Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость

«Жизнь — это не то, что вы получаете. Это то, что вы делаете с полученным.» Стефани Перкинс.

Чтобы стать успешным и богатым, нужно немного — искреннее желание и специальные знания (ваши собственные или привлеченных специалистов).

Деньги не нужно копить, их нужно правильно использовать.
Получить финансовую свободу можно без большого стартового капитала, например, взяв кредит на оптимальных условиях и выгодно вложив деньги, вы заставите их работать на вас.

Ваша цель — начать приумножать свои средства и создать пассивный доход. Это способ обрести финансовую независимость и перестать думать о деньгах.

Ипотека как инструмент инвесторов

Инвестирование — это не вложение денег. Эту истину нужно понять. Чтобы вкладывать деньги, совсем необязательно их иметь. Ипотека — такой же рабочий инструмент инвестора, и относиться к нему нужно как к покупке денег, привлекая для консультации специалистов — юриста, банкира и брокера по ипотеке.

Не так важна ставка кредита, который вы собираетесь брать в банке, как рентабельность вашего проекта.

Брать ипотеку следует, если доход от проекта будет не менее 30% (минимальный порог интереса опытного инвестора).

Вы становитесь инвестором, когда у вас есть план. В нём должны быть и стратегия и тактика, обеспечивающие эффективную работу каждого занятого у банка рубля.

Цикл инвестирования в недвижимость с привлечением кредита

Важная особенность инвестирования в недвижимость — это учитывать цикличность развития недвижимости, причём количество циклов определяется желанием инвестора.
Каждый цикл непременно состоит из нескольких последовательных этапов, в результате реализации которых недвижимость начинает приносить постоянный доход.

При выборе объекта недвижимости определяем его соответствие нашей стратегии, учитывая все нюансы: стоимость, условия покупки, сравнение с аналогичными объектами в выбранной локации.

Важнейший шаг — расчет стоимости улучшения объекта, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность среди конкурентного окружения и уменьшить срок его экспозиции на рынке — брокериджа (сдачи в аренду).
Расчет суммы для запуска проекта, — сколько нужно вложить своих и заёмных денег. Заёмные средства могут на 100% составлять финансовую часть инвестиционного проекта. Привлечение кредита в банке на приемлемых условиях.
Реализация проекта: приобретение объекта в собственность, его улучшение, выход на рынок, брокеридж или подбор арендаторов. Получение дохода, выплата процентов по кредиту из получаемых средств.

эффективные инвестиции в недвижимость

В результате завершенного цикла объект капитализируется и приносит доход. Он может служить стартовым залоговым капиталом для начала нового цикла с другим объектом недвижимости.

Как рассчитать эффективность вложений в недвижимость

Оценить, насколько эффективно недвижимость после покупки будет работать и приносить доход, можно определить эмпирическим способом. Отношение рыночной стоимости недвижимости к полученному с её помощью годовому доходу даст нам т.н. «фактор капитализации», — коэффициент, индивидуальный для каждого объекта.

В своих расчетах эффективности проектов следует ориентироваться на минимальный доход около 30%.

Рассчитать эффективность вложений в недвижимость можно в несколько этапов.

Берём исходные данные для расчёта:

Ежемесячная выплата процентов по ипотечному кредиту.
Размер первоначального взноса по кредитному плечу.

Вложения в улучшение и на реализацию объекта (ремонт, брокеридж и т.д.).
Ежемесячный доход от готового объекта.

Для получения величины эффективности проекта полученный чистый годовой доход (ежемесячная аренда за минусом ежемесячных платежей в банк, умноженное на 12 месяцев) делим на общую сумму расходов (взнос в банк плюс расходы на улучшение объекта и брокеридж) и умножаем результат от деления на 100%.

Индивидуальные консультации инвесторов: 322-622

Параметры, позволяющие оценить эффективность инвестиций в недвижимость

На сегодняшний день инвестирование в объекты недвижимости являются одним из самых популярных способов вложения средств. Это можно объяснить тем, что недвижимость пользуется постоянным спросом и имеет стабильную стоимость, независимую от состояния экономики.  Для того чтобы определить насколько прибыльным является вложение в тот или иной вид имущества, необходима адекватная оценка инвестиций в недвижимость.

Виды вложений

В зависимости от вида объекта, вложения различают

  • в жилую. Приобретение квартир с тем, чтоб в дальнейшем сдавать их в аренду, либо реализовать в будущем за большую стоимость;
  • в коммерческие объекты. Покупка площадей в торговых и офисных центрах в тех же целях;
  • в земельные участки. В дальнейшем на приобретенных участках возводятся жилые или коммерческие объекты.

Каждый из этих видов пользуется примерно одинаковой популярностью – коммерческая недвижимость, к которой относятся торговые центры и офисные центры, жилые объекты, инвестирование в землю: при правильном выборе объекта вложения хорошая прибыль гарантирована.

Что необходимо знать для оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Методы оценки инвестиций в недвижимость предполагают анализ следующих критериев:

  1.  период окупаемости – срок, за который сумма, вложенная в объект, полностью окупится и он начнет приносить прибыль;
  2. чистый дисконтный доход – разница между прибылью, приносимой объектом и затратами на его строительство;
  3. ставка доходности (или индекс рентабельности) – сумма чистого дохода на единицу затрат.

Кроме этого, при оценке эффективности инвестиций в недвижимость рассматриваются такой параметр, как местоположение объекта. Например, коммерческие и жилые площади приносят большую прибыль в больших городах, нежели в сельской местности. Земельные участки в разных областях тоже отличаются по стоимости и прибыльности. Хороший инвестиционный доход на сегодняшний день приносит недвижимость за рубежом.

В любом случае, оценивать эффективность инвестиций следует по нескольким параметрам и в сравнении, поскольку рассматривая только один критерий, невозможно увидеть полную картину.

Эффективность инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами вложений

Вложения в недвижимость сегодня пользуются наибольшей популярностью среди других видов инвестиций, поскольку для них характерны следующие особенности:

  • Стабильность инвестиций в условиях инфляции. Недвижимость в моменты любых экономических кризисов остается ликвидной и пользуется спросом;
  •  Высокая перспективная доходность. При правильном подходе доход от такого вида инвестирования будет не только высоким и стабильным, но и долгосрочным.
  • Защищенность от инфляции. Стоимость недвижимости растет пропорционально инфляции. Вложения такого рода защищены от экономической нестабильности, в отличие от вкладов в акции и иные ценные бумаги.
  • Недвижимости невозможно лишиться в результате кражи – как, например, золота, или других драгоценных металлов.

Инвестиции в недвижимость

    Государственный университет-

    Высшая  школа экономики 

    Институт  профессиональной переподготовки специалистов 

    Кафедра экономики и финансов фирмы 
 
 
 
 
 
 
 

    ДИПЛОМНАЯ  РАБОТА

 

                       на тему:   Инвестиции в недвижимость 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                   

        Научный руководитель:  д.э.н., профессор Горячева Тамара Викторовна 
 

 
 
 
 

                                                   Москва, 2008

 

                                       Содержание                                                        стр. 

Введение                                                     …………………………….        3

Раздел 1.Основные понятия                          ……………………………           5

1.1.Понятие инвестиций                                                                                   5

1.2.Понятие недвижимости. Особенности инвестирования в  недвижимость 

1.3.Инвестиционные характеристики недвижимости                                   6

1.4.Особенности  рынка недвижимости                                          

           8

1.5.Принятие инвестиционных  решений. Критерии, правила                      9

1.6.Понятие инвестиционного проекта. Состав проекта строительства     10  

Раздел 2. Оценка эффективности ИП              ………………………………12

2.1. Понятие эффективности  инвестиций, ИП                                                12

2.2. Нормативное  регулирование оценки эффективности                             13

2.3. Принципы  оценки эффективности инвестиционных проектов             13

2.4. Оценка ИП. Виды эффективности ИП                                                     15                                              

2.5. Финансовая реализуемость ИП                                                                 17

2.6 Принятые допущения  оценки ИП                                       

                       17

2.7. Этапы инвестиционного  анализа                                                              18 

Раздел 3. Методы оценки ИП                      ……………………………….     19 

3.1. Классификация  методов оценки ИП                                                          19

3.2. Срок  окупаемости инвестиций                                                                   20

3.3. Метод  простой нормы прибыли                                                                 21

3.4.Чистая  приведенная стоимость                                                                   22

3.5.Внутренняя норма прибыли                                                             

           24

3.6.Модифицированная  внутренняя норма прибыли                                     26

3.7.Дисконтированный  срок окупаемости инвестиций                                  27

3.8.Индексы  доходности                                                                                    27 

Раздел 4. Риски, влияние на оценку проекта   ……………………………… 29

4.1 Понятие рисков                                                                                              29

4.2. Анализ, классификация  рисков                                                                   30

4.3.Особенности  рисков  недвижимости                                                           31

4.4. Методы анализа риска                                                                           33                                                           

Раздел 5. Практическая часть                                                                             37

Приложения   1-11                                           ………………………………..  42

Литература                                                      ………………………………… 59 

Введение

Одно из самых  надежных и привлекательных средств  вложения капитала во всем мире,  и  в России в частности, давно занимает недвижимость. В России активно идет процесс накопления капитала. Финансовые организации, коммерческие фирмы, иностранные инвесторы  готовы вкладывать средства в приобретение и создание российской недвижимости.

Инвестиции в недвижимость – это вложения в долгосрочные материальные и финансовые активы. Принимаемые в этой области решения рассчитаны на длительные периоды времени и, как правило:

    • являются частью стратегии развития фирмы в перспективе;

    • с определенного  момента времени могут стать  необратимыми;

    • опираются  на прогнозные оценки будущих затрат и доходов.

Поэтому,  вложения денежных средств  в  реализацию инвестиционных проектов, которые будут  обеспечивать получение фирмой выгод в будущем, должны, прежде всего, отвечать на вопрос, оправдают ли будущие выгоды сегодняшние затраты? Инвесторы хотят четко представлять, на что и  для чего они выделяют инвестиционные средства, какой результат будет достигнут, если осуществиться выбранный ИП, какова будет отдача от его реализации.

Ответить на этот вопрос позволяет теория инвестиционного  анализа, предусматривающая использование  критериев оценки эффективности  инвестиционных проектов, что позволяет  прийти к достаточно надежному и  объективному выводу.

Значение экономического анализа для планирования и осуществления  инвестиционной деятельности трудно переоценить, при этом особую важность имеет предварительный  анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и  способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Часто решения  принимаются при наличии альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать  выбор одного из нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях, различных формализованных и неформализованных методов. Поэтому:

Цель данной дипломной работы – рассмотреть  алгоритм анализа ИП, критерии и  методы оценки эффективности инвестиций для обоснования принятия инвестиционных решений на примере инвестиционного проекта  по строительству, запуску и реализации поселка таун-хаусов.

      Для достижения этой цели поставлены  следующие задачи:

  • охарактеризовать отличительные черты инвестиций в недвижимость, особенности рынка недвижимости,
  • рассмотреть критерии принятия инвестиционных решений,
  • дать понятие эффективности, принципов оценки эффективности ИП
  • рассмотреть критерии и основные методы оценки эффективности и их роль в принятии инвестиционных решений.
  • Дать понятие рисков в инвестиционной деятельности и оценить их влияние на оценку эффективности ИП.

Теоретической базой написания работы послужили  труды таких специалистов в области  инвестирования, как Теплова Т.В., Ковалев В.В., Блохина В.Г., Марголин А.М  и др. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Раздел 1.Основные понятия

1.1. Понятие инвестиций 

  Инвестиции  – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора, выраженного в денежной форме.

Степень эффективности  инвестиций определяется сопоставлением затраченных ресурсов и результатов  их использования.

При этом процедуру  сопоставления в общеэкономической  практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности  инвестиции. В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестирования на:

  • инвестиции в финансовые активы — ценные бумаги
  • инвестиции в реальные активы — физические объекты со сроком службы более одного года
  • инвестиции в нематериальные активы- патенты, торговые марки

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности  анализа и оценка эффективности  которых  являются основной темой  настоящей работы. 
 

1.2. Понятие недвижимости.   Особенности инвестирования в недвижимость 

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним и над ним, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой или человеком, а так же права на эти объекты.

Инвестирование в недвижимость — это приобретение или создание конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли.

Инвестиции в  недвижимость осуществляются прямым приобретением  или созданием объекта недвижимости или прав на него с целью последующего развития, или с целью их эксплуатации и получения дохода.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители  работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и другие. 
 

1.3.Инвестиционные  характеристики недвижимости 

Недвижимость  как товар выступает в трех формах:

  • физический объект с определенными параметрами
  • услуга — возможность использования для соответствующих целей.
  • право собственности, включающее права владения, пользования и распоряжения

Соответственно, особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций подразделяют на три группы:

1. Фундаментальные особенности отражают физические (технические) характеристики недвижимости:

  • Иммобильность (Абсолютная неподвижность, неперемещаемость)
  • Уникальность
  • Долговечность
  • Стабильность
  • Конечность предложения
  • Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение срока эксплуатации
  • Многократное использование, а земли — бесконечное
  • Прочная физическая и юридическая связь с землей
 

2. Экономические  концепция недвижимости, как эффективного  материального актива, объекта инвестирования  и инструмента генерирования  дохода:

  • Специфика оборота (через оборот прав)
  • Уникальность каждого объекта, обусловленная главным образом местоположением
  • Длительность использования
  • Специфика жизненного цикла
  • Многофункциональность объектов недвижимости
  • Высокая капиталоемкость объектов
  • Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестиционного цикла 
  • Неодинаковый рост стоимости земли и сооружений
  • Зависимость стоимости недвижимости от формы ее финансирования
  • Незначительная эластичность предложения

Инвестиции в недвижимость как один из эффективных способов финансовых вложений

Мудранинец А.С., Скотаренко А.В.

Донецкий национальный университет экономики и торговли имени Михаила Туган-Барановского, Украина

Инвестиции в недвижимость является одним из наиболее надежных источников получения дохода. Цены на недвижимость имеют постоянную тенденцию к росту, что обусловлено увеличением населения в странах. Количество жителей ускоренными темпами увеличивается в крупных городах и столицах экономически развитых стран. Работоспособное население стекается в такие города с целью поиска более интересной и высокооплачиваемой работы.

Под термином “инвестиции в недвижимость” понимают долгосрочные вложения финансовых средств в недвижимость с целью выгодного помещения средств, а также для получения прибыли при перепродаже жилья и при сдаче его в аренду.

Проблемами инвестиций и инвестиционной деятельности занимается ряд ученых – экономистов. Среди них из представителей западной экономической школы следует отметить: У. Шарп, А. Гордон, Дж. Бейли, Дж. М. Кейнс, Г. Беккер, М. Тодаро, Л. Гитман, М. Джонк и другие. Теоретические вопросы инвестиционной деятельности и инновационного процесса разрабатывались и были проанализированы в трудах западных ученых, как например, У. Абернати, Р. де Авени, Ё. Акао, Р. Акофф, К. Айзенхардт, Б. Артур, А. Баррэр, Ш. Браун, М. Каллон, Р. Каплан, Д. Касти, Д. Кларк, К. Кларк, Т. Копеленд, А. Кульман, Р. Купер, Г. Менш, П. Скотт-Морган, Д. Морекрофт, Ф. Руссел, Б. Санто, Г. Сильверберг, П. Смит, П. Сенге, X. Такеучи, Д. Тис, А. Тоффлер, У. Фаррелл, Р. Фостер , Д. Фридман, С. Уилрайт, Дж. Уттербек, Д. Штерман, Т. Шульц.

Актуальность темы инвестирования в недвижимость является актуальной и востребованной в условиях рыночной экономики. Это связано с тем, что недвижимость является эффективным методом преумножения финансовых средств.

Следует отметить, что достаточно высокую доходность при вложении средств в недвижимость при минимальных рисках дает инвестирование в элитную недвижимость. Инвестиции в столичное дорогое жилье на стадии строительства отличается минимальным уровнем рисков и возможностью в течение длительного времени получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений.

Недвижимость среди других инвестиционных инструментов занимает особое место. Недвижимость известна как надёжное вложение средств. Квартиры, дома, дачи, промышленная недвижимость, земельные участки редко падают в цене, что объясняется их постоянной востребованностью и ростом спроса.

Следует отметить, что существует ряд способов инвестирования в недвижимость: Покупка недвижимости и дальнейшая сдача её в аренду. Самый распространённый и доступный способ. При этом доходность вложения средств обеспечивается как получением прямого дохода от аренды, так и постоянным ростом жилья или промышленной недвижимости в цене. Застройка. Требует большего стартового капитала, чем предыдущий способ. Может осуществляться в разных масштабах. Это может быть и покупка небольшого участка земли в пригороде и постройка там частного дома, стоимость которого будет в несколько раз выше стоимости земли и строительных работ; строительство многоэтажного жилого строения или торгового центра в черте города, с дальнейшей продажей жилья или торговых площадей или самостоятельного ведения бизнеса застройщиком. Долевое участие в строительстве новых объектов. Заключается в покупке акций компаний застройщиков или специальных бумаг по каждому объекту. Это один из эффективных способов инвестирования, который, однако, из-за относительно малой осведомлённости населения остаётся не достаточно популярным.

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить данный капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана с доходом на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением владельцу капитала за использование инвестированных в недвижимость денежных средств. Вторая часть коэффициента капитализации связана с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

Следует подчеркнуть, что недвижимость достаточно быстро окупается и отличается высокой доходностью. Если сравнивать окупаемость недвижимости с таковой у других наиболее популярных инвестиционных инструментов, то недвижимость уступает только лишь ценным бумагам с высоким уровнями риска. Действительно, вложения денег, например, в драгоценные металлы или в банковские депозиты позволяют окупить средства в течение лишь нескольких лет, в то время как недвижимость благодаря возможности активного заработка на ней и постоянного роста стоимости окупается быстрее.

Однако, в условиях финансового кризиса позиции недвижимости как надёжного средства вложения средств. Но в равной степени снизилась надёжность и других инвестиционных средств.

Крайне важным является психологический фактор. Большинству населения, особенно старшего возраста, инвестиции в недвижимость понятны и кажутся более безопасными.

Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиции в коммерческую недвижимость, наряду с инвестициями в жилье и землю — сегодня отличный способ вложения денег. Эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в данном случае вложения (инвестиции) в недвижимость.




Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о