Содержание

Среднерыночная доходность инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области

Александрова Т. В.

Ключевые слова: прогнозирование рынка, ценовая политика, рынок жилья, доходность инвестиций, индикатор макроэкономики, индекс доходности

В рамках данной статьи изучены разные методики оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости. Использование методик различается в зависимости от содержания первоначальных данных о расходах в используемых источниках и его характера. В результате исследования были получены корректирующие коэффициенты, применение которых позволит перейти от оценки текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент по отношению к полной сметной стоимости строительства к оценке текущей годовой доходности в соотношении к полным инвестиционным затратам. Методика была протестирована на примере жилищного рынка Москвы, результаты апробации позволили доказать возможность ее применения для управления инвестициями на жилищном рынке. Полученные данные позволяют в совокупности с усовершенствованной методикой исследования прогнозировать потенциал развития рынков в других регионах страны в целях государственного и инвестиционного планирования жилищно-строительных программ.

Для Цитирования:

Александрова Т. В., Среднерыночная доходность инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области. Сметно-договорная работа в строительстве №11 2018. 2018;11.

Полная версия статьи доступна только подписчикам журнала

Подписаться Войти под своей учетной записью

Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Испании

 

Выбирая тот или иной объект жилой недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, покупателю хочется понимать, насколько точным оказался его выбор.  Как самостоятельно определить по какой арендной стоимости выбранная квартира будет пользоваться спросом? Как выбрать ценовой сегмент, как определить порядок цен на аналогичные квартиры? На какую прибыль можно рассчитывать, запуская понравившуюся квартиру в аренду?

 

Тем, кто желает вложить свои финансы в арендный бизнес на побережье Испании, мы решили показать на примере, как самостоятельно определить арендную стоимость квартиры, как понять уровень спроса, как посчитать доходность арендного бизнеса.

 

Существует несколько ведущих международных сайтов, которыми активно пользуются туристы желающие забронировать апартаменты именно «от хозяина». Заходим на сайт, выбираем нужное нам направление, указываем даты посещения, количество гостей (в зависимости от вместимости Вашей квартиры)  и видим все предложения нужного нам района.  Меняя даты заезда Вы можете ознакомиться с тем, как варьируют цены от сезона к сезону, то есть, тем самым определяем стоимость  «сезона высокого спроса»  и «сезона пониженного спроса».  Узнав «высокую» и «низкую» цены определяем среднюю арендную стоимость, то есть суммируем 2 цены и делим полученный результат пополам.

 

Пример того, как это считается:

Возьмем за основу — апартаменты в Испанииквартира в Бенидорме с 2-мя спальнями, 200 м до моря, на периоды: 1) с 1 июля по 15 июля, 2) с 1 декабря по 15 декабря. 

 

На сайтах получаем следующие результаты: 

 

На airbnb — цены с 1 июля по 15 июля — от 73 до 265 евро, хотя есть и варианты за 945 евро в сутки, но мы рассматриваем для примера обычную квартиру с 2-мя спальнями, салоном и террасой.

 

Отсортируем полученные результаты, по качеству интерьера,  удаленности от моря, уберем варианты, расположенные  в «старом городе», так как в таких комплексах, практически, нет урбанизаций и бассейнов. Уберем варианты, расположенные в зоне, где находятся крупные отели, чтобы избежать шума от множества туристов. Таким образом, остается два варианта хорошо обставленных квартир.

 

Рассматривая отобранные варианты, получаем примерные цены. Для удобства расчетов возьмем за основу двухнедельный период.

 

Стоимость двухнедельной аренды  в красивом доме составляет 3 860 евро, а в доме среднего уровня – 1 900 евро.

 

То есть, за 1 неделю стоимость при бронировании такой квартиры составляет 950 евро, а квартиры в доме «бизнес-класса» цена за 1 неделю около 1930 евро. В домах хорошего качества с наличием всего необходимого, включая бесплатную парковку и бассейн, цена на неделю составляет от 700 до 1200 евро.  Возьмем для расчетов среднюю цифру — 1000 евро в неделю в июле. Мы также просмотрели цены на предложения в декабре и, по нашим расчётам, средняя цена составила 500 евро в неделю. Для подcчета среднегодовой цены за неделю мы суммируем 1000 + 500 = 1500 / 2 = 750 евро. 

Итак, мы получили данные, от которых мы можем посчитать средний доход в год. Для этого 750 евро мы умножим на 52 недели (в году 52 недели) и получим 39 000 евро.

 

Конечно, нельзя быть уверенными полностью, что квартира будет сдана все 52 недели, поэтому мы можем уменьшить эту сумму занизив её на 20%, чтобы вычесть все возможные риски и убытки от простоя квартиры.

 

Учитывая конкурирующие объявления, Вы можете варьировать цены на собственную недвижимость, тем самым повышая привлекательность Ваших апартаментов в сравнении с аналогичными предложениями.

 

Вычитая все риски из суммы максимально возможного дохода (39 000 евро), в итоге, получаем примерную ренту 31 000 евро в год.

 

Далее, необходимо учесть расходы на коммунальные платежи и расходы на оплату комунидада.  Свет и вода Вам могут обойтись порядка 100 евро /месяц, примерный расход на комунидад составит около 70 евро в месяц. Так же у Вас возникнет ежегодный расход  по оплате налога на недвижимость (IBI) в размере около 250 евро. Суммируя весь данный вид расхода получаем цифру 2 400 евро в год.

 

Существуют варианты, когда владелец апартаментов предпочитает не заниматься самостоятельно управлением своей недвижимости и отдает квартиру в управление агентству. В этом случае, необходимо учесть еще один вид расхода – агентское вознаграждение. Как правило,  гонорар агентства, занимающегося сдачей Вашей собственности в аренду, составляет порядка 10 %  от арендной стоимости объекта.  

 

Опираясь на расчеты, приведенные выше, гонорар агентства, в нашем случае, составит порядка  3 100 евро. Суммируя все предполагаемые доходы и учитывая все предполагаемые расходы, получаем цифру 25 500 евро в качестве вашей личной прибыли.

 

Обращаясь к рынку купли-продажи в выбранной нами прибрежной зоне, по общим показателям цен в таких домах, стоимость продажи таких квартир составляет порядка 200.000 — 280.000 евро. 

Рентабельность объекта при цене 200 000 евро будет составлять — 12,7%  в год,  окупаемость 7,8 лет, при цене 280.000 евро — 9,1% и окупаемость — 10,9 лет. 

 

Приводя для Вас примеры расчетов, мы постарались учесть все возможные риски, но, даже, при таких заниженных данных, рентабельность и окупаемость выбранного Вами объекта имеют высокие показатели! 

 

Предлагаем Вашему внимаю перечень международных сайтов, на которых Вы сможете ознакомиться с расценками на аренду апартаментов в выбранном Вами районе и, в случае необходимости, самостоятельно размещать объявления, занимаясь управлением своей арендной недвижимости.

 

www.airbnb.ru

www.holidaylettings.co.uk

www.homeaway.com

www.9flats.com

www.Lovehomeswap.com

www.holiday-rentals.co.uk

www.homelidays.co.uk

www.ownersdirect.co.uk

www.campaya.co.uk

www.tripadvisor.com

www.bedandbreakfast.com

www.apartmentsapart.com

www.vrbo.com

www.housetrip.com

www.roomorama.com

www.only-apartments.com

www.booking.com

Прочитать статью: Сдача в аренду недвижимости в Испании при грамотном подходе приносит ВЫСОКУЮ рентабельность! 

Измерение доходности коммерческой недвижимости, соотношение с риском

В мире, где не происходит никаких перемен, ставкой доходности была бы ставка капитализации (CapRate). Однако, напомним, CapRate – это ставка доходности за один год, требуемая в момент времени, а сколько недвижимость может принести за 2, 3, 5 или 10 лет? Существует три показателя, которые в мировой практике управляющие инвестициями в недвижимость используют для описания доходности инвестиций, и которые важны для инвестора, чтобы оценить соответствие как целевых доходностей, так и фактического результата своим ожиданиям и риск-аппетиту (поскольку именно риск как измеритель возможной неудачи является первоначальным мерилом возможной и ожидаемой доходности): Equity Multiple, IRR, CoC.

Equity Multiple – мультипликатор капитала 

Equity Multiple (мультипликатор капитала), применяется в различных индустриях для измерения доходности. Для сферы недвижимости в качестве такового применяется мультипликатор TVPI (Total Value to Paid-In), который переводится как суммарная стоимость на вложенный капитал; он отражает номинальную сумму денег, которую инвестор получает после выхода из инвестиции и выражается в коэффициенте относительно первоначально вложенного капитала. Например, если вложено ₽10млн и получено в итоге ₽20млн, мультипликатор капитала (TVPI) равен 2x, то есть капитал удвоился. Все просто – и это значимая сумма. Однако, возникает вопрос — за какой период капитал увеличился вдвое? За 1 год, за 2, за 10? Чтобы ответить на этот вопрос, используется такой индикатор доходности, как IRR.

IRR (Internal Rate Return) – внутренняя норма доходности 

IRR (Internal Rate Return) переводится как внутренняя норма доходности (ВНД) и описывает взвешенную по времени совокупную годовую процентную ставку, которую каждая единица капитала (рубль или доллар), находящаяся в инвестировании, в т. ч. возникающая в процессе его прироста, зарабатывает за это время. По существу, IRR учитывает стоимость денег в течение всего инвестиционного горизонта, и выражает доходность, которую инвестор получает на размещенный капитал.

Для расчета IRR используется та же формула, что и для определения стоимости объекта недвижимости методом DCF, только в обратную сторону.  В формуле DCF место неизвестного показателя занимает ставка доходности (это и есть IRR), а место известного, помимо будущего денежного потока, занимает фактическая цена приобретения объекта.

IRR удобен тем, что показывает альтернативность инвестиций в недвижимость, например, инвестициям в иные классы активов в тот же период времени. При этом, следует отличать IRR, во-первых, от общей доходности вложений (Total Return), выражаемой в номинальном размере, и показывающую среднюю сумму денег, заработанную инвестицией ежегодно, во-вторых, от ставки дисконтирования (например, WACC или RRR), через которые рассчитывается стоимость объекта, исходя из требования к доходности со стороны инвестора (конкретного — через RRR; или «среднего» — через WACC), если IRR равна или выше этих ставок – это потенциально интересная инвестиция.

CoC (Cash-on-Cash) Return – текущая, дивидендная доходность

CoC (Cash-on-Cash) Return переводится как «Доходность наличные-на-наличные». Это показатель, характеризующий текущую доходность инвестиций в недвижимость, — какой регулярный (по сути дивидендный) поток будет получать инвестор на внесенный капитал.  Показатель отражается в процентах годовых для его сравнения с иными регулярными доходностями инвестора: процентами, купонами, дивидендами на акции, однако, не следует смешивать его, например, с таким измерителем как Current Yield, который отражает текущую доходность к текущей стоимости.

В России довольно часто встречается также показатель доходности в виде срока окупаемости (Payback Period), однако, в мировой практике он практически не используется, поскольку,

во-первых, базово не учитывает стоимость денег во времени (хотя более совершенный метод дисконтированного срока окупаемости — Discounted Payback Period, DPP — позволяет это делать), а, во-вторых и главных, он не отражает доходность недвижимости от прироста ее стоимости в результате ее продажи, что принципиально важно именно для инвестиционного подхода. Метод актуален для «бессрочных» владельцев недвижимости, при том, что любая инвестиция в конечном итоге предполагает выход – то есть монетизацию.

Также важно обращать внимание на то, в качестве каких данных показываются индикаторы доходности.

  • Они могут быть целевыми (Target Return). Такие индикаторы рассчитываются прогнозно при планировании инвестиций, при этом добросовестными управляющими они всегда представляются с оговоркой, о том, что не являются гарантированными.
  • Исторические индикаторы доходности или индикаторы отражают уже конкретные результаты инвестирования (
    Investment Performance
    ).  В этом случае важен момент, на который рассчитан результат: это могут быть (а) текущие данные о результатах (Current Performance) или уже после выхода из инвестиции (Final Performance). Результаты инвестирования рассчитываются управляющими, в основном, с начала срока жизни инвестиционного механизма (например, фонда), поэтому для инвесторов, которые присоединяются к фонду не с начала его запуска, результат может отличаться; для таких инвесторов управляющие формируют текущие данные о результатах (Current Performance) как с начала инвестирования, так и за последние перед входом инвестора периоды (год, квартал, месяц), при этом, расчет целевого результата такого инвестора – отдельная задача либо самого инвестора, либо его персонального финансового советника.

Кроме того, расчет результатов инвестирования у разных управляющих может различаться умышленно или объективно. Здесь важно то, придерживается ли управляющий общепринятых стандартов расчета результатов, например, таких как Global investment performance standard, GIPS (разработанных в качестве мирового стандарта CFA Institute), которые за счет унификации методики расчета результатов инвестирования позволяют сравнивать эффективность разных управляющих.

Важность соотношения доходность/риск

Отдельного напоминания в вопросах измерения доходности достоин вопрос соотношения таких понятий, как «риск» и «доходность». Простое правило: чем выше доходность, тем выше риск, и наоборот, мы неоднократно упоминали выше и будем упоминать далее. Оно работает как в сравнении между собой разных классов инвестиционных активов (акции, облигации, недвижимость), так и внутри конкретного класса (например, внутри недвижимости, это разные стили инвестирования: Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic).  Далее мы подробно рассматриваем виды рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Отвечая на вопрос, почему Core-недвижимость такая низкодоходная (8-12%) следует помнить, что ближайший к ней профиль риска имеет государственные облигации. Проявляя интерес к прогнозно высокой доходности (20% и более), стоит обратить внимание также на то, какой уровень кредитного плеча применяется в инвестициях.

Инвестиции в недвижимость могут предложить очень широкий спектр возможностей по риск/доходности, от самого низкого риска (близкого по доходности к государственному долгу) до крайне высокого (уровня венчурного инвестирования).

Диверсификация портфеля: доходность недвижимости за рубежом

Каковы перспективы инвестиционной привлекательности разных стран, обсуждалось 12 сентября на конференции «Диверсификация портфеля: доходность недвижимости за рубежом» Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE.Live. Организаторы мероприятия: Фонд Росконгресс, Минстрой России, Учебный центр Academy of Real Estate (ARE), компания IMMERGITY.  

Экспертов интересовал опыт ведущих стран, инвестиционные тренды, примеры успешных проектов в России и за рубежом, как себя ведут рынки Китая и Европы, как на рынок недвижимости повлияли потрясения текущего года: падение стоимости нефти, мировой локдаун, дешевеющие деньги в Европе и пересмотр налоговых систем и субсидий бизнесу в разных странах.

В конференции приняли участие Александр Шарапов – президент Becar Asset Management; Георгий Качмазов – генеральный директор и основатель Tranio,  Мария Машкин основатель и директор международного агентства недвижимости LemanDom и Сергей Богданов – управляющий партнёр Hua Hin MM Group.

Александр Шарапов сообщил, что сейчас Becar Asset Management строит новый коливинг-проект в Дубае, $250 тыс. компания вложила в американские проекты. На правах модератора Александр Шарапов дал совет тем, кто только собирается покупать недвижимость за рубежом: «

Когда смотришь на Запад, кажется, что там все честные и замечательные, а потом выясняется, что и там много обмана. Например, гарантируют 8% годовых в  Лондоне, а потом узнаешь, что это массовый обман в Лондоне: гарантии есть, но никто их не исполняет. Чтобы успешно инвестировать, нужны опыт, знания, которыми будут сегодня делиться участники конференции».

            Мария Машкин провела обзор инструментов для инвестирования, порога входа в проекты, по традиции сделав акцент на Тайланде. Прежде чем покупать недвижимость, она посоветовала учитывать круглогодичность краткосрочной аренды и локацию. «Если мы рассматриваем инвестицию в островную Грецию, то доход от аренды будет только на протяжении 4-5 мес., – заметила Мария Машкин. – В Европе я бы рекомендовала начинающим обратить внимание на локации рядом с достопримечательностями, историческим и культурным наследием, они приносят максимальную ставку капитализации».  В Азии культурное наследие не такое большое, здесь спикер обратила внимание на круглогодичные морские курорты, особенно с развитой инфраструктурой, например, Пхукет, где максимальная ставка капитализации – у недвижимости в пешей доступности к морю. Мария Машкин назвала конкретные цифры, говоря о бюджете и пороге входа: 200-300 тыс. евро у квартир в Европе с близостью к достопримечательностям, где понадобится порядка 30 тысяч евро на ремонт. В Азии точка входа от 100 тыс. долларов, если речь идет о недвижимости  от застройщика с ремонтом. «Обязательно нужно обратить внимание на содержание и налоги, – сказала участница конференции. – В Европе налоги выше, чем в Азии, ежегодные налог на недвижимость в Тайланде был вменен только в этом году и составил 0,3%». Спикер призвала не верить гарантиям получить доход в Азии 7-10% годовых. «В рекламе не прописываются расходы, – пояснила она, –  коммунальные, налог на доход физического лица. Реальный доход – 4-5% годовых, что я считаю хорошо и стабильно. Кроме того, в пользу Азии говорит и то, что в Таиланде не требуют  доказательства происхождения средств для инвестиции. Нужно просто перевести на счет застройщика, это большой плюс».

Георгий Качмазов объяснил, чем ему нравится Европа, куда его компания инвестирует уже десять лет, работая преимущественно с Германией и Грецией. Она ближе, логистически удобнее. К тому же Германия – крупнейшая экономика Евросоюза, где идет долгая политика дешевых ипотечных ставок, в связи с чем цены растут. «У нас больше тысячи совершенных сделок, мы фокусируемся на жилье и апартотелях, – сказал Георгий Качмазов, – Реальность такова, что качественные объекты в центре города дают прибыль 2,5 %, на периферии побольше, то есть рынок перенасыщен капиталом. В крупных городах никто ничего не продает, ипотека – порядка 1%. Местные могут получить порядка 80% стоимости объекта, и это главный драйвер, который создает рост цен и ликвидность». В пандемию цены продолжили расти, снизились только в сегмента отелей, и именно там сейчас главные интересы Tranio. «В проектах с реновацией мы видим реалистичную задачу доходности в 6%, – сказал докладчик, –  чистыми, за вычетами налогов. Стройка с нуля, где риска больше, доходность доходит до 12-15%, за вычетом расходов на профессиональную управляющую команду и налоги». Спикер нашел ликвидность Европы очень хорошей. Девелоперы продают квартиры, инвесторы ищут дистресс, хотя его мало – когда цена падает на 20% по причине того, что что-то нужно починить, наладить. Перспективен дистресс в жилье и коммерции. «Наш основной фокус – Германия и в последнее время Испания и Италия, – сказал Георгий Качмазов. – Сделки мы ищем там,  где люди спят. Германия по-прежнему надежна в инвестировании». Под конец выступления докладчик посоветовал новичкам рынка

сначала сформулировать цели и только потом инвестировать: понимать риск-профиля инвестиции, провести экспертизу для реализации разных стратегий, особенно в части отношений с банками и налоговой структурой.

Сергей Богданов рассказал про азиатский  рынок и его вектор развития: «Правительство Тайланда и бизнес-сектор 3 года назад приняли программу благоустройства зоны, повышенного внимания к туризму. В центре – город Хуахин, лучший город мира для пенсионеров. Он бурно развивается, куда зашли крупные гостиничные сети: Mariott, Holiday Inn, Intercontinental с квартирами лакшери уровня. Медицинский туризм и дома престарелых также развиваются. Внимание к этому на высоком уровне становится привлекательным для частных инвесторов и крупных игроков». Он отметил повышение интереса к медицинскому туризму Таиланда, и внимание к вопросам здоровья становится привлекательным для частных инвесторов и крупных игроков.

Подводя итоги конференции, Александр Шарапов сделал небольшой прогноз на развитие туристических потоков в связи с Covid-19 и самых перспективных тенденций. «Пандемия больше похожа на ситуацию на рынке недвижимости после трагедии 11 сентября, когда говорили, что в небоскребы не будут инвестировать, – сказал модератор. – Туристические потоки будут продолжать расти, причем набирая темпы. Раньше она росли на 7-10% в год. Они начинают расти, как только в стране появляется средний класс. Также будут расти  ковокинги и коливинги, отельный бизнес очень интересен. Человек, делающий инвестицию, – созидатель, желаю всем доходных приобретений».

Среди партнеров PROESTATE.Live: официальный партнер – Мосинжпроект; партнеры – ANT DEVELOPMENT, «ЮгСтройИмпериал»; официальные партнеры сессий – группа компаний «А101», Colliers International Group Inc.; партнер сессии – Cushman & Wakefield.

Официальный сайт мероприятия: proestate.ru.

 


Фонд Росконгресс – социально ориентированный нефинансовый институт развития, крупнейший организатор международных, конгрессных, выставочных, деловых, общественных, спортивных мероприятий и событий в области культуры.
Фонд учрежден в 2007 году с целью содействия развитию экономического потенциала, продвижения национальных интересов и укрепления имиджа России. Фонд всесторонне изучает, анализирует, формирует и освещает вопросы российской и глобальной экономической повестки. Обеспечивает администрирование и содействует продвижению бизнес-проектов и привлечению инвестиций, способствует развитию социального предпринимательства и благотворительных проектов.
Мероприятия Фонда собирают участников из 208 стран и территорий, более 15 тысяч представителей СМИ ежегодно работают на площадках Росконгресса, в аналитическую и экспертную работу вовлечены более 5000 экспертов в России и за рубежом. Установлено взаимодействие с 129 внешнеэкономическими партнерами, объединениями промышленников и предпринимателей, финансовыми, торговыми и бизнес-ассоциациями в 69 странах мира.
roscongress.org

Доходность рынка недвижимости Петербурга опережает рынки Москвы и Европы

  1. Главная
  2. Новости
  3. Доходность рынка недвижимости Петербурга опережает рынки Москвы и Европы

Доходность рынка недвижимости Петербурга опережает рынки Москвы и Европы

В настоящее время доходность рынка недвижимости Петербурга опережает рынки Москвы и Европы. Такие оценки дают специалисты ГК «Бекар». Так, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве — 8%, в Москве — 13-14%, а в Петербурге достигает 20%.

По сравнению с такими инструментами как евробонды с доходностью около 6,1% и облигациями ведущих предприятий российской экономики с эффективной доходностью около 10%, коммерческая недвижимость Петербурга выглядит очень перспективной, отмечают эксперты.

Рынок недвижимости Петербурга, по их мнению, отличают две основные тенденции — безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая по сравнению с фондовым рынком инерционность, свойственная реальному сектору, играющая положительную роль в моменты падения спроса. Это характеризует рынок недвижимости как более стабильный и прогнозируемый, минимально подверженный рискам финансовых потерь. Инвестор принимает решение о выборе того или иного направления инвестирования, исходя из соотношения риск/доходность.

В ГК «Бекар» утверждают, что на сегодняшний день операции на рынке коммерческой недвижимости Петербурга способны принести значительный доход инвестору, при этом основные риски, возникающие в ходе реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости, могут быть спрогнозированы. Это выгодно отличает петербургский рынок недвижимости от рынка ценных бумаг, где имеют значение различные факторы и события, приводящие к росту или падению курсовой стоимости ценных бумаг.

Как передает РБК, более прогнозируемый, менее подверженный резким колебаниям, по сравнению с фондовым рынком, рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга дает устойчивую доходность на уровне 13-20% годовых. Безрисковый уровень доходности на уровне 8-9% годовых на рынке ценных бумаг могут обеспечить только государственные ценные бумаги, если же инвестор хочет получить большую доходность, то он должен будет вкладывать денежные средства в более рисковые инструменты фондового рынка, тем самым, брать на себя большую степень риска.

Автор: Невастройка.ру 22.12.2005

По теме:

15.10.2021

Группа ЦДС открыла продажи квартир в новом жилом комплексе «Мурино Space»

Подробнее

13.10.2021

Квартиры с отделкой – лидеры спроса в Петербурге

Подробнее

12.10.2021

Старт продаж – ЖК «Парадный ансамбль» от Setl Group

Подробнее

08.10.2021

Стартовали продажи коммерческих помещений в GloraX City Zanevsky

Подробнее

05.10.2021

В четвертом корпусе ЖК «Полис на Комендантском» завершены фасадные работы

Подробнее

30.09.2021

Сдана в эксплуатацию третья очередь жилого комплекса New Time

Подробнее

28.09.2021

«Строительный трест»: в жилом квартале NEWПИТЕР завершается строительство детского сада

Подробнее

27.09.2021

Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп» об итогах первого полугодия

Подробнее

24.09.2021

ГК «Лидер Групп» построит в Шушарах новую школу

Подробнее

Скидки

Стоит ли инвестировать в недвижимость ради вида на жительство

В чем смысл инвестиций в зарубежную недвижимость, рассказывает Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty.

Далее делимся мнением эксперта от первого лица.

Необходимо понимать, что такое инвестиционная недвижимость. Многие наши клиенты, даже ставя задачу приобретения доходной недвижимости или инвестируя в недвижимость, которая будет формировать прирост капитала, иногда переходят в стадию «ой, а давайте там, где более красивое место» или «давайте поищем вариант в курортном регионе» и так далее. То есть они включают вот такую душевность, и это уже переходит в так называемую душевную покупку или приобретение недвижимости для себя.

Чтобы отличить инвестиционное предложение от неинвестиционного, надо понимать следующее: в инвестиционном обязательно должны быть точные расчеты, не может быть темных зон. На первое место ставится разумность приобретения, обязательно просчитывается и рассматривается вариант выхода из инвестиций – мы исходим из того, что чем больше и чем шире круг будущих покупателей, тем лучше для инвестора.

Конечно, важен и сегмент рынка, он должен быть обоснован. К примеру, приобретение недвижимости на острове в Италии, Сардинии или Сицилии – это достаточно сложно из-за проблем с логистикой. Рынок приостановился, перестал быть таким активным. А вот в крупных городах ситуация обратная – туда сейчас пошли основные инвесторы, идут активные сделки купли-продажи, активно растет рынок в цене.

Самая высокая доходность у недвижимости в девелопменте или в редевелопменте. Речь идет о доходности 10% и иногда до 30% годовых. Но чем выше доходность, тем выше риски. Я считаю, что девелопмент и редевелопмент – это все-таки проекты, в которые должны входить достаточно опытные инвесторы, как минимум понимающие, что возможно растекание доходности по срокам.

Если же говорить про рынок арендной недвижимости, то здесь уже все проще. Что касается максимально высокой доходности, то в Европе выделяется Великобритания с возможностью в региональных городах получать 7-8% в фунтах стерлингов, к примеру, в студенческом сегменте.

Из других стран я бы отметила сейчас Турцию. Турецкий рынок вообще в целом очень привлекателен не только для получения текущего дохода, но и для получения прироста стоимости недвижимости. Есть районы, где в Турции прирост с прошлого года составил 20-30% на новое строительство. В целом за последние пять лет многие регионы выросли в среднем на 50%. То есть 10% в год в среднем регионы в Турции точно дают.

Также стоит отметить Таиланд – там сейчас сложилась уникальная ситуация. Мы понимаем, и рынок понимает, что через месяц в Таиланд опять вернутся туристы и начнется разгар туристического сезона. Но цены за последние полтора года просели, и сейчас есть возможность зайти по сниженным ценам.

Кроме того, стоит обратить внимание на Грецию. Там есть проекты с доходностью 6% в евро. В Португалии есть и 6%, и 7% доходности. По Испании очень хорошо сейчас продаются стрит-ритейл в Мадриде и Барселоне. Там получается чистая доходность 5%. Есть очень привлекательные предложения, особенно когда к этому можно добавить оформление вида на жительство. Это один из дополнительных мотиваторов, по которым клиенты сейчас инвестируют.

Ситуация с ковидом показала привлекательность оформления вида на жительство или второго гражданства, когда есть такая возможность. Напомню, что именно статусы резидентства и гражданства о дают возможность даже во время закрытых границ спокойно передвигаться между Россией и страной выдачи.

На данный момент четыре страны дают возможность оформления вида на жительство за покупку недвижимости в Европе – это Латвия, Греция, Испания и Португалия. Гражданство дает Турция при приобретении недвижимости. У Черногории заканчивается программа получения гражданства через инвестиции в недвижимость, но там всего 15 одобренных проектов. Также частично мальтийская программа дает возможность получения гражданства.

Не будем забывать еще про шесть стран, которые также пользуются большой популярностью. Это островные государства – Вануату и пять карибских стран. Там можно либо подарить деньги государству, либо инвестировать в недвижимость и получить паспорт, который дает возможность без визы приезжать в Шенген и без визы в любой момент посещать Великобританию.

Топ-15 российских дивидендных компаний для покупки

Эксперты «Атона» рассказали, как грамотно собрать дивидендный портфель и какие бумаги стоит в него включать.

Покупка дивидендных акций – одна из лучших долгосрочных инвестиционных стратегий. Она позволяет инвестору получать доход в виде дивидендов, реинвестировать его, а также получать доход от прироста стоимости самих акций. При этом дивидендные акции считаются менее волатильными, чем быстрорастущие.

Продолжение

Москва | Доходность недвижимости в России в четыре раза превышает среднюю дивидендную доходность фондового рынка

Владимир Левченко, финансовый аналитик.

В России фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентами за привлечение капитала, их динамика очень похожа. Поэтому когда я слышу от коллег, что надо покупать российские акции, а недвижимость в России переоценена, это звучит, мягко говоря, непрофессионально.

Квадратный метр недвижимости в нашей стране сейчас стоит чуть меньше, чем $3 тыс., при том, что 13 лет назад он «весил» более $6 тыс. По этому показателю Россия является практически единственной страной в мире, в которой недвижимость стоит сейчас дешевле, чем в 2008 году. Если же мы возьмем стоимость квадратного метра в рублях и наложим на динамику индекса Московской биржи, то мы увидим, что недвижимость как минимум на 20% недооценена по отношению к ценным бумагам. Другими словами, в будущем мы будем должны увидеть либо сильную «просадку» фондового рынка, либо квадратный метр продолжит его догонять.

Какие факторы влияют на эту ситуацию? Глобальный рынок сейчас находится в ситуации стагфляции, когда реального экономического роста нет, а цены растут. Особенно этот процесс усилился в текущем году, и многие даже стали говорить про новый сырьевой суперцикл, который в последний раз наблюдали в 2000-е годы, а до этого — в 1970-е годы. Для таких стран, как Россия, это хороший тренд, потому что доля сырьевых отраслей в ВВП страны постоянно растет. Кроме того, в периоды стагфляции всегда два актива позволяли сохранить покупательную способность капитала: это драгоценные металлы и недвижимость. В последние годы к ним, правда, добавились еще криптовалюты.

Дальше будет поддерживать динамику роста цен и изменения на рынке сырьевых товаров. Цены на железную руду, медь обновили исторические максимумы, древесина в США выросла за год примерно в 7 раз и побила предыдущие исторические пики раза в три. Кроме того, в течение последних пяти лет рынок недвижимости в нашей стране переживал консолидацию и теперь начал выходить наверх. Это новый тренд, и кто бы что ни рассказывал про льготную ипотеку, она является очень незначительным фактором этой динамики.

Ипотечный спрос является, скорее, следствием кардинальной смены политики ЦБ. В прошлом году впервые в истории России номинальные процентные ставки снижались, инфляция росла быстрее, и реальные ставки стали отрицательными. В результате люди стали отказываться от любых накоплений, рекордное количество граждан принесли деньги на фондовую биржу и рынок недвижимости.

Наконец, наша страна с коронавирусным вызовом справилась лучше всех в мире. Сейчас в Москве гораздо приятнее находиться, чем в Лондоне. Это очень важная смена парадигмы. Период оттока капитала из России, в котором мы живем с 2008 года, будет меняться на период его притока, то есть нас ждет период, похожий на время с 2000 по 2008 годы.

Другими словами, тренд роста цен на недвижимость, который начался год назад, будет продолжаться, при этом доходность проектов недвижимости в 25% годовых уже в 4 раза превышает среднюю дивидендную доходность по российскому фондовому рынку.

По материалам делового завтрака «Инвестиции в недвижимоть Москвы с максимальной доходностью»

Источник фото: bfm74.ru

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Почему недвижимость — один из лучших способов заработать деньги

Этот пост появился первым на Зарабатывай по-своему .

После десятилетия сбережений и инвестиций я считаю, что недвижимость — один из лучших способов заработать деньги и создать богатство. Вот почему.

Есть много способов получить прибыль с недвижимостью.

Когда вы покупаете акцию, вы можете заработать деньги только в том случае, если акция вырастет в цене, и вы продадите ее в нужное время.С недвижимостью вы можете зарабатывать деньги разными способами, я могу назвать эти 12 из моих мыслей, и есть много других.

  • Доход от аренды. Это основной источник прибыли, которую хотят получить инвесторы при покупке аренды, и не требует объяснений.
  • Низкая цена . Вы получаете мгновенную прибыль, если вам удастся купить недвижимость по цене ниже рыночной. Подумайте о потере права выкупа, быстрых продажах и отличных навыках ведения переговоров.
  • Высокая продажная .Вы можете заработать дополнительные деньги, если разместите недвижимость таким образом, чтобы привлечь покупателей выше рыночной стоимости. С акциями вы всегда покупаете и продаете по рыночной стоимости. С недвижимостью вы можете попытаться обыграть рынок.
  • Увеличение собственного капитала . Если вы берете ипотеку для финансирования аренды, вы увеличиваете свой капитал с каждым платежом по ипотеке. Я положил 25% на свою последнюю арендную плату, и с погашением ипотечного кредита на данный момент я составляю около 33% собственного капитала, эти 8% стоимости собственности были выплачены за счет арендной платы и каждый месяц увеличивают мою чистую стоимость.
  • Кредитное плечо увеличивает доходность. Если вы откладываете 20% -ную скидку на недвижимость, вы все равно будете получать доход от сдачи в аренду, основанный на 100% стоимости собственности, что делает ее отличной прибылью для ваших 20%. Допустим, ваша собственность стоит 100000 долларов, и вы берете 750 долларов за аренду с 500 долларами по ипотеке, налогам и сборам. У вас есть прибыль в размере 250 долларов при падении на 20 000 долларов. Это 3000 долларов в год или 15% прибыли от вашего депозита. Удачи вам в получении почти гарантированных 15% акций.
  • Кредитное плечо позволяет получать прибыль по полной цене продажи. Если та же самая недвижимость за 100 000 долларов, которую вы купили на 20 000 долларов вниз, через несколько лет будет продана за 120 000 долларов, вы получите обратно свои 20 000 долларов плюс выплаты по основной сумме и 20 000 долларов прибыли. Это всего лишь 20% прибыли от полной стоимости собственности, но благодаря вашему кредитному плечу вы получаете прибыль в размере 100% за вычетом основных выплат по ипотеке в размере 80 000 долларов. Чем больше кредитное плечо, тем больше доход.
  • Аренда небольших квартир. Сдаю три комнаты по комнате, трем жильцам. Я могу брать больше, чем если бы одна семья снимала все это место.Вы можете разделить свой семейный дом на дуплекс или триплекс и увеличить арендную плату.
  • Сдача в аренду предприятиям. Предприятия — это другой тип владения, и арендная плата, как правило, выше. Они также более безопасны, если вы выберете для сдачи в аренду хорошо известный бизнес.
  • Налоговые льготы по процентам. В зависимости от страны проживания вы часто можете вычесть проценты по ипотеке из дохода от аренды и получить прибыль, не облагаемую налогом.
  • Налоговые льготы на улучшения. Вы также можете вывести стоимость улучшений из дохода от аренды, в то время как добавленная стоимость собственности остается вашей.
  • Прибыль от единовременной выплаты по рефинансированию. Итак, вы купили дом за 100 000 долларов и внесли улучшения на сумму 10 000 долларов, которые арендаторы выплатили арендной платой. Недвижимость теперь стоит 125 000 долларов, потому что ваш подрядчик проделал большую работу, вы можете рефинансировать, чтобы получить 25 000 долларов наличными и выложить 25% на следующую арендную плату в размере 100 000 долларов!
  • Прибыль от дополнительного денежного потока от рефинансирования. Если вы можете рефинансировать недвижимость, чтобы снизить платежи по ипотеке, при неизменной арендной плате, вы генерируете больше денежных средств каждый месяц. Вы можете создать подушку для обслуживания, накопить залог на новую аренду или иметь более пассивный доход, чтобы жить.
  • Кредитное плечо на рынке недвижимости менее рискованно, чем кредитное плечо для акций.

    Акции волатильны. Пенни акции и валюты тем более. Некоторые торговые компании позволяют торговать с кредитным плечом.Это означает, что если вы покупаете 1 000 000 акций пенни стоимостью 0,05 доллара США, торговая компания не будет требовать, чтобы вы пополняли свой счет на полные 50 000 долларов США, она позволит вам покупать акции всего за 5 000 долларов США, НО если акция упадет до 0,045 доллара США. , что почти наверняка произойдет, вы получите требование о внесении залога, и весь баланс вашего счета будет уничтожен.

    Что касается недвижимости, вы можете положить те же 5 000 долларов в качестве залога на дом 50 000 или даже 100 000 долларов и сдать его в аренду. Если у вас есть арендодатель, вам наплевать на взлеты и падения на рынке, так как вы можете погасить свои ежемесячные выплаты.Если недвижимость какое-то время пустует, все, что вам нужно сделать, чтобы сохранить ее, — это самостоятельно оплатить ипотеку. Это не весело, но это намного лучше, чем видеть, как весь ваш торговый счет уничтожен маржинальным требованием.

    Недвижимость — это то, что вы с ней делаете

    Я купил свои первые арендные деньги, когда мне было 22 года,

    позволил собственности сгнить и не вложил ни цента в ремонт за 10 лет. Результат? Низкая квартплата и довольно плохой арендатор. Он был там до того, как я купил это место, и я хотел, чтобы он вышел перед ремонтом, но он опередил меня, пробыл там 10 лет, умер, мне пришлось выселить его вдову, и через несколько месяцев мне удалось продать это место. за двойные деньги.

    Моя последняя аренда — это совсем другая история. Я купил совершенно новую недвижимость, красиво ее обставил, установил цены на аренду, которые не возмутительны, но отгонят худших арендаторов, и позиционирую это место как высококлассную квартиру для молодых специалистов, а не для студентов первого курса.

    То, что вы планируете делать с недвижимостью, должно определять район, в котором вы покупаете, тип квартиры, которую вы покупаете, состояние собственности и все подробности об этой собственности. Если вы не удобны и ненавидите ремонтировать, купите новое место или другое место, где вы можете позволить себе сдать ремонт в аренду, не теряя при этом свою работу.Если вы хотите сдавать в аренду только семьям, купите хороший семейный дом в хорошем школьном районе. Для молодых специалистов подберите недорогую студию или 1 кровать, до которых легко добраться из динамичной зоны занятости.

    То же самое касается управления местом самостоятельно или нет. Управляющие недвижимостью с радостью выполнят эту работу за определенную плату, и если вы заняты, эта плата будет стоить вашего времени, а затем и некоторой суммы. Однако это уменьшит вашу прибыль. Сделайте это самостоятельно, и у вас будут всевозможные головные боли и источник дохода, который вы больше не назовете пассивным.

    Как получить прибыль от недвижимости зависит от ВАС. Когда вы покупаете акции, вы никогда не знаете, сколько вы изучаете компанию, не собирается ли ее генеральный директор уйти, а следующий приведет компанию к краху, если произойдет слияние с менее прибыльной компанией. в трубопроводе, или если землетрясение разрушит завод в Китае. Ваши вложения в недвижимость станут результатом ваших собственных усилий по ремонту места, его продвижению, отбору подходящего арендатора и поддержанию его уровня на протяжении многих лет.И недвижимость материальная. Когда все рынки падают, вы пытаетесь удержать убыточные позиции в надежде, что они вырастут через несколько месяцев, или спешите продать в убыток, пока не стало хуже. Недвижимость будет приносить вам ежемесячную арендную плату для покрытия ипотеки, даже если у вас отрицательный капитал. А в периоды экономических потрясений, когда люди теряют свои дома из-за потери права выкупа или когда покупателям впервые отказывают в ипотеке со стороны банков, у вас будет больше потенциальных арендаторов, чем когда-либо. Когда все вернется в норму, цены на жилье вырастут, и вы сможете хорошо выйти, переждать до следующего кризиса и вернуться в игру, чтобы купить дешево.Не хотите рассчитывать время на рынке? Просто купи. Сейчас самое подходящее время по всем причинам, упомянутым выше.

    Что такое рентабельность и как ее получить со своей недвижимостью?

    Вы можете получить большую прибыль от своей собственности, но как это сделать?

    Хотя недвижимость — это самое безопасное вложение, которое вы можете сделать, хорошо известно, что ее прибыльность может быть выше, если вы учитываете различные факторы, такие как рост города, услуги и удобства, которые предлагает ваша недвижимость.

    Независимо от того, является ли это вашей первой инвестицией или вы опытный инвестор, всегда полезно принять во внимание или запомнить некоторые из этих вещей, потому что они помогут вам добиться лучших результатов.

    Итак, в этой статье мы расскажем вам, что такое прибыльность, и дадим несколько советов, как ее достичь с помощью инвестиций в недвижимость.

    Что такое рентабельность?

    Прежде чем перейти к теме о том, как максимизировать прибыльность ваших инвестиций в недвижимость, необходимо рассмотреть некоторые основные концепции.

    Итак, что мы подразумеваем под рентабельностью? Допустим, прибыльность — это прибыль, полученная от инвестиций.

    Например, если продукт стоит 10 песо, и вы продаете его за 16 песо, то норма прибыли составляет 6 песо.

    Как правило, рентабельность рассчитывается в процентах и ​​служит для измерения прибыли, полученной за счет затраченных усилий.

    Что касается рентабельности собственности, вам следует подумать о том, выставляется ли она на продажу или в аренду, а также о таких вещах, как расходы на техническое обслуживание, платежи за обслуживание и т. Д.

    Какие бывают виды доходности?

    Существует несколько способов классификации прибыльности, и многие из этих терминов используются в бизнесе, но наиболее важными из них являются:

    • Экономическая прибыльность: Также известный как рентабельность инвестиций (ROI), это тот, который требует учитывается только валовой доход без учета того, как были получены инвестиции, то есть финансирование и долги в целом.
    • Финансовая прибыльность: Также известная как рентабельность капитала (ROE), она учитывает налоги, проценты и различные финансовые расходы.Короче говоря, он измеряет способность извлекать прибыль из собственных средств.

    Это означает, что финансовая отдача может варьироваться в зависимости от финансирования.

    Прибыльность ваших инвестиций в недвижимость

    Вы, наверное, задаетесь вопросом, как вы можете получить прибыль от своей собственности.

    Хорошо известно, что недвижимость является одним из самых безопасных вложений в районе , и это связано с ее способностью сохранять или увеличивать свою стоимость с годами.

    Если вы хотите инвестировать в недвижимость, вот некоторые из вещей, которые вы хотите принять во внимание для получения прибыльности:

    1. Инвестируйте в районы с высоким приростом капитала

    Один из основных советов, которые мы всегда разделяем в наших постов, так как это один из факторов, который вы должны учитывать перед покупкой вашей собственности, даже до того, как вы увидите дизайн собственности.

    Прирост капитала — это увеличение стоимости имущества в результате различных обстоятельств, как внутренних, так и внешних.Прирост капитала поможет вам получить высокую рентабельность.

    Из-за прироста капитала два дома с одинаковыми характеристиками будут иметь разные цены при продаже.

    Чтобы выбрать район с наибольшим приростом капитала, важно задать себе следующие вопросы:

    Есть ли в этом районе туристический поток? Достаточно ли услуг и развлекательных заведений? Какие дома есть в этом районе? Расширяется ли город в сторону интересующей меня области? Подорожали ли цены на недвижимость за последние годы?

    Если вы ответите на большинство этих вопросов, значит, вы на правильном пути для инвестиций.

    2. Предпродажная покупка по низким ценам

    Это правда, что когда вы покупаете готовую к въезду недвижимость, вы получите прибыль с годами, однако покупка недвижимости до продажи — это способ получить максимальную отдачу. возвращение.

    Для начала, покупка недвижимости перед продажей — обычно резиденций или квартир — означает приобретение собственности, которая будет вашей собственностью до того, как она будет построена.

    Предпродажные застройки построены с идеей использования преимуществ роста территории рядом с торговыми центрами, больницами, школами и другими видами услуг.

    На севере Мериды вы можете увидеть примеры этого : жилые дома и квартиры, которые находятся рядом с торговыми центрами, такими как La Isla Merida и The Harbour, и университетами, такими как Anahuac Mayab.

    Близость к ключевым местам — это то, что способствует высокому приросту капитала в районе, и, кроме того, когда вы приобретаете недвижимость перед продажей, ее стоимость намного ниже и, следовательно, выше рентабельность.

    3. Сдайте недвижимость в аренду для получения немедленного дохода

    Когда ваша собственность будет готова, вы, вероятно, задаетесь вопросом, сколько времени потребуется, чтобы начать получать прибыль.

    Чтобы воспользоваться преимуществами инвестирования в недвижимость, вы должны набраться терпения, потому что это долгосрочное вложение.

    Однако есть способ почти сразу же начать получать прибыль от инвестиций в недвижимость: сдавать ее в аренду.

    Аренда дома или квартиры обеспечивает вам пассивный доход, который покрывает первоначальную стоимость ваших инвестиций.

    Кроме того, это позволяет вам заселить дом, пока вы решите переехать или пока вы ждете, чтобы продать его по более выгодной цене.

    I На самом деле, это очень популярный вариант среди людей, у которых есть дома для отдыха и которые не хотят, чтобы они оставались необитаемыми в течение очень долгого времени.

    И на самом деле это не обязательно должен быть дом, так как можно арендовать любой тип собственности, например, офисы, землю, помещения и склады.

    4.Продавать, когда стоимость недвижимости увеличилась

    Сдать недвижимость в аренду — лучший вариант, если вы хотите получить более высокую доходность в краткосрочной перспективе, но , если вы хотите получить больший доход в одно мгновение, то лучший вариант — это продавать.

    Вы должны знать, когда продавать недвижимость, потому что, если вы сделаете это в спешке, ваша прибыль будет меньше.

    Вот почему вы должны быть в курсе текущей ситуации в стране, спроса на недвижимость в районе, где она расположена, роста города, услуг вокруг него, экономических кризисов и инфляции.

    Всегда полезно иметь недвижимость в хорошем состоянии; просто не забудьте обратить особое внимание на его обслуживание, когда вы собираетесь продать его , чтобы во время оценки вы получили более высокую цифру.

    Как вы рассчитываете рентабельность своей собственности?

    Расчет рентабельности, полученной от ваших инвестиций в недвижимость, не очень сложен, поскольку вам нужны только определенные значения в зависимости от того, сдается ли это недвижимость или продается.

    В случае, если недвижимость выставлена ​​на продажу, вы должны произвести свои расчеты, принимая во внимание следующее:

    • Начальное значение: , сколько вы вложили в недвижимость.
    • Текущее значение: , по какой цене вы его продаете.

    Из суммы продажи вы должны вычесть первоначальные инвестиции, затем разделить их на те же первоначальные инвестиции, умножить на 100, и результатом должна быть прибыльность в процентах.

    А в случае сдачи в аренду, необходимо учитывать следующее:

    • Годовой доход: сумма всех платежей за это время.
    • Стоимость обслуживания: , будь то реконструкция или другие услуги.
    • Начальное значение: сколько вы вложили в недвижимость.

    Когда дело доходит до аренды, вы должны вычесть расходы на содержание из годового дохода, затем разделить их на первоначальные инвестиции, умножить на 100, и в результате вы получите рентабельность недвижимости в течение года.

    Расходы на техническое обслуживание могут варьироваться, так как некоторые люди снимают недвижимость с очень небольшим количеством услуг, а другие даже включают в себя доступ в Интернет.

    Где получить больше рентабельности?

    Итак, в каких городах вам будет проще получить максимальную отдачу от вашей собственности?

    Хорошо известно, что в настоящее время Мерида и Ривьера Майя — лучшие районы в Мексике как для отдыха, так и для инвестиций в недвижимость.

    Для этого есть много причин, но мы резюмируем их ниже, чтобы вы могли легче сориентироваться в своих следующих инвестициях.

    Мерида, Юкатан

    Мерида — город, который выделяется многими вещами, например, второй по безопасности город в Америке , согласно рейтингу журнала CEO World.

    Кроме того, он также известен как место с богатой историей, гостеприимством местных жителей, восхитительной кухней, культурой, большим продвижением искусства и многим другим.

    Все это повлияло на рост города в последние годы, заставляя все больше и больше компаний инвестировать в город, улучшая качество услуг и удобств.

    Безопасность в сочетании с услугами и развлечениями убедили многих мексиканцев и иностранцев в том, что проживание в Мериде — лучшее решение, которое они могут принять.

    Прирост капитала в северной части настолько высок, что позволяет вам получить очень хорошую прибыль от вашей собственности , независимо от того, сдаете ли вы ее в аренду или ждете несколько лет, чтобы продать ее.

    Ривьера Майя

    Ривьера Майя — одно из самых важных туристических направлений в Мексике, и в последние годы оно стало домом для многих пенсионеров или людей, которые хотят жить рядом с пляжем и природой.

    Красота этого места — достаточная причина, чтобы хотеть иметь здесь дом , однако, если учесть прибыльность, это также окажется отличным вариантом.

    Так зачем инвестировать в Ривьеру Майя? Все сводится к высокому приросту капитала благодаря потоку туристов, его инфраструктуре и привилегированному местоположению.

    Это позволяет вам приобрести предпродажную квартиру и сдать ее в аренду, чтобы получить гораздо более высокую рентабельность, чем в других местах.

    Ниже перечислены города Ривьеры Майя, которые дают вам наибольшие преимущества — в нескольких аспектах — и в которые мы рекомендуем вам инвестировать:

    • Тулум: В Destino Hunab вы будете очень близко к археологические раскопки, пляж, несколько сенотов, заповедник Сиан-Каан и многие другие туристические места. Все сводится к высокому приросту капитала благодаря потоку туристов, его инфраструктуре и привилегированному местоположению.
    • Плайя-дель-Кармен: Это подходящее место, если вы хотите роскоши, пляжа и вечеринок, потому что здесь так много развлечений, что скучать здесь практически невозможно.

    Недвижимость: лучшее вложение

    Говоря об инвестициях, почти невозможно не рекомендовать недвижимость , так как это очень безопасный способ защитить и приумножить свои деньги.

    Как было сказано выше, недвижимость не теряет своей стоимости после ее покупки.Напротив, через несколько лет стоимость недвижимости возрастает.

    Вот почему многие опытные инвесторы стремятся купить несколько домов или квартир и сдать их в аренду или продать, чтобы получить максимально возможную прибыль.

    Таким образом, легко сделать вывод, что лучший способ получить отдачу от ваших инвестиций — это купить недвижимость , а еще лучше, если это подходящая недвижимость.

    Если вы хотите продолжить изучение этой темы, мы настоятельно рекомендуем вам прочитать наше руководство о том, куда инвестировать свои деньги.

    Как начать бизнес в сфере недвижимости в 2021 году

    Ключевые выводы:


    IRS недавно сообщило, что за последние 50 лет из всех американцев, заявивших более одного миллиона долларов в своих налоговых декларациях, 71 процент были связаны с недвижимостью.

    Как давно вы хотели отвязаться от рабочего стола с девяти до пяти? Насколько важно для вас жить финансовой свободой, чтобы обеспечивать себя и свою семью? Если вы относитесь к любому из вышеперечисленных вопросов, реальный вопрос: задумывались ли вы когда-нибудь о создании собственного бизнеса в сфере недвижимости ?

    Что такое бизнес с недвижимостью?

    Недвижимость — это бизнес, который занимается покупкой, продажей, управлением или инвестициями в недвижимость.Согласно The Balance, недвижимость определяется как «собственность, земля, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей».

    Сегодня многие сталкиваются с печальной реальностью: менее пяти процентов людей, достигших 65-летнего возраста, имеют достаточно денег для выхода на пенсию или «достаточно финансово обеспечены», согласно данным бюро переписи населения США. Если вы хотите подготовиться к выходу на пенсию без стресса, возможно, пришло время подумать об открытии бизнеса по инвестированию в недвижимость для достижения ваших личных финансовых целей.

    Начать бизнес по инвестициям в недвижимость будет непросто, но при правильной подготовке оно того стоит. Лучше всего то, что есть несколько ресурсов по системам для малого бизнеса, которые могут сделать процесс обучения проще и эффективнее. Прочтите наше руководство ниже; в конце концов, он создан, чтобы помочь вам добиться успеха.

    Насколько прибылен бизнес в сфере недвижимости?

    Простой ответ на этот вопрос — да — если вы будете грамотно обращаться со своими активами. «У предпринимателей есть необходимый опыт и базовая деловая хватка, чтобы начать свой собственный бизнес в сфере недвижимости», — говорит Мартин Орефис, основатель Rent To Own Labs.«Кроме того, у них есть финансовый капитал для инвестирования, что является огромным преимуществом при входе в бизнес с недвижимостью».

    Самый распространенный способ, которым бизнес в сфере недвижимости может быть прибыльным, — это высокая оценка. Оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени. Активом может быть жилая недвижимость, коммерческая недвижимость и даже незастроенная земля. Увеличение может происходить по разным причинам, например, увеличение спроса при уменьшении предложения. Достижение прибыли в бизнесе с недвижимостью происходит за счет продажи актива после того, как он возрастает в цене — во-вторых, прибыли от недвижимости за счет получения дохода за счет регулярных платежей или аренды.

    Прибыль от недвижимости за счет увеличения стоимости

    Что касается жилой недвижимости, самым большим фактором признательности является ее местоположение. Развивающийся район, в котором появляются лучшие школы, новые торговые центры, детские площадки и все, что делает этот район более желанным местом для жизни, повышает ценность дома. Улучшения дома, будь то внутренние или внешние, также могут добавить значительную ценность. В свою очередь, ваш бизнес в сфере недвижимости может получить большую прибыль за счет перестройки или ремонта домов.Коммерческая недвижимость работает аналогично жилой, получая прибыль за счет развития местоположения и улучшения собственности.

    Что касается слаборазвитых земель, прибыль также генерируется за счет застройки. По мере расширения города земля за его пределами становится все более желанной для тех, кто хочет ее развивать. Как только застройщик начинает строить дома или коммерческие постройки, стоимость земли возрастает еще выше.

    Прибыль от недвижимости через доход

    Проще говоря, жилая и коммерческая недвижимость приносят доход за счет аренды.Арендаторы платят согласованную сумму в месяц, которая может увеличиваться из-за инфляции и спроса. После того, как ваши расходы будут сняты, вы претендуете на оставшуюся часть в качестве дохода. Разумный шаг для вашего бизнеса в сфере недвижимости — это инвестировать в недвижимость в желаемом месте, предлагая вам возможность легко найти арендаторов.

    В зависимости от ваших прав на землю, необработанная земля также может приносить доход, поскольку компании могут платить регулярные платежи за любые новые строения, построенные на земле, или роялти за любые сделанные открытия.К ним относятся, помимо прочего, новые подъездные дороги, трубопроводы, вышки сотовой связи, трубопроводы или домкраты. Необработанные земли обычно сдают в аренду для сельскохозяйственных целей, и на некоторых землях могут быть ценные урожаи, которые можно периодически собирать.


    [Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ вебинар по недвижимости, где вы сможете узнать, как воспроизвести успешные бизнес-системы от опытных инвесторов в недвижимость.]


    Как начать бизнес с недвижимостью

    Тем, кто задается вопросом, как начать бизнес в сфере недвижимости, следует предупредить, что владение компанией по продаже недвижимости — нелегкая задача. Как и при открытии бизнеса в любой другой отрасли, предприниматели должны потратить бесчисленные часы на исследования и составить тщательный бизнес-план, прежде чем начинать бизнес. Воспользуйтесь следующими советами, когда вы откроете дверь для открытия бизнеса в сфере недвижимости:

    1. Продумайте профессиональные цели
    2. Проведите углубленное исследование
    3. Организуйте свои финансы
    4. Создайте бизнес-стратегию
    5. ООО «Форма Ан»
    6. Планируйте свой маркетинг
    7. Создать сайт
    8. Запуск кампаний
    9. Оставайтесь на вершине лидерства
    10. Создайте сеть поддержки

    Ставьте бизнес-цели

    Прежде чем приступить к работе, найдите время, чтобы оценить и расставить приоритеты в своих планах на будущее.Это означает, что необходимо продумать свои личные, профессиональные и финансовые цели, поскольку они повлияют на то, как вы начнете и будете строить свой бизнес по инвестированию в недвижимость. Начните с того, что спросите себя, где вы планируете быть через пять, десять и пятнадцать лет. Затем продумайте более срочные шаги, которые помогут вам этого добиться. Важность этого процесса невозможно переоценить. Цели не только помогают инвесторам сосредоточиться, но и помогают им действовать.

    Один из фреймворков, который я считаю особенно полезным, — это цели SMART.Это означает конкретный, измеримый, достижимый, актуальный и привязанный ко времени. По сути, это помогает инвесторам сбалансировать амбиции и действия при планировании будущего. Цели SMART действуют как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, что делает их идеальными для любой отправной точки. Для получения дополнительной информации о постановке целей SMART обязательно прочтите наше руководство сегодня.

    Проведите углубленное исследование

    Успешному бизнес-плану всегда предшествует глубокое отраслевое исследование с определением конкретной ниши, области рынка и потенциальных конкурентов.Есть несколько стратегий выхода, на которых может сосредоточиться ваш бизнес в сфере недвижимости, хотя некоторые из них больше ориентированы на новичков. Многие начинающие инвесторы предпочтут оптовую продажу, что позволит им изучить основы перед покупкой недвижимости. Однако, в зависимости от ваших целей, также могут быть отличными вариантами стратегии реабилитации или покупки и удержания.

    Затем ваше исследование должно сосредоточиться на том, какая область рынка лучше всего подходит для вашей инвестиционной ниши. «Хорошее понимание рынка важно для заключения лучших сделок», — говорит Орефиче.«Я хотел бы знать об этом раньше, потому что я часто делал случайные инвестиции, которые приводили к убыткам, и мне потребовалось значительное время, чтобы прийти в норму. При правильном исследовании рынка можно принимать обоснованные решения и заключать более выгодные сделки ».

    Посмотрите на среднюю стоимость жилья и цены на аренду, исследуйте удобства в районе и, самое главное, не бойтесь выходить за пределы своего текущего местоположения. Онлайн-исследования, сетевые мероприятия и даже поиск наставника могут помочь в этом процессе.Всегда помните: чем больше исследований вы проведете сейчас, тем лучше вы будете готовы начать разработку своего бизнес-плана.

    Организуйте свои финансы

    Есть несколько способов заняться недвижимостью без денег; однако это не означает, что вам следует избегать оценки своего текущего финансового положения. Скорее всего, когда вы обратитесь к кредитору, ему понадобится информация о вашей финансовой истории. Важно взглянуть, прежде чем к вам когда-либо обратятся с вопросами.Запросите копию своего кредитного отчета и просмотрите все существующие счета или инвестиции, которые у вас есть. Я всегда говорю инвесторам, что независимо от того, с чего вы начинаете в финансовом отношении, есть способы начать инвестировать в недвижимость.

    В зависимости от вашей инвестиционной стратегии есть несколько вариантов финансирования, которые могут вам подойти. Инвесторы в недвижимость могут начать с чего-то традиционного, например, с ипотеки финансового учреждения или государственного займа. Или они могут выбрать нетрадиционные варианты финансирования, такие как частные кредиторы, деловые партнерства и даже краудфандинг.Вам не обязательно останавливаться на одном «методе» прямо сейчас, но вы должны знать несколько вариантов. Таким образом, когда пришло время наладить бизнес, вы точно знаете, куда идти.

    Создайте свою бизнес-стратегию

    После того, как вы провели достаточное исследование, вы уже должны были начать в уме формулировать идеи о том, что именно поможет вашему бизнесу добиться успеха на вашем рынке. Напишите бизнес-план, который также включает ресурсы и инструменты, которые вы планируете использовать.

    ООО «Форма А Недвижимость»

    Компания с ограниченной ответственностью (LLC) — это бизнес-структура, созданная для защиты коммерческих расходов от вмешательства в личные финансы инвестора. Обозначение позволяет инвесторам приобретать и владеть недвижимостью https://www.fortunebuilders.com/forming-a-real-estate-llctate без личной ответственности. В каждом штате существуют разные сборы и правила, связанные с созданием LLC, хотя общий процесс в основном одинаков:

    1. Перед началом работы проверьте правила вашего штата
    2. Выберите уникальное название компании
    3. Подайте статью организации в свой штат
    4. Создать операционное соглашение для бизнеса
    5. Опубликовать намерение в файле (если это требуется в вашем штате)
    6. Подайте заявление на получение идентификационного номера налогоплательщика через IRS

    После того, как вы создадите свою LLC, вам могут потребоваться еще несколько разрешений, прежде чем вы сможете официально начать бизнес.Подтвердите свое состояние, что это такое, и вы будете на пути к заключению своей первой сделки.

    Планируйте свой бизнес по маркетингу

    Успешный бизнес в сфере недвижимости — синоним успешной маркетинговой стратегии. В чем заключается ваше уникальное ценностное предложение? Ответ на этот вопрос поможет вам создать бренд для вашего бизнеса и любых последующих маркетинговых кампаний. Это также прекрасное время, чтобы остановиться на логотипе, основных ценностях и заявлении о миссии. Эти компоненты помогут понять, как вы взаимодействуете с потенциальными клиентами, и послужат отправной точкой для ваших маркетинговых материалов.

    После создания основы для вашего бизнеса в сфере недвижимости, пора начать вашу первую кампанию. Прочтите следующий список распространенных маркетинговых материалов для вдохновения:

    • Прямая почтовая рассылка: Вы не поверите, но прямая почтовая рассылка все еще имеет место в эту цифровую эпоху. Инвесторы в недвижимость постоянно используют открытки, рукописные письма и другие почтовые отправления, чтобы связаться с потенциальными продавцами. Самая важная вещь, которую следует помнить при использовании прямой рассылки, — это оставаться последовательным: чаще всего ваши ответы увеличиваются со второй или третьей попытки.
    • Электронные кампании: Электронная почта — отличный способ привлечь потенциальных клиентов, если вы можете собрать достаточно контактной информации. Поскольку адреса электронной почты не так легко доступны, как информация о собственности, составление надежного списка может занять некоторое время. При этом со временем это будет очень рентабельный метод охвата как покупателей, так и продавцов.
    • Социальные сети: Социальные сети отлично подходят для начинающих, потому что это совершенно бесплатный способ рассказать о своем бизнесе.Создавайте профили в Facebook, Twitter, Instagram и LinkedIn и публикуйте обновления, когда можете. Со временем вы можете обнаружить, что платная реклама в социальных сетях также окажется полезной.
    • Сеть: Недвижимость процветает благодаря сети, во многих случаях действительно важно знать, кого вы знаете. Начните с посещения мероприятий, связанных с недвижимостью в вашем районе, и постепенно развивайтесь. Не знаете, где найти события? Я рекомендую поискать на Facebook или Meetup.com. Как только вы начнете налаживать связи, вы даже сможете сами начать организовывать сетевые возможности.
    • Bandit Signs: Когда новички думают о недвижимости, это часто первое, что приходит на ум. Бандитские знаки — это те плакаты, которые размещаются на популярных перекрестках с такими сообщениями, как «Мы ​​покупаем дома!» или «Позвоните нам, чтобы получить предложение наличными!» Вы когда-нибудь задумывались, почему их так много? Потому что они работают. Знаки бандитов могут стать отличным способом рассказать о своем бизнесе в сфере недвижимости. Просто убедитесь, что они легальны в вашем регионе.

    Создать сайт

    В сегодняшнюю цифровую эпоху наличие надлежащего веб-присутствия имеет решающее значение.Особенно это актуально в сфере недвижимости. Большинство покупателей жилья сообщают, что начинают поиск в Интернете еще до того, как обратятся к своему агенту. Это означает, что наличие надежного веб-сайта увеличит ваши шансы на привлечение нового бизнеса. Рассмотрите возможность использования таких веб-сайтов, как WordPress, Squarespace и Wix, которые предлагают удобные для новичков возможности по относительно доступным ценам. Ваш веб-сайт часто будет вашим первым контактом с потенциальным клиентом, поэтому обязательно включите страницы, которые помогут передать, кто вы как профессионал в сфере недвижимости, ценности, которые вы отстаиваете, и ценность, которую вы можете им предоставить.Не забудьте добавить URL своего веб-сайта ко всем своим маркетинговым материалам и страницам в социальных сетях, которые будут перенаправлять клиентов на ваш сайт. И последнее, но не менее важное: вы можете помочь привлечь больше трафика на свой веб-сайт, публикуя актуальные, своевременные и ценные статьи и контент.

    Запуск кампаний

    Убедитесь, что вы единообразны во всех ваших маркетинговых каналах, будь то социальные сети, электронная почта, обычная почта или традиционный маркетинг. Обязательно запланируйте последующие мероприятия по каждой из проводимых вами кампаний.

    Оставайтесь на вершине лидерства

    Одна из худших вещей, которые вы можете сделать для своего бизнеса, — это запускать маркетинговые кампании без плана отслеживания потенциальных клиентов. Даже если кто-то не представляет немедленной возможности, развитие отношений с течением времени может принести вам их бизнес в будущем. Отличный способ отслеживать своих потенциальных клиентов — использовать систему управления взаимоотношениями с клиентами или CRM. Этот тип программного обеспечения позволяет управлять вашими маркетинговыми кампаниями и потенциальными клиентами в одном месте.Такие программы, как Hubspot, AgileCRM и Apptivo, — отличные места для начала исследования. Ищите бесплатные пробные версии или тарифные планы в зависимости от количества потенциальных клиентов, с которыми вы работаете.

    Создайте сеть поддержки

    Как бы банально это ни звучало, ни один человек не является островом, когда начинает свой бизнес по инвестициям в недвижимость. Напротив, многие потенциальные клиенты и сделки с недвижимостью будут поступать непосредственно из вашей личной сети. Независимо от того, состоит ли ваша сеть из клиентов, коллег, наставников или даже конкурентов, не забудьте потратить достаточно времени на развитие этих ключевых отношений.

    5 главных преимуществ открытия бизнеса в сфере инвестиций в недвижимость

    Преимущества инвестирования в недвижимость практически безграничны. Вы не только должны иметь возможность получать значительную прибыль от каждой сделки, но также и недвижимость — надежная защита от фондового рынка и инфляции. Некоторые другие преимущества, которые гарантированно появятся при открытии бизнеса в сфере недвижимости, включают, но не ограничиваются:

    1. Налоговые льготы .Если вы заработаете 100000 долларов в год на работе с девяти до пяти, а я зарабатываю 100000 долларов в год на своей арендуемой собственности, у кого останется больше после уплаты налогов? Ты угадал; моя арендуемая недвижимость облагается налогом гораздо ниже, потому что государство вознаграждает владельцев арендуемой недвижимости. Правительство также предлагает более низкие ставки налога на долгосрочную прибыль наряду с другими льготами, такими как амортизация и исключение налога на самозанятость.
    2. Денежный поток . Инвесторы в недвижимость не только имеют возможность получать значительный денежный поток от стабильных оптовых сделок или сделок по реабилитации, но они также могут обеспечить себе безопасный ежемесячный денежный поток от сделок по аренде недвижимости.Лучшая часть денежного потока от аренды недвижимости заключается в том, что дополнительные деньги считаются пассивным доходом после оплаты всех ваших счетов. Вы можете получать ежемесячную зарплату, все время управляя остальной частью вашего инвестиционного бизнеса.
    3. Признательность . Пока вы выплачиваете ссуду за любую собственность, в которую вы инвестировали, стоимость этой собственности увеличивается или растет. Хотя такие вещи, как спады и колебания рынка, неизбежны, можно с уверенностью сказать, что стоимость недвижимости будет расти в течение длительного периода времени.При этом любая недвижимость, которую вы покупаете сегодня, будет стоить гораздо больше через 30 лет; однако с ипотекой с фиксированной ставкой вы всегда будете платить одну и ту же сумму в долларах.
    4. Контроль . Возможно, самое большое преимущество открытия бизнеса в сфере недвижимости — это контроль и гордость, которые вы испытываете из-за того, что владеете тем, что создали. Ваша судьба не привязана к офису на Уолл-стрит или генеральному директору вашей компании; это принадлежит только вам. Инвестирование в недвижимость ставит вас и только вас на место водителя вашего финансового будущего.Однако, имея контроль, инвесторы также должны научиться управлять своим аппетитом к незнакомым ситуациям; или, как выразился Рой Морежон, предприниматели должны «чувствовать себя комфортно, испытывая дискомфорт». Как президент и соучредитель Enventys Partners и серийный предприниматель, Морехон хорошо осознает, что предприниматели должны контролировать свои эмоции. Независимо от вашего собственного опыта, «вам должно быть комфортно с мыслью, что вы не всегда будете знать, в каком финансовом отношении вы находитесь в течение определенного периода времени», — говорит Морехон.
    5. Безопасность . Конечно, любое инвестирование всегда связано с определенным риском. Однако постоянное наращивание портфеля недвижимости с течением времени означает, что вы обеспечиваете собственное будущее. К сожалению, сегодня слишком много людей не имеют конкретного плана обеспечения своего выхода на пенсию. Инвестиции в недвижимость — это не только то, что некоторые считают самым быстрым способом выбраться из долгов, но и неоспоримый метод создания для себя множества источников дохода, которые сохранятся и в пенсионные годы, и могут даже передаваться будущим поколениям.

    Не рекомендуется бросаться в мир инвестирования в недвижимость без надлежащего обучения. Вы должны узнать, как лучше всего находить сделки, как продавать себя, как вести переговоры и, конечно, как финансировать сделки; однако, как только вы овладеете ими, вы будете на пути к поддержанию успешного бизнеса. Итак, мои партнеры в CT Homes и я составили исчерпывающий список наиболее распространенных вопросов, которые вы должны изучить, прежде чем приступить к инвестиционному путешествию.Начните сверху и постепенно спускайтесь вниз, и после того, как вы тщательно проанализируете каждый вопрос, вы наверняка уже будете впереди своих конкурентов.

    Часто задаваемые вопросы о том, как начать бизнес в сфере недвижимости

    Когда вы, наконец, готовы окунуться в мир инвестирования в недвижимость, вы можете чувствовать беспокойство и подавленность. Начать свой первый бизнес в сфере недвижимости будет нелегкой задачей, но если вы проявите должную осмотрительность и изучите ответы на эти важные вопросы, вы гарантированно добьетесь успеха.

    Сводка

    Начать бизнес в сфере недвижимости может показаться сложным, но, выполнив описанные выше шаги, а также ознакомившись с ответами на часто задаваемые вопросы, стать профессионалом в сфере недвижимости будет проще, чем вы думаете. Обязательно определите свои цели, проанализируйте свои финансы и расставьте приоритеты в сети, чтобы создать свой круг и наблюдать за процветанием вашего бизнеса. С правильными инструментами ваш бизнес может помочь вам достичь ваших целей и стать финансово свободным.


    Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

    Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

    Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

    Как заработать на инвестициях в недвижимость

    Когда дело доходит до заработка на инвестировании в недвижимость, существует лишь несколько способов сделать это.Хотя концепции просты для понимания, не обманывайте себя, думая, что их легко реализовать и реализовать. Понимание основ недвижимости может помочь инвесторам работать над максимизацией своих доходов. Недвижимость дает инвесторам еще один класс активов портфеля, увеличивает диверсификацию и может ограничить риски при правильном подходе.

    Есть три основных способа, которыми инвесторы потенциально могут зарабатывать деньги на недвижимости:

    1. Увеличение стоимости имущества
    2. Доход от аренды, полученный при сдаче имущества в аренду арендаторам
    3. Прибыль от коммерческой деятельности, зависящей от недвижимого имущества

    Конечно, всегда есть другие способы прямо или косвенно получить прибыль от инвестирования в недвижимость, например, научиться специализироваться в более эзотерических областях, таких как свидетельства о налоговом залоге.Однако на три перечисленных выше элемента приходится подавляющая часть пассивного дохода — и конечных состояний, — которые были нажиты в сфере недвижимости.

    Недвижимость Прирост стоимости имущества

    Во-первых, важно понимать, что стоимость свойств не всегда увеличивается. Отсутствие прироста активов может стать болезненно очевидным в такие периоды, как конец 1980-х — начало 1990-х годов и годы 2007-2009 годов, когда рынок недвижимости рухнул. На самом деле, во многих случаях стоимость недвижимости редко превышает инфляцию — рост средние цены в экономике.

    Например, если вы владеете недвижимостью за 500 000 долларов и инфляция составляет 3%, ваша собственность может быть продана за 515 000 долларов (500 000 долларов x 1,03%), но вы не богаче, чем были в прошлом году. То есть вы по-прежнему можете покупать такое же количество молока, хлеба, сыра, масла, бензина и других товаров (правда, в этом году сыр может упасть, а бензин подорожать, но ваш уровень жизни останется примерно таким же). Причина в том, что выигрыш в 15 000 долларов был ненастоящим. Он был номинальным и не оказал реального влияния, поскольку рост был вызван общей инфляцией.

    Ставки по ипотеке — это процентный фактор, влияющий на стоимость недвижимости. Чтобы рассчитать ипотеку, вам нужно немного подробностей о ссуде, и затем вы можете использовать этот калькулятор ипотеки, чтобы вычислить цифры.

    Инфляция и инвестирование в недвижимость

    Когда случается инфляция, покупательная способность доллара снижается. Это происходит потому, что правительство должно создавать — печатать — деньги, когда оно тратит больше, чем получает за счет налогов. При прочих равных со временем это приводит к тому, что каждый существующий доллар теряет ценность и становится меньше, чем был в прошлом.

    Один из способов, с помощью которого самые сообразительные инвесторы в недвижимость могут заработать на ней, — это воспользоваться ситуацией, которая, кажется, возникает каждые несколько десятилетий. Они делают это, когда прогнозируется, что инфляция превысит текущую процентную ставку по долгосрочному долгу. В это время вы можете встретить людей, готовых играть в азартные игры, приобретая недвижимость, занимая деньги для финансирования покупки, а затем ожидая роста инфляции.

    По мере роста инфляции эти инвесторы могут расплачиваться по ипотеке долларами, которые стоят гораздо меньше.Эта ситуация представляет собой переход от вкладчиков к должникам. Вы видели, как многие инвесторы в недвижимость зарабатывали таким образом в 1970-х и начале 1980-х годов. Инфляция вышла из-под контроля, пока Пол Волкер-младший, президент Федеральной резервной системы в период с 1979 по 1987 год, не воспользовался ситуацией 2х4 и не взял ее под контроль, резко повысив процентные ставки.

    Закупки с циклически скорректированной капитальной ставкой

    Уловка заключается в том, чтобы покупать, когда циклически скорректированные ставки капитализации — норма прибыли на инвестиции в недвижимость — являются привлекательными.Вы покупаете, когда думаете, что есть конкретная причина, по которой конкретный объект недвижимости когда-нибудь будет стоить больше, чем указывает одна только текущая ставка капитализации.

    Например, разработчики недвижимости могут изучить проект или застройку, экономическую ситуацию вокруг этого проекта или цену собственности и определить будущий доход от аренды для подтверждения текущей оценки. В противном случае текущая стоимость могла бы показаться слишком дорогой с учетом текущих условий, связанных с разработкой.Однако, поскольку они понимают экономику, рыночные факторы и потребителей, эти инвесторы могут видеть будущую прибыльность.

    Возможно, вы видели, как ужасный старый отель на большом участке земли превращается в оживленный торговый центр с офисными зданиями, которые выкачивают значительную арендную плату для владельца. В отсутствие этих денежных потоков, чистой приведенной стоимости, вы в той или иной степени спекулируете, что бы вы ни говорили себе. Вам потребуется либо существенная инфляция в номинальной валюте — если вы используете заемные средства для финансирования покупки — чтобы выручить вас.Вы также можете рассчитывать на какое-то событие с низкой вероятностью, которое сработает в вашу пользу.

    Аренда как инвестиция в недвижимость

    Зарабатывать деньги на сборе ренты настолько просто, что каждый шестилетний ребенок, когда-либо игравший в игру «Монополия», на интуитивном уровне понимает, как работают основы. Если вы владеете домом, многоквартирным домом, офисным зданием, гостиницей или любыми другими объектами недвижимости, вы можете взимать с людей плату за аренду, чтобы они могли использовать собственность или объект.

    Конечно, простое и легкое — это не одно и то же.Если вы владеете многоквартирными домами или арендуемыми домами, вы можете столкнуться с чем угодно — от сломанных туалетов до арендаторов, работающих в метолабораториях. Если вы владеете торговыми центрами или офисными зданиями, возможно, вам придется иметь дело с арендованным у вас бизнесом, который обанкротится. Если у вас есть промышленные склады, вы можете столкнуться с экологическим расследованием действий арендаторов, которые использовали вашу собственность. Если у вас есть складские помещения, кража может быть проблемой. Инвестиции в арендную недвижимость — это не тот тип инвестиций, в который можно позвонить и ожидать, что все будет хорошо.

    Использование ставки капитализации для сравнения инвестиций

    Хорошая новость заключается в том, что существуют инструменты, которые упрощают сравнение потенциальных инвестиций в недвижимость. Один из них, который станет для вас неоценимым в вашем стремлении зарабатывать деньги на недвижимости, — это специальный финансовый коэффициент, называемый ставкой капитализации (ставка капитализации). Ставки верхнего предела показывают норму прибыли от инвестиций в коммерческую недвижимость, основанную на чистом доходе, который будет приносить недвижимость.

    Если недвижимость приносит 100 000 долларов в год и продается за 1 000 000 долларов, вы разделите прибыль (100 000 долларов) на цену (1 000 000 долларов) и получите 0,1 или 10%. Это означает, что максимальная ставка собственности составляет 10%, или что вы получите ожидаемые 10% от ваших инвестиций, если вы заплатите за недвижимость полностью наличными и без долгов.

    Точно так же, как акции в конечном итоге стоят только чистую приведенную стоимость их дисконтированных денежных потоков, недвижимость в конечном итоге стоит комбинации:

    • Полезность, которую недвижимость генерирует для своего владельца
    • Чистые текущие денежные потоки, которые она генерирует — по отношению к уплаченной цене

    Доход от аренды как запас прочности

    Доход от аренды может быть запасом прочности, который защитит вас во время экономических спадов или коллапсов.Некоторые виды инвестиций в недвижимость могут лучше подходить для этой цели. Аренда и сдача внаем могут быть относительно безопасным доходом.

    Вернемся к нашему предыдущему обсуждению — о проблемах зарабатывания денег на недвижимости — офисные здания могут служить одной иллюстрацией. Обычно такие объекты недвижимости заключаются в долгосрочную аренду на несколько лет. Купите один по правильной цене, в нужное время, с правильным арендатором и сроком аренды, и вы сможете пережить крах недвижимости. Вы собираете арендные чеки на сумму выше среднего, которые компании, занимающиеся лизингом, должны предоставить вам — в связи с подписанным ими соглашением об аренде — даже когда в других местах доступны более низкие ставки.Однако сделайте это неправильно, и вы можете быть заблокированы на доходности ниже номинала еще долгое время после того, как рынок восстановится.

    Деньги от операций с недвижимостью

    Последний способ заработка на вложениях в недвижимость — это специальные услуги и бизнес-деятельность. Если у вас есть гостиница, вы можете продавать своим гостям фильмы по запросу. Если у вас есть офисное здание, вы можете зарабатывать деньги на торговых автоматах и ​​гаражах. Если у вас есть автомойка, вы можете заработать на пылесосах с контролируемым временем работы.

    Эти инвестиции почти всегда требуют специальных знаний. Например, некоторые люди всю свою карьеру специализируются на проектировании, производстве, владении и эксплуатации автомоек. Для тех, кто поднялся на вершину своей области и разбирается в тонкостях конкретного рынка, возможность зарабатывать деньги может быть безграничной.

    Другие идеи для инвестиций в недвижимость

    Тем не менее, в сфере недвижимости существуют и другие инвестиционные возможности. Вы можете инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT).Публично торгуемые REIT выпускают акции и торгуются на бирже, в то время как частные REIT или неторгуемые REIT недоступны ни на одной бирже. Все типы REIT будут сосредоточены на определенных секторах рынка недвижимости, таких как дома престарелых или торговые центры. Есть также несколько биржевых фондов (ETF) и паевых инвестиционных фондов, которые нацелены на инвестора в недвижимость, инвестируя в REIT и другие инвестиции в сектор недвижимости.

    10 основных показателей, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость (и почему)

    Выбор инвестиционной недвижимости — это не только ее покупная цена и потенциальная арендная плата.Чтобы помочь им инвестировать с умом, инвесторы разработали библиотеку коэффициентов и расчетов, чтобы минимизировать риски и максимизировать прибыль. Опытные инвесторы изучают эти показатели инвестирования в недвижимость изнутри и снаружи, чтобы они могли как оценить потенциальные инвестиции за считанные минуты, так и контролировать свою существующую недвижимость. Следует отметить, что приведенные ниже показатели ориентированы на инвестиции в жилую недвижимость, но если вы инвестор в коммерческую недвижимость, прочтите этот пост.

    Независимо от того, являетесь ли вы новым инвестором или человеком с двадцатилетним опытом, который нуждается в обновлении, это десять основных показателей инвестирования в недвижимость, которые вам следует знать.Не стесняйтесь просматривать этот пост в виде слайд-шоу, загрузите презентацию «10 основных показателей, которую должен знать каждый инвестор в недвижимость» в формате PDF или посмотрите видео вебинара.

    1. Чистая операционная прибыль (NOI)

    NOI сообщает вам, сколько денег вы зарабатываете на данной инвестиционной собственности. Это версия отчета о прибылях и убытках. Чтобы рассчитать это, возьмите ваш общий доход и вычтите операционные расходы. Никогда не включайте выплаты по ипотеке в расчет NOI, они не считаются операционными расходами.

    Не забудьте включить доход от стиральных машин, дополнительные сборы за парковочные места или любые сборы за услуги в свой общий доход. Операционные расходы включают гонорары управляющего недвижимостью, судебные издержки, общее техническое обслуживание, налоги на имущество и любые коммунальные услуги, которые вы платите.

    В расчет не входят капитальные затраты, налоги, ипотечные платежи или проценты. При использовании NOI для оценки потенциальных инвестиций помните, что прогнозируемая арендная плата может оказаться неточной. И, если здание управляется ненадлежащим образом, доход может быть непостоянным.Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Stessa сделать это за вас.

    Почему важна чистая операционная прибыль?

    Инвесторы используют NOI исключительно для оценки способности здания приносить доход и прибыль. Он сообщает вам, принесет ли конкретное вложение достаточный доход для выплаты ипотечного кредита.

    Чтобы ознакомиться с практическим примером с расчетами NOI и другими подробностями, ознакомьтесь с нашей статьей «Что такое чистый операционный доход?»

    2. Ставка капитализации (Cap Rate)

    Ставка капитализации — это недвижимый эквивалент доходности инвестиций фондового рынка.Это отношение суммы дохода, получаемого от собственности, к первоначальному вложенному капиталу (или его текущей стоимости). Он сообщает вам, какой процент от стоимости инвестиции составляет прибыль.

    Cap Rate делит ваш чистый операционный доход (NOI) на стоимость активов. Когда вы находитесь на этапе приобретения, это будет цена продажи недвижимости. Позже вы можете использовать своего местного агента по продаже недвижимости, брокера или ориентировочную стоимость на сайтах недвижимости, таких как Zillow. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Stessa сделать это за вас.

    Почему имеет значение Cap Rate?

    Вообще говоря, чем выше максимальная ставка, тем выше риск. Это потому, что высокая ставка капитализации означает более высокую доходность и, в конечном итоге, более высокий риск. Вот почему вы обычно видите более высокие ставки капитализации на более рискованных рынках по сравнению с более низкими ставками капитализации на стабильных и крупных рынках, таких как, например, Нью-Йорк или Сан-Франциско.

    3. Внутренняя норма прибыли (IRR)

    IRR оценивает процент, который вы будете зарабатывать на каждый доллар, вложенный в арендуемую недвижимость в течение периода владения ею.Это скорость роста, которую объект недвижимости может генерировать. Расчет выходит за рамки чистой операционной прибыли и покупной цены для оценки долгосрочной доходности.

    При расчете IRR установите чистую приведенную стоимость (NPV) собственности равной нулю и используйте прогнозируемые денежные потоки на каждый год, который вы планируете владеть зданием. Чистая приведенная стоимость представляет собой стоимость денег сейчас, по сравнению с будущей, когда на деньги начислены сложные проценты. Это сложная формула, поэтому большинство инвесторов используют функцию IRR в Excel для расчета коэффициента.

    Хотя инвесторы используют IRR для сравнения свойств, вы должны знать его ограничения. Предполагает стабильную арендную среду и отсутствие неожиданного ремонта. Сравниваемые объекты недвижимости должны быть одинаковыми по размеру, использованию и сроку владения.

    Почему имеет значение IRR?

    В зависимости от конкретного объекта недвижимости типичный показатель IRR составляет 10–20%, но может сильно варьироваться. Это еще один ценный способ оценить, подходит ли вам объект недвижимости.

    4.Денежный поток

    Денежный поток — признак того, насколько хорошо ваш бизнес — или нет. Это ваши чистые денежные средства, оставшиеся в конце месяца после того, как вы получили арендную плату и оплатили свои расходы. Если вы арендуете здание за 2000 долларов в месяц, а все расходы составляют 1200 долларов, ваш чистый денежный поток составит 800 долларов. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Stessa сделать это за вас.

    Почему имеет значение денежный поток?

    Чистый денежный поток — это простая, но важная цифра. Если он отрицательный, вы не сможете оплачивать счета или получать прибыль.Отрицательный денежный поток также может указывать на то, что вы слишком много тратите на недвижимость, и вам следует изучить связанные с этим расходы. Или у вас может быть арендатор, просрочивший оплату, чьи просроченные или частичные платежи влияют на вашу прибыль.

    5. Денежный перевод при возврате денежных средств

    Денежный доход при возврате наличных показывает вам общую прибыль на деньги, которые вы вложили в недвижимость. Проще говоря, это то, сколько денег вы зарабатываете на вложенных денежных средствах. Это важный показатель, потому что, в отличие от других показателей инвестирования в недвижимость, он включает обслуживание долга и вашу ипотеку.

    Чтобы получить текущую прибыль на общую сумму денежных средств в собственности или в вашем портфеле, возьмите чистый денежный поток после обслуживания долга и разделите его на общую сумму денежных средств по сделке. Чтобы рассчитать общую сумму наличных средств, просуммируйте стоимость приобретения здания или портфеля плюс затраты на закрытие, вычтите непогашенный остаток по ипотеке и добавьте любые капитальные затраты. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Stessa сделать это за вас.

    Почему важны наличные деньги?

    Игра с наличными при возврате наличных может помочь вам определить лучший способ финансирования новых инвестиций.Он используется при выборе между потенциальными инвестициями и может помочь вам спрогнозировать доходность в те годы, когда вы ожидаете капитальные затраты.

    6. Множитель валовой ренты (GRM)

    GRM помогает инвесторам сравнивать здания и приблизительно определять их стоимость. Он рассчитывается путем деления цены объекта на валовой доход от аренды. «Хороший» GRM будет зависеть от вашего местного рынка и сопоставимых объектов недвижимости.

    Вы можете использовать прогноз валового дохода от аренды или попросить текущего владельца предоставить копию его списка арендной платы.Поскольку при этом не учитываются вакансии или расходы, вы не сможете принимать решение об инвестициях исключительно на основе GRM. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Stessa сделать это за вас.

    Почему GRM имеет значение?

    Чем ниже GRM, тем лучше, но обычно можно ожидать, что GRM будет находиться в диапазоне 4-8. Это поможет вам оценить, является ли ваша потенциальная сделка хорошей инвестицией или стоит ли удерживать текущий актив в долгосрочной перспективе.

    Упростите составление отчетов об аренде с помощью Stessa >>

    7.Коэффициент LTV

    Отношение ссуды к стоимости измеряет размер кредитного плеча на конкретный актив. LTV имеет значение для покупателей, которые финансируют свои сделки, поскольку он измеряет сумму, которая вам понадобится для финансирования, относительно текущей справедливой рыночной стоимости недвижимости. Но LTV — это также лучший способ отслеживать собственный капитал, который вы держите в собственности (не только для финансирования), но и для оценки стоимости вашего портфеля и активов с учетом долга.

    Для финансирования большинство кредиторов не финансируют до 100% стоимости недвижимости; они хотят оставить в нем долю, чтобы защитить свои вложения.Они выражают, какую часть общей покупной цены они готовы профинансировать в соотношении ссуды к стоимости.

    Разница между процентом, который кредитор профинансирует, и общей стоимостью собственности — это сумма денежных средств, которую вы должны будете вложить в сделку.

    Почему значение LTV имеет значение?

    Если кредитор будет заключать 80% сделок LTV, вам потребуется 20% первоначальный взнос для обеспечения ипотеки. В этом сценарии для собственности за 100 000 долларов потребуется 20 000 долларов в качестве первоначального взноса плюс заключительные расходы, и это будет составлять 80% LTV.По прошествии 10 лет, если стоимость собственности теперь составляет 200 000 долларов, а вы выплатили ипотечный кредит до 50 000 долларов, ваш LTV будет составлять 25%.

    8. Коэффициент покрытия обслуживания долга

    Кредиторы

    также обращают пристальное внимание на коэффициент покрытия вашего долга, или DSCR. Он сравнивает операционный доход, который у вас есть для обслуживания долга, с вашим общим уровнем долга. Разделите свой чистый операционный доход на выплаты по долгу на ежемесячной, ежеквартальной или годовой основе, чтобы получить DSCR.

    Если вы подаете заявку на новую ипотеку, кредиторы смотрят на ваш DSCR, чтобы оценить вашу платежеспособность.Высокий коэффициент указывает на то, что у вас может быть слишком много заемных средств, и вам будет сложнее получить право на получение финансирования.

    Почему DSCR имеет значение?

    Типичные кредиторы A и B требуют DSCR в диапазоне 1,25–1,5. Это означает, что ваша сдаваемая в аренду недвижимость приносит на 25% больше дополнительного дохода после обслуживания долга. DSCR 1,5–1,75 еще более желателен и может помочь снизить вашу процентную ставку.

    9. Коэффициент операционных расходов (OER)

    Показатель прибыльности, OER показывает, насколько хорошо вы контролируете расходы по сравнению с доходами.Возьмите все операционные расходы за вычетом амортизации и разделите их на операционный доход, чтобы получить ООР. Это один из немногих коэффициентов, используемых инвесторами, который включает амортизацию, что делает его более охватывающим стоимость собственности. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Stessa сделать это за вас.

    Почему OER имеет значение?

    Более низкий показатель OER означает, что вы минимизировали расходы по сравнению с доходом. Если ваш OER со временем растет, это может указывать на множество проблем. Возможно, ежегодное повышение арендной платы не соответствовало увеличению расходов.Или ваша управляющая компания не выполняет плановое техническое обслуживание, что в будущем приведет к более серьезным проблемам. Расчет OER с использованием конкретных расходов может помочь вам сузить причину его роста и помочь вам снова взять его под контроль.

    10. Показатели заполняемости

    Незанятая единица не приносит дохода, но все равно стоит денег. Многие эксплуатационные расходы остаются неизменными, даже если у вас нет арендаторов. Большинство инвесторов отслеживают два исторических показателя заполняемости, чтобы следить за открытыми объектами и упущенной прибылью.

    Доля физических вакансий

    Эта ставка дает вам процент свободных единиц по сравнению с общим количеством доступных единиц. Это легко подсчитать: возьмите количество свободных квартир, умножьте на 100 и разделите на общее количество квартир. Этот показатель может быть полезен для каждого объекта недвижимости или для всего вашего портфеля.

    Уровень экономической вакансии

    Экономическая доля вакантных площадей отражает сумму дохода, которую вы упускаете, когда квартира пустует.Сложите арендную плату, потерянную за период вакансии, и разделите ее на общую сумму арендной платы, которая была бы собрана за год, чтобы получить, сколько вам обошлась вакансия.

    Почему важна доля вакансий?

    Всегда полезно следить за своими личными показателями вакансий, а также за общей заполняемостью вашего рынка. Чтобы быть консервативным, включите эту ставку в расчет потенциального дохода перед покупкой нового здания. Вам нужно предусмотреть буфер на 5-10% вакансий во всех ваших расчетах расходов, который гарантирует, что вы сможете покрыть все расходы, когда единицы не сдаются в аренду.Вы можете рассчитывать этот показатель каждый раз самостоятельно или позволить Stessa сделать это за вас.

    Последнее слово о показателях инвестирования в недвижимость

    Показатели инвестирования в недвижимость направляют инвесторов при принятии решения о покупке или продаже потенциальной собственности. Они также помогают отслеживать производительность и выявлять проблемы до того, как они нанесут ущерб вашему бизнесу. Каждый коэффициент рассказывает отдельную историю о вашем бизнесе или собственности. Таким образом, рассматривайте их в контексте рынка, здания и ваших инвестиционных целей, когда используете их для информирования своих планов.

    Что касается коммерческих активов, обратитесь к нашим друзьям в STRATAFOLIO, у которых есть программное обеспечение для управления коммерческой недвижимостью , которое помогает с автоматизацией этих показателей.

    Сколько прибыли вы должны получить от сдачи в аренду в 2021 году?

    Потенциальная прибыльность сдачи в аренду недвижимости варьируется от дома к дому. Инвесторы, у которых нереалистичные ожидания прибыли, могут сильно разочароваться.С другой стороны, инвесторы, которые не торопятся анализировать денежные потоки и точно рассчитывают потенциальную прибыль от сдачи в аренду недвижимости, могут добиться большего успеха в долгосрочной перспективе.

    В этой статье мы объясним, как рассчитать потенциальную прибыль от сдачи в аренду, и поможем ответить на вопрос, какой хорошей прибылью от сдачи в аренду собственности может быть для вас.

    Что такое прибыль от сдачи в аренду собственности?

    Прибыль от сдачи в аренду — это фактически наличные деньги, оставшиеся у вас на конец каждого месяца.

    Важно отметить, что прибыль от сдачи в аренду недвижимости — это не то же самое, что налогооблагаемая чистая прибыль. Это связано с тем, что инвесторы в недвижимость используют неденежные вычеты, такие как амортизация, для уменьшения прибыли до налогообложения.

    Налоговые вычеты на недвижимость также являются одной из причин, почему некоторые инвесторы в арендную недвижимость могут платить очень мало налогов, имея при этом много денег в банке.

    Как рассчитать прибыль от сдачи в аренду недвижимости

    Большинство инвесторов в недвижимость получают прибыль от денежных потоков, генерируемых арендой.Денежный поток определяется множеством факторов, в том числе:

    • Цена покупки недвижимости
    • Выплата по ипотеке (основная сумма и проценты)
    • Валовой доход от аренды
    • Доля вакансий
    • Управление недвижимостью
    • Операционные расходы (такие как ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и благоустройство территории)
    • Налог на недвижимость

    Составьте отчет о движении денежных средств

    Вот как выглядит очень простой отчет о движении денежных средств для расчета потенциальной денежной прибыли от сдачи в аренду недвижимости:

    Цена покупки недвижимости = 100 000 $

    Первоначальный взнос = 25 000 $

    • Прогнозируемый валовой доход от аренды = 900 долл. США
    • Потеря вакансий при 5% = 45 $
    • Эффективная валовая прибыль = 855 долларов США
    • Ремонт под 5% = 45
    • $
    • Управление недвижимостью под 8% = 72
    • $
    • Прочие расходы (налог на имущество, страхование, ТСЖ и др.)) = 180
    • долларов США
    • Расходы по ипотеке = (только основная сумма и проценты) = 320 долларов США
    • Прогнозируемая ежемесячная денежная прибыль (до налогообложения) = 238
    • долларов США.

    Используйте форму

    Рекомендуется использовать предварительный отчет о прибылях и убытках для прогнозирования и отслеживания фактических доходов и расходов. Если вы в настоящее время владеете арендуемой недвижимостью, Stessa — это бесплатная онлайн-система финансового управления арендуемой недвижимостью, которая автоматически отслеживает доходы и расходы.

    Или, если вы новый инвестор или ищете другую недвижимость для добавления в свой портфель недвижимости, воспользуйтесь калькулятором Roofstock Cloudhouse Calculator.Калькулятор арендной платы — отличный ресурс для мгновенного прогнозирования потенциальной доходности арендуемого дома на одну семью, даже если дом никогда раньше не использовался в качестве сдачи в аренду.

    Как измерить прибыль от сдачи в аренду собственности

    Существует четыре основных способа измерения прибыли от сдачи в аренду собственности. Регулярный мониторинг каждого из этих показателей может помочь держать финансовые показатели арендуемой собственности в нужном русле и помочь обеспечить достижение ваших долгосрочных финансовых целей:

    Денежный поток

    Денежный поток — это сумма денег, которая остается у вас в качестве прибыли в конце каждого месяца после оплаты всех ваших операционных расходов, включая ипотеку.

    Важно отметить, что денежные потоки не всегда могут быть одинаковыми от месяца к месяцу. В некоторые месяцы расходы на ремонт могут быть выше или ниже, чем в другие, или недвижимость может оставаться пустой дольше, чем ожидалось, пока вы ищете квалифицированного арендатора.

    Cap Rate

    Ставка капитализации (ставка капитализации) — это коэффициент, который сравнивает годовой чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости с покупной ценой собственности. NOI не включает ежемесячный платеж по ипотеке, потому что разные инвесторы используют разные суммы кредитного плеча (что приводит к более высоким или низким выплатам по ипотеке).

    В целом, чем выше ставка капитализации, тем выгоднее может быть вложение, потому что создается больший доход по сравнению с покупной ценой собственности. Поскольку ставки капитализации различаются от одного рынка к другому, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных свойств на том же рынке или субрынке.

    На основе данных из отчета о движении денежных средств, приведенного выше, максимальная ставка рассчитывается следующим образом:

    • NOI = 238 долларов США ежемесячной денежной прибыли + 320 долларов США ипотечного платежа (добавлены обратно для расчета NOI) = 558 долларов США в месяц x 12 месяцев = 6 696 долларов США в год NOI
    • $ 6 696 NOI / $ 100 000 Цена недвижимости = 0.067 или 6,7% капитализация

    Возврат наличными

    Денежный доход от денежного возврата — это коэффициент, который сравнивает годовой доход от инвестиции с суммой вложенных денежных средств. В отличие от максимальной ставки, расчет возврата наличных денежных средств включает обслуживание долга по выплате ипотечного кредита.

    Если инвестор вносит авансовый платеж в размере 25000 долларов и получает денежную прибыль в размере 2856 долларов в год, денежный возврат составляет 11,4%:

    • Годовой доход в размере 2 856 долларов США / авансовый платеж 25 000 долларов США = 0.114 или 11,4%

    ROI

    Рентабельность инвестиций (ROI) сравнивает общую сумму возвращенных денежных средств с общей суммой вложенных денежных средств:

    • ROI = Прибыль от инвестиций — Стоимость инвестиций / Стоимость инвестиций

    Давайте посмотрим, как рассчитать рентабельность инвестиций. Обратите внимание, что в реальном мире валовой доход от аренды и операционные расходы будут меняться от года к году, но для целей этого примера мы предполагаем, что они остаются неизменными.

    После покупки недвижимости за 100 000 долларов с использованием первоначального взноса в 25 000 долларов, дом через пять лет продается за 150 000 долларов.В течение 5-летнего периода владения недвижимостью возвращенные денежные средства составили 14 280 долларов США из чистой денежной прибыли от сдачи в аренду собственности (238 долларов США в месяц x 12 месяцев x 5 лет) + прибыль в размере 50 000 долларов США, полученная при продаже дома.

    Рентабельность инвестиций:

    • (14 280 долларов США чистой денежной прибыли от аренды + 50 000 долларов США прибыли от продажи) / первоначальный взнос 25 000 долларов США = 20,79% годовой рентабельности инвестиций

    Что такое хорошая прибыль от аренды недвижимости?

    На этот вопрос нет правильного или неправильного ответа, потому что хорошая прибыль для одного инвестора в недвижимость может быть ужасна для другого.Однако есть несколько вещей, о которых следует подумать, чтобы определить, какой доход от сдачи в аренду собственности может быть для вас.

    Альтернативные варианты инвестирования

    Один из факторов, который следует учитывать, — это ваши варианты инвестирования. Обычным выбором для инвестирования являются компакт-диски, облигации, акции, драгоценные металлы, недвижимость, а для некоторых — биткойн.

    Для каждого из этих активов ваша доходность будет варьироваться в зависимости от того, насколько стоимость актива увеличивается (или уменьшается) за время, пока вы удерживаете инвестиции, из-за таких факторов, как инфляция или изменения на рынке.

    Потенциал пассивного дохода

    Еще одна вещь, о которой следует подумать, — это то, предлагают ли инвестиции потенциал для постоянного дохода. Некоторые облигации и акции приносят дивиденды, арендная недвижимость может приносить регулярный пассивный ежемесячный доход за счет арендных платежей, а криптовалюта может приносить доход, если вы одалживаете ее на бирже.

    Рентабельность инвестиций

    В конце концов, вы должны спросить себя, стоит ли того прибыль от сдачи в аренду собственности.

    Некоторые инвесторы используют ориентир в 100 долларов в месяц за недвижимость. Этого недостаточно, чтобы разбогатеть, но такой дополнительный денежный поток может иметь большое значение для создания вашего богатства с течением времени, особенно если стоимость недвижимости также увеличивается в долгосрочной перспективе.

    Хотя нет никаких гарантий, что цены на жилье будут продолжать расти, по данным Федеральной резервной системы, средние цены продажи домов, проданных в Соединенных Штатах, выросли более чем на 66% с момента последней рецессии в 2008/2009 годах.

    С другой стороны, средняя цена продажи домов также снизилась почти на 24% в период с первого квартала 2007 года по первый квартал 2009 года. Краткосрочные инвесторы, которые покупали на вершине рынка и продавали, когда рынок временно снижался, теряли деньги.

    Факторы риска, которые необходимо учитывать

    Хотя сдача в аренду собственности дает возможность получения прибыли за счет регулярного дохода, повышения стоимости собственности и налоговых льгот, есть также некоторые факторы риска, которые следует учитывать.

    Например, система отопления и кондиционирования может выйти из строя и потребовать дорогостоящего ремонта. Или городские власти могут заново замаскировать дорогу перед вашим домом и взимать специальный налог. Страховые взносы могут вырасти в случае стихийного бедствия, а налоги на имущество могут существенно сократить вашу потенциальную прибыль.

    Из-за этих переменных риска всегда полезно иметь резерв денежных средств при инвестировании в недвижимость. Инвесторы, которые планируют, что доход от аренды постоянно покрывает все расходы, могут быть удивлены, когда все идет не по плану.

    Как оценить инвестиции в арендуемую недвижимость

    Потенциал прибыли варьируется от одной арендуемой собственности к другой. При оценке инвестиций в арендуемую недвижимость следует учитывать несколько моментов:

    • Местоположение : Дома, расположенные в районах, где наблюдается высокий рост населения и рабочих мест, обычно приносят более выгодные инвестиции, чем дома в городах с высоким уровнем безработицы.
    • Условие : Старым домам может потребоваться больше ремонта и обслуживания, чем новым постройкам, поэтому обязательно рассчитайте эти потенциальные затраты, делая предложение на недвижимость.
    • Доходность : Некоторые инвесторы больше ценят потенциальное повышение стоимости, чем постоянный доход, и предпочитают покупать недвижимость на рынках с низкими ставками капитализации. Другие стремятся к более сбалансированному сочетанию повторяющегося пассивного дохода с постепенным потенциальным повышением стоимости собственности в долгосрочной перспективе.

    LTV : Ссуда-стоимость сравнивает размер ссуды со стоимостью собственности.




    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.