Содержание

Что выгоднее — ипотека или кредит на квартиру?

В 2019 году приобретать недвижимость стали намного чаще. Этому способствовало 2 важных фактора: квартиры подешевели, а банки начали снижать процентные ставки. Клиенты стали задумываться, что же на самом деле выгоднее для семейного бюджета: взять ипотеку или кредит?

Сама по себе ипотека является одной из разновидностей кредита, сутью которой является то, что приобретаемое жильё находится в залоге у банка, это осуществляется для защиты интересов банка, чтобы должник ему гарантировано выплатил весь займ.

В отличие от машины, квартиру не могут украсть и она не может попасть в ДТП, её не получится скрывать от коллекторов и перевозить с место на место. Это делает квартиру очень надёжным залогом. Однако сама процедура оформления ипотечного займа является более длительной, прийдётся предоставить сотрудникам банка большой пакет документов. После таких временных затрат банк долго и тщательно проверяет документы и потом может отказать выдать займ, так что эти факторы надо учитывать. У клиента появится ряд затрат: он должен будет приобрести страховку на приобретаемую недвижимость, и ещё застраховать собственную жизни и здоровье.

Если у клиента есть часть суммы на приобретение недвижимости, то не факт, что он легко получит ипотеку, ведь у ипотеки есть минимальный размер, банки неохотно выдают ипотечные средства менее 500 тыс. На долгие годы человек будет должником, что отразится на семейном бюджете.

Банк должен дать одобрение на приобретение объекта недвижимости, то есть клиент сможет купить не каждую приглянувшуюся ему квартиру. Проблемы ожидают заёмщика и с вопросом прописки: банки не одобряют прописку
несовершеннолетних детей или инвалидов. На этом можно завершить список минусов ипотечного займа.

Плюсов у ипотеки тоже много. Банки предлагают невысокие процентные ставки, а срок погашения кредита длинный, что уменьшает ежемесячный платеж и поэтому гасить его легче. Использование материнского капитала может значительно уменьшить тело кредита или первоначальный взнос.

Одним из главных плюсов ипотеки является юридическая безопасность, ведь банк проверит приобретаемую квартиру, чтобы она была «чистой». Благодаря этому у покупателя отсутствует риск, что сделку могут оспорить.

В какой же ситуации выгодно взять нецелевой кредит для покупки жилья? Это имеет смысл, когда человеку нужна небольшая сумма, а основные денежные средства он и так имеет.

Если ипотечным заёмщиком является только один из супругов, то права на квартиру всеравно имеют оба. При нецелевом кредите владельцем недвижимости будет считаться только один из супругов. Этот вопрос надо решить внутри семьи до того, как определяться с кредитными инструментами.

в каком банке выгоднее взять ипотеку

На Бробанк.ру вы найдете самую выгодную ипотеку. Это и реальные предложения банков, и советы по выбору оптимальных условий кредитования. Следуйте нашим рекомендациям, выбирайте лучший банк, подавайте заявку и заключайте договор без кардинальных переплат.

Кому доступна выгодная ипотека

Банк устанавливает предельно выгодные условия тем заемщикам, которым можно доверять. Ставка — прямой показатель доверия. Если оно невысокое, есть какие-то негативные факторы, банк увеличит процент. Это стандартная практика.

Каким ипотечным заемщикам банки больше всего доверяют:

  • с положительной кредитной историей. Хорошо, если у заемщика есть 2-3 выплаченных в срок долговых обязательства перед банками. А вот наличие в кредитной истории информации об оформленных ранее займах станет негативным фактором;
  • гражданам, которые работают официально и могут подтвердить все заявленные источники дохода. Это не только 2-НДФЛ или электронная выписка со счета в ПФР, но и заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • с приличным стажем на текущем месте работы. Банки указывают минимальный предел в 3 месяца, но максимально доверяют тем, что трудится на одном месте в течение нескольких лет;
  • работающим на крупных предприятиях. Если работодатель — небольшая фирма или ИП, риски остаться без работы выше, поэтому и степень доверия снижается;
  • с достаточным уровнем дохода. Денег должно хватать и на жизнь, и на гашение ипотеки, и на покрытие других обязательств при их наличии. Чем выше доход заемщика, тем больше шансов на заключение выгодного договора ипотеки.

Каждый банк указывает требования к заемщику, но это просто определенные рамки или минимальные параметры. Это совсем не значит, что ссуда будет одобрена каждому, кто этим критериям соответствует.

В каком банке ипотека будет самой выгодной

Начнем не с названия конкретных банков, а с советов по выбору финансовой организации. От этого напрямую зависит потенциальная выгодность будущей сделки. В одном банке вам могут одобрить ссуду под 7,5%, а в другом под 8,5% или даже выше.

Ипотека — большой кредит, который берется на долгий срок. И разница даже в 0,5% играет роль. Например, если вы берете 3000000 на 10 лет под 7,5%, ежемесячный платеж составит 35611, а переплата — 1,237 млн. А если ставка будет 8,5%, тогда платеж уже 37200 и переплата — 1,463 млн.

Где для вас ипотека будет выгоднее:

  1. Первым делом всегда обращайте внимание на банк, через который получаете зарплату. Именно такие банки обычно создают лучшие условия, не требуют кипу документов и без проблем одобряют сделки. Все банки улучшают условия кредитования своим зарплатным клиентам.
  2. Если условия зарплатного банка не устраивают, узнайте в своей организации, какие банки ее аккредитовали. Сотрудникам аккредитованных компаний часто выдвигают особые, льготные условия заключения договора.
  3. Если первые два варианта неактуальны, тогда запросите условия в банке, в котором раньше брали кредит. Постоянным качественным заемщикам также часто улучшают условия заключения договоров.

Самая выгодная ипотека на жилье обычно выдается именно зарплатным клиентам. Это и выгодно, и удобно. Кредит привязывается к зарплатному счету, с него можно напрямую переводить деньги или настроить автоплатеж.

Как можно повлиять на процентную ставку

Прежде чем рассматривать, в каком банке лучше взять ипотеку, важно понять и то, что вообще влияет на процентную ставку. Разные люди могут обратиться в тот же Сбербанк и заключить договора на кардинально разных условиях. Один получит ставку 7,6%, другой 8,8%.

Банки никогда не устанавливают конкретных ставок, они всегда создают сетку. То есть точный процент назначается при анализе условий оформления. Устанавливаются повышающие и понижающие коэффициенты, которые применяются к процентным ставкам.

Какие факторы повышают ставку по ипотеке:

  • заявка подана не зарплатным клиентом банка. Обычно кредиторы в описании продукта указывают процент для зарплатников и повышают его на 0,5-1 пункта, если клиент сторонний;
  • клиент сделал небольшой первоначальный взнос или использовал вместо него материнский капитал;
  • клиент подает заявку через офис, а не онлайн. Банки уводят оформление кредитов в сеть, так как им это удобно и выгодно;
  • заемщик решил отказаться от страхования. Это может быть отдельно страхование жизни, титульное или комплексное. За это устанавливается самый большой повышающий коэффициент.

Какие факторы снижают процентную ставку:

  • обращение зарплатного или корпоративного клиента. Часто ставки также снижают вкладчикам или держателям дебетовых карт;
  • заемщик делает первоначальный взнос более 30-50%;
  • заемщик приобретает квартиру в новостройке от застройщика-партнера.

Выгодная ипотека в 2021 году ждет тех, кто планирует покупку квартиры в новостройке. Такие объекты менее безопасные, поэтому ставка по ссуде устанавливается ниже. Кроме того, часто банки и застройщики создают совместные партнерские программы, в рамках которых рождаются лучшие условия, договор заключается буквально под 3-5%.

Лучшие предложения банков

Рассмотрим, где ипотека будет лучше, какие банки предлагают оптимальные условия заключения договора. Для примера не будем анализировать новостройки, потому что по ним обычно действуют партнерские ставки. А вот проценты на покупку объектов вторичного рынка — объективный показатель выгодности предложения.

Выгодные варианты ипотеки в банках:

Банк Базовая ставка Повышающие коэффициенты
Сбербанк 7,7% 0,3% при подаче заявки через офис,
0,4% при ПВ менее 20%,
1% при отказе от страховки,
0,5% для незарплатных клиентов
0,8% без справок
ВТБ 7,9%, 7,4% при ПВ от 50% 0,5% при жилье менее 65 кв м,
0,5% при ПВ меньше 20%
Открытие
7,6% 0,5% при подаче заявки через офис,
1% при ПВ до 20%;
0,4% при ПВ 20-30%,
2% при отказе от страхования заемщика;
2% при отказе от титульного страхования.
Транскапиталбанк 8% 0,5% для ИП и собственников бизнеса,
0,5% при упрощенном пакете документов,
2,5% при отказе страхования заемщика,
1% при отказе от титульного страхования.

Как видно, каждый банк применяет коэффициенты, поэтому однозначно сказать, в каком ипотека окажется самой выгодной, просто невозможно.

Лучше выберете 2-3 банка с оптимальными для вас предложениями и подайте им заявки одновременно. Если будет несколько одобрений, вы сможете выбрать лучший вариант по части ставок и переплаты.

Выгодна ли ипотека в целом

С точки зрения процентных ставок ипотека — самый выгодный банковский кредит. Она обеспечивается залогом, банк не рискует остаться ни с чем, поэтому может себе позволить установить хорошие условия обслуживания.

Но при этом важно понимать, что это большая ссуда, которая часто берется на 10-20 лет. И чем больше срок возврата, тем весомее становится переплата. Люди, заключающие договора на 15-20 лет и больше, часто констатируют тот факт, что на эти же деньги могли бы себе купить уже две, а то и 3 подобных квартиры.

Как сократить переплату:

  • изначально выбрать выгодный срок ипотеки. Например, если планировали взять ссуду на 15 лет, постараться сделать 12. Уровень дохода в любом случае будет расти по отношению к ежемесячной выплате, с годами платежи будут становиться все менее обременительными;
  • пользоваться программами рефинансирования. Если в будущем банки станут выдавать ипотеки дешевле на 1-2% и выше, подавайте заявку на рефинансирование, снижайте действующий процент;
  • пользуйтесь всеми положенными программами субсидирования. Даже если ипотека действует, ее можно частично перекрыть маткапиталом, переоформить по программе Семейная ипотека и пр.;
  • выбирайте для покупки новостройки, жилищный кредит окажется дешевле.

И помните, что при покупке жилья в ипотеку вы можете получить налоговый вычет, который составляет 13% от стоимости недвижимости и уплаченных банку процентов. Максимальная выплата — 390000. После получения эти деньги можно пустить на частичное погашение ипотеки, что значительно сократит переплату.

Частые вопросы

Какая ипотека самая выгодная?

Если рассматривать с точки зрения низких процентных ставок, то они минимальны при сельской ипотеке. Государство субсидирует ставку, договор заключается под 2,7-3% годовых. Купить можно недвижимость только в селе.

Какая ипотека выгоднее, на первичку или вторичку?

Вторичный рынок недвижимости несет больше рисков, поэтому ставки там выше. Кроме того, банки часто заключают партнерские договора с застройщиками, в итоге условия на первичку оказываются максимально выгодными.

Какой ПВ лучше внести по ипотеке?

Обычно банки устанавливают лучшие условия для тех, кто вносит 30% и более. Но, например, в ВТБ есть специальные условия для тех, кто может заплатить сразу 50%.

Какие банки для ипотеки выгоднее всего?

Все они предлагают примерно идентичные ставки. Обычно лучшая ипотека выдается крупными банками. Это Сбербанк, ВТБ, Росбанк, Транскапиталбанк, Газпромбанк.

Какая ипотека лучше, на дом или на квартиру?

Ставки по ипотеке на покупку дома обычно несколько выше.

Гид по ипотеке в РК: где выгоднее? — статьи о недвижимости Казахстана — Крыша

Что делать, если денег не хватает, а квартира нужна? Что лучше, многократно переплатить за своё либо годами отдавать деньги за чужое? Какие ипотечные продукты не подходят в конкретной ситуации? Существует ли выгодная ипотека и стоит ли с ней связываться? Для тех, кто окончательно запутался в вечном поиске ответов на эти вопросы, Krisha.kz составила ипотечный гид с самой актуальной информацией о предложениях на ипотечном рынке и особенностях социальных и банковских продуктов.

Жив ли ипотечный рынок?

Вопреки мрачным ожиданиям многих экономистов, в 2018 году рынок кредитования начал оживать после тяжёлого затяжного кризиса, девальвационных последствий и полной стагнации.

Всего за 9 месяцев 2018 года заёмщики получили 341 млрд тенге, на 40 % больше, чем в прошлом году. В частности, в сентябре (наиболее актуальные данные НБ РК) населению выдано более 52 млрд кредитных средств на покупку жилья.

Условно все эти кредиты можно разделить на три категории: оформленные через программы ипотечных организаций, через эксклюзивные программы банков и систему жилстройсбережений.

В первую очередь рассмотрим новый сегмент — это программы ипотечных организаций, в том числе государственная «7-20-25». Оговоримся сразу: детальной статистики по каждому виду кредитования не существует. Однако, исходя из имеющихся в свободном доступе данных, можно рассчитать примерную долю рынка.

По подсчётам «Крыши», в сентябре, на третий месяц после запуска госпрограммы по «7-20-25», было выдано порядка 16 % всех кредитных средств (на примере сентября 2018 года).

«7-20-25»

Проект народной ипотеки разрабатывался по поручению президента и был представлен в июле.

Условия:

  • Любой платёжеспособный казахстанец, у которого нет жилья, может получить ссуду на покупку квартиры (первичная недвижимость, приобретается у застройщика) под 7 %. Объект должен быть сдан в эксплуатацию.
  • Оператором является Ипотечная организация «Баспана». Получить кредит можно через один из этих банков: Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Цеснабанк, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит.
  • Максимальная стоимость квартиры в Астане, Алматы, Актау, Атырау и Шымкенте не должна превышать 25 млн тенге, в остальных регионах установлен лимит в 15 млн.
  • Необходим первоначальный взнос в размере 20 % от цены квартиры.
  • Дополнительное залоговое обеспечение не требуется, однако если возникли проблемы с платёжеспособностью либо возраст подходит к пенсионному, придётся привлекать созаёмщиков.
  • Срок кредитования — до 25 лет. Возможно также досрочное погашение без штрафов.

В случае если вы покупаете квартиру за 12.5 млн тенге, ситуация может выглядеть примерно так: первоначальный взнос равен 2.5 млн тенге. Соответственно сумма, полученная в кредит, — 10 млн тенге. Если брать этот заём на 10 лет, то ежемесячный платёж составит более 116 тыс. тенге, а общая переплата в итоге достигнет 3.9 млн тенге.

Программа является социальной, но имеет ряд недостатков. Один из них — дефицит квартир, соответствующих условиям. Как правило, все доступные квартиры раскупают ещё до ввода ЖК в эксплуатацию. В некоторых регионах объектов, подходящих под «7-20-25», не оказалось вовсе. Также придётся учесть, что жильё сдаётся в основном в улучшенной черновой отделке и требует вложений на ремонт и мебель, то есть необходим немалый бюджет на эти цели.

Первоначальный взнос, хоть и является минимальным на рынке, оказался не по силам для многих слоёв населения. Учитывая, что потенциальные соискатели не имеют жилья и снимают квартиры, накопить его непросто (напомним, о сложностях накопления мы писали ранее). Для того чтобы поддержать бюджетников, властям пришлось разработать принцип поощрения очередников жилищными сертификатами. В ближайшее время систему должны систематизировать и полноценно запустить.

В целом по «7-20-25» за 4.5 месяца было одобрено 2 925 заявок на сумму 35.1 млрд тенге. Ипотечный портфель «Баспаны» — 1.2 трлн тенге.

Кому подходит:
Программа «7-20-25» подходит только для тех, у кого нет жилья и дополнительного залога, но есть накопления на первоначальный взнос и официальный стабильный доход.

«Баспана Хит»

Включить вторичное жильё в «7-20-25» власти отказались, однако недавно на рынке появилась альтернатива — коммерческая ипотека от того же оператора — ИО «Баспана».

Условия:

  • Критерий отсутствия жилья здесь исключён, однако процент выше, а срок сокращён до 15 лет. Номинальная ставка составляет 11 %, при этом годовая эффективная равна 11.9 %.
  • Недвижимость может быть куплена как на первичном, так и на вторичном рынке. Объект должен быть введён в эксплуатацию.
  • Сейчас заявки принимает Цеснабанк. Позже проект будет запущен в Народном банке.

За 10 лет при стоимости квартиры 12.5 млн тенге переплата составит 7.1 млн тенге. Сумма ежемесячного платежа при таких условиях — 142.9 тыс. тенге.

Кому подходит:
— Всем платёжеспособным гражданам с официальным доходом, независимо от того, есть жильё в праве собственности или нет.
— Желающим приобрести уже готовую к заселению квартиру (допускается вторичный рынок).
— Желающим приобрести частный дом.

Ипотека «Орда» от КИК

Ещё один новый ипотечный продукт — «Орда», программа Казахстанской ипотечной компании.

Условия:

  • В отличие от проектов «Баспаны» первоначальный взнос здесь выше и составляет от 30 до 50 %. Также в залог можно предоставить имеющуюся недвижимость.
  • Срок кредитования ограничен 20 годами, а максимальный размер займа расширен до 40 млн тенге.
  • Номинальная ставка заявлена на уровне 12 и 14 % в зависимости от платёжеспособности.
  • Единственный БВУ, где нам подтвердили, что программа уже запущена, — Цеснабанк. Ожидается, что позже присоединится БЦК. ГЭСВ там пока не установлена.

По словам консультантов, эффективная ставка составляет 15.1 % при частичном подтверждении дохода и 12.9 % при полном. Значит, при займе в 10 млн тенге придётся переплатить 9.4 млн тенге в первом случае и 7.8 млн — во втором. Размер ежемесячного платежа составит 162 тыс. и 148.7 тыс. тенге соответственно.

Кому подходит:
— Платёжеспособным гражданам, желающим приобрести квартиру или дом.
— Заёмщикам, уже имеющим недвижимость, которая частично выступит в роли залога.

Ипотека от БВУ

Исследование рынка, проведённое Krisha.kz, показало, что сейчас на ипотечном рынке РК представлено порядка 10 банков, в каждом из которых есть несколько собственных жилищных продуктов. Учитывая, что некоторые проекты приостановлены либо имеют несопоставимые условия, за основу взята информация о восьми БВУ и их десяти предложениях.

Условия:

  • Средний показатель ГЭСВ составляет порядка 19-20 %. Однако это минимальный показатель, доступный для «идеальных заёмщиков» (полное подтверждение платёжеспособности, достаточный первоначальный взнос, наличие дополнительного залога и т. д.).
  • Первоначальный взнос составляет в среднем 30 %, срок — 10, 15 или 20 лет.

Разумеется, переплата и размер платежа впечатляют. Одолжив, например, 10 млн тенге на 10 лет, придётся переплатить от 10.3 млн до 17.3 млн. Ежемесячные взносы варьируются в пределах 168.8–227.5 тыс. тенге.

Несмотря на жёсткие условия, заёмщики в БВУ всё же кредитуются. Причём объём ипотеки, по расчётам Krisha.kz, соответствует 15 % от общей суммы. Не исключено, что такой показатель достигнут за счёт более дорогих объектов, которые не попадают под программы ипотечных организаций и рефинансирования.

Также через коммерческие программы некоторых банков можно оформить кредиты на строящиеся объекты, тогда как программы ипотечных организаций этого не допускают. Многих привлекает возможность частичного подтверждения доходов, пусть даже за счёт более высоких процентов.

Кому подходят:
— Платёжеспособному населению, когда нет возможности воспользоваться программами ипотечных организаций.
— Гражданам с видом на жительство (в некоторых банках).

ЖССБК

Третий, самый объёмный, сегмент ипотечного кредитования принадлежит ЖССБК. По подсчётам Krisha.kz, около 70 % займов на жильё выдаётся именно через систему жилстройсбережений. Впрочем, это значение могло бы быть ниже, если бы не особая система промежуточного кредитования, которая отражается даже на статистике.

Дело в том, что варианты займов через ЖССБК кардинально отличаются от всех остальных финансовых продуктов, имеющихся на рынке. Вкратце главный принцип таков: «вкусную» ставку по кредиту (допустим, в пределах 4-5 %) нужно заслужить.

То есть мало иметь 50 % суммы и принести её в ЖССБК. Деньги должны пролежать в банке хотя бы три года. Чтобы получить кредит под минимальный процент, рекомендуется копить средства непосредственно в ЖССБК. Однако ставка по депозиту составляет не 9-10 %, как в обычных БВУ, а всего 2 %. На каждый счёт также начисляется государственная премия, которая в лучшем случае составляет 96 200 тенге, — это и есть те самые обещанные 20 %, которые «падают» не на всю сумму, а лишь на 200 МРП (481 000 тенге в 2018 году).

Предположим, вам надо накопить 5 млн за 3 года, откладывая по 139 тысяч. В обычном банке со ставкой по депозиту в 10 % к концу срока вознаграждение достигло бы 1.3 млн тенге, а в ЖССБК без учёта госпремии выйдет пара сотен тысяч.

Важно учесть, что пока средства лежат в ЖССБК и нарабатывают положенный срок и оценочный показатель (коэффициент дисциплины вкладчика), вам придётся снимать квартиру. Ориентировочно за 3 года только на наём жилья из бюджета уйдёт 3.6 млн тенге.

Чтобы не терять время и скорее начать платить за собственное жильё, можно получить промежуточный кредит по менее заманчивой ставке, причём на всю сумму покупки жилья. То есть депозит продолжит «крутиться» в ЖССБК под 2 %, пока вы будете выплачивать всю сумму за квартиру под 10 % (величина указана приблизительно. Номинальные ставки заявлены на уровне 8-9 %).

Как только депозит отработает положенный срок, эта сумма пойдёт в счёт погашения долга, а процент вознаграждения снизится до заявленных 4-5 %.

Внимание! Ставка начисляется на 100 % суммы только на период, пока депозиту не исполнится три года, а оценочный показатель (ОП) не выйдет на уровень 16 единиц.

Мы попросили ЖССБК предложить план покупки квартиры, при котором переплата составит порядка 1.3 млн тенге с суммы в 12.5 млн тенге. Он выглядит так: в течение 7 лет вы копите по 72.5 тыс. тенге, затем 10 лет вносите по 63.3 тыс. тенге. Если договорная сумма будет равна 25 млн тенге, вам предстоит 7 лет вносить ежемесячно по 145.5 тыс. тенге, а затем 10 лет платить по кредиту по 126. 6 тыс. тенге. При этом переплата составит 2.7 млн. тенге.

Требуется сократить срок — придётся увеличивать взносы. Что касается оценочного показателя, который напрямую влияет на размер ставки, то существует специальная формула. Рассчитать ОП можно самостоятельно, разделив вознаграждение, умноженное на 1 000, на договорную сумму.

ОП = вознаграждение * 1 000/договорная сумма

К примеру, если договорная сумма составляет 10 млн тенге, а вознаграждение — 80 тыс. тенге, то оценочный показатель будет равен 8.

Значение снижается при пропуске платежей или уменьшении оговорённой суммы взноса (рассчитывается и индивидуально). Растёт, к примеру, при внесении досрочных платежей, особенно на ранних этапах накопления. Также существуют механизмы выкупа счетов и их объединения, принципы семейных пакетов (когда открывается счёт на каждого члена семьи) и другие особенности, которые не встречаются ни в одном другом банке.

Очевидно, что эта схема наилучшим образом работает тогда, когда когда семья придерживается строгого финансового плана и не снимает при этом квартиру.

Чтобы взвесить рентабельность покупки квартиры через ЖССБК, рекомендуем обращаться в консультационные центры банка, к менеджерам. Важно уточнить у них сумму переплаты и эффективные ставки. К сожалению, при первичном расчёте они до сих пор указывают только номинальные ставки, что не даёт полного представления о стоимости кредита.

Запуск программы «7-20-25» на базе ЖССБК планировался, но постоянно откладывается из-за специфики системы. Не исключено, что в начале года будет представлен альтернативный продукт.

Также в Астане действует система сертификатов. Ожидается, что 1 декабря в Астане бюджетники получат первые сертификаты на 1 млн тенге, которые смогут потратить на покупку квартиры.

Где взять деньги на квартиру?

Несмотря на разнообразие ипотечных программ, вопрос о том, где же взять нужную сумму, стоит по-прежнему остро.
Наиболее доступные условия кредитования на сегодняшний день представлены на базе ИО «Баспана» (если не брать в расчёт систему жилстройсбережений). Однако участники самой бюджетной программы «7-20-25» ограничены первичным рынком. Также требуются солидные средства на ремонт (объектов в чистовой отделке мало).
Также есть ипотечная программа «Орда» от КИК, где переплата будет ниже, чем при обычной коммерческой ипотеке.

Что касается банковских предложений, не стоит рассчитывать на ставки ниже 20 % (на основе информации о ставках, предоставленных БВУ). Такие программы есть, но ориентированы на узкий круг заёмщиков с идеальными условиями. При этом в некоторых банках в индивидуальном порядке рассматриваются варианты финансирования долевого строительства и вопрос кредитования нерезидентов.

Рентабельность приобретения квартиры через ЖССБК рекомендуется рассчитывать отдельно, в зависимости от собственных условий, финансового плана на будущее и даже состава семьи (если депозиты открываются на нескольких родственников). Попросите консультанта рассчитать, что необходимо предпринять, чтобы как можно скорее достичь нужного оценочного показателя.

Как ни крути, сбор первоначального взноса является, пожалуй, самым сложным и ответственным периодом, особенно если приходится параллельно снимать жильё, но другого пути нет: копить придётся немало, независимо от программ. Не гонитесь за районами и площадью, улучшайте жилищные условия постепенно.

«Крыша» желает вам лёгких решений, будь то отказ от ипотеки либо серьёзные планы по её оформлению.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.

На какой срок лучше брать ипотеку

Срок пользования заемными средствами при выдаче ипотеки может составлять до 30 лет. Естественно, что за такое время заемщик будет вынужден серьезно переплатить. В то же время при небольшом сроке ипотеки платежи могут стать для заемщика неподъемными. Так на какой же срок будет более выгодно взять ипотеку?

Вас заинтересует: Ипотека под материнский капитал в 2021 году

Фото: pixabay.com

На что оказывает влияние срок кредитования по ипотеке

Ипотека характеризуется довольно длительными периодами пользования заемными средствами – как правило, это 10-15-20 лет, бывает и больше. Максимальный срок ипотечного кредитования составляет 30 лет.

Срок ипотечного кредита прописывается в договоре с согласия сторон. В то же время любой заемщик вправе досрочно выплатить ипотеку в любой момент времени без препятствий со стороны банка.

Со сроком кредитования по ипотеке следует определяться в процессе оформления сделки, поскольку от данного фактора будут зависеть условия последующего сотрудничества с банком.

Срок может оказывать непосредственное влияние на следующие факторы:

  • риски просрочки;
  • досрочное погашение;
  • переплата.

Оформлять ипотеку на длительный срок или нет – ваше личное дело, зависящее от приоритетов и текущих запросов. Долгосрочная ипотека – это значительные переплаты, однако более высокая надежность в плане обслуживания займа.

На сколько лет выгоднее брать ипотеку

Рассмотрим особенности оформления по пятилеткам:

  • Ипотека на 5 лет. Это наименьшая переплата, но самые большие размеры платежей. Потому подобный кредит банк сможет одобрить только заемщикам с достаточно большим официальным заработком. При наступлении непредвиденных ситуаций просрочки по кредиту будут нарастать моментально, в итоге имущество банк очень быстро выставит на торги. Эксперты советуют в таком случае оформлять не ипотеку, а потребительский кредит.
  • Ипотека на 10 лет. Тут переплата будет чуть больше, однако нагрузка по оплате задолженности уменьшится вдвое. Подобный займ лучше оформлять тем, кто в ближайшее время ждет значительных денежных поступлений. Уменьшить нагрузку по долгу возможно посредством частичных, но частых досрочных выплат.
  • Ипотека на 15 лет. Считается оптимальным сроком для оформления ипотеки. Банк получает надежность и прибыль, заемщик может обслуживать кредит и переплачивать приемлемую для себя сумму. Если оба члена семьи работают, то выплаты по ипотеке на 15 лет большого влияния на общий бюджет не окажут.
  • Ипотека на 20 лет и больше. Данный вариант подойдет людям с не самым большим, но постоянным доходом. Переплата в такой ситуации может составлять заоблачные суммы, однако риски утраты платежеспособности здесь минимальны и исправимы. Досрочное погашение в подобной ипотеке является весьма затруднительным и в финансовом плане неоправданным.

Как выгоднее взять ипотеку – на 10 или 20 лет? Более выгодно в экономическом плане брать кредит на 10-15 лет. Сумма переплаты в таком случае играет главную роль.

Для десятилетнего кредитования переплата будет отвечать финансовым запросам кредитной организации и изменениям ситуации с экономикой. Для заемщика такая переплата также будет приемлемой.

И чем раньше он расплатится с банком, тем меньше потеряет в деньгах и ликвидности приобретенного жилья.

Также ипотечный кредит всегда можно рефинансировать.

Фото: pixabay.com

На какой срок лучше взять ипотеку при досрочном погашении

Досрочное погашение является одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на выбор срока при оформлении ипотечного кредита. Если заемщик планирует в досрочном порядке погасить кредит, то он имеет право это сделать, предварительно оповестив банк с помощью заявления.

Аналитики не рекомендуют досрочно гасить ипотеку при наличии высокого уровня инфляции в стране.

При какой ипотеке лучше досрочно погашать кредит

Выгодно ли оформлять ипотеку на продолжительный срок и погашать в досрочном порядке? Невыгодно. Гораздо более выгодный вариант – это досрочными взносами платить краткосрочную ипотеку.

Поскольку так вы сможете снизить переплату и быстрее рассчитаться по долговому обязательству. При продолжительном же сроке ипотеки досрочная выплата окажется бесполезной.

При продолжительной ипотеке лучше вносить досрочные выплаты в первый год обслуживания займа. А вот для банка очень быстрая оплата задолженности будет невыгодна, и многие организации сразу обозначают  в договорах запрет на досрочное погашение ипотеки раньше 3 месяцев действия соглашения. В 2021 году подобное ограничение существует в Сбербанке и ряде других банков.

Планируя досрочное погашение, следует точно определить сумму, которую вы хотите внести свыше размера, определенного графиком платежей.

Писать заявление в банк потребуется, чтобы в банке знали, сколько денег потребуется списать с вашего счета для погашения займа. Если оповещение в банк не поступит, то в обычный день платежа будет списано столько, сколько вы платили всегда.

Выгода досрочного погашения в первой половине ипотеки

оптимальный вариант внесения досрочных платежей по ипотечному кредиту – первая половина срока действия договора.

Это связано с тем, что платежи по кредиту производятся в аннуитетном формате с неизменным значением в течение всего срока действия договора. При дифференцированном формате оплаты данный вариант уже не будет являться предпочтительным.

Помимо этого, в первой половине срока заемщики обычно платят проценты, величина которых с каждым платежом уменьшается посредством увеличения доли основного долга. Потому к середине срока выплаты большую часть своей прибыли банк уже получит.

Поэтому советуют принимать во внимание следующие нюансы:

  • Досрочное погашение ипотечного кредита на поздних сроках не даст финансовой выгоды;
  • Начинать производить досрочные погашения следует по возможности раньше.

Платя по кредиту раньше срока на первом этапе, вы значительно снизите величину переплаченных по ипотеке процентов.

Главное – это осуществлять все подобные действия в полном соответствии с существующими в кредитной организации требованиями. Без оповещения либо получения согласия вы рискуете пропустить сроки списания средств либо уплатить лишние комиссии.

После планируемой даты расчета и списания денег вам необходимо убедиться, что средства банком получены и направлены на досрочное погашение.

Также зачастую встречаются банки, которые за досрочное погашение ипотеки в первый год действия договора накладывают на заемщиков штрафы. Однако тут стоит понимать, что немногие люди имеют возможность рассчитаться с большим кредитом всего за год.

В теме досрочного погашения ипотечного кредита важную роль играет перерасчет страховки. Если вы возвратили взятый кредит досрочно, то риски потери его здоровья/жизни больше к банку не относятся. Но всю страховую сумму банк будет обязан вернуть вам сразу при получении заемных средств.

В теории заемщик, досрочно выплативший кредит, вправе возвратить часть суммы уплаченной страховки. В действительности же нередко подобный запрет вносится в страховой договор.

Если говорить про судебную практику, то она по подобным вопросам является неоднозначной.

Следует помнить, что выбор срока ипотечного кредита является серьезным шагом, от которого многое будет зависеть. Каждый заемщики хочет взять ипотеку на наиболее выгодных для себя условиях. А всю выгоду от подобной сделки получает банк.

Вас заинтересует: Самые серьезные ошибки, какие только можно допустить, оформляя ипотеку

Фото: pixabay.com

Итоги

Подводя итоги, следует отметить, что срок ипотечного кредита оказывает непосредственное влияние на сумму переплаты, величину ежемесячных платежей, процентную ставку и иные важные моменты. Специалисты советуют брать среднесрочную ипотеку, которая не создаст серьезных финансовых сложностей и больших переплат.

Малых ипотечных кредитов получить трудно даже при низких ценах на жилье

Во многих населенных пунктах США небольшие ипотечные кредиты — на сумму менее 150 000 долларов — в основном недоступны, несмотря на обилие домов и покупателей в этом ценовом диапазоне. Данные свидетельствуют о том, что нехватка мелких ипотечных кредитов побуждает некоторых кредитоспособных заемщиков к более рискованным и дорогостоящим альтернативным вариантам финансирования, таким как аренда с выкупом, договор подряда и другие механизмы финансирования продавцами, а также ссуды на личную собственность для готовых домов.Другие лишены возможности покупать, что ставит под угрозу не только их жилищную стабильность, но также их экономическую безопасность и мобильность, ограничивая их доступ к собственному жилью, крупнейшему источнику богатства для большинства американских семей.

Альтернативные схемы финансирования становятся более распространенными во время спада и концентрируются в общинах с низкими ценами на жилье, ограниченным ипотечным кредитованием и более высоким уровнем вакантных площадей. Хотя эти варианты регулируются законами разных штатов, все они, как правило, имеют более высокие затраты, меньшую защиту потребителей и меньший потенциал создания капитала, чем ипотека.

Мелкие ипотечные кредиты не более опасны для кредиторов, чем крупные, но они менее прибыльны

Распространенность мелких ипотечных кредитов снизилась после Великой рецессии. В период с 2009 по 2018 год количество ипотечных кредитов на сумму от 10 000 до 69 999 долларов снизилось на 38%, а на сумму от 70 000 до 150 000 долларов — на 26%. Для сравнения, ипотечные кредиты на сумму свыше 150 000 долларов увеличились на 65%. Кроме того, анализ Urban Institute показал, что, хотя количество отказов в выдаче небольших ипотечных кредитов увеличилось с момента последней рецессии, низкая кредитоспособность соискателей не была причиной: кредитные профили мелких ипотечных заемщиков аналогичны кредитным профилям потребителей, которые берут более крупные ссуды.Кроме того, при рассмотрении людей, которые также являются кредитоспособными, заявителям на получение небольших ипотечных кредитов было отказано по более высокой ставке, чем у потенциальных заемщиков с более крупным балансом.

Короче говоря, оформление ипотечных кредитов меньшего размера не является более рискованным по своей природе, чем выдача более крупных кредитов. Но кредиторы, тем не менее, неохотно предлагают небольшие ссуды, потому что рыночные и регулирующие силы не стимулируют малое ипотечное кредитование. Конкретные факторы включают высокие фиксированные затраты на отправку и обслуживание; одинаковые нормативные требования, независимо от размера кредита; недостаточные данные оценки, особенно в районах с более низкой стоимостью; и структура компенсации, привязанная к размеру ипотеки — чем больше ссуда, тем больше комиссия — это означает, что объем работы, необходимой для выдачи и обслуживания малого кредита, примерно такой же, как и для большого, но возврат значительно меньше.

Новые стратегии могут сделать малое ипотечное кредитование более привлекательным

Несмотря на ранее описанные нормативные и рыночные барьеры, многие банки продолжают предлагать по крайней мере некоторые ипотечные кредиты на сумму менее 150 000 долларов США, а защитники жилищного строительства добились определенных успехов в поощрении ипотечного кредитования в районах с низким доходом, ссылаясь на Закон о реинвестициях в сообществах или используя общественное давление. Кроме того, некоторые многообещающие технологические разработки последних лет могут помочь модернизировать андеррайтинг таким образом, чтобы сделать безопасные малые ипотечные кредиты более привлекательными для кредиторов.

В частности, новые, в значительной степени автоматизированные модели андеррайтинга дополняют кредитные отчеты «данными о движении денежных средств», информацией о транзакциях с текущего счета потенциального заемщика и обзором арендной платы, коммунальных услуг и других обычных платежей, о которых не сообщается в кредитные бюро. Такой подход помогает уменьшить зависимость от традиционных ручных проверок квитанций о заработной плате, налоговых деклараций и других документов, сокращая расходы кредиторов, связанные с оценкой финансов заявителя. Некоторые данные свидетельствуют о том, что эти процедуры не менее эффективны, чем традиционные подходы к прогнозированию вероятности успешного погашения заемщиками.Например, в недавнем отчете FinRegLab было обнаружено, что подход к данным о денежных потоках не уступает традиционному андеррайтингу при выявлении рисков и позволяет кредитовать клиентов, у которых нет обычного кредитного рейтинга.

Пандемия COVID-19 уже вызвала финансовые затруднения у миллионов американцев, и многие другие, вероятно, столкнутся с трудностями в ближайшие месяцы и годы. Данные Федеральной резервной системы показывают, что 40% низкооплачиваемых рабочих потеряли работу весной 2020 года, а количество обращений по безработице превысило 40 миллионов в конце мая.И даже когда американцы оправятся от этих проблем, они могут столкнуться с высокими показателями отказов в выдаче ипотечных заявок, если кредиторы не скорректируют стандарты андеррайтинга с учетом последствий пандемии. Это, а также структурные характеристики, которые делают меньшие ипотечные кредиты менее прибыльными для кредиторов, чем более крупные, могут помешать кредитоспособным домохозяйствам получить финансирование для покупки недорогого дома.

Pew будет изучать проблемы андеррайтинга, которые блокируют рынок небольших ипотечных кредитов, возможные стратегии улучшения доступа к надежному финансированию для кредитоспособных заемщиков с низкими доходами, а также влияние на семьи, которые не могут получить безопасные и доступные ссуды для покупки недорогих домов.

Алекс Горовиц — старший научный сотрудник, а Тара Рош — менеджер проектов потребительского и жилищного финансирования Pew Charitable Trusts.

Повышение прибыльности ипотеки I

Производство ипотеки не становится дешевле.

Согласно последним данным MBA, общие расходы на выдачу ссуд для независимых ипотечных банков составили 8 082 доллара на ссуду в 2017 году, что на 12% больше, чем в 2016 году. За свои проблемы кредиторы получили в среднем всего 711 долларов прибыли по каждой ссуде, выданной последним. год.Это почти на 50% меньше прошлогодней средней прибыли на одну ссуду в размере 1346 долларов.

Чтобы представить эти цифры в перспективе, рассмотрим следующее:

Одна из самых больших затрат, которые кредиторы несут при выдаче ссуд, — это оплата труда. В первом квартале 2017 года MBA сообщил, что средние затраты на рабочую силу для получения ссуды составили примерно 2600 долларов. Для сравнения, General Motors сообщила, что производство автомобиля обходится им в 2350 долларов.

Подумайте об этом.Получение одной ссуды стоит примерно столько же, сколько стоит производство одной машины. Кроме того, рассмотрите количество автомобилей, производимых каждый день, по сравнению с количеством выданных кредитов.

По данным MBA, в прошлом году на одного производственного работника было выдано только 1,9 кредита в месяц. Объемы производства на среднем автомобильном заводе легко опережают эти темпы. Возникает вопрос: «Почему выдавать ссуду стало так дорого?»

К сожалению, ипотечная отрасль еще не усовершенствовала подход к сборочной линии, благодаря которому автомобилестроение стало настолько успешным, и не смогла эффективно использовать автоматизацию для увеличения человеческого труда.В сегодняшних операциях по производству ипотечных кредитов задействовано слишком много разрозненных систем, как с точки зрения программного обеспечения, так и с точки зрения процессов, и эти системы не работают согласованно, создавая разрозненную и неэффективную среду производства кредитов.

Кроме того, эти разрозненные системы делают практически невозможным для кредиторов собрать исчерпывающее представление данных по своей организации. Не имея полной картины, кредиторы не знают, как внести необходимые коррективы, чтобы максимизировать эффективность, производительность и, в конечном итоге, прибыльность.

Итак, что делать кредитору? Узнайте об этом в Части II, где мы рассмотрим решения для снижения операционных расходов и производительности турбонаддува.

Насколько сложно получить ссуду на инвестиционную недвижимость?

Ссуды на инвестиционную недвижимость и сложность приобретения

Недвижимость может предоставить отличную возможность для инвестиций, если вы знаете, что делаете. Даже мелкие инвесторы получили неплохую прибыль от продажи домов или сдачи в аренду собственности.Однако то, что вы вкладываете деньги в недвижимость, не означает, что вы автоматически получите прибыль. Фактически, именно поэтому получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть более сложной задачей, чем вы думаете.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которую вы покупаете для заработка. Это не основное место жительства, вторичный дом или загородный дом. Например, многие мелкие инвесторы будут покупать дома, над которыми нужно поработать. Они недооценены из-за ремонтных и ремонтных работ, необходимых для приведения их в хорошее состояние.Инвесторы знают, что выполнение этих ремонтов и обновлений может помочь повысить ценность. После этого дом возвращается на рынок с целью получения прибыли. Переброска домов — это краткосрочная стратегия инвестирования в недвижимость. Более долгосрочная стратегия заключалась бы в покупке недвижимости и сдаче ее в аренду, пока недвижимость продолжает расти в цене, что позволит вам увеличивать арендную плату — и вашу прибыль — с годами.

Что такое ссуда на инвестиционную недвижимость?

Если вы хотите вложить деньги в недвижимость, будь то краткосрочная перестройка или долгосрочная сдача в аренду, вам, вероятно, потребуется взять ссуду, чтобы позволить себе покупку.Однако кредиторы считают, что инвестиционная недвижимость представляет собой особенно высокий риск. Инвестиционная недвижимость не всегда бывает успешной, и заемщик может оказаться не в состоянии выплатить значительную сумму взятого на себя долга, особенно если он все еще выплачивает ипотечный кредит на свое основное место жительства. В результате ссуды на инвестиционную недвижимость, как правило, сложнее получить, получить их дороже и, как правило, имеют менее выгодные условия.

Типы ссуды лучше всего подходят для инвестиционной собственности?

Как бы сложно ни было претендовать на получение ссуды на инвестиционную недвижимость, вам все же следует подумать об этом, если вы нашли инвестиционную недвижимость, которая, по вашему мнению, может быть особенно полезной.Вот различные типы ссуд на инвестиционную недвижимость, на которые вам следует обратить внимание, если это так:

Обычная ипотека

Для получения обычной ссуды на инвестиционную недвижимость от частного кредитора потребуется ваш кредитный рейтинг не менее 720, хотя это число может быть гибким в зависимости от других факторов (таких как отношение долга к доходу и кредитная история). Вам также необходимо будет внести как минимум 20-процентный первоначальный взнос, и вы можете ожидать, что ваша процентная ставка будет на один-три процента выше, чем у традиционного жилищного кредита.Комиссионные сборы будут выше в результате корректировки цен Fannie Mae с учетом рисков, которая составляет дополнительные 0,75 процента. LTV должен быть 80 процентов или меньше. Наконец, некоторые кредиторы потребуют, чтобы у вас были ликвидные резервы на срок до шести месяцев.

Имейте в виду, что если у вас есть четыре ипотечных кредита на ваше имя, вы больше не сможете получить обычный инвестиционный кредит на недвижимость. Вам нужно будет пройти специальную программу, созданную Fannie Mae, которая позволяет инвесторам иметь от пяти до десяти ипотечных кредитов на свое имя.Чтобы получить право на участие, вам нужно будет внести 25-процентный первоначальный взнос для дома на одну семью или 30-процентный первоначальный взнос, если это недвижимость с двумя или четырьмя квартирами. Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, вам понадобится минимальный кредитный рейтинг 720.

Ссуды под твердые деньги

Ссуды за твердые деньги также известны как ссуды на коммерческую недвижимость. Чаще всего ими пользуются профессиональные инвесторы в недвижимость и инвесторы, которые хотят купить и перевернуть их в кратчайшие сроки. Что делает их особенно выгодными, так это то, что эти типы ссуд часто утверждаются в тот же день, когда подается заявление, а финансирование обычно доступно в течение трех дней после утверждения.Кроме того, если вы можете внести от 25 до 30 процентов в качестве первоначального взноса, вы можете иметь право претендовать, несмотря на то, что у вас не лучший кредитный рейтинг или несмотря на то, что у вас более четырех ипотечных кредитов на ваше имя.

Как вы понимаете, есть несколько потенциальных недостатков. Прежде всего, кредиты под твердые деньги предназначены для краткосрочных инвесторов. Вы должны будете вернуть их в течение 1-2 лет или 3-5 лет. Процентные ставки также довольно высоки — от 9 до 14 процентов. Даже авансовые платежи могут достигать 2–4 процентов от суммы кредита.Очевидно, что эти типы ссуд не подходят для долгосрочных инвесторов (например, если вы покупаете недвижимость в аренду).

Частные кредиторы

Вам не обязательно обращаться к профессиональному кредитору, например, в банк. Частные деньги могут быть доступны вам от людей, у которых есть дополнительные деньги и которые ищут хорошие способы их инвестирования. К таким людям могут относиться члены семьи, друзья, коллеги по работе или другие инвесторы в недвижимость. У заимствования частных денег есть ряд преимуществ.Здесь меньше формальностей, условия гораздо менее строгие, а процентные ставки обычно ниже. Срок вашей ссуды также будет предметом переговоров.

Конечно, вам нужно будет обеспечить ссуду существующей ипотекой доходной собственности или простым векселем, а это означает, что если вы не выплатите ссуду обратно, кредитор может лишить вас права выкупа. Хотя вы рискуете потерять закладную, когда берете профессиональный заем, помните, что если вы занимаетесь частными деньгами у кого-то, кого вы знаете, существует риск того, что вы можете испортить свои личные отношения с ним, если вы не вернете свой заем в соответствии с согласованными условиями. на условиях.

Ссуды под залог собственного капитала

Вместо получения ссуды специально для покупки инвестиционной собственности вы также можете взять ссуду под залог собственного капитала под залог капитала, который вы создали в своем основном месте жительства. На получение ссуды под залог жилого фонда легче претендовать, и она, вероятно, будет иметь более выгодные условия, поскольку ваш личный дом будет использоваться в качестве залога, что снизит риск невыполнения обязательств по ссуде. Как правило, вам нужно иметь только кредитный рейтинг 620 или выше, отношение долга к доходу 43 процента или ниже и солидную кредитную историю, чтобы соответствовать требованиям.

Причина, по которой вы можете использовать ссуду под залог собственного капитала для инвестиционной собственности, заключается в том, что ссуда предоставляется в виде единовременной выплаты, которую можно использовать любым способом, в том числе на другую собственность. Вы можете занять до 80 процентов стоимости собственного капитала вашего дома, используя ссуду под залог собственного капитала. Однако это сработает только в том случае, если инвестиционная недвижимость не намного дороже, чем стоимость вашего личного дома.

Коммерческие инвестиционные ссуды

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это совсем другое дело.Коммерческая недвижимость имеет тенденцию быть более дорогой с самого начала, так как для этого требуется ссуда на коммерческую инвестиционную недвижимость. Помимо внесения первоначального взноса в размере от 15 до 30 процентов и хорошего кредитного рейтинга, вам также потребуется составить хороший бизнес-план. Кредиторы захотят убедиться, что у вас есть твердый план по обеспечению стабильного денежного потока. Имейте в виду, что такой заем стоит дорого — процентные ставки обычно составляют от 8 до 13 процентов, а большинство вариантов финансирования рассчитаны на срок от одного до трех лет.

Ссуды с фиксированным доходом

Ссуды с фиксированным доходом идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить ремонтные верхние части, отремонтировать их, а затем продать с прибылью. Срочные ссуды — это краткосрочные ссуды, на которые нетрудно получить квалификацию, что означает, что они очень похожи на ссуды в твердой валюте. Кредиторы больше ориентируются на потенциальную прибыль от собственности, чем на кредитный рейтинг и доход заемщика (хотя эти факторы остаются важными). Однако у такой ссуды есть некоторые недостатки.Срок ссуды часто довольно короткий, иногда всего год, процентные ставки могут достигать 18 процентов, и вы можете ожидать, что затраты на закрытие также будут выше, чем у обычных ссуд.

Что делает ссуду на инвестиционную недвижимость более сложной по сравнению с другими ссудами?

Квалификация на получение ссуды для инвестиционной недвижимости является более сложной задачей, поскольку кредиторы рассматривают инвестиционную недвижимость как более высокий риск. Вот некоторые из причин, по которым труднее пройти квалификацию:

Более высокие требования к кредитному рейтингу

Если вы не получите ссуду под залог собственного дома или не привлечете частные деньги, вам придется иметь относительно высокий кредитный рейтинг.Ваш кредитный рейтинг показывает кредиторам, насколько вы финансово ответственны и способны (он учитывает такие вещи, как долги, просроченные платежи, банкротства, потери права выкупа, взыскания и многое другое).

Лучшее отношение долга к доходу

Кредиторы не только захотят убедиться, что вы зарабатываете достаточно денег (и что ваш доход стабилен), чтобы позволить ежемесячные выплаты по ипотеке на вашу инвестиционную недвижимость, но и они захотят знать, что вы не имейте слишком большого долга. Поскольку вы, возможно, уже одновременно выплачиваете другую ипотеку (например, на ваш личный дом), будет сложнее поддерживать низкое соотношение долга к доходу как таковое.Даже в этом случае кредиторы требуют более низкого отношения долга к доходу, чем при использовании обычных займов (обычно около 43 процентов).

Первоначальный взнос в размере не менее 20%

Крупный авансовый платеж помогает компенсировать риск потери инвестиционной собственности и ее продажи, чтобы вернуть задолженность. Продажа может не вернуть всю ссуду, поэтому большой первоначальный взнос помогает снизить этот риск. Для сравнения, большинство обычных ссуд требуют первоначального взноса в размере от 5 до 15 процентов.

Достижение потолка ипотечного кредита

Если вы уже вложили средства в несколько объектов недвижимости, становится все труднее получить дополнительные инвестиционные ссуды на недвижимость.Вам нужно будет пройти специальную программу Fannie Mae, если у вас есть четыре или более ипотечных кредита в вашем кредите — и даже если вы соответствуете требованиям их программы, некоторые кредиторы могут не захотеть предоставить вам необходимую ссуду.

Представляется более высоким риском

Некоторые кредиторы могут вообще не захотеть брать на себя риск, если вы пытаетесь получить ссуду на инвестиционную недвижимость. Это может произойти, если они потеряли деньги в прошлом по ссудам на инвестиционную недвижимость и не хотят снова рисковать.Их обоснование состоит в том, что в случае неудачных инвестиций заемщика они могут отдать приоритет другим долгам над ипотекой инвестиционной собственности (например, платежам за автомобиль или ипотеке по своему основному месту жительства).

Что можно сделать, чтобы повысить вероятность утверждения?

В дополнение к довольно строгим требованиям, некоторые кредиторы могут избегать риска, когда речь идет о ссудах на инвестиционную недвижимость. Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы повысить свои шансы получить одобрение на получение ссуды на инвестиционную недвижимость, например: что вы делаете и что у вас есть план действий.Например, если вы планируете купить фиксирующий верх, вы можете указать все ремонтные работы, которые вы планируете сделать, и стоимость этих обновлений, а также то, сколько вы ожидаете заработать после того, как развернетесь и продадите его. Вы можете даже привести примеры похожих домов, которые продаются в том же районе, чтобы оправдать продажную цену.

Активно повышайте свой кредитный рейтинг

По большей части вам понадобится хороший кредит для получения ссуды на инвестиционную недвижимость. Работайте над улучшением своего кредита, чтобы упростить квалификацию, выплачивая непогашенные долги и следя за тем, чтобы вы вовремя оплачивали все свои счета.Если у вас есть задолженность по кредитной карте, попробуйте снизить отношение долга к кредитному портфелю до 30 процентов.

Поддержание высоких личных денежных резервов

Если у вас есть значительная сумма наличных денег, достаточная для внесения первоначального взноса и выплаты шести месяцев по ипотечным платежам по вашему кредиту, это будет иметь большое значение для убеждения кредиторов в том, что вы этого не сделаете. не большой риск. Наличие денежных резервов особенно важно, если вы хотите отремонтировать и переоборудовать дом, поскольку вам понадобятся деньги для оплаты ремонта и ремонта.

Как получить хорошую ссуду на инвестиционную недвижимость?

Пока вы повышаете свои шансы на получение права, рассмотрите следующие способы убедиться, что вы не только имеете право на получение ссуды на инвестиционную недвижимость, но и с выгодными условиями.

Всегда покупайте около

Разные кредиторы предлагают разные условия. Некоторые кредиторы могут быть более благосклонны к инвесторам, потому что у них есть хороший опыт кредитования инвесторов в прошлом. Иногда это может быть все, что нужно.Сравните требования к приемлемости, а также условия для различных кредиторов.

Подготовьте свой кредитный отчет

Запросите свой кредитный отчет в одном из трех основных кредитных бюро. Пройдите внимательно. Ищите долги, которые вы можете выплатить, а также любые недостатки, которых не должно быть. Ошибки случаются. Если вы обнаружите какие-либо ошибки, сообщите о них, чтобы они были сняты.

Обдумайте свои долгосрочные цели

Получение ссуды на инвестиционную недвижимость означает, что у вас возникнет значительная задолженность.Это может быть временным только в том случае, если вам удастся успешно окупить инвестицию в течение короткого периода времени. Однако, когда дело доходит до аренды недвижимости, вы, скорее всего, на какое-то время застрянете с этой задолженностью. Подумайте, каковы ваши долгосрочные цели не только с точки зрения инвестирования, но и с точки зрения вашей жизни. Готовы ли вы, чтобы такой значительный долг висел над вашей головой на такое долгое время в надежде, что долгосрочная прибыль того стоит?

Определите недвижимость, которую вы можете себе позволить

Не думайте, что вы можете позволить себе любую сумму, которую вы можете получить за счет ссуды.Сядьте и внимательно просмотрите свой личный бюджет, чтобы определить, что вы можете себе позволить. При покупке инвестиционной недвижимости рассмотрите наихудший сценарий. Например, если вы покупаете дом в аренду, не предполагайте, что вы сдадите его в аренду в первый месяц и что вы сможете использовать этот доход для ежемесячных платежей. Вполне возможно, что вам не удастся найти арендатора более чем на несколько месяцев, и вам придется учитывать эту возможность.

Попробуйте снизить процентную ставку

Процентные ставки, как правило, довольно высоки, когда речь идет о ссудах на инвестиционную недвижимость.Есть несколько способов снизить эти ставки. Во-первых, работайте над улучшением своего кредитного рейтинга и отношения долга к доходу. Чем лучше ваше финансовое положение, тем более гибкие кредиторы будут соответствовать вашим интересам. Тогда подумайте о том, чтобы сэкономить более крупную сумму для первоначального взноса. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем более выгодной будет ваша процентная ставка (и тем меньшую ее сумму вам придется выплатить в течение срока ссуды).

Хотя получить инвестиционную ссуду сложнее, это все еще невозможно.

Получение ссуды на инвестиционную недвижимость (и ссуды на выгодных условиях) может быть сложной задачей.Однако это не невозможно. Если вы проведете свое исследование и проявите терпение (улучшив свой кредитный рейтинг и накопив денежные резервы), вы сможете лучше получить инвестиционный заем, который вам нужен.

Для получения дополнительной информации об инвестиционных или других займах щелкните здесь.

Дом — Движение Ипотека

БЕСПЛАТНАЯ ЦЕНА

|

ПРИМЕНЯТЬ

|

МЕНЮ ПРИМЕНЯТЬ | ПРИМЕНЯТЬ | ОПЛАТИТЕ ИПОТЕКУ О НАС МИССИЯ НАШ ПРОЦЕСС БЛОГ КУЛЬТУРА КАЛЬКУЛЯТОР ИПОТЕКИ СООБЩЕСТВО РУКОВОДСТВО НАЙТИ КРЕДИТ НАЙТИ КРЕДИТА КАРЬЕРА КОНТАКТ ОПЛАТИТЕ ИПОТЕКУ О НАС МИССИЯ НАШ ПРОЦЕСС БЛОГ КУЛЬТУРА КАЛЬКУЛЯТОР ИПОТЕКИ СООБЩЕСТВО РУКОВОДСТВО НАЙТИ КРЕДИТ НАЙТИ КРЕДИТА КАРЬЕРА КОНТАКТ ОПЛАТИТЕ МОЮ ИПОТЕКУ
О НАС
МИССИЯ
НАШ ПРОЦЕСС
БЛОГ
КУЛЬТУРА
КАЛЬКУЛЯТОР
РУКОВОДСТВО
НАЙТИ КРЕДИТ
НАЙТИ LO
КАРЬЕРА
КОНТАКТ

Opendoor (OPEN) открывает дорогой путь к прибыльности в сфере недвижимости

Стартап Opendoor собрал миллиарды долларов, убедив инвесторов в том, что он изменит форму U.С. Рынок жилья должен работать лучше для потребителей. Разумеется, его метод массового переворота домов оказался популярным среди продавцов жилья и вдохновил подражателей во всей отрасли, проложив путь к публичному размещению через слияние со специальной компанией по приобретению. Но прежде чем она сможет объявить об успехе, компании нужно перестать тратить деньги.

Opendoor, акции которого выросли на 5,9% в первый день торгов 21 декабря, основан на предположении, что многие люди, которые хотят продать свои дома, будут готовы принять меньшую прибыль, если им предложат быструю сделку, которая позволит им чтобы не нанимать брокера, не открывать свои дома и не торговаться с незнакомцами, а также неделями ждать утверждения ипотеки их покупателя.Компания использует алгоритмы, чтобы составить предложение в течение нескольких часов и, если владелец согласится, выкупит дом, сделает легкий ремонт и снова выставит его на продажу. В отличие от традиционных ласт, Opendoor не пытается покупать дешево и продавать дорого, а стремится получить прибыль, взимая с продавцов комиссию — обычно от 6% до 9% — за упрощение процесса.

Знак Opendoor в Нью-Йорке во время дебюта компании на Nasdaq 21 декабря.

Фотограф: Майкл Нэгл / Bloomberg

Все это непросто.С того момента, как среднестатистическая пара покупает дом, они постоянно подсчитывают, сколько они заработают, когда в конечном итоге его продадут, и большинство из них не соглашаются на гораздо меньшее, когда наступает этот день. Opendoor должен оценить, сколько будет стоить дом через несколько месяцев, и сколько времени займет процесс перепродажи. Вторая часть имеет решающее значение, потому что процентные платежи, налоги на имущество и страховые взносы начисляются, пока они удерживаются в собственности.

Рентабельность

Opendoor составила менее 1% на домах, проданных в 2019 году, и эта цифра включает процентные расходы, но не зарплату людей, которые создают алгоритмы ценообразования, или стоимость рекламных кампаний, которые он использует для привлечения продавцов.Компания совершила 80 000 транзакций за последние шесть лет и потеряла 989 ​​миллионов долларов за тот же период. «Повествование, которое предлагает Opendoor, — это цифровая утопия для покупки и продажи домов», — говорит Майк ДельПрет, технический стратег по недвижимости, изучавший компанию. «Они довольно хорошо делают то, что делают, и теряют много денег».

Самый очевидный риск состоит в том, что цены на жилье упадут, пока Опендур владеет кучей домов. Похоже, это должно было произойти в первые дни пандемии коронавируса, и компания уволила 600 сотрудников, около трети своих сотрудников, и рассмотрела возможность преобразования части своего инвентаря в арендуемую недвижимость.Затем возник горячий рынок жилья, подпитываемый скованными американцами, ищущими более просторные жилища, которые они также могли бы использовать в качестве офисов.

Пенистый спрос на акции технологических компаний также сделал прибыльность второстепенной проблемой. В сентябре Opendoor заключила сделку о публичном размещении через слияние со специализированной компанией по приобретению, возглавляемой венчурным капиталистом Чаматом Палихапитийя. Сделка предоставила Opendoor 1 миллиард долларов, что, по его словам, послужит стимулом для расширения, которое позволит ему продать более 37000 домов в 2023 году, в том же году, когда, по его мнению, он получит скорректированную прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации.К тому моменту он будет продавать больше домов в год, чем все, кроме двух крупнейших застройщиков США.

Ву хочет выйти на более прибыльные направления бизнеса.

Фотограф: Филип Чунг для Bloomberg Businessweek

Главный исполнительный директор Opendoor Эрик Ву, чей первый набег на недвижимость произошел, когда он использовал стипендию для колледжа в качестве первоначального взноса на инвестиции в аренду, также делает ставку на то, что компания может расшириться и стать более прибыльной. бизнес-направления. Теперь он выдает ипотечные кредиты и нанимает агентов для посредничества в продажах традиционным способом — два предприятия, которые должны приносить более высокую маржу, чем продажи, основанные на алгоритмах.

Компания также экспериментирует с предоставлением наличных средств покупателям жилья, чтобы делать предложения без непредвиденных обстоятельств на конкурентных рынках жилья, и рассматривает страхование домовладельцев, гарантии на жилье и другие услуги. Согласно документации, 83% транзакций в третьем квартале были связаны с услугами по титулу и условному депонированию. А рост доходов поможет улучшить маржу, позволяя Opendoor договариваться о более выгодных ставках по всему, от процентных ставок по кредитным линиям, которые он использует для покупки недвижимости, до таких материалов, как 300 000 галлонов краски, купленных в прошлом году.

Объединяющая теория

Ву состоит в том, что клиенты захотят иметь дело с Opendoor по многим вопросам, если он заслужит их доверие. «Что хочет испытать потребитель?» он говорит. «Это не группа компаний, занимающихся разными частями сделки. Если мы сможем реализовать наше видение, сделав возможным покупать и продавать дом за несколько кликов, мы сможем монетизировать всю экосистему ».

Но создание успешного бизнеса в сфере ипотеки или страхования — это долгий путь.Брокеры по недвижимости без особого успеха пытались продавать дополнительные услуги в течение многих лет. Взломать жилищные ссуды и страховые продукты означает работать в новой нормативно-правовой базе и брать на себя уже существующие компании, не говоря уже о нарушении инерции статус-кво.

Тем не менее, Opendoor зашла дальше, чем многие ожидали. Клелия Варбург Петерс, венчурный партнер Bain Capital Ventures, которая также является президентом брокерской компании по недвижимости на Манхэттене, является одним из первых скептиков, которых это убедило.«То, что они сделали до сих пор, недостаточно, — говорит она. «Но горы впереди них меньше тех, на которые они уже поднялись».

НИЖНЯЯ ГРАНИЦА — Алгоритмическая модель Опендура популярна среди продавцов дома, но за последние шесть лет компания потеряла почти 1 миллиард долларов.

Как получить ипотеку, если вы работаете не по найму в 2021 году

Если вы думаете, что самозанятость ограничит ваши возможности для получения ипотеки, вы ошибаетесь.Квалификационные требования одинаковы для всех, кто подает заявку на ипотеку, независимо от того, получают ли они W-2 каждый год или работают не по найму.

Заемщики соответствуют требованиям на основании минимального уровня дохода, кредита и сбережений. Каждая категория требует документации, подтверждающей, помимо ваших заверений, что вы действительно делаете:

  • Достаточно стабильного дохода
  • Создавали и поддерживали хорошую кредитную историю
  • Имейте достаточную экономию для первоначального взноса и всех заключительных расходов

Это документация

Для документирования суммы дохода, полученного наемным работником, требуются два основных источника: два последовательных года W-2 и последний полный месяц квитанций.Самостоятельно занятым также необходимо предоставить документы, подтверждающие доход за последние два года, а также текущий доход. Просто для этого нужно больше бумаги, чем W-2 и квитанции.

Самозанятые заемщики должны подавать налоговые декларации, чтобы претендовать на получение ипотеки. Фактический необходимый возврат зависит от бизнес-формата IRS, который вы используете: индивидуальный предприниматель, партнерство, LLC или корпорация.

Если ваш бизнес зарегистрирован, это либо S-Corp, либо C-Corp. Каждая из этих бизнес-структур подает разные формы налоговой декларации (1040 с Приложением C, 1120, 1120 (S), 1065 и K-1.)

Будьте готовы предоставить налоговые декларации за последние два года, а также документы, которые для самозанятых эквивалентны квитанции заработной платы: отчет о прибылях и убытках за текущий год и балансовый отчет. Термин «с начала года» (YTD) относится к началу календарного года, следующего за вашей последней поданной налоговой декларацией, до конца месяца, предшествующего вашей заявке.

Например, если вы подаете заявку на ссуду в июле, ваши формы с начала года будут охватывать период с 1 января по 30 июня текущего года.Они должны быть подписаны человеком, который их подготовил, которым можете быть вы. Для подготовки этих форм вам не нужен бухгалтер или бухгалтер.

Получите предварительное одобрение на ипотеку

Расчет дохода

Расчет для определения соответствующего дохода также отличается для самозанятых заемщиков. Используя налоговые декларации, отчеты о прибылях и убытках с начала года и балансы с начала года, андеррайтеры в среднем за два года выручки за вычетом расходов добавляют обратно любые неденежные расходы, такие как амортизация, для расчета ежемесячного дохода.

Например, взгляните на расчет для индивидуального предпринимателя, заполняющего Приложение C к своим личным налоговым декларациям (1040) за 2016 и 2017 годы. Общий доход (до расходов) составляет 285 000 долларов в год. В 2016 году они вычли 84 000 долларов расходов, включая 8 400 долларов на амортизацию. В 2017 году они вычли 102 000 долларов расходов, включая 8 150 долларов на амортизацию.

На основе этих цифр расчет чистой прибыли на 2016 год составляет: 285 000 долларов минус 84 000 долларов расходов = 201 000 долларов плюс амортизация в размере 8 400 долларов = 209 400 долларов чистой прибыли за год.В 2017 году доход от бизнеса в размере 285 000 долларов минус 102 000 долларов расходов = 183 000 долларов плюс 8 150 долларов амортизации = 191 150 долларов чистой прибыли. Чтобы рассчитать соответствующий ежемесячный доход, 209 400 долларов США (2016 г.) прибавляются к 191 150 долларов США (2017 г.) = 400 550 долларов США к общему чистому доходу, который усреднен за 24 месяца = 16 689,58 долларов США в месяц.

Использование максимального отношения долга к доходу в размере 43% позволяет этому самозанятому заемщику иметь полную выплату по ипотеке плюс все остальные ежемесячные возобновляемые долги и долги в рассрочку в размере 7 176,52 долларов. Но что, если этот же владелец бизнеса добавит еще 50-75 000 долларов в расходы за эти налоговые годы? Высокие ежегодные деловые расходы могут затруднить самозанятым предпринимателям право на получение ипотеки, которую они хотят.

Одно из преимуществ владения собственным бизнесом — это возможность снизить налоговые обязательства за счет учета расходов и их вычета из валового дохода. Посмотрим правде в глаза: снижение налогов — это цель, к которой большинство людей стремится каждый налоговый год. К сожалению, то, что вы говорите IRS, совпадает с тем, что вы говорите ипотечному страховщику. Более низкий среднемесячный доход уменьшает сумму кредита, на которую вы можете претендовать, и диапазон цен на дом, который вы можете купить.

Получите индивидуальную ставку по ипотеке

Больше, чем числа

Независимо от того, как вы зарабатываете на жизнь, определение дохода зависит не только от цифр.Кредиторы пытаются оценить, будете ли вы продолжать получать такой же или больший доход в будущем. Требование двух лет истории вашего дохода с налоговой декларацией W-2 или бизнесом — это один из способов решения этой проблемы. Они также смотрят на то, чем вы зарабатываете себе на жизнь, чтобы узнать, являетесь ли вы новичком в своей отрасли / специальности или имеете опыт. Если вы новичок в отрасли, существует больший риск того, что вы сохраните или увеличите свой доход.

Поддержание или рост вашего дохода имеет важное значение для получения ссуды и может создать препятствие для самозанятых заемщиков.Колебания валового дохода или расходов — это красный флаг для андеррайтеров. С красными флажками приходят вопросы и запросы о дополнительных документах.

Если это обычная часть вашей отрасли, напишите простое и понятное письмо с объяснением деталей. Вы также можете предложить налоговую декларацию за дополнительный год для подтверждения своей выписки. Однако колебания из-за того, что в вашем бизнесе происходит что-то плохое, называются снижением дохода. Снижение доходов от бизнеса может привести к отказу в выдаче ссуды.Хотя каждая компания уникальна, вы должны знать, что если вы столкнетесь с падением доходов от бизнеса, вам будет сложно получить одобрение.

Единственное возможное решение — это ваша возможность задокументировать свое восстановление с помощью отчета о прибылях и убытках и балансе с начала года вместе с пояснительным письмом. Демонстрация того, что с начала года увеличиваются продажи, или шаги, которые вы предприняли для постоянного сокращения деловых расходов, могут убедить андеррайтера в том, что риск исчез.

Если единовременное увеличение расходов привело к снижению дохода, андеррайтер запросит подробную информацию о причинах увеличения.Предварительная отправка подтверждающей документации вместе с письмом, объясняющим, что произошло, будет иметь большое значение для разрешения ситуации.

Единовременная непредвиденная прибыль в вашем бизнесе также не увеличит ваш соответствующий доход, если вы не документально подтвердите, что это доход, который соответствует вашему обычному бизнесу. Ожидайте, что андеррайтер вычтет любой уникальный, неповторимый доход при расчете вашего квалифицируемого дохода.

Соответствующий доход является ключом к получению ипотеки, независимо от того, работаете ли вы по найму или работаете не по найму.Хотя правила одинаковы, документация отличается, если вы работаете не по найму. В конечном итоге, то, как самозанятые заемщики вычитают коммерческие расходы, наряду с постоянным здоровьем их бизнеса, может создавать препятствия для квалификации. Найдите время, чтобы обсудить вашу ситуацию с кредитором, прежде чем подавать заявку на ссуду.

Думаете о покупке первого дома?

Получите отмеченную наградами, самую продаваемую книгу: Шашанк Шекхар

Мой первый дом

Хорошо ли переход с 30-летней на 15-летнюю ипотеку?

Рефинансирование из 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой в ​​15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой может помочь вам быстрее выплатить ипотечный кредит и сэкономить много денег на процентах, особенно если ставки упали после того, как вы купили дом.Более короткие ипотечные кредиты, как правило, имеют более низкие процентные ставки, что приводит к еще большей экономии.

Итак, если вы можете себе это позволить, переход на 15-летнюю ипотеку может быть хорошим делом. Идеальные кандидаты — домовладельцы, которые проживают в своих домах несколько лет и имеют ежемесячный бюджет и доход, позволяющий с комфортом покрыть более высокие выплаты по ипотеке.

Если это относится к вам и вы рассматриваете возможность перехода, вам нужно сравнить текущие ставки рефинансирования, чтобы убедиться, что вы можете получить хорошую процентную ставку для вашей конкретной ситуации.Консультант по ссуде Caliber будет рад проконсультировать вас по этому поводу.

Но ипотека на 15 лет не для всех. Ваш ежемесячный платеж за дом существенно увеличится, потому что вы сократите график погашения до более коротких временных рамок, а это означает, что у вас будет меньше резервов в ежемесячном бюджете. Если это звучит устрашающе, возможно, это не правильный выбор для вашей ситуации.

30-летняя ипотека с более низкими ежемесячными выплатами обеспечивает большую гибкость бюджета.Это может быть критически важно, если изменится ваш доход, если вы потеряете работу или возникнет финансовая ситуация. Важно тщательно продумать, какое влияние более высокие выплаты по ипотеке окажут на вашу способность оплачивать текущие и непредвиденные ежемесячные расходы. Слишком большая часть вашего ежемесячного дохода связана с домом — это рискованно.

Даже если у вас достаточно дохода, чтобы легко внести более крупный платеж по ипотеке, есть и другие соображения.

Другие долги, которые нужно выплатить в первую очередь?

Более короткий срок ипотеки повлияет на вашу способность выплатить другие долги.Посмотрите на другие свои обязательства, чтобы увидеть, есть ли у них более высокая процентная ставка, например, по кредитным картам и автокредитам. Если это так, ваши деньги лучше потратить в первую очередь на выплату этих более высоких процентов.

Более выгодные вложения

Допустим, 15-летняя ипотека увеличит ваши ежемесячные выплаты на 400 долларов. Можно ли вложить эти деньги в другое место для получения более высокой прибыли? Если у вас есть инвестиционные возможности с более высокой доходностью, чем сбережения по ипотеке на 15 лет, то переход на более короткий срок по ипотеке не имеет большого финансового смысла.

Если вы можете заработать больше денег в другом месте, вы не хотите отказываться от своего самого ценного капитала, то есть наличных денег, которые у вас есть каждый месяц для этих инвестиций. Другими словами, не ограничивайте и не теряйте доступ к своим деньгам.

Есть другие способы погасить ипотеку быстрее

Если ваша цель — быстрее выплатить ипотечный кредит, вы можете сделать это с помощью 30-летней ссуды, просто внося дополнительные платежи, когда это возможно. Если вы сделаете достаточно дополнительных платежей в течение срока кредита, вы можете легко сэкономить время на погашение кредита, даже на 15 лет.

Загвоздка этой стратегии заключается в том, что вы все равно будете платить несколько более высокую процентную ставку по 30-летней ипотеке по сравнению с 15-летней облигацией.

Если вы все же производите дополнительные платежи, убедитесь, что вы указали, что эти платежи идут на погашение основной суммы кредита. Консультант по ссуде Caliber может показать вам, как это сделать.

Давайте разберемся с числами

Вот пример того, как более низкая процентная ставка и более короткий срок кредита влияют на основную сумму ипотеки.

В приведенном ниже примере домовладелец с 30-летней ипотекой в ​​размере 200 000 долларов США может выплатить ее за 15 лет, добавив 524 доллара к каждому ежемесячному платежу. С 30-летней ипотекой вы можете пропустить дополнительный платеж в размере 524 долларов в любой месяц, если у вас есть другие дополнительные расходы. Однако ипотека на 15 лет с более высоким минимальным платежом не дает вам такой гибкости — вам придется внести более высокий платеж или рисковать дефолтом.

Добавление платежей для сокращения срока кредита вдвое

Срок кредита
на сумму 200 000 долларов США
Процентная ставка Ежемесячный отчет о прибылях и убытках * Итого выплаченные проценты
30 лет 4.00% $ 955 $ 143 739
30-летний
Кредит выплачен через 15 лет
4,00% $ 1,479 66 288 долларов США
15 лет 3,5% $ 1,430 57 358 долл. США

* Ежемесячная выплата и проценты.


Вы также можете связаться с консультантом по ссуде Caliber, который поможет вам с погашением ипотечного кредита и покажет влияние дополнительных выплат.

Не забывайте про пенсию

Как поживает ваш пенсионный фонд? Проверьте это и посмотрите, достаточно ли вы в настоящее время вносите свой вклад. Вместо рефинансирования до 15-летней ипотеки вам может быть лучше вложить больше денег в план 401 (k) или счет IRA.

Вы также должны быть уверены, что получаете максимальные налоговые льготы по этим и другим типам программ, например, сберегательным счетам для здоровья (HSA) и 529 сберегательным счетам для колледжей. По сравнению с этими планами погашение долга с низкой ставкой, потенциально не подлежащего налогообложению, например ипотеки, является низким финансовым приоритетом.

Внимательно изучите возможные варианты

Как видите, переход на 15-летнюю ипотеку требует тщательного анализа, чтобы увидеть, работает ли она как часть вашего общего инвестиционного плана. Наличие большего количества денег в собственном капитале дома — отличное долгосрочное вложение, но это не ликвидный актив, который может ограничить вашу финансовую гибкость.

Чтобы помочь вам принять лучшее решение в вашей ситуации, спросите себя:

  1. Можете ли вы позволить себе более высокий ежемесячный платеж?
  2. Стоят ли деньги, которые вы в конечном итоге откладываете, более высокой ежемесячной оплаты с учетом других целей или потребностей, которые могут у вас возникнуть в связи с этими деньгами?
  3. У вас есть долги с высокими процентными ставками, которые необходимо погасить?
  4. Вы бы вложили эти деньги вместо более высокой оплаты? Каков вероятный уровень возврата?
.



Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *