Содержание

К реальным инвестициям относятся

a. вложение средств в оборотный капитал

b. вложение средств в основной капитал

c. вложение средств в ценные бумаги

d. вложение средств в нематериальные активы

Субъектами инвестиционной деятельности являются

a. только организации, реализующие конкретные инвестицион­ные проекты

b. представители организаций, контролирующих правомерность осуществления инвестиционных проектов

c. инвесторы, заказчики, исполнители работ и другие участники инвестиционной деятельности

d. бизнес-планы предприятий

Под инвестиционной средой следует понимать

a. внутренние факторы развития производства, влияющие на ин­вестиционную активность

b. совокупность экономических, политических, социальных, пра­вовых, технологических и других условий, способствующих расширенному воспроизводству

c. внешние факторы роста объема производства

d. принципы формирования портфеля ценных бумаг

47. В зависимости от формы собственности различают сле­дующие виды инвестиций

a. частные, государственные (в том числе смешанные)

b. иностранные

c. акционерные, корпоративные и т.д.

d. независимые

48. Инвестиционные риски в зависимости от их уровня мо­гут быть

a. безрисковые и высокорисковые

b. низкорисковые и среднерисковые

c. народнохозяйственные и региональные

d. региональные и внутрипроизводственные

По объектам вложения различают

a. реальные инвестиции

b. инвестиции в промышленность, сельское хозяйство

c. финансовые инвестиции

d. инвестиции в оборотный капитал

От последствий инфляционного роста более защищены

a. иностранные инвестиции

b. финансовые инвестиции

c. смешанные инвестиции

d. реальные инвестиции

51. К основным целям инвестиций в ту или иную сферу эко­номики следует отнести

a. рост акционерного капитала и соответственно доходов акцио­неров

b. максимизацию прибыли

c. реализацию социальных программ региона

d. создание условий эффективного развития производственной сферы

52. Законодательное регулирование деятельности отечест­венных и зарубежных инвесторов предполагает

a. правовое регулирование государственных инвестиций, финан­сируемых за счет бюджетных средств

b. правовое регулирование частных инвестиций, финансируе­мых из различных внутренних и внешних источников

c. участие в законотворческом процессе отечественных инвесторов

d. участие в разработке законов иностранных инвесторов

Под инвестиционным климатом следует понимать

a. создание льготного налогового режима для зарубежных инве­сторов

b. политические, экономические и финансовые условия, спо­собствующие притоку инвестиций

c. благоприятную инвестиционную среду для отечественных инвесторов

d. внутреннюю и внешнюю среду инвестиционной деятельности

54. К основным макроэкономическим (внешним) факто­рам, влияющим на инвестиционную деятельность, относятся

a. политическое и экономическое положение в стране

b. налоговая политика

c. степень эффективности государственного регулирования инвестиционных процессов в стране

d. нормативно-правовое обеспечение инвестиционной деятель­ности;

e. уровень инфляции

f. степень риска вложения

g. рыночная конъюнктура

h. уровень безработицы в стране

i. организация труда и производства на предприятии

55. К основным внутренним факторам, влияющим на инве­стиционную деятельность, можно отнести

a. размеры (масштабы) организации

b. степень финансовой устойчивости предприятия

c. амортизационную, инвестиционную и научно-техническую по­литику

d. организационно-правовую форму предприятия

e.ценовую стратегию организации

f. организацию и производства на предприятии

Реальные инвестиции —это

a. основные инвестиции в капитал

b. инвестиции в нематериальные активы

c. инвестиции спекулятивного характера

d. инвестиции, ориентированные на долгосрочные вложения

3. Реальные и финансовые инвестиции. Инвестиции: конспект лекций

3. Реальные и финансовые инвестиции

Финансовые инвестиции – это покупка ценных бумаг, а реальные инвестиции – вложения капитала в промышленность, сельское хозяйство, строительство, образование и др.

При реальных инвестициях главным условием достижения намеченных целей оказывается использование соответствующих внеоборотных активов для производства продукции и последующей ее реализации.

Сюда относится использование организационно-технических структур вновь образованного бизнеса для изъятия прибыли в ходе уставной деятельности созданного с привлечением инвестиций предприятия.

Финансовые инвестиции представляют собой вложение капитала в различные финансовые инструменты инвестирования, главным образом ценные бумаги, с целью реализации поставленных целей как стратегического, так и тактического характера.

Инвестирование в финансовые активы осуществляется в процессе инвестиционной деятельности предприятия, которая включает в себя постановку инвестиционных целей, разработку и реализацию инвестиционной программы.

Инвестиционная программа предполагает выбор эффективных инструментов финансового инвестирования, формирование и поддержание сбалансированного по определенным параметрам портфеля финансовых инструментов.

Постановка инвестиционных целей является первым и определяющим все последующие этапом процесса финансового инвестирования. Финансовые инвестиции делятся на стратегические и портфельные.

Стратегические финансовые инвестиции должны помогать претворению в жизнь стратегических целей развития предприятия, таких как расширение сферы влияния, отраслевая или региональная диверсификация операционной деятельности, увеличение доли рынка посредством «захвата» предприятий-конкурентов, приобретение предприятий, входящих в состав вертикальной технологической цепочки производства продукции.

Следовательно, основным фактором, влияющим на ценность проекта, для такого инвестора является получение дополнительных выгод для своего основного вида деятельности. Поэтому стратегическими инвесторами становятся в основном предприятия из смежных отраслей. Портфельные финансовые инвестиции осуществляются с целью получения прибыли или нейтрализации инфляции в результате эффективного размещения временно свободных денежных средств.

Инструментами инвестирования в этом случае являются доходные виды денежных инструментов или доходные виды фондовых инструментов.

Последний вид инвестирования становится все более перспективным по мере развития отечественного фондового рынка.

От финансового менеджера в этом случае требуется хорошее знание состава фондового рынка и его инструментов.

К финансовым инвестициям относятся вложения:

1) в акции, облигации, другие ценные бумаги, выпущенные как частными предприятиями, так и государством, местными органами власти;

2) в иностранные валюты;

3) в банковские депозиты;

4) в объекты тезаврации.

Финансовые инвестиции лишь частично направляются на увеличение реального капитала, большая их часть – непроизводительное вложение капитала.

В рыночном хозяйстве в структуре финансовых инвестиций преобладают частные инвестиции. Государственные инвестиции представляют собой важный инструмент дефицитного финансирования (использование государственных займов для покрытия бюджетного дефицита).

Инвестирование в ценные бумаги может быть индивидуальным и коллективным. Индивидуальное инвестирование – это приобретение государственных или корпоративных ценных бумаг при первичном размещении или на вторичном рынке, на бирже или внебиржевом рынке.

Коллективное инвестирование же характеризуется приобретением паев или акций инвестиционных компаний или фондов.

Инвестирование в ценные бумаги открывает перед инвесторами наибольшие возможности и отличается максимальным разнообразием.

Это касается всех видов сделок, осуществляемых при операциях с ценными бумагами, а также видов самих ценных бумаг.

Во всем мире этот вид инвестиций считается наиболее доступным.

Инвестиции в иностранные валюты – один из наиболее простых видов инвестирования.

Он весьма популярен среди инвесторов, особенно в условиях стабильной экономики и невысоких темпов инфляции.

Существуют следующие основные способы вложения средств в иностранную валюту:

1) приобретение наличной валюты на валютной бирже;

2) заключение фьючерсного контракта на одной из валютных бирж;

3) открытие банковского счета в иностранной валюте;

4) покупка наличной иностранной валюты в банках и обменных пунктах.

Безусловными достоинствами инвестиций в банковские депозиты являются простота и доступность этой формы инвестирования, особенно для индивидуальных инвесторов.

Финансовые инвестиции, выступая относительно самостоятельной формой инвестиций, в то же время являются еще и связующим звеном на пути превращения капиталов в реальные инвестиции.

Поскольку основной организационно-правовой формой предприятий становятся акционерные общества, развитие и расширение производства которых осуществляется с использованием заемных и привлеченных средств (выпуска долговых и деловых ценных бумаг), финансовые инвестиции формируют один из каналов поступления капиталов в реальное производство.

При учреждении и организации акционерного общества, в случае увеличения его уставного капитала, сначала происходит выпуск новых акций, после чего следуют реальные инвестиции. Таким образом, финансовые инвестиции играют важную роль в инвестиционном процессе.

Реальные инвестиции оказываются невозможными без финансовых инвестиций, а финансовые инвестиции получают свое логическое завершение в осуществлении реальных инвестиций.

К реальным инвестициям относятся вложения:

1) в основной капитал;

2) в материально-производственные запасы;

3) в нематериальные активы.

В свою очередь вложения в основной капитал включают капитальные вложения и инвестиции в недвижимость.

Капитальные вложения осуществляются в форме вложения финансовых и материально-технических ресурсов в создание воспроизводства основных фондов путем нового строительства, расширения, реконструкций, технического перевооружения, а также поддержания мощностей действующего производства.

В соответствии с принятой в мире классификацией под недвижимостью подразумевается земля, а также все, что находится над и под поверхностью земли, включая все объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

Под влиянием научно-технического прогресса в формировании материально-технической базы производства повышается роль научных исследований, квалификации, знаний и опыта работников.

Поэтому в современных условиях затраты на науку, образование, подготовку и переподготовку кадров и прочее по сути, являются производительными и в ряде случаев включаются в понятие реальных инвестиций.

Отсюда в составе реальных инвестиций выделяется третий элемент – вложения в нематериальные активы.

К ним относятся: право пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права, привилегии (включая лицензии на определенные виды деятельности), организационные расходы, торговые марки, товарные знаки, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки, проектно-изыскательские работы и т. п.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

5.

 Реальные инвестиции. Инвестиции

Читайте также

Реальные ценности

Реальные ценности В 1996 году, когда рынок ценных бумаг начал подниматься, я стал вкладывать деньги в реальные ценности, такие как золото, серебро и газ. Один мой друг, банкир, в то время неожиданно ставший истовым поклонником новой религии взаимных фондов и игры

5. Реальные инвестиции

5. Реальные инвестиции При учреждении и организации акционерного общества, в случае увеличения его уставного капитала, сначала происходит выпуск новых акций, после чего следуют реальные инвестиции. Таким образом, финансовые инвестиции играют важную роль в

3. Реальные и финансовые инвестиции

3. Реальные и финансовые инвестиции Финансовые инвестиции – это покупка ценных бумаг, а реальные инвестиции – вложения капитала в промышленность, сельское хозяйство, строительство, образование и др.При реальных инвестициях главным условием достижения намеченных целей

14.3. Номинальные и реальные показатели. Макроэкономическая система цен

14.3. Номинальные и реальные показатели. Макроэкономическая система цен Большинство макроэкономических показателей имеют номинальное и реальное значения. К числу таких показателей следует отнести номинальный и реальный ВНП, номинальные и реальные ставки процента

«Реальные» активы Америки на примере GM и Microsoft

«Реальные» активы Америки на примере GM и Microsoft Тезисы Что касается того, как можно выяснить, что у США уже давно нет никакой собственности, так это очень легко. Берете вот эти отчеты:http://www.bea.gov/national/nipaweb/Ni_FedBeaSna/Index.aspи считаете капитал и активы корпораций нарастающим итогом

Реальные данные

Реальные данные Несколько лет назад меня познакомили с военным термином реальные данные[8]. Он описывает то, что на самом деле происходит на земле, по сравнению с данными официальной тактики. Получение реальных данных – одна из задач, которые следует решать в любой

Глава 1 Реальные шоу

Глава 1 Реальные шоу Приглашения, присланные по почте, обернуты в черную кожу со стальной молнией. Внутри лист пергамента и черная почтовая бумага с надписью: «Приходи, подчиняйся, наслаждайся, пей, танцуй: вечеринка Casio G-Shock «Свяжи меня, привяжи меня». В самом деле?

Реальные шоу на трейд-шоу

Реальные шоу на трейд-шоу Хотя число закрытых или эпизодических событий рассмотренных типов неуклонно растет, крупнейшей сценой для событийного маркетинга по-прежнему остаются трейд-шоу. В 2000 году в США прошло более 12 тысяч трейд-шоу[20], на которых было представлено

Внутренние реальные шоу: VW Phaeton и Mazda

Внутренние реальные шоу: VW Phaeton и Mazda Как для внешней, так и для внутренней аудитории возможны одни и те же типы шоу, в том числе реальные шоу.Когда компания Volkswagen готовилась к выпуску в Европе своего нового бренда дорогих автомобилей Phaeton, она решила, что в этой связи нужно

Реальные реальности

Реальные реальности В 2009 году я выступал перед примерно четырьмя сотнями участников Всемирного конгресса Института управления проектами в Орландо. Этот институт является органом, проводящим аттестацию всех специалистов по управлению проектами.Я решил провести

Реальные проблемы в Menlo

Реальные проблемы в Menlo Если заставить меня подумать о какой-то конкретной проблеме, которую мы все еще систематически и эффективно решаем, я могу довольно быстро вспомнить несколько таковых. Первая – это инфекционные заболевания. Хотя на каждом столе стоит

Реальные преобразования

Реальные преобразования Пер отложил бумаги, которые поначалу не хотел читать дальше заголовка: предположение, что в его овсяно-молочном бизнесе можно использовать опыт гигантского банка, показалось ему слишком натянутым. В отличие от Эрика Пер не испытывал трепета

Принцип № 5: обеспечьте реальные выгоды в настоящем

Принцип № 5: обеспечьте реальные выгоды в настоящем Выгоды – это то, что вашей целевой аудитории хочется или требуется получить, и одновременно то, что рекламируемое вами поведение может ей предоставить. Теоретически здесь все выглядит просто, но осуществить это

Реальные люди

Реальные люди В 2004 году для бренда Dove была запущена чрезвычайно успешная реклама «Кампания за настоящую красоту», в которой крем, повышающий упругость кожи, рекламировали не модели, а обычные женщины. Цель состояла в том, чтобы избавиться от стереотипа, когда косметику

Инвестиции в публично торгуемые бумаги и прямые инвестиции

Инвестиции в публично торгуемые бумаги и прямые инвестиции Стратегии активного владенияБудучи стратегическим владельцем и доверенным лицом холдингов в cфере публично торгуемых ценных бумаг, инвестор может влиять на корпоративное поведение через голосования по

сущность, формы и методы оценки

Инвестиционный процесс глазами руководителя компании или менеджера проектов – две отличающиеся точки зрения. Директор помимо воспроизводства основных средств и развития компании главное внимание сосредотачивает на операционной деятельности. В текущем производстве всегда много проблем. Менеджер проектов, являясь штатным специалистом, полностью погружен в проекты. Реальные инвестиции для него достаточно общая тема выше деловых интересов. Каждому из наших героев полезно иногда расширять угол зрения и фокусироваться на предметной области вложений в основной капитал.

Состав капитальных вложений в реальном секторе

Реальные и финансовые инвестиции вместе составляют полный объем инвестиций с позиции объектов вложения средств. Отличие состоит в том, что финансовые инвестиции предполагают вложения в разнообразные финансовые активы, которые сами по себе не дают увеличения капитала в экономике. Реальные вложения, напротив, обеспечивают приращение капитальной емкости. Нам, при этом, нельзя забывать, что речь идет не только о деловой среде, а о национальной экономике в целом. В нее входит множество институтов помимо бизнеса, включая государственные и муниципальные сферы деятельности.

Реальные инвестиции подразумевают вложения в материальные и нематериальные активы. Под нематериальными активами (НМА) следует понимать такие внеоборотные средства, которые не имеют материального носителя, несут в себе ценность для организации, способную принести выгоды в будущей ее деятельности. НМА обязательно должны быть формально закреплены за организацией. Примерами НМА можно назвать:

  • права на товарные знаки, знаки обслуживания;
  • авторские права на ПО и базы данных;
  • патентные права;
  • лицензии.

Какие формы вложений в материальные активы могут быть отнесены к реальным инвестициям? Основная их часть относится к вложениям во внеоборотные активы. Ключевой вид внеоборотных активов – основные средства (ОС), иначе именуемые основными производственными фондами (ОПФ). К материальным вложениям относится следующее.

  1. Приобретение субъектов хозяйственной деятельности как имущественных комплексов.
  2. Новое капитальное строительство.
  3. Перепрофилирование производства.
  4. Реконструкция и модернизация объектов ОПФ.
  5. Расходы на подготовку к строительству объектов ОС.
  6. Приобретение ОС.
  7. Оснащение оборудованием объектов инвестирования.
  8. Приобретение оборотных средств, необходимых для реализации инвестиционных проектов.
  9. Формирование запасов оборотных средств, необходимых для старта эксплуатационной фазы проектов.

Схема основных форм реальных инвестиций

Выше представлена схема основных форм вложений в материальные и нематериальные внеоборотные активы. В деловой практике и в литературе для удобства часто используются формулировки-синонимы реальных инвестиций. Реальные инвестиции называются также:

  • инвестициями в основной капитал;
  • капитальными вложениями;
  • прямыми или непосредственными инвестициями.

Последняя формулировка небесспорна, поскольку подразумевает, что вложение капитала производится инвестором при непосредственном его участии в выборе предмета и объекта инвестирования. Предметом может служить, помимо прочего, пакет акции и доля в уставном капитале компании. Однако, если участие в бизнесе рассматривается как проект, включающий создание нового имущественного комплекса, такие инвестиции также считаются реальными.

Классификация реальных инвестиций

Как было выше отмечено, реальные инвестиции имеют различные формы и относятся к разным общественным институтам. Достаточно трудно держать в области внимания вопросы государственного строительства и устройства, поэтому предлагаю сфокусироваться на деловой сфере в целях простоты осмысления. Предприятия используют капитальные вложения и покупку НМА для решения насущных задач:

  • регулярного обновления парка ОПФ;
  • расширенного воспроизводства основных средств;
  • приобретения неимущественных прав, связанных с доходами;
  • приращения производственных мощностей;
  • строительства производственных зданий и сооружений;
  • опытно-конструкторских и инновационных разработок;
  • территориального развития компании;
  • развития социальной инфраструктуры и ЖКХ, находящегося на балансе предприятия.

В зависимости от того, какие виды вложений включены в инвестиционную программу компании, определяются соответствующие источники средств и формы проектной деятельности к реализации на предстоящий период. Поэтому реальные инвестиции обязательно подлежат классификации, которая включается в инвестиционную политику и служит базисом для принятия управленческих решений. Основным отличительным признаком выступают объекты вложений. Другие признаки и классы собраны в следующей таблице, представленной далее.

Классификационные признаки и виды реальных инвестиций на предприятии

Остановим свое внимание на технологической структуре реальных инвестиций. Ниже представлена сводная таблица показателей и диаграмма технологической структуры капитальных вложений в РФ в период с 1990 по 2014 годы. Как следует из анализа, доля СМР за 24 года возросла с 44% до значения чуть менее 60%. В то же время доля приобретения нового оборудования, инструмента и инвентаря снизилась с 38% до 23,4%, что, несомненно, свидетельствует о негативном тренде, так как демонстрирует снижение объемов воспроизводства ОС.

Диаграмма динамики технологической структуры вложений в основной капитал

Показатели удельных весов расходов на перевооружение и реконструкцию, с одной стороны, на новое строительство и расширение работающих предприятий – с другой, позволяют получить интересные заключения. Данные показатели в совокупности называются воспроизводственной структурой капитальных вложений. При этом первый блок значений относится к параметрам интенсивного развития предприятия, а второй – экстенсивного.

Реальные инвестиции в форме нового капитального строительства превалируют. Объекты строительства возводятся на основе типового или индивидуально разработанного проекта. Законченный цикл строительства завершается государственной приемкой со сдачей объекта в эксплуатацию. У каждого нового объекта возникает балансодержатель – новое юридическое лицо либо профессиональный оператор эксплуатационных услуг.

Методология оценки реальных инвестиций

Существует несколько подходов к оценке инвестиций в реальном секторе. Первый из них подразумевает методы стоимостной оценки объектов вложений. Все они так или иначе решают задачи балансировки ценностных ориентаций действующего собственника компании и привлекаемого инвестора. Формы и методы оценки различаются в зависимости от видов объектов, которые делятся на следующие виды.

  1. Недвижимость.
  2. Машины и оборудование.
  3. Товарно-материальные запасы и готовая продукция.
  4. Объекты интеллектуальной собственности.
  5. Зарегистрированные имущественные права.
  6. Выполненные затраты в НИОКР, организационное развитие и т.п.
  7. Деловая репутация предприятия.
  8. Компания как имущественный комплекс в целом.

Оценочная стоимость объекта инвестирования разделяется на так называемую стоимость в пользовании и стоимость в обмене. Первый вид стоимости имеет субъективное значение и предполагает, что объект не будет реализовываться в дальнейшем на свободном рынке. Напротив, стоимость в обмене исходит из возможности реализации инвестиционного объекта на конкурентном рынке с учетом реального спроса и предложения. В этом случае допускается дальнейшее использование объекта, альтернативное по отношению к существующему. В практике применяются следующие методы оценки объектов реальных инвестиций:

  • имущественный или затратный;
  • рыночный или аналоговый;
  • доходный.

Реальные инвестиции специфичны тем, что доходный метод является предпочтительным. Однако рыночная информация далеко не всегда доступна. Поэтому без применения затратного подхода бывает не обойтись. В нем производится поэлементная оценка, затем все оценочные стоимости суммируются, и формируется некая пессимистичная оценка объекта. Аналоговый (рыночный) подход называют также сравнительным. Когда подобные инвестиционные сделки совершаются достаточно часто, есть возможность сравнить стоимость подобных операций по аналогии.

Реальные инвестиции подлежат оценке не только по стоимости объекта, но и по экономике. Ключевым критерием успешности является экономическая эффективность вложений средств. Методы оценки эффективности капитальных вложений реализуются через затратный и доходный способы. В плановом хозяйстве нашей страны затратный подход был основным. Он описан в статье о капитальных вложениях. Поэтому акцентируем наше внимание на доходном способе.

Доходные методы оценки эффективности

Российскую экономику часто именуют «нестационарной» в силу невозможности стабилизировать макроэкономическую ситуацию, перманентной многофакторности и нестабильности происходящих в ней процессов. Реальные инвестиции в российских условиях столь специфичны, что по отношению к ним крайне осторожно следует применять рецепцию западной методики, поскольку в развитых странах экономические условия в общей массе стационарны. Следовательно, не все методы оценки Всемирного банка и ЮНИДО у нас применимы.

Методы доходного подхода основаны на Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных в 21.06.1999 г. за № ВК 477. Методика оценки производится с рядом допущений, позволяющих значительно упростить расчеты. Далее представлены некоторые из них.

  1. Надлежит разбивать жизненный цикл инвестиционного проекта на шаги продолжительностью один год.
  2. Следует применять принцип приведения стоимости денежных потоков (поступлений и выбытий) к концу соответствующего шага. Прогнозы величин оттоков и притоков денег подлежат дефлированию цен в отношении к нулевому шагу.
  3. Ставка дисконтирования считается условно неизменной в течение всего периода реализации проекта.
  4. Для целей расчета предлагается абстрагироваться от учета риска и неопределенностей проекта, то есть сценарий будущего предполагается определенным.
  5. Отраслевые, возрастные особенности и иные специфические условия организации в учет не принимаются.

Ниже представлен состав традиционных показателей в методике оценки эффективности реальных инвестиций.

Состав показателей методики оценки реальных инвестиций

Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций дает возможность обосновать и выбрать удовлетворительные варианты вложения средств для целей их приращения. Какие результаты оценки могут считаться приемлемыми для положительного решения о старте инвестиций? Реальные инвестиции в результате их исполнения должны обеспечить следующие условия.

  1. Возврат инвестору вложенных капиталов независимо от формы и вида инвестиций.
  2. Доходность капитальных вложений позволяет достичь запланированной прибыли, возникающей в операционной деятельности и в связи с инвестициями.
  3. Срок окупаемости инвестиций находится в пределах ожидаемой длительности.

Благодаря рассмотрению вопроса о реальных инвестициях нам удалось увидеть их место в ряду других инвестиционных событий. Реальный сектор экономики – огромное пространство и род человеческой деятельности, в котором создаются все блага общества. Воспроизводятся «поля битвы», на которых конкурируют державы и компании. Поэтому данный вопрос никак не обойти вниманием. Хотя далеко не все инвестиционные вложения в основной капитал требуют проектного подхода, доля проектов в них постоянно растет. Это означает, что и PM, и руководителю бизнеса настоящий целостный взгляд будет полезен.

Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного

В самом общем смысле под инвестициями следует понимать финансовые и иные средства, используемые для получения некоего положительного результата (экономического, социального, интеллектуального, оборонного и т.д.).

Такое определение выходит далеко за пределы экономической интерпретации, которая в широком смысле трактует слово «инвестировать» как «расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем», или инвестиция — это использование денег для получения больших денег, для извлечения дохода или достижения прироста капитала, либо для того и другого. Приведенное нами определение охватывает экономическое представление об инвестициях как средстве наращивания капитана, а также представление о них как средстве достижения инвестором неэкономических целей. Например, государство, инвестируя бюджетные средства в развитие астрофизики, вряд ли рассчитывает на получение прибыли, и подобных примеров можно привести очень много. Таким образом, следует отличать общее (в широком смысле) и экономическое (в узком смысле) определения понятия инвестиций. Первое из них основывается на ожидании от вложенных средств достижения не только экономических, но и других целей. Второе сводит цели инвестиций к приращению вложенных средств. В литературе можно встретить различные варианты указанных нами групп определений.

Примером общего определения является трактовка понятия инвестиций в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»:

«Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Капитальные вложения определяются как инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Таким образом, в самом общем виде инвестиции представляют собой затраты (расход) всего того, что имеет стоимостную оценку, во имя достижения определенных экономических и других целей.

Понятие инвестиций шире, чем понятие капитальных вложений, но уже, чем понятие затрат (издержек, расходов).

Затраты бывают единовременные и текущие.

Первые относятся к инвестиционным затратам, так как они долгосрочны, вторые — текущие, непрерывно повторяющиеся затраты — не являются инвестиционными. Например, в производственном процессе текущие затраты концентрируются в себестоимости продукции, которая включает затраты на оплату труда, амортизацию, материалы и др.

Использование инвестиций происходит путем реализации инвестиционных проектов, направленных на достижение определенных, четко обозначенных целей и представляющих собой комплекс не противоречащих законодательству мероприятий и действий по реализации определенного объема инвестиций для достижения конкретных целей (результатов) в течение установленного периода времени.

Несколько иная (но совпадающая по смыслу) формулировка понятия инвестиционного проекта применительно к капитальным вложениям дается в упомянутом Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», где под инвестиционным проектом понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес- план). Кроме того, закон вводит понятие приоритетного инвестиционного проекта (ИП), под которым понимается инвестиционный проект с суммарным объемом капитальных вложений, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации, включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Практическое воплощение любого инвестиционного проекта немыслимо без коллективной или индивидуальной целенаправленной деятельности, устремленной на решение поставленных в проекте тактических и стратегических задач. В этом суть инвестиционной деятельности, которая в названном выше законе трактуется как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Вряд ли необходимо перегружать, как это иногда делается, понятие инвестиционной деятельности перечислением видов работ, которые выполняются в процессе отбора, воплощения и эксплуатации И П.

С понятиями инвестиций и ИП тесно связаны понятия субъекта и объекта инвестиционной деятельности. Под субъектом инвестиционной деятельности понимаются физические и юридические лица, осуществляющие целенаправленные действия по решению задач, поставленных в И П. Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики (исполнители работ), пользователи объектов инвестиционной деятельности и другие физические и юридические лица, участвующие в реализации И П. Законодательно субъекту инвестиционной деятельности предоставлено право совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключенным между ними.

Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемое различного вида имущество предприятий и организаций производственной и непроизводственной сферы, ценные бумаги (акции, облигации, сертификаты и т.п.), научно-техническая продукция, имущественные права и права на интеллектуальную собственность, денежные вклады.

Многочисленные виды инвестиций классифицируются по следующим основным классификационным признакам:

  • по объектам инвестиционной деятельности;
  • срокам вложений;
  • формам собственности;
  • источникам финансирования;
  • территориальной направленности;
  • отраслевой направленности;
  • сферам экономики;
  • характеру участия в инвестиционном процессе;
  • возможности участия в управлении и т.д.

В типологии инвестирования основной является классификация инвестиций по объектам инвестиционной деятельности (или по объектам вложения инвестиций). По данному признаку выделяют реальные и финансовые инвестиции (рис. 1.1).

Реальные (капиталообразующие) инвестиции подразделяются на материальные и нематериальные. Первые включают инвестиции в осязаемые объекты — в здания, сооружения, машины, оборудование и т.д., вторые (потенциальные, иногда называемые интеллектуальными) — это вложение средств на приобретение патентов, лицензий, оплату научно-исследовательских работ, реализацию программ переподготовки и повышения квалификации кадров и т. п. В статистической практике реальные инвестиции именуют инвестициями в нефинансовые активы, учет которых ведется по сектору нефинансовых предприятий в соответствии с методологией Международного валютного фонда.

Рис. 1.1. Классификация инвестиций по объектам инвестирования

Финансовые инвестиции — это вложение капитала в акции, облигации, банковские вклады, инвестиционные сертификаты и другие ценные бумаги. Финансовые инвестиции подразделяют на прямые (в реальные активы), портфельные и прочие. К первым относятся вложения в акции акционерных обществ с целью получения дивидендов и приобретения права на участие в управлении. Это инвестиции, сделанные юридическими и физическими лицами, полностью владеющими организацией или контролирующими не менее 10 % акций или уставного (складочного) капитала организации. К портфельным относятся инвестиции в разные виды ценных бумаг, принадлежащие разным эмитентам, с целью повышения вероятности получения дохода от вложенных средств. К ним относится покупка акций, паев, облигаций, векселей и других долговых ценных бумаг. Они составляют менее 10 % в уставном (складочном) капитале организации. Инвестиции, не подпадающие под определение прямых и портфельных, указываются как прочие — торговые кредиты, кредиты правительств иностранных государств под гарантии Правительства Российской Федерации, прочие кредиты (кредиты международных финансовых организаций и т.д.), банковские вклады.

Соотношение в экономике страны между реальными и финансовыми инвестициями является важным показателем экономического развития. «В примитивных экономиках основная часть инвестиций относится к реальным, в то время как в современной экономике большая часть инвестиций представлена финансовыми инвестициями. Высокое развитие институтов финансового инвестирования в значительной степени способствует росту реальных инвестиций. Как правило, эти две формы являются взаимодополняющими, а не конкурирующими».

В структуре инвестиций в экономике России происходят изменения, характерные для страны с развивающимися рыночными отношениями. Об этом свидетельствует динамика объемов инвестиций в нефинансовые активы (реальные инвестиции) и финансовых вложений, учет которых по методологии Международного валютного фонда Росстат ведет с 1995 года.

В Российском статистическом ежегоднике, к сожалению, отсутствуют данные об объемах инвестиций в нематериальные и другие нефинансовые активы. Но, учитывая тот факт, что в составе инвестиций в нефинансовые активы почти 98 % составляют инвестиции в основной капитал, будем сравнивать динамику объема последних с динамикой финансовых вложений.

В табл. 1.1 представлены данные, показывающие, как изменялись за 2000-2009 годы объемы инвестиций в основной капитал и финансовых вложений организаций.

За рассматриваемый период объем инвестиций в основной капитал возрос почти в 19,5 раза, а объем финансовых вложений увеличился более чем в 123 раза. В 2009 году объем финансовых вложений более чем в 2,8 раза превысил объем вложений в основной капитал. Тенденция опережающего роста финансовых вложений по сравнению с ростом инвестиций в нефинансовые активы в России, очевидно, сохранится и в ближайшей перспективе по мере развития рынка ценных бумаг.

По срокам вложений инвестиции подразделяются на краткосрочные (на период до одного года), среднесрочные (от одного до трех лет) и долгосрочные (на срок свыше трех лет).

По формам собственности обычно выделяют государственные, частные, иностранные и смешанные инвестиции. Этим не исчерпываются все формы собственности, поэтому в статистической практике поданному признаку выделяют муниципальные инвестиции, инвестиции потребительской кооперации, общественных и религиозных организаций (объединений). Кроме того, смешанные инвестиции подразделяются на смешанные российские и совместные российские и иностранные. На наш взгляд, при классификации по данному признаку необходимо из состава государственной собственности выделять федеральную и собственность субъектов Российской Федерации.

 

Рис. 1.2. Классификация инвестиций по формам собственности

В статистической практике используются различные классификации инвестиций по направлениям их использования, например инвестиции в основной капитал могут классифицироваться по формам собственности, по отраслям экономики и т. д.

По территориальному (региональному) признаку необходимо выделять внутренние инвестиции, вкладываемые в отечественные объекты, которые, в свою очередь, дифференцируются по регионам страны; внешние (зарубежные) инвестиции, вкладываемые за рубежом.

По сферам экономики можно выделить производственные и непроизводственные инвестиции.

В литературе по-разному классифицируют инвестиции по степени инвестиционного риска. По одной классификации поданному признаку различают агрессивные, умеренные и консервативные инвестиции. Первые из них характеризуются высокой прибыльностью, низкой ликвидностью и высокой степенью риска. Для умеренных инвестиций характерна умеренная степень риска, а к консервативным относятся инвестиции с высокой ликвидностью и низкой степенью риска.

Подругой классификации поданному признаку выделяются высокодоходные, сред не доходные, низкодоходные и бездоходные инвестиции1.

В составе инвестиций выделяют так называемые автономные инвестиции, которые не связаны с изменением уровня доходов. К ним относятся значительная часть государственных инвестиций с длительным сроком освоения, государственные капиталовложения и инвестиции, являющиеся прямым следствием изобретений.

Указанные инвестиции необходимо отличать от инвестиций с аналогичным названием при классификации инвестиций по совместимости их осуществления. Поданному признаку выделяют независимые (автономные) инвестиции, которые могут быть реализованы как независящие от других объектов инвестирования в общей инвестиционной программе предприятия, взаимозависимые, очередность реализации или последующая эксплуатация которых зависит от других объектов инвестирования, и взаимоисключающие, которые требуют альтернативного выбора1.

Инвестиции (капитальные вложения) в основной капитан классифицируются также по отраслевому назначению строящихся объектов:

  • объекты производственного назначения;
  • объекты сельскохозяйственного назначения;
  • объекты транспорта и связи;
  • жилищное строительство;
  • геолого-разведочные работы;
  • объекты социальной сферы (учреждения здравоохранения, образования, культуры, торговли и др. ).

В международной практике в составе инвестиций выделяются: венчурные, прямые, портфельные и аннуитет. К венчурным относятся инвестиции, направляемые в ИП. имеющие высокую степень риска: к прямым — вложения в основной капитал предприятий и организаций производственной и непроизводственной сферы. Понятие портфельных инвестиций нами уже ранее рассмотрено. Аннуитет включает инвестиции, которые приносят вкладчику доход через равные промежутки времени.

Структура инвестиций

Реальные (нефинансовые) инвестиции чаще всего подразделяют на две группы: материальные (вещественные) и нематериальные. В отечественной статистической практике в структуре инвестиций в нефинансовые активы принято выделять:

  • инвестиции в основной капитал;
  • инвестиции в нематериальные активы;
  • инвестиции в другие нефинансовые активы;
  • затраты на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы.

Инвестиции в основной капитал включают все затраты на создание и воспроизводство основных средств, куда входят: новое строительство. расширение, а также реконструкция и модернизация объектов, которые приводят к увеличению первоначальной стоимости объектов и относятся на добавочный капитал организации, приобретение машин, оборудования, транспортных средств, затраты на формирование основного стада, выращивание многолетних насаждений и т.д. Начиная с 2001 года инвестиции в основной капитал учитываются без налога на добавленную стоимость.

Инвестиции в нематериальные активы, по классификации Росстата. включают объекты интеллектуальной собственности: патенты, авторские права, деловую репутацию организации и т.д.

К инвестициям в другие нефинансовые активы отнесены затраты на приобретение в собственность земельных участков, объектов природопользования и других нефинансовых активов. Затраты на приобретение земельных участков и объектов природопользования отражаются на основе документов, выданных государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству согласно оплаченным или принятым к оплате счетам.

Инвестиции на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы включают расходы, связанные с выполнением работ, отражаемых в бухгалтерском учете в качестве вложений во внеоборотные активы, по которым получены результаты, подлежащие правовой охране, но не оформленные в установленном порядке, или по которым получены результаты, не подлежащие правовой охране в соответствии с нормами действующего законодательства. В структуре инвестиций в нефинансовые активы наибольший вес составляют инвестиции в основной капитал, что видно из табл. 1.2, где представлена динамика этой структуры за период 2000 с по 2009 год.

 

Могут быть использованы и другие классификации реальных инвестиций. Например, Ю. Блех и У. Гетце рекомендуют реальные инвестиции по признаку (критерию) их причины разграничивать на инвестиции по созданию, текущие и дополняющие (рис. 1.3).

Инвестиции по созданию вкладываются на открытие нового предприятия или филиала существующего. Текущие инвестиции направляются на текущий и капитальный ремонт и на замену (обновление) парка машин и оборудования. Дополняющие инвестиции направляются на развитие производства и обеспечение безопасности на существующих производственных площадях предприятия.

Близкой по структуре к приведенной классификации является классификация пожизненным циклам предприятия. В соответствии с этим признаком выделяют начальные инвестиции (нетто-инвестиции) — на создание предприятия: экстенсивные — на расширение существующего предприятия; реинвестиции — на воспроизводство основных фондов на действующем предприятии.

На уровне предприятия реальные инвестиции можно классифицировать также по его функциональным сферам: материально-техническое снабжение, производство, сбыт и т.д.

Другая классификация, используемая на этом уровне, предусматривает выделение следующих групп инвестиций: на замену оборудования, на модернизацию оборудования, на расширение производства, на диверсификацию и стратегические инвестиции.

Рис. 1.3. Виды реальных инвестиций по критерию «причина инвестиций»

Несколько иначе рекомендуют подразделять инвестиции в реальные активы (куда включаются нематериальные активы) И.В. Липсиц и В.В. Коссов. По их мнению, следует выделять следующие группы инвестиций.

Инвестиции в повышение эффективности. Их целью является прежде всего создание условий для снижения затрат фирмы за счет замены оборудования, обучения персонала или перемещения производственных мощностей в регионы с более выгодными условиями производства.

Инвестиции в увеличение производственных мощностей. Задачей такого инвестирования является расширение возможностей выпуска товаров для ранее сформировавшихся рынков в рамках уже существующих производств.

Инвестиции в создание новых производственных мощностей. Такие инвестиции призваны обеспечить создание совершенно новых предприятий, которые будут выпускать ранее не изготавливавшиеся фирмой товары (или обеспечивать оказание нового типа услуг), либо позволять фирме предпринять попытку выхода с ранее уже выпускавшимися товарами на новые для нее рынки.

Инвестиции ради удовлетворения требовании государственных органов управления. Эта разновидность инвестиций становится необходимой в том случае, когда фирма оказывается перед необходимостью удовлетворить требования властей в отношении экологических стандартов, либо безопасности продукции, либо иных условий деятельности, которые не могут быть обеспечены за счет только совершенствования менеджмента.

Подобная классификация инвестиций строится исходя из различного уровня риска, характерного для каждой из перечисленных групп.

Сточки зрения инвестиционной стратегии предприятия рекомендуется также выделять пассивные инвестиции, которые обеспечивают в лучшем случае неухудшение показателей прибыльности вложений. и активные, которые обеспечивают повышение конкурентоспособности предприятия.

Финансовые инвестиции – это…

Понимание того, что это – финансовые инвестиции – позволяет эффективно распоряжаться финансовыми вложениями в рамках планирования на краткосрочную и долгосрочную перспективы. К тому же финансовые инвестиции предприятий входят в состав активов. Их отдельно отражают в бухучете и отчетности.

Понятие

По общему правилу, финансовыми инвестициями являются вложения организации в различные сферы, приносящие доход.

А согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ <Об инвестиционной деятельности в РФ в форме капитальных вложений˃, инвестиции – это вкладываемые в объекты предпринимательской и/или иной деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта:

  • денежные средства;
  • ценные бумаги;
  • иное имущество, в т. ч. имущественные права;
  • иные права, имеющие денежную оценку.

В силу Конвенции о защите прав инвестора (закл. в Москве 28.03.1997) инвестиции – это вложенные инвестором:

  • финансовые и материальные средства в различные объекты деятельности;
  • переданные права на имущественную и интеллектуальную собственность с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в соответствии с национальным законодательством.

Таким образом, к финансовым инвестициям относятся вклады организации в различные активы, инструменты рынка ценных бумаг, могущие приносить доход в будущем.

Виды

В частности, финансовыми инвестициями организации могут быть:

Вид инвестиций

Пояснение

Вложения в ценные бумаги с установленными сроками и стоимостью погашения На рынке много разновидностей ценных бумаг. Каждая из них выполняет определенную задачу. Согласно порядку, установленному законодательством, происходит:
  • их группировка по видам;
  • оценка стоимости;
  • правила учета.
Вклады в капиталы иных компаний Каждая фирма вправе вкладывать свои денежные средства в уставные капиталы других – вновь создаваемых или уже действующих компаний. Такие инвестиции:
  • способны приносить дивиденды;
  • дают возможность управлять бизнесом, влиять на принятие решений и т. п.
Выданные займы (кроме беспроцентных) и депозиты Выдачу займов можно считать финансовыми инвестициями только при условии начисления процентов на сумму займа. Иначе такие активы к финансовым вложениям не имеют отношения.

Обычно займы не выступают основным видом финансовых инвестиций для организаций, которые не занимаются кредитованием.

Приобретенная дебиторская задолженность и др. По договору цессии организация (цессионарий) может приобрести право требования долга у цедента к 3-му лицу. По такой сделке к цессионарию должны перейти все документы, касающиеся этого права.

По закону договор цессии должен быть оформлен соответственно предусмотренной законом к сделке, по которой право требования возникло.

Сделанные финансовые инвестиции в указанные активы имеют смысл, если соответствуют определенным критериям. Они следующие:

  • полностью документально подтверждены;
  • наличие экономического риска от соответствующих инвестиций;
  • возможность принести экономический эффект, прибыль (дивиденды, увеличение стоимости актива и т. п.).

Денежный эквивалент – это тоже финансовые инвестиции. В силу п. 5 ПБУ 23/2011, в данный показатель входят активы, соответствующие определенным критериям. Он должны быть:

  • краткосрочными;
  • легко реализуемыми;
  • эквивалентными определенной сумме денег;
  • их стоимость не должна быть подвержена риску значительных колебаний.

Примера таких активов – депозиты до востребования и векселя ЦБ РФ. При определенных обстоятельствах сюда можно относить и выданные займы: при условии, что они соответствуют критериям денежных эквивалентов, закрепленным в учетной политике фирмы.

Также см. «Когда компания может рассчитывать на субсидию/инвестиции из бюджета: 11 оснований».

Что не относят к фининвестициям

В свою очередь, финансовыми инвестициями не являются вложения:

  • в выкупленные для аннулирования или последующей продажи собственные акции общества;
  • выданные в рамках купли-продажи и оказания услуг вексели;
  • инвестиции в имущество, переданное в аренду за определенную плату;
  • драгоценности, картины и т. п., если их покупка не имеет отношения к обычной деятельности предприятия;
  • основные средства;
  • материальные запасы;
  • нематериальные активы.

 

Прямые и финансовые инвестиции | Основы инвестиций

Объекты инвестирования стоит разделять на прямые и финансовые инвестиции. Исторически инвестиционный процесс последовательно развивался от прямых инвестиций, то есть вложений напрямую в производство и технологии, к финансовым инвестициям, через ценные бумаги.

Например, приобретая облигации предприятия, мы получаем финансовые активы в виде ценных бумаг, а средства, отданные в долг предприятию, можно считать реальными инвестициями. Но, несмотря на это, наиболее распространенным является разделение инвестиций на ценные бумаги и реальные активы, или, другими словами, на финансовые и производственные.

Инвестиции в реальные активы, их еще называют прямыми инвестициями, заключаются в приобретение сырья и оборудования, найме рабочей силы, создании производственных мощностей и организации производственных процессов.

Источником таких инвестиций могут выступать как собственные средства участников и владельцев бизнеса:

пайщиков;

собственников;

акционеров;

так и заемные средства:

ссуды;

кредиты банков.

Прямые инвестиции, в основном, осуществляют предприятия, государство, организации и производственные компании. Частный инвестор обычно не занимается подобными инвестициями. Не потому, что они ему неинтересны, просто размер капитала частного инвестора, зачастую, слишком мал для подобных операций. Реальные инвестиции — это вложения в реконструкцию, техническое перевооружение и создание новых предприятий.

А вот вложения средств в бумаги называют финансовыми инвестициями. По сути это просто купля-продажа ценных бумаг. Именно финансовые активы являются наиболее удобными объектами для частных инвесторов. Помимо частных инвесторов, такими инвестициями занимаются и, так называемые, институциональные инвесторы, к ним преимущественно относятся компании финансового сектора – управляющие, инвестиционные и брокерские компании, банки, пенсионные фонды и страховые организации.

Таким образом, инвестиции по характеру объектов инвестирования можно разделить на:

Материальные активы — недвижимость, земля, предметы искусств, оборудование, машины.

Финансовые активы – в первую очередь различные виды ценных бумаг.

Нематериальные активы – лицензии, авторские права, интеллектуальные ценности.

Финансовые активы выгодно дополняют материальные и нематериальные активы. Часто благодаря финансовым инвестициям одних участников рынка становятся возможными материальные и нематериальные инвестиции других участников рынка капитала.

Кстати, в последние 50 лет в мире наибольшую популярность, особенно среди частных инвесторов, а вместе с тем объемы и развитие, получили инвестиции в ценные бумаги. Они обладают более высокой степенью универсальности по отношению к материальным активам. Однако степень их универсальности ниже по отношению к деньгам.

Возможности инвестирования. Рынки и ценные бумаги →

Инвестиции в недвижимость

Когда вы думаете об инвестировании в недвижимость, первое, что вам приходит в голову, это ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость есть много других вариантов, когда дело доходит до выбора инвестиций, и это не все физические объекты.

Ключевые выводы

  • Один из ключевых способов заработка на недвижимости для инвесторов — это стать владельцем арендуемой собственности.
  • Flippers покупают недооцененную недвижимость, ремонтируют и продают с прибылью.
  • Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) обеспечивают доступ к недвижимости без необходимости владения, управления или финансирования собственности.

Недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет или около того. Вот некоторые из основных вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестиций.

Объекты аренды

Если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, вы становитесь арендодателем, поэтому вам нужно подумать, комфортно ли вам будет выполнять эту роль.Как домовладелец, вы будете нести ответственность за такие вещи, как оплата ипотеки, налогов на недвижимость и страхование, обслуживание собственности, поиск арендаторов и решение любых проблем.

Если вы не нанимаете менеджера по недвижимости, который будет разбираться с деталями, то быть арендодателем — это практические вложения. В зависимости от вашей ситуации, уход за недвижимостью и арендаторами может осуществляться круглосуточно и без выходных, и это не всегда приятно. Однако, если вы тщательно выбираете недвижимость и арендаторов, вы можете снизить риск возникновения серьезных проблем.

Один из способов зарабатывания денег домовладельцами — это сбор арендной платы. Размер арендной платы зависит от того, где она находится. Тем не менее, может быть сложно определить лучшую арендную плату, потому что, если вы возьмете слишком большую плату, вы прогоните арендаторов, а если вы возьмете слишком низкую плату, вы оставите деньги на столе. Распространенной стратегией является взимание достаточной арендной платы для покрытия расходов до тех пор, пока не будет выплачена ипотека, после чего большая часть арендной платы станет прибылью.

Другой основной способ, которым домовладельцы зарабатывают деньги, — это благодарность.Если ваша недвижимость дорожает в цене, вы можете продать ее с прибылью (когда придет время) или занять под залог собственного капитала, чтобы сделать ваши следующие инвестиции. Хотя недвижимость, как правило, дорожает, нет никаких гарантий.

Исторические цены

Недвижимость долгое время считалась хорошей инвестицией, и не зря. До 2007 года исторические данные по жилью создавали впечатление, что цены могут продолжать расти бесконечно. За некоторыми исключениями, средняя цена продажи домов в США.S. росла каждый год в период с 1963 по 2007 год — начало Великой рецессии.

На этом графике Федерального резервного банка Сент-Луиса показаны средние цены продаж в период с 1963 по 2019 год (самые последние доступные данные). Области, заштрихованные светло-серым цветом, указывают на рецессию в США.

Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Конечно, самый значительный спад на рынке недвижимости перед пандемией COVID-19 совпал с Великой рецессией. Результаты кризиса с коронавирусом пока не видны.На фоне закрытия предприятий, социального дистанцирования и ошеломляющего числа безработных, вероятно, что продажи жилья значительно упадут. Хотя это не обязательно означает, что цены на жилье будут следовать этому примеру, это как минимум изменит то, как люди покупают и продают недвижимость — по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

Переворачивающиеся дома

Подобно внутридневным трейдерам, которые находятся в нескольких лигах от инвесторов, занимающихся покупкой и удержанием, ласты на рынке недвижимости — это совершенно другая порода от арендодателей. Flippers покупают недвижимость с намерением владеть ею в течение короткого периода — часто не более трех-четырех месяцев — и быстро продавать ее с целью получения прибыли.

Есть два основных подхода к переворачиванию свойства:

  1. Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, вырастет в результате определенных ремонтов и обновлений. В идеале вы завершите работу как можно быстрее, а затем продадите по цене, превышающей ваши общие инвестиции (включая ремонт).
  2. Удержать и перепродать. Этот тип переворачивания работает иначе. Вместо того, чтобы покупать недвижимость и ремонтировать ее, вы покупаете на быстрорастущем рынке, держите ее несколько месяцев, а затем продаете с прибылью.

При любом типе переворачивания вы рискуете, что не сможете разгрузить собственность по цене, которая принесет прибыль. Это может стать проблемой, потому что у ластов обычно не хватает наличных, чтобы платить по ипотеке на недвижимость на длительный срок. Тем не менее, перелистывание может быть прибыльным способом инвестирования в недвижимость, если все сделано правильно.

РЕЙЦ

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст) для использования денег инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход собственности.REIT покупаются и продаются на основных биржах, как и акции и биржевые фонды (ETF).

Чтобы квалифицироваться как REIT, предприятие должно выплачивать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов. Поступая таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, тогда как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, тем самым съедая прибыль, которую она могла бы распределить между своими акционерами.

Подобно обычным акциям, выплачивающим дивиденды, REIT подходят инвесторам, которые хотят получать регулярный доход, хотя они также предлагают возможность для повышения.REIT инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как торговые центры (на них специализируется около четверти всех REIT), медицинские учреждения, ипотечные кредиты и офисные здания. По сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость, REIT имеют то преимущество, что они являются высоколиквидными.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Группы по инвестициям в недвижимость (REIG) похожи на небольшие паевые инвестиционные фонды для сдачи в аренду собственности. Если вы хотите владеть арендуемой недвижимостью, но не хотите хлопот, связанных с арендодателем, группа по инвестициям в недвижимость может стать для вас решением.

Компания купит или построит комплекс зданий, часто квартир, а затем позволит инвесторам покупать их через компанию, таким образом присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими автономными жилыми помещениями. Но компания, которая управляет инвестиционной группой, управляет всеми подразделениями и заботится об обслуживании, рекламе и поиске арендаторов. В обмен на это управление компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Есть несколько вариантов инвестиционных групп.В стандартной версии договор аренды оформляется на имя инвестора, и все подразделения объединяют часть арендной платы на случай возникновения случайных вакансий. Это означает, что вы получите достаточно, чтобы оплатить ипотеку, даже если ваша квартира пуста.

Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая ее предлагает. Теоретически это безопасный способ инвестирования в недвижимость, но группы могут взимать такие высокие сборы, которые преследуют отрасль паевых инвестиционных фондов. Как и в случае с любыми другими инвестициями, исследования являются ключевыми.

Товарищество с ограниченной ответственностью по недвижимости

Коммандитное товарищество по недвижимости (RELP) похоже на группу инвестиций в недвижимость. Это организация, созданная для покупки и владения портфелем объектов недвижимости, а иногда и только одной недвижимостью. Однако RELP существуют ограниченное количество лет.

В качестве генерального партнера выступает опытный управляющий недвижимостью или девелоперская компания. Затем внешние инвесторы должны предоставить финансирование для проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве партнеров с ограниченной ответственностью.Партнеры могут получать периодические выплаты от дохода, полученного от собственности RELP, но реальная выгода наступает, когда собственность продается — при удачном стечении обстоятельств и со значительной прибылью — и RELP распускается в будущем.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевые инвестиционные фонды в сфере недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании по операциям с недвижимостью. Они дают возможность диверсифицировать операции с недвижимостью с относительно небольшим капиталом. В зависимости от своей стратегии и целей диверсификации, они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем можно получить за счет покупки отдельных REIT.

Как и REIT, эти фонды довольно ликвидны. Еще одно существенное преимущество для розничных инвесторов — аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондом. Это может включать подробную информацию о приобретенных активах и точку зрения руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и как класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семью паевых инвестиционных фондов недвижимости, тактически переоценивая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать прибыль.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить соотношение риска и доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск.В целом рынок недвижимости отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией доходности к казначейским облигациям США и особенно привлекателен в условиях низких ставок казначейства.

Диверсификация и защита

Еще одно преимущество инвестирования в недвижимость — это возможность диверсификации.Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях отрицательную корреляцию с другими основными классами активов — это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: менее прямые, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, будут отражать общие показатели фондового рынка.

Некоторые аналитики считают, что REIT и фондовый рынок станут более коррелированными, теперь, когда акции REIT представлены в S&P 500.

Поскольку она подкреплена кирпичом и минометом, прямая недвижимость также вызывает меньше конфликтов между принципалом и агентом или степень, в которой интересы инвестора зависят от честности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций имеют некоторую защиту. REIT, например, требуют выплаты в качестве дивидендов минимального процента прибыли (90%).

Хеджирование инфляции

Способность недвижимости хеджировать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость.По мере роста экономики спрос на недвижимость приводит к росту арендной платы, а это, в свою очередь, приводит к увеличению стоимости капитала. Таким образом, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, минуя часть инфляционного давления на арендаторов и принимая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.

Сила кредитного плеча

За исключением REIT, инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо.Если вы хотите купить акцию, вы должны оплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку — если только вы не покупаете с маржой. И даже в этом случае процент, который вы можете взять в долг, все равно намного меньше, чем в случае с недвижимостью, благодаря волшебному методу финансирования — ипотеке.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотечный кредит, требующий всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать всю собственность и принадлежащий ей капитал, заплатив лишь часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на размер вашего владения недвижимостью, но вы контролируете это в момент подписания документов.

Это то, что воодушевляет как владельцев недвижимости, так и владельцев недвижимости. Они могут взять вторую ипотеку на свои дома и внести взносы за две или три других собственности. Независимо от того, сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по ипотеке, или они ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили только небольшую часть общей стоимости.

Итог

Недвижимость может быть хорошей инвестицией, способной приносить стабильный доход и создавать богатство. Тем не менее, одним из недостатков инвестирования в недвижимость является неликвидность: относительная сложность преобразования актива в наличные деньги и денежных средств в актив.

В отличие от транзакции с акциями или облигациями, которая может быть завершена за секунды, транзакция с недвижимостью может занять несколько месяцев. Даже с помощью брокера простой поиск подходящего контрагента может занять несколько недель работы.Конечно, REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и более высокие рыночные цены. Но за них приходится расплачиваться более высокой волатильностью и меньшими выгодами от диверсификации, поскольку они имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Как и в случае с любыми инвестициями, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и обязательно сделайте домашнюю работу и исследуйте, прежде чем принимать какие-либо решения.

Инвестиционная недвижимость

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которая приносит доход или иным образом предназначена для инвестиционных целей, а не в качестве основного места жительства.Инвесторы обычно владеют несколькими объектами недвижимости, одна из которых используется в качестве основного места жительства, а другие используются для получения дохода от аренды и прибыли за счет повышения цен. Налоговые последствия для инвестиционной недвижимости часто отличаются от налоговых последствий для жилой недвижимости.

Введение в инвестиционную недвижимость

Ключевые выводы

  • Инвестиционная недвижимость может предоставить инвесторам возможности для увеличения благосостояния, увеличения доходов и диверсификации инвестиционного портфеля.
  • Инвестиции в жилищное строительство обычно включают в себя дома, таунхаусы и кондоминиумы.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость могут включать владение магазинами розничной торговли, офисными зданиями или складскими помещениями и складами.
  • Инвестиционная недвижимость может принести инвесторам прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости, а также обеспечить доход от аренды.

Понимание инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость может предоставить инвесторам возможности для получения финансовой выгоды.Владение инвестиционной недвижимостью может помочь построить богатство, увеличить доход и помочь диверсифицировать инвестиционный портфель. Несмотря на то, что на рынке недвижимости существует множество типов недвижимости, в первую очередь, большинство объектов недвижимости можно разбить на две категории.

Жилая

Инвестиционная недвижимость может включать жилую землю и недвижимость. Инвестиции в жилые дома обычно включают в себя дома, таунхаусы и кондоминиумы. Жилая недвижимость может быть многоквартирной или односемейной.

Коммерческий

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут включать в себя владение розничными магазинами, офисными зданиями или складскими помещениями и складами. Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно более сложны и дороги, чем вложения в жилую недвижимость. Аренда коммерческой недвижимости может быть более длительной, чем договор аренды жилого помещения. Как затраты, так и рентабельность обычно измеряются в расчете на квадратный фут.

Преимущества инвестиций в недвижимость

Преимущества инвестирования в недвижимость многочисленны и могут варьироваться в зависимости от цели инвестора.Сколько денег вложить в недвижимость, может зависеть от толерантности инвестора к риску. Кроме того, при совершении такой крупной покупки или вложения важно учитывать временной горизонт инвестора.

Некоторые инвесторы вкладывают средства в недвижимость, чтобы отвлечь свои деньги от фондового рынка. Другие инвесторы хотят, чтобы их деньги вкладывались в физические активы, а не в ценные бумаги, такие как акции или облигации. Два основных преимущества инвестирования в недвижимость, как жилую, так и коммерческую, включают:

Оценка капитала

Инвестиционная недвижимость может принести инвесторам доход от прироста капитала за счет увеличения стоимости недвижимости со временем.Прирост капитала — это прибыль, возникающая в результате разницы между первоначальной покупной ценой и продажной ценой собственности. Конечно, инвесторы могут реализовать прирост капитала только после того, как продадут его.

Однако цены резко выросли за последние несколько десятилетий по мере роста спроса на жилье. И спрос, и предложение играют роль в получении прироста капитала от недвижимости. Если в географическом регионе меньше объектов недвижимости или меньше предложений, цены на недвижимость, как правило, повышаются при прочих равных.

Доход от аренды

Многие инвесторы покупают недвижимость для получения стабильного дохода. Будь то жилая или коммерческая недвижимость, арендаторы или жильцы платят владельцу ежемесячно до истечения срока действия договора аренды или срока аренды. Этот поток доходов может предложить стабильный доход пенсионерам и другим лицам, которые ищут альтернативный источник дохода помимо дохода от владения инвестиционными ценными бумагами, такими как облигации или акции. Доходы от недвижимости также могут выступать в качестве хеджирования или защиты от спадов на фондовом рынке и роста цен на потребительские товары.

Способы управления инвестиционной недвижимостью

Использование инвестиционной недвижимости может идти разными путями. Инвестор может присоединиться к группе инвестиций в недвижимость, которая объединяет свои средства для приобретения недвижимости. Владелец или владельцы инвестиционной собственности могут нанять управляющих недвижимостью для надзора за повседневным содержанием и сбором арендной платы за часть недвижимости или весь портфель.

Инвестор в недвижимость также может рассчитывать на получение кредита или финансирования проектов, рассчитывая на возврат своих инвестиций.Например, инвесторы могут выступать в роли кредиторов ссуд в твердой валюте на недвижимость. В таком случае заемщик, скорее всего, заплатит более высокие процентные ставки для получения средств и должен будет погасить ссуду в кратчайшие сроки. Кредитор может согласиться на ссуду в надежде получить право собственности на недвижимость в случае дефолта заемщика, особенно если недвижимость имеет потенциал для более высокой стоимости при перепродаже.

Инвестиционная недвижимость может иметь форму части собственности, которая находится в аварийном состоянии или иным образом недостаточно развита, которая отремонтирована с намерением сдать помещение в аренду для долгосрочного возврата.Владелец собственности может искать финансирование, чтобы покрыть расходы на улучшение недвижимости и сделать ее более привлекательной для арендаторов.

Инвестор в недвижимость может приобрести недвижимость, ожидая, что спрос на площади вырастет из-за внешних факторов. Новые достопримечательности, такие как спортивная арена или развитие инфраструктуры, например расширение шоссе, могут сделать соседние объекты очень желанными. Например, инвестор в недвижимость может купить коммерческую недвижимость по соседству с участком для строительства нового театра.Предполагается, что количество пешеходов, проезжающих мимо приобретенного объекта недвижимости, возрастет, что сделает это место лучшим выбором для розничных торговцев. Повышенный спрос может дать владельцу возможность снизить арендную плату.

Риски инвестирования в недвижимость

Недвижимость может включать в себя значительную сумму первоначального капитала и долга в форме займа в банке. Кроме того, это не дает немедленной финансовой выгоды, а это означает, что получение прибыли или возврат первоначальных инвестиций могут занять много лет.

Экономический спад может вызвать трудности с поиском арендаторов, особенно с коммерческой недвижимостью. Если предприятия выходят из бизнеса или теряют деньги, они могут быть не в состоянии платить за аренду. В условиях экономического спада найти арендаторов коммерческой недвижимости может быть довольно сложно. В результате владельцу придется платить за содержание собственности и любые платежи по ипотеке банку для покупки собственности.

Есть также риски инвестирования в жилую недвижимость.Сложные ситуации могут возникнуть с управлением арендаторами. Может произойти перерасход средств на переоснащение или ремонт, что может потребоваться инвестору для выделения дополнительных средств. У арендаторов всегда может возникнуть чрезвычайная ситуация посреди ночи, что может привести к тому, что на управление имуществом будет уходить больше времени.

Хорошая новость заключается в том, что инвесторы в недвижимость могут нанять управляющего недвижимостью для управления и наблюдения за ремонтом и сбором арендной платы. Тем не менее, расходы на управляющего имуществом будут съедать ежемесячный полученный доход, что приведет к более длительному времени, прежде чем недвижимость принесет прибыль, и инвестор вернет первоначальные инвестиции.

Инвестиции в недвижимость

17.2 Инвестиции в недвижимость

Цели обучения

  1. Различают прямые и косвенные инвестиции в недвижимость.
  2. Определите четыре основных способа косвенного инвестирования в недвижимость.
  3. Объясните роль и различные виды REIT.
  4. Обсудите роль и использование ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Когда вы покупаете дом, даже с ипотекой, вы делаете прямые инвестиции. Инвестиции в недвижимость, в которых вы являетесь владельцем и управляющим недвижимостью., потому что вы одновременно и инвестор, и владелец собственности. Для большинства людей дом — это самая крупная инвестиция, которую они когда-либо делали.

Как инвестор, вы можете захотеть включить в свой портфель другие объекты недвижимости, скорее всего, в качестве косвенных инвестиций. Инвестиция в недвижимость, при которой вы покупаете акции юридического лица, которое владеет недвижимостью и управляет ею. в котором вы инвестируете в компанию, которая владеет недвижимостью и управляет ею. Исследования показали, что недвижимость является хорошим диверсификатором финансовых вложений, таких как акции и облигации.

Прямые инвестиции

Соня хочет купить свой первый дом. После окончания колледжа она решила остаться, потому что ей понравился город, и она нашла работу учителем начальной школы. Она любит свою работу, но ее доход ограничен. Она находит красивый дом на две семьи по соседству с колледжем. Надо немного поработать, но она полагает, что может использовать летние месяцы, чтобы починить его — она ​​очень кстати — и сдать ее в аренду студентам не будет проблемой.Арендаторы будут оплачивать коммунальные услуги самостоятельно. Соня считает, что доход от аренды поможет выплатить ей ипотеку, страховку и налоги, и что после выплаты ипотеки это даст хороший дополнительный доход.

Многие инвесторы в недвижимость начинают, как Соня, с аренды недвижимости, которая помогает им иметь собственный дом. Если вы активно управляете арендуемой недвижимостью, есть и налоговые льготы. Конечно, вам придется оказывать услуги по техническому обслуживанию и ремонту, и, в случае Сони, возможно, немного отказаться от конфиденциальности.Второй дом или дом для отдыха также можно использовать в качестве сдачи в аренду, хотя налоговые льготы менее гарантированы. В обоих случаях инвестор делает прямые инвестиции в недвижимость.

Преимуществами прямых инвестиций являются дополнительный доход от аренды и налоговые льготы. Недостатки заключаются в том, что недвижимость относительно неликвидна, а инвестиции концентрируют ваш портфель в одном классе активов — жилой недвижимости. Принято считать, что недвижимость является хорошим средством защиты от инфляции, но недавний взрыв пузыря на рынке жилья — не только в Соединенных Штатах, но и во всем мире — бросил тень на это мышление.Кроме того, чтобы реализовать налоговые льготы, вы должны активно управлять арендуемой недвижимостью, а быть арендодателем не для всех.

Прочие прямые инвестиции в недвижимость включают коммерческую недвижимость, используемую исключительно для получения дохода от аренды, или недвижимость, предназначенную исключительно для сдачи в аренду, и незастроенные земли. Застройщики покупают недвижимость или землю и стремятся получить прибыль от ее быстрого улучшения и перепродажи. Оба являются более спекулятивными инвестициями, особенно если они приобретены с использованием долгового финансирования. Они также могут оказаться неликвидными и сконцентрировать активы, что делает их неподходящими инвестициями для инвесторов без большого и диверсифицированного портфеля.

Косвенные инвестиции

Инвесторы, которые хотят добавить в свой портфель инвестиции в недвижимость, чаще делают косвенные инвестиции. То есть они покупают акции юридического лица или группы, которая владеет недвижимостью и управляет ею. Например, они могут стать партнерами с ограниченной ответственностью в синдикате недвижимости.

Синдикат — группа лиц, сформированная для владения собственностью. Синдикат действует как средство косвенных инвестиций, нанимая профессиональных менеджеров для собственности, которой он владеет.группа, созданная для покупки и управления коммерческой недвижимостью, такой как квартира, офисное здание или торговый центр. Синдикат может быть структурирован как корпорация или, чаще, как ограниченное товарищество.

В коммандитном товариществе Партнерство, в котором есть как полные, так и ограниченные партнеры (по крайней мере, по одному каждому). Партнеры с ограниченной ответственностью имеют ограниченную ответственность и, как и корпоративные акционеры, не могут нести ответственность за партнерство, помимо их первоначальных инвестиций., Есть общий партнер и партнеры с ограниченной ответственностью.Генеральный партнер управляет предприятием, в то время как партнеры с ограниченной ответственностью инвестируют в акции товарищества. Ограниченные партнеры несут ответственность только за сумму своих инвестиций; то есть они могут потерять ровно столько, сколько вложили. Ограничение ответственности особенно важно в сфере недвижимости, которая зависит от заемных средств или долгового финансирования. Инвесторы считают синдикаты ценными в ограничении ответственности и обеспечении управления имуществом.

Другой формой косвенного инвестирования является инвестиционный фонд недвижимости (REIT). Корпорация, инвестирующая в недвижимость, которая практически ведет себя как паевой инвестиционный фонд для инвесторов в недвижимость.- паевой инвестиционный фонд владений недвижимостью. Вы покупаете акции REIT, которые могут находиться в частном владении или публично продаваться на бирже. REIT — это фонд, инвестирующий в различную коммерческую недвижимость. Некоторые REIT специализируются, концентрируя инвестиции в определенных видах собственности, таких как торговые центры, апартаменты или недвижимость для отдыха.

Чтобы иметь право на получение статуса REIT в Соединенных Штатах (для получения разрешенных налоговых льгот), фонд должен

  • управляется директорами как корпорация или траст,
  • размещаемых передаваемых акций,
  • не финансовое учреждение,
  • имеют не менее ста акционеров,
  • имеют не менее 95 процентов дохода от процентов, дивидендов и имущества,
  • выплачивает дивиденды, составляющие не менее 90 процентов налогооблагаемого дохода REIT,
  • имеют не менее 75 процентов активов, вложенных в недвижимость,
  • получают не менее 75 процентов валового дохода от недвижимости.

REIT инвестирует в недвижимость, а REIT обеспечивает финансирование недвижимости. Гибридный REIT делает и то, и другое. REIT делают с недвижимостью то же самое, что паевые инвестиционные фонды делают с другими активами. Они предоставляют инвесторам возможность инвестировать с большей ликвидностью и разнообразием при сравнительно более низких транзакционных издержках.

Другой способ инвестировать в рынок недвижимости — это инвестировать в финансирование недвижимости, а не в недвижимость. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS) Ценные бумаги, такие как облигации, доход от которых обеспечивается доходом (платежами по ипотеке) от пула ипотечных кредитов.являются облигациями, обеспеченными пулами ипотечных кредитов, принадлежащих крупным финансовым учреждениям или агентствам федерального правительства.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием сложно оценить, чтобы оценить их настоящую и будущую стоимость, а также их риск. Как и любые облигации, ценные бумаги с ипотечным покрытием уязвимы для процентных ставок, реинвестиций и риска инфляции, но они также особенно уязвимы для экономических циклов и риска дефолта. Если экономика находится в состоянии рецессии и растет безработица, вероятность невыполнения обязательств по ипотеке может увеличиться.Когда ипотечные дефолты растут, а стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, падает.

Поскольку ценные бумаги с ипотечным покрытием являются сложными и рискованными, они подходят только для инвесторов с достаточно большой базой активов и устойчивостью к риску для поддержки инвестиций. Инвесторы MBS обычно являются институциональными инвесторами или очень богатыми людьми.

Упражнения

  1. Посмотрите видео «Восемь основных ошибок при инвестировании в недвижимость» на http: // www.5min.com/Video/Top-Eight-Real-Estate-Investment-Mistakes-24084962. По словам спикера, исходя из восьми распространенных ошибок, которые совершают инвесторы в недвижимость, какие восемь вещей нужно сделать, чтобы добиться успеха? Тот же оратор дает советы о том, как быть домовладельцем на http://www.5min.com/Video/What-Does-It-Take-to-Be-a-Landlord-27579055. Какие пять пунктов она считает наиболее важными?
  2. Что вы пережили как арендодатель или арендатор? Совместно с одноклассниками составьте два списка: преимущества и недостатки прямого инвестирования в арендуемую недвижимость и аренды жилого или коммерческого помещения.Был ли у вас опыт разработки или «продажи» собственности для перепродажи? Что вы думаете о прямых инвестициях в дома, лишенные права выкупа, для получения прибыли? Чтобы узнать о перспективах, см. Видеоролики «Money Talks 2009» на эту тему, например «Vulture Investing» на http://www.youtube.com/watch?v=rXF1dIEvtfs&feature=fvw. Согласно статье MSN «Перевернуть дома сложнее, чем кажется» на http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=13107725, почему перевернуть дома так сложно?
  3. Вы уже инвестировали в недвижимость? Запишите в «Мои заметки» или журнал личных финансов информацию о ваших инвестициях и / или стратегии включения недвижимости в ваш инвестиционный портфель.Будете ли вы инвестировать прямо, косвенно или и то, и другое? Каков ваш план и график реализации вашей стратегии? Выберите один из REIT, перечисленных в разделе «На самом деле» на http://www.inrealty.com/restocks/linmrt.html, чтобы отслеживать и гипотетически рассматривать его как инвестиции. В чем могут заключаться преимущества и риски инвестирования в тот или иной REIT в рамках вашей инвестиционной стратегии?

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был домовладелец, вы, вероятно, не мечтаете им стать: звонки по поводу слишком больших ошибок и переполненных туалетов не кажутся нравится самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским. Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода. И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости: от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1.Купить REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют инвестировать в недвижимость без физического недвижимого имущества. Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или не хотят его получать, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

«Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера.”

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными. Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для суммы риска, который вы принимаете, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их трудно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие занимает менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, скорее всего, будет иметь минимум вложений).

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинг NerdWallet определяется нашей редакцией. Формула подсчета очков для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссию и минимальные суммы, инвестиционный выбор, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула подсчета очков для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссию и минимальные суммы, инвестиционный выбор, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула подсчета очков для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссию и минимальные суммы, инвестиционный выбор, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Комиссии

1%

могут применяться другие сборы

Комиссии

от 0,50% до 2,5%

для денежных средств; Стоимость проекта варьируется

2.Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, готовыми одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома, вы поймете онлайн-инвестирование в недвижимость.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить так, как вы торгуете акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может выполнить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в арендуемую недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась становиться инвестором в недвижимость, когда купила свою первую арендуемую недвижимость в 21 год. Затем, когда она училась на старших курсах колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

«Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры. «

» Я зашел на сайт Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, оформленную в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость.По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая квартиры в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите тот, у которого общие расходы ниже, чем сумма, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который появляется с ремнем для инструментов, чтобы исправить утечку, или даже человеком, который звонит этому человеку, вам также придется заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы будете управлять этим самостоятельно, вы узнаете много нового об отрасли, а если вы купите недвижимость в будущем, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете с прибылью. Эта стратегия, получившая название «переворот дома», немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более крупный элемент риска, потому что большая часть математики, лежащей в основе переворачивания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, если будете жить в доме, когда будете его ремонтировать. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носит косметический характер, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть окунуться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb. Это взлом дома для страха перед обязательствами: вам не нужно нанимать долгосрочного арендатора, потенциальные арендаторы, по крайней мере, предварительно проходят предварительную проверку Airbnb, а гарантия компании обеспечивает защиту от повреждений.

Сдать комнату кажется намного доступнее, чем модная концепция инвестирования в недвижимость.Если у вас есть свободная комната, вы можете ее снять.

Как и все инвестиционные решения, лучшие инвестиции в недвижимость — это те, которые лучше всего подходят вам, инвестору. Подумайте, сколько у вас есть времени, сколько капитала вы готовы вложить и хотите ли вы быть тем, кто занимается домашними проблемами, когда они неизбежно возникают. Если у вас нет навыков DIY, подумайте об инвестировании в недвижимость через REIT или краудфандинговую платформу, а не непосредственно в недвижимость.

Различные типы инвестиций в недвижимость

Недвижимость — один из старейших и самых популярных классов активов.Большинство новых инвесторов в недвижимость знают об этом, но они не знают, сколько различных типов инвестиций в недвижимость существует.

По мере того, как вы раскрываете эти различные типы инвестиций в недвижимость и узнаете о них больше, нет ничего необычного в том, чтобы найти ссылку на кого-то, кто нажил состояние, научившись специализироваться в определенной нише.

В своем стремлении к финансовой независимости и пассивному доходу вы можете решить, что это область, в которой вы хотите посвятить значительное время, усилия и ресурсы.

Начало работы с инвестициями в недвижимость

Само собой разумеется, что каждый тип инвестиций в недвижимость имеет потенциальные преимущества и недостатки, включая уникальные особенности циклов движения денежных средств и традиций кредитования. Стандарты того, что считается приемлемым или нормальным, действительно существуют, поэтому вам нужно хорошо изучить возможности, прежде чем начинать добавлять их в свое портфолио.

Прежде чем углубляться в различные типы инвестиций в недвижимость, которые могут быть вам доступны, вы должны знать, что большинство инвесторов в недвижимость не покупают инвестиционную недвижимость непосредственно от своего имени.Есть множество причин, некоторые из которых связаны с защитой личных активов.

Если что-то пойдет не так, и вы столкнетесь с урегулированием судебного процесса, превышающим вашу страховую защиту, вам понадобится возможность сохранить свои личные активы. Это может быть достигнуто путем создания юридического лица для покупки ваших инвестиций, например, корпорации с ограниченной ответственностью (LLC).

Создание защитного органа

Важнейшим инструментом правильного построения ваших дел является выбор юридического лица.Практически все опытные инвесторы в недвижимость используют LLC или Limited Partnership (LP).

Создание юридического лица для хранения ваших инвестиций в недвижимость дает вам возможность объявить это юридическое лицо банкротом, не рискуя своим личным имуществом и активами. Этот метод называется «разделением активов», потому что он защищает вас и ваши активы.

Эти специальные юридические структуры могут быть созданы всего за несколько сотен долларов, но могут стоить и несколько тысяч.Требования к оформлению документов не являются чрезмерными, и вы можете использовать разные LLC для каждой инвестиции в недвижимость, которой вы владеете.

Категории вложений в недвижимость

Если вы намерены развивать, приобретать, владеть или продавать недвижимость, вы можете лучше понять, с чем сталкиваетесь, разделив типы недвижимости на несколько категорий.

Жилая

Жилые постройки — это такие свойства, как дома, многоквартирные дома, таунхаусы и дома для отдыха, где человек или семья платят вам за проживание в собственности.Продолжительность их пребывания зависит от договора аренды или аренды. Большинство договоров аренды жилья в США заключаются на двенадцать месяцев.

Коммерческий

Коммерческая недвижимость состоит в основном из офисных зданий и небоскребов. Если бы вам пришлось взять часть своих сбережений и построить небольшое здание с отдельными офисами, вы могли бы сдать их в аренду компаниям и владельцам малого бизнеса, которые будут платить вам арендную плату за пользование недвижимостью.

Для коммерческой недвижимости нет ничего необычного в многолетней аренде.Это может привести к большей стабильности денежного потока и даже защитить владельца при снижении арендных ставок. Одно из соображений заключается в том, что рынки действительно колеблются, и арендные ставки могут существенно вырасти за короткий период времени. Однако повышение ставок может оказаться невозможным, если коммерческая недвижимость привязана к старым соглашениям.

Промышленное

Промышленная недвижимость включает в себя все, начиная от промышленных складов, складских помещений, автомоек и других объектов недвижимости специального назначения, которые генерируют продажи от клиентов, использующих объект.Инвестиции в промышленную недвижимость часто могут иметь значительные сборы и потоки доходов от услуг, например, добавление монетных пылесосов на автомойке, чтобы повысить отдачу от инвестиций для владельца.

Розничная торговля

Торговая недвижимость состоит из торговых центров, торговых центров и других магазинов розничной торговли. В некоторых случаях владелец недвижимости также получает процент от продаж, произведенных магазином-арендатором, в дополнение к базовой арендной плате, чтобы побудить их поддерживать недвижимость в первоклассном состоянии.

Смешанное использование

Свойства смешанного использования — это те, которые объединяют любую из вышеперечисленных категорий в один проект. Например, инвестор из Калифорнии взял сбережений в несколько миллионов долларов и нашел на Среднем Западе город среднего размера. Он обратился в банк за финансированием и построил трехэтажное офисное здание многофункционального назначения, окруженное розничными магазинами.

Банк, ссудивший ему деньги, арендовал первый этаж, что принесло владельцу значительный доход от аренды.Остальные этажи сданы в аренду страховой компании и другим предприятиям. Окрестные магазины были быстро сданы в аренду Panera Bread, тренажерным залом, рестораном быстрого обслуживания, высококлассным розничным магазином, виртуальным полем для гольфа и парикмахерской.

Инвестиции в недвижимость смешанного использования популярны среди тех, кто владеет значительными активами, потому что они имеют определенную степень диверсификации, что важно для контроля рисков.

Способы инвестирования в недвижимость

Помимо этого, есть и другие способы инвестировать в недвижимость, если вы не хотите заниматься ею самостоятельно.Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, особенно популярны в инвестиционном сообществе. Когда вы инвестируете через REIT, вы покупаете акции корпорации, которая владеет недвижимостью и распределяет практически весь свой доход в качестве дивидендов.

Существуют налоговые сложности — ваши дивиденды не имеют права на низкие налоговые ставки, которые вы можете получить по обыкновенным акциям, — но они могут стать хорошим дополнением к вашему портфелю, если приобретены по правильной стоимости и с достаточным запасом прочности.Вы даже можете найти REIT, соответствующий вашей предпочтительной отрасли; например, гостиничные REIT.

Вы также можете проникнуть в более эзотерические области, такие как свидетельства о налоговом залоге. Технически, поскольку кредитование недвижимости считается инвестированием в недвижимость, ее можно рассматривать как инвестицию с фиксированным доходом. Это похоже на облигацию, потому что вы получаете доход от инвестиций, одалживая деньги в обмен на процентный доход.

Точно так же покупка объекта недвижимости или здания с последующей сдачей его в аренду арендатору, например ресторану, больше похоже на инвестирование с фиксированным доходом, чем на настоящие инвестиции в недвижимость.По сути, вы финансируете недвижимость, хотя это несколько балансирует между инвестированием и финансированием. В конечном итоге вы станете владельцем собственности, а ее оценка и прибыль будут принадлежать вам.

В чем разница между прямыми и косвенными инвестициями в недвижимость?

Все большее число инвесторов открывают для себя преимущества диверсификации портфелей за счет отчислений в активы недвижимого имущества. Фактически, недвижимость укрепляет репутацию «четвертого класса активов» после акций, облигаций и денежных средств.По мере того, как мы углубляемся в этот быстрорастущий класс активов, инвесторам важно понимать важные различия, существующие между прямым и косвенным инвестированием в недвижимость, что оказывает значительное влияние на риск, доходность и диверсификацию.

Что такое прямое инвестирование в недвижимость?

Прямое инвестирование в недвижимость предполагает покупку доли в определенной собственности. Для инвестиций в акционерный капитал это означает приобретение доли участия в предприятии, которое напрямую владеет активом, например, жилым комплексом, торговым центром или офисным зданием.Долговое инвестирование относится к капитализации ссуды, обеспеченной недвижимостью, например землей или существующей недвижимостью.

Что такое непрямое инвестирование в недвижимость?

Косвенное инвестирование в недвижимость обычно включает покупку акций фонда или публичной или частной компании. Одним из распространенных первых шагов инвесторов является покупка акций неторгуемых или публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости REIT (инвестиционный фонд недвижимости), созданный по образцу паевых инвестиционных фондов, — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. .Они позволяют индивидуальным инвесторам покупать доли в портфелях коммерческой недвижимости …. Подробнее (REIT По модели паевых инвестиционных фондов, REIT (инвестиционный фонд недвижимости) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Они позволяют индивидуальным инвесторам покупать доли в портфелях коммерческой недвижимости …. подробнее) акции. REIT занимаются владением и управлением портфелями объектов недвижимости. Следовательно, для традиционных REIT вы, по сути, инвестируете в операционную прибыльность арендодателя, а не напрямую в сами базовые активы.

[Для бесплатного доступа к предложениям коммерческой недвижимости присоединяйтесь сейчас .]

Управляйте своей судьбой

Одним из преимуществ прямого инвестирования является больший контроль при принятии решений, особенно когда речь идет о применении инвестиций стратегия. Например, в формате прямого инвестирования инвестор может выбрать недвижимость с критериями, основанными на местоположении, типе продукта (например, офис или промышленный объект) или структуре (например, собственный капитал, привилегированный капитал или долг) с полной прозрачностью в массиве информации о актив, включая арендаторов, состояние физических активов и операционные показатели, а также информацию о ключевых вовлеченных игроках, включая операционную компанию и управляющего недвижимостью.Прямое инвестирование дает людям возможность инвестировать в то, что они знают и чем увлечены, что может варьироваться от критериев столь широких, как метро, ​​до таких детализированных, как конкретный угол улицы, и применимых к объектам недвижимости, которые могут располагаться на их собственном заднем дворе или за его пределами. государства.

Например, публикация CrowdStreet в 2015 году акций Urban Green Investments для реконструкции системы ухода за памятью в центре Санта-Моники, штат Калифорния, является прекрасным примером целенаправленных возможностей для инвестиций в недвижимость.В этом случае спонсор В коммерческой недвижимости спонсором является физическое или юридическое лицо, отвечающее за поиск, приобретение и управление недвижимым имуществом от имени партнерства. Ожидается, что спонсор инвестирует от 5 до 20% от общего необходимого акционерного капитала. Затем они несут ответственность за сбор оставшихся средств, а также за приобретение и управление инвестиционной недвижимостью изо дня в день … Более того, это реконструкция бездействующей, первичной заполняемой собственности на основе исследования рынка, которое подтверждает сильную местную демографию, нехватку конкурентоспособного предложения и высокие барьеры для входа.После поставки и стабилизации актив нацелен на высокую годовую доходность. Инвесторы, которые могут: а) знать актив, проезжая мимо него на протяжении многих лет; б) верящие в бизнес-план (т. Е. Управляющие учреждением по уходу за памятью в Санта-Монике, Калифорния, или в) узнали об активе, имея родственника это потенциальный будущий резидент — возможность прямых инвестиций позволяет отдельному инвестору принять целевое инвестиционное решение, основанное на конкретных или уникальных знаниях или мнениях.

Напротив, покупка акций фонда или REIT часто приравнивается к инвестированию в более широкую инвестиционную стратегию организации. Это все еще может быть жизнеспособной и даже привлекательной стратегией — просто это другой тип инвестиций. Например, в этом формате физическое лицо не имеет никакого контроля и, в большинстве случаев, даже не знает, какие отдельные активы покупаются и продаются. Кроме того, у некоторых REIT есть обширные портфели недвижимости, которые включают недвижимость как в США, так и в других странах, таких как Китай и Бразилия.Это может привести к непредвиденным последствиям в виде увеличения подверженности риску геополитических, курсовых и экономических изменений на внешних рынках.

Как избежать более высоких комиссий

Прямые предложения по недвижимости часто имеют определенные структуры комиссий и компенсаций, которые могут варьироваться в зависимости от конкретного случая. В зависимости от онлайн-рынка недвижимости, различные платформы работают с разными бизнес-моделями, связанными с комиссиями. Таким образом, инвесторам важно тщательно сравнивать и противопоставлять свои решения.Инвесторы на CrowdStreet Marketplace не платят никаких комиссий или «нагрузок» за регистрацию на платформе или инвестирование в конкретные предложения недвижимости.

Инвесторы могут рассчитывать на оплату косвенных инвестиций в недвижимость в REIT и фонды. В частности, неторгуемые REIT широко критиковались за их вопиющую загрузку на входе. Согласно Управлению по регулированию финансовой отрасли (FINRA), предварительные сборы для неторгуемых REIT могут достигать 15% от цены за акцию. Эти сборы включают комиссию и расходы брокера, а также дополнительные предложения и организационные расходы.Согласно FINRA, биржевые REIT могут иметь комиссию за предварительное андеррайтинг в виде скидки, которая может составлять 7% или более от поступлений от размещения.

Использование льгот

Одним из преимуществ прямых инвестиций является то, что предложения часто структурированы для стимулирования спонсоров В коммерческой недвижимости спонсором является физическое или юридическое лицо, отвечающее за поиск, приобретение и управление недвижимым имуществом от имени партнерства. Ожидается, что спонсор инвестирует от 5 до 20% от общего необходимого акционерного капитала.Затем они несут ответственность за сбор оставшихся средств, а также за повседневное приобретение инвестиционной собственности и управление ею … Больше для обеспечения более высоких, чем ожидалось, результатов за счет того, что обычно называется «продвижением». Промоакции обычно содержат предпочтительную прибыль для инвесторов до тех пор, пока не будет достигнуто первое препятствие (обычно измеряемое на основе внутренней нормы прибыли), после чего спонсоры начинают непропорционально распределять сверхприбыли. Поскольку спонсоры хотят привлечь инвесторов, они заинтересованы в создании соответствующих им компенсационных структур.Вместо того, чтобы собирать гарантированные сборы и обеспечивать фиксированный доход, спонсоры часто снижают фиксированные сборы в обмен на продвижение, которое дает возможность получить большее вознаграждение или процент сверхприбыли, если они превзойдут их. Это беспроигрышный сценарий. Если спонсоры работают хорошо, они получают компенсацию за эти результаты, а инвесторы имеют возможность разделить эту прибыль с более высоким общим доходом. И наоборот, если спонсоры демонстрируют худшие результаты, инвесторы получают всю пропорциональную долю прибыли, а спонсоры лишаются какой-либо внутренней компенсации.REIT и фонды, как правило, в большей степени основаны на комиссионных сборах, что означает, что менеджеры собирают свои комиссионные независимо от результатов деятельности.

Будьте терпеливы со своими деньгами

Другой аспект прямого и косвенного инвестирования в недвижимость — понимание ликвидности. Косвенное инвестирование в публичные акции REIT или паевые инвестиционные фонды позволяет инвесторам легко покупать и продавать акции. Прямое инвестирование в недвижимость традиционно включает покупку и удержание активов в течение многих лет. Долгосрочный характер прямого инвестирования в недвижимость может дать некоторые дополнительные преимущества, такие как обеспечение стабильного денежного потока в течение всего срока инвестирования, но это достигается за счет ежедневной ликвидности (в случае публично торгуемых REIT).Некоторые предложения по долговому финансированию могут включать фиксированные сроки от 12 до 18 месяцев, а предложения акций могут включать целевые сроки от трех до семи лет.

Торговая площадка CrowdStreet Marketplace обеспечивает легкий доступ к коммерческой недвижимости. Платформа дает инвесторам возможность диверсифицировать свой портфель, предоставляя прозрачную информацию о различных возможностях инвестирования в коммерческую недвижимость по всей стране, а также предоставляет инструменты, которые помогают инвесторам отслеживать эффективность и управлять своими растущими инвестиционными портфелями в сфере недвижимости.

CrowdStreet уникален тем, что на нем перечислены только возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость институционального качества и никогда не взимаются сборы с инвесторов за присоединение или инвестирование.

Начало работы с CRE Инвестиции никогда не были проще

Лучшие типы инвестиций в недвижимость

Ключевые выводы:


Какие виды инвестиций в недвижимость считаются лучшими ? Рынок недвижимости США находится на подъеме, и инвесторы тщательно анализируют все доступные типы недвижимости, чтобы определить, какой из них поможет им получить прибыль.Итак, какие секторы и недвижимость являются лучшими шагами для инвесторов сегодня? Продолжайте читать, чтобы узнать больше о наиболее подходящем для вас типе инвестиций в недвижимость.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть несколько типов инвесторов в недвижимость, с которыми следует знать: коммерческие, жилые, земельные участки, новое строительство, краудфандинговые платформы и REIT. Каждый из этих типов будет иметь уникальные преимущества и недостатки, которые следует оценить инвесторам. Давайте посмотрим на каждый из доступных вариантов:

  1. Жилая недвижимость

  2. Коммерческая недвижимость

  3. Необработанная земля и новое строительство

  4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

  5. Краудфандинговые платформы

1.Жилая недвижимость

Существует множество типов арендуемой жилой недвижимости, но наиболее распространенными считаются дома на одну семью. Другая жилая недвижимость включает дуплексы, многоквартирные дома и дома для отдыха. Жилая недвижимость идеальна для многих инвесторов, потому что с ее помощью легче стабильно получать прибыль. Конечно, существует множество стратегий инвестирования в жилую недвижимость и разные уровни конкуренции на рынках — то, что может быть правильным для одного инвестора, может быть не лучшим для другого.По этой причине выбор правильной стратегии выхода и рынка является ключевым моментом, когда речь идет о жилой недвижимости.

Наиболее распространенные стратегии выхода, используемые в жилой недвижимости, включают оптовую продажу, реконструкцию, покупку и удержание собственности, которые могут использоваться для получения дохода от аренды. Инвесторам следует внимательно подумать, какие стратегии будут работать лучше всего в их рыночной зоне, проведя тщательный анализ рынка.

При правильном управлении инвестиция в жилую недвижимость может принести неплохую прибыль.Это связано с тем, что, помимо стабильного денежного потока, жилая недвижимость получает ряд налоговых льгот.

2. Коммерческая недвижимость

Лучшие коммерческие объекты для инвестиций включают промышленные, офисные, торговые, гостиничные и многоквартирные проекты. Инвесторам, которые уделяют особое внимание развитию своих местных сообществ, инвестиции в коммерческую недвижимость могут поддержать это направление.

Одна из причин, по которой коммерческая недвижимость считается одним из лучших видов инвестиций в недвижимость, — это возможность более высокого денежного потока.Инвесторы, выбирающие коммерческую недвижимость, могут обнаружить, что она представляет собой более высокий потенциальный доход, более длительный срок аренды и более низкий уровень вакантных площадей, чем другие формы недвижимости. Инвесторы также могут иметь меньшую конкуренцию в сфере коммерческой недвижимости, потому что покупка этой недвижимости может быть более серьезным мероприятием, чем работа с жилыми домами. Чтобы узнать больше о том, как начать работу, обязательно прочтите эту статью.

3. Инвестиции в необработанные земли и новое строительство

Инвестиции в землю и новое строительство представляют собой два разных типа инвестиций в недвижимость, которые могут диверсифицировать портфель инвестора.Необработанная земля — ​​это любая свободная земля, доступная для покупки, и она наиболее привлекательна на рынках с прогнозируемым высоким ростом. Новое строительство мало чем отличается; однако на этой земле уже есть недвижимость. Инвестиции в новое строительство также популярны на быстрорастущих рынках.

Хотя многие инвесторы могут быть незнакомы с инвестированием в землю и новое строительство, эти типы инвестиций могут представлять собой привлекательную прибыль для инвесторов. Если вы заинтересованы в развитии собственности от начала до конца или в получении прибыли от долгосрочной покупки и удержания, необработанная земля и новое строительство предоставляют уникальную возможность для инвесторов в недвижимость.

Инвесторы должны быть готовы провести обширное исследование рынка, чтобы максимизировать прибыль при инвестировании в сырьевые земли и новое строительство. Это гарантирует, что вы выберете желаемый район и предотвратите затруднение инвестиций рыночными факторами.

4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости или REIT — это компании, которые владеют различными типами коммерческой недвижимости, например отелями, магазинами, офисами, торговыми центрами или ресторанами. Вы можете инвестировать в акции этих компаний по недвижимости на фондовой бирже.Когда вы инвестируете в REIT, вы инвестируете в собственность, принадлежащую этим компаниям, без дополнительного риска владения собственностью самостоятельно.

REIT обязаны ежегодно возвращать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли. Это предлагает инвесторам получать дивиденды, одновременно диверсифицируя свой портфель. Публично торгуемые REIT также предлагают гибкую ликвидность в отличие от других типов инвестиций в недвижимость. Вы можете продать свои акции компании на бирже, когда вам понадобятся чрезвычайные средства.

5. Краудфандинговые платформы

Платформы

Crowdfunding предлагают инвесторам доступ к нескольким активам, которые предлагают высокую доходность и традиционно предназначены для богатых. Хотя это позволяет инвесторам легко находить активы, этот тип инвестиций в недвижимость также сопряжен с большим риском. Платформы для краудфандинга обычно ограничиваются аккредитованными инвесторами или теми, кто имеет высокий собственный капитал. Некоторые сайты также предлагают доступ неаккредитованным инвесторам.

Основными видами инвестиций в недвижимость с краудфандинговых платформ являются неторгуемые REIT или REIT, которых нет на фондовой бирже.Что касается неторгуемых REIT, ваши средства могут быть инвестированы в течение нескольких лет без возможности вывести их, когда они вам понадобятся.

Какой вид инвестиций в недвижимость лучше всего?

Наилучший тип инвестиций в недвижимость будет зависеть от ваших индивидуальных обстоятельств, целей, рынка и предпочтительной инвестиционной стратегии. Хотя многие инвесторы хотят получить более простой ответ, определение лучшего типа инвестиционной собственности — это субъективный процесс. Выбор подходящего типа недвижимости сводится к взвешиванию всех «за» и «против» каждого варианта, хотя есть несколько ключевых факторов, которые инвесторы должны учитывать при поиске наилучшего варианта.

При выборе наилучшего типа инвестиционной недвижимости нельзя недооценивать важность местоположения. Инвесторы, работающие на «перспективных» рынках, могут добиться успеха с пустующей землей или новым строительством, в то время как инвесторы, работающие на более «зрелых» рынках, могут быть заинтересованы в жилой недвижимости.

Помимо местоположения, инвесторы также должны знать свои собственные предпочтения, когда дело доходит до инвестирования. Оцените свой предпочтительный уровень участия, толерантность к риску и прибыльность, когда решите, в какой тип недвижимости инвестировать.Инвесторы, желающие взять на себя более пассивную роль, могут выбрать покупку и владение коммерческой или жилой недвижимостью и нанять управляющего недвижимостью. С другой стороны, те, кто надеется взять на себя более активную роль, могут посчитать застройку пустой земли или реконструкцию жилых домов более полезными.

Выбирая для себя лучший тип инвестиционной собственности, важно также помнить, что многие инвесторы находят успех, вкладывая средства в различные типы недвижимости. Инвесторы нередко знакомятся с жилой недвижимостью, прежде чем переходить к коммерческой недвижимости.При этом нет причин, по которым инвесторы не могут добиться успеха, инвестируя в недвижимость нескольких типов.


[Не знаете, как профинансировать свою первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, на котором вы узнаете, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами. ]


Где найти недвижимость Инвестиционная недвижимость

Многие инвесторы могут настолько увлечься определением типа собственности, что не знают, с чего начать, когда придет время искать реальную собственность.Так что, знакомясь с различными типами недвижимости, обязательно узнайте, где и как найти каждый из них. Вот несколько вариантов, которые могут пригодиться инвесторам:

Списки MLS и FSBO

Многие инвесторы находят недвижимость на MLS или через листинг FSBO. На рынке есть масса объектов, которые остаются незамеченными, потому что инвесторы и покупатели не знают, где искать. Некоторые из этих свойств страдают от плохого маркетинга или его отсутствия, в то время как цены на другие завышены при включении в список и поэтому не получили никакого внимания.Это означает, что те инвесторы, которые хотят разобраться в MLS, могут найти множество инвестиционных возможностей.

Чтобы получить доступ к MLS, инвесторы должны либо сами быть агентом по недвижимости, либо иметь желание работать с ним. Таким образом, инвесторы могут постоянно отслеживать или получать уведомления о новых листингах в их целевой области. Для тех, кто задается вопросом, как наладить связи с агентами по недвижимости в их соответствующих областях, будет хорошей идеей посетить местные сети или мероприятие по недвижимости.

Инвесторам, ищущим FSBO, также будет выгодно работать с агентом по недвижимости.Агенты по недвижимости часто знают о собственности FSBO в данном районе и могут быть готовы передать эту информацию своим партнерам-инвесторам. Инвесторы также могут проезжать через свои целевые районы в поисках указателей, чтобы найти эту недвижимость. Помните, что идентификация собственности может занять время, и инвесторы должны быть готовы использовать разные углы, чтобы обеспечить свою следующую сделку.

Внерыночная недвижимость

Для инвесторов, живущих на перенасыщенных рынках, недвижимость вне рынка может стать возможностью опередить конкурентов.Хотя их нет в списке MLS, найти нерыночную недвижимость невозможно; инвесторам нужно уметь искать.

Когда дело доходит до поиска нерыночной недвижимости, есть несколько ресурсов, которые инвесторы должны проверить в первую очередь. К ним относятся публичные записи, аукционы недвижимости, оптовые торговцы, сетевые мероприятия и подрядчики. Каждый из этих источников представляет собой уникальный шанс найти недвижимость в данном районе. Например, оптовикам часто известно о недавно отремонтированной недвижимости, доступной по разумным ценам.Многие из них уже сданы в аренду и могут даже поставляться с уже существующей компанией по управлению недвижимостью.

Тогда есть потери права выкупа. Несмотря на многочисленные заявления в новостях об исчезновении отчуждения права выкупа, данные RealtyTrac продолжают свидетельствовать о всплеске активности по всей стране. Годы невыплаченных потерь права выкупа закладных и возросшая мотивация банков к возвращению права выкупа могут привести к тому, что в ближайшие месяцы будет еще больше случаев выкупа.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *