Содержание

Роберт Кийосаки, Инвестиции в недвижимость – читать онлайн полностью – ЛитРес

Перевел с английского С. Э. Борич по изданию:

THE REAL BOOK OF REAL ESTATE (Real Experts, Real Stories, Real Life)

by Robert T. Kiyosaki.

© 2009 by Robert T. Kiyosaki.

© Перевод. Издание. Оформление. ООО «Попурри», 2013

* * *

Я не гений. Я просто кладезь опыта.

Доктор Бакминстер Фуллер

Бакминстер Фуллер (слева), известный американский архитектор, автор книг, дизайнер, футурист, изобретатель и дальновидный человек, в возрасте восьмидесяти шести лет с Робертом Кийосаки в 1981 году. Его признают одним из самых выдающихся американцев. Свою жизнь он посвятил созданию мира, удобного для проживания всех людей.


Слова благодарности

На протяжении многих лет я выступаю за необходимость финансового образования. Если другие финансовые консультанты рассказывают людям, во что надо вкладывать деньги, то я рекомендую инвестировать прежде всего в себя и свои знания. Мне самому довелось пройти через этот процесс, и он принес мне богатство. Я всегда советовал своим слушателям и читателям окружить себя хорошими наставниками, которые активно практикуют то, чему учат других. Написание этой книги стало возможным благодаря людям, которых я считаю своими учителями. Каждый из них накопил за свою жизнь массу опыта и знаний, и все они осознают важность непрекращающейся учебы.

Все, кто внес вклад в эту книгу, щедро делились своим временем и талантами, чтобы вам лучше было распознавать возможности, избегать ловушек и понимать принципы зарабатывания денег на недвижимости. Они вспомнили все свои большие достижения и болезненные провалы. Я благодарен им за откровенность. Уроки, которые мы извлекаем из собственных и чужих ошибок, запоминаются лучше всего.

Все эти люди являются не только моими консультантами, но и друзьями. Вместе с ними мы переживали циклические взлеты и падения рынка недвижимости, зарабатывая на этом деньги. С ними я делюсь своими идеями и обсуждаю сделки, убежденный в том, что они всегда откровенно выскажут мне свое мнение. И за это я им весьма признателен.

Мне хотелось бы также поблагодарить сотрудников издательства «Heasley & Partners, Inc.» Джен Эйрс и Кэти Хизли, которым удалось из разрозненных идей и набросков создать законченную книгу. Особая благодарность Ронде Шенкирик из компании «Rich Dad» и Чарлзу Макстравику из «Artichoke Design» за работу над обложкой книги. Наконец, огромное спасибо моей жене Ким, более двадцати лет назад сказавшей «да» парню, у которого не было денег, но зато была масса идей.

Предисловие Роберта Кийосаки
Зачем понадобилась книга о недвижимости?

Есть четыре причины, объясняющие, на мой взгляд, необходимость появления книги о недвижимости именно сейчас.

Во-первых, рынок недвижимости будет существовать всегда. В цивилизованном мире крыша над головой так же важна, как пища, одежда, энергия и вода. Инвесторы в недвижимость необходимы, чтобы люди могли удовлетворять эту насущную потребность по разумным ценам. В тех странах, где инвестиции в недвижимость ограничены или чрезмерно контролируются правительством (например, в странах бывшего коммунистического блока), население страдает, а рынок недвижимости деградирует.

Во-вторых, существует много способов, позволяющих человеку участвовать в сделках с недвижимостью и зарабатывать на этом деньги. Для большинства людей единственной инвестицией в недвижимость является покупка дома, в котором они живут. Этот дом представляет собой их самое крупное вложение денег. Во время бума недвижимости, продолжавшегося с 2000 по 2007 год, многие любители занялись спекуляцией недвижимостью. Они покупали дома в надежде перепродать их дороже. Как вы знаете, многие из этих спекулянтов сели в лужу и потеряли все, что имели. Кое-кто называет спекуляцию азартной игрой, хотя ее тоже можно считать одним из методов инвестирования. Однако существует много более сложных, но менее рискованных способов заработать деньги на недвижимости. В этой книге сосредоточены знания и опыт настоящих инвесторов – профессионалов, которые занимаются именно

инвестициями, а не спекуляцией, торговлей или азартными играми.

В-третьих, недвижимость позволяет контролировать свои инвестиции, разумеется, при наличии у вас знаний и опыта. В бурный период начала 2009 года миллионы людей потеряли триллионы долларов только из-за того, что перепоручили заботу о своем богатстве кому-то другому. Даже могущественный фонд Уоррена Баффета «Berkshire Hathaway» с середины 2008 года утратил 40 процентов стоимости своих активов! Миллионы людей потеряли работу, а это значит, что они лишены контроля над этой сферой своей жизни. Настоящие инвесторы в недвижимость, о которых идет речь в этой книге, полностью сохраняют контроль и над своим бизнесом, и над деньгами. Они поделятся с вами и своими успехами, и неудачами, расскажут обо всем, чему они научились, контролируя инвестиции и собственную финансовую судьбу. Процесс их учебы никогда не прекращается.

И наконец, самая главная причина, побудившая меня издать эту книгу. Я уже устал от всевозможных финансовых консультантов, направо и налево раздающих рекомендации по вложению денег в недвижимость, особенно тех из них, кто сам подобного рода деятельностью не занимается. После выхода в свет моей книги «Богатый папа, бедный папа» я был приглашен на телевидение вместе с одним из таких экспертов. В то время, в 1999 году, фондовый рынок был перегрет до красного каления акциями интернет-компаний. Этот финансовый эксперт, который в прошлом был биржевым брокером, безостановочно пел хвалу акциям и инвестиционным фондам. После биржевого краха 2001 года внезапно он снова всплыл на поверхность, издав книгу о недвижимости, в которой также заявлял о себе как о большом специалисте. Уровень его рекомендаций был явно ниже среднего. Такое положение таило в себе опасность. Вслед за этим рухнул рынок недвижимости, и он снова пропал из виду. Когда я встретился с ним в последний раз, он писал книгу об инвестициях в солнечные энергетические установки и рассуждал об экологии. Если бы он написал о том, чем в действительности занимается, то это была бы книга о надувании мыльных пузырей.

Есть еще немало других финансовых «экспертов», которые абсолютно ничего не смыслят в недвижимости, но уверяют, что подобные инвестиции крайне рискованны. Единственный риск, который несет для них недвижимость, состоит в том, что они в ней совершенно не разбираются. Взамен они рекомендуют копить деньги и вкладывать их в диверсифицированные инвестиционные портфели взаимных фондов. Я же считаю такие инвестиции самыми рискованными в мире, особенно при нынешнем состоянии рынка. Почему они советуют вкладывать деньги в инвестиционные фонды? Ответ очевиден. Многие из этих профессионалов находятся на содержании у банков, фондов и средств массовой информации. Видимо, спонсоры неплохо платят им за продвижение на рынок своих продуктов и услуг.

Эта книга впервые дает читателям возможность получить знания от настоящих инвесторов в недвижимость – моих друзей и консультантов, вместе с которыми я пережил много радостей и огорчений и которые не понаслышке знают, о чем говорят. Они готовы рассказать вам всю правду. Это истинные профессионалы, позволяющие вам взглянуть на изнанку той рекламной шумихи, которой переполнены средства массовой информации. Я надеюсь, вы к этому готовы.

Часть 1
Недвижимость как бизнес

1. Том Уилрайт. Недвижимость как бизнес

Том Уилрайт представляет собой редкое сочетание дипломированного бухгалтера, инвестора в недвижимость и учителя. Он обладает способностью преподносить сложную и порой скучную материю налогового законодательства в таком простом виде, что это способен понять даже я.

Том хорошо знаком с налоговым кодексом. Более того, он испытывает удовольствие от его чтения и разбирается в нем лучше, чем любой другой известный мне человек. Большинство бухгалтеров обращают внимание лишь на отдельные фрагменты налогового кодекса, в частности на те, которые позволяют нам получать отсрочку от уплаты налогов на пенсионные сбережения в рамках накопительных программ IRA и 401(k) вплоть до наступления пенсионного возраста. Том же уделяет внимание и другим, значительно более обширным по объему статьям кодекса, которые дают возможность постоянно снижать сумму налогов или не платить их вообще. Разница между Томом и другими бухгалтерами заключается в том, что Том хорошо понял назначение налогового кодекса. Это не просто сборник правил. Это документ, который поощряет определенные образцы поведения за счет снижения или полной отмены налогов.

Я считаю Тома человеком, наделенным высокими моральными и этическими качествами. Он очень религиозен, так как воспитан в семье мормонов. Хотя я и не мормон, но разделяю многие моральные ценности этого вероучения, например такие, как церковная десятина, то есть уплата 10 процентов от всех своих доходов на нужды церкви, или несколько лет, которые каждый мормон должен посвятить миссионерству. Я никогда не был религиозным миссионером, но провел почти десять лет, выполняя другую – военную – миссию. Я служил своей стране в качестве пилота морской авиации во Вьетнаме.

От Тома и других мормонов я усвоил один важный принцип их веры: «Богу ничего от нас не нужно, но человек должен уметь отдавать». Это напоминает мне о необходимости проявлять щедрость. На мой взгляд, миру сегодня больше свойственна не щедрость, а алчность. Каждый раз, видя человека, у которого нет денег, я вспоминаю, что надо делиться с ближним. Мой принцип состоит в том, чтобы отдать то, что сам хочешь получить. Например, если мне нужны деньги, я должен дать кому-то денег. Много раз в жизни мне доводилось оставаться без средств к существованию, но каждый раз я напоминал себе, что надо поделиться деньгами с другими людьми, хотя мне их отчаянно не хватало. Сегодня я жертвую большие суммы на благотворительные цели, которые близки моему сердцу. Я считаю, что если уж сам не имею возможности делать то, что мне по душе, то пусть это сделают хотя бы мои деньги. Если я нуждаюсь в доброте, то должен сам дарить доброту людям. Если мне не хватает улыбок, я должен первым улыбнуться. Если же мне нужна хорошая оплеуха, то я сам готов нанести первый удар.

 

Я попросил своего друга Тома Уилрайта принять участие в этой книге не только потому, что он превосходный бухгалтер и незаменимый член команды любого человека, стремящегося разбогатеть, но и потому, что он является носителем здравых философских подходов и не понаслышке знает о щедрости.

Том охотно вкладывает деньги в недвижимость. Почему? Потому что он знает все тонкости налогового законодательства и понимает, что больше преимуществ оно дает инвестору в недвижимость, чем держателю акций. Кроме того, Том превосходный учитель, человек щедрой души и, что самое важное, друг, которого я искренне уважаю.

Роберт Кийосаки

Мне грех жаловаться на свое детство. В отличие от очень многих людей, которых родители учили копить деньги и относить их в инвестиционный фонд, от своих родителей я получал советы вкладывать средства в недвижимость и собственный бизнес. У моего отца было полиграфическое предприятие, а мать управляла собственным портфелем недвижимости.

Поэтому вполне естественно, что, получив образование (как общее, так и специальное), я открыл собственный бизнес. В мое образование в качестве компонентов вошли степень магистра в сфере бухгалтерского учета, тринадцатилетний опыт работы бухгалтером в международных финансовых фирмах, а также деятельность в роли налогового консультанта одной из компаний, входящих в перечень «Fortune 1000». Так что, как видите, до собственного бизнеса я добрался со значительной задержкой. Когда я открыл свою бухгалтерскую фирму, то повел себя так же, как и большинство других людей, то есть работал с утра до ночи и редко пользовался отпуском. Если я все-таки уезжал отдыхать, то постоянно отвечал на телефонные звонки клиентов и коллег. В конце концов, бизнес ведь никогда не отдыхает, так почему же я должен следовать иным правилам?

За несколько лет наша фирма добилась существенного прогресса, но я по-прежнему работал днем и ночью и почти никогда по-настоящему не отдыхал. Помимо собственного бизнеса, у меня не было практически никаких других инвестиций. Именно в тот период я впервые прочел книгу «Богатый папа, бедный папа» и познакомился с Робертом Кийосаки. Он помог мне понять всю порочность такого подхода к бизнесу. Дело ведь не в том, чтобы работать усердно. Работать надо с умом.

Как и многие из вас, я по-настоящему познакомился с ним на семинаре, организованном компанией «Rich Dad». Я сидел там рядом со своей партнершей по бизнесу Энн Матис и ее мужем Джо. Роберт рассказывал об очень близких мне проблемах – о льготах, которые налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость. И вдруг ни с того ни с сего он пригласил меня на сцену, представил как своего «второго бухгалтера» и попросил объяснить собравшимся суть амортизации недвижимости и тех преимуществ, которые она дает в налоговом плане.

Я узнал о Роберте Кийосаки и его компании всего за несколько месяцев до этого семинара. Один из моих хороших друзей, Джордж Дак, главный финансист компании «Rich Dad», представил нас друг другу. Не знаю, кто больше нервничал в тот момент, когда я вышел на сцену – Роберт или я. Вы можете себе представить бухгалтера, выступающего с речью? Роберт ведь и понятия не имел, что я всю жизнь кого-то чему-то учил, но все же рискнул и вывел меня перед аудиторией. Так начались наши долгие и плодотворные отношения, которые стали моим первым шагом к финансовой свободе.

Я вспоминаю один из первых эпизодов нашего сотрудничества с Робертом. Он использовал меня в качестве свидетеля защиты. Я не шучу: бухгалтер выступал у него в роли свидетеля. Журналисты попросили Роберта дать интервью для деловой рубрики газеты «Arizona Republic». Основной темой вопросов было утверждение Роберта, что он постоянно получает 40 процентов доходов от своих инвестиций.

Я должен был авторитетно подтвердить правдивость этого заявления. В конце концов, ведь далеко не каждый поверит гению маркетинга (Роберту), что он добивается таких доходов. Но кто же усомнится в словах бухгалтера? Там, где речь заходит об инвестициях, цифры – это всё. А кто может лучше представить цифры, чем человек, который всю жизнь имеет дело только с ними?

Для меня это была одна из первых возможностей объяснить преимущество использования эффекта рычага в сфере инвестирования. Незадолго до этого я и сам начал вкладывать деньги в недвижимость. Вы, конечно, подумаете, что в этом нет ничего удивительного, если учесть, что тем же самым занимались и мои родители. К тому же я и до этого учил инвесторов в недвижимость и застройщиков, каким образом можно облегчить налоговое бремя.

Но все было не совсем так. На самом деле я и не помышлял об инвестициях в недвижимость, пока не сыграл в разработанную Робертом настольную игру «Денежный поток 101». Эта игра оказала на меня огромное влияние. Впервые собственными глазами я увидел силу эффекта финансового рычага в сфере недвижимости. Буквально на следующий день я позвонил нескольким клиентам, которые в течение ряда лет занимались инвестициями в недвижимость, и попросил их встретиться со мной и дать несколько советов по поводу этой деятельности.

А потом я начал серьезную перестройку своего бизнеса. Моя партнерша Энн – настоящий гений в области управления производством. Она разработала в фирме ряд систем и процедур, позволяющих нам сосредоточиться на управлении бизнесом, а не на работе в нем. На это ушло несколько лет, но теперь мы можем отойти от непосредственного участия в деятельности компании и вместо этого осуществлять контроль и слежение за бизнесом, который развивается как бы без нашего участия.

Сейчас каждый год я могу уезжать на три недели в отпуск, отключившись от электронной почты и телефонной мобильной связи, как мы сделали это недавно со старшим сыном, посещая старинные замки на севере Франции. И при этом я не испытывал тревоги ни за свою фирму, ни за инвестиции в недвижимость, потому что они нормально работают и без моего ежедневного присутствия.

Возьмите на заметку

Инвестиции в недвижимость – это бизнес, и управлять ими надо так же, как и бизнесом.

Роберт любит порассуждать о квадрантах денежного потока, которые обозначены буквами Р, С, Б и И. Он призывает всех переходить из секторов Р (работающие по найму) и С (работающие на себя) в Б (бизнесмены) и И (инвесторы). Я пришел к выводу, что надо пойти еще дальше. Всем, кто работает в секторе И, необходимо перейти в сектор Б.

Представьте себе, как вы могли бы использовать высвободившееся время, если бы вам не нужно было заботиться о квартиросъемщиках, ремонтах и денежных потоках. Как было бы здорово, если бы вас не мучила постоянная тревога, что какой-то квартиросъемщик может позвонить вам среди ночи, чтобы пожаловаться на очередную проблему. Вы можете избавиться от этого стресса и высвободить сотни часов, если будете управлять своими инвестициями в недвижимость по тем же принципам, как управляете бизнесом.


Рис. 1.1. Я считаю, что можно пойти еще дальше и высвободить сотни часов свободного времени, если управлять своими инвестициями в недвижимость как бизнесом.

В действительности это не так уж и сложно. Просто надо вести себя как бизнесмен и применять к своим инвестициям в недвижимость фундаментальные принципы бизнеса.

Принцип бизнеса № 1: стратегия

Любой бизнес нуждается в плане, в том числе и инвестиционный. Стратегия – это попросту систематический план действий, направленных на достижение специфических целей. Существует семь простых шагов по созданию эффективной стратегии.

1‑й шаг: Воображение

Начните свою стратегию с целей. Представьте себе, где должна находиться недвижимость, в которую вы собираетесь вложить деньги. Возможно, это будет белый песчаный пляж на островах Карибского моря, где вы сможете проводить неограниченное время со своей семьей или работать в благотворительных целях. Мои самые любимые регионы: Гавайи, Франция, Аризона и Парк-Сити в штате Юта. Я мечтаю приобрести дома в каждом из них.

Не бойтесь, если планы окажутся слишком смелыми. В конце концов, это всего лишь ваши мечты, а не цифры, на которые начисляются налоги. Наши клиенты часто мечтают о финансовой свободе через пять – десять лет. Имея хорошую стратегию, можно стать финансово независимым человеком менее чем за десять лет, если применять основные принципы бизнеса к своим инвестициям в недвижимость. Например, спустя шесть лет после начала инвестиций я уже приобрел себе недвижимость на Гавайях, в Аризоне и в Парк-Сити. В повестку дня ближайших нескольких лет входит и Франция. Цели были довольно смелыми, но я смог достичь их всего за шесть коротких лет, используя принципы бизнеса.

2‑й шаг: Финансовые цели

Определите, как будут выглядеть ваше финансовое благосостояние и денежные потоки после достижения поставленных целей. Назначьте срок их реализации, а затем запишите, какими средствами для инвестиций вы располагаете в данный момент, и вычтите сумму задолженностей. Это ваша нынешняя нетто-стоимость.

3‑й шаг: Планирование денежного потока

Разумеется, для начала вам следует определить общую сумму своих активов, которые необходимы для получения желаемого объема денежного потока. Для этого можно воспользоваться простым правилом: умножить величину денежного потока на двадцать. Что касается меня, то мне нужно было иметь 5 миллионов долларов, чтобы каждый год получать денежный поток в размере 250 тысяч после уплаты налогов.

4‑й шаг: Определение величины нынешних активов

Твердо определившись с целями, в качестве следующего шага необходимо установить, где вы находитесь сегодня. Для этого подготовьте перечень имеющихся у вас реальных активов, то есть таких, которые вы можете немедленно использовать для инвестиций. Не включайте в него свой автомобиль или драгоценности. Включите лучше ту часть денег, которую вы можете получить под залог собственного дома. Приведу пример, чтобы вы лучше поняли, что я имею в виду:

Таблица 1.1

Эти первые четыре шага составляют суть процесса, который я называю определением «линии мечты». Чтобы было ясно, приведу простую иллюстрацию. Вот как выглядела моя «линия мечты», когда я впервые встретился с Робертом и начал свой путь к финансовой свободе:


Схема 1.1. «Линия мечты» Тома на момент первой встречи с Робертом Кийосаки


5‑й шаг: Перспектива, миссия и ценности

Определив «линию мечты», можете составлять план ее реализации. Он должен содержать перспективу, миссию и ценности, а также тип недвижимости, которую вы хотите приобрести, и критерии для ее выбора.

Вот тут у вас может возникнуть вопрос: а все ли у автора в порядке с головой? Ведь заявления о перспективах, миссии и ценностях – это принадлежность бизнеса. Вот именно! Инвестиции в недвижимость – это тот же самый бизнес. Во всяком случае, так должно быть, если вы хотите добиться исполнения своей мечты в кратчайшие сроки и с наименьшими затратами сил.

Работая над этим, вы должны помнить, что перспективы – это ваш взгляд на будущее, представление о том, какой должна быть ваша жизнь после реализации плана. Миссия представляет собой попросту заявление о том, как вы намерены подходить к своему инвестиционному бизнесу, а ценности – это, в первую очередь, моральные принципы, которые должны соблюдать все, кто сотрудничает с вами в сфере инвестиционного бизнеса.

Личные перспективы, миссия и ценности Тома

Перспективы. Финансовая свобода в моем представлении означает, что у меня есть время и ресурсы, чтобы делать то, что хочу и когда хочу. Я достигну финансовой свободы, когда смогу в любое время поехать, куда мне вздумается, хорошо проводить время с семьей и друзьями и совершать миссионерские поездки от имени своей церкви.

 

Миссия. Моя миссия при достижении финансовой свободы состоит в том, чтобы вкладывать деньги в покупку растущих в цене жилых домов на одну семью. Для этого я буду анализировать недвижимость, отобранную банками у владельцев за неуплату, финансировать покупки за счет банковских кредитов, держать у себя недвижимость в течение пяти – десяти лет и пользоваться налоговыми льготами за счет амортизации.

Ценности. К числу моих ценностей относятся:

• понимание того, что в мире существует множество ресурсов и возможностей;

• забота – проявление доброты и чувства благодарности;

• учеба как постоянный рост и совершенствование своих знаний в сфере недвижимости;

• уважительность – стремление относиться к окружающим так же, как я хотел бы, чтобы они относились ко мне.

6‑й шаг: Инвестиционная ниша

После того как вы разобрались с перспективами, миссией и ценностями, следует подумать о типе недвижимости, которая вас больше привлекает. Каждый преуспевающий бизнесмен знает, что наибольшего успеха можно добиться лишь в том случае, если сосредоточиться на деле, которое вам нравится делать и к которому у вас есть естественные склонности. В моей компании «ProVision» имеется широкий выбор инструментов, используемых нами, чтобы помочь людям определиться с типом недвижимости: многоквартирными жилыми домами, коммерческими и индустриальными зданиями, незастроенными земельными участками или индивидуальными домами на одну семью. Моя личная инвестиционная ниша ограничивается жилыми домами на одну семью, которые активнее других растут в цене.

7‑й шаг: Критерии

Заключительным шагом в разработке стратегии является определение инвестиционных критериев. Обычно им уделяется мало внимания, но если вы установили для себя критерии, это поможет вам в будущем избежать головной боли, стрессов и понапрасну потерянного времени. Кроме того, уменьшается шанс совершения дорогостоящих ошибок. Вы сэкономите массу времени и энергии, занимаясь только той недвижимостью, которая соответствует вашим критериям. В качестве примера приведу свои личные инвестиционные критерии:

Таблица 1.2. Личные инвестиционные критерии Тома

Вы можете задать вопрос: «Зачем столько времени и сил тратить на выработку стратегии?» У себя в компании «ProVision» мы разъясняем клиентам важность стратегии, играя с ними в игру «Денежный поток 101». Если вы уже играли в нее, то знаете, что в среднем она занимает два – два с половиной часа. Мы инструктируем клиента, что он и его команда (остальные игроки за столом) первые тридцать минут должны потратить на разработку выигрышной стратегии. Она включает в себя тип активов, в которые будут вкладываться деньги, и критерии инвестирования. Все члены команды, хотя и играют каждый за себя, должны строго следовать стратегии.

Результаты получаются просто поразительные. Каждый игрок выбирается с дорожки крысиных бегов и менее чем за два часа одерживает победу. Таким образом, даже потратив значительную часть отведенного времени на разработку стратегии (около 20 процентов), игроки заканчивают игру намного раньше, чем если бы они играли без ее наличия.

Роберт Кийосаки — Инвестиции в недвижимость » Страница 2 » Книги читать онлайн бесплатно без регистрации

Я считаю Тома человеком, наделенным высокими моральными и этическими качествами. Он очень религиозен, так как воспитан в семье мормонов. Хотя я и не мормон, но разделяю многие моральные ценности этого вероучения, например такие, как церковная десятина, то есть уплата 10 процентов от всех своих доходов на нужды церкви, или несколько лет, которые каждый мормон должен посвятить миссионерству. Я никогда не был религиозным миссионером, но провел почти десять лет, выполняя другую – военную – миссию. Я служил своей стране в качестве пилота морской авиации во Вьетнаме.

От Тома и других мормонов я усвоил один важный принцип их веры: «Богу ничего от нас не нужно, но человек должен уметь отдавать». Это напоминает мне о необходимости проявлять щедрость. На мой взгляд, миру сегодня больше свойственна не щедрость, а алчность. Каждый раз, видя человека, у которого нет денег, я вспоминаю, что надо делиться с ближним. Мой принцип состоит в том, чтобы отдать то, что сам хочешь получить. Например, если мне нужны деньги, я должен дать кому-то денег. Много раз в жизни мне доводилось оставаться без средств к существованию, но каждый раз я напоминал себе, что надо поделиться деньгами с другими людьми, хотя мне их отчаянно не хватало. Сегодня я жертвую большие суммы на благотворительные цели, которые близки моему сердцу. Я считаю, что если уж сам не имею возможности делать то, что мне по душе, то пусть это сделают хотя бы мои деньги. Если я нуждаюсь в доброте, то должен сам дарить доброту людям. Если мне не хватает улыбок, я должен первым улыбнуться. Если же мне нужна хорошая оплеуха, то я сам готов нанести первый удар.

Я попросил своего друга Тома Уилрайта принять участие в этой книге не только потому, что он превосходный бухгалтер и незаменимый член команды любого человека, стремящегося разбогатеть, но и потому, что он является носителем здравых философских подходов и не понаслышке знает о щедрости.

Том охотно вкладывает деньги в недвижимость. Почему? Потому что он знает все тонкости налогового законодательства и понимает, что больше преимуществ оно дает инвестору в недвижимость, чем держателю акций. Кроме того, Том превосходный учитель, человек щедрой души и, что самое важное, друг, которого я искренне уважаю.

Роберт Кийосаки

Мне грех жаловаться на свое детство. В отличие от очень многих людей, которых родители учили копить деньги и относить их в инвестиционный фонд, от своих родителей я получал советы вкладывать средства в недвижимость и собственный бизнес. У моего отца было полиграфическое предприятие, а мать управляла собственным портфелем недвижимости.

Поэтому вполне естественно, что, получив образование (как общее, так и специальное), я открыл собственный бизнес. В мое образование в качестве компонентов вошли степень магистра в сфере бухгалтерского учета, тринадцатилетний опыт работы бухгалтером в международных финансовых фирмах, а также деятельность в роли налогового консультанта одной из компаний, входящих в перечень «Fortune 1000». Так что, как видите, до собственного бизнеса я добрался со значительной задержкой. Когда я открыл свою бухгалтерскую фирму, то повел себя так же, как и большинство других людей, то есть работал с утра до ночи и редко пользовался отпуском. Если я все-таки уезжал отдыхать, то постоянно отвечал на телефонные звонки клиентов и коллег. В конце концов, бизнес ведь никогда не отдыхает, так почему же я должен следовать иным правилам?

За несколько лет наша фирма добилась существенного прогресса, но я по-прежнему работал днем и ночью и почти никогда по-настоящему не отдыхал. Помимо собственного бизнеса, у меня не было практически никаких других инвестиций. Именно в тот период я впервые прочел книгу «Богатый папа, бедный папа» и познакомился с Робертом Кийосаки. Он помог мне понять всю порочность такого подхода к бизнесу. Дело ведь не в том, чтобы работать усердно. Работать надо с умом.

Как и многие из вас, я по-настоящему познакомился с ним на семинаре, организованном компанией «Rich Dad». Я сидел там рядом со своей партнершей по бизнесу Энн Матис и ее мужем Джо. Роберт рассказывал об очень близких мне проблемах – о льготах, которые налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость. И вдруг ни с того ни с сего он пригласил меня на сцену, представил как своего «второго бухгалтера» и попросил объяснить собравшимся суть амортизации недвижимости и тех преимуществ, которые она дает в налоговом плане.

Я узнал о Роберте Кийосаки и его компании всего за несколько месяцев до этого семинара. Один из моих хороших друзей, Джордж Дак, главный финансист компании «Rich Dad», представил нас друг другу. Не знаю, кто больше нервничал в тот момент, когда я вышел на сцену – Роберт или я. Вы можете себе представить бухгалтера, выступающего с речью? Роберт ведь и понятия не имел, что я всю жизнь кого-то чему-то учил, но все же рискнул и вывел меня перед аудиторией. Так начались наши долгие и плодотворные отношения, которые стали моим первым шагом к финансовой свободе.

Я вспоминаю один из первых эпизодов нашего сотрудничества с Робертом. Он использовал меня в качестве свидетеля защиты. Я не шучу: бухгалтер выступал у него в роли свидетеля. Журналисты попросили Роберта дать интервью для деловой рубрики газеты «Arizona Republic». Основной темой вопросов было утверждение Роберта, что он постоянно получает 40 процентов доходов от своих инвестиций.

Я должен был авторитетно подтвердить правдивость этого заявления. В конце концов, ведь далеко не каждый поверит гению маркетинга (Роберту), что он добивается таких доходов. Но кто же усомнится в словах бухгалтера? Там, где речь заходит об инвестициях, цифры – это всё. А кто может лучше представить цифры, чем человек, который всю жизнь имеет дело только с ними?

Для меня это была одна из первых возможностей объяснить преимущество использования эффекта рычага в сфере инвестирования. Незадолго до этого я и сам начал вкладывать деньги в недвижимость. Вы, конечно, подумаете, что в этом нет ничего удивительного, если учесть, что тем же самым занимались и мои родители. К тому же я и до этого учил инвесторов в недвижимость и застройщиков, каким образом можно облегчить налоговое бремя.

Но все было не совсем так. На самом деле я и не помышлял об инвестициях в недвижимость, пока не сыграл в разработанную Робертом настольную игру «Денежный поток 101». Эта игра оказала на меня огромное влияние. Впервые собственными глазами я увидел силу эффекта финансового рычага в сфере недвижимости. Буквально на следующий день я позвонил нескольким клиентам, которые в течение ряда лет занимались инвестициями в недвижимость, и попросил их встретиться со мной и дать несколько советов по поводу этой деятельности.

А потом я начал серьезную перестройку своего бизнеса. Моя партнерша Энн – настоящий гений в области управления производством. Она разработала в фирме ряд систем и процедур, позволяющих нам сосредоточиться на управлении бизнесом, а не на работе в нем. На это ушло несколько лет, но теперь мы можем отойти от непосредственного участия в деятельности компании и вместо этого осуществлять контроль и слежение за бизнесом, который развивается как бы без нашего участия.

Сейчас каждый год я могу уезжать на три недели в отпуск, отключившись от электронной почты и телефонной мобильной связи, как мы сделали это недавно со старшим сыном, посещая старинные замки на севере Франции. И при этом я не испытывал тревоги ни за свою фирму, ни за инвестиции в недвижимость, потому что они нормально работают и без моего ежедневного присутствия.

Возьмите на заметку

Инвестиции в недвижимость – это бизнес, и управлять ими надо так же, как и бизнесом.

Роберт любит порассуждать о квадрантах денежного потока, которые обозначены буквами Р, С, Б и И. Он призывает всех переходить из секторов Р (работающие по найму) и С (работающие на себя) в Б (бизнесмены) и И (инвесторы). Я пришел к выводу, что надо пойти еще дальше. Всем, кто работает в секторе И, необходимо перейти в сектор Б.

Представьте себе, как вы могли бы использовать высвободившееся время, если бы вам не нужно было заботиться о квартиросъемщиках, ремонтах и денежных потоках. Как было бы здорово, если бы вас не мучила постоянная тревога, что какой-то квартиросъемщик может позвонить вам среди ночи, чтобы пожаловаться на очередную проблему. Вы можете избавиться от этого стресса и высвободить сотни часов, если будете управлять своими инвестициями в недвижимость по тем же принципам, как управляете бизнесом.

Рис. 1.1. Я считаю, что можно пойти еще дальше и высвободить сотни часов свободного времени, если управлять своими инвестициями в недвижимость как бизнесом.

Роберт Кийосаки — Инвестиции в недвижимость » Страница 4 » Книги читать онлайн бесплатно без регистрации

Рекомендации. Самые лучшие специалисты всегда приходят в команду по рекомендации людей, которым вы доверяете. Необходимо, однако, чтобы рекомендующее лицо само являлось инвестором в недвижимость и хорошо знало вашу ситуацию и потребности. Хорошим источником рекомендаций служат обычно юристы, бухгалтеры, а также ваши наставники в бизнесе.

Договорная основа. Убедитесь, что у вас есть надежные и ясные договоренности и соглашения с каждым из членов команды, что они знают, чего от них ожидают и на что они сами могут рассчитывать с вашей стороны.

Прежде чем завершить эту тему, позвольте поделиться с вами личным опытом работы в команде. Все мои друзья и знакомые знают, что основную часть рабочего времени я посвящаю развитию своей фирмы. Это не позволяет мне уделять достаточно внимания инвестициям в недвижимость. Но мне нравится это занятие, и я отлично осознаю, какую роль оно играет в моей стратегии накопления богатства.

По моим подсчетам, недвижимости я посвящаю не более одного часа в неделю. Тем не менее этот род деятельности приносит мне примерно 100 тысяч долларов в месяц. Все это происходит за счет отличной команды и применения других принципов бизнеса, о которых пойдет речь в данной главе.

Принцип бизнеса № 3: Учет

Вы, конечно, были уверены, что я включу учет в качестве одного из принципов бизнеса, так как сам являюсь бухгалтером. Нет ничего удивительного, что у меня естественная склонность к этому роду деятельности, но если вы опросите сто успешных бизнесменов, какую роль играет хороший бухгалтерский учет (и отчетность) в их делах, то по крайней мере девяносто пять из них оценят его очень высоко.

Почему? Потому что учет является основой хорошей отчетности, а отчетность дает возможность принимать правильные решения. Если вы не располагаете необходимой информацией, то каким образом вы сможете принять взвешенное решение, к примеру, о времени продажи недвижимости и откуда вы будете знать, дают ли ваши инвестиции доход, на который вы рассчитывали?

Все выдающиеся предприниматели осознают важность бухгалтерского учета. Хочу поделиться с вами своими личными подходами к его организации.

1. Цель учета

Бухгалтерский учет не должен осуществляться исключительно (или даже главным образом) для налоговой инспекции и других контролирующих органов. Основная его цель – получение достоверной и надежной информации для принятия оптимальных решений. Плохие инвесторы полагают, будто учет требуется только для того, чтобы бухгалтер в конце года мог подготовить документацию по снижению суммы налогов.

Это большая ошибка. Хороший бухгалтерский учет чрезвычайно важен для взвешенных решений. Без точных актуальных данных невозможно принять решение о покупке, продаже или рефинансировании. Откуда вы будете знать, какой объект недвижимости приносит вам доходы, а какой убытки? Вы даже не сможете определить, насколько хорошо ваш управляющий недвижимостью справляется со своими обязанностями.

Несколько лет назад вместе с Энн мы приобрели комплекс из жилых домов на четыре семьи в городе Меса, штат Аризона. Цена показалась нам неплохой с учетом информации, которой мы располагали на тот момент. Казалось бы, при совершении сделки были учтены все детали, но где-то примерно через год стало ясно, что наша собственность в ближайшем будущем не способна создавать положительные денежные потоки. В то же время мы заметили, что начала снижаться норма капитализации. Таким образом, основываясь на цифрах, мы приняли решение о продаже недвижимости. Благодаря понизившейся норме капитализации нам удалось получить существенную прибыль, и, кроме того, мы избежали ежемесячных денежных потерь.

Реальная история: моя команда берет на себя все хлопоты

Как же я нахожу время для занятий инвестициями? Вы уже, очевидно, поняли: с помощью своей замечательной команды. Там собраны такие специалисты, что мне достаточно только бегло просмотреть отчеты, принять решения (а это нетрудно, поскольку у нас имеются четко установленные критерии) и подписать документы. Помню, недавно руководитель команды проинформировал меня, что один из жильцов внезапно съехал из дома и при отъезде забыл отключить воду. Совершая регулярный обход принадлежащих нам строений, он обнаружил, что водопроводную трубу прорвало (дело было в Юте в конце зимы) и дом затоплен. Стоимость ремонта оценивалась примерно в 50 тысяч долларов.

Наш сотрудник немедленно принял меры. Перекрыв водопровод, он связался с управляющим недвижимостью и страховым агентом. Затем договорился со строительной компанией о проведении ремонтных работ, но предварительно, еще не заплатив никаких денег, убедился, что страховая компания готова компенсировать понесенные убытки. После этого он выставил счет управляющему и бывшему жильцу за ликвидацию той доли ущерба, покрытие которого страховщики на себя не взяли. Мне не пришлось абсолютно ни о чем беспокоиться. Весь этот инцидент отнял у меня каких-то тридцать минут (подписание доверенностей и беседа с руководителем группы).

2. Аккуратное ведение документации

Хотя хороший бухгалтерский учет не ограничивается только делопроизводством, он начинается с аккуратного и правильного ведения бухгалтерской документации. Это основа любых отчетов и анализов.

Ведение бухгалтерского учета – это всего лишь внесение результатов финансовых операций в соответствующие документы, которые впоследствии можно использовать для отчетности и анализа. Большинству своих клиентов я предлагаю перепоручить эту работу профессиональным бухгалтерским компаниям. Тем, кто хочет заниматься этим самостоятельно, рекомендую использовать очень простые компьютерные программы бухучета.

2A. План счетов

Начните с создания плана счетов (это простой перечень всех счетов, которые у вас ведутся, составленный с целью классификации денежных поступлений и расходов). Счета должны быть приведены в систему, удобную для работы. К примеру, покупку бумаги для принтеров кто-то относит на счет офисных затрат, а кто-то – на более общие производственные расходы. Вся разница лишь в том, насколько детальная отчетность вам впослед ствии потребуется. Помните только, что если у вас нет соответствующего счета, то вы не получите и отчета по данной статье.

Возьмите на заметку

Могу поделиться с вами небольшим секретом: вам нет необходимости составлять план счетов по каждому зданию, имеющемуся у вас в собственности. Вместо этого вы можете объединить их по категориям в рамках одной компьютерной программы, предусмотрев в ней опции, которые позволят выделять данные по каждой единице недвижимости.

Если составление плана счетов вызывает у вас затруднения, попросите о помощи своего бухгалтера (очень важного члена команды). Он с удовольствием поможет вам, причем сделает это очень быстро.

2Б. Скрупулезное внесение данных

Составив план счетов, можете заносить в документацию бухгалтерские данные. Помните, что вы должны детально учитывать каждую финансовую операцию. В большинстве таких операций используются денежные средства, поэтому если вы будете аккуратно записывать все полученные и потраченные суммы, то сможете учесть около 98 процентов всех операций. Однако некоторые операции, в частности амортизационные начисления, проводятся в безденежной форме. Для этого используется книжный учет. Поскольку вам, по всей вероятности, придется пользоваться этой формой учета, я вкратце объясню, как это делается.

Вы должны усвоить, что любая финансовая операция рассматривается с двух сторон – как дебет и кредит (записываемые соответственно в левую и правую половину бухгалтерской книги, причем итог в левой и правой половине должен быть всегда одинаковым). Любой приход всегда является дебетом относительно затрат, доходов и активов (левая сторона) и кредитом относительно оборотных средств (правая сторона). Расход всегда является кредитом относительно доходов, затрат и пассивов (левая сторона) и дебетом относительно оборотных средств (правая сторона). Чтобы повысить расходы или активы, вы дебетуете счет, а для повышения доходов или пассивов кредитуете его.

2В. Книжный учет

Когда вы заносите приход или расход в бухгалтерскую программу, она автоматически делает записи в обеих графах – дебет и кредит. Но иногда возникает необходимость внести в учеты исправления и дополнения по операциям, осуществлявшимся в безденежной форме. Это делается непосредственно в бухгалтерской книге. Произведя в ней записи, вы вручную записываете кредит и дебет. Давайте возьмем для примера амортизационные начисления, так как такую запись в бухгалтерской книге вам придется делать, как минимум, один раз в год.

Роберт Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»

Очарование с разочарованием. сложное впечатление произвела на меня очередная книга от Роберта Кийосаки.


Кто читал Кийосаки, тот знает, что этот японец американского происхождения любит хвастаться своими инвестициями в недвижимость. В его изложении зарабатывать на недвижимости не только увлекательно и приятно, но ещё и невероятно просто. Нашёл продавца, взял кредит под недвижимость передал кредитные деньги продавцу. Недвижимость необходимо тут же продать, или сдать. Доходом погасить кредит. Прибыль оставить себе. Идеальная схема. «Странно, почему весь мир до сих пор не разбогател, следуя указанной схеме» — недоумевал я. И вот, мне попался в руки учебник по инвестированию в недвижимость от автора гениальной схемы.
Хоть на титульном листе значится авторство Кийосаки, но книгу написал не он. В двадцати семи главах инвестиционным опытом делятся друзья Роберта Кийосаки. Они тоже миллионеры и тоже инвесторы в недвижимость. Но каждый работает в одном узком сегменте недвижимости и рассказывает как зарабатывать в своём сегменте. Управление торговыми центрами, бартер недвижимости, оптимизация имущественного налогообложения, ремонт жилой недвижимости и т.д.
Вариантов тьма. На недвижимости можно зарабатывать любым теоретически возможным способом. Делай с ней всё, что в голову придёт. Купи-продай — слишком простая и скучная схема. Истинное богатство лежит в другом месте. 
Инвестирование в недвижимость — это творческий процесс. Инвестор — он, как художник. Такая основная идея в книге.
Беспредельный  полёт фантазии авторов книги впечатляет. Например, предложили схему заработка на недвижимости тем, что можно готовить её к продаже. Т.е. Недвижимость не надо покупать. А предложите свои услуги по подготовке к продаже. Что значит подготовить дом к продаже? Это означает — весь хлам из дома вынести в гараж, что бы помещение казалось просторным. Помыть окна, поставить цветы на подоконник, подмести лужайку перед домом. Короче — создать иллюзию ухоженности и простора. Дома, профессионально  подготовленные к продаже, продаются значительно быстрее и дороже.

На мой взгляд, это настолько очевидная вещь, что ухоженная квартира или дом продаются лучше, что об этом не надо писать книги. Но, видно, в США есть категория читателей, которые своим умом этого не понимают. И даже если понимают, то не хватает ума провести предпродажную подготовку, раз они нанимают людей для этого.

Вот ещё одна очевидность. один из авторов книги рассказывает какие шаги надо предпринять, что бы сдавать квартиру по более высокой цене. Надо поставить в ней стиральную машину и прочую бытовую технику. Неужели про это тоже надо писать в литературе по инвестированию?! Я удивлён. Правда, этот совет написал дядька, который владеет 57-квартирным домом. И в каждую квартиру он поставил по стиралке. Что бы стиральные машины влезли и работали, ему пришлось перекладывать в доме весь водопровод.
Впрочем, книга содержит менее очевидные вещи.  И её чтение приносит пользу. Написали её неглупые люди. Интересные фрагменты повествования встречается.  Главное, читать вдумчиво.

Очень повеселили истории про американскую бюрократию, на которую жалуются американские же инвесторы-миллионеры.
Например, один дядька купил кусок пустыни и решил построить гольф-клуб. Что бы разровнять площадку для гольфа, он заставил рабочих убрать с неё камни и валуны. Камни пойдут для фундамента жилых строений гольф-клуба. Работа по сбору камней закипела. Но однажды приехал чиновник из министерства землепользования и остановил стройку. Почему? Потому что в лицензии землепользования указано, что здесь будет построен гольф-клуб, а на самом деле ведутся добыча полезных ископаемых — горные разработки. Инвестору пришлось сначала получить лицензию на добычу полезных ископаемых и только после этого расчищать участок от камней.

Ещё одна история. Инвестор построил какое-то жилое помещение: дом, санаторий, или пансионат, я не помню. Что бы снабжать людей водой, он пробурил артезианскую скважину. Пришёл чиновник и остановил стройку. Почему? Потому что неизвестно, будет ли скважина давать достаточно воды. Что бы провести государственную экспертизу скважины, чиновник приказал снять с трубы запорную арматуру и уехал. Целый год из скважины хуярил фонтан воды. За год стройплощадка превратилась в болото. Через год чиновники приехали, полюбовались на болото, на скважину, убедились, что она даёт достаточно воды и разрешили продолжать строительство.

Ещё один американский дядька пожаловался, что ему запретили открывать новёхонький только что отстроенный торговый центр,  потому что в нём не предусмотрен вариант эвакуации посетителей в случае, если на торговый центр упадёт самолёт, или метеорит.

Я не удивился, что после таких историй в книге появилась глава от дядьк

Роберт Кийосаки про инвестиции в недвижимость

Одним из способов создания пассивного дохода является инвестиции в недвижимость. Так в любые времена она была хорошим инструментом для инвестиций с целью сохранения и увеличения своих сбережений. Роберт Кийосаки очень любит искать выгодные сделки на рынке недвижимости и покупать новые активы с целью получения прибыли. И самым простым способом, которым может воспользоваться любой человек, является покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду.

Тренируй свой мозг с удовольствием

Развивай память, внимание и мышление с помощью онлайн-тренажеров

НАЧАТЬ РАЗВИВАТЬСЯ

Инвестиции в недвижимость с последующей ее сдачей

Если у тебя уже есть приличные сбережения, чтобы купить квартиру для дальнейшей ее сдачи, то это прекрасно. Такая инвестиция будет приносить тебе в среднем 8-10% годовых, что довольно неплохо. Но что делать, если денег не так уж и много? Выход всегда есть. Можно взять квартиру в ипотеку. Именно этот способ инвестирования в недвижимость рекомендует Роберт Кийосаки на первоначальном этапе. И в настоящее время такой способ приобретения жилья сохраняет свою привлекательность .К плюсам ипотеки можно отнести небольшую первоначальную сумму инвестиций (примерно 15%). Но в данном случае необходимо будет умело подобрать квартиру, выбрать банк с наименьшим % выплат по ипотеке для чего потребуется небольшое усилие.

Совет от Роберта Кийосаки по инвестициям в недвижимость

Начинай с малого! Да, да. Если ты думаешь, что у тебя небольшие доходы и нет возможности в данный момент преобрести первую свою недвижимость, то ты ошибаешься! Независимо от того какая у тебя заработная плата, откладывая каждый месяц по небольшой сумме, можно накопить деньги для первоначального взноса. Взять в ипотеку комнату в общежитии и сдавать ее в аренду, получая свой пассивный доход от недвижимости.

Если ты для себя решил выбрать недвижимость объектом инвестирования, то начинай с малых сделок и учись на своих ошибках. А когда уже получишь знания и опыт, то можно будет переходить к более сложным и доходным объектам недвижимости.

Книга Роберта Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»

После прочтения книги «Богатый папа, бедный папа» я тебе рекомендую прочитать еще одну книгу Роберта — «Инвестиции в недвижимость». В ней собраны знания и советы ведущих сециалистов в области инвестирования в недвижимое имущество со всего мира. Их опыт и рекомендации позволяют читателю избежать многих ошибок, которые могут возникнуть в торговле недвижимостью. Уже на первых порах ты сможешь умело выбрать высокодоходный вид недвижимости и просчитать успешность сделки. Эта книга поможет тебе выстроить правильную стратегию и добиться финансовой свободы.

Заключение

Многие говорят, что методы Роберта Кийосаки не работают в России, потому что у нас другая система кредитования, другие условия совершения сделок и так далее. Так вот знай, что система покупки активов и получения прибыли с них, работает везде, в любой стране. Просто многие понимают, что недвижимость дорогой актив и даже на пытаются его преобретать и работать в этом направлении, набивая себе шишки. И все же, как источник пассивного дохода, недвижимость является замечательным вложением.




Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о