.

— В обозримой перспективе, 50-70 лет, идефикс иметь свое жилье сойдет на нет? Условно, будут некие капсулы для сна, как в футуристических фильмах – и человеку будет этого хватать.

— Мне кажется, что будет больше выбора. Кто-то сможет жить в капсулах, а кто-то в скиту в поселке айтишников в глухой тайге. Будет больше вариантов и возможностей по кратко- и среднесрочной аренде жилья, опять же в силу уберизации этого рынка. Люди вряд ли перестанут любить собственность, поэтому, думаю, могут возникнуть проблемы с нехваткой хорошей собственности и с желанием тех, у кого нет возможности ей обзавестись, раскулачить всех остальных.

Интересен вопрос, как будет выглядеть собственность при идущей вниз численности населения. Очевидно, что стандарт будет все время улучшаться. Если для наших дедушек и бабушек нормой было жить в коммуналках при 6 «квадратах» на человека, то стандарт сейчас – это отдельная комната и «квадратов» 16.

Скептически отношусь к планам концентрации вокруг мегаполисов. Дистанционная работа уже меняет и еще очень сильно изменит эту парадигму. Если бы мне приходилось выбирать — Москва или областные центры с хорошей инфраструктурой и в 1,5-2 часах езды от столицы, я бы, скорее, говорил про второе. Владимир, Рязань, крупные райцентры типа Обнинска с хорошей медициной и всем, что нужно для комфортной жизни. Д`Артатьяны всегда будут ехать за карьерой в Париж, а в России — ломиться в Москву. Но это будут истории про молодость, риски и успех, а не про единственно возможную траекторию жизни.

Наталья Повольнова

сравниваем ипотеку и аренду квартиры

15 фев 2016  Сергей  Кикевич  Все авторы

Приложение к статье:
файл для скачивания

В статье Квартира: покупать или арендовать были изложены основные аргументы «ЗА» и «ПРОТИВ» при сравнении вариантов покупки или аренды жилья.

Для более взвешенного расчета не помешает проанализировать «сухие цифры». В этой публикации мы решили сравнить три сценария при выборе жилья, посчитав как они скажутся на благосостоянии в будущем.

Делая выбор между арендой квартиры (дома) и покупкой, чаще всего человек рассматривает возможность использования кредита (ипотеки). Поэтому мы включили в модель такую возможность.


Случай А

Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры. Однако семья берет квартиру в аренду (вместо покупки), а деньги инвестирует в депозит. Квартира при этом арендуется. Аренда выплачивается из прибыли от банковского вклада или происходит доплата, если прибыли не хватает. Размер арендной платы индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай В

Свободные средства используются в качестве вступительного взноса в ипотеке. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). Кроме того, среди расходов семьи - ежемесячная квартплата, состоящая из оплаты ЖКХ, воды, электричества и т.п. Размер квартплаты индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай С

Аналогично с А семья снимает квартиру, а накопления инвестируются через диверсифицированный портфель ценных бумаг. Ежегодная прибыль портфеля реинвестируется, а рента выплачивается дополнительно из других доходов. Этот сценарий более правомерно сравнивать с ипотекой, т.к. доход от увеличения стоимости квартиры (в варианте В) тоже не используется для текущих платежей по ипотеке.


Можно заметить что случаи А и В являются двумя крайностями. В А вся прибыль забирается и частично тратится на ренту (прибыль не реинвестируется). В случаях В и С прибыль реинвестируется полностью, а текущие платежи финансируются за счет других доходов. Т.е. даже без дополнительных расчетов можно сказать что А будет наиболее комфортным сценарием, так как не потребует от семьи больших ежегодных расходов.  Случаи В и С потребуют дополнительных ежегодных платежей.

Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса». В данном случае понятно, что оба сценария можно считать бизнесом только условно, т.к. недвижимость используется для проживания семьи.

При расчете денежного потока в Случае В считается, что стоимость квартиры изменилась на величину накопленной инфляции. При желании читатель с легкостью самостоятельно может изменить формулу изменения цены квартиры в прилагаемом файле EXCEL согласно своему усмотрению.

Исходные данные:

Доходность портфеля

  15%

Стоимость квартиры

  9 млн. руб

Аренда квартиры     

  45 тыс. руб

Инфляция

  10%

Ставка ипотеки 

  12%

Срок ипотеки      

  10 лет

Все данные примерно соответствуют текущей ситуации на момент публикации статьи. Ставка ипотеки взята с учетом действующей программы субсидирования.

В рамках этой модели мы также делаем допущение, что инфляция сохранится на одном уровне на протяжении действия ипотеки, а цена квадратного метра на рынке будет меняться только на величину инфляции.

Как показывают расчеты, результаты сравнения сценариев сильно зависят от соотношения собственных средств и стоимости квартиры (величины первого взноса для ипотеки).
Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.

Как видно из графика, вариант с арендой и депозитом (Случай А) будет сколько-нибудь рентабелен лишь при довольно значительном проценте собственных средств (за комфорт надо платить). При этом сценарии накопления постепенно съедаются инфляцией. Т.к. рента индексируется, а доходы от депозита нет, то квартплату будет все сложнее компенсировать фиксированными доходами.

Ипотека выгодна как бизнес почти при всех процентах собственных денег. Это отчасти объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того при небольшом количестве своих средств вы платите лишь малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет вместе с инфляции. Это можно назвать "покупкой с плечом". Оборотная сторона - большие дополнительные ежегодные расходы и повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. 

После отметки в 80% собственных средств несколько более выгодными становятся инвестиции в портфель и аренда. При большом количестве своих средств гораздо меньше ощущаются эффекты кредитного "плеча" и  субсидирования ставки ипотеки государства (при 100% государство вообще за вас не доплачивает банку).

Рассмотрим другой случай, когда ставка по ипотеке не субсидируется:

Доходность портфеля

  15%

Стоимость квартиры

  9 млн. руб

Аренда квартиры     

  45 тыс. руб

Инфляция

  10%

Ставка ипотеки 

  20%

Срок ипотеки      

  10 лет

В случае высоких ставок по ипотеке привлекательность покупки при низком проценте своих средств сильно падает. В этом сценарии покупка и аренда отличаются менее значительно.

Для лучшего понимания особенностей каждого из сценариев правильно будет рассмотреть детали денежного потока в каждом из них. Ниже приведены расходы и доходы для сценариев А и В при собственных средствах в 60% от стоимости квартиры.

Стоит отметить, что несмотря на бОльшую привлекательность как «бизнеса» покупки квартиры, ежегодная нагрузка на семью будет заметно выше, т.к. платежи по ипотеке превосходят квартплату при аренде, уменьшенную на размер дохода от депозита.

Самостоятельно рассчитать другие варианты сценариев можно в прилагаемом файле в формате EXCEL.