Содержание

Кому не стоит брать ипотеку? | Личные деньги | Деньги

Елена Трегубова

Примерное время чтения: 3 минуты

1235

Категория:  Доступная экономика

Центральный банк РФ понизил ключевую ставку на 1,5 процентных пункта, до 8%. От ее размера зависят все ставки в экономике, в том числе кредитные. Совсем скоро финансовые организации начнут снижать проценты по займам — потребительским, автомобильным, ипотечным.

По словам коммерческого директора финансового маркетплейса Ярослава Баджурака, снижение процентов по ипотеке следом за ключевой ставкой будет особенно актуальным для тех, кто планирует покупку вторичной недвижимости. 

«Весенний шок высоких ипотечных ставок уже в прошлом. Условия по госпрограммам, как и проценты по рыночной ипотеке на первичку и вторичку, вернулись к значениям февраля.

Теперь взять жилищный кредит можно по рыночной ставке 9-10,5%. По нашим данным, индекс ипотеки (средняя ставка по всем программам в банках страны) к 17 июля 2022 года снизился до 9,44%.

По льготным программам уже сегодня можно взять ипотеку дешевле 6% (по семейной) и 7% (по ипотеке с господдержкой) благодаря значительным дисконтам от банков (до 2%) и субсидиями от застройщиков. Мы видим, что новостройки сегодня предлагают от 0,01%. Разумеется, итоговые расходы покупателя будут сопоставимы с затратами по программам банков. Однако сэкономить, воспользовавшись предложением девелоперов, покупатели смогут», — рассуждает эксперт.

Правда, цены на недвижимость вновь показывают разнонаправленную динамику, несмотря на прогнозы масштабной коррекции из-за падения спроса. С одной стороны, по оценкам аналитиков ВТБ, за последние полтора месяца стоимость жилья снизилась на 2%. В то же время за июнь квадратный метр в новостройке вырос на 0,2-3,6% в 18 регионах страны, свидетельствуют данные ЦИАН.

«Мы прогнозируем, что в дальнейшем на ситуацию с ценами будет влиять снижение покупательской активности россиян из-за падения доходов и неуверенности в стабильном будущем. Банкам и застройщикам придется учитывать эти факторы, планируя ценообразование недвижимости и ипотечные программы осенью — в традиционно высокий сезон.

Покупателям с первоначальным взносом, ранее ждавшим снижения ставок, уже можно приступать к реализации жилищного вопроса с помощью любой из льготных госпрограмм на первичном рынке. Привлекательных ипотечных предложений на новостройки достаточно», — говорит Баджурак.

А вот тем, у кого острой потребности в улучшении жилищных условий сейчас нет, эксперт рекомендует воздержаться от покупки квартиры в ипотеку, тем более если нет солидного первоначального взноса (банки начали повышать требования к первому взносу даже по одобренным ипотекам). 

В ближайший квартал лучше подождать коррекции цен на квартиры, возможного дальнейшего снижения ключевой ставки Центральным банком и новых мер поддержки от государства, считает Баджурак.

«В июне уже прозвучали инициативы лидеров ипотечного сектора распространить льготную ипотеку на все семьи с детьми. К сожалению, перспективы распространения льготной ипотеки на вторичку пока туманны», — резюмирует он.

ипотека

Следующий материал

Новости СМИ2

Стоит ли сейчас брать ипотеку и что будет с ценами на жильё: мнение эксперта — Недвижимость

Вадим Розенер, директор компании «Этажи — центр недвижимости и ипотеки», г. Воскресенск, поделился своим мнением о том, что сейчас происходит на рынке жилья и какие настроения преобладают среди покупателей и продавцов.

«Этажи» — это сеть агентств недвижимости № 1 по версии Домклик с филиалами более чем в 180 городах России и за рубежом. Компания работает на рынке с 2000 года и оказывает все необходимые клиентам услуги в сфере недвижимости. 

Что сейчас происходит на рынке недвижимости?

Ситуация на рынке сейчас очень нестабильная, поскольку одни собственники стараются продать свою недвижимость дороже, а  другие, понимая, что существует риск снижения спроса, готовы продавать свои объекты с дисконтом 5–10%, так как дальше цена будет еще снижаться и есть риск за 2–3 месяца потерять еще 10%.

Что касается загородной недвижимости, то на 15% вырос спрос на дома, дачи и земельные участки возле крупных городов. Развитие ситуации с ценами на этом рынке зависит от количества предложений, в настоящее время объектов на рынке много и в разной ценовой категории.

Покупать ли сейчас недвижимость?

Недвижимость — это низкорисковая инвестиция по сравнению с другими вариантами, включая акции на рынке ценных бумаг.

При покупке жилья вы получаете физический актив, который всегда пользуется спросом и с которого можно получать пассивный доход в виде аренды. Недвижимость 100% будет обесцениваться меньше, чем рубль.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость в ипотеку?

После резкого повышения в феврале на данный момент ставки снизились и вернулись на уровень 2019 года, а по некоторым программам стали даже ниже допандемийных значений. Всё больше клиентов рассматривают покупку недвижимости в ипотеку. В условиях инфляции выгоднее купить жильё в кредит, нежели платить за аренду.

Что будет с ценами на недвижимость в дальнейшем?

Рынок и текущая ситуация позволяет сделать выводы: сейчас цены на недвижимость встали и постепенно снижаются, увеличились сроки продажи и выхода на сделку. Мы все помним кризис 2014 года, когда снижение цен на вторичном рынке жилья наблюдалось в течение трёх лет.

В текущей ситуации снижение цен будут происходить быстрее, так как в 2014 году цена на недвижимость увеличилась только на 30% , а в 2021 — на 40–50%, что позволяет прогнозировать более стремительное падение стоимости жилья.

Какие факторы способствуют снижению цены?

В России операции с недвижимостью проходят в рублях, поэтому повышение курса доллара никак не отражается на стоимости жилья в отличии от 1998–2006 годов (когда покупка недвижимости проходила в валюте). В связи с уходом иностранных компаний с российского рынка и сокращением рабочих мест можно прогнозировать снижение потребительского спроса во многих отраслях, включая и покупку недвижимости.

Также многие продавцы квартир понимают, что сейчас жильё можно продать выгодно, что увеличивает объём предложений на рынке. Благодаря высокой конкуренции покупатели могут рассчитывать на скидку в 10% уже сейчас.

Чего ждать дальше?

Что касается нашей сферы бизнеса, здесь все более-менее стабильно в отличие от других областей. Рынок изменится, но все равно люди будут получать квартиры в наследство, расширяться и решать другие жилищные вопросы, то есть квартиры будут выходить в продажу и пользоваться спросом.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора статьи

Должны ли вы погасить ипотеку до выхода на пенсию?

Если вы похожи на большинство людей, выплата ипотеки и выход на пенсию без долгов звучит довольно привлекательно. Это значительное достижение и конец крупных ежемесячных расходов. Тем не менее, для некоторых домовладельцев их финансовое положение и цели могут потребовать внимания к другим приоритетам, сокращая свой ипотечный кредит.

Давайте рассмотрим причины, по которым вы можете — или не можете — решить выплатить ипотечный кредит до выхода на пенсию.

Возможно, вы захотите погасить ипотеку досрочно, если…

  • Вы пытаетесь сократить свои базовые расходы: Если ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет значительную часть ваших расходов, вы сможете жить на гораздо меньшую сумму, как только этот платеж исчезнет. Это может быть особенно полезно, если у вас ограниченный доход.
  • Вы хотите сэкономить на выплате процентов: В зависимости от размера и срока ипотечного кредита проценты могут стоить десятки тысяч долларов в долгосрочной перспективе. Досрочное погашение ипотеки освобождает будущие деньги для других целей. Хотя это правда, что вы можете потерять налоговый вычет по процентам по ипотеке, вам все равно придется считаться с уменьшающимся вычетом, так как большая часть каждого ежемесячного платежа относится к основной сумме долга, если вы решите сохранить свою ипотеку.
  • Ставка по ипотечному кредиту выше, чем ставка безрискового дохода: Погашение долга, на который начисляются проценты, может быть таким же, как получение безрискового дохода, эквивалентного этой процентной ставке. Сравните ставку по ипотеке со ставкой дохода после уплаты налогов по низкорисковым инвестициям с аналогичными условиями, например, по высококачественным не облагаемым налогом муниципальным облигациям, выпущенным в вашем родном штате. Если ваша ипотечная ставка выше, чем процентная ставка по инвестиционному активу, вам лучше погасить ипотечный кредит.
  • Вы цените душевное спокойствие: Выплата ипотечного кредита может создать на одну проблему меньше беспокойства и повысить гибкость при выходе на пенсию.

Проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом, прежде чем принять решение о выплате ипотечного кредита — регулярными платежами или единовременной выплатой. Они могут помочь вам спрогнозировать влияние этого решения на ваш портфель. Если вы решите, что единовременная выплата является наиболее подходящим путем, рассмотрите возможность использования налогооблагаемых счетов до ваших пенсионных сбережений. «Если вы снимаете деньги со счета 401 (k) или индивидуального пенсионного счета (IRA) до 59½, вы, скорее всего, будете платить обычный подоходный налог плюс штраф, что существенно компенсирует любую экономию на процентах по ипотеке», — говорит Роб Уильямс, управляющий директор по финансовому планированию, пенсионному доходу и управлению активами в Центре финансовых исследований Schwab.

Возможно, вы не захотите погасить ипотеку досрочно, если…

  • Вам нужно наверстать упущенное в пенсионных сбережениях: Если вы выполнили пенсионный план и обнаружили, что вы недостаточно отчисляете на свой счет 401(k), IRA или другие пенсионные счета, увеличение этих отчислений, вероятно, должно быть вашим главным приоритетом . Сбережения на этих счетах растут за счет отложенного налога до тех пор, пока вы их не снимете.
  • Ваши резервы наличности низки:  «Вы не хотите в конечном итоге стать богатым домом и бедным наличными, выплачивая ипотечный кредит за счет своих резервов», – говорит Роб. Он рекомендует иметь денежный резерв на сумму от трех до шести месяцев на проживание на случай чрезвычайной ситуации.
  • У вас есть долг с более высокой процентной ставкой:
    Прежде чем погасить ипотечный кредит, сначала закройте все кредиты с более высокой процентной ставкой, особенно невычитаемую задолженность, такую ​​как долг по кредитным картам. Создайте привычку ежемесячно погашать не подлежащий вычету долг, а не позволяйте балансу накапливаться, чтобы у вас было меньше расходов, когда вы выйдете на пенсию.
  • Вы можете упустить доход от инвестиций: Если ставка по ипотечному кредиту ниже, чем вы могли бы заработать на инвестиции с низким уровнем риска на аналогичный срок, вы можете рассмотреть возможность сохранения ипотечного кредита и вложения дополнительных средств.

Золотая середина

В зависимости от преобладающих процентных ставок по ипотечным кредитам может иметь смысл просто рефинансировать кредит на более короткий срок, если ваша цель состоит в том, чтобы погасить ипотечный кредит быстрее, или на кредит с более низкой процентной ставкой, если вы хотите уменьшить свой ежемесячный платеж, чтобы освободить средства для ваших сбережений. Или, если в вашей ипотеке нет штрафа за досрочное погашение, альтернативой ее полному погашению является уменьшение основной суммы долга. Вы можете сделать это, внося дополнительный основной платеж каждый месяц или отправляя частичную единовременную сумму. Эта тактика может сэкономить значительную сумму процентов и сократить срок кредита при сохранении диверсификации и ликвидности. Но не будьте в этом слишком агрессивны, чтобы не поставить под угрозу другие приоритеты сбережений и расходов.

«Разработайте план, в котором вы сможете инвестировать и выплачивать основную сумму по ипотечному кредиту до или до выхода на пенсию», — говорит Роб.

«Не нужно принимать решение по принципу «все или ничего».

Исследуйте ипотечные кредиты и ставки.

Уход на пенсию Финансовое планирование Ипотека

Информация, представленная здесь, предназначена только для общих информационных целей и не должна рассматриваться как индивидуальная рекомендация или индивидуальный совет по инвестициям. Упомянутые здесь инвестиционные стратегии могут подойти не всем. Каждый инвестор должен пересмотреть инвестиционную стратегию для своей конкретной ситуации, прежде чем принимать какое-либо инвестиционное решение.

Все выражения мнений могут быть изменены без предварительного уведомления в ответ на меняющиеся рыночные условия. Содержащиеся здесь данные от сторонних поставщиков получены из источников, которые считаются надежными. Однако его точность, полнота или надежность не могут быть гарантированы.

Примеры предоставлены только в иллюстративных целях и не предназначены для отражения ожидаемых результатов.

Инвестирование сопряжено с риском, включая потерю основной суммы.

Эта информация не является и не предназначена для замены конкретных индивидуальных налоговых, юридических или инвестиционных консультаций. В тех случаях, когда необходим или уместен конкретный совет, Schwab рекомендует проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом, дипломированным бухгалтером, специалистом по финансовому планированию или инвестиционным менеджером.

Стратегии диверсификации не обеспечивают прибыль и не защищают от убытков на падающих рынках.

Не облагаемые налогом облигации не обязательно являются подходящей инвестицией для всех лиц. Информация об освобождении ценных бумаг от налогов (федеральных и государственных) получена от третьих лиц, и Schwab не гарантирует ее точность. Не облагаемый налогом доход может облагаться альтернативным минимальным налогом (AMT). Прирост капитала от фондов облигаций и дисконтных облигаций может облагаться государственными или местными налогами. Прирост капитала не освобождается от федерального подоходного налога.

Центр финансовых исследований Schwab является подразделением Charles Schwab & Co., Inc.

0922-2МЦЗ

Когда следует досрочно погасить ипотечный кредит?

Когда у вас есть дом, мысль о выплате ипотечного кредита в течение десятилетий может быть пугающей. Поэтому вполне естественно хотеть погасить ипотечный кредит как можно скорее. Прежде чем вы решите использовать наследство, доход или свои сбережения для выплаты ипотеки, важно определить, действительно ли это имеет для вас финансовый смысл. В некоторых случаях сумма, которую вы сэкономите при досрочном погашении ипотеки, может быть не больше, чем вы заработаете, если вложите эти средства в другое место. Тем не менее, душевное спокойствие, которое вы получаете, может оправдать досрочную выплату ипотеки.

Лампочка

Взгляд на банковский курс

Выплата ипотеки не всегда лучшее использование неожиданного дохода, но решение зависит от того, что важнее для вас: потенциально более выгодные инвестиции или погашение долга.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Если вы приобрели дом в рамках своего бюджета или ваш доход с годами увеличился, у вас, вероятно, есть дополнительные наличные деньги, и вы не знаете, как их лучше использовать. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения ипотеки, сначала обратитесь к своему ипотечному кредитору или обслуживающей организации. В зависимости от условий кредита вам может быть назначен штраф за досрочное погашение.

Сколько мне будет стоить штраф за досрочное погашение?

Как правило, в соответствии с Законом Додда-Франка ипотечным кредиторам запрещено налагать штрафы за досрочное погашение большинства ипотечных кредитов. Хотя в последние годы произошли изменения в системе Додда-Франка, штрафы за досрочное погашение по-прежнему регулируются законодательством.

Если ваша ипотека является исключением из правил, штраф за досрочное погашение может начисляться только в течение первых трех лет. Он ограничен 2 процентами в первый и второй год и 1 процентом в третий год. Итак, если ваш непогашенный остаток по кредиту во втором году составляет 29 долларов США5000 и вы погашаете ипотечный кредит, кредитор может взимать штраф за досрочное погашение в размере до 5900 долларов.

Досрочное погашение ипотеки: на что обратить внимание

1. Будут ли другие инвестиции лучше, чем досрочное погашение ипотеки?

Лучше погасить ипотеку или инвестировать? В конечном счете, это личное решение, но инвестиции могли бы быть более разумными.

«К сожалению, математика подсказывает нам, что почти всегда лучше инвестировать в другие места, чем в ипотеку», — говорит Ричард Боуэн, дипломированный бухгалтер и владелец Bowen Accounting в Бейкерсфилде, Калифорния.

Ставки по ипотеке выросли за последний год, но все еще ниже, чем средняя долгосрочная доходность фондового рынка, поэтому, если досрочное погашение ипотеки приводит к доходу, равному вашей процентной ставке, этот доход, вероятно, будет тусклым по сравнению с к годовой доходности S&P 500 — примерно 10 процентов за последние 90 лет.

В дополнение к тому, что доходность фондового рынка исторически была выше средних процентных ставок, то, как вы инвестируете свои дополнительные деньги, может действительно принести вам больше с течением времени, чем досрочное погашение ипотеки. Инвестирование на счет с льготным налогообложением, например, 401(k), традиционную IRA, сберегательный счет для здоровья или 529.План сбережений для колледжа обеспечит вам немедленную экономию федеральных налогов, а также любую рыночную прибыль от ваших инвестиций.

Потенциально лучшее использование средств может состоять в том, чтобы взять наличные, которые вы бы использовали для выплаты ипотеки, и использовать их для покупки недвижимости с положительным денежным потоком, такой как многоквартирная недвижимость или дома на одну семью, которые имеют потенциал чтобы предложить более высокую долгосрочную прибыль, отмечает Боуэн.

Однако любой выбор сопряжен с риском. Даже после досрочного погашения ипотеки цены на недвижимость могут упасть, что может привести к потенциальным убыткам. Тщательно обдумайте, на какой риск вы готовы пойти. В конечном счете, вам может быть лучше не выплачивать ипотеку досрочно.

«Дело в том, что никто не может дать вам гарантию на инвестиции, — предостерегает Боуэн. «Вы можете вложить свои деньги в фондовый рынок и потерять их. Вы можете вложить свои деньги в недвижимость, и она не будет работать так, как вы ожидали».

2. Будут ли все ваши деньги связаны с ипотекой?

Прежде чем взять большую часть своего состояния и использовать ее для досрочного погашения ипотеки, не забудьте проверить ликвидность. Ваш дом считается неликвидным активом, потому что продажа собственности и доступ к капиталу могут занять месяцы или больше.

«Если вы начнете выплачивать ипотечный кредит слишком быстро, вы рискуете истощить свою ликвидность», — говорит Аманда Томас, CFP, консультант по работе с клиентами в Mission Wealth в Санта-Барбаре, Калифорния. «Важен и тот вид ликвидности, который у вас есть».

Один из подходов заключается в том, чтобы иметь резервный фонд, а также активы, такие как акции, взаимные фонды, казначейские облигации США, облигации и рыночные ценные бумаги, доступные на налогооблагаемом инвестиционном счете. Таким образом, в дополнение к деньгам, привязанным к пенсионным счетам с льготным налогообложением и вашему дому, у вас все еще есть наличные деньги или другие инвестиции, которые легко конвертировать в наличные деньги в крайнем случае.

Боуэн предлагает сохранить резерв, который защитит вас как минимум на шесть месяцев, прежде чем вы решите использовать большую часть своей ликвидности для досрочного погашения ипотеки.

3. Как вы будете использовать деньги, если не погасите ипотечный кредит досрочно?

Будьте реалистичны в отношении того, что вы, вероятно, сделаете со своими деньгами, если не используете их для досрочного погашения ипотеки. После того, как ипотека будет выплачена, вы действительно будете использовать ее, чтобы продвинуться вперед?

Может иметь смысл, например, вложить деньги в досрочное погашение ипотеки, если вам трудно хранить деньги в банке. Ваш дом может стать инструментом принудительного сбережения, а дополнительные платежи по ипотеке могут сэкономить вам тысячи долларов на процентах с течением времени, а также помочь вам быстрее увеличить капитал в вашем доме.

«Правильно делать то, что ты будешь делать», — говорит Боуэн. «Все это связано с личными привычками. Если вы все равно собираетесь тратить лишние деньги, то лучше положить их в дом, чем тратить».

4. Насколько Вы цените душевное спокойствие?

Иногда дело не столько в чистой прибыли, сколько в душевном спокойствии. Если вы владеете своим свободным и чистым домом, это может принести выгоду, которую нельзя измерить строго в финансовом выражении. Для многих отказ от ежемесячного платежа по ипотеке перед выходом на пенсию может дать моральное облегчение при рассмотрении возможности жить на фиксированный доход.

«Лично я плачу по ипотеке, — говорит Томас из Mission Wealth. «Приятно, что он окупился до выхода на пенсию. Возможно, это не всегда имеет финансовый смысл, но дает душевное спокойствие и может позволить лучше планировать бюджет».

Другим потенциальным преимуществом является возможность взять кредит под залог собственного дома. Наличие значительного капитала может позволить вам создать кредитную линию на приобретение жилья (HELOC), которая станет источником экстренного дохода, а также позволит вам улучшить дом или добиться прогресса в достижении других финансовых целей.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Плюсы

  • Отменяет ежемесячный платеж по ипотеке, высвобождая дополнительные средства для использования на пенсии
  • Потенциально сэкономит вам тысячи долларов на процентах
  • Предлагает предсказуемую норму прибыли, эквивалентную процентной ставке на остаток, который вы выплачиваете
  • Обеспечивает душевное спокойствие, зная, что вы полностью владеете своим домом
  • Позволяет использовать капитал в вашем доме, если вам понадобятся деньги в будущем

Минусы

  • Связывает большую часть вашей ликвидности и собственного капитала в вашем доме, что может затруднить доступ к нему позже
  • Вы больше не имеете права на федеральный налоговый вычет по процентам по ипотечным кредитам, если вы все еще требуете его. С тех пор, как стандартный вычет был значительно повышен в 2017 году с принятием Закона о сокращении налогов и занятости, все меньше людей перечисляют свои вычеты и, таким образом, могут воспользоваться налоговым вычетом процентов по ипотечным кредитам.
  • Можно упустить потенциально более высокую прибыль от других инвестиций
  • Возможно, вы не получите от своего дома столько, сколько рассчитывали, если рынок упадет и вам придется быстро продать

Как досрочно погасить ипотеку

Если вам подходит досрочное погашение ипотеки, вот несколько способов сделать это:

  • Делайте платежи раз в две недели. Один из способов начать делать дополнительные платежи по ипотеке — составить двухнедельный график. Это означает внесение полного дополнительного ежемесячного платежа каждый год и может сократить время, затрачиваемое на ипотеку. Начав с платежей раз в две недели, вы сможете продвинуться вперед по ипотеке, а также продолжить работу над достижением других финансовых целей.
  • Ежегодно вносите дополнительные платежи по ипотеке. Подобно платежам раз в две недели, вы можете просто вносить дополнительный платеж по ипотеке один раз в год или платить дополнительную сумму каждый месяц (например, на 250 долларов США) сверх того, что вы уже заплатили.
  • Убедитесь, что ваши дополнительные платежи идут на погашение основной суммы долга и не засчитываются в качестве будущих ежемесячных платежей, поговорив со своим кредитором и следуя их процессу выплаты основной суммы долга.
  • Рефинансирование в ипотеку с более коротким сроком. Если вы хотите получить более низкую процентную ставку, рефинансирование в 15-летнюю ипотеку означает, что вы погасите кредит раньше. Имейте в виду, что даже при более низкой ставке вы можете платить больше каждый месяц, поскольку ваши платежи теперь распределяются на более короткий период времени.

Для кого лучше всего подходит выплата по ипотеке?

Досрочное погашение ипотеки часто является соображением для домовладельцев, желающих выйти на пенсию раньше или остаться в своих домах в течение длительного периода времени.

В конечном итоге решение зависит от личных предпочтений и от того, перевешивают ли выгоды затраты. Учитывайте любые штрафы за досрочное погашение и потенциальные налоговые последствия. Кроме того, проведите инвентаризацию своих финансов, чтобы определить, не разумнее ли использовать средства в другом месте, например, для погашения долга с высокими процентами.

Альтернативы досрочному погашению ипотеки

Если вы не уверены, следует ли вам погасить ипотеку досрочно, рассмотрите другие варианты, чтобы максимизировать ваши деньги: сумма к оплате.

  • Инвестируйте в фондовый рынок, чтобы увеличить свой потенциальный доход.
  • Увеличьте свои пенсионные сбережения, делая более высокие взносы.
  • Финансируйте образование своего ребенка, внося свой вклад в план сбережений на образование.
  • Создайте (или пополните) резервный фонд.
  • Погасите кредитные карты с высокими процентами, личные кредиты или задолженность по студенческому кредиту, чтобы сохранить пакет процентов.



  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *