Содержание

плюсы и минусы Moneyzzz – деньги для людей

Ипотека — одно из приоритетных направлений банков. Клиенты, которые оформляют ипотеку, обеспечивают банку хорошую прибыль на протяжении большого периода времени. Поэтому интересные предложения кредитования на покупку недвижимости сегодня имеет любое банковское учреждение. 

Ипотеку оформляют на длительный период, так как речь идет обычно о достаточно больших суммах. И за оговоренный в договоре срок может произойти что угодно — поменяется платежеспособность заемщика, кардинально изменятся условия предоставления подобных кредитов на рынке. С целью улучшения ситуация, стабилизации условий ипотечного кредитования, банки сегодня предлагают рефинансирование ипотеки. Это достаточно новое предложение, которое направлено на привлечение новых клиентов. 

Рефинансирование предполагает изменение условий кредитования. Обычно условия меняются в сторону уменьшения. Для банков подобное решение не критично, так как если крупный банк недополучит 0,5-1% от оплаты кредита, для него такую сумму можно назвать несущественной. А вот для заемщика даже минус 0,5% от суммы может быть очень приятным бонусом. 

С одной стороны рефинансирование ипотеки выглядит заманчиво. Но эта процедура требует соблюдения определенных правил, на которые не помешает обратить внимание перед тем, как принять окончательное решение. 

Плюсы рефинансирования

Рефинансирование ипотеки имеет свои преимущества, которые и являются причиной того, что клиенты стараются воспользоваться данной услугой. В основном все достоинства определяются целями рефинансирования. Основными плюсами называют следующие:

  1. Клиенты, которые давно оформили ипотеку, наверняка желают пересмотреть процентную ставку в сторону уменьшения. На современном рынке кредитования наблюдается снижение процентных ставок на выдачу разнообразных кредитов, в том числе и на ипотечное кредитование. Даже незначительное уменьшение процентной ставки может существенно снизить сумму оплаты долга. Особенно заметна разница при большом остатке. 
  2. Рефинансирование дает возможность изменить сроки оплаты. Клиенты порой просят пересмотреть сроки погашения долга в сторону увеличения, что позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа. Такой вариант актуален для клиентов, платежеспособность которых по каким-то причинам ухудшилась. 
  3. Снятие обременения с жилья, купленного за счет ипотеки. В чистом виде рефинансированием этот вариант назвать сложно. Схема проста — клиент берет потребительский кредит, за счет которого полностью погашает ипотеку. Квартира при этом выводится из-под залога, что дает заемщику право распоряжаться жилой площадью на свое усмотрение. 
  4. Пересмотр валюты кредитования. Это актуально для заемщиков, которые оформили ипотеку в иностранной валюте. Курсы валют за последние годы сильно возросли. Но банки стараются облегчить клиентам кредитную ношу и переводят ипотеку в рубли. 
  5. Изменение кредитной организации. Плательщик может сменить место погашения кредита на более удобное.
  6. Получение некоторой суммы наличными. Рефинансирование предусматривает возможность увеличения суммы. После погашения обязательств остаток средств можно использовать на свое усмотрение. 
  7. Объединение нескольких кредитов в один . Иногда клиент имеет несколько кредитов в разных банковских учреждениях города или страны. Это создает массу неудобств при погашении долговых обязательств заемщика. Чтобы не путаться, удобно сделать перекредитование для объединения всех имеющихся займов в единый платеж. 

Для смягчения условий кредитования у клиента должны быть определенные основания. Ведь банк изучает не только информацию об ипотеке, но и вновь оценивает платежеспособность и кредитную историю клиента. На основании полученной информации банк принимает решение. 

Если клиенту необходимо поменять банк, в таком случае придется получить дополнительно соглашения от кредитного учреждения, в котором оформлен займ. Документы о рефинансирования ипотеки подписываются только в случае вынесения положительного решения от двух банков. В одностороннем порядке эта услуга не работает. 

Минусы рефинансирования

Процедура рефинансирования ипотеки имеет свои недостатки. Их меньше, чем достоинств, но упускать из виду такие нюансы нельзя. Иначе очень сложно принять правильное решение о необходимости проведения рефинансирования. Основные минусы:

  1. Рефинансирование может быть невыгодным. Так происходит обычно, если клиент уже выплатил половину ипотеки. Дело в том, что большинство банков устанавливают схему погашения, при которой вначале большая часть суммы идет на погашение процентов. Тело кредита клиент погашает позже. В итоге при рефинансировании процентная ставка снижается тогда, когда большая часть процентов уже погашена. Ни о какой экономии в таком случае речи быть не может, поэтому нет смысла тратить время и средства на переоформление. 
  2. Наличие дополнительных трат. Рефинансирование — это пересмотр кредита, при котором требуется подписание нового договора. Оценка недвижимости, страхование при этом проводятся заново, что требует оплаты. Осторожно нужно быть с кредитами, которые предусматривают дополнительную комиссию за досрочное погашение. Все эти платежи могут съесть значительную часть экономии от рефинансирования ипотеки. 
  3. Для перекредитования нужно собирать большой пакет документов. Справок с места работы и документов на квартиру недостаточно. Нужно будет собирать пакет документов снова, в том числе и документы о задолженности, подтверждения своевременности выполнения обязательств клиента перед банком, справки о платежеспособности заемщика и некоторые другие в зависимости от того, ради чего подается прошение о проведении рефинансирования. 

Ввиду наличия таких минусов, перед тем, как предпринимать попытки проведения рефинансирования ипотеки, нужно изучить, насколько этот шаг будет целесообразным. Иногда экономия после перекредитования меньше, чем переплата за проведения этой процедуры. 

Стоит ли делать рефинансирование

Перед тем, как решиться на рефинансирование ипотеки, нужно проанализировать все нюансы этой возможности и учесть имеющиеся «подводные камни». Но этого недостаточно без оценки банковских учреждений, в которых можно провести перекредитование. Ведь выгода зависит и от условий определенного банка, а предложения сегодня очень разные. Выбор подходящего учреждения для рефинансирования ипотеки упрощают специальные обзоры банков, в которые попадают только те учреждения, которые имеют заведомо выгодные условия перекредитования. 

Обычно, самые выгодные условия при перекредитовании в пределах одного банка. Дополнительных выплат не требуется, решение банком принимается в максимально короткие сроки. Банки часто идут на уступки своим заемщикам, так как при большой конкуренции не хотят терять клиентов. В пределах другого банка рефинансирование ипотеки будет развиваться иначе. И во многих случаях подобная процедура будет тянуть немало дополнительных средств на переоформление документов. Но и такое рефинансирование имеет смысл, если в итоге сумма погашения кредита становится существенно ниже, чем была в другом учреждении. 

Несмотря на то, что услуга рефинансирования ипотеки доступна отечественным клиентам уже не один год, желающих воспользоваться подобной возможностью не много. По последним данным перекредитование ипотеки выполнили около 2% клиентов от общей массы заемщиков. Рефинансирование потребительских кредитов пользуется намного большим спросом. А это говорит только о том, что при долгосрочных кредитах на крупные суммы перекредитование не дает большой выгоды, но при этом требует затрат дополнительных средств и времени. 

Банки охотно идут на встречу клиентам и стараются максимально быстро рассмотреть заявления о рефинансировании ипотеки, одобрить их. Ведь заемщики с кредитной историей и определенной репутацией своевременности погашения долговых обязательств, более интересны банкам, чем первичные заемщики. Однако, принимать окончательное решение должен именно клиент. А для этого ему необходимо внимательно взвесить все нюансы, чтобы получить от рефинансирования ипотеки максимальную выгоду. 

Никто еще не оставлял комментариев. Вы можете !

отзывы от людей, кто делал, лучшие предложения банков и их список, какие расходы и риски при кредите на жилье под меньший процент

Главная / Рефинансирование / Особенности рефинансирования ипотеки — положительные и отрицательные стороны

Ипотека оформляется на длительный срок. За это время процентные ставки могут несколько раз поменяться как в сторону увеличения, так и уменьшения. Последнюю ситуацию заемщик может использовать, чтобы снизить финансовое бремя. Делается это через рефинансирование.

Информация из закона — что нужно знать?

Рефинансирование иногда относят к еще одному способу реструктуризации. Но между ними есть существенная разница. В первом случае можно заключать договор с другим финансовым учреждением, а не только с тем, где уже оформлена ипотека. По-другому этот способ называется перекредитование. Во втором случае происходит изменение условий договора или подписание нового соглашения, но с прежним банком.

Рефинансирование – это целевой кредит, который выделяется для полного или частичного погашения уже существующего, но не закрытого займа.

Процентные ставки снижаются при улучшении экономического климата в стране. Например, в 2015 году ее средний размер составлял 15%, а уже через 3 года можно оформить ипотеку под 9-10%, а в некоторых случаях – под 6%. На практике это выглядит следующим образом. Первоначальный кредит – 4 млн р. на 15 лет под 15% годовых:

  1. Дифференциальный платеж – 73 181…22 496 р., переплата 4 525 059 р.
  2. Аннуитетный платеж — 55 983 р., переплата 6 077 599 р.

При рефинансировании ипотеки в 2018 году под 10% выходят следующие цифры:

  1. Дифференциальный платеж 56 195…22 405 р., переплата 3 016 706 р.
  2. Аннуитетный платеж – 42 984 р., переплата 3 737 331 р.

То есть, ежемесячный платеж уменьшается на 13-18 т.р., а сумма переплаты сокращается в 1,5 раза и более.

Последние новости

Ипотека в 6% доступна семьям с двумя детьми и более, при условии, что второй, третий ребенок родились в период с 2018 по 2022 годы. Эту возможность предоставило правительство РФ, выдав Постановление №1711 от 30.12.17.

Банки под такой низкий процент не предоставляют ипотеку, разницу между их условиями и указанными 6% покрывает государство. Кроме того, указанный закон (постановление) позволяет семьям, которые попадают под эти условия, рефинансировать взятые ранее займы на жилье. Возвращаясь к рассмотренному выше примеру про ипотеку в 4 млн на 15 лет, которые оформляются под 6% годовых, выходит:

  1. Дифференциальный платеж – 42 606 … 22 332 р., переплата по кредиту 1 810 024 р.
  2. Аннуитетный платеж – 33 754 р., переплата по кредиту 2 075 826 р.

Экономия семейного бюджета существенная. С учетом материнского капитала, который заемщики могут использовать для покрытия ипотеки, условия для молодой семьи необременительные.

Плюсы и минусы процедуры

Преимущества перекредитования понятны. Это способ, который позволяет снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет, уменьшить переплату или стоимость ипотеки. Кроме плюсов, какие-то видимые минусы трудно обнаружить, но они есть и заключаются в самой процедур.

Рефинансирование ипотеки – это тот же кредит, который выдается по всем правилам, требованиям финансового учреждения. То есть, нужно получить на него согласия, а для этого следует подтвердить, что заемщик платежеспособен.

Предыдущая оценка, а также тот факт, что выполняя текущие обязательства по более высокой процентной ставке, для нового кредитора не показатель.

Проверка проходит всю ту процедуру, как и для обычного лица, впервые обратившего за займом.

Поэтому к минусам процедуры можно отнести:

  • Деньги за предыдущую проверку платежеспособности, оценку недвижимости, не возвращаются;
  • Требуется потратить некоторую сумму на услуги эксперта;
  • Есть риск, что в перекредитовании будет отказано, а потраченные деньги не вернут – специалист свою работу сделал, она должна быть оплачена.

Речь идет не о крупных суммах, оценка квартиры обойдется в 4-5 т.р, дома – в 5-8 т.р., комиссия финансового учреждения за рассмотрение заявления о перекредитовании – 1-2,5 т.р. Общая сумма, которой рискует заемщик, 5-10 т.р. Предварительно можно проконсультироваться у кредитного юриста, который оценит перспективы, поможет выбрать банк и составить заявление. Это поможет уменьшить риски того, что обращение будет отклонено.

Кроме того, банк может предусматривать:

  • Комиссию за выдачу кредита;
  • Оплату снятия залога и оформление нового, его госрегистрацию, оформление документов (этим кто-то должен заниматься, услуга стоит денег).

Обращение в БТИ за справками, выписка из домовой книги, другие документы, которые понадобятся для оформления нового залога и рефинансирования потребуют времени и денег.

Кому и когда она подойдет?

Уменьшение процентной ставки автоматически не означает, что рефинансирование ипотеки выгодно и, безусловно, подходит кому угодно. Это не так. Во-первых, перекридование не имеет смысла, если:

  • У заемщика плохая кредитная история, есть просрочки, назначены штрафы, неустойки, были проигранные суды с банком – риск отказа практически 100%;
  • Срок действия договора полгода и меньше – экономически не выгодно оформлять новое соглашение;
  • Текущий заем выдавался не под залог имущества.

Во-вторых, снижение процентной ставки автоматически не означает лучших условий. В рассмотренном выше примере стоимость займа снизилась в 1,5 раза – с 15% до 10%. При этом переплата за кредит не снизилась на ту же величину, если в первом случае был дифференциированный платеж, а во втором аннуитетный — 4 525 059 р. против 3 737 331 р.

Разница составила около 800 т.р. Но если ставка снизится не на 5%, а на 2%, в таком случае:

  1. Дифференциальный платеж – 66 387… 22 460 р., переплата 3 921 718 р.
  2. Аннуитетный платеж – 50 610 р., переплата 5 110 106 р.

То есть, кроме 4,5 млн. р. за кредит придется дополнительно доплатить 610 т.р. Вывод: при снижении ставки на несколько процентов, но с требованием перейти на равномерный фиксированный график выплат, не делают заем, наоборот, он дорожает. И это без учета дополнительных издержек, которые придется нести за перекредитование.

Как рефинансировать ипотечный кредит в другом банке?

Сделанный выше вывод справедлив для рассмотренного случая. Он не является аксиомой, другие условия могут показывать иные варианты. Поэтому начинать процедуру нужно с тщательных расчетом и анализа полученных данных. Сюда включаются не только проценты и стоимость кредита, но и расчетные издержки, которые необходимы для подачи заявки на рефинансирование ипотеки.

После анализа предстоит:

  1. Выбрать программу с наиболее выгодными условиями.
  2. Собрать документы, необходимые для подачи заявки о перекредитовании.
  3. Составить заявку, направить ее в банк.
  4. Получить положительное решение, заключить новый договор.

Несложный алгоритм, но на подготовительных этапах от заемщика потребуется некоторые усилия и правовые знания. Начать нужно с поиска более выгодных условий.

Выбор программы

Начать можно с поиска лучших условий у самого кредитора. Тот факт, что другие банки предлагают другие варианты займа и рефинансирования ипотеки, не обязывает финансовое учреждение предлагать заемщикам изменить пункты договор. Более того, они неохотно соглашаются удовлетворить просьбу клиентов, которые направляют заявки на перекредитование.

Но поскольку Законодатель позволяет рефинансировать ипотеку в других банках, заемщик может обратиться к услугам любого кредитора, который предоставляет такие услуги. Обращать внимание необходимо на следующее:

  1. Размер процентной ставки.
  2. График платежей.
  3. Наличие первоначального взноса.
  4. Минимальный взнос.
  5. Максимальный срок кредитования и размер займа.
  6. Необходимость подтверждать доход (если с этим есть трудности).
  7. Время рассмотрения заявки.

Действующая ставка

Это не основной фактор, который определяет решение заемщика. Нужно учитывать:

  • Оставшийся срок действующего кредитного договора – чем он меньше, тем изменения в процентной ставке должны быть больше;
  • График платежей: аннуитетный менее выгодный, чем дифференцированный;
  • Затраты на подачу заявки – они также включаются в стоимость полученного займа.

Действующая ставка необязательно хуже той, что предлагает банк по новым условиям. Смена графиков платежей с дифференцированного на аннуитетный, как показано в расчетах выше, нивелирует преимущества от уменьшения процентов на несколько пунктов.

Необходимые документы

В основной пакет документов включаются:

  1. Удостоверение личности (паспорт).
  2. СНИЛС.
  3. Трудовая книжка.
  4. Справка 2-НДФЛ.
  5. Действующее кредитное соглашение.
  6. График погашения ссуды.
  7. Справка об остатке задолженности займа.

Кроме того, может потребоваться вывод эксперта о стоимости залогового имущества. Дополнительно нужно представить собрать справки из БТИ, госреестра. Банк, рассматривая заявку, проверяет не только платежеспособность лица, но и чистоту сделок с залоговым имуществом. Поэтому он может потребовать и другие документы, а именно:

  1. Договор по отчуждению недвижимости.
  2. Свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, другую недвижимость.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Страховое соглашение и квитанцию об уплате страховой премии.
  5. Справки про отсутствие коммунальных долгов, а также форму Ф40 из ФМС.

В зависимости от кредитора, размера ссуды, залогового имущества список необходимых документов может меняться. Его следует уточнять в банке, куда планируется подавать заявку.

Учитываем важные нюансы

При обращении за рефинансированием в банк, с которым уже действует кредитный договор, следует учитывать, что он намеренно может тянуть с рассмотрением заявки. По закону, они имеют на это право, тщательно проверяя возможные риски. Ускорить процесс не получится.

Кроме того, кредитор может запрещать последующую ипотеку на основании п.2 ст.43 Закона об ипотеке, прописывая соответствующий пункт в соглашении. Последствия – создаются реальные препятствия для рефинансирования не только в этом банке, но и в любом другом, поскольку залог на имущество заемщика получить нельзя.

Если такого запрета в договоре нет, можно сразу обращаться за перекредитованием в другое финансовое учреждение.

Обращаться с просьбой изменить условия займа лучше в тот банк, с которым уже действует соглашение. Причина – документы уже оформлены, платежеспособность клиента проверена и подтверждена добросовестными выплатами. По сути, речь идет о реструктуризации. При обращении в другой банк, дополнительные издержки неизбежны.

Возможные риски при проведении рефинансирования

Банк откажет в заявке, если у заемщика плохая кредитная история. Такой же результат ожидает его если:

  • На обеспечение кредита уходит более 40% ежемесячного дохода;
  • Рынок недвижимости просел, жилье стоит меньше, чем на момент покупки;
  • Проведена незаконная перепланировка;
  • Заявитель не оформил страховку жизни и здоровья;
  • Оформляя первый раз ипотеку, заемщик использовал материнский капитал.

Возможные риски отказа при проведении рефинансирования связаны и с другими причинами. Например, если кредитная ставка снизилась меньше, чем на 1% или не оформлен залог на недвижимости. Развод также является причиной отказа, если супруги были созаемщиками, а при расторжении брака раздел кредитных обязательств не проводился.

Какие расходы придется понести?

Кроме оплаты оценки недвижимости и рассмотрения заявки (на все это потребуется 5-10 т.р.), понадобиться рассчитывать на следующие расходы:

  • Сбор документов – 10-15 т.р.;
  • Госпошлина – 1 т.р.;
  • Справки из банка о состоянии текущего ипотечного займа – 1 т.р.

С учетом дополнительных трат на транспорт и т.п., минимальная сумма оформления заявки на рефинансирование ипотеки составляет от 20 т.р. Если привлекать юриста, расходы возрастут на 5-10 т.р. и более, но риски отказа снижаются в разы.

Отзывы людей, кто делал рефинанс

Негативные отзывы есть на работу любого банка. Как правило, отказы воспринимаются болезненно, поэтому о них больше всего и пишут. Например, гражданин А.В. обратился в Сбербанк за рефинансированием ипотеки. Аннуитетный платеж составлял 70 т.р. в месяц. Заемщик узнал, что процентная ставка в других банках снижена на 1-2%, обратился к кредитору, с просьбой о перекредитовании.

Ему отказали с формулировкой, что собственные финансовые продукты не рефинансируют. А.В. возумущался, что ему даже не захотели уменьшить ставку на полпроцента. Но как указано выше, финансовые организации отрицательно относятся к таким просьбам, если требуемые изменения в пределах 1%.

Другой случай с тем же банком, который частично согласился на перекредитование, но не собственного клиента, а заемщика Райффайзенбанка. Оставшийся долг по ипотеке – 1,4 млн р., а Сбер согласился рефинансировать только его половину – 700 т.р. При этом у заявителя требовали оформить все документы для получения займа (как это описано выше) со всеми сопутствующими расходами.

Причины недовольств в том, что лица не рассматривают так подробно те риски, которые несет банк. Именно поэтому решения об отказе воспринимаются с недоумений и негативно.

Список лучших предложений на 2018-2019 года

Ведущие банки, которые выдают наибольшее количество кредитов на жилье, имеют и программы рефинансирования. К ним относятся Райффайзенбанк, ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк, Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, хорошие программы есть у следующих финансовых организаций:

  1. Тинькофф Банк – минимальная ставка 8%, без первоначального взноса, максимальная сумма до 100 млн р. сроком до 25 лет, рассмотрения заявки 1-2 дня.
  2. Транскапиталбанк – минимальная ставка 8,7%, без первоначального взноса, максимальная сумма до 9,5 млн р. сроком до 25 лет, рассмотрения заявки 3-5 дней.

Полезное видео

Заключение

Обратиться к кредитору с просьбой об изменении условий займа или о рефинансировании – несложная процедура. Но чтобы снизить риски отказа, требуется тщательно подготовиться, изучить условия, последствия, а также текущую практику. Сделать это можно самостоятельно, но есть риск ошибок. Чтобы упростить ситуацию и повысить шансы на успех, рекомендуется обращаться за помощью к кредитным юристам.

Загрузка… ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
  • Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
  • Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы!
Консультации по России: 8 (800) 550-74-53.
Горячая линия в Москве: 8 (495) 131-95-79. Автор статьи

Волконский Альберт Михайлович

Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.

Рекомендуем почитать

Когда рефинансирование ипотеки выгодно | Ипотека онлайн

Многие банки предоставляют возможность провести рефинансирование ипотеки. Это значит, что банк предоставляет кредит под новый кредитный договор, благодаря которому вы можете погасить уже существующую задолженность.

Как правило, рефинансирование ипотеки выгодно для заемщика, поскольку банк предоставляет меньшую процентную ставку и более продолжительный срок погашения. Что такое рефинансирование ипотеки, в чем подвох, какие есть минусы и плюсы, где можно оформить новый кредитный договор. Об этом вы узнаете из данной статьи.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Плюсы рефинансирования ипотеки

Основными факторами, которые привлекают заемщиков выступают следующие достоинства:

  • более низкая процентная ставка;
  • уменьшенные ежемесячные минимальные платежи;
  • увеличение срока кредитования на несколько лет;
  • теперь долги и кредитные договора в банках сливаются в один. Благодаря такой системе финансирования и документооборота, вы не будете путаться в платежах и риск просрочки платежа снижается в несколько раз;
  • есть возможность изменить валюту займа. В последнее время, в связи с экономическим положением страны, смена валюты выплаты стала пользоваться большой популярностью.

Минусы рефинансирования ипотеки

Рассматривая столь важные вопросы, как рефинансирование, стоит учитывать и негативные стороны. Так, например, существует ряд недостатков перекредитования, а именно:

  • наличие дополнительных затрат, которые приходятся на оплату госпошлины, страхования объекта недвижимости, страхования жизни и титула, оценки недвижимости, истребование дополнительные документов, которые необходимы в некоторых банках для предоставления определенных услуг;
  • при смене банка для рефинансирования, заемщик в обязательном порядке обязан потребовать разрешение на оформление нового договора. Связано это с тем, что банки с большим нежеланием отказываются от своих клиентов и передают их другим банковским учреждениям;
  • существует ограничение на предоставление кредитования, то есть вы можете взять не более пяти кредитов;
  • рефинансирование больших кредитов с долгим сроком погашения считается выгодным, а вот перекредитование маленькой суммы уже не будет иметь много пользы.
  • если платить достаточно долго аннуитетные платежи, то рефинансирование может оказаться невыгодно, потому что в случае новой ипотеки придется опять выплачивать вначале проценты, которые со временем будут уменьшаться.

Кому подходит рефинансирование ипотеки?

Основной принцип оформления рефинансирования – взятие нового кредита на более выгодных условиях который будет работать на погашение, например, старой ипотеки. Она была выдана, положим, под высокую процентную ставку и в валюте. Благодаря существованию более приятных и удобных условий перекредитования, ваша ставка может снизиться вплоть до 10 процентов.

Следовательно, вы сэкономите приличную сумму, которую выбросили бы на погашение высоких процентов и комиссий. Однако стоит сперва заняться вычислениями, чтобы решить выгодно ли рефинансирование ипотеки? В том случае, если вы получите небольшую разницу между остатком старой ипотеки и величиной будущего займа нового кредита, то брать новый кредит не будет эффективным.

После заключения нового договора, вы получаете совершенно новый срок, за время которого вам необходимо осуществить полную выплату. Срок этот оговаривается на этапе оформления договора и вы можете его как увеличить, так и уменьшить по сравнению с прошлым ипотечным договором. Главное, чтобы на этом этапе вы были внимательны, и не заключили договор на невыгодных для себя условиях.

Заемщики задаются вопросом — как рефинансировать ипотеку, если уже использовали материнский капитал и банк требует переоформление собственности на всю семью, включая несовершеннолетних детей? Подробно в статье: Рефинансирование и материнский капитал.

Безусловно, у заемщика, желающего рефинансировать ипотеку, не должно быть просрочек по платежам, ведь банку заново необходимо оценить кредитоспособность клиента и проверить кредитную историю. 

Снятие залога с недвижимости посредством потребительского кредита

Конечно же рефинансирование предполагает снятие старого залога и регистрацию нового в пользу уже другого банка. Но в том случае, если остаток задолженности по ипотеке не большой и когда вам необходимо срочно продать квартиру, а обременение сильно мешает этому процессу, вы можете оформить обычный потребительский кредит. То есть, можно сказать, вы попросту гасите долг по ипотеке обычным денежным кредитом, тем самым снимая обременение на недвижимость.

Но мало кто знает, что это самое обременение совершенно не мешает совершению сделки купли-продажи квартиры. Подробно о продаже залоговой недвижимости читайте в статье Продажа или покупка недвижимости в залоге. На определенных условиях подписывается договор между продавцом, покупателем. Такой вот кредит без залога с одной стороны предоставляет вам полную свободу действий. Но с другой стороны, вас ждет большая переплата по кредитной ставке. Если же вы уверены, что прибыль с этой сделки будет существенно выше затрат, то и думать не нужно.

Во всяком случае, когда дело касается оформления нового кредита для погашения старого, нужно быть предельно осторожным и внимательным к деталям.

Рефинансирование ипотеки в том же банке

Вы вольны выбирать любой банк, в котором хотите оформить рефинансирование. На ваш выбор могут повлиять только условия, которые предоставляют банковские учреждения для своих клиентов. Каждому банку выгодно предоставлять такую услугу. Дело в том, что в интересах банков получать реальные деньги по выплате, чем иметь долгий кредит под ужасно высокие проценты.

Некоторые банки, конечно же, могут отказать в предоставлении рефинансирования. Заемщиков рассматривают как и при оформлении любого кредита: уровень и постоянство дохода, официальное трудоустройство, наличие другого движимого и недвижимого имущества, прошлые кредитные истории. Если ваша история в порядке, нет задолженностей, у вас стабильный заработок, можете смело обращаться за выгодными условиями кредитования.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Законодательно количество раз рефинансирования никак не ограничено и это решает каждый заемщик для себя из соображений целесообразности и выгодности. Ограничения может установить сам банк, например, для рефинансирования только по паспорту в Банке Уралсиб, есть требование к оплате по ипотеке в другом банке не менее 12 месяцев.

Оцените автора

Подписка на новые статьи

Поделитесь в социальных сетях

Минусы рефинансирования ипотеки — «темная» сторона услуги


При изучении перекредитования услуга, как правило, рассматривается односторонне — выделяются ее плюсы, а недостатки остаются «за бортом». Как результат, заемщику не удается оценить возможности и перспективы банковской услуги. Ниже выделим минусы рефинансирования ипотеки — «подводные камни» банковской услуги, о которых мало говорят. Игнорирование этой стороны кредита приводит к тому, что заемщик оказывается в еще большем «минусе» и вынужден переплачивать по займу.

Читайте также — Выгодно ли рефинансирование ипотеки — реальность и отзывы

Когда это выгодно?

Перекредитование эффективно в трех случаях:

  • Ставка по новому займу ниже на 2-3 пункта и более.
  • Возрастает срок ипотечного кредита, что снижает финансовую нагрузку на бюджет заемщика.
  • Замена валюты кредитования. Это актуально на фоне текущей инфляции.

Рефинансирование ипотеки — плюсы и минусы

Выделим главные «выжимки» в отношении услуги — плюсы и минусы рефинансирования ипотеки. Первому фактору уделим минимум внимания, а на недостатках остановимся подробнее.

Преимущества

К плюсам стоит отнести:


  • Снижение размера платежей, выплачиваемых раз в месяц. Это актуально, когда с момента оформления финансовое состояние заемщика ухудшилось, снизилась зарплата и возникли иные трудности.
  • Замена валюты. Проблемы в экономике и международные санкции привели к скачку курса. Как результат, валютные кредиты перестали быть выгодными. Заемщики обращаются в банки с просьбой заменить иностранную валюту рублями.
  • Объединение кредитов в один долг (если займов было два и больше). В этом случае удается снизить нагрузку и избежать случайных просрочек.
  • Уменьшение ставки. Как отмечалось, перекредитование актуально при снижении ставки на 2-3%. Итоговая переплата снижается.
  • Снятие обременения с предмета залога. При оформлении беззалогового займа клиент банка получает доступ к совершению сделок с имуществом. Недостаток в том, что ставка в таком случае выше.

Рассматривая плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, стоит изучить отзывы людей, которые на личном опыте убедились в актуальности или неэффективности услуги. Ниже выделим недостатки услуги на базе практического опыта банковских клиентов.

Недостатки

Минусы рефинансирования:

  • Дополнительные расходы. Оформление перекредитования требует новых затрат, связанных с получением кредита — оплата услуг нотариуса, оценка недвижимости, плата за предоставление справок и так далее. Рассчитывая, выгодно ли перекредитование, стоит брать во внимание эту статью затрат.
  • Жесткие требования. Минусы рефинансирования ипотеки в Сбербанке или другом финансовом учреждении включают требования к клиентам, которые отличаются большей жесткостью. Банк глубоко изучает потенциального заемщика на факт наличия долгов, проверяет платежеспособность и трудоустройство. Если заемщик не устраивает кредитора по любому параметру, услуга не предоставляется. Несмотря на конкуренцию, банки тщательно изучают потенциальных клиентов.
  • Низкий уровень развития рефинансирования. Перекредитование востребовано в Европе, а граждане РФ плохо знакомы с услугой. Да и сам процесс оформления кажется запутанным и сложным. В итого люди бояться потерять время и деньги. Кроме того, рефинансирование не всегда выгодно, что требует внимательного подхода при выборе предложения.
  • Дополнительные условия. Часто для рефинансирования кредита клиент банка вынужден вести поручителя, предъявлять залог или нести дополнительные бумаги, подтверждающие платежеспособность и наличие работы.
  • Штраф за погашение. Некоторые банки устанавливают штрафы и комиссии за преждевременную выплату долга. Чтобы избежать расходов, стоит заранее обратиться в старый банк и определить возможность выплаты.

Итоги

Зная плюсы и минусы рефинансирования ипотеке в Сбербанке и другом финансовом учреждении страны, проще сделать выбор в пользу подходящего варианта и определить, выгодно перекредитование для конкретной ситуации или нет.



Стоит ли рассматривать рефинансирование военной ипотеки

Главная проблема ипотечных заемщиков заключается в стремительном снижении в последние годы уровня их доходов, в связи с чем погашать кредит на прежних условиях становится не просто сложно, но в некоторых случаях невозможно. В подобных ситуациях многие россияне прибегают к рефинансированию ипотечного долга, добиваясь тем самым изменения условий кредитования, в частности снижения ставки по кредиту. Не обошла эта проблема и участников НИС, однако, рефинансировать задолженность по военной ипотеке не всегда выгодно. Рассмотрим, в чем плюсы и минусы данного способа решения финансовых трудностей для военных.

Схема рефинансирования военной ипотеки

Порядок рефинансирования долга несложный. Суть состоит в том, что заемщик находит нового кредитора, который предоставляет ему кредит для погашения уже имеющейся ипотеки на более выгодных условиях. Как правило, под этим понимается пониженная ставка по кредиту.

Так как военная ипотека – более сложный вариант кредитования, предполагающий участие государства за счет привлечения средств господдержки, далеко не все кредитные организации готовы предоставлять услугу по рефинансированию такого долга. Обусловлено это тем, что схема перекредитования военной ипотеки обладает определенной спецификой.

Тем не менее, найти подходящего кредитора можно и выгодно это будет в первую очередь тем участникам НИС, которые оформили ипотеку четырьмя-пятью годами ранее (2015-2016 гг.), в то время, когда ставки по ипотечным кредитам резко возросли. На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке варьируется в пределах 9-10 процентов, поэтому рефинансирование кредита в 2019 году — вполне оправданное решение. Военнослужащие, желающие перекредитоваться, могут выбрать один из следующих способов:

  1. Рефинансирование в своем банке (внутреннее). В этом случае новый кредит для погашения старого предоставляет ваш кредитор, а не сторонний банк.
  2. Рефинансирование в другой кредитной организации (внешнее). При таком варианте необходимо найти банк, который предоставит ссуду для погашения имеющегося кредита.

Прежде чем принимать решение нужно взвесить все за и против. К примеру, если перекредитоваться в своем банке, можно сэкономить время на оформлении документов или рассчитывать на персональное предложение. В то же время сторонний банк может предложить более выгодные условия кредитования. Практика показывает, что ко второму варианту чаще прибегают не самые добросовестные заемщики, например, те, у кого были или есть просрочки.

Положительные стороны рефинансирования военной ипотеки

Если говорить об общих преимуществах, несомненными плюсами рефинансирования военной ипотеки будут следующие:

  • Значительное снижение ставки по кредиту, особенно для лиц, оформивших ипотеку в 2015-2016 годах;
  • Возможность полностью избавиться от старого долга и уменьшить сумму кредита;
  • Увеличение продолжительности периода кредитования и как следствие – снижение величины ежемесячного платежа;
  • Возможность поменять кредитора, если старый в чем-то не устраивает заемщика.

Это основные плюсы, однако, в зависимости от конкретных обстоятельств перекредитование может быть и не выгодно. Чтобы понять, стоит ли прибегать к процедуре рефинансирования, важно проанализировать следующие моменты:

  1. Текущее положение дел, в частности: в каком году оформлен кредит, какова сумма остатка и процентов, сколько лет осталось от общего периода кредитования, а также существенные условия ипотеки и ее погашения (например, разновидность платежа, имеются ли просрочки, вносил ли заемщик дополнительные средства для погашения кредита).
  2. Новые условия кредитования, в том числе величина ставки и тела кредита (превысит ли сумма нового кредита сумму по ипотеке), график погашения и вид платежа (дифференцированный или аннуитетный).

Рассматривая возможность рефинансирования, важно руководствоваться не эмоциями, а математическим расчетом. Проанализируйте старые и новые условия, исходя из имеющихся у вас возможностей. К примеру, сможете ли вы платить по кредиту в прежнем режиме, если ранее исполняли обязательства с опережением. Здесь важно спрогнозировать результат и, если он окажется выгоднее, значит целесообразно рефинансировать долг именно сейчас.

Отрицательные моменты перекредитования

Так же, как и преимущества, недостатки рефинансирования военной ипотеки следует рассматривать в разрезе ситуации заемщика, а всплывают они в том случае, если изначально сделан неверный прогноз.

Например, не все заемщики учитывают тот факт, что на начальном этапе кредитования ставка по кредиту может быть выше, следовательно, увеличится и сумма ежемесячного платежа. При использовании аннуитетной системы расчетов заемщик первое время в основном погашает проценты, в то время как тело кредита практически не уменьшается.

  • Этот вариант развития событий возможен, если при погашении старого кредита допускались просрочки. В таких случаях банк может установить повышенную ставку, которая будет отличаться от ранее заявленного процента.
    Дифференцированный платеж напротив представляется более выгодным вариантом независимо от того, продолжит ли заемщик погашать старый кредит или рефинансирует задолженность.
  • Второй не менее важный минус перекредитования связан с неизбежным возникновением дополнительных расходов на переоформление залога и договора страхования. Заемщику в любом случае придется заново оценивать имущество и оформлять новую страховку. В некоторых случаях затраты перекрывают выгоду от перехода на пониженную ставку по кредиту, поэтому к этой строке расходов следует относиться с пристальным вниманием, особенно, если заемщик планирует поменять кредитора и страховщика.

Таким образом, рассматривая возможность решения финансовых проблем посредством рефинансирования ипотеки, нужно учитывать не только видимую выгоду, но и подводные камни перекредитования.

Плюсы и минусы рефинансирования военной ипотеки в 2020 году

Рефинансирование военной ипотеки – вариант, позволяющий уменьшить процентную ставку по кредиту. Правда, такое решение будет не всегда выгодно: есть не только плюсы, но и минусы. Поэтому, прежде чем оформить рефинансирование, внимательно все проанализируйте и просчитайте.

Условия и варианты рефинансирования военной ипотеки

Как происходит рефинансирование военной ипотеки? Вы оформляете новый ипотечный кредит (новый договор военной ипотеки), который направляется на полное погашение старого. При этом предполагается, что условия нового кредитования (процентная ставка) будут более выгодными, чем ранее.

Поскольку речь идет о специфическом кредитном продукте (военная ипотека), рефинансирование тоже должно быть таким. С военной ипотекой работают на все банки, а рефинансирование такого кредита предлагает еще меньшее число банков. Из-за этого число предложений ограничено, но они, тем не менее, есть.

На сегодняшний день рефинансирование военной ипотеки будет выгодно для тех заемщиков, которые оформляли кредит в 2015-2016 годах, когда ставки по ипотеке резко возросли. Сегодня ставки упали примерно до 9-10%, поэтому появился реальный шанс уменьшить процент по своей военной ипотеке.

Есть два варианта рефинансирования:

  1. Внутреннее – вы оформляете новый договор в том же банке, где оформлена текущая военная ипотека.
  2. Внешнее – новая военная ипотека оформляется в другом банке, и у вас, таким образом, меняется кредитор.

Плюсы рефинансирования военной ипотеки в своем банке – меньше бумажной волокиты и быстрое решение вопроса. При этом если вы исправно погашали старый кредит, есть вероятность получить очень хорошие персональные условия для рефинансирования. Однако в другом банке, возможно, вам смогут предложить еще более лучшие условия. Альтернативное решение нередко ищут и те, кто допускал просрочки, а значит, вероятность одобрения рефинансирования или выгодных условий в своем банке невелика.

Преимущества рефинансирования

Основные плюсы рефинансирования военной ипотеки:

  1. Уменьшается процентная ставка по кредиту. Если вы брали ипотеку в 2015-2016 годах, снижение ставки будет особенно ощутимым.
  2. Полностью погашается старый кредит, и все начинается как бы с чистого листа, при этом, разумеется, то, что вы уже погасили, уменьшит сумму нового кредита.
  3. Увеличивается срок кредитования и уменьшается за счет этого ежемесячный платеж дополнительно к снижению суммы процентов. Например, если вы оформили ипотеку в 2015 году на 10 лет, а в 2019 году заключили новый кредитный договор на тот же срок, то общий срок кредитования составит фактически 14 лет. 
  4. Можно сменить банк-кредитор, если что-то в старой кредитной организации вас не устраивает.

Указанные преимущества – условная модель. Чтобы узнать, сможете ли вы их получить, какие будут в реальности выгоды, нужно анализировать конкретную ситуацию:

  1. Состояние текущего кредита. Когда он оформлен, на каких условиях, сколько осталось платить по нему, какова сумма основного долга и сумма процентов, в каком режиме вы платите (согласно графику, с просрочками, с опережением графика) и другие частные нюансы.
  2. Условия рефинансирования. Срок нового кредита, процентная ставка, сумма кредита (только на погашение старой ипотеки или больше), система погашения кредита (аннуитетная или дифференцированная) и другие условия.

Указанные обстоятельства нужно оценивать во взаимосвязи. Проще говоря, нужно сесть и все внимательно просчитать математически. Если вы платите с опережением графика, то, скорее всего, придется заложить в расчеты и некий прогноз – учитывайте не только текущую ситуацию с платежами, но и возможность в будущем платить по кредиту в прежнем режиме.

Недостатки рефинансирования военной ипотеки

Минусы рефинансирования военной ипотеки так же условны, как плюсы. Как правило, недостатки рефинансирования проявляются тогда, когда изначально были неверно сделаны расчеты. Например, заемщик рассчитывал, что меньшая процентная ставка позволит меньше платить, но на самом деле оказалось, что на первых порах ежемесячный платеж возрос из-за увеличения срока кредитования.

Нужно понимать: новый договор – новые сроки, новые платежи. Не исключено, что на первых порах ежемесячный платеж будет несколько выше, чем ранее. Если у вас аннуитетная система платежей, в первое время придется гасить, по сути, проценты, а тело кредита будет уменьшаться незначительно. Таким образом, придется при погашении нового кредита вернуться как бы в прошлое.

Если у вас были просрочки, да и в целом есть проблемы с кредитной историей, то банк может увеличить процентную ставку по сравнению с заявленной в предложении. В результате может оказаться, что новые условия в целом никак особо не повлияли на долговую нагрузку.

При аннуитетной системе погашения ипотеки заемщик в первое время, по сути, гасит проценты, а тело кредита уменьшается очень медленно. Таким образом, к моменту рефинансирования заемщик может погасить только проценты или их большую часть, но не основной долг. Если оформить новый кредит, он, конечно, покроет этот основной долг, только и проценты придется платить заново. В такой ситуации оформлять рефинансирование будет невыгодно в принципе. Кроме того, не исключено, что размер переплаты будет больше, чем если бы вы продолжали по графику погашать старый кредит. 

При дифференцированной системе погашения ипотеки рефинансирование смотрится более выгодным вариантом. При этом даже не имеет значения, выберете ли вы рефинансирование с такой же системой платежей или перейдете на аннуитетные платежи.

Еще один возможный минус рефинансирования – неочевидные дополнительные расходы. Они связаны с переоформлением залога. Потребуется новая оценка, новая страховка. И такие расходы могут сократить или свести к нулю все выгоды от сниженной процентной ставки. Особенно если вы будете менять банк и (или) страховую компанию. Так что, и в этом вопросе нужно быть внимательными.




Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о