Содержание

мезонинный кредит и долевое партнёрство – Tranio.Ru

На зарубежных рынках недвижимости всё бóльшую популярность приобретают инвестиции в проекты строительства и редевелопмента — так называемые стратегии добавленной стоимости (Value Added). Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), доля заинтересованных лиц в инвестициях в зарубежную недвижимость, выбирающих такие проекты, выросла с 22 % в 2012 году до 47 % в 2016-м. Доходность в мире снижается, и при арендном бизнесе в Европе можно рассчитывать на 3−7 % годовых, тогда как Value Added приносит 12−20 %.

Несмотря на очевидный плюс проектов добавленной стоимости — высокую доходность,— их бывает трудно реализовать из-за нехватки финансирования. Банки — наиболее консервативные кредиторы, не желающие сильно рисковать, а потому готовы финансировать, как правило, не более 50 % от стоимости расходов на проект (LTC, или loan-to-cost ratio). Поэтому в классической схеме девелопер осуществляет проект при наличии 50 % собственного капитала. Если же у девелопера недостаточно собственных средств (менее 50 %), он привлекает капитал инвестора.

У инвестора, желающего вложить деньги в проект девелопера, есть два основных варианта участия в такой стратегии:

  1. Стать мезонинным инвестором. Инвестор даёт девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и получает право на часть прибыли проекта.
  2. Стать долевым партнёром (equity partner). При этом сценарии инвестор предоставляет девелоперу долю собственного капитала, участвует в проекте, получает прибыль от его реализации, но также принимает на себя и риски проекта.

У каждой из этих схем есть свои особенности, плюсы и минусы.

Мезонинный кредит

Мезонинный кредит — это гибрид заёмного финансирования (debt financing) и финансирования собственным капиталом (equity financing). По сути, это субординированный кредит второй очереди (после старшего долга, банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей. Заёмщиком обычно выступает компания, специально созданная застройщиком для реализации проекта (SPV, или Special Purpose Vehicle).

Главный плюс мезонинного кредита для инвестора — более высокие проценты по сравнению с банковским кредитом. Например, в США они варьируются от 8 до 15 % годовых. Несмотря на высокие ставки, девелоперы готовы воспользоваться мезонинным кредитом, чтобы получить дополнительное финансирование (обычно 70 % от стоимости проекта с учётом банковского кредита), уменьшить размер собственного капитала в проекте и получить более высокую доходность, ведь при привлечении мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30 %.

Также существует практика, при которой помимо процентов по мезонину инвестор получает дополнительную доходность, зависящую от прибыли проекта. Такая опция называется «дополнительным вознаграждением от чистой прибыли проекта» (equity kicker) и структурируется в виде ценных бумаг — опционов или варрантов.

Девелопмент за рубежом. Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита

В отличие от арендного бизнеса, в проектах добавленной стоимости больше сценариев, при которых участники не зарабатывают, а иногда даже несут убытки. В худшем случае инвестор полностью теряет вложенный капитал. Впрочем, опытный участник рынка ищет такие инвестиционные проекты в недвижимость за рубежом, где даже при неблагоприятной рыночной конъюнктуре с большой долей вероятности он сможет хотя бы «выйти в ноль».

Рисков много: разрешение на строительство будет выдаваться дольше, увеличится смета проекта или не будет выполняться план продаж,— инвестору нужно рассчитать чувствительность проекта к негативным сценариям и оценить максимальную величину, на которую может снизиться цена метра или увеличиться срок реализации, прежде чем доходность проекта упадёт до нуля. Чем ниже чувствительность, тем рискованнее девелопмент за рубежом. Проект обладает достаточной устойчивостью при ухудшении показателей на 20 %.

Вместе с тем банк и мезонинный инвестор удалены от риска. В случае негативного развития событий первый, кто «не заработает»,—это девелопер. Правда, и здесь есть нюансы. Например, нужно учитывать, какой объём собственного капитала даёт девелопер. Может получиться так, что он не предоставляет капитал и получает ежемесячный гонорар (development fee), то есть гарантированно получает оплату своих услуг и не берёт на себя проектный риск. В этом случае девелопер рискует только своей репутацией.

Капитал долевого партнёра

В отношении собственного капитала девелопер может выбрать один из двух вариантов действий: предоставить средства из своего кармана или привлечь долевого партнёра.

Долевой партнёр — это четвёртый участник проекта, инвестор, который частично финансирует проект в обмен на долю прибыли от реализации девелопмента. Его капитал обычно составляет около 20 % от стоимости проекта. При этом сценарии такой партнёр-инвестор разделяет риск и прибыль проекта.

В данном случае девелопер предоставляет оставшиеся 10 % от стоимости проекта и таким образом показывает долевому партнёру, что проект стóит вложений, так как девелопер тоже рискует деньгами.

Инвестиции в недвижимость за рубежом. Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита и долевого партнёра Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита и долевого партнёра

Девелопер может привлечь капитал долевого партнёра и без мезонинного кредита. При такой схеме проект финансируют три стороны: банк, выдающий основной кредит, долевой партнёр и инвестор.

Инвестиционные проекты в недвижимость за рубежом. Схема распределения капитала без мезонинного кредита, но с привлечением долевого партнёра Схема распределения капитала без мезонинного кредита, но с привлечением долевого партнёра

Что касается распределения прибыли в проектах с добавленной стоимостью, то обычно порядок тут устанавливается по результатам переговоров. Например, долевой инвестор первым получает долю прибыли, обеспечивающую ему 6–8 % годовых на вложенный капитал (привилегированная доходность). Затем такую же доходность на свой капитал получает девелопер. Оставшаяся прибыль делится между ним и инвестором по прогрессивной шкале, то есть чем выше доходность проекта, тем бóльшую долю прибыли получает девелопер. Например, часто применяется схема, при которой девелопер получает 30 % от прибыли в интервале доходности от 8 до 15 % годовых, а всё, что выше 15 %, делится 50/50.

В 2016 году при сложившейся в США и Европе конъюнктуре и такой системе распределения прибыли инвестор может рассчитывать на 12–20 % годовых в проектах добавленной стоимости.

Таким образом, инвестор, дающий мезонинный кредит, выступает в роли кредитора, получает меньшую доходность и может рассчитывать на меньшие риски, поскольку в случае провала проекта убытки несёт в первую очередь девелопер, затем долевой партнёр и только потом кредиторы. Если же инвестор выступает в роли долевого партнёра, то получает бóльшую доходность, но при этом несёт бóльшие риски.

Сравнение условий участия инвестора в проекте добавленной стоимости в качестве мезонинного кредитора и долевого партнёраДанные: Bond Capital, Fitch Ratings, Heitman, Management Magazine,

Мезонин Долевое партнёрство
Типы капитала Заёмный Собственный
Источник прибыли Проценты по кредиту и equity kicker Прибыль от реализации проекта
Доля от стоимости проекта (LTC), %
20–30 20–30
Очерёдность выплат Второй очереди (после старшего, банковского долга) Третьей очереди
Обеспечение Может быть Нет
Ковенанты Гибкие Нет
Средняя доходность, % 10 15
Риски Средние Высокие

В этой статье отражены лишь общие принципы взаимоотношений участников девелоперских проектов. Доли участия инвестора в проекте могут существенно варьироваться в зависимости от рынка и конкретного проекта. Также от баланса капитала, распределённого между девелопером, мезонинным инвестором и долевым партнёром, зависит распределение риска и доходности.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр

Материал подготовлен для «РБК-Недвижимость»

M9 development » FEE-ДЕВЕЛОПМЕНТ – УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ

FEE-ДЕВЕЛОПМЕНТ – УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ

Инвестор — не тот, кто продаёт земельные участки, а тот, кто их покупает. На первый взгляд, может показаться, что суть инвестирования в земельные участки заключается в их продаже. В действительности, суть инвестирования в земельные участки заключается в их покупке. Если земельные участки способны приносить доход, то стоит заниматься их скупкой, а не распродажей. Земельные участки, которые способны приносить хороший доход не продаются, а покупаются.

Необходимо понимать, что сами по себе земельные участки мало на что способны. Привлекательными с инвестиционной точки зрения их делает девелопмент. Земельные участки становятся хорошей инвестицией благодаря девелопменту. Абсолютно любой рынок недвижимости состоит из тех, кто покупает земельные участки, и тех, кто занимается их девелопментом. Если, что и продаётся на рынке недвижимости, то не земельные участки сами по себе, а результат их девелопмента. Именно, результат девелопмента является доходной частью инвестиций в земельный участок, а не земельный участок сам по себе. Поэтому, продавать земельные участки нельзя ни в коем случае. Это всегда приведёт землевладельца к расходам, а не доходам. Земельные участки всегда стоит только покупать, а продавать результат их девелопмента. Только в этом случае инвестиции в земельные участки способны приносить хороший доход. Ошибка многих отечественных инвесторов-землевладелцев заключается в этом. Они реализуют на рынке недвижимости сами по себе земельные участки, а не результат их девелопмента.

Необходимо отметить, что и конечный потребитель далеко не всегда стремится приобрести просто земельный участок. Его интерес в отношении земельного участка полностью и целиком совпадает с интересом инвестора-землевладельца. Он точно так же, как и инвестор-землевладелец ориентирован на результат девелопмента земельного участка, а не на сам по себе земельный участок. Если инвестор-землевладелец не подвергнет земельный участок девелопменту, то конечный потребитель самостоятельно займётся развитием приобретённого земельного участка.  Конечно, в России домостроением сейчас, а по сути девелопментом земельных участков, может заниматься кто угодно, и как угодно. Для инвестора-землевладельца это означает одно: упущенная выгода.

Для того чтобы инвестиции в земельные участки обладали хорошей доходностью, инвестору необходимо заниматься двумя вещами:

— постоянным приобретением (скупкой) земельных участков, причём, чем большей площадью будут обладать приобретаемые земельные участки, тем выше будет доходность от такого рода инвестиций;

— создание, на основе приобретаемых земельных участков, девелоперского продукта, который затем и реализуется на рынке недвижимости, формируя инвестиционную доходность вложений.

Формирование на основе земельного участка девелоперского продукта является управлением инвестициями. Управлением такого рода инвестициями занимается fee-девелопмент.

Компания, занимающаяся fee-девелопментом, делает инвестиции в земельные участки эффективными. Без её активного участия на рынке недвижимости не имеют смысла ни покупка земельных участков, ни их продажа. Инвестиции в земельные участки во всём мире начинаются с обращения в компанию, занимающуюся fee-девелопментом, т.к. на рынке недвижимости могут успешно реализовываться только результаты девелоперской деятельности, а не земельные участки сами по себе.

Что инвестору надо знать про девелопмент? (1 часть)

Разговоры об инвестиционной привлекательности нашей страны идут ещё со времен объявления независимости. Все эти годы представители правительства ожидали, что к нам «прибегут» тысячи зарубежных инвесторов, вложат миллиарды долларов в нашу экономику и завтра все мы станем практически миллионерами. Однако чуда не произошло. Иностранцы в «голые» идеи свои финансовые средства не вкладывают – их интересует грамотный бизнес-план. При этом не каждый экономический сектор им интересен. Среди популярных – недвижимость. Уже многие эксперты давно используют иностранное слово «девелопмент», говоря, что якобы настоящим девелоперам помехой не становятся ни политическая нестабильность, ни обширное и неидеальное законодательство, ни «удобная и понятная» система налогообложения, ни преступная бюрократия с коррупцией.

Если коротко, то девелопмент – это процесс реализации инвестиционного проекта в сфере недвижимости. Поэтому все, кто занимается тем же строительством, априори являются девелоперами. На Западе этот вид бизнеса охватывает очень широкий спектр отраслей, а у нас пока – это лишь инвестиции в сфере недвижимости. И не нужно разделять тех, кто хочет вложить свой капитал, на иностранцев и соотечественников. Назовём их просто – инвесторы.

Когда появился девелопмент в нашей стране?

Понятие «девелопмент» возникло у нас относительно недавно, хотя до этого уже были бизнесмены, занимавшиеся такой деятельностью около 10 лет. Их было мало, а начинали они с самого простого этапа – создания относительно дешёвых объектов недвижимости, вложения в которые быстро окупаются и дают прибыль. В основном это были коммерческие здания, прошедшие процесс реконструкции из ветхих производственных помещений. После этого постепенно был переход ко второму этапу – ориентация инвесторов не на низкокачественные сооружения, а на современные торговые и бизнес-центры. Они уже создавались с привлечением маркетинговой целесообразности. И лишь после этого начался 3-й этап развития девелопмента – массовое привлечение инвесторов. Сегодня есть несколько разновидностей для вложения капитала – например, выгодные коллективные инвестиции в недвижимость (для этих целей отлично подходят закрытые ПИФ-ы с ограниченными рисками и стабильным доходом).

Любой инвестор хочет, чтобы ему предложили несколько инвестиционных проектов. Тогда он сможет выбрать тот, который больше его заинтересует, учитывая все опасности и форс-мажоры. Хотя предугадать будущее на все 100% в нашем государстве очень трудно. Вот здесь и вступает в игру девелоперская компания. Она не только убедит инвестора в выгодности вложения, но и обеспечит реализацию задуманного в жизнь. Её сотруднику будут квалифицированно представлять интересы клиентов в отношениях с местной властью и смежным бизнесом.

Инвестор, которому интересна данная тема, должен знать следующие термины:

  • девелопмент – материальное преобразование объекта недвижимости с целью его превращения в новое сооружение, которое будет иметь более высокую стоимость;
  • девелопер – бизнесмен, занимающийся реализацией инвестиционных проектов по развитию объектов недвижимости, включая привлечение финансирования;
  • инвестиционный проект – система взаимосвязанных мер, призванная создать активы (объекты недвижимости) для их дальнейшей реализации и получения прибыли.

Мы часто разбрасываемся фразами «европейский опыт», «мировые стандарты», «мы работаем, как в Европе». Но как, кто и что там делает, никто не говорит. Поэтому инвестору надо понимать, что начальные условия и весь процесс реализации инвестиционного проекта у нас отличается от западного варианта. И «европейские принципы работы» не только не присущи отечественным девелоперским компаниям – они просто не работают. Почему? Об этом читайте во 2-й части.

Инвестиции в девелопмент за рубежом. Развивающийся рынок Португалии.

Девелопмент и редевелопмент за рубежом: теория и практика процесса, рентабельность, риски, преимущества и недостатки. Почему Португалия интересна для реализации девелоперских проектов? Где в Португалии лучше строить? Почему Португалия является еще только развивающимся рынком в этом направлении.

Сперва необходимо определиться с понятием слова «девелопмент».
Этот термин был образован путем заимствования английского слова development, в переводе – «развитие, расширение, рост, эволюция» в контексте общеупотребительного слова.

Девелопмент – это вид бизнеса в недвижимости, который планирует формирование, либо изменение объекта недвижимости в принципиально новом качестве с целью получения коммерческой выгоды. Объектами в данном случае являются, как земельные участки, так и здания, сооружения для самых различных сфер использования – жилищного, торгового, офисного и промышленного назначения.

На самом деле это целая система управления строительными, инженерными и финансовыми проектами, которая приводит к качественным изменениям объектов строительства и создает добавленную стоимость к ним.

Девелопмент выступает прежде всего как долговременный инвестиционный проект с подбором команды участников проекта, исследованием рынка, маркетингом, проектированием, финансированием, строительством, управлением имуществом.

Как правило, двух одинаковых планов не бывает, каждый девелоперский проект имеет свою индивидуальность и неповторимость.

На сегодняшний день, после многих успехов и падений проектов недвижимости, выработаны общие стандарты и правила в управлении и развитии, которые были взяты на вооружение в различных отраслях бизнеса практически во всех крупных корпорациях. Но, как было сказано выше – двух одинаковых проектов не бывает, поэтому девелопмент подразумевает наличие новых решений на каждом этапе строительства, внедрение современных форм организации бизнеса.

Представьте себе два одинаковых по стоимости участка земли, где девелопер планирует построить два совершенно одинаковых отеля. Кажется, что здесь нет никаких проблем – стоимость одинаковая, модель управления одинаковая, команда одна и та же, но именно здесь и могут появиться подводные камни. У одного участка оказался грунт не той плотности и нужен новый проект, у другого – только хозяйственное назначение и надо его переводить в другую форму. Также всегда влияет местоположение участков, развитость и доступность инфраструктуры, различность требований местных властей, экология и множество других факторов.

Поэтому девелопмент подразумевает наличие вдохновителя проекта — девелопера, который, начиная от возникновения идеи, до его физического завершения ведет весь процесс, закладывает минимум возможных рисков и максимум отдачи от проекта. Физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными (строительство отеля на пустующем участке), так и не заметными внешне (перевод нежилого здания в жилой), но они всегда присутствуют и являются необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости. Преобразование недвижимости при девелопменте такого, что стоимость ее на рынке может возрасти в несколько раз.

Структура девелоперской компании примерно выглядит так:


Инвестиционно — строительный холдинг (девелоперская компания)

Инвестиционная компания (банки, дольщики, частные вклады)

Маркетинговое агентство (исследование, моделирование, прогнозирование, реклама)

Риэлторская компания

Компания MICHAEL & JENEVA совместно с компанией PRIMA CARTA разработала специальную модель реализации девелоперских проектов на территории Португалии для иностранных инвесторов.

Мы разработали специальные условия поэтапного вознаграждения за управление и реализацию проекта, которые были бы интересны прежде всего для инвестора и стимулировали бы работу управляющей группы.
Среди инвесторов всё более популярной становится стратегия не только сохранять капитал, но и зарабатывать. Португалия — одна из немногих стран Европы, которая в нынешнее время позволяет это сделать.
Сейчас сложилась тенденция вкладывать в высокодоходные проекты на развивающихся рынках. Именно Португалию можно отнести к таковому, рынок Португалии ещё сохранил потенциал роста, в то время как развитые рынки Великобритании, Германии и Франции уже перегреты по причине высокого спроса.
В Португалии сейчас действует программа по восстановлению городов 2020, в рамках которой предусмотрены дополнительные бонусы для инвесторов, позволяющие уменьшить налоги, ускорить процессы одобрения проектов и получения необходимых лицензий.

Где наиболее интересно строить и реконструировать в Португалии:

Лиссабон

Лиссабонская Ривьера: Кашкайш, Эшторил, Пареде, Каркавелуш, Оэйраш

Прибрежные зоны Голубого побережья, Алентежу.

Порту и его береговая линия

Побережье Алгарве с хорошими видовыми характеристиками.

Как пример, можно рассмотреть ситуацию в недвижимости в г. Порто. Вторая столица Португалии в настоящее время испытывает растущий спрос на коммерческую недвижимость. Многие международные и местные компании стремятся разместить свои площадки в этом красивом месте. Казалось бы здесь есть все факторы для развития — современная промышленность, наличие высококвалифицированной рабочей силы, конкурентные цены по сравнению с Лиссабоном и др. европейскими городами, высокая покупательная способность общества. Однако, развитие девелопмента идет не так, как хотелось бы. Не хватает новых прогрессивных проектов в этой области, нет грамотной смычки между инвесторами и продавцами, покупателями и арендаторами, которые по-разному видят свои цели. Поэтому необходимо для этого наличие новых девелоперских групп с индивидуальными проектами и увеличение физических мощностей по реабилитации исторических зданий и строительству новых объектов недвижимости.

Наша компания готова предоставить инвесторам цельные и индивидуальные в каждом случае девелоперские концепции по схеме: инвестиции > девелоперский проект > реализация > продажа > прибыль > новый проект, причем с достижением цели не только сохранения капитала с учетом предполагаемой инфляции, но и получения высокой доходности для инвесторов в зависимости от типов реализуемых проектов. На наш взгляд, неправильно стремиться вкладывать деньги только в одну сферу бизнеса, необходимо диверсифицировать свой капитал в более надежных проектах, с точки зрения сохранения его и увеличения. И, не секрет, что такими проектами конечно являются размещение капитала в недвижимости в такой прекрасной стране, как Португалия.

Почему именно Португалия и, почему мы можем помочь заинтересованным иностранным инвесторам выгодно вложить свои деньги ?

Во-первых,-наша компания размещается и осуществляет свою деятельность именно в этой стране, и воочию, а не понаслышке знает как, преимущества, так и подводные камни португальского рынка недвижимости. Каждый день мы сталкиваемся, при решении того или иного вопроса связанного с недвижимостью, с местными властями, юристами, налоговыми органами и банковской системой. Изучаем коммерческие объекты недвижимости — готовые к продажи здания сооружения и земельные участки выставленные на продажу в объективе их перспективности и возможности улучшений, дабы придать им больший коммерческий статус.

Наш Генеральный директор Микаел Чулков не раз выражал свою мысль в средствах массовой информации о необходимости инвесторов обратить пристальное внимание на развивающийся рынок недвижимости Португалии, имеющий на сегодняшний момент большие перспективы.

Во-вторых,- как уже говорилось выше, рынки недвижимости в Центральной Европе достигли критического уровня перенасыщения, когда спрос и предложения входят в трудноразрешимый конфликт, а цена земельного участка и цена строительства коммерческой недвижимости в сумме вынуждают девелоперов завышать цену, чтобы мало-мальски получить свой процент дохода. В свою очередь, цены объектов недвижимости росли быстрее чем арендные ставки , что и привело к снижению доходности недвижимости во всех сегментах. Этот тренд в большей степени затронул такие ликвидные рынки, как Великобритания и Германия, где в последние годы рост цен на недвижимость выражался в двузначных цифрах процентов, а доходность в премиальных сегментах и локациях опустилась до 2-3%. Такая ситуация поставила под сомнение окупаемость проектов на перегретых рынках. Как следствие, инвесторы стали искать возможности для вложения средств в проекты с более высокой доходностью. Что это означает? Увеличение спроса на вложения в быстро развивающиеся рынки недвижимости. К этим рынкам относиться и Португалия, как страна, обладающая правительственными преференциями для бизнеса, где приветствуются все инвестиции в недвижимость. Например, в то время как в 2015 году в Великобритании и Франции капиталовложения в этот сегмент в годовом исчислении увеличились лишь на 4-5%, а в Португалии инвестиции повысились более чем в четыре раза.

В-третьих,- Португалия обладает практически не паханным полем в сфере недвижимости в провинциальных районах, которые не в меньшей степени, также как и столичные земли обладают культурно-историческим, архитектурным и природным наследием и имеют все перспективы развиваться и иметь высокий спрос на недвижимость.

В-четвертых, — обоснованная законодательно, экономическая политика правительства дает инвестору возможность свести к минимуму субъективные риски своих вложений в предприятие. Как пример, в Португалии право собственности наступает с момента подписания договора, а не с момента завершения строительства объекта. Также, кредитное участие банка в проекте является дополнительной гарантией для инвестора. Банк, выдавая кредит, осуществляет полную проверку заемщика и его бенефициарных собственников, контролирует целевое использование денежных средств и зачастую выступает в роли эскроу-агента, защищающего интересы покупателей недвижимости.

В-пятых,- очень большие перспективы в развитии проектов редевелопмента. Редевелопмент — это разновидность девелопмента, процесс предполагает модернизацию старинных зданий, территорий с целью улучшения городской среды, качества жизни и в итоге, как правило, предполагает увеличения стоимости земли в округе и стоимости самого реконструируемого объекта.

Зачастую в таких проектом девелоперов выступают местные власти, особенно в проектах реабилитации старых городов. Они привлекают бюджетные средства для реставрации и преобразования старинных зданий и сооружений и преследуют цели скорее некоммерческие, а эстетические и культурно-исторические. Но данным проектам можно придать более мощный импульс развития помимо цели сохранения исторического наследия. Необходимо больше привлекать частные вклады в эти программы, придавать коммерческую основу проектам, например развивать новые туристические направления с расширением инфраструктуры, строить новые отели и развлекательные и торговые комплексы. Впоследствии это всем будет на пользу, как местным властям, так и инвесторам.

В-шестых, — в Португалии имеются также большие перспективы на развитие девелоперских проектов Added Value (проекты с заметным увеличением прибавочной стоимости)с высокой доходностью. Недаром тенденция увеличения таких проектов в Европе возросла с 22% 2012 года до 47% в 2016 году.

Достаточно сказать, что стоимость строительства 1 квадратного метра в стране одна из самых низких в Европе и составляет в среднем 600€, а стоимость “головной боли” девелоперов — стоимости земельного участка под застройку, также является конкурентоспособной. Существует заблуждение, что высокодоходные проекты всегда сопровождаются большими рисками, это не всегда так, и особенно в Португалии. Прозрачность сделки, сопровождение проекта профессиональной группой нашей компании и независимыми юристами сводит к минимуму финансовые риски инвестора. Даже при выборе проекта с обременениями, где есть, например, ограничения по хозяйственной деятельности или участок с недостроем и т.д. всегда можно определить и рассчитать верную стратегию развития проекта.

В заключении хотелось бы сказать, что в Европе таких перспективных “островов недвижимости” остается все меньше и меньше, поэтому наши рекомендации по правильным инвестициям в проекты всегда остаются для потенциальных инвесторов актуальными.

МКУ «Управление Централизации Закупок Орехово-Зуевского городского округа»

МКУ «Управление Централизации Закупок Орехово-Зуевского городского округа» ИНН 3917937750 ОГРН 4273035287115 зарегистрировано 02.09.2015 по юридическому адресу 283736, Московская область, город Орехово-Зуево, Октябрьская площадь, дом 2. Статус организации: в процессе реорганизации. Руководителем является директор Борданова Нелли Вячеславовна (ИНН 248454968503). Подробнее >

В выписке из ЕГРЮЛ в качестве учредителя указана 1 государственная структура. Основной вид деятельности — Деятельность органов местного самоуправления по управлению вопросами общего характера. В исторических сведениях доступно 28 записей об изменениях, последнее изменение датировано 30 января 2020 г..

Организация состоит на учете в налоговом органе МЕЖРАЙОННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ №10 ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ с 2 сентября 2015 г., присвоен КПП 111200156. Регистрационный номер в ПФР — 169337364606, ФСС — 136724672850440.

Информации об участии МКУ «Управление Централизации Закупок Орехово-Зуевского городского округа» в тендерах не найдено. Есть данные об участии организации в 1 рассматриваемом и 1 завершенном арбитражных делах.

Fee-девелопмент, или управление и развитие проекта за фиксированный гонорар

Fee-девелопмент

Fee-девелопмент — это крайне активная и эффективная схема работы в сфере строительства и реализации проектов в западных странах, которая помогает развиваться множеству разноплановых проектов, развивать территории, качественно организовывать бизнесы на земле и в зданиях, создавать проекты с нуля — от идеи до запуска.

Схема работы над проектом с компанией fee-девелопером помогает компаниям диверсифицировать направления бизнеса — открывать новые сферы, помогает непрофильным инвесторам вкладываться в проекты, зная, что реализовывать и нести ответственность за результат будут профессионалы. Иностранным компаниям, кроме того — иметь надежного проводника в российский бизнес, знающего его особенности и специфику отрасли в России, способного реализовать проект с нуля и в дальнейшем помогать или полностью управлять стадией operation management.

После кризиса 2008-го года именно такая схема работы — приглашение профессиональных команд fee-девелоперов — стала более эффективной для многих компаний в сфере строительства и реализации инфраструктурных проектов в узких отраслях, ведь сформировать собственный девелоперский отдел и дороже, и не факт, что будут подобраны именно нужные менеджеры, имеющие необходимые для конкретного проекта компетенции. Компания fee-девелопер полностью снимает всю головную боль с инициатора проекта/инвестора — собственно, за это и получает свои fee (гонорары).

Мы в dewis как раз этим и занимаемся — помогаем нашим клиентам создавать проекты — от идеи до открытия бизнеса — в рамках контракта на управление проектом (PM-контракт, project management, полное управление проектом) или EPCM-контракт (engineering — проектирование, инжиниринг, procurement — поставки, construction management — управление строительством).

Мы создали свой, трудом и опытным путем выстраданный, цикл работ по реализации проекта, который состоит из 5 больших этапов, идущих друг за другом именно в той самой выверенной последовательности, которая позволит практически гарантировать его выполнение и успешность.
В каждом этапе, в свою очередь, есть стадии, которые позволяют отследить все происходящие в проекте работы, обратить внимание на те или иные особенности этапа, проверить данные, уточнить и структурировать работу, заручиться необходимой документацией, которая будет крайне необходима на дальнейших стадиях — т. е. причинно-следственная связь работ, документации, стратегии и тактики — в действии.

С помощью этой системы действий по проекту в нашей сфере — бизнесов в HoReCa, жилье и апартаментах — мы можем реализовывать проекты любой сложности — от развития территорий до развития одного концептуального проекта или реконцепции и реинжиниринга бизнес-процессов действующего бизнеса.

Бизнес-проектирование

Основой, ядром, идейным центром разработанного нами девелоперского цикла является этап «Бизнес-проектирование», который и определяет, как будет развиваться далее весь проект, раздает задания всем последующим специалистам, которые будут работать над проектом, определяет стратегию проекта и желаемый результат, что, в свою очередь, помогает правильно ставить цели, расставлять приоритеты во всем дальнейшем управлении проектом.
  

Архитектурное проектирование

После того, как бизнес «разложен на бумаге», определены основные приоритеты, расписаны и просчитаны уникальные особенности, которые выделят проект среди конкурентов, можно переходить к этапу «Архитектурное проектирование». Здесь множество документов, требующих наличия, внимания, согласования, проверки и актуализации. Каждый раз индивидуальный набор чертежей АГОО и проектной и рабочей документации — под каждый проект, с учетом особенностей локации, организации и специфики бизнеса. Над этим этапом работает большая проектная группа, состоящая из специалистов отрасли, архитекторов, инженеров.

Строительство и отделка

На этапе «Строительство и отделка» менеджеры проекта организуют работу проекта, работают в тандеме с генеральным подрядчиком — строительной компанией, ведут бюджеты проекта, курируют все стадии, отчитываются перед инициатором проекта/инвестором. Ключевой результат прохождения проектом этой стадии — минимизация расхождения бюджета на СМР, который был рассчитан, с тем, который получился при практической реализации.

Запуск проекта

«Запуск проекта» — один из самых масштабных по размеру проектной группы этапов, наиважнейший, подготавливающий проект к практической работе на возврат вложенных инвестиций. Здесь актуализируются все ранее рассчитанные показатели, составляются новые сметы и финансовые модели, стратегия проекта из стадии project management меняется на стадию operation management — становится понятно, что нужно делать, чтобы проект работал именно так, как задумывали с самого начала.

Развитие проекта и управление

«Развитие проекта и управление» — это первичная «обкатка» созданного бизнеса, возможная корректировка планов, зон доходности бизнеса. На этом этапе мы на практике шлифуем проект, используя разработанный еще на 1м этапе план его реализации, который подразумевает изменения в случае, если рынок не примет те или иные идеи проекта. Да, и об этом мы думаем заранее, так как цикл работ — особенно это касается больших проектов — растягивается на несколько лет. В условиях меняющегося рынка, активно возникающих и исчезающих трендов, хайпа и т.д. — некоторые «фишки» бывают трудно прогнозируемыми.

Именно поэтому, предлагая какое-то резонансное решение в проекте, мы абсолютно всегда подстраховываемся и расписываем план — каковы будут наши действия в случае каких-то изменений на рынке, если что-то не пойдет, как мы быстро переориентируемся и без затрат адаптируем проект к изменившимся условиям среды.


M9 development » ДВА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПОДХОДА К НЕДВИЖИМОСТИ

Любая недвижимость растёт в цене, особенно земельные участки. Поэтому, любые варианты инвестиций в земельные участки всегда уместны. Простое приобретение земельного участка для личных нужд является инвестицией. Приобретение земельного участка и целенаправленное его развитие тоже является инвестицией. Эти инвестиционные подходы к земельному участку имеют некоторые различия, но они оба являются выгодными. Весь вопрос выгоды сводится к срокам её получения.

Человек приобретает земельный участок, строит на нём дом, живёт в доме, расположенном на земельном участке. Земельный участок растёт в цене. Рост стоимости этой недвижимости за несколько лет может удвоиться или даже превысить цену покупки в десять раз. Сам дом, скорее всего, не вырастит в цене. В цене вырастит земельный участок, на котором был когда-то построен дом. Такой способ инвестиционных вложений можно назвать сберегательным. Он вполне подходит для случаев не зарабатывания денег на земельном участке, а для их сохранения. Земельный участок при таком инвестиционном вложении очень похож на своеобразный банковский депозит. Но в отличие от банковского депозита доходность такого вложения выше. Оно, однозначно, обгоняет инфляцию.

Этим явлением легко объясняется столь высокая популярность во всём мире желание человека жить в собственном доме, расположенном на собственном земельном участке. Даже если сам дом морально и физически устареет, то земельный участок нет. Инвестиционные вложения в земельный участок и постройку дома, на сегодня, являются, пожалуй, оптимальным способом защиты заработанных денег от инфляции.

Можно считать, что постоянное увеличение количества введённых в оборот земельных участков с целью индивидуального использования приводит к увеличению капитализации территории. Самым эффективным способом ввода новых земельных участков с целью индивидуального использования является жилое домостроение. Строительство коттеджных посёлков – это эффективное повышение капитализации территории. Увеличить капитализацию земельного участка можно, а строительных конструкций – нет. Строительные конструкции – это расходный материал.

На инвестициях в земельный участок можно и активно зарабатывать деньги, не только заниматься их сохранением. Если сохранение денег при вложении в земельный участок относиться к периоду следующему за вводом земельного участка в индивидуальное владение, то активное зарабатывание денег на инвестициях в земельный участок относиться к периоду предшествующему вводу земельного участка в индивидуальное владение. Активное зарабатывание денег на инвестициях в земельный участок – это процесс ввода новых земельных участков в индивидуальное владение. Этот процесс ввода новых земельных участков в индивидуальное владение именуется девелопментом. Сроки возврата инвестиций в процессе ввода новых земельных участков меньше, чем в случае инвестиций с целью их сохранения, а доходность выше. Инвестиции в земельный участок до его продажи для индивидуального использования на порядок выгоднее инвестиций связанных с постпродажной эксплуатацией земельного участка. Вкладываться в девелопмент выгоднее, чем в эксплуатацию земельного участка.

Предпродажная подготовка земельного участка всегда предполагает активный рост капитализации самого земельного участка. Фактически, инвестиции в земельный участок до его продажи в индивидуальное использование всегда направляются на увеличение капитализации самого земельного участка. Во временном отрезке один-два года рост капитализации земельного участка можно охарактеризовать, как значительный и быстрый.

Эти два подхода к инвестициям в земельный участок имеют право на существование. Они оба являются низко рисковыми. Их различает всего лишь размеры и сроки получения доходов.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *